二手房交易步入高稅期

http://magazine.caixin.cn/2011-09-16/100306042.html

全國存量房交易稅負將明顯上升

 

　　8月牽動全民的房產證加名徵稅，被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是，有關房產的稅負上升潮依然暗流湧動。由財政部、國稅總局主導的「應 用房地產評估技術加強存量房交易稅收徵管」工作完成試點，並已向全國非試點城市擴展，這項冠以「加強稅收徵管」名義的舉措，意味著全國存量房交易稅負將明 顯上升。

稅收高增的誘惑

　　這一牽涉千萬納稅人負擔的舉措，財稅部門的解釋低調而又務實，指出「目前在存量房交易過程中，納稅人低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞」，並稱此現象「影響了稅法的嚴肅性，也削弱了房地產市場調控的政策效果」。

　　二手房交易環節涉及稅種有契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前，個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

　　現行稅法中，個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅（稅率為全額的1％-5％）；營業稅（稅率為全額或差額的5％）和個人所得稅（稅率為銷售所得 的20％），這三個稅種均以房產交易額為基本稅基。房地產交易金額的高低，直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數百萬元，買賣雙方通過簽訂「陰陽合 同」達到減少納稅的動力極強。

　　因此，財政部、國稅總局認為，應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征營，可有效解決房產交易中的偷逃稅款現象。同時，此舉也可為推進房地產稅制改革做好思想、技術和人才方面的儲備，具有長遠意義。

　　對房地產按評估值徵稅，本是2003年中央提出「條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅」後，由財政部、國稅總局為開徵物業稅確定的計稅依 據。隨後於2004年和2007年，財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地產模擬評稅試點。但此後物業稅改革幾無進展，評估徵稅也無法應用到稅 收徵管實踐，地方政府試點也僅在會議和文件上徘徊，被稱為物業稅「空轉」試點。

　　面對改革遇到的現實阻力，中央擬定的物業稅改革方案，近幾年悄然調整為改革範圍較窄的房產稅框架。制度層面難有作為，財政部、國稅總局便從技術 層面尋求突破，兩部門於2008年4月從模擬評稅試點省市中，選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市，將模擬評稅試點取得的成果，先行用於 契稅等房地產交易環節稅收的實際徵收。2009年底，財政部、國稅總局發文要求全國各省份均選定城市，對二手房交易環節的契稅等按評估價徵收。

　　房地產契稅、營業稅屬於地方稅收，個人所得稅中40％歸地方政府，因全國房地產市場價格持續上升，二手房交易按評估徵稅，大幅提高了地方政府的 稅收收入。評估徵稅實際應用到房地產交易環節後，地方政府的積極性空前提高，僅一年半時間，全國各省份即完成試點任務。今年7月便向全國擴展。

　　重慶、上海兩地於1月28日啟動的房產稅改革試點，核心是將房產稅徵稅範圍擴展到居民住房，直接觸及房產稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總 局推動的按評估值徵稅，屬稅收技術層面的完善。重慶、上海的改革試點重點在增量房產，而財政部和國家稅務總局在則從存量房著手。

　　按財政部、國稅總局的要求，各級財稅徵收機關要應用房地產評估技術，建立存量房交易申報價格比對系統，對各類存量房地產進行評估；以評估值的一 定比例作為計稅參考值；申報價格高於計稅參考值的，以申報價格作為計稅價格；申報價格低於計稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當理由，以計稅 參考值作為計稅價格。

　　財政部、國稅總局從技術層面推進的評估徵稅，對地方政府稅收收入增長的貢獻，不亞於重慶、上海的房產稅制度變革試點。近幾年來，房地產交易和保 有環節稅收對稅收增收的貢獻顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元，佔稅收總收入的比重為2.4％。到2010年，契稅收入達 2464.80億元，同比增長42.1％，佔稅收總收入的比重上升至3.4％。

　　財政部稅政司對2009年的稅收結構分析顯示，當年和房地產有關的五個稅種，即土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅合計增收 1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻為21.8％，比2008年提高11.5個百分點。加上房地產營業稅和房屋轉讓個人所得稅，當年土地和房地產 相關的稅收增收額所佔比重超過35％。

政府主導徵管模式

　　對二手房交易按評估價徵稅，直接導致房地產交易環節稅收猛增，地方政府的熱情也被點燃。南京市是2004年第一批六個模擬評稅試點城市之一，相 應的房地產信息數據庫、評估技術軟件及徵管系統已然成型。今年8月《婚姻法》司法解釋（三）出台，南京市地稅局便藉機提出對婚前房產證加名徵收契稅，其擴 大評估徵稅範圍、「小試牛刀」的急切心情可見一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地產評估徵稅系統的城市，也躍躍欲試。

　　對於評估價格申報流程和技術方案，財政部、國稅總局推薦了杭州版、丹東版軟件，兩種軟件在技術方面均具有一定的通用性。各地根據自身特點選用並做本地化修改，也可參考其需求分析和技術路線自主開發。

