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政府打房，雖然把成交量打下來 了，交易價格還是撐在高檔，其中一個指標，就是投資客的三十六計，上有政策、下有對策，各自有過冬的手法。

妙計一　找親友週轉有土地漲勢 撐房價，堅持不殺出

「你知道我投資房市多久了嗎？八、九年耶！」這位才三十出頭的胡姓企業小開最嘔的是，他近九年的買房經驗抵不過一紙奢 侈稅的法案！

二○一一年，政府史無前例喊出奢侈稅之前，胡姓小開陸續買下十多間台北市中山區和士林區的房子，兩年內不能賣，他被套住的資 產，高達五億元。奢侈稅實行半年多來，即便家境優渥的他，也開始覺得吃力，偶有數十萬元的資金缺口，只能先向親戚朋友週轉，跑銀行軋三點半。

但 他仍不願意殺出，「原物料，像麵粉漲，你有聽過麵包在跌的嗎？房子的原料就是土地，土地在漲，房價不可能下跌，更何況麵粉再種就有，土地不會再生！」

妙 計二　薪水ㄍㄧㄥ得住口袋深的高薪族，先用老本繳利息

在台北中正區和新北市汐止各有一個投資物件的創投業老闆，以及被大直豪宅套牢的一位 宏達電經理人，因為他們自住的房子不用再繳貸款，光靠月薪就可以應付房貸利息，「投資的（房子）就先放在那裡，也不擔心。」

「台北市核心 區域，房價終究是會漲上去的，除非財務真的有問題，否則都會ㄍㄧㄥ住；而且買氣低迷，只有成交量大跌，並非房價真的跌，」一位建築經理公司詹姓主管說。

就 跟股市下跌散戶先賠一樣，奢侈稅上路半年多，出局的，是口袋淺的小型投資客，特別像在推案量大的「三（峽）、林（口）、淡（水）」三大頭號危險區域，投資 客為了殺出，開價已經先跌了兩成至三成；現在還能留下來的投資客，都有一定實力，而且越是往中正、大安、信義、中山等易漲難跌的核心區域聚集，他們大多只 是被奢侈稅「凍」到而已。

妙計三　以租養賣倒貼一點利息，先收租金避風頭

就算是實價課稅，投資客也看準，實施的時點還有 得吵，因為「實價課稅是把我們子孫以後的稅都一次收完了，你看房價假設以前五十萬一坪，現在（漲到）一百萬一坪，實價課稅，政府一次就把中間的漲幅課完 了，你想想，以後還能漲多少？」創投業老闆說，而且「政府要是真的把房價打趴，景氣也就垮了！那時候，口袋都夠深的人絕對還會再加碼，最後受惠的還是有錢 人！」

現在因為奢侈稅動彈不得的投資客，他們先前大多是用人頭借房貸，前兩年不用還本金，以現在平均房貸利率約一‧八八％、一千萬元的房 價來試算，每一個月利息約一萬五千六百多元，而大台北公寓房租一個月租金一萬五千元來看，過去炒短線投資客，只要倒貼一點利息，改為出租，「以租養賣」避 風頭，還有機會等待房市盤整過後的漲幅。

而財力更雄厚的投資客，甚至連租都不租，特別是全新的豪宅物件，就怕出租會折舊，「出租，裝潢的 錢就白費了。」南港房仲界都知道有一位補教界名師，在南港經貿園區和重陽重劃區投資超過十間房子，只把二手中古屋拿出來租，全新的物件，甚至是毛胚屋，寧 願原封不動放著養蚊子。

妙計四　乘機撿便宜找低於市價房子，等下一波多頭

房市成交量低迷，但中實戶以上等級的投資客並沒 有打退堂鼓，「我現在還是持續在找房子，只要低於（成交）行情就買，我說過，我看的是現金流，」不到三十五歲、戴著斯文的膠框眼鏡，穿著皮衣，陸易（化 名）在北中南都會區，目前手上還擁十多個物件。

尋找低於市價的標的，再透過裝潢把房屋分割出更多套房出租，創造現金流，聽起來簡單，卻是 陸易在六年內，累積上億身價的致富公式。過去在醫療業服務的他，平均月薪六萬元，不想再領死薪水，二○○六年，他剛踏進房市，「那時候租金收益都在一○％ 以上，最好（的案子）還有一五％，」他說。

