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綠城董事長回應破產傳聞 稱房企難過年關

http://www.yicai.com/news/2011/11/1175891.html

房企另覓財路：進軍金融、礦產

http://www.21cbh.com/HTML/2011-11-18/yMNDE2XzM4MDgyMg.html

史上最嚴厲的限購政策以及一輪又一輪的宏觀調控措施，已經令全國大部分城市的住宅地產市場幾近冬眠。銷售回款不暢、融資渠道收緊……種種不利因素使得傳統房地產企業的生存空間越發逼仄。

「在既定的政策目標和趨勢下，房地產行業必須要進行深刻的轉型，企業無論主動的還是被動的，都要進行轉型，不然這個行業就是不可持續的。」 北京市房地產業協會秘書長陳志指出。

轉型，顯然已經成為想要繼續生存下去的房地產企業不得不認真思考的重要問題。

縱向轉型

樓市調整以來，一線房企紛紛開始轉型以適應風雲多變的市場。港股上市公司首創置業（02868.HK）在開發商中為數不多地選擇了以產業鏈為基礎縱向邁進。

在 轉型選擇房地產產業鏈的上游還是下游的問題上，首創置業總裁唐軍分析表示：「如參與工程承包、物業管理等等，這有利於節省成本、加快工程進度和擴張速度， 但這不是我們的優勢；我們確定的是往上遊走，往資源整合方面去走，這才是我們的優勢。」而資源整合的思路，被首創置業具體化為「地產+產業」的模式。

其實，首創置業的轉型考慮，早在2008年就已經開始，彼時，國內的房企正經歷著國際金融海嘯和首輪房地產調控的洗禮。

「金融危機之後，我們開始反思，究竟向什麼方向發展。經過一次次討論，最終定位的發展方向是『地產+產業』。這個轉型具有很大的挑戰性，但我們正在不遺餘力地推進。」唐軍如是說。

「地產+產業」的模式，具體來說就是首創置業通過整合資源，攜手奧特萊斯商業品牌，從一線城市到二三線城市「攻城略地」，將住宅開發與奧特萊斯商業、教育、創意文化、養老等產業因素密切地結合起來。

唐軍表示，在二三線城市的拓展中，以「符合自身需求」為唯一選擇標準。做產業地產，不同於做住宅開發，住宅只是其中很少一部分，需要根據不同區域經濟的特點，把不同的產業引進來，從而帶動整個區域經濟的發展。

按 照計劃，繼廣東佛山、浙江湖州及北京奧特萊斯項目之後，未來三年內首創置業將在東北、華北、華中、華東和華南5個主要區域的重點城市建設5家奧特萊斯旗艦 中心。目前奧特萊斯產品線之北京芭蕾雨·悅都已成功開售，浙江湖州和海南萬寧奧特萊斯綜合體項目亦已動工，預計年內將推向市場。根據其規劃，未來10年， 奧特萊斯項目數量將增加至30家。

此外，首創置業去年開始打造青島「空港國際中心」，規劃為企業獨棟辦公樓、孵化辦公樓、企業會所、項目展示中心和獨立商業等在內的多業態複合式綜合體。

對整個首創置業來說，目前已先後進駐成都、瀋陽、天津、無錫、西安、重慶等14個城市，初步完成了針對環渤海、長三角、中西南、珠三角的區域戰略佈局，在建項目也從2008年的11個增至今年的27個。

為轉型產業地產所作的一系列調整已經給首創置業帶來業績的變化。自2009年首創置業跨入「百億俱樂部」後，據唐軍透露，在市場劇烈波動的今年，首創置業突破百億已無懸念。

多元化方向

種種跡象表明，正確的轉型方向不但可以使房企抵禦調控風險，甚至還有可能享受到政策帶來的利好。

11 月10日，北京市發改委發佈的《關於報送2012年北京市商品房投資計劃的通知》中提出，明年商品房上報計劃的鼓勵內容包括新城和薄弱地區的房地產開發， 保障性住房建設，危舊房、棚戶區改造，城鄉接合部及綠化隔離地區項目建設以及產業地產開發建設項目。其中，產業地產開發建設項目被首次納入鼓勵目錄。

