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長實設計三大漏洞 昇柏山易招水患

2015-04-16  NM
 
 

 

《一手住宅物業銷售條例》生效後長實首個推售的新盤荃灣昇柏山,業主上月開始收樓。記者與驗樓師直擊現場,單位用料質素表面上中規中矩,但驗樓師直指單位設計及手工等問題多多,容易引致水患,業主勿掉以輕心。

家住荃灣區的Mary(化名)一直希望於同區置業,一三年終等到長實推出新盤昇柏山,雖然Mary對長實樓有戒心,但適逢當時《一手住宅物業銷售條例》剛實施,嚴格規管發展商售樓說明,加上她看過示範單位及清水樓後亦感滿意,遂以六百四十萬買入七百四十七呎的三房單位自住,呎價八千五百多元。樓書寫明昇柏山一四年九月落成,惟業主最後仍要等足年半,至今年三月尾才收樓。Mary不時查看網上業主論壇各業主的「收樓報告」,卻發現單位不少問題,她擔心之下向本刊求助。本刊請來驗樓師賴達明檢驗後,發現單位三大問題,尤以滲水問題最嚴重。

問題一:廚房地台無排水口

最初Mary坦言最滿意廚房設計,大讚發展商用料好,廚櫃間隔實用,但驗樓師賴達明檢驗後,卻明言廚房「好易出事」。他指出廚房地台並無排水口,鋅盆則沒有「滿水口」,容易釀成水浸:「如果住客唔記得閂水喉,(鋅盆)就會滿瀉,廚房地台無任何排水口,好容易浸出廳,會有水浸出現。」他續稱,屋宇署現時並無規定廚房地台須設排水口,不少新盤利用工作平台排水,但單位開則以一幅牆分隔工作平台及廚房,根本無法達到排水效果。再者,發展商於廚房門口加裝一級雲石「級咀」,可於廚房水浸時攔住積水,以免蔓延至客廳,卻無排水口讓廚房積水流走,屬設計上「失誤」:「就好似做漏咗啲嘢,設計上有疏忽,會導致一個更嚴重嘅風險,水浸、水喉爆咗會更嚴重。」他建議業主自行更換有「滿水口」的鋅盆解決問題。

問題二:露台趟門不防水

另一漏水「黑點」則為客廳旁的露台,賴達明目測已見露台趟門重疊的位置有數毫米空隙,向趟門潑水模擬落雨情況時,水更直接由空隙流入屋內,留下大灘積水,賴直指趟門裝嵌馬虎,防水膠邊又有洞,「完全唔合格」:「窗係用嚟擋風擋雨o架,咁你閂埋個窗都仲入水嘅,大風嘅話仲會呼呼聲……係結構性有問題。」他又指趟門路軌深逾一吋,容易積水,卻無去水位,門軌易生銹並加快損耗,亦影響耐用程度。他認為發展商須重新更換及裝嵌趟門,或於趟門空隙補上防水膠,及於趟門路軌加排水洞以減輕滲水問題,「不過其實最徹底都係換第二款設計嘅門。」

問題三:大門安裝差違消防例

賴達明亦發現單位大門裝嵌歪斜,關上大門後,門底更會刮地,除會刮花地板,更不能順暢開關:「明顯道門就裝歪咗,所以一打開就貼地……從消防安全去睇,呢道門係唔合格,一定要叫長實換咗佢!」香港測量師學會會長何鉅業亦指,單位大門及廚房門均屬消防門,應可自動關閉,萬一發生火警可阻止火勢蔓延,為住客爭取時間逃生,現時業主單位大門不能自動關上,違反屋宇署的《耐火結構守則》,必須糾正。

專家話:漏水隱憂極大

賴達明檢驗全屋後,發現有逾四十處瑕疵,包括牆身、廁所地磚刮花,大門門鉸生銹,不過賴達明指,單位的滲水問題為最大隱憂,如窗邊多塊外牆瓷磚以及房間牆身,都有明顯的裂縫,「外牆同露台牆磚都有裂縫,都好易入水,個(單位)質素係屬於差。」賴又察覺單位天花油漆有不尋常的深色印痕,窗邊更有油漆剝落,懷疑由滲水造成,直言發展商有責任修補。事主聞言亦十分困擾:「今日未驗之前,(心中認為)大概都有七十分……但係今日又講咗水患呢樣嘢呢,對我嚟講係好critical,而家就覺得只係合格邊緣。」賴達明強調業主收樓時不應只着重「崩花裂」等手工問題,更須仔細留意單位窗邊、牆身有沒有滲水印痕,業主亦可自行作簡單測試,如把鋅盆、浴缸注滿水後再放水,留意喉管位置有否漏水等,若發現以上問題,須於裝修前處理,並要求發展商跟進。

