📖 ZKIZ Archives

用光上網，LiFi為智慧城市提供新的可能

“嗨，不好意思，你擋住我的信號了。”如果有一天用LED燈發射的燈光連接無線網得以普及，這可能就會成為你生活中的口頭禪。

這種用燈光來連接無線網的技術叫做LiFi（Light Fidelity），全稱“可見光無線通信”，是可見光通信技術的一種。LiFi實際上是通過在燈具上植入一個微小的芯片，形成無線訪問接入點（類似於WiFi熱點），靠LED燈發出肉眼看不到的高速明暗閃爍的信號來傳輸信息，電子設備可以直接接入互聯網。

在LiFi時代，你可以在街頭，利用路燈下載電影；在家里，打開臺燈下載歌曲；即便是在水下，只要有燈光照射就可以上網。這聽起來很神奇，但已經有了第一個商業應用項目。

近日，法國房地產投資公司Icade在其位於巴黎拉德芳斯的智慧辦公室中率先嘗試使用飛利浦照明[現已更名為“昕諾飛（Signify）”，下稱“昕諾飛”] LiFi技術布局整個辦公室。在Icade智慧辦公室里，燈光不僅可以隨著一天之內自然光的強弱自我調節，而且還可以發射網絡信號。員工們在任意燈光下都可以連接這束燈光所發射出來的無線網信號。

LiFi解決無線頻譜緊張難題

“可見光通信技術綠色低碳、可實現近乎零耗能通信，還可有效避免無線電通信電磁信號泄露等弱點，快速構建抗幹擾、抗截獲的安全信息空間。”中國電信總師室主任傅誌仁告訴第一財經記者。

由於LiFi具有數據密度高、廉價和安全等諸多優點，一度被各國專家認為是未來移動互聯網發展的趨勢，並被認為是取代WiFi的有力競爭者。據傅誌仁介紹，LiFi在傳播速率、頻譜帶寬、安全性等方面都有優勢。

最重要的是，LiFi的出現解決了無線頻譜緊張的問題。傅誌仁說，WiFi利用的無線電頻譜資源是有限的，而LiFi利用的是光譜，其帶寬是無線電頻譜的10000倍。改變無線頻譜資源緊張的狀況也是研發LiFi的初衷。

“目前，全世界約一半的網絡傳輸量由WiFi承擔，由於上網人數還在不斷增多，這個百分比將會繼續上漲，屆時，很多專家擔心的‘頻譜危機’也會隨之而來，速度不斷減慢。” 傅誌仁告訴第一財經記者，“在未來十年內，信息的傳輸量將超出現有無線電頻譜的承載能力，LiFi不只是一種無線通信技術，更有望激活帶寬達到300THz的可見光譜頻譜資源，是破解傳統無線電頻譜資源嚴重匱乏困局的新途徑。”

使用WiFi時的網速一般可以達到54～250Mbit/s，而LiFi在理論研究上速率可以達到1～3.5Gbit/s。我國工業和信息化部也在2015年11月13日測試認證，中國可見光通信實時通信速率提高至50Gbp/s，相當於0.2秒即可完成一部高清電影的下載。

但傅誌仁告訴第一財經記者，如此高的速度是在距離極其短的情況下測得的，由於可見光信號在傳播介質中極易迅速衰減，所以一般情況下，“在小於3米的情況下，可以實現100 Mbit/s的傳輸。”

據法國Icade項目中的LiFi負責方——昕諾飛相關負責人介紹，在Icade項目中，光線信號通過連接在筆記本或平板電腦上的USB LiFi網卡捕捉，隨後USB LiFi網卡將信號通過紅外連接回傳給燈具。LiFi可實現每秒30 Mbit/s的高速寬帶連接，用戶可以在傳輸多部流媒體高清影片的同時進行視頻電話。

昕諾飛中國區照明設計和應用部總經理姚夢明對第一財經記者表示，LiFi會在燈具上設置調制解調器，把燈光調制成今天可被認可的光的波動信號，再下傳到增加了LiFi網卡的電腦上，然後由網卡再把信號通過紅外回傳到燈具上，從而產生循環，進而生成雙向通信。在他看來，LiFi網卡未來一定會集成在電腦或者手機上。