扣掉房貸利息還有一五％收益，等於買房不到七年就可以百分之百回收成本，名下又多一筆不動產。 但隨著房價越漲越高，「跟六年前比起來（房價）漲了一倍，現在投資報酬率只有八％，」陸易說。像他最近買的松山區公寓頂加，要價約一千二百萬元，他分割成 七個套房出租，一個月房租共八萬四千元，一年報酬率約八‧四％，但這樣的公寓頂加，幾年前還不到一千萬，報酬率都是一○％以上。

除了長期 收租，過去他也兼做短線，進出商辦。因為商辦較難分割出租，加上壽險業搶標大台北商辦大樓，租金收益率差，只有二％左右，所以他買商辦只為賺差價。像四年 前的總統大選，他大膽在選前進場，投票前剛買下中山區一整層、一百七十多坪精華地段三角窗的商辦空間，一買一賣，一個多月的時間轉手就賺了一千多萬元。 「馬英九剛當選那幾個月，房價漲的比我預期的還要多很多，當然就要賣啊，」他說。

妙計五　花錢養人頭建立做保信用，應付房貸金檢

奢 侈稅上路後，雖然短線不能做了，陸易卻認為「奢侈稅是好事，可以把（短線）投機的和菜籃族洗出去，」因為房價再持續上漲，只會墊高他長期收租的購置成本。

事實上，政府打房以來，像陸易這樣的投資客還是能見招拆招。

二○一○年中起，當中央銀行祭出選擇性信用管制，限制房貸成 數，他就特別為了申請銀行貸款，重簽一份買賣契約，把真實的成交價灌水，拉高購屋價格，那麼即使貸到的成數只有七成，因為總價以少報多，也能貸到相當於原 本購入價格的八成；當財政部加強查稅，過去買房可以都登記在同一人名下，為了避稅，他從親戚、朋友到透過房仲介紹開始找人頭；當金管會加強對銀行房貸金 檢，以前不管月薪是否負擔得起，都可以貸得到房貸，而且毫無關係的陌生人也可互相做保，後來統統不行，他還得多花一筆錢培養人頭的信用；當央行再次降低第 二屋放款成數到六成，他買房甚至直接用現金一次付清，再用修繕或個人投資等名目轉貸出來。

上有政策，下有對策，不過這些對策也墊高了陸易 養人頭的費用和資金運用的時間成本，所以，去年底，他同時開始向親朋好友募資，把朋友都拉進來做包租公，每個投資單位五十萬元，報酬率八％。並且朝向多角 化經營，由收租跨足經營旅館，租下台北市整棟商辦大樓準備改建旅館。

妙計六　轉入觀光業賺陸客商機，改建旅館收現金

同樣 看到觀光飯店業商機的，還有台中商辦投資客、一位年約四十歲的中小企業葉董事長。

從金融業轉戰房地產的這位董座，二○○六年競標不良資產 起家，沿著台中最熱鬧的文心路和中港路標下商辦大樓，也曾在景氣將走出金融風暴低谷時，一個月內，買進台中兩個商辦物件，連過戶都還沒辦完，又有買家追價 轉手賣出去，獲利逾五百萬元；六年內，他累積超過五億元身家，目前手上握有逾三千坪商辦以及住宅空間。

政府這一系列出招，奢侈稅斷了他短 線操作空間，而銀行緊縮限貸、實價登錄，他也受到牽制。他還記得，買第一間商辦，銀行沒到現場看過，就直接給他八成額度，即使後來放款成數降到七成，還是 可以墊高鑑價金額，或是用修繕名義的信用貸款，讓總貸款成數達到八成；甚至，把大坪數分拆成兩半各自申貸，讓貸款金額控制在分行經理的權限之內。現在隨著 主管機關金檢力道加強，銀行申貸難度增加，得各憑本事和管道，實價登錄又讓鑑價難有模糊空間，這位董事長也暫停購置新的物件。但真正讓他縮手的原因，其實 不是這些政策，而是房價本身。