回應:立即執漏了事

本刊將事主的個案轉介至長實,長實回覆指已收到業主填報的「樓宇接收核對表格」完成各項執修,但拒絕回應其設計問題。(李詠珊)

壹判官

評分:劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)業主只想置業安居,怎料遇到最麻煩的漏水問題,長實設計時應為業主着想,要做好品質監控!

長實 設計 三大 漏洞 昇柏 柏山 山易 易招 水患
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昇柏山現「偷窺門」

1 : GS(14)@2015-03-26 00:47:29





【驗樓直擊】長和(001)荃灣昇柏山入伙,資深驗樓師「詹sir」詹濟南日前驗收兩個單位,分別為高層LA及LB室,兩戶廁所均選用「偷窺門」,事關門頁中兩塊木隔板,可徒手拉門,並窺探廁所內櫳。此外,收樓質素參差,前者瑕疵少,評分有近80分屬良好,後者卻因露台及浴室要大執,拖累評分至60分僅尚可評級。



廁所面盆喉嘴堆積沙粒

詹Sir率先檢驗的高層LA室,實用747方呎,業主花600多萬元買入。單位僅有小瑕疵,例如牆身油漆不夠厚,透出底層網狀;客房窗鎖稍鬆、以及幾條輕微的玻璃花痕,執漏快且易。另有部份甩漏,如廁所面盆喉嘴堆積沙粒,相信是發展商清理喉管方面未臻完善所致。另一個高層LB單位,實用面積748方呎,業主花逾660萬元買入。這個單位問題較大,露台趟門裝崁差,從室外模擬落雨潑水,水由門隙攝入,詹Sir指出:「趟門鎖得不貼,門隙膠邊不夠長,打風落雨入水情況會比
昇柏 柏山 山現 偷窺
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昇柏山SSD鬆綁 兩房沽522萬賺16%

1 : GS(14)@2016-09-13 00:07:37

【明報專訊】樓市聚焦新盤之際,大窩口昇柏山錄得首宗3年額外印花稅SSD鬆綁成交;中原高級分行經理賴昌武稱,上述為昇柏山低層左翼D室,實用521方呎、屬向山景兩房戶,以522萬元沽出,折合實價10019元,新買家為外區用家。他稱,原業主2013年9月以448.7萬元一手購入單位,持貨3年,剛約滿SSD期限,是次帳面獲利73.3萬元離場,單位3年間升值逾16%。

愉城97貨業主反價1% 賺265萬

另荃灣愉景新城有「97貨」業主反價逾1%、並以略高於市價的價錢成交。美聯聯席區域經理梁仲維稱,上述愉景新城1座高層D室,實用590方呎,連租約以679萬元易手,實呎1.15萬元,高市價約3%。原業主本開價670萬元,後反價到680萬元,客人議價1萬元;單位租約期至明年8月,月租1.7萬元,回報率約3厘,原業主1997年以413.8萬購入,帳面賺逾265萬或64%。

荔枝角美孚新邨9月暫錄約15宗成交,與上月相約;中原高級分區營業經理黃惠霞稱, 屋苑本月有4宗實用逾1000方呎大單位成交, 其中三宗屬市場俗稱的「凹海」大戶成交,當中百老匯街三期78號低層C室,實用1327方呎,以1460萬元成交,實呎1.1萬元。據悉,原業主早於1996年以543萬元購入,帳面獲利917萬元或1.7倍。

SHOUSON PEAK洋房實呎租70元

市場消息稱,南區豪宅SHOUSON PEAK單號屋,新近以月租約19萬元租出;區內代理指,來自內地的業主去年本叫租23萬元,至近日減租4萬元或17%後,以19萬元租出物業,以洋房實用2713方呎計,呎租70元。若以業主2011年購入價逾1.8億元,扣除管理費等開支前,回報率約1.2厘。

