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超七成房企现金流为负 将引发新一轮再融资冲动


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http://finance.sina.com.cn/stock/t/20090316/02055978395.shtml


   “钱紧”——这已经成为2008年房地产企业经营状态的最真实体现。根据对已披露年报的31家房地产上市公司统计,超过七成的房企经营现金流为负数。“2008年房地产上市公司现金吃紧,将成为普遍现象。”西南证券(11.34,0.55,5.10%)研究员崔秀红对本报记者表示,“这一数字将远远高于房企业绩下滑的家数。”抓现金流、大力促销、加快存货周转等应对行业低迷的手段已被越来越多的房企在年报中频频提及。

  七成房地产上市公司

  经营现金流量为负

   因经济环境的变化,几年前曾经风光无限的房地产类上市公司纷纷“遇寒”,房地产行业的调整期已于去年来临。由全国房地产市场的萎缩以及销售低迷所引发的资金短缺已成为目前房地产公司面临的最重要的问题。

   截至昨日,已披露的31家房地产类上市公司年报显示,2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元,较去年同期降幅明显。其中,超七成的房地产上市公司“兜里缺钱”。在已披露年报上市公司中,保利地产(20.84,0.74,3.68%)经营现金流量最不乐观,公司全年此数据高达-75.90亿元,位列所有房地产上市公司之首。此外,房地产龙头的万科A(7.89,0.18,2.33%)年报显示,公司全年经营现金流量为-3415.18万元。

   值得注意的是,尽管各家房企业绩较去年出现下滑,但这一现象要远没有其缺钱现象严重。统计显示,房地产上市公司业绩同比出现下滑的只有13家,占已公布年 报公司比例为41.94%。业绩勉强增长,经营现金流量不佳这一现象愈发明显。以保利地产为例,公司2008年业绩增长高达五成,但经营现金流“缺口”仍 达75.90亿元。

   对于2009年房地产企业的现金状况,众多机构均认为将会持续恶化,但西南证券研究员崔秀红则认为并不会有太大的变化。“今年年年初应该是房企资金最为紧 张的阶段,而由于近期国家出台的一系列优惠政策,房地产市场正迎来一个‘小阳春’,这将有效缓解资金紧张的状况。”崔秀红解释到。

  高负债率或引发融资冲动

   受低迷房地产市场的影响,众多房企在2008年业绩增长疲态尽显,尽管有一些企业逆势增长,但仍不能挽救业绩大面积下滑的态势。如万科A业绩显示,其2008年的净利润同比下跌16.74%;泛海建设(8.29,0.10,1.22%)业绩同比下降68.02%;广宇发展(4.76,0.41,9.43%)业绩下降178.55%。由于房企业绩结算的特殊性,往往真实的业绩还要延迟半年到一年的时间,因此2009年的业绩似乎仍不能乐观。

   与钢铁行业相类似,房地产一直处于高负债行业前列,而去年以来的销售低迷也将这一指标继续放大。从目前已发布的近30家房地产上市公司2008年年报来看,近一半房企资产负债水平高于50%。其中,万科A的资产负债率高达67.44%;保利地产、苏州高新(4.25,0.07,1.67%)、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。

   现金流吃紧及负债率居高不下的双重压力,使得房企频生融资冲动。就在上周,保利地产80亿元的再融资方案刚刚获得股东大会的通过。此笔通过定向发行募集的资金,将用于公司旗下在建的8个地产项目。这也是近期国内房地产行业公布的最大金额再融资计划。

   万科A也在其2008年年报中对外披露,公司2009年将进一步拓展融资渠道,在市场条件允许情况下,可能进行一次股权融资。
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内地房企列队赴港上市 价格战难免


http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-29/151646.html


搜房控股董事长、中国指数研究院院长莫天全用“起死回生”来形容再度赴港上市的恒大地产。

10月26日,恒大地产发布消息称,自22日开始在香港股市招股以来,恒大的国际配售部分已获得超过4倍的认购,成为近期香港股市新股焦点。英皇集团主席杨受成、澳门赛马会董事总经理李志强等均大手笔认购,就连久未沾新股的李嘉诚也斥资1亿美元认购恒大。

而一年前的11月,搜房网举办的香港地产周活动上,房企赴港融资信心几乎跌入了最低谷。“这样的局面是曾经意想不到的。”莫天全说。

从SOHO中国成功融资128亿港元到恒大地产首度上市失败,再到新的融资潮,一年多的时间里究竟发生了怎样的变化?而正在筹谋上市的企业又将面临怎样的新问题?

