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費沙惟利息影響樓市論 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_21.html
早前電台一位立法會候選人如此道：「…根據費沙定律，樓市與供求沒有關係，只與利息有關係。…」據說他所代表的政黨以前以怒火街頭形象示人。如今西 裝打呔，再發表一些經濟學新發現，肯定會大受中產市民的支持。筆者畢竟都讀不少有關經濟和財務的書，聽到這些成日指罵政府無能的政客，筆者方知道以前讀的 皆是「屎片」。
筆者2010年11月27日拙文《也評政府收緊按揭政策》 曾經指出「…政府收緊按揭似乎是一個有效打擊樓市的辦法。這可令小弟想起1995年許港英政府為了令樓市降溫，收緊按揭至七成。不久樓市真應聲而下，但樓 市的基本因素受賣地限制和經濟欣欣向榮的因素下再重拾升軌，直升至1997年泡沫爆破為止。收緊按揭除了擊退實力有限的炒家和首次置業的買家外，對根本解 決樓價上升毫無作用。蓋有實力或有辦法的專業炒家，融資炒樓根本不是問題。…」根據差餉物業估價署的數據，2010年11月私人住宅租金和銷售指數 (All Classes)分別是127.50和163.70； 2012年6月私人住宅租金和銷售指數(All Classes)則分別是140.50和200.20，上升幅度分別是10.20%和22.30%。早前樓市的雖有一段時間降溫(但沒有出現明顯的調 整)，源於上任特首曾蔭權先生的「打擊」樓市措施和現任特首梁振英先生初上任時市場對其樓市政策的觀望。一俟不明朗因素次弟消除而租金和通脹徐徐同步上 升，累積近兩年的購買力便在一刻間爆發。
另外2010年11月A、B、C、D和E級私人住宅回報率分別報3.90%、3.50%、3.00%、2.80%和2.50%；而2012年6月 A、B、C、D和E級私人住宅回報率分別下跌至3.60%、3.20%、2.80%、2.50%和2.20%。不要忘記筆者執筆時美國十年三十年長債息率 分別報1.625%和2.750%，E級私人住宅回報率若考慮差餉、裝修、租客可靠性和樓價可能下跌的風險不能不算是偏貴。雖然租金徐徐上升，但樓價不合 比例的上升令租值愈來愈低。不能不否認，香港樓市的泡沫已經愈來愈大了。

任何人(包括政客)可以對經濟有其看法，但套用名家理論宜謹慎，否則貽笑大家。就筆者對費氏理論框架的理解，影響樓市的原理豈止利率？筆者由衷欣賞 諸位名經濟家理論，皆因其剖析經濟現象的獨到眼光有助瞭解經濟現象本質。但套用這些理論到現實環境中，管他是個人投資甚至制定公共政策，每每結果強差人 意。其一可能是使用者的道行，其二是現實環境中影響經濟活動的因素要比一般經濟理論多且複雜。
博友養珠樓主所舉利率這個宏觀因素(Macro)和(樓市)供求這個微觀(Micro)關係的例子非常好。究竟宏觀(Macro)和微觀 (Micro)關係是如何互相影響呢？單是介定何謂利率(Interest Rate)及其性質已經是一門學問(故筆者不會在此詳談)。養珠樓主指出利率上升對樓市有負面影響是有道理的，不過利率上升反過來可以看成是利好樓市的因 素。假設利率代表資金的供求關係(即存借)。若經濟活動上升，借錢需求大於存錢，故利率上升。受惠經濟活動上升，工資急升不但令供款能力扣除利率上升後有 實際上升。基於改善生活的需要，樓價亦會跟隨上升。事實上利率樓價同步上升例子並非沒有。可見同一套理論，可以有兩個不同的結論。


那麼樓市可還有上升空間呢？筆者沒有答案。正如分析股市一樣，樓市的分析亦有不同的方法和角度(包括一些政客所言的費沙惟利息影響樓市論)。筆者傾 向相信供求定律對樓市影響最直接，需求與經濟景氣關係較大，供應則可能與政策和發展商策略有關。無獨有偶，1996與2011的空置率均處新底，分別是 3.70%和4.30%。多謝博友lazy guy兄指出用空置率判斷泡沫的危險(見《房產學人 — 用空置率判斷泡沫的危險》)， 不過筆者亦想指出低空置率刺激政府賣地和發展商起樓意欲。由於建屋需時令房屋供應有滯後性，故旺市之後數年巧遇金融危機對樓市非常不利。由2000至 2003年香港私人住宅落成、拆卸和消耗量一葉知秋。反之在經濟低迷時發展商減慢推盤意欲，到了市旺時新盤便供不應求了。
事後孔明看，1997年至2003年這場世紀樓市大浩劫固然因亞洲金洲金融風暴刺破當年的樓市泡沫有莫大關係，但由1997年開始私人樓宇供應急增 亦是元兇。當年特首董建華先生的「八萬五」固然是不利樓市的政策，但其實以2000年計私人樓宇的消耗量亦有29,180伙，只是新增供應一直比需求大。 只是由2002年開始新增供應由31,052伙開始回落至2011年低位9,449伙。隨著樓市自2003年開始反彈，基於樓價上升購買力下跌而樓宇消耗 量亦逐年下跌。只是需求大於供應令樓市基本上仍保持升勢。