　　為推動地方盡快建立軟件系統，財政部、國稅總局強調，各地評估技術軟件的設計，可暫不考慮與通用稅收徵管系統聯網，在試點過程中逐步研究聯網方案。

　　對於具體的工作模式，財政部、國稅總局確定了三種類型：第一種模式是全部技術工作由財稅徵收機關承擔；第二種模式是由財稅徵收機關與相關部門、單位合作完成；第三種模式是將部分或全部技術工作委託相關部門、單位或專業機構承擔。

　　目前，各地已選定並本地化了評估軟件，也基本確定了各自的工作模式，比如杭州模式、深圳模式等。杭州市採取財稅政管部門與相關單位合作的第二種 模式。設置的兩個合作部門，一個是技術公司，負責確定具體的評估技術方案，包括評估方法確定、流程設計、計算機系統模型設計、軟件開發和應用管理等；另一 個是評估公司。兩個公司互相合作，杭州市在財政局單獨設置了直屬徵收管理局負責徵管，由兩家公司提供技術和評估支持。

　　而深圳市採取了第三種模式，對原國土規劃、研究、評估等方面的業務及人員進行剝離，成立了深圳市房地產評估發展中心，為深圳市規劃和國土資源委員會直屬事業單位。該中心的一項重要職責，便是接受財稅部門委託，為房地產交易環節按評估價徵稅提供支持。

　　但無論採取何種模式，都是以政府主導為基本原則，因納稅人對評估價格提出異議引發爭議，納稅人提出行政復議，以至上訴到法院，政府財稅徵管部門作為責任人就需應訴，而不能將責任推給技術和評估結構。

　　在財政部、國稅總局全力推進和地方政府稅收高增刺激下，二手房交易環節評估徵稅，已從一二線城市迅速擴展到三線城市。目前，雖然僅有重慶、上海 兩市的少數居民要對擁有的住房交稅但當政府完成房地產信息數據庫、技術模型、評估徵稅系統建設後，全國眾多居民收到政府郵寄的房地產納稅通知單就為期不遠 了。

二手房交易「公辦」中介驚魂

http://www.infzm.com/content/87919

中國火熱的樓市上，二手房交易正佔據著越來越重要的份額，但其中亂象叢生，糾紛不計其數。

為了遏制亂象，北京出台新版二手房交易平台。儘管政府的本意並非要做地產中介，但政府的監管職能是否要通過強制性介入市場才能實現？如果不劃清行政權力與市場的邊界，後果很可能是政府的手越伸越長。

2013年1月27日，胡景暉在微博上質疑某人大代表提出「公辦中介」在北京全市推廣的建議：「市場混亂，政府應該做的是規範市場，當好規則制定者和裁判員，而不是下場當運動員！！！」

胡景暉是偉業我愛我家集團這家地產中介公司的副總裁。他說的「公辦中介」是指2011年7月在北京海淀區試行的二手房交易新平台。

在中國火熱的樓市上，二手房交易佔據著越來越重要的份額。而這恰恰是樓市最為亂象叢生的一塊，由此引起的糾紛不計其數。2008年10月，北京開始推行意在鎖定交易的「網上籤約」，但僅僅只是遏制了一房多賣，二手房交易中的比如虛假房源等諸多問題並未得到解決。正是在這樣的背景下，北京市住建委轉年就開始了新版二手房交易平台的調研工作，並於2011年7月開始在海淀區試行「公辦中介」，二手房交易均必須通過這個新平台進行。

試驗了一年半的新平台在2013年的北京兩會上得到了一位人大代表的肯定。1月26日，律師衛愛民提出，這種「公辦中介」有利於穩定房價、消除亂象，應該推廣到全市。

北京市住建委是何態度？2013年2月6日，南方週末記者收到了書面的採訪回函，北京住建委對「公辦中介」表示了基本肯定：「從實施效果看，我們認為總體上達到了預期目標。擴大試點預計很快就會實施，試點範圍也將涵蓋本市過半數區縣。」

自從1990年代民營地產中介從國營「換房站」手中搶過這塊市場後，十餘年來公辦中介幾乎絕跡。北京此番擴大試點，是否意味著公辦中介捲土重來跟民營中介搶生意？中原地產一家門店的店長薛飛在瞭解清楚後，表示並不擔心。

「倒是沒有搶我們的生意。」在北京二手房交易量最大的朝陽區做中介快7年了，薛飛見過聽過各式各樣的行業亂象——虛假信息、一房多賣、哄抬價格、惡意欺詐等等。根據他的瞭解，此前在海淀區試點的新平台，主要就是增加了「房源核驗」和「資金監管」兩個強制動作。「客觀講也能提高交易的安全性。我們增加點工作量，拉長些交易時間，也就忍一忍吧。」