LiFi除了速度快，在安全性方面也有比WiFi更好的表現。由於可見光通信必須在LED光源開啟時才能傳輸，只要光線透不出去，就能形成封閉式通信網絡，其安全等級較其他無線傳輸技術更高。“由於可見光只能沿直線傳播，且其上行和下行信道是獨立運行的，黑客必須處在同一個房間中，並同時侵入兩個信道才能完成一次真正意義上的攻擊。因此，要想在光線傳播線路之外進行信號竊取和幹擾非常困難。”傅誌仁告訴第一財經記者，“LiFi的安全性還表現在LiFi技術不依靠無線電波，不會產生電磁幹擾，沒有輻射，並且對人體無傷害。”

因此，LiFi可用於飛機、醫院等對無線電信號較為敏感的地區，還有WiFi信號無法覆蓋的地下和水下環境或偏遠地區，也適用於對安全性有較高要求的金融機構或政府部門。

傅誌仁認為，LiFi只有通過逐步示範應用，找到殺手級應用作為突破口，才能在寬帶無線應用市場找到一席之地。

LED燈的普及創造了LiFi的可能性

雖然LiFi的未來聽起來很美好，但並不是說LiFi可以完全替代WiFi，原因在於LiFi利用的是可見光。“LiFi要確保照明設備在有效範圍內，也要保證光線不被遮擋，一旦光線被遮擋，LiFi信號就會減弱甚至中斷。”傅誌仁說，“因為燈光可能被遮擋，我們以後在使用LiFi的過程中就可能會經常說‘請讓一下，你擋著我的信號了’。”

中國通信業知名觀察家項立剛告訴第一財經記者：“LiFi是靠光來傳播的，必須要讓可見光照射到這樣的一個設備上才能傳播，而且光不能繞射，一旦被遮擋信號就會變弱。另外，LED的燈光也可能會受到窗口射進來的光的影響，這都會造成LiFi的不穩定性。”

同時，LiFi技術對所使用的LED燈光有很高要求。LED燈里需要加裝用於接收信號的光探測器。“LiFi大規模應用的一個主要瓶頸就在於發射光源的LED燈。”傅誌仁說，“LED燈充分考慮閃爍和調光問題。”

光通信技術奠基人、電報發明者貝爾早在上個世紀就曾設想將可見光作為媒介實現通信。不過，由於當時燈光技術條件的限制，該技術不能得以實施。近年來LED燈具的普及讓LiFi有了可行性。因為LED燈有高調制速率，在人眼感覺不到光的閃爍的情況下，就可以把數據傳輸到5米以外。

根據國際權威機構預測，2018年可見光通信的市場將會達到約60億美元，未來的應用可能達到萬億規模。可見光通信不僅僅是具有萬億產值的戰略新興產業，更是涉及LED照明、物聯網和通信領域交叉融合的新技術。

昕諾飛全球專業照明事業部負責人Harsh Chitale表示：“如果想要實現從光源到後臺網絡的傳輸，就需要跟許多企業合作，其中包括電信基礎設施企業，昕諾飛與思科的合作就是這樣的例子。我們的光源是連接到以太網供電（PoE）網絡的，因此，我們需要通過與其他網絡電信企業合作來實現完整的解決方案。”

項立剛也對第一財經記者表示，盡管LiFi前景看好，但目前大部分產品還依舊停留在實驗室階段，產業化之路仍舊漫長。比如需要把專業的芯片集成到手機和電腦里，這樣才有可能推廣，並且需要制定統一的技術標準。

各領域合作突破科技壁壘

項立剛表示：“要實現LiFi不僅需要在LED燈里內置一個路由器，用來接收和傳遞信息，還需要在終端設備里內置一個芯片，用於接收和轉化信號，這就需要電信運營商、手機制造商的共同參與，只有這樣才能實現LiFi的商業化應用。”

由於LiFi主要的應用集中在控制、通信、定位三個方面，把通信與照明結合在一起，以更低的能耗和更低的成本，提供照明及具有安全性、可靠性的寬帶數據接入。因此，中興、華為等大型的通信公司也一直致力於這項技術的研究。

傅誌仁認為LiFi技術的第二個瓶頸是芯片的研發，“無論是LED燈的信號控制還是信號接收後的實時處理，都需要專用的集成芯片，目前這方面的研究還很薄弱。”