拥挤的上市通道

自 今年7月29日北京金隅赴港上市以来,已有恒盛地产(00845.HK)、宝龙集团(01238.HK)、华南城(01668.HK)等多家房企完成境外 上市。据统计,加上已通过聆讯和蓄势待发的企业,目前,排队赴境外上市的内地房企超过30家;实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

几 家企业虽成功上市,但其发行价格相比于A股市场同类公司低了很多。今年9月底10月初陆续登陆香港联交所的华南城、恒盛地产接连遭遇了“破发”的尴尬。恒 盛地产,开盘仅3.59港元,上市当天最高报3.92港元,收报3.76港元,较招股价下限跌10%。而在之后的半个月内,恒盛地产更是大跌20%。宝龙 地产之前也不得已在降低发行价格的基础上,缩减融资规模。

这也导致近期准备赴港IPO的恒大地产、龙湖地产、禹洲地产、卓越集团、花样年等公司,在发行价格的确定上格外小心翼翼。恒大主席许家印表示,恒大集团的招股价定价区间并不高,有点贱卖的感觉,因此,公司发行的股票并不多,有些还要捂着。

曾经协助恒盛地产完成上市的德意志银行相关人士认为,这些房企的股价大多被低估了。而恒盛地产仅仅是被打了“半折”。

相 比于A股市场,香港市场面向的是全球投资者,对估值的参照标准更为国际化,可供选择的投资标的更为丰富,因此不大可能出现超溢价的股价。这可以从同时发行 有A股股份和H股股份的公司股价差异得到印证,除了少数公司是H股股价超过A股股价外,绝大多数公司都是A股更为昂贵。WIND的统计数据也显示,内地赴 港上市的房地产公司市盈率普遍为10倍左右,大大低于A股市场。

上述投行相关人士接受本报记者采访时分析,积压了两年的上市需求在2009 年底爆发,上市窗口显得有些拥挤。2007年就有一些企业筹备上市而未能如愿,2008年又遭遇全球性的金融危机,很多请求不得不被搁置。目前很多企业看 不清2010年的走势,加上对加息的担忧,纷纷在四季度排队上市。由于排队的地产企业过多,也使得短时间内房企融资额缩水成为必然的趋势。基金经理会更加 有选择地买入。

秦靖进一步补充说,来的企业多,投资者挑选的余地就越大,价格战是不可避免的。十几家企业几乎选择同一时间段上市,基金经理需要重新调整投资分配,卖掉老股,买新股。秦靖相信,如果上市后的业绩足够好,甚至超过上市前宣传的目标,股价一定会有所反弹,估值会恢复。

相 比SOHO成功上市时的环境,另一巨大的变化是投资者的认知。德意志银行相关人士举例说,SOHO中国是因为在一线城市的利润稳定而受到青睐;而恒大规模 很大,土地价格便宜。但成熟的投资者认为,企业并不是有了足够多的土地储备,就可以转化为利润。投资者会选择质量更好的企业。

对此,上述相 关人士也表示,投资者会很关注上市公司具体的地块的价值。他回忆说,2007年当时很多开发商认为一线城市已经基本上饱和,于是纷纷去二、三线城市拿地。 投资者可能会认同企业在二三线城市拥有大量的土地储备。但经历楼市调整后,投资者逐渐认识到,中国的住房商品化不过十余年的时间,一线城市远远没有饱和。 即使是城市化率非常高的香港,当地的开发商依旧可以很赚钱。投资者又开始关注拥有一线城市高质量土地储备的公司。

上述投行相关人士认为,两年多来唯一没变的是,投资者一直认同高质量、能赚钱的公司,而土地储备只是基础。

上市房企将更理性

搜 房指数研究院发布的最新报告显示,在恒盛身后,禹州地产、卓越置业、恒大地产、明发集团和花样年集团先后通过港交所的上市聆讯并开始路演。除此之外,尚有 龙湖地产、中骏置业、佳兆业等企业正准备聆讯;融创中国、星河湾、香江国际、方圆地产等企业也在筹备上市。四季度房地产市场保持环比上升态势,多数企业销 售业绩表现出色,资本市场对企业有较高的盈利预期,目前仍是房地产企业上市融资的好时机。

如此多的企业集中上市,将给内地房地产市场带来怎 样的变化?恒盛地产10月2日在香港联合交易所挂牌交易,13日就宣布将收购两幅位于天津的土地,交易总价约8.49亿元人民币。而深圳卓越的招股文件也 明确表示,将把集资所得的近50%用于收购土地。恒大地产表示,融资所得的资金将被用于现有项目的融资、增加土地储备等。

业界担心,多家房 企上市之后,是否会重演2007年的土地疯狂,上市公司拼命融资去买地,房地产上市公司进入“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。陈丹华分析说,企业 上市之后,肯定会投入一部分资金去买地,但买地的决策依据取决于当时的房地产市场,相比上一轮,企业应更加理性。“广渠路15号地最终被中化方兴拍下,但 拍卖过程中SOHO中国潘石屹也出到39亿,1亿的差价很多吗?”德意志银行相关人士反问。无论是民企还是国企,上市公司还是非上市公司,高价拿地是因为 对未来的房地产市场有较好的预期。

上述投行相关人士也表示,每年内地房地产企业在港净融资总数额不超过1000亿,1000亿的资金投入进去,不会给内地的房地产市场带来根本性的影响,甚 至比不上保险资金对楼市带来的影响。秦靖认为,更积极的变化在于降低企业融资成本,上市企业发行债券成本要远低于非上市公司。通过上市,让公司更加透明 化,提升管理水平。股东在公司策略、战术上的帮助,有助于管理层的决策。更完善的内控制度和财务制度,让企业变得更健康。每年度的审计,让公司更加规范 化。