根據差餉物業估價署的估計，2012年和2013年分別只有11,888伙和14,928伙。以歷年消耗量皆過萬情況看，樓市短期供應仍然短缺。純由供求因素看，不合理地貴的樓價可以更不合理。倘若租金持續上升而外圍經濟改善，樓市泡沫未來三年再吹得大一點是絕不為奇的！

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中華…金盃…干露露的選擇 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_22.html
中華…金盃…干露露…。參觀中國內地的車展的人，不知道他們的焦點會放在那一款的「車頭燈」呢？
相信沒有人會否認，未來內需乃中國投資市場的焦點，而汔車則是內需投資概念中不可錯過的機會。汔車內需投資概念股大抵有三方面，其一是三大國企石油 股(即中國石油(00857：HK)、中國海洋石油(00883：HK)和中國石化(00386：HK))，可是受制於油源枯竭和國策其未來增長未必能受 惠於汔車內需投資概念；中國財險(02328：HK)一直是筆者首選的中國汔車內需投資概念股(見有關《中國財險系列》拙文)，其剛公佈的2012年中期業績基本每股收益同比17.92%增長至人民幣0.533元，2012年8月21日其股價單日即升7.15%收港幣9.44元；其三是中國汔車製造商，而今天筆者會淺談華晨中國(01114：HK)。
雖然中國國家力主催谷民族品和自主研發汔車，但根據 2012年7月中國汽車工業協會統計分析，自主品牌轎車共銷售19.11萬輛，同比增長7.40%，佔轎車銷售總量的24.31%，佔有率比上月下降 1.65個百分點，比上年同期下降0.28個百分點；日系、德系、美系、韓系和法系轎車分別銷售16.58萬輛、19.76萬輛、12.58萬輛、 7.69萬輛和2.90萬輛，佔轎車銷售總量的21.08%、25.13%、16.00%、9.79%和3.69%。可見中國車商用國產MM力谷國產自主 品牌，但消費者的選擇還是外國大名牌。
華晨中國(01114：HK)近年業績亦反映如此趨勢，其主要業務乃製造銷售自主品牌「中華」和「金盃」輕型客車、以中外合資項目製造銷售BMW及 汽車零部件業務。由2006年至2011年，汽車產量由89,845輛上升至190,244輛，複合增長13.32%；其中BMW產量由13,600輛上 升至108,189輛，複合增長41.29%；但自主品牌「中華」和「金盃」輕型客車產量僅由66,245輛上升至82,055輛，複合增長3.36%。 期內自主品牌產量比例由73.73%下降至43.13%。
以2006年至2011年分部業績計，自主品牌輕型客車及汽車零部件分部業績由虧損人民幣4.68億上升至盈餘人民幣3.86億；BMW合資企業貢 獻由人民幣1.07億上升至盈餘人民幣17.20億。雖然整體銷售和業績增長可觀，但期內每股基本盈利由虧損0.1086人民幣上升至盈餘0.36263 人民幣，其中2009年更虧損0.36603人民幣。若仔細翻查歷年帳目，BMW合資企業盈利貢獻乃扣除所有成本後的淨貢獻。但自主品牌輕型客車及汽車零 部件分部業務中，期內公司成本(淨財務成本、未分配成本(扣除未分配收入)和資產減值虧損但不包括銷售成本)由人民幣2.22億下降至人民幣1.80億。 同期毛利由人民幣5.45億上升至盈餘人民幣8.56億(其中2010年曾高見人民幣12.23億)，毛利扣除上述開支後自主品牌輕型客車及汽車零部件分 部稅前盈利由人民幣3.23億上升至人民幣6.76億，與BMW合資企業貢獻盈利差一條街。
由2006年至2011年，華晨中國(01114：HK)總負債/股東權益比例由161.76%下降至105.39%，其中2009年高見 207.49%，比例甚高顯示其財務現況不太理想。資產負債表多聯營公司和共同控制實體之權益、應收和應付賬項，筆者對國企公司如斯帳目不存好感。
在中國汔車市場中，汔車財務市場並不發達，國內人甚少借錢買車。近日華晨中國(01114：HK)配合中國國策綠燈開始拓展汔車財務業務乃值得留意的亮點，皆因車輛融資有助刺激汔車銷售，此乃華晨中國(01114：HK)除了BMW外另一吸引亮點。
大家認為要泡中華金盃干露露，應該開BMW、「金盃」、還是「中華」呢？

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中國有多少部山寨版Lamborghini？ 朱泙漫屠龍記

