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【新棚改運動】哈爾濱「另類」棚改

http://www.infzm.com/content/100479

在過去6年時間裡,哈爾濱棚改走在全國前列。與遼寧撫順政府的一攬子棚改模式不一樣,處於房地產高速發展期的哈爾濱,總結了一套「政府主導,市場運作」的市場化棚改路徑。但在這一路徑下,很多並不屬於棚戶區的房子被裝進了棚改的「筐」裡。

三十多人闖進了哈爾濱市香坊區信訪局。這些人大都是中老年人,最大的年紀已經超過70歲,嘴裡不停喊著:「我們不是棚戶區,我們要申訴!」

這是2014年4月29日的清晨,這天本該是香坊區區長的群眾接待日,但他以開會為由躲開了。這群人只好湧入香坊區信訪局,向接待員表達自己的抗議。

他們是因為徵地拆遷問題走上上訪之路的。連信訪局的女接待員對這群「釘子戶」的遭遇都感到詫異,「你們的樓房才建多少年,是要以棚戶區改造的名義拆掉嗎?」

這些居民來自香坊區文景街。

如果你坐火車從東邊抵達哈爾濱時,坐在火車左側向窗外望去,他們的房子就在那裡。遠遠看過去,這個佔地面積相當於10個足球場、有著22棟樓的小區還不算很舊,最新的一棟樓是在2000年蓋好的——但每棟都用紅筆寫下了拆遷測量標誌,並用一個代號稱呼這片區域:文景街地段棚戶區改造項目。

2011年12月14日,香坊區政府正式向文景街的居民下發了《香坊區人民政府房屋徵收決定哈(香)房征決字·2011第020號》文件,稱「因文景街地段棚改建設項目需要」,將對這片區域包括樓房、平房在內的2400餘戶居民進行拆遷。

這片將以棚戶區改造名義拆掉的小區,除了一小部分鐵路職工破敗的平房,大部分都是1980年代後竣工的六七層樓房,其中還有7棟樓是1997年以後才竣工的棚改樓。

哈爾濱棚改辦負責人向南方週末記者否認了這個項目的存在,「哈爾濱任何一個領導都不會把才建十幾年的樓房納入棚戶區改造,那是不可能的。」

但是當南方週末記者去文景二道街時,發現這個棚改項目很大一部分動遷已接近完成。不管願不願意,二十多棟樓裡的1500多戶居民,在過去兩年已經被香坊區拆遷辦以各種方式動遷走,其中一棟樓已經夷為平地,其他大部分樓的窗戶已經扒掉。僅剩500戶不願搬走的居民,分散著住在20多棟樓裡,和徵收辦緊張地對峙著。

為什麼一個有著23棟樓的小區竟然會偏離正軌,被納入棚戶區改造,繼而變形成為一個商住項目?這一切要從哈爾濱過去6年轟轟烈烈的棚改運動說起。

「肥肉都被挑走了」

自2014年兩會以來,棚戶區改造已數次被最高決策層表述為改善民生、拉動投資、促進消費的長期利器。李克強總理也提出今年要繼續加大棚戶區改造的力度,至少要再改造470萬戶以上——棚改已被視為建設以人為核心的新型城鎮化的重要內容。

在過去6年時間裡,哈爾濱棚改亦走在全國前列。從2008年開始,哈爾濱累計完成棚戶區改造項目110多個,棚戶區改造面積超過1200萬平米,安置棚戶區居民14萬人。很長一段時間,「哈式」棚改和遼寧棚改一樣,受到中央和省級政府關注,其經驗在各地推廣複製。

與遼寧撫順政府的一攬子棚改模式不一樣,處於房地產高速發展期的哈爾濱,總結了一套「政府主導,市場運作」的市場化棚改路徑——將棚改過程中整理出來的一部分土地用於商業開發,銷售獲利後,將籌集到的資金返還給回遷房和保障房建設。

位於哈爾濱市道外區的「好民居濱江新城」,是第一個依此模式成功運作的棚改項目。該項目總建築面積68萬平方米,項目徵收補償所需費用約為6.5億元,哈市一家國有建設公司將其中位置較好的20萬平方米臨街地塊用作商品房開發,銷售回籠資金約9億元,扣除成本後尚且盈餘約2億元。