要賣二手房，先上新平台

新平台其實是3年前海淀區率先動議的，時值前任北京住建委主任隋振江履新海淀區區長。在正式試點兩週後的網絡訪談上，北京房屋權屬登記中心主任秦劍提及此點，並透露海淀全程參與了整個政策的制定和系統的開發工作。再加上該區的二手房交易量佔了全市的五分之一強，試點毫無意外地落到了海淀。

做這個平台的目的很明確，北京住建委的書面回覆中稱：「通過為當事人提供房源核驗、房源發佈、網上籤約、資金監管等各項服務，提高存量房買賣房源信息的真實有效性和確保交易資金安全。」

為了從源頭上解決中介市場虛假信息的問題，新平台增加了房源核驗和信息發佈的功能。

這個新平台上線之後，海淀區的所有中介打算賣出去的房源，都必須拿到建委進行房源核驗，而後出現在五大信息發佈平台上；而所有通過中介達成的二手房交易，資金往來必須經過新平台的監管。

相比北京其他區縣，網簽之前的房源核驗極大提高了交易的安全性，再也沒發生到過戶時才發現法院凍結等問題的案例。

但是新平台還賦予了房源核驗另一個功能，就是核驗生成唯一編號後，該房產的狀況、價格、聯繫方式等就自動出現在北京建設網、首都之窗等五大信息發佈網站上，供買房者挑選。沒有編號的房源，海淀原則上不允許中介公司對外廣告。

正是這一條，引來許多非議。一位不願意具名的中介公司高管反問道，「憑什麼讓我把這些相當於商業機密的房源信息對外公佈呢？」

不過，在現實中，因為房源核驗是網簽之前的必要流程，一些中介往往選擇在買家「落定」（即交完定金）後才提交相關信息，等待7個工作日的核驗結束後直接網簽。換句話說，有意購房者在五大信息發佈網站上看到的房源信息，其實有可能早有買主，也往往不會給這個「商業機密」帶來多少麻煩。

針對少數中介機構延遲發佈信息的做法，北京住建委表示，「可能有中介機構擔心過早發佈房源信息會引起『跑單』，我們將與中介行業協會一起研究措施，加大宣傳力度和執法力度。」

鏈家地產位於海淀區一家門店的經理程傳留倒是願意提前發佈。因為核驗需要掃瞄房產證到平台上，並且成為獨家房源，願意這麼做的賣家往往對大中介的忠誠度很高；作為北京最大中介公司的一員，程也有把握做成。但賣家的現實心態，反而讓他擔心：「大多數賣家習慣於多找幾家中介，找到買家了再上傳。」

在易居執行總裁丁祖昱的印象中，上海建委也曾嘗試建立一個官方的信息平台，最後不了了之。「政府的確需要針對二手房市場的混亂做出管理。審核信息、增加交易安全性等等，只要不是強制的，我都贊同。行政強制的一個可能的結果就是事與願違。」

北京大學法學院教授姜明安認為，應該比照2003年頒佈的行政許可法第13條的「四個凡是」原則——凡是公民、法人或者其他組織能夠自主決定的；市場競爭機制能夠有效調節的；行業組織或者中介機構能夠自律管理的；行政機關採用事後監督等其他行政管理方式能夠解決的；可以不設行政許可。「一一對照，應該會有答案。」

前述不願具名的中介公司高管告訴南方週末記者，美國倒是通過一套名為multiple listing service（多重房源上市服務）的系統實現了房源信息公開，但卻是仰賴於一個行規——無論誰賣了房，上傳信息的經紀人都可獲得相應的佣金。

市場能解決，政府為何介入？

以行政之力介入中介市場，圖謀治理市場亂象的做法，北京海淀的試點並沒有走在最前面。早在2009年，北京試點剛剛開始調研之時，天津和長沙已經實行了新的二手房交易平台，重點在「資金監管」。北京住建委還曾前往兩地取經。

此前，北京建委也有針對二手房交易的「資金監管」，就是要求中介公司設立一個保證金賬戶。買賣雙方要麼不通過中介打款，要麼就通過這個監管之下的保證金賬戶。但因為程序太過複雜，這套程序連買賣雙方都不太願意去做。

這次，新平台的資金監管與天津、長沙模式類似，引入了銀行作為合作方，與建委共同背書。天津目前已經與22家銀行合作，海淀目前的合作方是5家銀行，包括工商銀行、北京銀行、浦發銀行、光大銀行、中信銀行。

鏈家地產程傳留向南方週末記者介紹了整個流程——買賣雙方的賬號共同生成一個新的共同賬號，買家先將首付款或全款打入共同賬號內，待過戶完成資金自動進入賣家賬號。「這項免費服務，不得不承認既提高了效率，也增加了安全度。」

