資產升值潮結束 樓價高處不勝寒
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GS(14)@2016-01-25 01:46:562016-01-01 HJM
香港樓價由2009 年第二季開始上升，至2015 年第二季共7年，已十分接近歷史上最長一次上升（1990年至1997年第三季），能否維持多一年？如樓價2015年第三季開始回落，時間有多長？跌幅有多少？難以估計。值得參考的是1967年開始的資產升值潮是否已結束，通縮壓力漸浮現。目前香港銀行綜合利率只有0.25厘，還能減多少？
前事不忘，後事之師。筆者1967 年中學畢業後到社會做事，目睹香港住宅樓價1969 年開始上升。筆者1970 年雖只有8000 元，仍買了個555 呎住宅的樓花，分期付款（首期8000 元，共68000元），1973年年中入伙。幸好那幾年筆者在股市場賺了不少錢，可用來供樓。1973年上半年該物業市值15萬元，較1970年買入時升值1.2 倍。1974 年股市大幅回落，1975 年底，該物業市值比1973 年回落三分一至10萬元。1976年至1981年，香港樓價再次上升，呎價由200 元升至1200 元，6 年間升幅達5 倍。1981年，財政司彭勵治將港元利率提升到24厘，並大量推地令樓價下跌，1982年9月中國政府宣布1997 年7 月1 日收回香港主權，消息令樓價進一步下跌至1984 年中，跌幅高達50%。1984年，《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃，加上樓價已回落50% 至600 港元一呎，樓價才穩定下來。經歷1987年10月股災及1989 年六四事件後，香港樓價1990 年開始上升至1997 年第三季，呎價由6000元升至12000元，上升一倍。
1997 年7 月1 日董建華上台推出八萬五房屋政策，香港樓價又再回落。2002年9 月政府推出「孫九招」限制土地供應，樓價理應止跌回升，但受到2003 年上半年沙士疫症影響，樓價繼續回落，直到2003 年7 月1 日50 萬港人上街大示威及中央政府批准自由行，內地人只要投資750萬港元（包括置業）7年後可成為香港居民，香港樓價才止跌回升，加上樓價已由1997年高位下跌68%至3600元一呎，至2007年第四季才重返10000元一呎。2008 年受美國CDO 危機影響，樓價2009 年上半年下跌兩成，見8000 元一呎。2009 年下半年起香港樓價又再上升至2015 年第二季，較2009 年升幅接近一倍見15000元一呎。
參考過去48 年香港樓市波幅，上升最長日子是1990年至1997年共8年，最短日子3 年半（1970 年至1973 年第二季）。升幅最大是1976年至1981年上升5 倍。樓市回落期最長的是1997 年第三季至2003 年第二季共6 年半，最短的是1973年第三季至1975年第二季僅兩年。跌幅最大的是1997 年第三季至2003 年第二季共68%，跌幅最小的是1973 年至1975 年只有三分之一。這次樓價由2009 年第二季開始上升至2015 年第二季共7 年，已十分接近歷史上最長一次上升（1990 年至1997 年第三季），能否維持多一年？如樓價2015 年第三季開始回落，時間有多長？跌幅有多少？事前難估計。值得參考的是1967 年開始的資產升值潮已結束，通縮壓力漸浮現（目前香港銀行綜合利率只有0.25 厘，還能減多少息？QE 政策已推行7 年，還可推多少年？）
2016年中國進入15年回落期
中國黃金30 年1978 年開始，2007年10 月結束。10 年調整期2008 年底開始，2015年中結束。根據康迪夫「長波理論」，一個大循環需時55年至60年，包括30 年黃金期、10 年調整期和15 年或以上回落期。2016年起中國進入15年回落期，未來5年中國GDP能否長期保持6.5%增長？
國家主席習近平推出大量扶貧計劃，2015 年「十三五規劃」決定到2020年全面建成小康社會。達到此目標的機會很高，未來中國GDP 增長率下降無可避免，中國GDP陷入低增長期機會很大，令透過投資賺錢愈來愈困難。
中國勞動人口工資自2007 年起每年以雙位數上升，加上人民幣升值及農村人口大量流向城市（2000 年至2014 年短短15年有2億多農村人口流入城市），刺激城市樓價大幅上升。1990 年代至今深圳樓價上升35 倍、北京樓價上升32倍、廣州樓價上升30 倍、上海樓價上升28倍??，樓價上升令內地中產階級人口大增。未來十年中國勞動人口工資仍按年上升，農村人口仍大量流向城市，中國中產階級人口繼續大量增加。從此點看，中國經濟不會太差。
