地監局7000萬購東貿廣場23樓作辦公室
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GS(14)@2018-03-15 11:31:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2198&issue=20180315
【明報專訊】現時租用灣仔合和中心48樓的地產代理監管局，新近以7000萬購入柴灣東貿廣場23樓，全層面積約7725方呎，呎價約9061元。地監局發言人表示，經過多年儲備及物色單位後，該局於本月初與賣方簽署臨時買賣協議，購入首個自置辦公室，毋須承做按揭，預期交易4月中完成，以及於7至8月期間遷入。
毋須按揭 稱暫無減牌費空間
地監局又稱，該局自置辦公室後，長遠能為局方節省大筆租金支出，但由於監管局是自負盈虧的獨立法定機構，局方必須維持穩定財政狀况，暫時未有減免牌費空間。然而為便利公眾及持牌人，該局部分主要服務公眾及持牌人的部門將不會遷往新址，但至於是否保留目前灣仔合和中心舊址，有待與業主商議有關租約再作決定，惟租用面積會相對減少。資料顯示，原業主為樂健有限公司，其公司董事為歌唱家莫華倫家族成員莫綺文及莫華昇，2013年以5500萬元購入，帳面獲利1500萬元或27%。
陳韻雲女兒6300萬入市招商局大廈
另土地註冊處資料顯示，上環信德中心東翼招商局大廈3316室於上月轉手，該單位面積2062方呎，成交價6300萬元，折合呎價30,553元。新買家透過AHK International Limited購入，該公司董事為地監局前主席陳韻雲的女兒顧曉楠。原業主為實力建業集團（0519）或有關人士，2016年4月4714.8萬元買入，帳面獲利1585.2萬元或34%。
地監局7,000萬買商廈全層
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GS(14)@2018-03-19 04:44:27【本報訊】樓市暢旺，連地監局也入市，該局本月初斥7,000萬元購入柴灣東貿廣場23樓全層物業，呎價約9,061元。
麥玲玲轉租卡佛大廈
地監局接受本報查詢時表示，該局購入柴灣東貿廣場為首個自置辦公室，建築面積約7,000多方呎，交易將於4月中完成，預期今年7至8月遷入。局方補充稱是次入市毋須銀行按揭，又預期自置辦公室後，長遠能節省大筆租金支出，但暫時沒有減免牌費空間。因中環德成大廈重建，租戶之一的玄學家麥玲玲（圖）以月租4.26萬元租同區卡佛大廈11樓單號室，面積約636方呎，呎租約67元。麥玲玲指與大業主簽訂3年租約，料今年中遷入。中環皇后大道中9號低層4室，單位2,199方呎，以9,895.5萬元成交，呎價4.5萬元創該廈次高。上環信德中心東翼招商局大廈3316室，實用2,062方呎，上月以6,300萬元成交，呎價3萬元，土地註冊處資料顯示，買家透過AHK International Ltd購入，公司董事顧曉楠（KOO, ANNA-MAE MEI JONG），與地監局前主席陳韻雲女兒顧曉楠名字相同。原業主為實力建業集團（519）或有關人士，持貨近2年賬面賺1,585萬元，升34%。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180315/20332395
地監局研加重處分代理打架
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GS(14)@2018-06-14 10:52:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4965&issue=20180614
【明報專訊】近期一手樓盤熱賣，個別樓盤如大角嘴利奧坊．凱岸、大埔白石角嘉熙的售樓處現場，均出現地產代理因涉嫌爭客，而發生打鬥事件；地產代理監管局行與地產業界代表，昨日進行季度聯絡會議，就有關議題作討論，強調地產代理在一手住宅銷售處的打架行為絕不能接受。地監局行政總裁韓婉萍表示，局方必定會懲處任何違規或挑戰監管局職權的行為，並對不適合擁有牌照的代理撤銷其牌照。
冀今年落實罰則 強化阻嚇性
韓婉萍表示，代理打鬥事件令整個業界蒙羞，地監局正研究加重對違規代理及其所屬公司的處分，希望在今年內推出，以加強阻嚇性。
與此同時，地監局行政部門在會議上指出，有關反洗錢及反恐怖分子資金籌集的執業通告將會生效，業界需要遵從有關指引並付諸行動。
監管局表示，將會與業界建立聯絡小組，為業界提供協助並按指引作跟進。
反洗錢執業通告將生效
另外，關注基層聯席與多個民間團體早前請願，指有劏房住戶的租約沒有列明收費下，遭業主濫收水電費及租金，要求局方加強對租約的規管。