不過，其實買賣雙方自己找銀行也能實現資金監管的功能。北京市民劉段2012年10月在朝陽區買房，就自己找銀行實現了資金監管。當時因為擔心打了首付款賣家不去過戶，劉段說服賣家一起去貸款銀行走了類似的流程。與新平台唯一的區別是，劉段的錢是直接打到賣家賬戶上的，但是沒有劉段同意賣家動不了這筆錢。

劉段這麼做，其實也是受了剛在海淀買房的同學的啟發。但走完流程後跟同學一對照，劉段發現海淀的同學因為做了「陰陽合同」，通過新平台監管的反而不是全部資金，留下了一個不安全的小缺口。

南方週末記者瞭解到，北京中介市場份額第一的鏈家地產也有一項「資金監管」服務，也是與銀行合作，只不過另一個背書方不是政府而是中介公司；程序也不複雜，門店即可操作。

「既然市場能夠解決這個問題，為什麼一定需要政府來背書？為什麼不能相信市場的調節和行業的自救？」前述中介公司高管很感慨，他感覺行業內的大公司近兩年都在試圖改變中介的無良形象。

政府的手會伸多長？

1980年代中期，中國城鎮住房制度改革伊始，由各地房地產行政主管部門設立的「換房站」、「房地產交易所」等官辦官營的機構，起初是在承擔著市場與交易服務的雙重職能，一直到1990年代中期民營中介冒頭。

「今天民營中介的生意就是十多年前從國營換房站手裡接過來的，如果政府中介能夠提供高效、優質的服務，就不會有今天的民營中介啦！」胡景暉在微博上質疑時也提到了這段歷史。

時至今日，「公辦中介」的字眼再次刺眼地出現。不過南方週末記者瞭解後發現，儘管這的確意味著政府在試圖介入一部分原本已經屬於市場的領域，但這個「簡稱」還是太過草率，其實這項試點並不是說政府要真的做中介。

不過，趨勢還在繼續蔓延。2012年5月，北京還出台了一個文件，鼓勵政府成立國有房屋租賃經營機構。

兩個月後，一家國營性質的「北京房地產交易市場」有限公司宣告成立，背後的股東是北京市房地產交易所、北京市保障房建設投資中心以及北京財政局主管的北京產權交易所。

這家公司計劃要做的事情，同樣也是信息發佈、房源核驗、網上交易、資金監管。「跟海淀試點有所不同，我們希望把二手房交易服務這件事情從政府平台轉到企業平台上來。」股東之一的北京市房地產交易所所長臧美華坦陳，「只是，建委尚未放手。」

當然，對於這家國營性質的平台，北京建委的意見也很明確：這個「平台」是企業性質的，參與市場平等競爭，不具備行政職能，也不可能去監管市場。

搜房介入二手房交易，傭金0.5；自營+第三方平臺？ 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/36434841

電商領域，京東、攜程、去哪兒都有自營加第三方業務的平臺模式；房地產可不可以有呢？搜房現在在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市測試的＂直客式＂服務就是自營；但原來的listing業務還是大頭。目前看就是自營+信息服務模式，類似京東的自營+pop模式。現在搜房直客服務的傭金是0.5，比傳統中介2的傭金率低75%；大家覺得地產領域這種模式怎麽樣？


以下是搜房相關新聞：


買一套200萬的二手房，你要交多少中介費？3個點是6萬，而最新號稱傭金降至1.5個點的二手房中介公司思源則3萬，現在房地產互聯網大佬搜房直接推出0.5傭金，200萬的房只收1萬元。互聯網革新之火燒進中介行業。


2015年新年伊始，搜房網在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市正式測試＂直客式＂服務，業主通過搜房房天下移動、PC平臺將自己要賣的房子委托給搜房，搜房通過交易平臺匹配潛在購房者，買賣雙方達成交易後，搜房提供全流程過戶、金融等服務，由於房客源匹配效率提高，且沒有沈重的門店成本，這個全新業務一出街就只收0.5傭金。這一讓購房者節省可觀的購房成本的服務遭到傳統中介公司的強烈抵制。
                                             
2月6日，武漢搜房網的辦公室被中介公司員工圍堵，以21世紀、華明達為代表的30多家中介公司50多人沖進搜房辦公區，反複拉動電閘，讓整個辦公區處於癱瘓狀態，機房服務器因此發生故障。圍攻一直持續到淩晨三點。周末在搜房直客服務購房者時，遭遇中介人員的人身威脅。2月9日上午搜房網武漢站很快迎來了中介人員的第二次“圍攻”，此次又辦公樓內與物業發生沖突，警察已到場，中介暴力事件持續上演的原因就是“搜房中介費收低了”。
中介行業的亂象可見一斑。

搜房推0.5傭金，中介堵門？


據搜房控股二手房集團總裁蘇婕介紹，此次二手房推出0.5傭金的新模式，將覆蓋北京、上海、廣州、武漢和成都等5個城市超10萬套房源，占市場可售房源約40%，總貨值超過1000億元。 