過去房價還有上漲空間，做短線，就算租金報酬率只有二％至二‧五％，要貼一點銀行利息也還是可以做，因為他 看的是房價在兩個月內的上漲空間。現在，房市漲多盤整，短線看不到上漲空間，長線收租，又因房價位於高檔，租金報酬率也不划算，這位董事長轉而看上陸客商 機，準備把買下一年的大樓改建為旅館，來創造更多現金流。

樂見政府打房厚底子炒家，都在等斷頭再進場

暫停出手，不代表不 買，這一波政府打房，也讓投資客之間出現汰弱留強的現象，留下來的投資客，都在等房價下滑，再伺機進場。「我要等（台中房價）實跌兩成再買，」這位董座 說。

先前他出過價的標的，現在主動降價一成回頭找他買，他還是按兵不動。以房貸成數八成來看，等到房價實跌兩成，等於投資客的自有資金全 部賠光，還要倒貼利息，就會有斷頭壓力。

政府這一系列的打房措施，在房地產業者的眼光看來，其實是「出手的時機剛剛好」，房價已經連續漲 了八年，搭配民氣對高房價的抗性，以及歐美資金動能緊縮，現在正是房價整理的時點。而且政府打房的任何措施，都一定會有漏洞，經過這番淬煉，有實力的投資 客還是打死不退。

【延伸閱讀】投資客再進場4大誘因

誘因1：房價實跌2成，同行大出清 對房貸成數7成的投資客來說，房價實跌2成（低於成交行情2成），等於投資客的自有資金也只剩3分之1，房貸8成，只要實跌2成，等於自有資金全部賠光， 就會急著出售。

誘因2：房貸利率漲到3％，且維持半年以上 房貸利率由目前平均2％左右漲到3%，代表利息以及現金週轉壓力升高5成，一旦維持超過半年，投資客斷頭殺出的機會大增，就可以撿便宜。

誘 因3：租金報酬回升，改當包租公 假設房貸利率不變，以目前台中住宅（整間）租金報酬率2％，房價要下跌3成，租金報酬率才能超越房貸利率。

誘 因4：整棟建物總價不超過土地價值 當整棟大樓價值1億5,000萬元，而基地面積市值也值1億5,000萬元，等於買地免費送地上物，還能利用建物創造現金流，同時期待土地再升值，就可以 出手。