“LiFi技術涉及通信、照明、電力等許多行業領域，涉及產業鏈綿長。目前LiFi的產業鏈尚未成型，缺少協同。產業鏈以研究機構為主導，LED廠商積極參與，但產業鏈缺少終端廠商、芯片廠商的支持。現階段研究機構和企業研發出的LiFi系統多為原型機，使用自行設計的電路進行信號處理，設備體積龐大。通信設備的小型化和低能耗需要設計專用集成電路來實現。如果大規模普及LiFi技術，將通信網絡接入每個燈泡，工程量巨大，必須通過一系列的產業化發展。”傅誌仁告訴第一財經記者。

如今，可見光通信已成為美國、日本和歐洲等國家在國際通信研究領域的必爭之地。

在美國，以谷歌為代表的科技巨擘，以及波士頓大學ERC中心、加州大學UC-Light中心、賓州州立大學COWA中心等科研機構，正加緊開展可見光通信標準協議及相關系統的研發工作，並啟動了搶占相關市場的機制及策略研究。歐洲各國也在加強可見光通信方面的工作，主要由歐洲的20多家大學、科研單位和企業組成的OMEGA計劃來推進。

我國從2011年開始，從國家層面部署可見光通信技術相關研究，最初由解放軍信息工程大學於宏毅研發團隊采用光學和電學相協同的處理方法，突破了可見光空間通道互幹擾高效抑制等關鍵技術，進入集成化、微型化設計與實現階段。科技部於2013年上半年啟動了中國第一個可見光通信相關國家高技術研究發展計劃(國家863計劃)和國家重點基礎研究發展計劃(國家 973 計劃)項目的研究工作。國內多個大學和科研機構都在開展可見光通信研究，例如中國科技大學教授徐正元、複旦大學教授遲楠和北京大學教授李紅濱等人帶領的團隊。

2016年2月，中國電子技術標準化研究院和全國信息技術標準化技術委員會編制發布了《可見光通信標準化白皮書》，對國內可見光通信產業化現狀進行了深入分析，並就可見光通信技術、應用、芯片、標準化等方面提出了針對性的建議和意見。

LED光源生產商成為新的行業攪局者

穩定的LED光源是LiFi技術得以實現的重要條件。因此，LiFi市場不再是傳統電信公司競爭的蛋糕，世界各大LED生產公司也加入了這場角逐，希望分得LiFi市場的一杯羹。

項立剛認為，因為LED廠商本身就是做光線的，如果能夠在光線上加載通信能力，會使燈光變得有價值。今天的科研也應該走出高校，進入企業生產，實現產品化才有意義。

從全球來看，眾多LED照明供應商紛紛加入了這場競爭。昕諾飛已把智能互聯照明作為公司的重大戰略之一，目前正在有意識地減少傳統照明在公司的占比，加大面向未來的科研投入。該公司今年3月19日在德國法蘭克福宣布利用可見光波提供寬帶互聯網連接，是首家推出加載可見光通信功能辦公燈具產品的全球性照明企業。

昕諾飛照明全球首席執行官洪岸禮（Eric Rondolat）告訴第一財經記者：“我們正在把大量創新資源投入傳感器、基於雲服務的控制平臺、智能互聯照明、室內定位技術和個性化家居照明系統等領域。2017年，我們計劃把4.8%的營業額投入研發。”

國內目前有LiFi題材的上市公司包括三安光電、中興通訊、鴻利光電、飛樂音響以及勤上光電等等。勤上光電作為國內第一家涉足LiFi光通信的LED上市公司，與清華大學、中科院等合作，以LiFi為載體實現LED燈具的遠程數據傳輸和無線傳輸功能，布局智慧照明、智慧城市等方面；三安光電也在2015年7月與上海航天電子通訊設備研究所進行合作，共同開發並推廣室內外LED智能照明通信（LiFi）產品，進軍智慧照明領域。

LiFi在智慧城市中的空間

實際上，可見光通信技術的4類應用包括局域網通信(VLAN)、定位增強信息廣播、高分辨力定位(自動定位)以及中等分辨力定位(室內導航)。LiFi上網利用的是LiFi雙向傳輸，可以說是LiFi技術應用的終極目標。但在實現這個終極目標之前，LiFi在智慧城市建設中還可以大展拳腳。

“未來的LiFi可以被用於路燈，作為智能城市應用的接入點；家用電器的指示燈可以通過天花板燈將這些設備連接到互聯網；帶有集成LED燈的可穿戴式設備可以監控健康參數並將數據發送到互聯網。”傅誌仁說。