哈爾濱住房建設集團一位負責人向南方週末記者透露,在2008年至2011年期間,哈爾濱各區縣都啟動了大量位置較好的棚改項目,當時樓市正值上行階段,房地產市場交投兩旺,各區縣政府及開發商都願意介入其中,哈爾濱棚改得以迅速推進。

「而到這兩年,肥肉都被人挑走後,剩下了一堆骨頭,哈爾濱棚改現在真正面臨考驗了。」這位負責人稱。哈爾濱住房建設集團是哈爾濱操作棚改項目的核心國企。

更大的問題在於,在各區縣主導的棚改運動中,公共利益和商業利益時常被偷換概念,違規和創新通常僅有一線之隔。

被「棚改」

文景街小區地處哈爾濱香坊區二環內的繁華地段,兩條鐵路線之間,200畝的土地上,23棟小樓依次展開,2400戶居民生活於此。這其中,大部分居民是1990年代末期的棚改戶、省直單位職工及部分教委職工。

這裡的很多居民已經不是第一次棚改了。張大媽在1970年代和1990年代經歷過兩次棚改,並在2000年從棚戶區搬出來,住進了剛剛竣工的36號樓。在那個住房仰仗單位解決的年代,黑龍江省各省直單位在文景街上,通過各自的棚戶區改造,讓自己的職工從平房搬出來,住上了樓房。二十多棟1990年代陸陸續續建成的樓房,逐漸圍合成一個頗具規模的小區。

事件肇始於香坊區對文景街鐵路沿線的零星棚戶區改造。2011年7月,香坊區政府開始在文景街張貼房屋徵收意見,稱因文景街地段棚改項目需要,擬對於文景街頭道街、文景二道街,和平路圍合區域地塊所含房屋進行徵收。2400戶居民開始知道自己的樓房要「被棚改」了。

但依照黑龍江省人民政府2008年出台的《關於城市棚戶區改造的實施意見》,黑龍江對於城市棚戶區定義為:「城市建成區範圍內集中連片、平房密度相對較大、貧困人口居多、建設使用年限久、結構簡易、人均居住水平低、居住條件惡劣、基礎設施不齊全、道路狹窄、治安和消防隱患太以及環境衛生髒亂差的居住區域。」

在文景街居民看來,棚戶區改造就是政府為改造城鎮危舊住房和改善困難家庭住房條件的一項保障性安居工程,而他們顯然並不在這範圍內。

不過3個月後,社區服務中心突然張貼了一個名為「香坊區文景街地段棚改項目徵收方案徵求意見及修改情況的說明」紅頭公告,稱經過文景街80%以上被徵收居民同意,香坊區政府決定正式對該小區進行徵收。

這份徵收意見在小區引起了軒然大波。多數居民回憶自己當時並沒有在徵求意見表上籤字,怎麼突然就被代表了?他們認為香坊區政府並沒有履行聽證會程序,而是直接採取盜用或假冒被徵收人簽名的手段,在徵求意見表中填寫同意並假冒被徵收人簽名,用來通過哈爾濱市政府的項目審批。

他們後來得知,未來這片區域拆遷完後,將矗立起一個名為金色里程的商業項目,於是群起反對。他們認為自己的房子被拆是出於商業開發目的,而非公共利益需要,拆遷補償不應按照棚改政策標準執行。

離小區不遠處,文景街與文端街的十字路口,一個名為「金色里程」的售樓處已經搭建好。在哈爾濱市政府的網站上,這個文景街地段棚改建設項目,未來將變成一個名為金色里程(音樂大道)的項目,規劃局文件顯示,這是一個集音樂博物館、音樂大道及露天會場等文化設施的商住項目,總建築面積達43萬平米,總投資超過22億元。