整理：葉代芝

累積經驗錦囊

第1計 每週聽一場演講每週至少參加一次公立圖書館、社區大學免費講座，累積新知。

第2計 去培養一個嗜好至少發展一樣工作以外的興趣當嗜好，最好與工作內容無關。

第3計 每月讀4本雜誌每月至少閱讀4到8份性質互異的雜誌，包含工作需求和個人興趣。

第4計 提早認識職場大學生在寒暑假時，可先查閱人力銀行徵才訊息，爭取到企業實習機會，增加對各種工作的認識。

第5計 自己找機會做中學接納組織派任的各種任務，甚至主動創造任務，累積做中學的經驗。

觀察環境錦囊

第6計 去觀察車上人群搭捷運或公車時，觀察車廂裡的人，然後與朋友討論各自觀察到的現象。

第7計 每天拍一張照片每天用手機或相機拍下上下班路上印象深刻的影像，可放在臉書上，寫下自我觀察。

第8計 留意身邊趨勢最近工作或生活有何新機會值得探索？特別注意發展結果與你預期相左的事，不論是偶發或自然趨勢都不要錯過。

第9計 隨時寫下靈感手邊隨時準備筆記本，記下自己的靈感、訊息片段或資訊。

第10計 關心就業市場關注人力銀行調查結果，了解企業端用人需求和職場動向。

第11計 每週交新朋友每週認識一個新朋友，藉此學習不同的想法。

盤點自我錦囊

第12計 每天獨處1小時下班後到睡前，每天減少1小時看電視或上網，留給自己獨處時間，記錄當天任何心得與觀察。

第13計 回憶1週生活用全新的角度翻閱過去1週紀錄，思考內心真正想要的是什麼？

第14計 年終幫自己打分年底時，花3天到1週，徹底盤點自身性格、優劣勢和想做的事，並根據結果，定出1年計畫。

第15計 向朋友發表想法把想法講給了解自己的老朋友聽，請朋友給意見，再將朋友的意見納入盤點過程。

第16計 整理職場舊物整理象徵過往工作的事物，提醒過去在職場上的正向經驗、收穫，有助發掘自我優勢。

第17計 找同事聊聊自己與職場朋友、主管交換意見，聽聽他們對你的看法，藉此對照自我認知是否有所誤差。

第18計 每週整理名片定期每週整理手邊名片，並寫下對方的特質和對自己的功能，並依職業分類。

重組能力錦囊

第19計 定出具體目標盤點結果，根據自身不足，定出具體工作目標，例如設定每月業績、1年內考過英檢，並定出施行計畫。

第20計 思考解決之道工作受到挫折，思考失敗的理由，然後據此思考解決之道。

第21計 經常腦力激盪想出許多新點子後，開始規畫，並與人討論。

曾經有香港富二代講過：「後生仔睇少啲戲、去少啲日本，就能夠儲錢俾首期上車。」而身為九十後的黃傲邦及陳偉恆，在過去三年日本照去、戲照睇，每人依然儲到三十萬。「其實儲錢都唔係太軍訓式生活，唔使去到捱麵包日日咩錢都唔花。」對比不食人間煙火的前者，二人未過二十歲就開始從事飲食業，三年來儲錢進度理想，卻志不在買樓，反而在三個月前一擲五十多萬在元朗開了「稚•居酒屋」；開業初期不但達到收支平衡，每月更穩袋五萬元，令簡單的日式住家料理「貓飯」成為熱賣。對比還在唸書的同齡年輕人，腰繫圍裙的二人指無悔走此路，「如果讀一科無興趣嘅，或喺無意思去投身嘅行業，不如早啲出嚟做嘢，搵屬於自己嘅方向。」儲錢講規劃非死慳

問到過去三年如何生活，有否慳到連旅行都不捨得去時，年僅廿一歲的阿恆與廿三歲的阿邦異口同聲回應：「梗係無，我哋都有去日本同台灣！」環顧開放式廚房設計、只有三百呎的居酒屋，這裡的一枱一櫈也是出自二人多年來的積蓄，丁點也沒靠「父幹」。「其實唔使太刻苦耐勞，只係有啲嘢你無得再成日買，例如我要戒咗儲波鞋一樣。」畢業於中華廚藝學院、投身社會已有一段時間的阿邦解釋。同樣從事飲食業、以往在酒吧做調酒師的阿恆指出，會規劃每天使費在一百元之內，如某些日子約了朋友玩樂或計劃去旅行，就再多除少補。「以前返夜班人工會較高，有萬七至萬八元，因公司包食，所以我日常使費就喺交通上，大約二千蚊，另外四千蚊俾家用，再有三千蚊喺日常消費，剩番一萬蚊就會儲起。」說到尾，儲錢跟做人一樣要講平衡，不能只剩下生存而沒有生活。

業主欣賞自願減租裝修被呃廿萬

他倆以二十出頭之齡創業，兩顆初心有人賞識也有人利用，一切絕非一帆風順，而第一關要過的就是找鋪位。「我哋一心想搵二百五十呎嘅鋪位，一嚟因為資金有限，二嚟想同客人親近啲，唔想被廚房同樓面所分隔。」阿恆以日本家庭式的居酒屋為開店藍圖，但香港地鋪面積普遍也在他們目標之上，結果大大超出了其租金預算，曾一度想放棄的二人最終在戲劇性的發展下，落腳於近朗屏西鐵站的一個三百呎鋪位。「我哋向業主介紹咗理念後佢好支持，於是將租金減咗一成半至二萬一千元，喺一年死約後先回升原先開嘅價位。」不願上鏡的業主余先生指：「咁後生創業好難得，唔想因為鋪位問題而阻攔到佢哋。」第一關雖在富人情味的結局下順利通過，但卻在第二關裝修時撞板被呃。「當時我哋搵咗間喺網上見到嘅公司，佢話包一條龍裝修及出牌，點知接近交貨日子時都未睇到完工嘅日子，於是我哋就開始驚，搵咗另一間公司上嚟睇，一睇就知大件事。」原先的公司只把他們的餐廳作一般家居裝修處理，無論是門高或廚房設備等全都不合出牌規格。中了「大伏」的二人立即更換公司收拾殘局，雖然業主願意加長免租期，但最後也延遲了開店日子，總共花了四十萬才完成裝修。額外花多二十萬之經歷可謂痛到入肉，但二人卻沒怨天尤人，阿邦只輕托眼鏡道：「其實翻查記錄就知佢哋係慣犯，有一部分都係因為我哋無睇清楚信錯人。」