“與大多數中介公司一樣，搜房網經紀人將為業主和購房者提供雙邊代理服務，完成租售交易全流程的工作。＂與傳統中介公司不同的是，搜房網經紀人的服務內容已做了標準化的規定，透明可見。

業內人士透露，在中國四個一線城市，二手房交易總量超過了新房，40個重點城市，二手房交易量占新房40%，三四線城市也逐步轉向二手房交易為主。搜房網在5個城市中占有的房源比例已經深刻影響到傳統中介公司的既得利益。

“購房者都是用腳站隊的，低傭金在很大程度上將改變購房者的購房選擇”，北京龍頭二手房中介公司的門店經理告訴記者，而在房源端幾乎沒有哪套房源是某個公司所獨有的，所以手握客源的公司才是真正的行業老大。

搜房降傭對於二手房中介公司的影響，大家意見相對統一。不少二手房中介從業人員深感危機，“市場本來就不好，各家公司提供的服務同質化嚴重，如果在中介費價格戰上不能獲勝，公司的業務將會收到很大影響”，前述門店經理表示，“即便價格戰贏了，中介費的銳減也會讓門店開支收到威脅，不少小公司可能會選擇閉店”。

市場根本性改變，企業唯變求生


過去一年中國房地產市場的供求關系出現根本性變化，基於信息不對稱獲利的模式將在比我們預期更短的時間內被新的互聯網模式改變。

門店對於用戶並非如中介公司想象的重要，而長期以來中介服務問題頻發，用戶避猶不及，而諸如搜房這樣的網絡平臺僅僅靠品牌就已輕松秒殺中介公司。
業內人士分析，隨著中國房地產市場進入存量房時代，巨大的市場規模，現行傳統中介門店模式的落後，大量存在的用戶痛點，將有越來越多的新的互聯網模式湧現。處於風口浪尖的搜房網正是充分認識到這一點，主動求變，走出舒適區。

危機中的中介公司無法阻攔的不是搜房，而且＂大勢＂！

當小米以低價賣高配手機還能盈利時，傳統手機廠商必須尋找自己的革新之路。圍堵漫罵，並不會減緩這些變革的到來，不是搜房，也必定有其他玩家出牌。
中介圍攻，搜房危矣？


與中介公司不同，搜房網沒有沈重的門店負擔。

“對於搜房而言，從拿房源到撮合成交，我們砍掉了中間環節，節約了大量的經營成本，這使得低中介費具有可能性”，蘇婕介紹，搜房網依托其龐大的流量，房源和客源信息獲取的成本較低，且無門店運營壓力，使得中介費的彈性空間較大，“這恐怕是互聯網平臺企業與中介機構相比最大的競爭優勢”。

這其中所提及的運營成本，一般專指中介公司的門店運營成本。搭個橋跑個腿，中介費為啥就要這麽高？這麽高的中介費又去了哪里？這是個相當複雜且敏感的問題。
“中介傭金除了經紀人的提成外，還要分配給門店租金和各項開支約30%左右，固定資產和網絡營銷開支10%左右，余者作為中介公司的利潤收入”，中介費用的居高不下，與經紀公司的“重資產”運營有直接關系，“樓上樓下、電燈電話、水電煤氣各項開支都出在了對購房者收取的中介費身上”。

數據顯示，僅中原地產去年就促成交易總額達6500億元，中介費收入116億元。而鏈家地產、思源地產等兩個中介公司也都是銷售額都在千億級的房地產經紀巨無霸。幾家巨頭公司年代理總額破萬億已無可爭議。按照這一標準，幾家巨頭將獲得總值超過270億元的中介費收入，這其中有至少90億元花在門店的運營上。

伴隨著互聯網對於房地產行業的深刻變革，中介行業“去門店化”的呼聲也越來越高，這讓搜房0.5%傭金成為可能。

搜房網不奉行“人海戰術”，蘇婕介紹搜房網自營業務僅設置少量跟單人員，“‘數據找人’將改變‘人找數據’的傳統，通過大數據的應用，智能推送的結果是‘人與房’的聯接成本更低。”

低運營成本讓低傭金成為可能，低傭金讓規模化成為可能。有交易流量與市場份額，就不愁沒有資本故事。

“僅北京二手房一年成交就在10萬套上下，如果我們的平臺交易量能達到1000套，按照一套房子200萬元計算，搜房的交易額就是200億。這200億交易額里只要有十分之一需要我們的金融服務、裝修服務，那將是無比廣闊的市場”，蘇婕如此思考新模式的未來。

聲明：本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位！
@梁劍 @Ricky @求漏 @保守地貪婪 @虎父兔女 @格力高利 @菜鳥先飛