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根據中國國家統計局數據，2011年底中國民用汽車總數已超過一億，當中不知道有多少部有如江蘇王健自制用來運肥田料的山寨版Lamborghini？！
中國民用汽車總數由2005年的43.41百萬部，上升至2011年的105.78百萬部。在短短的七年間上升2.43倍，複合增長13.57%。 其中的大躍進是自2008年伊始中國為了刺激內需而推出一系列鼓勵買車的政策，令總汔車數量由2008年的64.65百萬部上升至2010年的90.86 百萬部，增幅共40.54%！私人汽車數量乃增長亮點，同期私人汽車數量由23.70百萬部上升至2011年的78.72百萬部，複合增長亦高達 18.71%。
一直以來國內的汔車供應基本上由國企或中外合資企業供應。由2005年至2011年，國內汽車產量由5.72百萬部上升至2011年的18.42百 萬部，複合增長18.21%；同期汽車銷量由5.77百萬部上升至2011年的18.51百萬部，複合增長18.12%。可見汽車產銷量基本同步。
民用汽車銷毀總數亦十分壯觀，由2005年至2011年0.72百萬部上升至2011年的3.59百萬部，銷毀比率由1.43%上升至3.39%。
據中國汽車工業協會2012年1月至7月數字，汽車產銷增幅放緩。汽車產銷累計10.97百萬部和10.98百萬部，同比分別增長4.84%和 3.56%。不過以2011年的民用汽車銷毀總數3.59百萬部計，估計2012年民用汽車總數淨增長可能也超過18百萬部，把中國民用汽車總數推越 1.20億部的大關口。

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餿水奶是強國崛起必經之路？ 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_25.html
「餿水奶正在毒害這座城市，每年有8000年孩童的死亡可歸咎於這種液體。」 

中國雖然與香港僅隔了一條深圳河，但對於不少香港人來說深圳河以北的不管是人、地和事均是負面印象居多。近年大國崛起，在中國的大陸人被港人美名為 「強國人」，以區別港人和台灣人。的確隨著強國崛起，中國大陸的負面新聞又一單比一單「經典」。以食物為例先有2003年4月間中國安徽阜陽市劣質毒奶粉 事件導致十三名嬰幼兒死亡和百餘人受害。2008年3月起，又有造成七名嬰幼兒死亡和近三十萬人中毒生病三聚氰胺奶粉事件。其他的如假雞蛋、黑心食品和餿 水油等更是時有所聞。那麼大家可又有沒有聽過有「餿水奶」事件呢？正如劍橋大學學者碧．威爾森(Bee Wilson)的著作《美味詐欺：黑心食品三百年》(Swindled: The Dark History of Food Fraud, from Poisoned Candy to Counterfeit Coffee)中的介紹所言「…你以為這是2008年的北京嗎？錯！這是1858年的紐約。…」 

威爾森的《美味詐欺：黑心食品三百年》是一本可讀性甚高的世界黑心食品史，由古羅馬時代的摻鉛葡萄酒超，她逐步揭開一頁頁人類歷史上的重大黑心醜 聞，包括1756年倫敦加了明礬的劣質麵包門事件、1818年在倫敦以黑刺李葉子製作再用醋痠痛染色冒充上等中國綠茶的假茶葉訴訟案、1850至1853 年紐約餿水奶醜聞、1898年美西戰爭中大批軍人因食用添加了防腐劑的牛肉而死亡醜聞、1904年芝加哥黑心香腸事件、1970至1985年間美英因《化 學大餐》出版而引起的添加劑爭議、當然還有香港人每日不停口珠筆伐的強國人造雞蛋、毒奶粉、三聚氰胺事件。 《美味詐欺》一書相當的篇幅描述了英美在大國崛起之際的黑心食品事件的背景、發展和結果，其中「紐約餿水奶醜聞」令筆者印象最深刻。原來在十九世紀中葉伊 始葉美國開始急劇城市化像紐約等這樣的大城市單憑周邊牧場的乳牛根本不足以提供足夠的牛奶，於是「餿水奶」或「酒渣奶」便成了供應成人甚至初生嬰兒的主要 奶源。所謂「餿水奶」指由被不人道地關在巨大而黑暗的牛棚中乳牛，吃釀酒廠或精餾廠蒸餾剩下的帶有酒精成分、熱呼呼的餿水而生產的「鮮奶」。可是與鄉村的 牛奶相比，「餿水奶」稀而淡且缺乏營養。黑心商人為了進一步謀利，竟然進一步以水和石膏溝入「餿水奶」令產量增大。不幸地由於經濟發展，女性生育產後不久 就要重新投入工作而母乳餵養人數開始下降，因此「餿水奶」便成了替代母乳的用品。據考究當年每年都導致數千名幼童因飲用「餿水奶」而夭折。 

原來何時何地有社會敗類、維權人士、正義的傳媒和貪官。「餿水奶」《紐約時報》和《畫報》的報導揭露。可是「餿水奶」問題仍然困擾紐約近數十年，皆 因市政由貪腐的塔馬尼派政客把持。當年塔馬尼派的成員指派市議員圖米前往「調查」，豈料圖米和「餿水奶」老闆坐下來喝了幾杯威士忌，反過來指責那些反對餿 水奶的維權人士「有偏見」。「餿水奶」和一般牛奶並沒有差別，孩子喝了都有好處。釀酒廠附設的乳品廠「符合乳品生產製造企業應具備的乾淨整潔」，而且調查 中並未發現任何因飲用餿水奶導致兒童死亡的案例。 

 不知道大家可否覺得這些情節可有似曾相識的感覺？今天可有食物是沒有「非天然」添加物呢？所謂「有機天然」食物真的可信嗎？其實我們今天所食用的 東西，「非天然」食品已變成了「天然」食品的一個類別了。西方文明大國在貪商的營運手法下，製作「非天然」食品手法只不過用「文明」和「科學」方法在法律 框架內鑽空子矣！