據中原統計,十大屋苑過去兩日錄9宗成交,較上周同期升28%;惟據美聯統計,過去兩天十大屋苑錄10宗成交,較上周同期跌23%。不過,中原、美聯數據皆指,港島指標屋苑太古城過去兩日未聞成交。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8957&issue=20160912
昇柏 柏山 SSD 鬆綁 兩房 房沽 522 萬賺 16%
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京士柏山雙號屋1.36億沽 實呎4.5萬雙破頂

1 : GS(14)@2018-02-27 09:31:23

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4819&issue=20180227
【明報專訊】市場預期本周三公布的新一份財政預算案未有新「辣招」推出,豪宅及中細價物業續錄新高成交。

土地註冊處資料顯示,何文田京士柏山雙號屋,實用面積2997方呎,成交價1.36億元,實呎45,379元,成交價及呎價均創屋苑新高。單位登記買家為劉細和(LAU SAI WO)及李蓓(LEE PEI SABRINA),前者與海港酒家集團主席劉細和姓名相同。原業主2012年以9000萬元購入,持貨6年,帳面獲利4600萬元或51%。

康樂園實呎首破2萬

此外,大埔康樂園有洋房呎價首破2萬元。中原豪宅高級分行經理吳啟業表示,康樂園本月暫錄2宗成交,其中康樂園10街雙號屋,實用面積1214方呎,以2525萬元成交,實呎20,799元,呎價創屋苑新高。原業主2009年6月以1100萬元購入,持貨約9年,帳面獲利約1425萬元或1.3倍。

另東涌未來將有多項大型基建落成,利好因素加快買家入市。美聯營業經理吳惠斌指,東堤灣畔5座頂層複式戶,實用面積1401方呎,連約650方呎平台,以1988萬元易手,實呎14,190元,成交價及呎價創屋苑新高。原業主2009年以990萬元買入,帳面獲利998萬元或1倍。

東堤複式1988萬 實呎1.4萬雙破頂

將軍澳新盤開售在即,中原副分區營業經理伍錦基表示,清水灣半島8座中層D室,實用面積521方呎,兩房間隔,反價至715萬元成交,實呎13,724元,做價創屋苑分層兩房新高。原業主2012年7月405.9萬元買入,帳面獲利309.1萬元或76%。

清水灣半島2房715萬破頂

另日出康城首都3座高層左翼B室,實用面積840方呎,成交價1080萬元,實呎12,857元,樓價創屋苑紀錄;原業主2008年3月713.8萬元買入,持貨10年帳面獲利366.2萬元或51%。
京士 士柏 柏山 山雙 雙號 號屋 1.36 億沽 實呎 4.5 萬雙 破頂
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京士柏山洋房破頂賣1.4億

1 : GS(14)@2018-02-28 07:35:32

【本報訊】何文田傳統豪宅區京士柏山,市場錄一洋房以1.36億元沽出,呎價達4.5萬元,刷新呎價及銀碼雙破頂紀錄。

詩禮花園月租10.8萬

京士柏山雙號洋房,實用面積2,997方呎,上月獲買家聯名以1.36億元購入,實用呎價45,379元。該洋房曾經由中原集團主席兼總裁施永青持有,施氏於2007年透過公司名義以7,138萬元買入,其後於2012年以9,000萬元沽出,賬面賺1,862萬元,是次田姓業主再以1.36億元沽出,洋房原業主賬面賺4,600萬元,假設施永青仍持有至今,賬面升值達6,462萬元。此外,淺水灣頭段豪宅詩禮花園,擁有深水灣海景為名,利嘉閣地產梁志偉表示,中層B室,實用面積約1,962方呎,為四房單位,原叫租10萬元,及後成功反價約8,000元,獲租客以每月10.8萬元承租,實用呎租約55元。據了解,業主於1998年11月以約1,490萬元購入,現租出可享租金回報率約8.7厘。此外,大坑豪園頂層B室遺產貨,實用面積2,750方呎,以7,500萬元成交,呎價2.7萬元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180227/20316714
京士 士柏 柏山 洋房 破頂 頂賣 1.4
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