不動產登記實施在即 滬二手房現緊急拋售

來源: http://wallstreetcn.com/node/214635

不動產登記條例將於本周末正式實施，而上海已經出現不少“緊急拋售”二手房。

據人民網報道，自去年11月國務院公布《不動產登記暫行條例》，實行不動產統一登記制度後，北京、上海等一線城市的二手房市場就出現了不少住宅緊急拋售的現象。

根據《不動產登記暫行條例》的規定，土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動產登記資料。

如今該條例將從3月1日起正式施行，人民網記者發現，在一些二手房交易網站上標明“不動產登記急售”的房源越來越多，且不少二手房中介也表示，因不動產登記而緊急出售的房源正在逐漸增多，二手房掛牌量出現增長。

中介小峰（化名）是太平洋房屋的一名經紀人，在其手上就有四套因不動產登記而緊急出售的房源，四套房源位於上海普陀區長壽路附近，面積均在100平方米左右，總價在400萬元以上。

人民網記者以購房者的身份針對長壽路上一套104平方米、戶型為兩室兩廳兩衛的戶型房源進行詢問，小峰表示：“該套房業主因家庭成員的工作原因，因為擔心不動產登記實施被查的顧慮而低價拋售，目前該房源總價420萬，已經低於市場價10萬元以上，如果誠意購買的話，還可以便宜5萬元。”此外，在小峰公布的該套房的產權上有註明“滿五年不唯一，無貸款無戶口”，說明房主名下有至少二套住房。

此外，明確標註“不動產登記急售”字樣的房源也頻頻出現在上海二手房交易網站。以安居客上海二手房網站為例，輸入“不動產登記急售”字樣，就出現對應房源91組。這些房源或分布在上海市中心較為繁華地段的徐家匯、普陀區等區域，或分布在上海周邊的豪宅板塊。另外，據數據統計，1-2月上海二手高端住宅掛牌量增幅超過5成。

上述中介表示：“去年年底以‘不動產登記急售’字樣掛牌出售的房源開始增多，這些房源的主人並不乏官員的直系親屬或者是投資客，房子總價低於市場價，議價空間也相對較大。”

對於不動產登記實施前夕上海二手房市場的拋售行為，人民網引述上海易居房地產研究院研究員嚴躍進的評論稱：“不動產登記制度有利於實現對不動產資源的信息一體化和監管統一化。由於不動產登記條例涉及面廣、利害關系複雜，對於部分政府官員來說，可以起到震懾力的作用； 而對於普通的投資客來講，由於擔心條例實施後可能加大稅負，從而轉變資產配置，提高資產流動性。”

此外，因不動產新政登記的細節還有待解釋，對樓市的影響可能被消費者的心理預期放大。

“不動產登記對於房價走勢的影響主要還是通過對消費者心理預期的影響表現出來。”北京商報引述中國社科院城市與環境研究所副研究員、房地產經濟專家李恩平表示，房地產市場的成交情況因買賣雙方心理預期變化而出現波動是非常明顯的，不動產登記推動房產稅加速落地，將會令房主加強對異地持有多套住房產生稅收成本增加的預期，從而觸發市場形成一定規模的拋售現象，對存量房整體形成較強釋放效應。

而北京中原地產首席分析師張大偉也認為，預計隨著不動產登記的開啟，大戶型二手房供應將繼續增加，特別是最近在各地都出現放松調控政策預期的時間點發出這一信號，全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

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搜房轉型二手房業務草根調研:成為最大的房地產中介不是夢

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2133

股市暴跌拖累深圳樓市 8月二手房成交量降30%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4680707.html

股市暴跌拖累深圳樓市 8月二手房成交量降30%

一財網 吳斯丹 2015-09-02 11:00:00

金九銀十是傳統旺季，成交量會相比七八月將會有所上升，不過價格方面應該不會漲太多，畢竟過去半年的房價漲幅實在太大，開發商也會更加理性定價。

深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

來源: http://www.yicai.com/news/2016/04/4769726.html

深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

一財網 吳斯丹 2016-04-01 16:39:00

4月1日起，深圳市調高二手房交易評估價，多家中介監測的信息顯示，此次二手房交易評估價普遍上調50%，部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。

北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

來源: http://www.yicai.com/news/5009758.html

近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一，要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定，已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷，亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處於歷史低位水平，而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房，如面粉之於面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫註意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少，以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下，由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計，《規劃》實施之後，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對於規範城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關註。隨後的4月1日，河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策，並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京，經歷了春節後的明顯上漲之後，近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據，在剛過去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套，環比增加64%，同比增加233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同，作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低於3月同期規模，由於需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低於三月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節後再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後，一名“85後”對第一財經記者說，相比今年春節前後，她現在反而不著急了，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看，本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計後期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計後期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