威爾森描述紐約的餿水奶和其他英美以及強國黑心食品醜聞時有如斯評論和描述：「… 這些毒牛奶最先出現在紐約市，至今許多美國人，包括許多紐約居民，仍對此事諱莫如深。面對醜聞，政客的本能反應就是讓一切趕快落幕。… 此時的紐約儼然就是1820年阿庫姆身處的倫敦的縮影，腐敗成風，不過遠不及鍍金年代(Gilded Age)情形的貪污嚴重。這兩個城市在工業快速發展的同時，都沒有足夠的社會責任或政治機構可以駕馭這混亂的局面。…它們(強國黑心食品醜聞)代表了中國 經濟市場的畸形產物，就像1820年代的英國倫敦和1850年的美國紐約。…」

難道製造黑心食品是所有強國崛起必經之路？ 威爾森亦花了不少篇幅敘述了有關黑心食品的作假新聞。與令人目不暇給的中國黑心食品的作假事件(和其他關於強國負面新聞)中，又有多少是作假新聞呢？


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交強險的詛咒 朱泙漫屠龍記

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不論是行人或司機，在強國使用道路時睇交通燈係冇用的，雙眼應該觀眾從不同可能方向出現的道路使用者。
2012年8月20日中國財險(02328：HK)公佈2012年6月止中期業績，收入升人民幣1,011.90億元，同比增長10.70%；純利 升人民幣65.30億元，同比增長23.60%；期內承保利潤56.11億元人民幣，同比增長13.70%。可是在中國財險(02328：HK)亮麗的中 期業績背後，大家可有留意2012年8月10日中國保險監督管理委員會有關2011年交強險虧損達人民幣92億元的報告呢？

所謂交強險是中國於2006年3月21日公佈的《機動車交通事故責任強制保險條例》 的簡稱。 自2006年實施交強險以來，車輛投保規模從2006年5,755萬輛上升至2011年1.14億輛。根據中國保險業協會的數據，2006年至2008 年，交強險實現盈利6.9億元，之後連年虧損。從2006年正式推行交強險以來，累計承保虧損高達人民幣287億元，抵消投資收益後的總經營虧損人民幣 173億元。
根據中國保監會數據顯示，2011年交強險承保虧損人民幣112億元而投資收益人民幣20億元，淨虧損人民幣92億元，同比虧損增幅27%。亦是自 2009年以來連續三年虧損。順便一提，2011年交強險承保虧損中尚要包括人民幣46億元交強險營業稅。以2011年保費收入計，中國財險 (02328：HK)、中國平安(02318：HK)和中國太保(2601：HK)分別是人民幣342.10億元、人民幣159.90億元和人民幣 113.90億元，但經營虧損則分別高達40.3億元、人民幣9.40億元和人民幣2.30億元。
中國的機動車保險大致可分為強制性的交強險和自願性的商業險，而商業險可再細分為商業第三者責任保險和之上隨意附加之損失、盜搶及乘客險(即類似香 港的全保)。交強險是強制車輛投保而持牌財險公司不得拒保，而收費、賠償和因交通意外保費調整由中國根據「不盈利不虧損」規定。目前交強險基礎保險費為人 民幣1,050元，倘若連續投保而沒有發生交通事故則理論上最低保費為人民幣588元，相反若曾發生交通事故而責任在已則理論上最高保費為人民幣 1,774.5元。交強險保險賠償限額上限人民幣12.20萬元，若被保險人有責任時則具體分項為死亡傷殘賠償限額為人民幣11萬元、醫療費用賠償限額人 民幣1萬元、財產損失賠償限額為人民幣2,000元；被保險人無責任時死亡傷殘賠償限額為人民幣11,000元、醫療費用賠償限額為人民幣1,000元、 財產損失賠償限額為人民幣100元。交強險賠償限額以外責任由被保險人全數承擔。另外與商業險不同之處，交強險被保險人若違規操作車輛(如醉駕)，財險公 司有權追討其賠償損失。
小心哦，帥哥！
簡而言之，交強險是國家政策規定收費和賠償率，在實際操作上是蝕本生意。由於財險公司不得拒保，若中國人擁有的車輛愈大，對車險市場佔有率最大的中 國財險(02328：HK)則愈不利。根據中國財險(02328：HK)的披露，2006年和2011年交強險平均保費分別是人民幣863元和人民幣 872元；但2006年和2011年的最終案均賠款則分別為人民幣3,833元和人民幣5,832元。上漲原因基本上由於通脹上升而帶動。筆者估計由於賠 償有上限，故交強險損失是有數得計而未來增長應該會放緩。
由中國財險(02328：HK)公佈的2012年6月止中期業績機動車輛險承保利潤人民幣34.75億元，同比減少5.52%可謂一葉知秋！有興趣想知道中國車禍有多可怕，不妨瀏覽《中國車禍網》喇！