香港黃金30 年1967 年開始，1997年結束。10 年調整期1998 年第四季開始，2007 年10 月結束。2008 年起香港進入15 年回落期，這段日子幸好有美國QE政策及中國進入10年調整期，為香港帶來7 年繁榮期。香港舊經濟經過7 年繁榮期後未來又如何？
美國黃金30 年在1960 年代初已完成。1966 年起透過濫發美元令10 年調整期不過不失。1971 年8 月面對各國將美元兌為黃金，宣布美元不再同黃金掛鈎，從此進入美元大幅貶值期，引發全球資產價格大幅上升。1970 年代美國仍需提高利率去減慢美元貶值速度。1981 年下半年起通脹率開始回落，聯儲局透過減息刺激美國經濟繁榮（1982 年9 月利率回落，刺激道指上升。）2008年12月16日美元利率已減至0.25 厘，由2007 年10月開始的道指回落仍毫無起色。2009年3月至2014年11月聯儲局推出QE政策，透過大量增加貨幣供應帶來7 年繁榮期，2015 年中，道指見18351 點是否見頂？
1968年金價開始升值，由35美元一盎斯上升到45 美元，美國仍無法阻止其他國家將美元兌為黃金。1971 年8 月宣布美元同金價脫鈎令金價狂升至1974年12月200美元一盎斯，升幅達到4.7倍。1975 年美國隨經濟復甦令金價回落至1976年見103美元，跌幅接近50%。其後伊朗王朝被人民推翻，金價又再上升。1979年美國挽救人質失敗，1980年1月金價最高見850美元，上升7.25倍。
金價回落期可長達20年
列根就任美國總統後，美元利率1981 年加至22 厘息，金價又再大幅回落。1987 年10 月股災令金價反彈；其後金價又再回落，2000 年最低見252 美元，跌幅達到70%。2001 年筆者大力推介各位購入黃金。2011 年11 月最高見1920 美元上升6.6 倍。2015 年最低見1046美元。參考過去金價升降歷史，上升時間長達13 年（1968 年至1980 年）及12年（2000年1月至2011年11月），回落時間可長達20 年（ 1980 年至2000年）。這一次又如何？
2007年10月最先跌價的是鐵礦石、銅、煤及石油（由147 美元一桶回落，導致原材料出口國如巴西、印尼等受壓。）2011 年11 月金價回落令南非等產金國受壓，原材料價格進入另一次下跌潮。2009年3月美國推出QE政策刺激當地樓價及股市上升，普通人仍未感受到通縮壓力。2009年3月油價大幅回落到32美元一桶，隨着經濟受QE政策刺激而復甦，到2013 年5 月上升至114 美元一桶。油價大升令頁岩油進入大量開採期。沙特阿拉伯欲重掌油價決定權，決定大量增產令油價再次大幅回落，引發鐵、煤、鉛、鋅、鋁等售價進一步回落﹝圖一﹞。
行業盛衰取代牛熊市
2015 年6 月A 股、恒生指數、道指大幅回落，9 月至10 月，恒指由20368點上升至23424 點，究竟是熊市中一次反彈，還是繼續炒股唔炒市？自2007 年10 月起，牛、熊市已不重要，行業盛衰才重要。2007 年10 月原材料股已進入熊市，更多原材料股由2011年11月進入熊市。銅價自2011 年起回落至今出現5 年新低價，銅是工業必需原材料，銅價下跌代表全球性工業繼續走下坡。展望2016年，舊經濟股份仍大幅回落，新經濟股份上升，繼續炒股不炒市，機會甚大。例如賭場股2009 年進入牛市，2014 年底進入熊市。騰訊（00700）2003 年進入牛市，今年4 月見171 元後是否牛市已結束？滙豐銀行（00005）2007年10月因錯誤投資Household 已進入熊市…… 中銀香港（02388）則由2008 年6.30 元升至2015 年5 月33.70 元，9 月份又急跌至22.3 元。電視廣播（00571）1999年見85.25 元後2015 年9 月見25.25元，代表電視業走下坡。
近年香港人對內地人不友善令內地人來港消費回落，加上2013 年港元追隨美元升值，不少國家貨幣兌美元貶值，令更多內地人放棄來港消費，而去日本、法國等國家買便宜貨。導致本港消費股、酒店股、銀行股甚至地產股皆出現回落。
傳媒業亦每況愈下， 東方報業（00018）1993 年面對《蘋果日報》競爭股價由5.23 元回落至1998 年0.508元，2015 年9 月仍見0.74 元，較1993年高位回落 82.79%。壹傳媒（00282）1999年見 29.00元後，2013年10月曾見0.455元，跌幅達到99%。
淡市莫估底 旺市莫估頂
