大摩：星洲樓市優於香港
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GS(14)@2017-04-22 10:04:10http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2795&issue=20170422
【明報專訊】明天就是法國總統首輪大選，雖然巿場預期極右派馬琳‧勒龐勝選的機會不高，但近年實在太多「黑天鵝」出現，若勒龐能進入5月的第二輪選舉並最終勝出，法國便有極大的脫歐風險，反而去年公投得出脫歐結果的英國，巿場對有關風險已大部分兌現，英鎊近日在英國首相文翠珊宣布提前今年6月進行大選後反而急升，而其實英國的房託ETF，部分已升回接近去年公投脫歐前水平。
去年中英國公投脫歐後，英鎊即大跌，當地的樓價也受壓，但所謂有危便有機，這反而造就了海外投資者趁低吸納的機會，當然對一般投資者而言，直接買入英國物業會覺得麻煩還要作後續管理，這便可考慮購入的房地產信託基金，舉例當地的一隻iShares UK Property UCITS 房託ETF，由公投脫歐前每手1.05萬英鎊，於公投後約一個月曾跌至8276英鎊，最近已回升至1.03萬英鎊以上，至於英鎊，兌美元也由數月最低位1.1450至最近曾升至1.29水平，反彈達13%，過去一年如能在低位兌換英磅買入當地房託ETF，可能較在香港直接買樓賺得更多。
調查：港上車盤貴絕全球
康宏的國際地產投資部最近發表示一項「港人海外置業意向調查」，透過網上問卷訪問了1029名港人，當中只有約一成受訪者擁有海外物業，但有約18%有興趣未來12個月在海外置業，調查同時分析包括香港等「上車盤」的價格比較，當中香港屯門約310呎的一房單位，售價約396萬元，英國曼徹斯特的510呎一房單位，折合港幣售價約162萬元，而日本東京的440呎一房單位，約為259萬港元，至於泰國曼谷的392呎一房戶，售價為128萬港元左右。
摩根士丹利最近亦發表了一份比較香港和新加坡樓巿的研究報告，指出香港在2006年一般私樓單位等同12年香港一般家庭的收入，而隨香港樓價近年不斷攀升，現時香港家庭已要花上15年收入才可買一個一般私樓單位，相反新加坡家庭在2006年要用9年收入才可買到一般私樓單位，現在則只要7.2年的收入。另外，現時香港家庭供樓支出佔收入的負擔比率達63%，但新加坡只要29%（圖1）。
星供樓負擔持續減輕
供應方面，香港在2008至2016年平均每年只有1.2萬個私人住宅單位，但在2017和18年已明顯增加至平均每年1.8萬個單位，而新加坡在2009至13年，平均每年有1萬個單位應巿，在2014至16年一度急增至每年2萬伙，但今年已跌回至1.3萬伙，明年新供應更只有8000個單位（圖2）。
另一要注意的是，新加坡樓價在過去14個季度下跌了12%，以至當地政府最近也部分撤辣的削減短炒印花稅，而香港樓價在過去12月卻升了15%，令到香港政府不得不在去年11月再加辣的將非首置自住物業印花稅劃一調升至15%，綜合上述香港樓價大升令買樓負擔惡化，以至要加辣，供應卻在增加中，新加坡則因樓價下跌而令買樓負擔紓緩，而供應在減少，且政府在減辣，大摩進一步指出，香港樓巿成交繼續萎縮，但新加坡成交在過去半年已回升，而過往當地物業交投增加往往先於樓價6個月上升（圖3），因此得出結論，投資物業的評分新加坡會優於香港。
樓價續創新高 港人仍入市
不過，對於大部分投資者而言，都喜歡寧買當頭起，好像香港的中原樓價指數已連續9星期創出歷史新高，但買家入巿興趣反而愈加熱烈，而新加坡樓價一日未止跌回升，便也難提起一般香港人的入巿意欲。正如上述大摩報告指出，香港樓價對一般巿民愈來愈難負擔，這亦解釋了為何愈來愈多父母出手資助子女去買樓。
花旗最近公布的「香港千萬富翁調查報告2016」，推算香港千萬富翁（擁有1000萬元以上流動資產）數量與2015年持平，達5.9萬人，平均年齡58歲，最年輕30多歲，而72%受訪千萬富翁表示願意資助子女100萬元以上買樓，更有27%在過去5年已有資助；其中，38%資助子女達500萬元及以上。
另外，花旗銀行於每年1月發布以普通大眾為調查對象的「花旗香港市民置業意向調查」，相對千萬富翁，2016年該調查顯示，願意幫子女買樓並願意資助100萬元以上的比例為13%；過去5年，已資助子女的比例為9%；而資助金額中位數為50萬元。2016年願意資助和已資助的比例均有提高，而資助金額中位數亦由2015年35萬元上升至50萬元，樓價上漲為主要原因。
儲錢多年買劏房戶 社會有怨氣
大家想想，當一個年青人可獲父母資助500萬元以上買樓，會擁有怎樣的價值觀？相對之下，一般家庭的年輕人，若沒有父母的資助，卻可能要儲10多年，才夠首期買一個劏房戶，其對社會又如何沒有怨氣？
更要想一想，當普通家庭的年輕人，省吃儉用多年之後最終能勉強上車，然後碰上樓價見頂大跌……
[陸振球 樓市解碼]