Hea富生活：工廈劏房投資價值
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GS(14)@2018-02-21 06:22:01收到不少讀者甚至朋友諮詢工廈劏房的投資價值，希望這一篇文章會為大家找到答案。每一個時代都有為數不少的所謂「低端人口」，其實劏房於六、七十年代已存在，當時稱之為板間房或七十二家房客。現時遠超一般市民負擔能力的樓價，令劏房市場再度活躍，葵涌一個150呎舊樓劏房月租都要5,000元左右，但一個工廈劏房（下文簡稱劏工），則低過3,000元。牛頭角順嫂都知道劏房呎租通常貴過豪宅，有日在一個投資者討論區看到極多人讚的發貼提及「最值得做的生意，是政府未立法管制，灰色地帶的生意」，此說法正好解釋搞劏房的吸引力，有些人因此發財，甚至開班授徒，標榜劏房為踏上財務自由的捷徑。老實說，社會上有需求，商人提供產品來賺錢，本質上並無不妥。有傳媒訪問劏工租戶為何入住，她表示根本租不起同區住宅劏房，雖明知劏工走火設施不足有危險，但考慮到租金平一半，無奈妥協，她也希望可入住中轉房。這是確切的社會需求，不然劏工近幾年不會越建越多，但消防安全問題而發生幾單意外，漸受社會關注。2016年政府推出六項針對劏工的措施，最近更限制816呎以下的工廈不能設有廁所，擺明針對劏工作居住用途，可能還有更強硬的條例在後面。背景說完，討論一下投資價值。若論租值，當然是作居住用途最高，商用次之，貨倉再次之。現時有條例列明，如地產代理教唆或引導作居住用途要負上刑責，我想很少人願意犯險吧！而商用劏工則可滿足小型公司需求，例如貿易公司、網店、PR公司、IT公司、中醫，甚至按摩院，租金回報因為面積小有裝修及設備齊全，應該有5厘以上，對於小本投資者，實在有一定吸引力。出售劏工的佣金比一般工商舖高幾倍，經紀當然特別落力推介，所以地段較優質的工廈劏盤，百多個單位很快售罄。但請投資者記住一點，價值升跌永遠關係着供求比例，前幾年劏工是新事物，而且小型「發展商」開價不會太進取，以求建立熟客群長做長有，加上工廈升值水漲船高，往日某些劏工小業主應該有錢賺。但隨着不少投資者加入劏工廈發展商行列，新蒲崗40年樓齡，都要賣八千幾蚊一呎建築面積，媲美6萬蚊呎北角樓，攞盡未來幾年溢價，想賺錢不容易。就算政府管制作居住用途，但也想活化工廈，只要跟足條例入則，劏工供應量理論上是無限，因為沒有一個業主眼見樓下分間單位賣8,000蚊呎而甘願整件賣4,000蚊，最終都是照劏可也。人望高處，沒有人想成世在房仔營業，稍有能力都想搬到一間較似樣的商業大廈，供應多住又唔住得，到時滯租的劏工可能只可作貨倉，小業主命運如何，應該可以預見。郭釗
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