實際上，在轉型過程中，開發商的選擇可謂多樣化。

萬科、保利、龍湖、遠洋等此前一直以住宅開發為主的開發商，最近一兩年以來就紛紛宣佈進軍商業地產、旅遊地產、養老地產等，並由此引領了一批開發商的轉型。

而「招保萬金」之一的金地集團則在去年明確了「以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，協同發展，成為複合型地產開發商」的「一體兩翼」發展戰略。除商業地產之外，房地產金融也成為在傳統住宅產業之外被金地集團寄予厚望的新增長點。

有統計顯示，目前有多達近20家的房地產上市公司涉足礦業，佔全部房地產上市公司的六分之一，而這些房企在礦業上的投資總金額也超過了200億元。

「對於房地產企業來說，礦業的投資相對較小，一般只需要幾千萬，房地產發展至今通常都需要幾億至幾十億才能撬動一個項目。而如果礦業的選擇準確的話，其利潤十分可觀。」已進軍礦產資源開發的華業地產董秘趙雙燕曾對《第一財經日報》如此表示。

有券商認為，在市場低迷和政策調控之下，房地產企業尋找新的業績突破口是一種正常需求。與大型房企紛紛投資商業地產和旅遊地產不同，中小房企因相對靈活，更加偏愛在房地產外投資其他產業，尤其是對業績貢獻較大的資源類產業。

中航證券則表示，在未來3~5年，受經濟進入轉型期的影響，整個房地產行業極有可能進入洗牌階段。

存貨大增、現金銳減 告別暴利年代 中國房企掙扎求生

2012-1-9  TWM

中國房地產業原本享有一段長期榮景，平均超過五成的毛利率帶來驚人暴利；不過隨著調控政策壓力加大，如今已 有房地產企業因負債比超過九成出現經營危機，本刊更發現上市房企普遍出現存貨大增、現金流入減少的情況，估 計未來一年，仍將是房地產業者經歷痛苦調整的轉型期。

撰文•周岐原

「我們最該反省之處，是……導致公司在面對房地產業嚴厲調控時十分被動。」「我們沒有預料到，調控的影響 是如此深遠。」二○一一年十二月三十日，歲末年終之際，這兩句語氣謙卑的反省，出現在中國知名上市房地產商 綠城集團的官方網站上。二年前綠城才意氣風發搶下多筆上海「地王」，揚言要挑戰老大萬科集團地位，如今卻被 打回原形，可說是中國近二百家上市房企的代表。

綠城圈地負債吃緊   

凸顯產業困境中國目前在香港、深圳與上海上市的房地產公司，總數將近二百家，可說是典 型的中國奇蹟！在中國房市紅火發展之時，甚至還有上百家礦產開採、海鮮養殖、食醋生產、熱力發電、化工原料
、白酒釀造行業的上市公司，涉足房地產開發這塊肥肉，房地產的暴利有多大，可見一斑。

但是如今風雲變色，中國官方堅持打壓房價，房地產業成為人人避之惟恐不及的行業。當中國政府使出一連串強 力調控措施壓抑房市，房地產業者紛紛承受嚴重打擊，即使綠城是中國十大知名房企品牌，也難逃受傷慘重的命運
。

從去年下半年開始，「綠城要出事了」、「綠城聲請破產」等不利流言，迅速在市場散播，即使董事長宋衛平一 再透過各種管道澄清，但效果仍然不彰，原因就在於綠城負債吃緊，已經是眾所皆知的事實。逼得宋衛平只能擺出 哀兵姿態，把「求生存」當作一二年集團的工作目標。

綠城負債有多高？攤開財報，實際數字令人怵目驚心。去年綠城公布的半年報中清楚顯示，公司的淨資本負債率 高達一六三．二％！即使計算負債比，也高達九一．七％！其實負債比率過高，早就是綠城的老問題。○七年底，綠城的淨資本負債率還只有八八％，隔年開始，綠城展開瘋狂擴張拿地，淨資本負債率自此處於超過一○○％的 高水準。