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買燒肉搭豬骨 朱泙漫屠龍記

johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_28.html
近日香港擬推新國民教育課程，其中一本名為《中國模式》的教材手冊寫道中國共產黨是「進步、無私、團結」的政黨，其中手冊還批評西方的多黨制乃政客 為了彼此的政治鬥爭而犧牲了國民的利益。究竟那一種制度較優勝這可不是筆者這些凡夫俗子可以理解，正如前香港大學政治系教授N. J. Miners所言民主獨裁本無那一個較優，一切看時勢而言(筆者奇實非常奇怪為什麼一些城邦論者非常懷念事頭婆對香港子民的恩惠)。好像公司IPO前的吹 風會一樣，個Business Models「work唔work」還看未來表現罷！
信不信中國共產黨是「進步、無私、團結」的政黨是一件事，由「進步、無私、團結」的國策所衍生的投資訊息才是筆者真正關心的。由於「進步、無私、團 結」的中國共產黨實行的是「有中國特色的社會主義」，國企在營運上必須考慮其「社會責任」。例如電力股、石化股甚至金融保險股，中國財險 (02328：HK)的交強險業務便是一個例子。
2012年4月19日筆者拙文《中國財險現值吸引》 指出「…由2005年至2011年，中國財險(02328：HK)每股基本盈利由0.084人民幣上升至0.683人民幣，複合增長34.90%。業務增 長源於2008年許經常性原保險保費收入突破盈虧平衡點(Break-even Point)後出現盈利井噴。全公司一般行政及管理費用前的利潤相對營業額比率由2010年14.32%上升至19.54%，其中機動車輛險比率亦由 10.02%上升至13.02%。…」相信大家猶記得筆者上一篇拙文《交強險的詛咒》 中指出「…交強險是國家政策規定收費和賠償率，在實際操作上是蝕本生意。由於財險公司不得拒保，若中國人擁有的車輛愈大，對車險市場佔有率最大的中國財險 (02328：HK)則愈不利。…」，那為什麼中國財險(02328：HK)的機動車輛險盈餘有穩步上升之勢？答案是自願性商業險。
中國的機動車保險分為由國策主導的強制性的交強險和市場主導的自願性商業險，中國財險公司必須同時兼營兩者，此乃「進步、無私、團結」的中國共產黨 要求保險公司以「買燒肉搭豬骨」模式實踐其「社會責任」。只要商業險營利和其前景大於交強險的虧損，其實中國財險(02328：HK)的機動車內需概念其 實尚有發揮空間。

以中國財險(02328：HK)2011年業績計，機動車輛險營業額人民幣1,399.12億元，其中交強險占人民幣342.10億元(即商業險約 佔75.55%折合人民幣1,057.02億元)。承保利潤人民幣69.50億元，其中交強險虧損占人民幣40.30億元，即商業險盈利可能約有人民幣 109.80億元而毛利率有近10.39%。

交強險是中國政府以「不盈利不虧損」原則規定收費、賠償和因交通意外保費調整率而其賠償上限是封頂，在違規操作機動車輛下中國財險公司可向被保人追 討賠償。反之在一定條款下投保自願性商業險，財險公司不可向被保人追討賠償。因此在遇上交通意外後，交強險被保人有機會面對被追討賠償額太於交強險賠償上 限的風險。換一個角度看，究竟被保人有沒有更大的動機去投商業險可能是機動車保險未來市場機會的關鍵因素，當中涉及社會、經濟和法治的因素。首先是道路使 用者的安全和公民意識是否隨強國崛起而有所提高呢？另外未來出的新車是以BMW、「金盃」、還是「中華」為主呢(車價愈貴買商業險動機愈大)？個人的收入 會否持續上升呢(收入上升人命有價，對於有點資產的人被追討額外賠償風險亦愈高)？公安交警會否更有效執行有效的安全交通管理呢？法院會否有效受理交通意 外民事訴訟呢(其實中國並非只有維穩部隊和維權律師)？
根據2012年6月中國財險(02328：HK)中期報告所見，機動車輛險營業額人民幣699.56億元，同比上升8.75%；已賺淨保費扣除已發 生淨賠款人民幣216.58億元，同比上升27.57%；不過獲取成本人民幣125.46億元，同比上升56.03%，可能反應財險公司競爭愈來愈激烈。
對於深圳河以北的強國，香港人也許受傳媒、傳聞、網上消息或自身體驗有非常負面的看法。的確，根據國家安監總局，2011年全國道路交通傷亡事故從 37.90萬起下降到21.10萬起，死亡人數從8.90萬人下降到6.20萬人，單是以死亡數字的確駭人(且不要忘記2011年中國民用汽車總數為 105.78百萬部)。由近年中國財險(02328：HK)的機動車輛險盈餘和毛利有穩步上升可見，機動車商業險正默默地發揮其增長動力。負面而脫離現實 的觀感，會令人迷失在自己的愚昧中。

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打雀英雄傳 朱泙漫屠龍記

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四個人打麻雀，三太公小相公食詐餬包出沖，要甩身只有反枱走人，不過做衰個朵以後肯定冇牌局。除非新安縣公安來冚檔⋯