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证监会酝酿严格审核房企借壳上市


http://www.china-cbn.com/s/n/000002/20100128/000000147261.shtml


CBN记者 石婵雪 陆媛

中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准,提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。

“证监会最头疼房地产企业借壳融资,不规范之处多,并且非常容易受行业周期影响,鉴于此,证监会准备收紧房产企业借壳的审核。”一位参加证监会上市并购重组审核工作的人士昨日对《第一财经日报》表示。

北京一家券商投行人士也表示,听说了证监会将严格房地产企业借壳上市审核的消息。

2009年上半年,证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考,但由于经济形势的骤变,文件没有得到严格执行。据了解,文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。

“这次是希望能够强化备忘录的执行。”上述参加证监会上市并购重组审核工作的人士表示,“同时要提高地产企业借壳门槛,规模必须够大,要在行业内处于优势,公司要有一定历史,其次就是合规性考察会比较严格。”

“据我们了解,新的规章制度也仍在讨论中,证监会内部还没有成文,但是趋严的方向肯定是定了,这对房地产企业借壳上市将产生影响,我们也在焦急地等待正式文件出台。”一名券商保荐代表人昨日接受本报记者采访时说。

据看过上述备忘录的人士透露,原来的文件支持符合国家产业政策导向,两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头地产企业上市;限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市。


在行业地位上,支持全国性房地产企业或者地区性龙头企业;限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市。

在企业规模上,支持资本和资产规模较大的企业,房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平的地产企业上市。

除万科、保利等地产企业是直接IPO上市,目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市,包括金融街、招商地产这样的明星房地产企业。

一名房地产行业首席分析师昨日接受本报记者采访时表示,房地产企业绝大多数都是通过借壳的方式登陆资本市场,如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市,无疑会对该行业产生较大影响。

2009年底,我国对房地产的宏观调控再次趋紧,证监会人士曾表示,房地产再融资的相关土地手续文件须征求国土资源部意见。

“房地产企业现在每天让我们去打听新规的进展,同时督促我们赶项目进度,唯恐新规出台,使自己被关在了门外。”一名正在从事房地产企业借壳上市项目的券商人士表示。

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房企举债扩张 利率再度刷新


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-6/1NMDAwMDE3NTg1NA.html


在楼市调控政策加压“抽血”状况下,房企对资金的渴求日益强烈,举债扩张的利率成本再度高涨。

5月5日,在香港 上市的内地房企海外融资纪录被打破。花样年集团(1777.HK)宣布成功发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据,2015年5月到期,票面利率高达 14%,打破了4月22日佳兆业保持的13.5%的息率纪录。4月14日,恒大地产发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据,利率已达当时最高。

4月28日,花样年发出拟发行担保优先票据公告,随即开始向亚洲、欧洲及美国的机构投资者进行路演推介。不过,随后花样年对融资额度进行了调整,由 原计划的2亿美元调减到1.2亿美元。

“这是因为目前资本市场要求的利率较高,而花样年目前的资金充裕,遂将发行规模作了调整。”花样年高 管表示。

中国房地产指数研究院分析师杨奕认为,14%这一创纪录的利率在两个月前来看是偏高的,但就目前而言并不高,在当前内地银监会和证 监会等普遍收紧房企融资的情势下,现在的地产业融资成本已经达到这样的水平。在房地产信托市场和民间借贷市场,地产融资利率已分别高达18%和25%左 右。

与银行提供的房地产开发贷款相比,目前各房企更趋向于发债融资,因资金可不受项目控制,亦可用于买地。

花样年坦言,是次 集资所得将主要用于长三角和珠三角意向的优质土地收购。花样年目前在无锡、大理、桂林、苏州等地新增300多万平方米优质土地储备,旗下土地储备已经提升 到1300多万平方米。