從逾五成毛利到政府強力打房顯而易見，如此驚人的負債水準，在面對景氣下滑時，自然容易發生動盪。而風雨 飄搖的綠城，只是中國房地產業一個具體縮影。它背後代表的意義是，中國房地產企業不僅面臨餘屋庫存銷售減緩 的挑戰，還得應付政府持續緊縮融資管道等雙重考驗。
暴利不見了！取而代之的是負債壓力和交易冷清，對房地產業者而言，這個冬天真的不好過。 透過檢視財報中的存貨和現金流量變動，通常能看出企業的經營條件變化。為了了解房企在這一輪宏觀調控中受
到何種程度影響，本刊針對在香港、深圳與上海三個交易所掛牌的房企，分析其財務數據變化。結果發現，上市房
地產股普遍出現「存貨大增、現金持續流出」的現象！

分析這些企業自○八年以來的財報資料，可看出無論房地產業者選擇在Ａ股或港股掛牌，尚未銷售完成的帳上存 貨，都有逐年上升的趨勢。以Ａ股一二三家房企為例，全體業者的餘屋存貨金額，就從○八年第一季共三六六○億 人民幣，一路攀升到一一年第三季的一．一一兆人民幣，三年之間，存貨增幅竟然超過二倍！

在港股上市的七十餘家內地房產股，狀況也相去不遠。○八年中整體房企的存貨金額為三五七二億港幣，但是到 了去年年中，這個數字已經成長至一．一六兆港幣，存貨增加也達到二二六％之多。

帳上存貨越積越多，如果有相應的現金水位支撐，或許還不至於對營運造成風險，只可惜，中國房地產業者目前 沒有這個條件。數據顯示，近二百家上市房企股的當期現金流量，目前都呈現淨流出；雖然在一○年時，相關業者 的現金流入不少，但從去年中開始，房地產商現金逐漸流失。其中以Ａ股房企於去年二度出現現金淨流出，最能凸 顯資金逐漸枯竭的窘境。也難怪Ａ股的房地產類股指數，已經領先大盤跌回到○八年時的低點。

在中國，房地產業享有暴利是不爭的事實。中國社科院公布的︽二○一一年住房綠皮書︾就曾披露，○九年時
，中國房地產業平均毛利率高達五五％！這是一項極為驚人的數字，對比之下，無論是晶圓代工龍頭台積電，或是國內知名營建品牌遠雄，兩者當年合併毛利率都僅有四三％，比中國房企差了一大截。在坐擁暴利情況下，房企怎麼會面臨現金減少的問題？答案是：政府限制。一家房地產企業的例子，最能說明這個現況。

進入「冬天模式」    房企股普遍現象一一年九月初，一家中國房產股天譽置業在香港發行債券，由於集資金額只 有二億港幣，最初沒有引起太多注意。後來市場人士意外發現，天譽置業儘管有董事長抵押股權作為擔保，但是債 券的利率仍然高達二○％！連一家小地產商發債，都得開出二成利率才能借到錢，可見中國房企「銷售難融資更難」的困境，情況有多艱鉅。


暴利不再，過去的榮景消失了，取而代之的是大量存貨以及債務。面對這個景氣寒冬，中國地產商紛紛急於應變。例如中國房地產龍頭萬科集團總裁郁亮，一一年就曾經坦率地指出，一二年將是萬科的「過冬年」，在「冬季模式」之下，萬科將會更積極地加快賣房速度，以創造營運現金流為優先任務，獲利多寡則暫時成為次要考量。「既然無法判斷這個冬天有多長，現在就是現金為王！」郁亮直言，「上一次，金融海嘯讓中央放鬆了調控手段，這一次地產業不會再有這樣好運了。」這一輪劇烈調整過後，中國房地產業將會成為何種面貌？一位要求匿名的建商，在採訪時說出了他心中的遠景：「從○三年到○八年，各地房價都是一條很陡的線，一直上去，○九年之後又重來一次，但是今後我估計不會了，大家（業者）會比較理性。（房價）漲的可能性還有，但是會比較緩，大家也不會那麼急。」

