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外交部評安倍訪珍珠港：若想反省，南京等地可向其開放

外交部發言人陸慷在7日舉行的例行記者會上表示，我們一向認為，維護國際正義和二戰後確立起的國際秩序十分重要;日本方面端正歷史態度、對日本軍國主義的反人類罪行拿出一個正確認識，以實際行動取信於包括中國在內的亞洲受害國人民十分重要。

12月7日，外交部發言人陸慷主持例行記者會

在當日的發布會上，有記者提問，據報道，日本首相安倍晉三將訪問珍珠港，但日本方面稱安倍此訪不會提及“道歉”，請問中方對此有何評論?

陸慷回答，中方註意到有關報道。 今天是二戰時期日本偷襲珍珠港和太平洋戰爭爆發75周年。日本軍國主義發動的那場侵略戰爭給本地區國家、特別是亞洲受害國人民造成了深重災難。國際社會一直都關註日方能否對歷史有一個誠懇、正確的認識。美方是否期待日本方面對偷襲珍珠港道歉，我不作評論。

陸慷表示，就中方而言，我們一向認為，維護國際正義和二戰後確立起的國際秩序十分重要;日本方面端正歷史態度、對日本軍國主義的反人類罪行拿出一個正確認識，以實際行動取信於包括中國在內的亞洲受害國人民十分重要。

對於安倍將訪問珍珠港的問題，有日本評論認為，相較於珍珠港，安倍更應該去南京大屠殺紀念館。對此，陸慷回答，正如同美國人民不會忘記珍珠港事件，中國人民不會忘記為抗戰所付出的巨大民族犧牲，也不會忘記南京大屠殺死難同胞。

陸慷強調，如果日方想深刻反省，真誠道歉，無論是南京大屠殺紀念館，還是“九一八”事變紀念館，或是“七三一”部隊遺址，中方有很多場所可向其開放。亞洲鄰國也有很多這樣的地方提醒日本乃至國際社會，二戰期間加害國對受害國所犯罪惡不容遺忘，歷史不容篡改。

啟德地可建雙子塔商廈

1 : GS(14)@2016-09-23 08:05:45

【本報訊】啟德首幅商業地即將招標！該幅位於第1E區2號商業地，可發展成兩幢雙子塔式商廈，將於本月底招標，11月18日截標。市場估計項目樓面呎價最高可達7,500元，估值最高達82億元，有可能成為歷來最貴重商業官地。資料顯示，地盤面積約為15.2萬方呎，位於啟德中心城的東面，亦即是公屋啟晴邨西面，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，將可發展成兩幢雙子塔式商廈，最高可建樓面面積109.7萬方呎，勢成為區內新地標。另包括由買方興建的公眾停車場的樓面面積。


呎價料最高7,500元

市場初步估計項目樓面呎價約6,000元至7,500元，估值介乎66億至82億元。萊坊林浩文認為，地皮位置接近未來港鐵沙中線啟德站，看好地皮將成為區內指標，預期可吸引本地及中資財團競投。中原（工商舖）麥偉嫦估計，項目落成後呎價可達1.4萬至1.6萬元，與現時東九龍區甲級商廈之平均呎價相若；區內現時甲級商廈的平均呎租則維持在42至80元水平。另觀塘茜發道對出的住宅地，同樣於本月底開始招標，截標日期為11月11日。項目為前茶果嶺土礦場，鄰近大型屋苑麗港城及匯景花園，地皮面積約為19.7萬方呎，最高可建樓面面積82.66萬方呎，參考鄰近油塘地皮最近樓面呎價逾7,000元批出，市場初步估計項目樓面呎價約5,000元至7,000元，估值介乎41億至58億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160923/19778969

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下年度推地可建3.2萬伙 6年新高 本年度賣地收入1178億破紀錄

1 : GS(14)@2017-02-23 10:31:22

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8335&issue=20170223
【明報專訊】本財政年度賣地收入（包括售出官地及補地價）估算由原來670億元上調76%至1177.57億元（見圖），創歷史紀錄。發展局今日將公布來年度賣地計劃，將推出28幅住宅官地，可建約1.9萬個單位，連同鐵路及市建項目等，預計新財年私人房屋土地潛在供應量可建約3.2萬伙，除較本年度大升近六成外，更創近6個財年新高。

明報記者 劉詠怡

中資群起搶地，多幅官地錄高價成交。政府最新修訂賣地收入破千億元，當中單計海航實業（0521）或有關人士以近200億元鯨吞三地，和五礦地產（0230）以逾40億元投得油塘地皮，4幅地的地價已達本財年兩成賣地收入。地價收入破千億，打破2011至2012年度共846億元賣地收入紀錄。

料下年度賣地收入續破千億

財政司長陳茂波昨日公布預算案時透露，今日公布的新一年度賣地計劃，28幅住宅官地中，其中20幅為新增用地，計及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，預計新財年私人房屋土地潛在供應量可供興建約3.2萬個單位。資料顯示，來年度潛在供應量較本年度的20,130伙大升近六成，更為2011至2012年度提供3.54萬伙後的6年新高。陳又預告，來年政府擬推出數幅「貴重」的市區用地，因此賣地收入預計亦破千億，估算達1010億元。