记者初步统计,近期,包括恒大、佳兆业、雅居乐、恒盛(已推迟发债计划)、花样年等几大内地房地产企业,在海外发行 的高息债将高达26.2亿美元左右。

不过,利率屡次创出新高,风险亦在积聚。香港一名分析师表示,通常议价能力越低的公司发债息率越高,这 显示出市场对于公司偿债能力的担忧。



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十大房企回应恒大降价多数称将随市场决定策略


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499460.shtml


 每经记者 杨羚强 朱玲 张初亮发自上海、广州
2008年,万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的 争相跟进?未来价格大战如果爆发,哪些知名开发商最有可能率先应战?
5月6日,《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采 访。采访结果表明,大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎,但从目前企业的资金情况和此次的表态来看,购房者热盼开发商们短期内出现类似2008 年集体跟风的愿望有可能会落空。
万科:我们按照购房者意愿定价
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的,企业不 可能单方面‘决定’价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科 方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上,公司总裁郁亮也曾明确表示,希望每个楼盘开盘当月销售率达到 60%;如果达不到,也会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。
中国指数研究院副院长陈晟认为,那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅, 在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上,低端产品的数量较少,而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品,受调控影响较小,因此降价可能 性不大。
中海:将以股东价值最大化为考量
和万科的情况相似,中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子 邮件中称,每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同,会制定不同的销售策略。在任何情况下,中海将以股东价值最大化为优先考 量,并因应市场的变化,考虑制定自身的销售策略。
熟悉中海的地产分析人士认为,经历过两次金融危机的中海,财务控制一直很严格,现金流没有出 现大的波动,同时非常顾及自身品牌,不轻言降价。中原地产的数据显示,截至2009年底,中海拥有的现金达到209.3亿元,而一年内到期的短期借款只有 区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米,也没有需要大量套现买地的压力。
碧桂园:定价合理 无降价需要
碧桂园的产品由于多分布在三四线城市,又大多地处城郊,因此产品售价相对较低。一些业内人士认为,它与恒大地产有某些相似之处, 有可能会紧随恒大的步伐降价。不过,碧桂园相关负责人6日却回复记者称,公司不会步恒大之后尘,因为项目定价合理,没有降价的需要。该人士还称,碧桂园的 产品比恒大更有竞争力。
5月5日,碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩,截至4月30日,实现销售认购金额约103亿元人民币(下同),其中已 签约合同销售金额约95亿元,待签约金额约8亿元。而截至去年底,该公司拥有的现金为46亿元,一年到期的短期借款只有33亿元,仅从财务状况看,似乎没 有降价的必要性。
不过,根据陈晟的观点,本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近,因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到 冲击而降价,但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。
龙湖:产品线丰富足以应对市场波动
对于恒大地产的降价,龙湖主管媒体接待工作的 相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号——“区域聚焦多业态”。
此前,龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区 域聚焦多业态”的概念,就是要在扎根一个城市的基础上,丰富龙湖地产的产品线,开发各种不同的产品,以应对市场的波动。龙湖方面认为,这一模式能够保证龙 湖拥有持续稳定的现金流。
中原地产的数据显示,截至去年底,龙湖拥有73亿元的现金,只有37亿元的短期借款,另外,公司还在4月份推出了总 额为118亿元的信托及债券融资计划,因此资金压力并不大。
华润:尚未接到降价通知
和龙湖、绿城等公司的情况相同,华润也是陈晟眼中 不太可能降价的开发商。此前,华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品,受经济适用房等保障住宅的影响很小。
而华润置地品牌 总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示,没有接到来自集团的降价通知。
中原地产分析师许萌说,像中海、华润、保利这样 的央企现金流控制得都比较好,不会存在因为资金压力而必须降价的问题。
保利:将随市场情况决定产品价格
“任何定价都是市场行为,我们 会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示,公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低,都是根据整体市场而定。他同时认为,恒大的促销是企业自己 的行为,保利方面不会对此进行评论,也不会实行统一的全国定价。
在新政的影响下,不少城市成交量出现下滑,买卖双方进入持续观望阶段。余英认 为,在这样的情况下,企业降价也是市场化的行为,但如果统一指标却是不太可能执行的,比如上海的市场和东北市场会有很大不同;一个区域的稀缺项目等因素也 会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态,”余英认为,“目前有一些城市出现观望情绪,我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
仲量 联行投资部刘裕通认为,保利成长性非常好。由于是国有企业,现金流情况不存在压力。根据年报显示,该公司去年底负债率为49%,已比上年的69%有所下 降。他表示,暂时还未看出该公司有调价的可能。
富力:暂时未调价 按正常推货
“我们的产品暂时没有调价,正按正常的速度推货。”富力 地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示,每家房地产公司都存在不同的运营情况,这次楼市新政比较猛烈,对楼市冲击较大,部分公司根据自身实际情况进行 相应的价格调整策略是可以理解的。
朱文婷认为,这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机,促进房地产市场健康发展,同时新政必然 会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强,比如广州中心城区,因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性,预计地产价格将会相对稳定。
“尽管当前市场受新政波动大,但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为,富力目前的现金流情况良好,但公司负债相比其他港股企业来说 偏高。他同时表示,在新政的调控下,预计公司海南项目业绩将不会很乐观,而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。
雅居乐:尚未作出调整 后市待观察
雅居乐相关人士向记者表示,目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署,公司会关注市场动态,调整自己的市场策略。
该 人士表示,目前恒大的打折方式是其一贯的做法,但市场是否真正出现降价还有待观察,率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼 市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。
6日,雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到,从4月23日到5 月4日期间,雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示,撇除2008年出售收益,雅居乐2009年净利润为19亿元,上升40%。不过有 机构指出,由于海南项目波动,使得净利润增长不如预期。
辉立证券的分析师陈耕认为,像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的 企业,他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价,也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。
绿城:跟住市场节奏 暂无打折计划
针对恒大地产降价的消息,绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示,绿城完全有自己的市场节奏,即 便为顺应市场促进销售,也不会选择打折销售。
对于绿城是否会降价的判断,杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示,“绿城房产降价的 可能性不大,即使在2008年降价潮中,资金紧张的绿城都没有选择降价,而今年该公司的资金面宽松许多,应该更不可能降价。”
然而有熟悉绿城 的业内人士认为,绿城降价的压力不是没有。该人士表示,绿城今年的销售指标是600亿元,而一季度的销售额是78亿元,依如今的市场情况,公司还是有比较 大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕,可保证企业的运营,但2009年底一年内到期还款额为85亿元,短期仍面临不小的还款压力。
对此 章惠芳认为,绿城目前和其他企业合作开发比较多,因此销售压力并不大。“当然,当其他房产公司选择降价带动销售,并且影响了绿城的销售时,公司在此后新推 楼盘的价格上也一定会作出调整。”
远洋地产:暂不调价将依据市场随时反应
6日,远洋地产市场部一负责人向记者透露,尽管恒大地产降价 给当前房地产市场带来了较大的影响,但由于远洋地产前期销售情况不错,所以公司方面暂时没有调整价格的计划。
据远洋地产在港发布的2009年 全年业绩公告显示,截至2009年12月31日,远洋集团现金资源为185.16亿元(人民币,下同),集团净借贷比保持14%的较低水平,可供2010 年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为,2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱,这也是公司能够不降价的资 本。
对此,上述远洋地产市场部负责人向记者表示,远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价,但公司也会根据市场状况不 断进行分析,在必要的时候也会作出适当的调整。