多位房企老闆"跑路" 民間借貸或再起波瀾

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-9/3NNDE2XzQwMDQ3Ng.html

龍年伊始，長沙出現的部分房企老闆「跑路」現象，再度引起外界關注。

分析人士認為，在當前民間借貸表面「平靜」的背後，因房地產市場陷入調整而帶來的影響正在顯現，特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業，面臨的風險更大。如何未雨綢繆，防範可能出現的資金鏈斷裂等風險，已經成為部分房地產企業無法迴避的課題。

多位房企老闆「跑路」

「本來是去年12月31日交房的，結果到現在沒有一點音信，交房遙遙無期，開發商跑了。」長沙麓山裡佳園樓盤的一位「准業主」氣憤地說，去年10月她首付45萬元後，至今仍沒有拿到購房合同。而此時，售樓部早已人去樓空。

記者獲悉，2月6日中午，40名麓山裡業主已向長沙市公安局岳麓分局報案。

據長沙坪建房地產開發有限公司的官網顯示：麓山裡佳園由長沙坪建房地產開發有限公司與長沙學士房地產開發有限公司合作開發。朱雙文是長沙坪建房地產開發有限公司董事長兼總經理。

「開發商朱雙文拐走售房款外逃，實屬詐騙行為！」一位購房者在銷售中心貼出留言稱。在接到業主報案後，岳麓分局初步判定長沙學士房地產開發有限公司屬詐騙行為，將從多方途徑尋找法人代表劉忠建和委託代理人朱雙文。但截至記者發稿，朱雙文仍不知去向。

在長沙，房地產商「跑路」並非首例。去年7月，中遠公館石羅其「跑路」，債務超過8000萬元；同年8月「跑路」的東方航標石湘中，債務額度高達數億元。

去年9月24日，鄂爾多斯（600295）中富房地產公司大股東郝小軍失蹤，法人代表王福金自殺身亡，涉及373家個人和單位債權人、數額高達2.63億元的民間借貸，該事件一度引起外界對二線城市部分房地產企業資金鏈斷裂的高度關注。

在銀行收緊房地產貸款的情形下，民間借貸對房地產的貸款也日顯謹慎，房地產開發商資金鏈一直處於緊繃狀態，在此情形下，長沙、鄂爾多斯等國內二線城市房地產老闆「跑路」事件實屬意料之中。

禍起「資金鏈斷裂」？

外界普遍猜測，朱雙文、劉忠建二人在外大量舉債，特別是有不少民間「高利貸」，因資金鏈斷裂，而導致集體失蹤。

在當前民間借貸表面「平靜」的背後，因房地產調控政策而累積的影響正在顯現，特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業，面臨的風險更大。業內人士分析，目前房地產市場仍處於僵持期，房地產市場泡沫一旦破滅，那些高價拿地的房企將首當其衝。

「長沙現在有300多個樓盤積壓庫存房近10萬套，今年還將有100個新盤至少20萬套房推向市場，今年下半年長沙二手房必將大量拋向市場，屆時『跑路』的現象或將更多。」一位熟悉長沙房地產市場的業內人士斷言。

「房地產老闆『跑路』並不意外，歸根結底都是因為缺錢。」湖南當地一位金融人士表示，目前長沙不少銀行已經完全收緊對房地產項目的所有貸款發放，甚至連首套房按揭都很難獲批。

值得注意的是，在房企無法從銀行等主流金融機構獲得貸款的同時，另一扇大門——民間借貸也開始關閉對房地產企業的貸款通道。

「考慮到房地產市場的不確定性，明年公司將減少與房地產有關的貸款，並加大在實體經濟方面的投放。」鄂爾多斯一家小額貸款公司負責人表示。

如何處理債務清償等難題

在因民間借貸纏身的房企老闆「跑路事件」中，如何制定清償計劃，並妥善安撫債權人，成為當事房企和相關部門必須面對的難題。在這方面，鄂爾多斯中富清償經驗可資借鑑。

去年鄂爾多斯中富危機出現後，為安撫債權人，中富推出兩套償債方案。一是對於願意等待、領取現金的債權人，公司將在十個月後支付1分5的利息直到還款，抵債資產為上述項目的商業房、攤位、公寓等資產；二是在六個月後歸還借款本息，同時用抵押債務後的剩餘資產進行擔保。