LiFi在室內有精準定位的功能，包括協助視覺障礙人群的室內導航、進行超市人流統計以及精確位置測量等，其定位效果已達到1毫米的“零誤差”。以超市為例，顧客可以在商城或購物中心的指示牌通過手機等得到相關信息，超市可以用購物車對客戶行為進行調查以及方便客戶付款。

歐洲和日韓的LED生產商都在推進LED 可見光通信在智慧城市中的應用。昕諾飛已經在迪拜的Aswaaq和阿姆斯特丹的萬得城MediaMarkt旗艦店推出“購物導航”應用程序，依托LED室內定位系統，幫助顧客借助智能手機快速定位商品位置並提供引導服務。

在Aswaaq，單點的光通過可見光通信技術將位置信息發射出去，讓顧客能夠用手機獲取定位服務。據了解，在采取這項服務後，Aswaaq照明能耗降低了50%，也能幫助商家管理貨品陳列，並幫助顧客找到商品。

姚夢明解釋說：“可見光通信是用手機的攝像頭去捕捉燈光的波動，然後用燈光波動作為信號來捕捉到燈具在哪里，再發送信號給燈具，這是可見光編碼的技術。所以它的通信是利用燈具發出的光和手機攝像頭之間產生的關聯。”

在智能交通方面，傅誌仁表示，智能交通網意味著通過交通燈與汽車燈之間進行信息交互，它可以對汽車進行精確定位，也可為今後無人駕駛汽車奠定基礎；智能路牌可以建立在門牌與手機之間，通過手機與各個路牌指示燈得到自己精確的位置，也可以為路人盡快找到目的地以及為迷路的人找到回家的指示，特別是對一些盲人、小孩、老人提供幫助。

目前，智能交通燈已經有一些落地應用項目，比如昕諾飛就和美國鐵塔公司合作，在美國啟動了智能燈桿項目。加利福尼亞州的亨廷頓海灘作為首個試點城市，將率先部署200套智能燈桿。

智能燈桿是在一個燈桿上集成了高品質節能LED路燈和可以同時接入不同移動運營商的信號傳輸功能，可用於快速道路、街道、停車場，還可為偏遠地區增強移動信號覆蓋，提供節能效果達50%的LED照明。

社論：扶貧要防範新的不公平

時至今日，距離2020年全面建成小康社會、不落下一個貧困人口只剩下兩年多時間。毫無疑問，扶貧越往後任務越艱巨，且此前扶貧工作中的問題也逐漸暴露，讓接下來的扶貧攻堅戰需要與反思並行。

近日下發的《中共中央國務院關於打贏脫貧攻堅三年行動的指導意見》，對今後的脫貧攻堅工作做全面部署。在8月20日的國務院新聞發布會上，中央農村工作領導小組辦公室副主任韓俊亦表示，要把脫貧攻堅的基礎性工作做得更實，貧困戶的識別、退出一定要做到精準。

的確，過去數年的扶貧工作取得了巨大成就，十八大提出全面打響脫貧攻堅戰以來，截至2017年底全國貧困人口減少6853萬，平均每年在1000萬以上；2017年返貧的人口只有20萬，總體上呈現逐步減少趨勢。不過，扶貧也衍生出新的不公平，諸如“懸崖效應”和“福利陷阱”並不鮮見。

其中“懸崖效應”既存在於貧困戶和非貧困戶之間，也存在於貧困村與非貧困村之間，主要指兩者的差距太大，讓非貧困戶或非貧困村恨不得也戴上貧困的“帽子”。具體表現是，部分地方在執行扶貧政策過程中，把義務教育有保障變成了貧困戶的家庭成員“上什麽學都不花錢”，把基本醫療有保障變成了全家人“看什麽病都免費”。這樣一來，那些沒有列入扶貧範圍的村莊、村民自然就會有“想法”，特別是本來就與扶貧標準相差不了多少的群體，發現自己境遇遠不如扶貧對象後，紛紛千方百計要當貧困戶也不足為奇。

至於“福利陷阱”，則是因為兜底扶貧的制度設計，在一些地方被不當使用。比如一些貧困患者小病大治；一些子女眼看著體弱多病的老人不去贍養，而是通過“分家”方式，把貧困人口交給政府兜底；甚至有一些地方，超標準實施救助，兜底措施的剛性支出，讓捉襟見肘的地方財政難以為繼。

很明顯，上述頗為普遍的扶貧“怪現象”，不僅影響了扶貧工作的效果，而且造成了新的不公平。因此，在未來的扶貧工作中需要引以為戒，扶貧要義在於量力而行，重在基礎性的保障。中國仍是發展中國家，既要避免重返“平均主義”，也沒有高福利社會的物質基礎。