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上市房企融资之困:盘子越大股价越低


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2NMDAwMDE3Njk2Ng.html


经过近一月的剧烈下跌后,5月10日,地产股略有反弹,但昙花一现,5月11日,地产股再次随大盘跳水,5月12日也是接续调 整。自去年8月以来,上证指数下跌22%,而房地产指数下跌43%,远超大盘。如今,地产股的股价普遍来到近一年的新低,动态市盈率关键指标则迅速回落, “招保万金”四大地产龙头的动态市盈率均低于25倍,金地集团当前已经低至5.83倍。

本报记者从多家上市公司的高管处获悉,市值大幅缩 水,开发商实际资产的市场价值和股市市值相比,严重倒挂,这已经成为高管最为头疼的事情。

世茂股份首席财务官陈汝侠近日在接受本报记者采访 时表示,目前世茂股份持有的土地、物业等资产的市场价值接近500亿元,但当前公司股市市值仅仅120亿元。

值得一提的是,尽管目前的调控 政策主要针对住宅市场,但倾巢之下,即使以商业地产为核心的如世茂股份,也难逃“牵连”。

对于目前继续筹措过冬资金的上市房企,股价的大幅 回落,客观上令增发等再融资计划变得事倍功半,非常“不划算”。

“对于稀释股权融资来说,伤害是巨大的,也必将极大影响企业的过冬能力。” 一位上市房企的高管坦言。

市值被低估,抑或泡沫挤出?

“五一”期间,已经跻身国内商业地产龙头的世茂股份再次推出重磅项目, 重金打造的绍兴世茂广场正式开业。记者从世茂股份方面获悉,该项目整体规模达到23万平方米,而今后,类似的大型商业物业将在世茂投资的众多城市陆续亮 相。

“世茂股份战略中心转移到商业地产领域的多元化开发经营,凭借上市公司的有利平台,整合资源、扩大规模、突出主业,形成了辐射全国的战 略发展布局。”世茂股份董事长许荣茂表示。

陈汝侠向本报透露,世茂股份在前两年完成重大资产注入重组后,总资产约从27亿元跃升至目前的约 174亿,净资产则从12亿元升至74亿元。“世茂股份目前拥有超过800万平方米建筑面积的土地储备,土地成本不超过2000元/平方米,而当前旗下全 国项目的销售均价已经超过1万元/平方米,世茂股份盈利能力较强。”陈汝侠告诉本报。

然而世茂市值远高于股价的市值。截至5月11日,世茂 股份股价10.25元,总市值仅仅119.99亿元,动态市盈率33.83倍。“公司的市值很明显被低估了。”陈汝侠坦陈。

世茂股份的遭遇 在当前的地产股中极具代表性,非住宅类房企股价被住宅股拖下水、股市市值和公司实际资产市值严重倒挂,这已经成为许多上市房企高管最头疼的事。其他上市公 司高管同样意识到,超低股价令公司的股权融资即使能够获批,也变得“很不划算”。

上市房企未雨绸缪

对 开发商而言,当务之急,除了在营销层面及时调整应对外,最重要的则是展开融资,储备过冬资金。

SOHO中国董事长潘石屹告诉本报,这次相继 出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管,因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入,预售收入的监 管对房地产开发商的现金流的影响是最大的。其次,是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款,也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。

通 过对近期大型开发商融资动态的梳理,本报记者发现,国内上市企业在融资渠道和方式上,普遍较港资内房股更为被动。目前华润、雅居乐、龙湖、恒大、碧桂园等 港资内房股均有较大规模的融资计划推进中,融资类型则是清一色的债券融资。

中原地产研究中心最新报告指出,在内地上市的如万科、招商等一批 大型房企,目前受政策直接作用较大,由于对房地产开发商融资的限制,去年提交的增发再融资申请至今未批。日前,国土资源部终于通过了广宇集团、天保基建等 八家地产公司的再融资审批,但最终成功完成融资,依然尚需时日。

上市房企股价连续下跌普遍创下一年来的新低,即使能在一段时间后止跌回升, 但要回到企业高管股权再融资的心理价位,显然不是短期内能达到的。这对急需资金的开发商而言,寻求其他融资渠道已是燃眉之急。