「中富資產估值約5億元，負債約2億元，因此對債權人的還款並不是問題。」中富事件後，鄂爾多斯市政府部門有關負責人對外表示，這不僅消除了債權人的疑慮，也為此後解決類似案例留下寶貴經驗。

顯然，在債權人盈門之際，房產企業老闆「跑路」並非明智之舉。如何妥善解決欠下的各項債務，正考驗著房企的經營智慧和危機公關能力。

業內人士建言，在國家房地產持續調控政策下，房地產企業應當主動響應國家政策，順勢降價，消化房產項目庫存，以房款或房產償還原債權人本息，這才是一家負責任房產企業的明智之舉，也是房企持續穩健經營的關鍵。

溫州立人集團非法融資案處置工作又有新的進展。昨日，溫州立人教育集團處置工作領導小組辦公室發佈公告稱，債權登記工作將從2月15日起正式開始。

張貼於泰順賓館前面廣場的這份公告稱，經初步核查，立人集團此前公告所公佈的22個項目情況基本屬實，現已對22個項目採取了掌控措施。

此 前，立人集團曾公告稱，立人集團下屬企業及關聯項目22個，其中全資11個、控股4個、承包生產1個、合作辦學2個、參股4個。按經營範圍分為房地產類 10個、煤礦類6個、學校類3個、農業類2個、旅遊類1個，項目分佈在江蘇、內蒙古等九個省（市），目前正常生產經營的項目有13個。

昨日發佈的公告詳細地列明了當前各個項目的開始時間、項目基本規模以及現狀等信息。由於會計師事務所對所列資產的評估工作尚未結束，其價值到底幾何尚無法得知。

記者詳細分析公告所列各項資產與項目，董順生對地產項目以及煤炭項目的熱衷非常明顯。在當前經濟形勢下，這些項目能給債權人帶來多少收益還是個未知數。

值得注意的是，項目列表中所列的內蒙古哈拉溝露天煤礦的資產對於泰順的債權人來說或許只能是「水中月」了。這是因為，該煤礦自2011年11月28日停產後，在12月5日被內蒙古當地債權人代表強行接管，12月28日，所有財務會計資料被移交給債權人代表。

資料顯示，該煤礦為立人集團在2009年10月收購，礦區面積為0.6平方公里，核定開採量為60萬噸/年，2010年產量為140萬噸。

此外，立人集團全資擁有的內蒙古牛五堯露天煤礦開採年限所剩無幾。該煤礦開採年限自2011年1月10日至2012年4月17日，核定開採量為60萬噸，目前由於處於冰凍期停產，預計3月中下旬才能復產。

立人集團在2011年3月收購內蒙古敖包梁點石溝煤礦23%的股權之時，其與滿世集團洽談股權受讓事宜，需出資6.7億元，已支付3.9億元，餘下2.8億元未按協議支付，股權轉讓手續還未辦理。在此種情形之下，立人集團最終能獲得的多少權益值得關注。

昨日發佈的公告還稱，已依法委託溫州中源會計師事務所和浙江光正大律師事務所立即啟動債權登記的各項準備工作、債權登記工作從2012年2月15日開始。

據記者瞭解，溫州中源會計師事務所去年曾經參與了處理信泰集團資金鏈斷裂案件中的資產評估與處置工作。「這種事情對他們來說，應該是很有經驗的。」一位官員對記者表示。

對 於即將進行的債權登記工作，債權人反應不一。有債權人表示：「我肯定會去進行債權登記的，畢竟這又增加了希望。不過，我們最終還是要看解決方案是怎樣 的。」而部分債權人的代理人北京京哲律師事務所律師張仁對記者表示，其所代理的債權人不會去泰順縣成立的處置辦進行債權登記，因為這不符合法律程序。

