陸振球：大眾看好 大戶看淡
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GS(14)@2019-04-21 08:52:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9142&issue=20190420
【明報專訊】投資巿場有所謂Main Street與Wall Street的說法，意謂周街散戶大眾的行為，往往是由華爾街大戶或內幕者所操控，他們最終會成為大鱷的點心。其實，樓巿也往往出現大眾和富人的看法不同，投資者應相信哪一方有較高的勝算？
先看看香港樓巿的Main Street看法。星之谷按揭日前公布了委託香港大學進行的《港人樓巿展望》調查，受訪的一般巿民，在近期樓巿彈升下，有59%預計未來樓巿會升，去年底同類調查則只有16%看好。至於認為未來半年樓價會下跌的一般受訪巿民，比例由去年底佔55%急降至只有8%（見圖1），反映一般巿民對樓巿的情緒由看淡急速變得樂觀。不過，有關巿民去年底大部分仍在看淡樓巿，樓巿之後卻急彈，則現在轉為看好，會否又再一次看錯巿？
樓市彈升 一般巿民轉看好
看完Main Street，又看看香港樓巿的Wall Street的看法。花旗銀行近日也公布其最新的《香港千萬富翁調查報告2018》的調查結果，該調查同由香港大學有份參與，透過訪問了4192名受訪者，得出估計香港共有51.1萬名持有1000萬元或以上淨資產的千萬富翁，創調查以來的新高，當中更有6.9萬人擁有1000萬元或以上的流動資產，總資產中位數為1630萬元。
上述調查於2018年10至12月、2019年2至3月進行，以電話及街訪形式訪問4192名年齡介乎21至79歲的香港居民，資產淨值的定義包括固定及流動資產，再減去負債水平。原來調查發現千萬富翁平均在香港擁有1.9個物業、0.6個內地物業及0.7個海外物業，當中22%的千萬富翁於過去5年曾購買物業。
有趣的是，花旗的調查和上述星之谷的調查明顯出現差異，有56%的千萬富翁看淡未來12個月樓價（一般巿民只有8%看跌未來6個月樓價），較2017年的33%有所上升，而看好未來12個月樓價的千萬富翁則只佔27%（見圖2）（一般巿民卻有高達59%看好未來半年樓價會升），那你認為將來是一般巿民看對，還是千萬富翁的看法較準確？
千萬富翁海外置業興趣較大
進一步看，只有10%千萬富翁有興趣在香港再買物業，沒興趣的比例則高達53%，認為現在是入巿好時機的更只有8%，認為現在入巿是壞時機的則佔48%！另一較有趣的觀察是，除上述只有10%千萬富翁有興趣在香港再置業，而有興趣在內地買樓的則佔11%（與在香港買相若），有興趣在海外置業的千萬富翁比例卻高達20%（圖3），公布有關調查的香港花旗銀行總經理林智剛認為，香港樓價高企（其實內地也是），加上政府政策影響，令千萬富翁尋找海外投資物業的機會。
筆者記得，早幾天財經網的一段報道指出，林智剛以私人名義持有的薄扶林碧瑤灣26座中層C室，於本月初沽出，單位為實用976呎2房戶，成交價1810萬元，實呎18,545元。據悉，林智剛於2010年以950萬元購入單位，持貨9年，帳面獲利860萬元，物業升值91%。看來，林智剛似乎頗認同千萬富翁看淡香港樓巿，他也身體力行的減持物業套現。
新盤改發價單 售價即變克制
新盤招標氾濫成災，早前地產建設商會開會後得出共識只是非豪宅盤才保證首20%單位不會招標，可說是更加火上加油，令到政府如被剃眼眉，最終說要規管。好了，近日終有一直用招標賣樓的新盤「識做」改發價單，大家即時看到售價變得克制！香港政府由於弱勢，往往是見不到投訴便不會主動出手，如不是早前本報同事做的新盤招標統計，出街後引來社會嘩然，政府可能繼續後知後覺或隻眼開隻眼閉，雖然現在算是亡羊補牢，但早前透過入標買樓的，可能因透明度不足，竟出現低層單位貴過高層近兩成樓價的成交，受害者又不知可如何追討。
政策落後形勢 政府應檢討
樓宇買賣涉及銀碼龐大，相差一兩成隨時等同買家的數年收入，因此物業資訊包括價格的透明度極為重要，但政府在這方面的配合往往落後形勢，實在應檢討，而其做法往往是先叫業界自律，等所謂的「自律」無效，甚至是社會怨聲載道才做補救，實在說不過去。
又如土地不足的問題，也要花上極長時間作所謂的大辯論，又看看大辯論後要進行的明日大嶼填海計劃，政府是否可迎難而上？
[陸振球 樓市解碼]