所謂基礎性保障，也就是現行衡量貧困人口是否脫貧的標準：“兩不愁、三保障”，即貧困人口不愁吃、不愁穿，義務教育、基本醫療、住房安全有保障。這個標準的制定做了大量研究，世界銀行專家組也曾參與評估，符合中國國情和承受能力。如果隨意拔高標準，既會加大脫貧攻堅的難度，也將加大財政負擔，不可持續。

更重要的是，脫貧應該著重在可持續性，而非完成一時的指標。在以往的扶貧工作中，部分地方方式過於簡單化，為了趕進度、圖省事，主要是送錢送物，有的地方幹脆讓貧困人口都吃低保，一兜了之。這種既不是根本性脫貧，也會助長貧困戶的依賴心理，同樣造成了新的不公平。

因此，未來應著力夯實貧困人口穩定脫貧基礎，特別是深度貧困地區，改善貧困地區居民基本生產生活條件十分迫切。既要包括加大對水、電、路、氣、網等基礎設施建設投入，更應該加強制度供給，為貧困地區培育現代農業體系，為穩定脫貧找到產業抓手。同時，還需提高基本公共服務能力，在保障兜底制度設計上力求堵塞漏洞，因地制宜提高貧困地區的教育、醫療水平，精準解決因病致貧、因教致貧等問題，防止出現任何形式的扶貧福利陷阱。

責編：許雲峰

住房租賃市場絕不能成為新的獵場

在“租購並舉”、“培育租賃市場的多元供應主體”成為新時代住房民生的指導方針後，反應靈敏的房地產公司立刻嗅到了其中的商機，紛紛介入住房租賃市場，躊躇滿誌跑馬圈地。但這種趨勢是否符合發展住房租賃的初心，需要慎重辨析。

租房是中低收入者在城市里的保障

上世紀90年代前後，城市居民的住房需求日益尖銳。而計劃經濟叠代了幾十年的住房欠賬，使政府承擔不起供給責任。住房商品化的產業政策就作為改革應運而生，房地產業開始蓬勃發展。又逢分稅制改革使得地方政府迫切需要開辟新的財政來源，土地財政就此形成並愈演愈烈。加之炒風漸長，幾方面因素疊加，房價出現一路走高甚至越調越漲的現象。高房價終於成為了捆綁政府財政、銀行金融、百姓錢袋的經濟堰塞湖。

這種局面的危險性不言而喻，於是租購並舉、住房租賃作為一種導向性政策適時推出。該政策從實際出發，目的在於滿足城市中低收入者的住房需求。使得買不起或當下買不起住房的人能夠以租代購、租以為居。

因此，對中低收入者而言，租房是他們立足城市的方式。而租金的多寡一定程度上決定了他們能否在城市生活下去。

房地產商介入推高房租

其實改革開放以來，進城打工及就業者租房而居早已成為常態。多元的供給主體也早就形成。尤其是大城市里的城中村已經成為了極其重要的供給者。市場供需雙方總體平穩。政府和相關方也有了一套大體成型的管理制度。租購並舉方針推出之後，展現在人們眼前的是住房租賃市場的整合，而整合的主導者往往是大房地產商。

在一線城市，一些旗艦房地產公司大舉進入城中村進行出租屋改造及營運，有的還提出了所謂的萬村計劃，已然要當社區營運商中的巨頭甚至壟斷者。以其一年數千億元的投入，改造城中村易如縛雞。從已經實施的改造來看，住房質量包括小區環境有明顯改善。但如果從租房者的實際出發，錦上添花與雪中送炭，哪個更迫切更重要？改造不容忽視的直接後果必定是房租上漲，而且幅度不會小。即使迫於社會壓力暫時不漲，日後必定會漲。加之社區營運的增值服務，房租外的收費項目還會增加不少。由於實施改造，樓里的租戶已被清走，而周邊的出租屋由於預期租金會上漲而紛紛率先提價。這種局面導致租房群體的人心浮動：城市里還有自己租得起的房嗎？自己在城市里還待得住嗎？

做一個簡單的歸結：房地產公司介入租房市場必定推高房租，致使買不起房只好租房的人很多可能連租房都租不起了。

逐利是企業的本性。尤其作為上市公司，為了業報、為了股價、為了分紅，必定要尋找新的利潤增長點，必定要促進利潤增長。但是住房租賃市場是中低收入者的民生，是公益性市場。住房租賃市場絕不能成為新的獵場。