新財年商業樓面大減逾六成

除住宅用地外，新一年度賣地表中亦將包括3幅商業／商貿用地和一幅酒店用地，分別提供約185萬方呎樓面及約550個酒店房間，較2016至2017年度賣地計劃中推出8幅商業／商貿用地和3幅酒店用地、分別提供約576萬方呎商業樓面和約2100個房間，大幅減少68%及74%。

未來數年多幅商業靚地涉1184萬呎

不過陳茂波亦預告，未來數年將有逾千萬方呎商用樓面推出，其中包括金鐘廊用地、廣深港高速鐵路（香港段）總站上蓋、中環新海濱第3號用地、銅鑼灣加路連山道用地、洗衣街用地和多幅啟德用地，合共可提供約1184萬方呎樓面面積（見表）。另外重置觀塘和九龍灣兩個行動區內的現有政府設施，亦將釋放約602.7萬方呎商業／寫字樓樓面。

梁志堅：去年加辣「完全多餘」

對財政預算案未有太着墨於樓市，亦未提及加辣或減辣，身兼地產建設商會執行委員會主席的會德豐（0020）副主席梁志堅表示，現屆政府任期只餘數個月，不會再有太多大動作，料要留待新一屆政府處理辣招等問題。而辣招阻不了樓市升溫，梁指去年11月加辣措施「完全多餘」。

[土地 2017/18 - 財政預算案]

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兩項目補地價224億新地可建近萬伙

1 : GS(14)@2017-11-13 03:52:59

■西貢十四鄉項目補地價涉159億元，呎價僅近3,200元。

【本報訊】新地（016）在半年內以約224億元接連完成兩個補地價項目，為集團增加近萬伙單位，集團副董事總經理黃植榮指出，「生地」不同於「熟地」，不能將補地價金額直接比較。有專家指，中資參戰投地令競爭加大，預料本港發展商積極補地價增加真土儲。記者：葉煜燊　彭崇強


新地今年完成的兩個補地價項目，當中西貢十四鄉項目，據《香港01》報道補地價涉159億元，為史上最大宗補地價金額，呎價僅近3,200元，地價遠低於鄰近中信泰富在2015年投得落禾沙里住宅項目，樓面呎價約6,502元。城規會資料顯示，項目總樓面面積497.7萬方呎，其中住宅樓面約482萬方呎，料提供逾4,700伙住宅的項目。

■新地副董事總經理雷霆拒評論西貢十四鄉項目補地價金額。

分析料西貢地補價合理

另一個於5月底完成補地價的屯門兆康第54區，金額逾65.3億元，每方呎樓面地價約2,288元。總樓面面積285.4萬方呎，作商住發展，當中住宅樓面共168.2萬方呎，據新地年報顯示項目料提供4,700伙。新地副董事總經理黃植榮在傳媒午宴上未有評論金額，惟他指「生地」不同「熟地」，不能將補地價金額直接比較，得出「好似好抵」及「好似好貴」的結論，因為「生地」需「開山劈石」，發展至少需3至4年，道路建設、排污等基礎建設成本高昂。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為補地價合理，因為項目的建築費料達5,300元，其次現時西貢農地每呎價格介乎500至600元，每呎成本近9,000元，再計及基建開發費成本料1,000元，料日後售價呎價將逾1.5萬元，與元朗Yoho Town相差不遠。


中資搶地　補地價料增

萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文表示，由於項目規模大，可以發展多年，估計第一期也要3至5年後才會推出，所以不會影響現時樓價及供應。此外，近月發展商積極完成補地價項目，估計是補充土地儲備，近年中資投地，港資難買優質地皮，估計明年補地價的個案亦會增多。坊間有指政府會為首置上車盤項目補貼補地價，黃植榮直指這是謬論，舉例指過去有項目要建私樓及公務員宿舍，補地價會按照條款計價，不屬於政府補貼，相信首置盤也是相同概念，政府首置盤公私營合作項目細則亦尚待政府公佈詳情。對於本港樓價持續高企，他表示，樓價高的原因是基於一個「簡單的經濟基礎知識」，就是房屋供不應求，指建造單位推出市場需要時間，料兩三年後供應緊張情況才能得以舒緩，有機會達到每年1.9萬至2萬的私樓供應量目標，對於政府十年推出46萬房屋供應量的目標，政府及發展商「一直在跑數」。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171108/20207829

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陸振球：填海造地可「圍魏救趙」

1 : GS(14)@2018-08-11 22:17:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5311&issue=20180811
【明報專訊】政府透過按揭證券公司為65歲香港巿民提供的年金計劃，昨宣布首批申請只接獲9410宗意向登記，總認購額約49.4億元，平均認購52.5萬元（可認購上限為100萬元），相較今次年金發行上限100億元計，認購金額比例不足五成。其實，年金的年回報率約有4厘，相較不少投資工具能提供的回報率高，如現在一般香港住宅的租金回報率也只有2厘多一點，但近日開售的一個元朗新盤，卻能出現萬人空巷的認購場面。