「由於該案已經進入司法程序，其集資的數額也是將來認定被告犯罪的證據，因而應該去公安機關進行登記。」張仁說。

目前，該案所涉債權人的具體數目及金額尚無獲得準確數據。有關人士表示，該案涉及人數或在數千人。而此前簽署解決方案的涉及資金約18.4億元。

從長沙部分房產老闆「跑路」到溫州立人集團董事長被刑拘，龍年伊始的幾起案例再次引起公眾對民間借貸的關注。

圍繞民間借貸的「是」與「非」和相關政策的「堵」與「疏」，過去一年來，各方一直爭論不休。但民間借貸是「正規金融的有效補充」這一認識，則基本成為共識。

不可否認，擔保公司、典當行等民間借貸機構，在解決中小企業融資等方面均起著舉足輕重的意義，但由於其准入門檻低，部分機構風險控制和法律意識淡薄，也時常給市場和債權人帶來種種風險。

房企「標準化」革命

http://magazine.caixin.com/2012-02-17/100357852_all.html

　　2008年之前，「窗框漏水」排在萬科所有項目業主投訴第一名，投訴率接近50%。

房企扎堆香港上市 星河集團擬赴港上市

招商地產和萬科在香港借殼拉開了深圳開發商的新一波上市熱潮，星河集團、卓越集團、光耀地產等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。

一直低調神秘的民營開發商星河集團開始走向前台，與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反，星河集團卻逆勢進行商業地產二次佈局。

5月17日，星河集團總裁姚惠瓊在接受記者採訪時證實，該集團正在調整內部業務架構和戰略佈局為上市作準備。

不為外界所知的是，雖然在全國的知名度表現欠佳，但星河集團在商業地產領域的實力已經可以匹敵中海地產、招商地產、龍湖地產等行業巨頭。

而在內地房地產企業因遭遇調控陷入看空境況下，商業地產二次佈局或將成為星河集團衝刺資本市場的核心概念和成敗關鍵。

隱形商業地產巨頭

姚惠瓊透露，被深圳市政府列為重點項目之一的星河雅寶綜合體項目，計劃總投資將超過130億元，這個巨無霸項目是該集團商業地產二次佈局的重要依託。

公開資料顯示，星河雅寶綜合體項目總佔地面積63萬平方米，總建築面積超過150萬平方米，如此大體量的項目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。

有行業分析認為，萬科在北京、上海、深圳、西安等地對於城市綜合體等商業項目的投資共計約200億元，中海地產力推的環宇城項目單個投資約40億元，星河雅寶綜合體項目投資超過130億，可見星河集團打造商業地產的決心。

姚惠瓊表示，投資近10億元的龍崗COCOPark將在年內開業，而COCOPark商業地產模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地複製。

由於「COCO」系列的成熟運營為開發商業地產提供了範例，目前哈爾濱、瀋陽、武漢、長沙等地都希望將「COCOPark」模式複製到當地，集團近年加速商業地產擴張是必然，主要方式是自建、購買其他項目、輸出商業品牌管理模式等等。

星 河集團在商業地產方面的發展起源於2004年，當時星河收購了位於深圳市中心區的原「泰華購物公園」商業用地，並將之註冊為「星河蘇活購物公園」的商業項 目，後改名COCOPark。總建築面積8.5萬平方米的COCOPark自2006年開業至今，在深圳已經成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心，更是深 圳CBD板塊商業的代表。

目前，COCOPark每年租金收益超過2億元，按照該地段是商舖價值，該項目估值已經超過100億元。

在星河現有的商業地產版圖中，還包括在深圳最核心的中心區的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外，龍崗COCOPark、福田星河中心的商業部分、龍華COCOCity暫未開業。

讓同行最羨慕的是，在深圳CBD核心的福田中心區，星河集團竟佔其四分之一，成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商，且產權全部是星河集團持有。

姚惠瓊表示，目前星河集團在運營的商業地產總面積超過60萬平方米。

比較可以發現，星河集團的商業地產經營面積已經超過了同城的金地集團、佳兆業、花樣年、萊蒙國際等上市房企，與招商地產、中海地產、龍湖地產等全國性房企巨頭體量相當。

涉足金融

按照計劃，商業地產在星河集團的收入比重將從目前的20%上升至30%，2011年星河集團的住宅產品銷售接近70億元，該銷售規模超過很多上市房企。

僅在2011年，星河集團就連續在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規模拿地，區域範圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海，土地儲備超過500萬平方米，並計劃進入武漢、重慶、成都等二三線城市，實現全國佈局。