1973 年1 月恒生指數升至1200 多點，筆者曾經賺了50萬元開始睇淡後市。1973 年3 月9 日恒指升到1774 點，大老闆不再信任本人，叫了幾位假髮廠長成立「投資決策組」由他們決定買賣股票，自己被提升為投資顧問，再沒有實權……。其後恒指大幅回落，和記由1973 年3 月43元跌至1974年中7元。英國寶馬公司（經營石油）宣布同和記合作開發石油業務。個人由7元開始買入和記然後6元、5元到2 元，手上50 萬元共買了10 萬股和記。怎知和記1974 年下半年受到印尼Alltrack 公司（出租起重機公司）拖累需承擔3 億港元負債。1974 年12 月和記跌至1 元一股面臨破產。幸得滙豐銀行注資3億元（每股1元認購），和記才不致破產。1974 年7 月恒指跌至470 點，筆者建議自己服務的投資公司不要賣掉過去由假髮廠廠長建議買入的股票，結果投資公司1974年12月宣布自動清盤。上述情況證明1973 年1 月筆者太早睇淡，1974年7 月太早睇好。太早睇淡兩個月可少賺50%，太早睇好6個月可招來致命虧損。
筆者雖然批評「價值投資法」，鼓勵大家採用「趨勢投資法」。但當決定買入或賣出時仍受「價值投資法」影響而賺少許多，虧蝕唔少。2015 年5 月份太早減持股票亦賺少許多，8 月太早增持股票又吃了眼前虧。淡市莫估底、旺市莫估頂。2000年初，筆者在285美元至320美元買入1000 両黃金，2009 年見850 美元便售出一半，2010 年見1200 美元再售出餘下一半，10 年揸金才賺500 美元一盎斯，別人在2年時間在2011年11月見1920 美元賺50%（自己因此少賺780 萬港元）。
學「趨勢投資法」 通縮期亦賺錢
1967 年至2007 年過去40 年恒指由67點升至32000點，在這段日子一樣有大跌市。2007 年10 月起香港進入15年或以上回落期，一樣有大升市。股市、樓市、金市，無論在上升周期或回落周期一樣是升升跌跌。如何捕捉中期趨勢便需努力學習「趨勢投資法」。尤其是2007 年10月起世界經濟步入通縮期，賺大錢愈來愈難，但不代表「冇錢賺」。只要不投資原材料股，過去7 年仍有不少股份帶來驚人利潤。不要因為經濟進入通縮期而從此退出股市，過去7 年一樣有不少股份大幅上升及不少股份股價大幅回落。
富有階級應捐三成財富扶貧
The world top database 2013 年發表的報告顯示，1978 年至2013 年的35 年間，全球1% 人口所擁有的財富由19.04%上升到37.8%，5%人口所擁有的財富由15% 上升到20.74%，即全球6%人口所擁有的財富由1978 年34.42% 上升到2013 年58.54%。中產階級所擁有的財富由54.01%回落到40.66%（其中又以中下層跌幅最大），貧窮階級所擁有的財富由11.49% 下跌至僅佔2.18%，為改善貧富差距，OECD 國家5% 的富人納稅不少，但貧窮問題似乎仍未改善﹝圖二﹞。
1990 年日本人均收入已達38000美元，2015 年亦差不多；台灣1992 年人均收入18000 美元，2015 年亦只有20000多美元；香港1997年人均收入已達32000 多美元，2015 年上升50% 至45000 美元已算不俗；表現最出色的新加坡2014 年人均收入52000 美元已超過香港（主要是過去15年新加坡吸收大量高收入新移民）﹔中國四大城市2014 年人均收入已超過12000 美元（全國人均收入達7500美元），未來每年人均收入仍以雙位數速度上升。經濟全球化令OECD國家例如日本、歐洲及美國人口富者愈富、貧者人口因工序外移變成窮者愈窮；落後國家如中國等經濟獲得高速成長。以香港為例，1997 年前人均收入仍是高增長，1997 年8 月後香港經濟走上OECD國家之路，進入貧者愈貧、富者愈富的時期，但香港富人稅率極低，形成貧富差距，過去18年急速惡化。
資本主義制度令少部分人先富起來是必然的結果，如沒有健全法制便出現官商勾結。OECD 國家是民主制度，政黨由人民投票決定誰上台，必然在資本主義與社會主義之間左搖右擺。1960年代至1980年英、美等國以社會主義為主流，美國最高稅率曾高達75%，英國更達到87%。1979年英國戴卓爾夫人上台，以及1980年列根當選美國總統後，資本主義制度重新被重視，2015 年兩國稅率已降至35%，擔心2016 起OECD 國家稅率進一步上升。
守財奴往往富無三代
大富由天、小富由儉。個人認為年輕人25歲前應努力學習（不一定在學校，除非你希望成為專業人士，許多時社會經驗更寶貴）。25 歲到55 歲應努力賺錢，到55 歲如已成為中產階級，由55 歲開始最好把十分一財富捐給慈善機構，協助貧窮階級改善生活。如你成為6%富有階級，應把30%財富捐出來幫助貧窮階級，你的後代亦因此努力發展事業。今天香港社會除了20%的貧窮者，民眾已不愁衣食，賺錢再不是唯一的人生目標。香港年輕一代的人生目標再不是為了賺大錢，而是為理想而工作。
曹仁超《信報》首席顧問