地監局回應表示，局方會提醒業界，在地產代理協助及租客訂立租約時，理應對租賃兩方都公平公正，而非偏幫業主。
地監局發展商簽約章 嚴打代理不當行為
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GS(14)@2018-07-12 07:53:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1339&issue=20180712
【明報專訊】針對一手樓銷售秩序，地產代理監管局與27家發展商，包括新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、新世界（0017）、會德豐（0020）、英皇（0163）等訂立一手住宅物業銷售約章，惟龍頭發展商之一長實（1113）及本周六開售大圍珀玥的遠展（0035）未有簽署相關約章。
禁講粗言 冀今年公布指引罰則
地監局主席梁永祥表示，簽署約章的發展商承諾為消費者提供理想的銷售環境，只容許佩戴證件的持牌代理到銷售處及示範單位工作，承諾不歡迎、不准許地產代理公司無牌員工到銷售處附近從事任何宣傳、推廣或銷售活動。對於不守規矩、沒有禮貌、粗言穢語、任何滋擾、不當或暴力行為，均予以嚴厲譴責，並會按情况向涉事地產代理公司及其有關員工採取嚴懲措施。
梁續稱，今年一手新盤接連發生暴力事件，地監局不得不嚴正處理，約章是填補空隙，在指引未出台前，約章可以暫時是一個方法。地監局短期內召開董事會研究指引細則，盼今年內公布指引及罰則。按地產代理條例，如持牌代理行為不當，地監局會向涉事代理行及員工採取懲罰措施，最高罰則吊銷牌照或罰款30萬元等。
英皇（0163）執行董事張炳強稱，對於無牌代理及暴力行為極之反感，需要嚴格取締，建議如情况嚴重，要永久停牌。嘉華（0173）國際營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明亦稱，對地監局約章「100%支持」。美聯住宅部行政總裁布少明表示，上述約章相信可有效遏止行業上違規及不當銷售行為。Q房網香港董事總經理陳坤興亦表示支持，相信有效維護一手住宅物業銷售健康環境。
地監局籲新盤買家須睇示位
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GS(14)@2018-09-26 00:14:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1877&issue=20180925
【明報專訊】雖然二手交投市况淡靜，但一手成交依然活躍之際，地產代理監管局（地監局），新近舉辦了「如何做個精明一手樓買家（進階版）」的公開講座，向市民闡釋使用地產代理服務，以及購買一手住宅物業時應注意的事項。地監局行政總裁韓婉萍表示，購買新盤單位與二手物業最大的不同，是一手物業通常以樓花形式出售，準買家除應該親自視察示範單位外，亦應透過售樓說明書了解物業詳情。
與代理溝通必須清楚
韓續稱，持牌地產代理可在購買一手物業的過程中，為消費者提供協助，惟雙方溝通必須要清楚，以避免誤會發生。
地監局陳汝儆：買樓前親到銀行做壓測
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GS(14)@2018-09-27 12:47:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0683&issue=20180927
【明報專訊】地產代理監管局上周主辦「如何做個精明一手樓買家（進階版）」公開講座，該局投訴及行動部主管陳汝儆在講座表示，近日地監局收到不少新盤買家對持牌代理的投訴，他們希望承做高成數按揭，代理亦稱可以做到，但他們最終未能成功獲銀行承做高成數按揭，致撻訂收場。陳汝儆提醒，地監局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，建議準買家在置業前，親身到銀行進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力。
陳汝儆指出，該局對全港持牌代理的監管，除了包括以考試制度確保地產代理具備物業交易基本知識外，亦設有制裁制度，消費者若認為地產代理有問題，可根據機制投訴，希望此舉可保障消費者；惟值得注意的是，該局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，而近日該局收到交到很多投訴，便是與按揭相關的，「很多買家的投訴是，指地產代理提供不實按揭資訊。若我們看看投訴者的背景，大部分都是沒有豐富買樓經驗人士，他們希望承做高成數按揭，代理回覆可以做到，所以買家簽約買樓，但是落完訂後，買家卻不能成功獲銀行承做高成數按揭，結果撻訂收場」。