姚惠瓊表示，星河集團早在兩三年前就具備了上市條件，只是因房地產和資本市場宏觀環境欠佳而未急於上市，目前星河集團計劃在香港資本市場進行整體上市，而該上市進程會在2015年前完成。

由於目前的國際大環境造成股市震盪，同時內地房地產企業也面臨著國家的宏觀調控而暫時陷入低潮，開發商在內地上市道路遇阻，在香港上市之路也越發艱難。自2009年底花樣年、融創中國、萊蒙國際等開發商港股成功上市後，至今國內幾乎沒有房企再登陸資本市場。

但有分析認為，帶有商業地產概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞，萊蒙國際上市成功就與其商業地產概念密切相關。

從 目前開發商的路逕取向來看，借助商業地產概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月，招商地產宣佈收購一家香港消費電子類上市公司，意在 將旗下商業地產進行分拆上市。不久前的2月份，原本以包裝印刷為主業的華僑城亞洲（03366.HK）也提出發展成為商業綜合開發運營商，意味著華僑城亞 洲有望被打造成華僑城集團商業地產的重要資本載體。

金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業，從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。

在很多業內人士看來，星河集團上市成敗與否將取決於商業地產給其帶來的未來「想像力」。不過，目前眾多開發商紛紛進軍商業地產，國內排名前20名的房企無一例外地均已進入了商業地產領域，並帶來商業地產投資的一哄而起和模式趨同。

但姚惠瓊認為，星河集團的核心優勢在於金融業務與商業地產的相互支撐，橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構，將為星河衝擊資本市場提供更大的騰挪空間。

4 月18日，大眾公用（600635.SH）公佈的2011年年報不僅曝光了國內最大創投機構深創投資集團有限公司的盈利狀況，也讓眾多參股公司浮出水面， 其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產開發商星河集團，其以17.391%的持股比例位列第二大股東，從而獲得了高達1.45億元的年度分紅。

在金融領域，除了以第二大股東的身份參股深創投外，目前星河集團還是陽光保險集團第五大股東，同時還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。截至2011年6月底，陽光保險集團當年保費收入超過160億元，行業排名第八位。

與 這些金融資產產生的巨大溢價相比，星河集團更看重參與金融市場帶來的業務互動效應。姚惠瓊表示，目前金融業務在集團還相對獨立，但集團將考慮在未來實現產 業和金融互動，以金融優勢為房地產尤其是商業地產開發運營提供更多支持，比如打造更多的金融平台，或者成立房地產基金等，這是其他開發商所無法具備的優 勢。

姚惠瓊說，星河集團在住宅開發將繼續堅持走豪宅等高端路線，商業地產更注重資產配置功能而非到處跑馬圈地，而金融則為住宅和商業不斷輸血。

資金鏈斷裂壓力明顯 部分房企加快海外融資步伐

在樓市資金回流速度降低、銀行房地產信貸收緊、二級市場再融資閥門緊閉等因素影響下，今年開發商資金鏈所面臨的壓力異常明顯。業內人士認為，今年以來一些房企海外融資動作頻頻，部分上市房企正在多渠道獲取資金，相對於當前國內融資環境而言，海外融資更有獨特優勢。

房企加快海外融資

今年以來，由於國內融資閥門仍然緊閉，部分房企的海外融資進程已然加快。

今年以來，上市公司取道海外融資的情況並不少見。僅4月份，中海、華潤兩家房企就分別獲得62億元和8億元的海外銀團貸款。據統計，今年前四月，這兩家房企在海外市場上分別融資約127億元和54億元，主要採用銀團貸款以及發行債券的形式。

搭 建海外融資平台也是意味深長的舉措。近日萬科公告稱，全資子公司萬科置業(香港)有限公司與永泰地產有限公司達成協議，在南聯地產控股有限公司進行重組 後，萬科置業將通過其全資子公司Wkland Investments Company Limited以約10.79億港幣向永泰地產收購重組後的南聯地產1.92億股股份，佔重組後的南聯地產已發行股份總數的約73.91%。