出租房作為不動產，具有強烈的區位特征，規模經濟不明顯，天然適於分散經營。沒有必要人為培育跨地域的壟斷者。這會使租客喪失價格博弈的能力。

要保證租賃市場的公益性

目前政府關於發展住房租賃市場的政策指導提出了“保基本、促公平、可持續”的目標，並且指明了“以市場配置為主，政府提供基本保障”的方針，還特別提出要提高公租房營運保障能力，要把在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員納入公租房保障範圍。

即使地方政府把保障限於戶籍人口，其所要提供的公租房缺口依然是非常大的，不可能在三兩年內彌補。這就給房地產公司提供了機會。在此條件下，其他供給主體的跟風上漲是不可阻擋的。面對節節攀升的房租，那些只能以市場配置為主去租房的人又該如何？高房價—高房租—逐出低收入人群，這構成了一個完整的反城市化操作，其對國民經濟的負面影響將極為深重。

須知住房租賃雖然采取市場化的操作方式，但這是一個公益性市場，亦即弱商業性市場。因而不能采取一般的商業性操作。租金水平是這個市場保持公益性的關鍵。也許相關方面已經認定房租上漲是必然趨勢，那麽在房地產因為高房價逐出了大批剛需者之後，租賃市場又要變成高租金市場再逐出大批租客嗎？

在現實經濟生活中，一個地方的房價和房租是高度正相關的。但中央作為保民生重要舉措的租購並舉方針的提出，在一定意義上就是要打破這種關聯。房租要穩住不隨房價上漲是其中的要義。在控住房租方面，地方政府要設計出一套各方面都符合要求的標準並加強監管，呼籲更多社會力量介入，形成供給主體多元化，尤其是產能過剩的國營建築開發企業以及國營電力公司、給排水公司、燃氣公司、電信網絡公司等可以利用過剩產能，發揮國企作用。公益領域不正是國企馳騁的主戰場嗎？集中調集社會資源正是我們的制度優勢。只要這樣去做，穩租金的公益一定可期。

[作者系中國（深圳）綜合開發研究院資深研究員]