就在上周,浙 江广厦旗下的独资企业浙江天都实业公司信托融资成本即高达12%,比一季度成立的房产信托产品平均收益率高出30%。问题就在于,2009年10月,浙江 广厦股东大会批准修订公司2009年非公开发行股票不超过1.8亿股,募集资金规模不超过12亿元,但直到如今该方案尚在中国证监会审核过程中。

嘉 凯城集团有关高层近日向记者透露,自完成资产重组以来,嘉凯城并不急于盲目扩张,而是采取保守经营,加强成本控制,将手头现金流入项目投资。嘉凯城去年已 获取的规划项目共18个,逐步向二、三线城市渗透,建筑面积均超过30万平方米。上述高层向记者表示,相对于一线城市政策的收紧,二、三线城市对于开发商 成为补充资金链的机遇。预计这些项目的陆续竣工结算将给嘉凯城的业绩稳健增长提供有力保障。



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民营房企险招:一手艰难融资一手抢时拿地


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去年土地市场争夺激烈,在国企、央企等大型开发商的哄抢中,大部分中小型房企一地难求,有公司甚至寸土未得,如今,终于有他们拿地的机会了,问题 是,时机合适么?

据本报记者调查掌握的情况,以目前多家企业的举动来看,不管是不是最佳时机,这些中小型房企已经出手。不少此类开发商的高 层告诉本报,虽然市场调整在所难免,但长期的行业发展空间没有问题,因此,及时补充土地储备,合理配置中长期发展的存货结构,是第一位的。

“抄 底不是最主要的,抄底也不是谁都能做到的。现在能够拿到底价的土地,为何不拿?”一位刚刚在苏州拿下一幅土地的民营开发商高层向记者坦言。

旭 辉集团董事长总裁林中告诉本报记者,“抓住‘弯道超车’的机会,积极增加土地储备,为下一步超车提供可能。”

林中的想法在许多期待有所突破 的中小房企负责人中具有代表性,而眼前最大的困难可能就是融资压力。“例如最近拿地的新湖中宝、天地源等多家公司,都采取了边积极拿地边通过股权质押等渠 道融资的策略,动作频频。”一位房地产券商分析师指出。

央企打盹 民企“补地”

据公开信息统计,今年前4月万科新增土地建筑 面积达913万平方米,居各房企之首,5月份,万科在此基础之上又新增8个土地项目;前4个月,保利则在土地市场投入159亿元居首,5月份,保利又以 31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4宗地块,建筑面积为89万平方米。

与商品住宅市场成交量瞬间萎缩的情况不同,在新一轮调控中,不少 企业频频拿地。

去年大部分时间里,国企、央企占据土地市场主力位置,而中小房企尤其是民营房企,几乎没有机会拿到像样的土地,如今,除了少 数几家全国性大型房企还在拿地外,更多的土地被这些中小房企、民营房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份,旭辉谨慎地面对市场,‘作 壁上观’。4月份调控以来,旭辉反倒积极参与了拿地,参加了十余场的土地招拍挂,还有几次离中标只是一步之遥。”林中向本报记者坦言,旭辉对于地块本身有 自己的评估和判断,比如上海江桥地块,8000块的楼板价公司认为是合理的,超过8000块就有些离谱了。

在具体的拿地方法环节,旭辉主要 采用市场化的手段去运作。2009年旭辉一共拿了8块地,其中有6块是通过公开的招拍挂来获得,有1块是通过联交所挂牌转让获得的,还有一块是二手收购 的。

林中强调,旭辉一直本着“积极参与、谨慎拿地”的态度去参与土地竞争,但真正到了拿与不拿的节点,旭辉会做出自己的评估,谨慎对待。 “对于房地产开发商来说,最大的公司决策莫过于投资决策,一招不慎,满盘皆输。不当的投资决策,有可能会成为企业的包袱,甚至事关企业的生存。”

眼 下,许多中小型房企正是采取类似旭辉的策略,积极进入土地市场。

6月21日,新湖中宝公告,公司与浙江中房置业股份有限公司以8.01亿元 联合竞拍获取嘉兴市一商住地块,土地面积18.63万平方米,各占项目公司51%和49%的股权。此前的5月初,该公司刚刚以21.62亿元获取浙江丽水 市三幅地块。

重庆金科地产、荣安地产、禹洲地产、江苏新城等公司,近期也在踊跃拿地。一位正忙于四处看地的浙江中型地产商负责人告诉本报, “近两年的土地市场,或许也只有当前的市场形势下,众多中小型房企才有较为充分的拿地机会。去年是很热,但没有我们的机会。”

换言之,调控 来袭让土地市场退烧的当口,恰恰成为许多开发商眼中补上去年未能实现的土储量目标的良机。

地市趋于理性

如 上述中小型房企得以顺利补充土地储备,除调控背景下许多企业选择观望的因素外,国企尤其是央企被从政策层面引导不过度参与地块争夺也是另一个关键因素,而 如万科、保利等依然在购地的大型房企,由于正逐步改变土地购入渠道,也令住宅土地的争夺不至于太过激烈。