兩天前去先達廣場賣部用了近四年的13吋MacBook Pro，竟然值港幣四千坱，旺角公仔人收買帥哥話MacBook價硬淨純粹係強國人的強大需求造成。旁邊有一地產經紀，筆者好奇查問先達舖的租售現況。原 來地下和一樓的盤源已沒有掛牌，只有二樓暗角一個100平方呎賣日本AV藝術電影的舖頭叫港幣2.70百萬元，扣除管理費每月淨執港幣6,500元，折合 年息僅2.89%矣！倘若梁師奶真的進一步落實第二輪非戶籍強國人自由行，到時可能由旺角公仔阿叔打理的日本AV藝術電影本土經濟都會被Crowding Out。屆時連香港保鈎宅男想睇日本AV藝術電影以精神反攻日本的機會也沒有了。
香港地產其實是一枱四個人打的麻雀，有進步、無私、團結的大莊家香港政府、受人尊重的君子地產商人、落雨時不輕言收摭的銀行業和靠呢三家搵食的廣大 蟻民。在這個小小的城市，畢竟有贏家有輸家，這個本來是任何社會正常現象。高呼打倒「地產霸權」固然係呈一時之快感，真係俾你打倒「地產霸權」其實大家都 沒有好處。首先香港市民的昂貴公共服務固然需要由土地衍生的收益去支持，樓價下跌不但令銀行吃倒帳，還會進一步收緊信貸。其實香港不少中小企的融資是依靠 「磚頭」典押予銀行融資，樓價值多少中小企的融資便有多少。因樓價下跌必定令銀行收緊對中小企的融資，隨後香港經濟活動必然萎縮而失業率上升。「建華八 年」之亂之所以令香港經濟由1997年末直跌至2002年的谷底，其中一個非常重要的原因是在樓價下跌之初董伯伯沒有立即果斷地改變樓市政策。由樓價下跌 催生的經濟萎縮反過來再進一步推跌樓價，令香港經濟進入一個惡性循環。
筆者近日查看差餉物業估價署資料，發現2012年6月全港私人住宅單位租金指數報140.50，略為突破1997年8月的139.20歷史高位。不 過私人住宅單位售價指數更瘋狂，2012年6月報200.20，較1997年10月的172.90歷史高位還高15.79%！不過寫字樓的市道更瘋 癲，2012年6月全港私人寫字樓租金指數報184.10，較1997年11月的159.30當年歷史高位高15.57%；但2012年5月售價指數竟報 321.10，較1997年6月的233.20歷史高位還高37.69%。最牛B的應該是舖，2012年6月全港私人零售業樓宇租金指數報150.80， 較1997年12月的125.20歷史高位高20.45%。然而2012年6月售價指數報407.50，較1997年9月的202.60歷史高位還高 99.65%！
梁師奶近日公佈的十項打擊樓市措施被評為冇料到。的確，短期只有830個剩餘居屋單位(其中825個天頌苑)、約1,000個青衣青綠街置安心項目 單位、房委會約180個由柴灣工廠大廈改建為出租公屋單位和市區重建局以先導計劃形式開展兩項約180個中小型住宅單位等合共僅超過2,000個供應。而 未來三至四年的一手私人住宅單位供應量預計約65,000個，另加地政總署擬加快處理的預售樓花申請約9,000個住宅單位，亦只是杯水車薪。正如拙文《費沙惟利息影響樓市論》指出「⋯2012年和2013年分別只有11,888伙和14,928伙⋯」，以歷年消耗量介乎一萬至二萬情況看，未來數年的需求只是僅僅與梁十招的所謂「新」供應相若。
由私人住宅、寫字樓和零售業樓宇近年售價可見，近年升幅有點呈拋物缐上升。雖然筆者亦持有自住物業，樓價狂升的泡沫爆破雖然對任何人都沒有好處，可 是這一刻誰不守「江湖規矩」反枱走人肯定係大家「攬住死」，一方面供求失衡仍未改，尚有第二輪非戶籍強國人自由行和十大基建陸續上馬(這畢竟是被評為無甚 作為的前特首浮雲曾的傑作)，由此可見未來兩年內樓市難言轉勢!
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典當炒樓再典當 朱泙漫屠龍記

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「生行街，死掌櫃」，那些年正值世紀末回歸前夕，按揭利息一般是Prime加四五釐，折合超過十釐息，樓市依然炒過火熱。所以近日不少「磚家」(亦 包括某位「問」極都唔駛負「責」的財金「高官」)吹水話未來若利率回升不利樓市言論，令筆者噴飯！那些年當筆者還是錢莊「行街佬」時，最愛Call客，皆 因見客之餘吃飯又可吹水，不亦樂乎。生意淡薄，不如賭博。當年一些客仔盤生意並不賺錢，其實主要靠以商業貸款為名向銀行典當的「磚頭」賺帳面利潤矣！

