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深圳房企佳兆业成为11月土地市场的一匹黑马。当月,佳兆业增加超过200万平方米的土地储备,更创下一周拿地十幅的纪录。
在宏观调控愈加深入的背景之下,佳兆业此举备受关注。
佳兆业大幅拿地并非个案。而房企大举扩张离不开资本的支持,近期国际资本市场热钱汹涌,纷纷投资中国房地产,11月外商投资房地产企业环比暴增157%。
业内人士称,由于通胀压力较大以及负利率的存在,外资看好中国内地房地产,寻求投资和合作的愿望迫切。
房企拿地凶猛
11月29日,佳兆业宣布公司通过竞拍方式,以人民币约8.19亿元,成功投得位于四川省南充市的一幅地块。
这是佳兆业在一个星期内投得的第十幅地块。
此前的11月25日,佳兆业公告称,以12.92亿元竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。
“公司拿地主要集中于二、三线城市,目前调控政策对这些城市影响不大。”佳兆业总裁黄传奇表示,公司的业务重点在于这些地区的刚性需求,其中有一幅地已经深入到江苏的一个镇。
谈及近期大手笔拿地的原因,黄传奇对记者表示,佳兆业今年开工量比较大,到今年年底有400万平米,明年有700-800万平米的开工量,需要补充土地储备。
据其介绍,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。
对于公司的财务状况,佳兆业首席财务官张鸿光表示不必担忧,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,年底公司负债率可控制在60%以内。
外资依然看好内地房地产
频繁拿地,离不开大量资金的支持。
在公告拿地的同时,佳兆业还宣布,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,黄传奇又透露,其正与新加坡淡马锡商谈合作事宜。
“目前国际资本市场依然非常看好内地房地产。”张鸿光对记者表示,近期有不少外资机构来找佳兆业,希望能进行一些投资合作,但佳兆业认为,其提出的融资条件成本太高。
佳兆业并非个例。央行数据显示,10月新增外汇占款激增,美国第二轮量化货币政策启动后,游资涌入明显提速,而楼市成为游资的主要聚集地之一。
商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。
除 了发债、银团贷款外,一些私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向私募基金华平基金((WarburgPincus)发 行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。
此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。香港资本市场人士分析,虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。按之前有些私募进行股权投资的惯例,也很可能附带其他条件,甚至包括“对赌”协议。
“并不是外资就是热钱。”摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示,热钱是快进快出的,而国外投资机构投资房地产一般呆三五年,这对中国房地产影响不大。
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml
每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。