例如,保利今年在北京、上海、广 州、天津等地所购的数宗地块,多幅为商住用地,有意加强了商业用地的力度。

此外,市场降温,为配合调控基调和保证出让成功率,地方政府主动 下调出让地块的底价,对这些房企的购地行为有明显鼓励作用。“对于土地出让方而言,眼下只有两种选择,一是推迟推地,另一种则是调低价格。”上海一位土地 一级开发企业的负责人告诉记者。

中原地产的最新统计显示,从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。5月土地市场渐趋平稳,特点是流标率较 低,拿地溢价率继续回落。5月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷,环比增长18%。居住用地的溢价率继续明显下滑,除上海多幅热点地块成 交,溢价率高达123%,其余城市均未超过40%。

与溢价率明显下调对应的,则是二三线城市的土地成交量比重明显增加,购地企业重点在这些市场新增土储。据测算,如新湖中宝所购嘉兴地块,楼面地价仅 约4300元/平方米;重庆金科所购苏州地块楼面地价6473元/平方米、底价成交。

“有价无市并不是真实的价格。”林中直言,如今的地价 水平存在低成本增加土储的较大机会,“这就是我们弯道超车的机会”。

一步险棋:资金链不能断

然而,风险也随之而来。“企业 自筹资金在加大,融资压力加大。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

林中也坦言,目前政府对于土地的期待普遍偏高,在房价未动的情况下,地价也难 有所迅速反应。换言之,即使眼下是个增加土储的时机,也需要应对不小的风险,其中资金链的安全显然是最为关键的。

新湖中宝6月份公告,第一 大股东浙江新湖集团先后将公司股份质押给中国光大银行股份有限公司杭州分行和中国农业银行杭州古荡支行,截至目前,新湖集团持有的公司股份中用于质押的股 份占公司总股本高达59.69%。

统计显示,今年以来,江苏新城先后与国元信托、中诚信托、爱建信托合作,融资达12.7亿元。

6 月19日,天地源也公告称,同意对两家子公司向金融机构申请融资额度4.5亿元的项目开发贷款提供担保。至今,该公司累计对外担保总额为5.96 亿元。

中 银国际报告披露,房企资金来源分类指数已出现高位回落。2010年1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,较1-4月 回落2.7个百分点。

眼下拿地的企业,几乎均有不同方式的融资动作在同时进行。一手拿地一手融资,安全是第一位的。林中向记者透露,旭辉注 重货币资金与总资金的控制,现金流要保证占总资产的20%左右,同时也要控制轻资产规模。快速开发,快速销售,保障现金流的畅通,保障公司的滚动开发。

福 兮祸之所伏,这也是其他类似规模的房企眼下拿地险棋必须要遵循的重要原则。
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溢价2.5亿 五矿旗下房企转让两项目公司