責編：孫維維

IPO推遲許家印暫別「首富夢」恆大地產(3333)宣佈將IPO計劃推遲，待股市恢復穩定後再考慮新的上市計劃

1 : GS(14)@2011-04-16 14:02:22

2008-3-21 每經
恆大地產(3333.HK)推遲首次公開募股計劃(IPO)。記者昨日獲悉，由於國際資本市場現時的不穩定及嚴重動盪低迷，加上恆生指數反覆下跌、香港近
期部分首次公開發售的交易表現欠佳，恆大地產集團及其全球協調機構(承銷商等)決定將IPO計劃推遲，待股市恢復穩定後再考慮新的上市計劃。
BY劉小慶每日經濟新聞
恆大地產集團董事局主席許家印通過郵件向《每日經濟新聞》表示，
「自恆大上市路演以來，儘管受到全球性股市下跌的影響，仍有許多投資者對公司表現出極大興趣和認同，在此一併致以衷心感謝。」延長髮售期IPO之路崎嶇恆
大地產原本計劃以每股3.5~5.6港元發售29.6億股，募集資金103.6億~165.76億港元。儘管上市前恆大地產在香港做了大量推廣活動，鋪天
蓋地的廣告令恆大地產的IPO顯得十分高調。不過，自公開發售開始，恆大地產的IPO之路就顯得格外崎嶇。
按原定發行計劃，恆大地產從3月
13~18日中午期間接受散戶公開認購，3月28日於主板掛牌。但是在公開招股尚未結束之時，市場便傳出消息稱，恆大地產可能會以發行區間下限每股3.5
港元定價。恆大地產原定昨日公佈發行價，而一般新股發行定價消息也至少在公開發售結束之後才有風聲，恆大在招股期間便傳出下限定價消息較為罕見。
更罕見的是，恆大地產18日宣佈，將公開發售期延長一天至19日中午。一般新股發行日期只有3天半，而恆大地產此次有4天半。當然，此前錦江酒店
(2006.HK)在2006年發行時也曾延長招股期，但當時是事先安排，與恆大突然延長招股期區別較大。當時市場對於恆大延長招股期的解讀是：可能與
IPO招股反應欠佳有關，招股日期多一天可以獲得更多認購。
許家印首富猜想「暫告段落」恆大地產的上市之所以廣受關注，除了它是今年首家赴港上市的內地房地產商之外，公司主席許家印身家極有可能成為內地新首富的概念更為誘人。
截至昨日收盤，去年內地首富碧桂園(2007.HK)大股東楊惠妍的身家約
587億港元。如果恆大正常發行，其IPO最多可募集資金165.76億港元。按照IPO發行股份一般佔總股本20%估算，許家印的身家最高將超過800
億港元，達到829億港元。即使以發行區間下限3.5港元定價，許家印的身家也能達到518億港元，在內地新首富的爭奪戰中也頗具競爭力。
許家印的首富夢想是要「暫告段落」了，其他市值富豪們的日子也不好過。碧桂園昨日收報6.17港元，公司市值1009億港元，持有95.2億股碧桂園的楊
惠妍身家已經跌破600億港元。這一數值僅為碧桂園股價高峰時期的一半。2007年4月20日於港交所掛牌的碧桂園在上市後股價表現一直不錯，並於去年
10月攀升至每股14.18港元，楊惠妍身家最高時曾達到1349.9億港元，是目前的2.3倍。
2006
年因玖龍紙業(2689.HK)上市而爆冷成為內地首位女首富的張茵同樣面臨身家大幅縮水。玖龍紙業在公佈2007年年報後，因公司毛利率下滑，股價在業
績發佈當日暴跌40%，昨日收報6.56港元，張茵目前持有31.19億股玖龍紙業股份，市值約205億港元。去年9月底，玖龍紙業股價一度漲至
26.75港元，當時張茵的紙上財富超過800億港元。
開源不成恆大強調節流
市場一直認為，恆大地產對資金需求迫切，加上要償還債務，所以此次上市不容有失。但恆大最終還是選擇「急流勇退」。目前市場關注的是：恆大此次延遲上市後，如何解決對資金的需求?
恆大地產內部人士在回應《每日經濟新聞》時表示，「恆大地產絕大多數項目分佈在省會城市及其他城市，業務前景和盈利增長潛力十分明顯，我們將繼續發揮在規
模、產品結構、成本控制、團隊執行力、品牌等多方面優勢，加快各地項目的開發及銷售進度。一旦時機合適並成熟，我們會重新公佈新的上市計劃。」在簡短的回
應中，恆大一直強調其成本控制優勢，但對於負債率普遍偏高的房地產開發商來說，「開源」的功效要遠遠高於「節流」。
該公司招股文件顯示，恆大的土地儲備高達4578萬平方米，僅次於碧桂園。在公司目前全部的78個發展項目中，46%的項目計劃在今年完成。不過，龐大的
土地儲備對於恆大地產來說也是個「甜蜜」的負擔。恆大去年前9個月的融資是41.859億元，同比增長1550.8%，主要是為了撥付房地產項目收購資金
和投入建築資金而導致的銀行借款增加，恆大去年前9個月的負債率已達46%。
恆大在招股書的風險披露文件中坦言，銀行借款是公司進行業務開發的重要資金來源。但由於CPI高位運行，從緊貨幣政策不僅將延續還有可能加強，從銀行獲取資金的難度會增大。所以跟其他地產商一樣，在資本市場上市融資是破除資金瓶頸的最佳途徑。
根據恆大原來的計劃，將IPO募集資金中的53.6%用於支付土地出讓金及現行項目所需資金；約23.1%用於收購額外土地儲備；約
7.5%用於上海陸家嘴金融貿易區土地使用權的額外現金代價；約1.7%支付上海陸家嘴金融貿易區項目的餘下代價；約9.1%償還部分從瑞信借取的結構擔
保貸款。
許家印
1958年生，河南人，漢族，中共黨員，武漢科技大學冶金系畢業，本科學歷，管理學教授，全國勞動模範，現任恆大地產集團董事局主席、黨委書記。曾獲「中
國房地產十大風雲人物」
「中國民營經濟十大風雲人物」「推動中國城市化進程十大傑出貢獻人物」「優秀中國特色社會主義事業建設者」「中國十大慈善家」等稱號。
許家印1997年創立的恆大地產集團，已躋身於中國房地產企業10強、中國民營企業20強、中國企業500強。
原因分析
地產股在港普遍遇冷
據報導，因擔心內地房地產市場陷入蕭條，香港投資者對恆大地產的申購極為冷淡，機構投資者和散戶的申購量還不到最低發行量的一半。
凱基證券分析師蔡鐵康指出，對於香港投資人來說，並沒有太多興趣認購恆大地產。首先，內地房地產行業一直處於宏觀調控的風口浪尖，自去年11月以來，內地
房地產股股價整體走下坡路，不少股份距當時高位已經回落超過四成。其次，恆大地產的IPO作價並非十分吸引。根據恆大的招股書，公司預計2007年每股盈
利0.073元，發行區間對應的市盈率達 43~70倍。當初內地土地儲備最多的碧桂園IPO發行市盈率僅20倍。
在香港IPO市場被冷遇的也不只是恆大地產一家，今年1月，同為內地房地產公司的昌盛中國，就因市況動盪取消了1.45億美元的IPO計劃。新鴻基金融日
前發佈報告稱，今年前兩個月的固定資產投資較上年同期增加 24.3%，高於市場預期，令投資人對內地推出更多緊縮政策的憂慮增加。
知名評級機構標準普爾近日的一份研究報告更加打擊市場信心。標普表示，政府收緊信貸之舉和普遍預期中的下滑等因素,將惡化內地房地產商的運營環境，導致一部分地產商不再有能力維持其增長動能，另一部分地產商更將面臨滅頂之災。
    