持牌代理未必具按揭知識
為了避免撻訂此一不利情况發生，陳汝儆建議，準買家在置業前，應該親身去銀行了解，進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力，「一方面，借貸是銀行的商業決定，銀行是否批出按揭貸款，視乎抵押物業的價值，以新做樓宇按揭來說，這一般等於售樓書的新盤單位價值。另一方面，銀行是在金管局的限制下，審批按揭申請者的借貸，對借貸人士本身的還款能力有很嚴格的要求，我剛與銀行朋友了解，以最新情况來說，若自住的話，一般市值1000萬元或以下的物業最多可借六成按揭，市值1000萬元以上物業最多可借五成按揭。另外，擬借按揭者要進行壓力測試，要求目前每月按揭供款佔家庭收入上限為五成；假設加息3厘後，每月按揭供款佔家庭收入上限為六成，假如頂得住的話，銀行才會借出按揭貸款」。
銀行同時計算一按二按供款
目前不少新盤以高成數按揭招徠，陳汝儆指出，假如地產代理向準買家表示可借八成按揭，但其實銀行最多只可借六成按揭，準買家便要想想有關落差的原因。目前本港居民若購買600萬元或以下物業，可透過按揭證券公司承保，最多可借八成按揭，保費約數萬元；陳汝儆分析，目前新盤買家購買1000萬元以上物業可借五成以上按揭，原因是由發展商安排財務機構提供「二按」，而買家要十分小心，到底自己在承做二按後，是否仍有能力通過銀行的壓力測試，「即使發展商幫助你承做二按，但只要你向銀行申請『一按』按揭貸款，銀行亦會知道你已承做二按，而銀行會根據金管局規定，看看客戶還完一按再還二按後，每月按揭供款佔其家庭收入有否超過上限為五成，這是十分重要的。若新盤買家沒有相關經驗，便會支付訂金後失去預算，因未能承做按揭最終撻訂收場」。
陳汝儆總結說，既然市民一般會經過地產代理購買新盤，而該局對持牌代理有嚴格監管，市民應該選擇持牌代理，「我們在7月與主要地產商簽署約章，只有持牌地產代理才可在其銷售地方工作，而工作時持牌代理會將證件掛放在胸前當眼位置，大家要認着，無證件的便不要幫襯」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
地監局禁無牌代理推廣新盤
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GS(14)@2018-10-26 00:27:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2716&issue=20181025
【明報專訊】近年發生多宗代理在新盤銷售場合打鬥事件，令市場關注地產代理於一手樓盤銷售點的秩序和行為，地產代理監管局（下稱地監局）發出新執業通告，包括禁止非持牌代理進行新盤推廣，以及地產代理須派員到場監督等，有關通告將於12月1日生效。
代理行須設總樓盤監督
根據新執業通告，地產代理公司將絕對不得調派非持牌員工，到一手樓盤銷售點進行任何形式的推廣活動。地產代理公司亦須委任一名總樓盤監督負責監督和監察所有被調派往一手樓盤銷售點工作員工的秩序及行為，該總樓盤監督必須持有地產代理（個人）牌照最少10年，並已擔任管理職位最少5年；或為地產代理公司的獨資經營者/合伙人/董事；及沒有在獲委任為總樓盤監督前的最後3年內被紀律處分。
另外，在每個樓盤銷售開始前最少一天，地產代理公司需向監管局提供被調派的所有員工名單、指揮系統圖表，以及就員工調派和如何於一手樓盤銷售點藉總樓盤監督管理員工行為，以維持良好秩序的內部政策。地產代理公司亦須備存一份每日在一手樓盤銷售點上班的所有員工紀錄，且須應監管局的要求，立刻向局方提供該紀錄的副本。
地監局行政總裁韓婉萍表示，雖然一手樓盤銷售點秩序已明顯改善，但局方認為仍有進一步改善的空間，新通告將加強對地產代理公司及其管理層就有效監督和管理其調派往一手樓盤銷售點的員工的問責。
地監局去年接306宗代理投訴 跌28%
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GS(14)@2019-01-30 05:46:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9281&issue=20190130
【明報專訊】去年接連發生地產代理打鬥事件後，地產代理監管局（下稱地監局）發出的一手樓盤銷售點秩序執業通告於上月正式生效。地監局公布，去年接獲的整體代理投訴受物業交投放緩影響，按年下跌28%至306宗。不過，涉及香港境外物業的代理投訴，則由前年11宗增至去年15宗，有兩宗投訴個案涉及英國「爛尾樓」。