有一種說法，是銀行寬鬆的按揭政策令樓市出現泡沫。今天不如由金融管理局按揭貸款數據為樓市探溫。根據金融管理局數據所示，未償還按 揭貸款總額由1996年6月港幣2,975.15億元，上升至2012年6月港幣8,235.31億元。以差餉物業估價署資料計，上一次樓市高峰期是 1997年8月，全港私人住宅單位售價指數報172.90，而2012年6月指數報200.20，較上個高位高15.79%。當時未償還按揭貸款總額港幣 4,069.16億元，而2012年6月數字已比這個高位高出102.38%！
未償還按揭貸款總額上升除了因為私人住宅售價上升外，供應量上升亦是原因之一。1997年私人住宅供應量942,217伙，而2011年則上升至 1,110,561伙，上升17.87%。不過即使價和量的因素一併計算，2012年6月未償還按揭貸款總額港幣8,235.31億元不可說不是偏高了。
由新批出貸款總額可見，歷次高峰期亦與數次樓價急升有關。新批出貸款高峰期計有1997年7月港幣324.95億元、2004年3月港幣 131.40億元、2008年1月港幣236.14億元、2010年9月港幣339.42億元和2011年3月的港幣305.96億元。無獨有偶，新批出 貸款數目高峰期計有1997年7月港幣16,716筆、2005年5月11,032筆、2008年1月11,673筆、2010年9月14,525筆和 2011年3月的12,993筆。兩個數字均與當時樓價急升而大致同步。
由歷年新批出貸款平均值，亦可以從另一角度看銀行按揭授信情況。上一次樓市狂潮時，1997年9月新批出貸款平均值為2.11百萬港元。沙士時低位 在2003年6月見 1.14百萬港元(其實另一個低位早在2002年8月，當時平均值為 1.11百萬港元)。之後平穩上升至2012年6月的平均值2.50百萬港元，但相比近年以拋物線上升的樓價，新批出貸款平均值近年的上升僅是「溫和」 矣！
影響新批出貸款平均值有數個因素。其一是樓價，樓價愈高，按揭銀碼亦愈大。其二是金管局的授信規管和銀行授信政策，其中又以按揭成數的影響最明顯。 其三是授信者供款能力，一般小市民可支配收入(Disposable Income)愈大，供款能力愈高則新批出貸款平均值便愈有機會上升。

純粹以金融管理局按揭貸款數據去分析有多少錢流入本地樓市其實不能完全掌握入市資金的來源。有錢的人可能一筆過買入而無須借錢，當然亦有江湖傳聞 「強國人」數人仔現鈔買樓的故事。此外尚有一些大家未必留意的渠道，這便是一般中小企挪用資金炒樓的途徑，其一是利用交易時上下家數期套錢炒樓，其二以商 業貸款為名以「磚頭」向銀行典當炒樓再典當。另外近年私人貸款和所謂二按(其利率與信用卡透支基本相若)，亦可能是套錢的途徑之一。
無論如何，未償還按揭貸款總額或新批出貸款平均值其實代表一般市民以「正常」途徑借錢買樓，代表一般香港房奴在買樓金字塔底部的樁腳。由近年逐步收 緊的授信，供款能力追不上樓價升幅，亦反映在新批出貸款平均值上。看來香港房奴在這個霸權金字塔底部的樁腳，亦漸漸不能托起昂貴的樓市了。

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生意淡薄，不如賭博 朱泙漫屠龍記

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對於每年的春茗，當年咱們這些小小錢莊「行街佬」最怕便是輪流出席「廠佬」同「布佬」的連場盛宴。那些年春茗晚晚鮑魚配魚翅，陪客飮酒至通宵達旦後 第二天仍要返舖頭開工真係絕對不好過。其實自中共解放中國後，不少海派商人把業務搬到香港營運，其中主要落腳點有上環和深水涉。
「布佬」外表「麻甩」，荷包豐厚。一般來說他們接受外國買家或入口商以信用狀作保證(Letter of Credit，俗稱L/C)的訂單後，便以L/C作押向銀行借打包貸款(Packing Loans)買料趕貨，或者利用銀行額度再開L/C買料和向「廠佬」訂貨，直到落貨後賣家或出口商向銀行入單收錢。由於找數需時，出口商一般要求銀行買單 貼現(Bills Discounted)。至於入口商或買家若果未能立即找L/C單條數，可以用信託提貨(Trust Receipt)額度向銀行先借錢找L/C數。俟日後貨款回籠後才歸還銀行欠款。這個運作便是俗稱貿易融資(Trade Finance)。
按道理貿易融資應該僅與貿易有關，但實際操作上「廠佬」或「布佬」偷前搶後利用上下家數期錯配或延遲找銀行貿易融資欠款以套錢去炒股票和炒樓者大有 人在。不過如此操作所套之錢委實有限，以筆者所知常見方法有同系公司互相開L/C套錢。例如若「廠佬」分別在不同銀行以不同公司擁有貿易融資額度，則由A 公司透過甲銀行開L/C給同系B公司，B公司則以A公司自簽提貨單(Cargo Receipt)向甲銀行套錢；當A公司貿易融資到期時，B公司反過來透過乙銀行開L/C給同系A公司，A公司則以B公司自簽提貨單(Cargo Receipt)向乙銀行套錢找原先A公司欠甲銀行的貿易融資。當然實際上同系A公司和B公司根本沒有貨物交收，「廠佬」只是從甲銀行和乙銀行貿易融資額 套錢去炒股票和炒樓。只要資金鏈不斷，「賓架」有生意便懶理交易真偽，「廠佬」亦有錢去跑多幾轉篤多幾張期指，真正係皆大歡喜。由於一般中小企的貿易融資 以「磚頭」作押，碰巧樓市上升週期連「磚頭」都升值，正是資產兩頭利！
在回歸祖國前夕，其實手頭上若干客仔盤生意基本上無肉可食，靠的只是「磚頭」升值和篤期指揾快錢。正是生意淡薄，不如賭博。直到董伯伯的「八萬五」同亞洲金融風暴雙鬼拍門後，股樓齊暴跌，呢班「麻甩」「廠佬」同「布佬」的慘況可想而知！