半島學廚出身《深夜食堂》貓飯成熱賣

踏上廚師之路已超過五年的阿邦，在選擇中三輟學與面對裝修被呃一樣，同樣有承擔。「當時屋企人當然反對，認為至少要有中六學歷，但問題係我深知自己非讀書材料，點解唔快啲搵出自己喺社會嘅定位。」不依從家人決定，決心由揸筆讀書轉到揸鑊鏟，阿邦從中華廚藝學院畢業、到過中環鏞記酒家學師，再到半島酒店嘉麟樓跟鄧聰能師傅學廚，除了練出一手「老鼠仔」外，更學懂了對食材有所要求，在最基本開始把關。「炸蠔選用日本廣島蠔，而甘栗子薯餅同樣都係從日本入貨，因為試過國內生產同日本生產真係有很大分別，呃唔到自己。」現時店內設各款咖喱、定食及小食串燒，餐牌三版望晒，午市定食另設學生優惠，只收四十元就有整個連味噌湯的套餐。食物款式雖然不多，但阿邦每朝九時就回去備料。「我們嘅咖喱融合咗甘口同辛口兩種味嘅日本咖喱磚，另外會加蘋果蓉入去，帶出自然嘅甜味。」食客譚先生指看到《食在元朗》的網民推介而慕名而來，點叫了鰻魚定食、關東煮及招牌貓飯。「佢哋態度好好，關東煮都夠入味。」二人坦承食店在被推介後曾一度爆場，門口現二十多人的人龍，但深知熱潮終會過去。回歸基本，他們最着重的是日本的住家料理，而當中更設曾出現在日本著名漫畫《深夜食堂》的貓飯。「其實貓飯即係醬油拌飯，入面有牛油、日本醬油、紫菜絲及木魚花等。」材料不複雜，是日本的傳統飯食之一，卻意外深受食客歡迎成為店內熱賣。

廚房內外合作無間家人義務幫拖

對比阿邦，阿恆每天會遲兩小時回鋪頭，他並非偷懶，而是二人定位分明。「我哋嘅分工係廚房內同外，佢專心煮食，以外嘅包括請人、樓面等全包在我身上，所以每晚佢搞掂完廚房嘅嘢我會叫佢早啲返去休息，我會埋完數先走。」店內除了有一名全職及兩名兼職員工，每到午市更會出現另一名女士的身影，細問下才知是阿恆的家姐。只比阿恆年長三歲的家姐Connie微帶嘲笑道出：「我都無見過有人清潔廚房要擦成兩個鐘，佢哋真係好誇張！但我諗正因為佢兩個事事有要求，啲客先會再嚟。」當初決定不再升學，阿恆家人如阿邦的反應一樣，但到今時今日，Connie已改變想法。「佢雖然得廿一歲，但好有心，就算真係做唔到落去都可以從頭開始。」雖然開業撞板，但二人其後愈走愈順，更預料年半時間就可回本。「平均閒日有四至五千元嘅營業額，假日可以去到六至七千元。」調酒師出身的阿恆表示，未來希望引入香港本地的手作啤酒，真真正正令「稚」成為一間具本地特色的居酒屋。

營業資料（11/16）

營業額$150,000

入貨$50,000

薪金$27,500#

租金$21,000

盈利$51,500

#包括一名全職及兩名兼職薪金

開業資料（10/16）

租金上期$21,000

按金$63,000

貨存$7,500

裝修$400,000

廚具及餐具$10,000

出牌費$15,000

總投資$516,500

撰文：黃綺敏攝影：梁正平攝錄：廖健昌[email protected]