北京5月住房均價達歷史高點 二手房4.3萬元每平同比漲22%

來源: http://www.yicai.com/news/5022483.html

2015年下半年至2016年第一季度，貨幣政策趨向寬松，因此一線城市資產交易活躍，房價持續上升。

亞豪機構、鏈家研究院等房地產研究機構日前提供給第一財經的數據顯示，今年前五個月，北京新房成交量創三年來的新高，二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過去的5月，北京新建純商品房均價繼續上升，至3.8萬元/平米，環比上升4.5%;二手住宅成交均價超過4.3萬元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價達歷史高點。

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對此，接受第一財經采訪的分析人士指出，地價高企導致新房豪宅化，今年上半年北京入市的低價自住房較少，高端住宅成交占比提升，這樣的產品供給結構拉高了北京整體的成交均價。與此同時，新房豪宅化使部分改善需求被迫轉向品質較好的次新二手房，從而推高了二手房的成交熱度和成交價格。

豪宅紮堆拉高成交均價

亞豪機構旗下的亞豪君嶽會6月2日出爐的統計數據顯示，今年前5個月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4.2萬套，創造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化周期的下限。

在新房中，豪宅的成交引發業界關註。亞豪機構市場總監郭毅對第一財經記者舉例介紹，今年上半年的豪宅市場其實就是出乎意料的高峰，今年年初至5月21日，北京總價2000萬元以上的豪宅成交量為470套左右，是去年同期的3倍。除了成交量上漲，豪宅市場成交價格也在上漲。據郭毅觀察，今年上半年，北京總價2000萬元以上的豪宅的成交價格，較去年同期上漲了15%。豪宅“量價齊升”，拉高了北京新房的整體成交均價。鏈家研究院日前提供給第一財經的數據顯示，今年5月，除保障房、自住房之外,純商品住宅均價繼續上升至3.8萬元/平方米，環比上升4.5%。

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在業界紛紛討論北京房價顯著上漲時，有人註意到了北京房價上漲的結構性特點。“我們不光要看平均價格，還要看價格結構，北京房價很多的上漲是構成性的上漲。”北京市房地產協會秘書長陳誌日前分析，今年上半年北京成交的住宅中，自住房的比重非常低，成交的新房中很大一部分是各類高價產品，因此成交均價上漲是必然現象。在他看來，今年北京房價上漲，很大程度上是由於貨幣政策傳導的資產價格上揚，考慮到產品結構因素，北京房價漲幅並沒有坊間認為的那般誇張。

新房成交的結構數據，也印證了陳誌的觀點。以剛過去的5月為例，鏈家研究院統計稱，剛過去的5月，北京總價在200萬元以下的低端純商品房房源，占比減少4個百分點;3萬元/平米以下的低價項目，成交占比下滑近3個百分點;3萬元/平米至4萬元/平米的項目，成交占比上升5個百分點，從而結構性拉高了成交均價。

“自2014年末開始初現端倪的樓市調控放松，迄今已經歷了一年多的時間，其間降首付、降低二手稅費，同時信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內的資源集中、人口凈流入城市的房地產市場迅速反彈，而開發商重新回歸一線城市造成的地王效應，更助力樓市形成了新一輪的恐慌型消費。”郭毅提醒，地價的上漲背後，開發商土地成本的提高，其實意味著開發商需要拿出更多的努力去打造產品，做產品的升級、品質的升級，這樣才會讓客戶為高價豪宅買單。

二手房價新高與“換房難”

5月的最後一個周末，5月29日下午，北京東北五環附近一房齡不滿五年的次新樓盤，年輕的業主正拉著購物車從超市歸來，小孩們在中心花園玩耍。一對跟著中介前來看二手房的年輕夫婦告訴第一財經記者，他們現在在四環內某老小區有一套兩居室，考慮到孩子已經出生，希望換一個小區環境和物業較好的100平米至120平米的三居室，但這個小區類似房源去年年底還不到5萬元/平米，目前單價超過了6萬元/平米，朝向較好的戶型總價超過750萬元不說，小區環境和物業管理也不如預想中好。

這讓他們陷入了兩難。如果選擇新房，地段普遍較偏，沒有地鐵，且由於開發商拿地價格高，單價動輒6萬元/平米~8萬元/平米，不少樓盤甚至超過了10萬元/平米。他們因此只能選擇二手房，但今年春節後，北京小區較好房齡在五年左右的次新房價格上漲較快，不少去年能從容買下的二手房今年都超出了他倆的承受範圍。

實際上，換房難現象的背後，是今年北京二手房成交量與成交價均處高位的現實。來自鏈家研究院的統計稱，今年5月，北京二手住宅網簽量為22979套，環比下降12.9%，同比上漲38.2%;成交均價為43843元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%。這樣的網簽量雖然較前兩個月有下滑，但是整體規模仍然較大，五月北京二手房成交均價的環比漲幅略高於4月，但和高峰期3月相比較為平緩。今年前五個月，北京二手住宅網簽量為去年同期的1.82倍。