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100630/997866.shtml


每经记者 吴文坤 发自北京
项目尚处在前期规划阶段,为何主要建设方却于6月份先后在产权交易所挂牌出让旗下两个项目公司?
《每 日经济新闻》记者发现,五矿集团房地产板块旗下的湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 (以下简称嘉盛地产)连续整体挂牌出让两家子公司,挂牌价溢价2.5亿元。业内人士质疑,房地产新政压力之下,嘉盛地产下属公司光“卖地”或将套利2.5 亿元。
一个月内转让两项目公司
来自北京产权交易所的消息显示,湖南东润房地产开发有限责任公司(以下简称湖南东润)将其持有的湖南润 和房地产开发有限公司(以下简称湖南润和)100%的股权于6月25日公开挂牌,挂牌期满至2010年7月22日。与股权一同出让的,还有15638万元 债权。
记者了解到,湖南东润就是嘉盛地产为开发五矿地产·万里河山项目而成立的子公司。来自长沙工商局的信息显示,嘉盛地产与湖南东润的法定 代表人均为杨志威。
北京产权交易所的信息显示,6月11日,湖南东润还将其所持有的湖南润领房地产开发有限公司 (以下简称湖南润领)100%股权及22879万元债权予以挂牌公示,挂牌期满日为2010年7月9日。
对比两个挂牌公告,除了标的及相关金 额不一样外,其他大致相同。一个月内将下属两项目公司整体挂牌,这引起了行业的注意。
挂牌公告显示,湖南润和与湖南润领注册资金都为1000 万元,都成立于2009年12月10日,因成立时间较短,尚未开展经营活动。故无2009年度审计报告及2009年度财务数据。
“这两个项目 是一起的,只不过是针对不同的地块。”记者昨日以投资者身份致电北京产权交易所时,负责该项目的有关人士介绍。
通过转让信息记者也发现,在 “资产评估”一栏中,两者的核准(备案)机构为“中国五矿集团公司”,其核准(备案)日期均为2010年5月26日,评估基准日也同为2010年5月8 日。由此可见,针对两个项目的评估是同时进行的,只是挂牌时间有所不同。
根据两个项目挂牌的信息显示,两者均有不同程度的溢价。其中湖南润领 的总资产为23878.64万元,挂牌价为34855.2万元;湖南润和总资产16637.23万元,挂牌价为30784.02万元。两个项目共溢价高达 2.5亿元。
地产新政引发的策略调整?
记者发现在上述总资产中,除了两项目均近1000万元的净资产外,剩下的均为负债。
据了解,圭塘河周边的改造和建设是长沙市雨花区一个重点项目。湖南地产专家陈真诚向记者介绍,圭塘河受污染比较大,周边环境也不好,改造需要较长时间。 据媒体报道,这个原本在2007年动工、2010年竣工完成的项目一直鲜有动静。
记者昨日拨打了嘉盛地产官网给出的项目咨询电话,该电话已经 “申请停机”。随后记者致电项目营销处,被告知项目还没有开建。
转让方在挂牌资料中表示,有关地块的拆迁安置尚未完成,“受让方竞买成交后需 自行与当地人民政府协调实施并承担因政策变化导致的拆迁成本增加费用。”
虽然两个项目距离挂牌期满还有一段时间,但据产权交易所相关人士介 绍,两个项目的交易价格将不会低于挂牌价格。如此看来,从2009年12月10日项目公司成立至如今挂牌出让,按照以挂牌价成交来计算,湖南东润半年内就 将获利2.5亿元。
有关产权专家昨日对记者表示,一般情况下,挂牌价格应以资产评估价格作为基准来确定。然而,记者查阅转让资料显示,两个项 目的挂牌价格远远高于评估价格。
湖南润领、湖南润和的评估价值分别为28777.9万元、19706.98万元,溢价共不到1亿元。为何转让 价格高出评估价值1.5亿元?原因不得而知。
不过,上述产权交易所的有关人士对记者透露,已经有企业对此待售产权有兴趣,但出于保密原则,他 并未透露进一步的信息。
嘉盛地产总经理杨志威不久前接受媒体采访时表示,该公司2010年最大的重头戏是位于雨花区政府西面的圭塘河风光带, 总投资100亿元,开发量达165万平方米,占地2000亩。
如此大手笔为何尚未开建,就要出售一部分业务?
陈真诚分析可能是房 地产调控新政出台后,嘉盛地产对发展策略的调整。陈真诚认为,当前,寻求地块转让在业内较为普遍,新政压力下,房价有下降预期,开发商也面临融资难度加大 等问题,此举也是开发商减少成本、规避风险的手段。
据了解,湖南润领、湖南润和分别为商业地产和住宅地块。在湖南润领被挂牌时,万里河山前项 目负责人滕小西曾对媒体表示,此次五矿出让旗下地产公司属于正常的市场行为,转让地块只占到整个项目的很少一部分,而转让也是集团长期发展的需要。

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佳兆业一周拿地十幅 外资频投内地房企

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-2/4NMDAwMDIwODY4Ng.html

深圳房企佳兆业成为11月土地市场的一匹黑马。当月,佳兆业增加超过200万平方米的土地储备,更创下一周拿地十幅的纪录。

在宏观调控愈加深入的背景之下,佳兆业此举备受关注。

佳兆业大幅拿地并非个案。而房企大举扩张离不开资本的支持,近期国际资本市场热钱汹涌,纷纷投资中国房地产,11月外商投资房地产企业环比暴增157%。

业内人士称,由于通胀压力较大以及负利率的存在,外资看好中国内地房地产,寻求投资和合作的愿望迫切。

房企拿地凶猛

11月29日,佳兆业宣布公司通过竞拍方式,以人民币约8.19亿元,成功投得位于四川省南充市的一幅地块。


这是佳兆业在一个星期内投得的第十幅地块。

此前的11月25日,佳兆业公告称,以12.92亿元竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。

“公司拿地主要集中于二、三线城市,目前调控政策对这些城市影响不大。”佳兆业总裁黄传奇表示,公司的业务重点在于这些地区的刚性需求,其中有一幅地已经深入到江苏的一个镇。

谈及近期大手笔拿地的原因,黄传奇对记者表示,佳兆业今年开工量比较大,到今年年底有400万平米,明年有700-800万平米的开工量,需要补充土地储备。

据其介绍,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。

对于公司的财务状况,佳兆业首席财务官张鸿光表示不必担忧,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,年底公司负债率可控制在60%以内。

外资依然看好内地房地产

频繁拿地,离不开大量资金的支持。

在公告拿地的同时,佳兆业还宣布,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,黄传奇又透露,其正与新加坡淡马锡商谈合作事宜。

“目前国际资本市场依然非常看好内地房地产。”张鸿光对记者表示,近期有不少外资机构来找佳兆业,希望能进行一些投资合作,但佳兆业认为,其提出的融资条件成本太高。

佳兆业并非个例。央行数据显示,10月新增外汇占款激增,美国第二轮量化货币政策启动后,游资涌入明显提速,而楼市成为游资的主要聚集地之一。

商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。

除 了发债、银团贷款外,一些私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向私募基金华平基金((WarburgPincus)发 行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。香港资本市场人士分析,虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。按之前有些私募进行股权投资的惯例,也很可能附带其他条件,甚至包括“对赌”协议。

“并不是外资就是热钱。”摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示,热钱是快进快出的,而国外投资机构投资房地产一般呆三五年,这对中国房地产影响不大。


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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

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