此後兩年的時間裡,圍繞著拆遷問題,居民們和香坊區拆遷辦展開了拉鋸戰。

誰為徵收埋單

「走了兩千多戶,還有兩百多戶僵在那。平房區已經拆遷完了,難就難在樓房了。」文景街棚戶區徵收指揮部一位相關人士對南方週末記者說。

但實際上,目前還有將近500戶居民在堅持。這些居民對拆一還一的安置補償政策不滿,居民代表郝要武稱,這裡的居民或下崗,或退休,之前已經進行過一次棚改了,現在房子裝修配套完好,再動遷又得重新裝修,實在負擔不起。貨幣補償方案更激起居民們強烈抵制,因為附近商品房均價都已超過8000元/平方米,而徵收辦則稱如果採用貨幣補償每平米頂多補償5500塊錢。

徵收辦和居民開始了兩年的持久戰。這兩年裡,敲門敲窗,扔石頭砸玻璃,停水停電停暖氣,通過在企事業單位的親屬做工作,幾乎所有的手段都用遍了。

在法定框架裡,雙方亦各施手段,你來我往。政府部門屢發徵收文件,居民數次申請行政復議,要求哈爾濱行政復議中心對香坊區徵求意見表上老百姓簽名進行確認,但哈爾濱法制辦以「該項目手續審批齊全」為由,駁回了申請。

對於文景街的居民來說,他們尤其不能理解為什麼要將僅建十幾年的樓房當成棚戶區拆掉。

一位哈爾濱老地產人向南方週末記者透露,這是一個典型的「突擊審批項目」——藉著改造周邊棚戶區的名義,將文景街捆綁開發,這個棚改項目從徵求意見到立項,不到半年時間就審批下來了。

彼時項目的名稱叫做金色里程,項目開發商名為黑龍江省新合作置業有限公司。工商資料顯示,黑龍江省新合作置業有限公司成立於2010年10月,註冊資金為1億元人民幣,第一、二大股東分別為中華全國供銷合作總社和江蘇悅達集團。

新合作置業總經理名為耿發。做拆遷出身的他,在哈爾濱房地產界浸淫了二十餘年。他在接受南方週末記者採訪時稱,之所以要將這20多棟樓房當成棚戶區拆掉,「是因為這些樓房地處鐵路之間,管道不行」。

他稱當時幫政府做了一個金色里程的項目規劃,計劃著等到政府淨地後,再把這塊土地拿下開發,但沒想到一等就等了兩年多。「我們著急,政府也著急,現在也不知道這個棚戶區項目未來將會怎樣。」

不過對於政府和開發商關於「管道不行」的藉口,居民並不同意,「你重新開發樓盤也得穿過鐵路建管道啊」。

在過去幾年,棚改一直是某些地方政府和開發商喜愛的「筐」。哈爾濱一位房地產商向南方週末記者透露,在過去很多棚改項目水分很大,很多開發商都喜歡藉著棚改政策,爭取到政府相關稅費減免的政策。通過虛報棚改項目、騙取上級財政補貼,或是公務人員參股棚改項目牟利,也曾陸續被媒體曝光過。

而文景街這樣被當成棚戶區的樓房並非孤例。2011年,哈爾濱松花江邊友聯小區18層的高樓,也曾差點淪為棚戶區被拆。而在2014年4月中旬,文景街居民找到了香坊區副區長張福貴申訴。得到的答覆是:「你們得等等,香坊區一共有8個這樣有問題的棚戶區項目,得一個個來。」

但不管是政府還是居民,似乎越來越等不起了。已經被動遷的兩千戶居民入住新房遙遙無期,政府每個月每平米給他們20元的租房補助,這意味著過去兩年光租房補助就要付出4000萬元。如今動遷已經超過24個月了,按照規定,這筆租房補助將翻倍,到每個月每平米40元,這意味著今後每年政府要拿出4000多萬給動遷戶租房。

「釘子戶」們也等不起。由於徵收辦不斷騷擾,他們經常斷水斷電。經歷了兩次棚改的張大媽一個人住在36號樓裡,她說2000年的棚改,讓她從平房住進了樓房,但也是那次折騰,她老伴去世了。「我年紀這麼大了,肯定熬不過這次棚改了。」

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