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表叔你好嘢！ 朱泙漫屠龍記

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2012年9月14日，香港金融管理局公佈新的收緊按揭措施。首個焦點主要放在收緊「供款與入息比率」作為審批按揭的基礎上，包括把比率為現時的 50%下調至40%，同時在利率壓力測試下比率上限由現時的60%下調至50%。至於按揭成數方面，若果申請人以「資產水平」為基礎而申請新的物業按揭貸 款，則最高按揭成數上限從現時的四成下調至三成；倘若按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港，則最高按揭成數將從現時的最高成數由下調十個百分點，改為下 調二十個百分點。另外尚加上新造按揭貸款的年期上限，鐵定為三十年。

正如筆者多次重申新的收緊按揭措施只會勒緊一般小市民的購買力，對有實力的商家他們自有方法應對。筆者上一篇拙文《生意淡薄，不如賭博》中曾介紹本地「殷商」如何利用信用狀(Letter of Credit，俗稱L/C)套錢炒樓，今天且讓筆者介紹當年97年世紀末時代「表叔」(即今天大家都非常尊重的「強國人」在那些年的雅號)如何把L/C套錢炒樓術昇華至大師級水平。
中國實行外匯管制多年，「資本帳」(Capital Account)受規管而資金不能自由進出，但「經常帳」(Current Account)項下的資金可隨意出入。由於出入口貿易歸「經常帳」項下，國內的「表叔」便利用出入口貿易這個「經常帳」特別通道替「資本帳」走數。其方 法大概同本地「殷商」利用對開L/C套錢手法一樣，但其空手入白刃之技更絕！首先由中國南沙進出口公司由國營支那官商錢莊開立一張十球美金的180天期L /C予其香港窗口西沙貿易公司訂購棉花，西沙貿易公司報稱「付運了」棉花予中國南沙進出口公司後，便透過日耳曼錢莊本地支行向國營支那官商錢莊要求承兌 (Acceptance)。支那官商錢莊承兌這筆180天期「棉花數」後，西沙貿易公司便把這筆L/C遠期匯票要求本地日耳曼錢莊賓架貼現。由於L/C匯 票有支那官商錢莊承兌，加上西沙貿易公司老總在辦公室掛上他與「慈祥鵬」合照，日耳曼錢莊賓架當然樂於替其貼現。
於是乎西沙貿易公司老總單憑國內出入口信貸額度成功在香港套得十球美金後，再扣除大富豪的幾筆出鐘錢便以現金在中半山不經意地掃幾家豪宅，又或者在 香港上市的同系東沙實業(HK：1453)炒番兩轉。之後老總把這幾件「磚頭」向鹿兒島拓殖銀行作押申請十球美金L/C額，鹿兒島拓殖銀行眼見有優質「磚 頭」揸手兼有老總與「慈祥鵬」合照，亦樂意立即批出L/C哩！於是西沙貿易公司老總以鹿兒島拓殖銀行L/C額以180天期向中國南沙進出口公司開立L/C 訂購胚布，其實便是套錢搬回國內找之前的「棉花數」，當中有否付運胚布天曉得了。如此資金出出入入，只要樓價不跌，眾人皆大歡喜。

本地「殷商」申請L/C額要「磚頭」、李實發靠信用、表叔靠政策(即關係和後台)篤手指。表叔後台有多大、在支那官商錢莊篤的信用額便有多大、香港 賓架便有幾大借幾大。1997年愛國愛港老董的「八萬五」配合索羅斯狙擊亞洲貨幣後，香港股樓齊跌，表叔呢招空手入白刃攪到通街鮮血。而這些國營進出口公 司即時在正常和非正常業務錄得鉅額虧損，據說當年香港廉政公署接了不少L/C詐騙Cases。
當中有否付運胚布天曉得了⋯
根據金融管理局的數據，1997年7月香港貿易融資達港幣1,999.93億元歷史高位，其中以本地進出口貿易融資額共港幣1,778.40億元 (佔88.92%)，香港境外貿易融資額共港幣221.53億元(佔11.08%)。金融風暴後樓價下跌，貿易融資萎縮直至2002年3月的港幣 863.28億元才見底回升。雖曰近年全球經濟受美國次按和歐羅風暴夾擊而令中港貿易表現呆滯，但香港銀行體系進出口貿易融資額竟然逆市以拋物線速在近兩 年內急升！以2012年6月計，香港貿易融資達港幣3,924.57億元歷史新高位，其中以本地進出口貿易融資額共港幣2,684.63億元(佔 68.41%)，香港境外貿易融資額共港幣1,239.94億元(佔31.59%%)。總貿易融資已比1997年7月高位還多96.24%，而香港境外貿 易融資比重亦遠遠比以往的大！
究竟這些數字中隱含了甚麼玄機呢？改天筆者再談香港銀行體系內正在形成的系統性危機。

收租公 提到...

    97年秦x釗是L/C高手，98年樓市不轉勢,秦x釗好可能變成超人2號，現在就變落水狗！
    2012年9月15日 上午6:47

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