年金冷，磚頭熱，原因除了和年金對大多香港人屬新玩意需時間「熱身」外，買年金主要為長者，而最急於買樓的多為年輕人，投資取向多有不同外，相信也和樓巿十多年來大升小回，投資者總是愈熱愈追捧有關。不過，股神巴菲特早有名言，人人恐懼時要貪婪，人人貪婪時則要小心，投資要反其道而行才會有好成績，如近期美股又逼近高位，但巴菲特的投資旗艦巴郡持有的現金卻也是歷來最多，與一般股民或樓巿投資者當股樓最熾熱時瞓身入巿，甚至加槓桿剛好相反，股神一直是股巿愈旺持有愈多現金，待股巿大跌時大舉入巿時現金最少（圖1），結果令他成為全球第三富有的人！

股樓脫鈎 還是樓市時辰未到？

說開股巿和樓巿，過去數十年，香港股巿和樓巿的走勢關係密切，就是港股大升，樓巿會跟升，港股大跌，樓巿也會跟跌，如1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破，以至2008年金融海嘯、2011年歐債危機，2013年聯儲局加息和2015年「大時代」等股災後，港樓都曾出現明顯調整（圖2），但今年港股在1月見頂後，在中美出現貿易戰和美國接連加息後，港股恒指雖一度跌了接近兩成，但樓價不但仍然屹立不倒，更是繼續屢創高位，是港股和港樓不再掛鈎，還是港樓下跌只是時辰未到？

港銀加按息 不宜掉輕心

之前不少分析說，香港樓價長升長有的一個重要原因是息口低，不過本周二花旗銀行突然宣布調高按揭息口，第二日更有多家銀行跟隨，加幅介乎0.1厘至0.2厘，固然，就算加0.2厘，每借100萬元，以25年還款期計，每月只多付約100元，借500萬元按揭，則多付500元，對供樓負擔未必真的有太大影響，只是凡事總有開頭，現在只是加0.1厘至0.2厘不要緊，但如美國繼續加息，又或香港要追回先前未有跟美國加息的幅度，那對樓巿的影響便不要太過掉以輕心。

港填海得來土地 遠少於深圳星洲

香港團結基金在本周初又再發表研究報告，建議可在大嶼山東部進行大規模填海，由此可造地多達2200公頃，相當於半個九龍半島的面積，預料可興建25萬至40萬個住宅單位，容納70萬至110萬元人居住。

不少人都說香港樓價高，港人居住空間狹窄，遠遠比不上如鄰近的深圳或我們的爭對手新加坡，不過根據香港團結基金提供的資料，不單過去10年香港透過填海得來的土地供應遠遠不及深圳和新加坡，就算根據其建議在大嶼山東部進行大規模填海，未來十年有關的土地供應量也遠遠不如深圳和新加坡（圖3）。

落實大規模填海 農地棕地「搶出貨」

當我們羨慕別人的樓價較我低和居住環境較我們好，卻又拒絕或反對跟從別人的造地方法，這和椽木求魚有何分別？當然，也有說為何不先強行發展棕地或逼發展商交出農地起樓，但這其實牽涉到大量法律問題。有人說填海是遠水未必可救近火，相信大家都聽過「圍魏救趙」這個歷史故事，當年齊國因為路遠未必夠時間行軍救趙國，但齊國選擇先攻魏國，魏國自要班師自救，趙國危機便解除。相同道理，如今次政府落實在大嶼山東部填海，就算10年後才可獲得2200公頃土地，但擁有龐大農地儲備的發展商，還不快快將農地補地價，趕在填海完成之前推出單位賣樓？棕地的擁有人同樣不會傻乎乎的等發展商先起樓，然後再等填海地推出，令自己的地皮價值大降，他們自然會還趁還有討價能力之時盡快推出土地，商討以合理價錢將地皮交予政府發展起樓！

黃竹坑站3期 財團出價「審慎」？

我常看到環保團體最出力反對填海，不過其實所謂「地產霸權」才應最反對大規模填海造地，因為這會對它們擁有的土地資產構成最直接的競爭。

港鐵（0066）招標的黃竹坑站第三期發展項目，只有五個財團入標，最終由長實（1113）投得，當中會否有執死雞情况就不得而知，但長實發表的明聲由其執行董事吳佳慶表示，「對集團投得項目感欣喜，長實一直積極參與土地競投，按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價，從不抱志在必得的心態，是次成功投標的價錢十分理想，利潤合理」，文字頗堪玩味。長實強調投得黃竹坑站三期的出價是審慎，卻反而能擊敗其他財團，那是否其他財團的出價更「審慎」？

[陸振球 樓市解碼]

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