  
  

---

樓市把脈：指數回歸 100新的啟示

1 : GS(14)@2012-04-28 23:20:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16288855
物價轉變亦重要

指數回歸 100重要嗎？當然有意義，起碼告訴我們價格普遍已達到 97年之高峯，但是：
（ A）若計算期間物價之轉變，由 97年至今，物價變幅有正有負，但原來 100元之購買力共計還是低了，只有 87元左右。這反映在香港平均一個私人住宅單位可換購多少個別地的住宅單位上；例如 97年一個香港住宅單位可換購大約四個多倫多住宅單位，現在只得兩個左右。簡單來說港樓貶了點值。又或許可這樣看，指數現需要接近 115才約等同 97年的 100。
（ B） 100基礎年之選擇可影響心理和感受，基礎年的選擇可有不少因由，不過選取的是「旺」年或是「衰」年對指數的名義數值以至感覺就可有巨大差異。舉例說，用 1997年之高峯作基礎年會令跟隨的年份「有排」都追不回原位（近年例外），但若用 2003年為基礎年，往後之年皆 100之上，就算 2008年回落仍有 170，如今更是 280。實質價格走勢無異，但感受不同， 1997年起計期望穿 100， 2003年則期望 300。

鍾維傑

---

買樓買股 千萬別買新的 周顯

1 : GS(14)@2013-08-12 23:24:42

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】有報道說，有一位「黃先生」，以1300萬元買進了大埔一個新盤單位，誰知單位內櫳「甩皮甩骨」，走廊牆身滲水，「細房天花有條裂紋，敲一敲，點知成塊批盪甩落鈬！」

在這裏，我並不打算批評發展商如何如何，而只是教導大家一個投資的基本事實﹕千萬別買新東西。

一間樓的質素好不好，有什麼缺陷，是要住在那裏一至兩年，才慢慢浮現出來的，像是牆身滲水這種情，很多時，是要經過一場暴雨之後才會清楚的。所以，一個老練的買家，是永遠不會買新樓，因為買新樓的不可預知風險，比買二手樓大得多。

九成新股跌破招股價

同樣道理，很多傳統的基金，是不准購買上市不到3年的股票，這也是因為公司上市不久，沒有往績可追，是十分危險的事。我也說過一句話﹕當公司上市之後，有超過九成的機會，將跌破招股價。

不過，當然了，如果是新樓，又或者是新股，買來短炒一番，那也不妨，不過只限於短炒而已，因為你只要找到下一個傻瓜，那就可以賺錢了，而在這個世界上，傻瓜是很多的。

也是同樣道理，買新的投資產品，如ELN、accumulator等，當它新出時，都是充滿了危機。如果要安全購買，還是買樓、買股票這些傳統的投資工具，更為划算。

亦是同樣道理，新樓和新股雖然沒有投資價值，但當炒，而新的投資產品如ELN、accumulator、次按債券等，初出時，投資者也是大賺特賺，只是後來一定爆煲收場而已。所以，秘訣就是﹕要做先行者，然後去扑後來的傻瓜！

---