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針對北京二手房未來的市場走向，鏈家研究院李巧玲分析，北京二手住宅的成交均價在5月達到了歷史高點，但環比增速趨於平緩。前期購房需求的大幅釋放加上入市需求的持續減少，會使得後期網簽規模回落，同時潛在客戶的減少也會使均價上漲的空間受限，後市價格漲幅將會收窄，均價將會趨於平穩。

陳誌用“聚化”來總結北京二手房的市場表現。他說目前二手市場月成交量在2萬套以上，進入集中釋放周期，這個周期不會迅速過去，還將持續相當長的時間。背後的原因，是新房供給結構問題，是新房市場中端改善產品供給短缺，帶來了二手房市場的火爆。陳誌分析，普通的需要改善的家庭所能支付的房屋總價在300萬元至400萬元左右，這一價位的房源基本都在二手房市場，除了自住房外，這類房源在一手市場較為罕見，這讓這部分購房者被迫選擇二手房。

穆迪投資者服務公司日前提供給本報的報告指出，中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發更多的調控措施，從而抑制房價過快上漲。穆迪預計，若出臺進一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產需求降溫。對此，陳誌的觀點是，未來政策層面可能會略有收緊，以致成交有所降溫，但房地產目前的趨勢也很難出現調頭，從北京目前的市場運行態勢看，如果不出現大的起伏，可能不會有過多幹預政策出臺。

香港樓市“貧富”分化：二手房無人問津，豪宅交易火爆

來源: http://www.yicai.com/news/5030744.html

受經濟表現疲弱拖累，2016年上半年香港的一二手住宅註冊量和金額均處於低位。香港政府統計處的資料顯示，2016年上半年二手住宅註冊僅錄約15500宗，預計將創1996年有記錄以來同期新低。期內註冊金額僅錄約840億港元，同比減少660.1億元，跌幅約44%。

二手住宅市場不景氣，一手住宅卻表現較好，地產代理商香港置業最新民調顯示，打算入市的受訪者中有六成擬購入一手住宅。

香港置業行政總裁李誌成表示，進入下半年，市場消息好壞參半，雖然美聯儲局維持利率不變，但英國脫歐憂慮未除，環球股市波動，資金避險升溫，買家普遍持審慎態度。香港置業日前進行的“置業意向調查”發現，目前僅46%受訪者考慮年內入市，當中約59%擬購買一手樓，主要因為一手住宅價格具有吸引力，以及發展商提供了多種按揭優惠。

不過，從數據上可以看出，香港樓市的價格並沒有出現很大跌幅，5月香港樓市平均每平方英尺價格只有9754港元(約每平方米10.5萬港元)，與去年底約10196港元比，累計跌幅約4.3%。受到香港經濟放緩、股市表現不穩、住宅供應量大增、失業率上升等不同因素的影響，香港置業研究部預測，下半年樓價會繼續下跌約5%，全年樓價跌幅約5-10%。

樓價適當調整有助市民置業，但如果樓價持續回落，則會打擊入市信心，對於整體經濟、股市及樓市均會帶來負面影響。

香港置業的民調顯示，當前最影響市民入市決定的是樓價走勢，占受訪者比例約28%；其次為樓控措施及按揭優惠，分別占16%及14%；而股市表現及家庭收入各占比不足一成。李誌成建議政府應該審時度勢，適度將樓控措施松綁，調整房屋供應步伐，助樓市重返健康軌道。

李誌成分析，下半年發展商將采取求量不求價的策略，開價貼近甚至低於同區二手搶客，一手樓價與二手樓價差距持續收窄，在兩者價格接近的情況下，新盤優勢突顯，加上發展商配以多種按揭優惠和付款方式吸客，促使購買力投入一手市場，勢將削弱二手市場購買力。他預計，下半年一手交投將出現顯著改善，估計全年一手私樓註冊量及註冊金額仍有望達14000宗及1500億元，分別按年跌約16.7%及7.5%。即使表現不如去年，但較二手表現相對優勝。

香港整體樓市不盡人意，但豪宅交易卻十分火熱。香港政府土地註冊處數據顯示，上半年港島區一手私樓註冊量，近6成為逾千萬豪宅，當中1千萬元至2千萬元占220宗，2千萬元以上占233宗，反映港島區豪宅當道，預料情況仍將持續。

針對未來樓市情況，李誌成表示，香港置業將重整線下實力，在三區的人手及分行上作出新的資源部署。下半年為迎戰一手市場機遇，吸納人才步伐將會加快，預計全年員工數目增加超過20%。分行網點方面，將采取審慎開行策略，其中位於將軍澳、馬鞍山及何文田的鋪位將於第3季陸續投入服務，進一步鞏固地區實力及擴大市場占有率。同時，香港置業未來將順應網絡潮流，將戰線延伸至線上，加強網上宣傳，強化線上實力，吸納新一代年輕客源。