境外物業投訴增至15宗
接獲的其他主要投訴性質包括不妥善處理臨時買賣合約、提供不準確或誤導的物業資料、未有履行有關回贈的承諾。另外，2018年地監局對307名持牌人採取行動或作出處分，並撤銷了41個牌照及暫時吊銷24個牌照。
持牌代理增至40123人新高
地監局主席梁永祥表示，整體投訴比前年顯著下降，與成交宗數下跌有關，亦反映代理質素提升。地監局行政總裁韓婉萍指，去年錄得3宗代理打鬥個案，其中一宗已完成調查，該代理被罰停牌一個月。就近期的佣金紛爭，地監局認為發展商給予代理佣金屬商業行為，市場會自行調節，該局無意禁止，以免妨礙競爭。
此外，去年報考地產代理資格考試、及營業員資格考試的人數分別有5291人及6566人，較前年分別增加3%及下跌12%；去年持牌代理人數達40,123人，按年增加5%，並創歷史新高。另外，局方將於今年下半年試行電腦化的營業員資格考試。
地監局韓婉萍分享經驗：海外置業防爛尾 宜實地考察
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GS(14)@2019-04-04 11:42:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6874&issue=20190404
【明報專訊】近年港人投資海外物業方興未艾，地產代理監管局上周末舉辦「境外置業前、風險你要知」公開講座，由專家向公眾分析海外置業風險及須注意的細節。地產代理監管局行政總裁韓婉萍指出，在本港銷售海外物業的地產商或代理，可能不受當局監管，而且若出現「爛尾樓」的話，當局亦無法代表買家向發展商追討有關損失。因此，她建議準買家在海外置業前須做足功課，了解樓盤實况及發展商實力，最好可到當地實地考察，增加買到具備升值潛力優質海外物業的機會。
作為本港逾4萬名持牌代理的監管者，韓婉萍指出，就海外物業交易來說，本港持牌代理主要負責向消費者推銷樓戶，往後細節是由購買該海外物業後成為業主的消費者與發展商及物業管理公司代表洽談，她解釋：「當消費者決定選購一個單位，即簽訂買賣協議後，往後程序大多數透過當地律師處理，所以日後一旦該買家與境外物業的發展商在交樓或其他方面有爭拗的話，未必與在香港負責銷售的代理有關。」
韓婉萍提醒，即使本港持牌代理做足功課，亦不能保證買家所購買的海外物業可如期落成，「因為海外發展商的規模與我們香港發展商未必一樣，尤其是一些財力較細的發展商，它們未必有足夠的資金去周轉，需要利用賣樓收入提供的資金，作為樓盤的建築成本；如果某一樓盤銷情欠佳，發展商又沒有足夠的財力，分分鐘就會造成所謂的爛尾樓了。所以消費者在交易過程中，除了聽取中介或代理的推介外，其實亦都需要留意發展商的背景，評估它的實力是否足夠完成整個樓盤的興建」。
揀本港持牌代理 操守指引較有保障
另外，韓婉萍指出，值得注意的是，根據本港現行法例，處理境外物業銷售人士不需要領有地監局牌照，換言之，目前不少在港銷售海外物業的中介人，包括發展商及代理，均不受地監局監管；她認為，在此情况下，有興趣海外置業者，若選擇持牌代理購買，該代理的操守受地監局監管，並且要跟隨該局發出的指引行事，相對較有保障。但她亦重申，即使地監局已規管持牌代理的操守，但若消費者買賣海外物業後蒙受損失，地監局無法代表他們向發展商追討。
韓婉萍又分享本身購買海外物業的經驗，指「購買未落成的樓花一定要很小心」，最好實地考察，例如她當年便專程飛往英國，親身乘坐當地地鐵，視察心儀物業的位置是否方便，以及周邊的環境、配套及設施是否理想，包括是否設有超級市場；另外，她亦考慮該發展商的背景及聲譽，最後才決定購買，目前她亦已順利收樓。
親赴置業城市 找當地代理睇樓
因此，韓婉萍強調，港人若有興趣海外置業，不要盡信發展商或中介指該物業「地點好、回報高、值得買」的一面之詞，最好自己親身去看一看，比較當地與本港樓價差異、出租情况是否理想，以及二手交投是否暢旺，「這些資料真的要去到當地研究，並且不要怕麻煩，可搵當地代理帶一帶你去睇樓，就可以掌握很多資訊」。
本港買賣物業的稅制相對簡單，韓婉萍指出，海外不同國家及城市的物業稅制均有所不同，例如由購買、出租至出售物業均有不同種類的稅項，而港人作為海外買家，在計算稅項時與當地居民亦有所不同，可能影響投資回報。她總結說，買家選購海外物業前，不單止要衡量自己的購買能力，同時要了解清楚可能存在風險，最後始作決定，「如果有不了解的地方，最好請教專業人士」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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