大道甚夷而港府好徑？
1 :
GS(14)@2017-08-28 09:21:54http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4665&issue=20170826
【明報專訊】一個地方，不理它的五星級酒店房租如何高昂，又或是當地的三星米芝蓮餐廳每頓要數千甚至數萬元，都不會有大問題，因有錢人自會消費得起。最怕是劏房的每呎租金高過豪宅，又或是平民在街巿買餸的支出如在酒店消費，這才是根本的民生大事，反映政府的施政真正失敗。
辣稅好心做壞事 反炒起細單位樓價
美聯物業分析土地註冊處資料，選取五十大屋苑計算，年內迄今實用面積400呎或以下平均呎價錄13,113元，竟較同期逾800呎大單位的12,981元高出約1%，比起401呎至800呎中小型單位的12,078元更貴約8.6%（見圖1）！
筆者記得，數年前樓價剛起飛飈升不久，有人在電台投訴兩夫婦月入10多萬元也買不起樓，之後便有輿論分析說豪宅樓價過高會造成「滴漏效應」，如不制止，會由上而下的一步步推高中小型住宅，政府竟然相信此言，大增豪宅印花稅和收緊豪宅按揭，以為可終止「滴漏效應」，殊不知卻促使資金轉去炒印花稅較低和按揭相對寬鬆的中小型住宅，反令細單位價格後來居上。
之後，政府又聽從「好心人」建議，推出「白居二」政策，以令買不到綠表居屋、收入較高的白表買家，也能以暫不用補地價方式買二手居屋，結果二手居屋又全面被搶高，從而推動中小型單位的樓價加快攀升，可以說對收入和買樓預算相對緊絀的細單位準買家真是「愛你變成害你」。由於細單位的價格接連上升及收緊按揭措施影響，上車客唯有，或只能買入細銀碼單位，反而最終令有關單位的價格被搶高，出現單位愈細呎價愈貴的情况！
政府政客走捷徑卻迷路
總之，政府愈出辣招，無殼蝸牛愈大鑊，對付樓價飈升的王道方法，其實很很簡單，就是增加土地和房屋供應。不過，增加供應至達到有控制樓價效果，往往需要幾年，政府或政客，往往喜歡食即食麵，《老子》早說，「大道甚夷而民好徑」意即康莊大道很顯然，人們卻偏喜歡走小路捷徑，最終反而迷路！
說到要增加供應，卻也常有一批年輕人或政客，往往以「民意」為由，阻止政府開發新土地，說會破壞環境！不過，政客常說自己代表民意，真正民意到底如何？特首林鄭月娥早前說希望可在未來1年舉行土地政策和房屋政策大辯論，以求找出真正民意來制訂合適的政策，民間組織107動力於今年7月委託港大民調中心就「香港土地用途」向全港巿民作調查，其結果或可作參考。
受訪市民多認為住宅用地不足
該調查合共收取了1026名香港居民的意見，問題之一是﹕現時香港土地中，大約有三分之二為綠化土地，包括郊野公園及林地，約四分之一屬於已發展土地，包括9%為機構、休憩及運輸用地、7%為住宅用地、3%為工商業用地，以及5%其他已建設土地，剩餘約一成面積為農地。請問閣下認為住宅用地比例是否足夠？結果是有77.4%受訪者認為香港的住宅用地比例「唔足夠」（見圖2）。
問題二則是﹕閣下是否支持政府重新規劃香港整體土地用途，包括將一部分更有生態保育價值的土地納入郊野公園，以及將一部分生態保育價值較低而又接近市區的郊野公園用地撥作土地發展？結果是57.8%即過半受訪者「支持」，反對則佔29.3%（見圖3）。
部分郊野公園建屋 民意傾向「支持」
問題三﹕有意見認為，政府應該開發部分郊野公園用地，例如鄰近市區的邊陲用地興建房屋，亦有意見認為必須保存現時所有郊野公園用地，保護原有的自然環境。請問閣下傾向贊成開發部分郊野公園用地興建房屋，抑或保存現時所有郊野公園用地？結果是贊成開發部分郊野公園用地興建房屋佔受訪者的54.5%，認為應保留現時所有郊野公園用地的佔40.4%（見圖4）。
107動力召集人何民傑說，有關調查反映其實「民意」是較傾向接受發展部分郊野公園用地去興建房屋，以紓緩現時的房屋不足問題，該會將發起「1%運動」，推動民間社會討論增加住宅土地供應的創新方法，包括近日有建築師倡議碼頭上蓋建住宅、淡水湖建新市鎮等等，務求在3年內將現時僅7%的住宅土地比例增加多一個百分點至8%，該會認為新增1%住宅土地估計可以興建150萬個公私營住宅單位，大大改善港人住屋環境。
[陸振球 樓市解碼]