不久前，招商地產控股子公司瑞嘉投資實業有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司分別與華能有限公司以及Greatest Mark Limited達成買賣協議，購買其分別持有的東力實業控股有限公司66.18%以及4%的股份。

業內人士指出，通過控股南聯地產和東力實業，萬科和招商地產將獲得海外上市公司融資平台，有助於拓寬融資渠道，並吸取海外地產開發經驗。

北京中原地產研究總監張大偉指出，房企的資金缺口較大，且國內融資成本較高，房企開拓海外融資渠道有利於緩解資金壓力。

股權融資閥門緊閉

持續的地產調控政策加大了房企在二級市場上股權融資的難度。不過隨著存款準備金率下調、剛需入市，樓市資金緊張的狀況似乎有所緩解。

Wind 數據顯示，2011年至今，滬深兩市僅有5家房地產行業上市公司成功獲得股權融資。其中金科股份通過增發融資47.06億元，銀億股份、鐵嶺新城分別融得 33.16億元和25.78億元。業內人士表示，目前監管層並未重開房企二級市場股權融資大門，這些公司大多因其增發、重組方案之前已經獲批等特殊原因而 成行。

保利地產的再融資之路可謂坎坷。早在2010年4月，公司便拋出非公開發行A股的方案，但直到2011年4月，再融資仍未成行。此後，公司又將方案有效期延長12個月。2011年11月，公司結合資本市場融資環境及募投項目進展情況，決定撤回非公開發行A股股票的申請。

從上市房企的現金流情況來看，儘管一季度現金流較去年同期有所好轉，但仍然處於「淨流出」的局面。數據顯示，今年一季度146家上市房企經營活動現金流量淨值共計-171.99億元，而去年同期為-444.91億元。

值 得注意的是，近期樓市成交量有所回升，一定程度上緩解了開發商的資金壓力。北京中原地產市場研究部數據顯示，全國54個城市5月中上旬商品住宅總成交量達 到14.14萬套，較4月同期上漲22.8%。張大偉指出，一些符合購房資格的購房者入市，在一定程度上緩解了開發商的資金壓力。

分享： 大型房企集中拿地

進入9月，沉寂多時的土地市場明顯活躍起來。各地政府的供地力度大增，大型房企的拿地積 極性也不斷提高。9月5日至11日，萬科先後在廣州、青島、合肥、順德拿下四幅土地，拿地金額達68.84億元。鏈家地產市場研究部對十家龍頭房企的監測 顯示，9月上旬有三家龍頭房企出手拿地，合計金額達82.4億元，超過8月份十家房企拿地總金額的一半以上。

　　全國土地市場的整體成交情況在逐漸好轉。儘管整體成交量仍明顯低於往年同期水平，但同比降幅在逐步收窄。土地出讓金也連續五個月環比上升。

　　萬科公司總裁郁亮說，上半年地方政府幾乎沒怎麼放地，下半年才開始陸續加大土地供應量，所以萬科在下半年加大拿地力度，與是否看好後市沒有直接關係。「不管市場好不好，我們都要買地，不然餓死了怎麼辦？」

　　第四季度將至，在財政收入、供地計劃的雙重壓力下，地方政府的供地力度正明顯加大。接下來，問題的關鍵在於，大型房企頻繁拿地能否持續，繼而帶動土地市場的整體回暖？

　　對此，中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，需求端仍存在較大不確定性，土地市場難言全面回暖。「現在只有部分大型企業在拿地，其他大部分房企仍在觀望。」他預計，由於樓市仍在波動，未來土地市場會有小部分熱點，但大部分仍將冷清。

誰在拿地

　　從8月開始，多個城市出現較為集中的土地成交現象。據鏈家市場研究部的統計顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋 陽、武漢全國十個主要城市的土地市場成交規模達2858萬平方米，環比上漲30%；土地出讓金為409億元，環比上漲14.4%。

　　陳嘯天總結說，最近兩個月集中拿地的房企主要分三類，一是有資源傾斜、不差錢的央企；二是走高周轉模式、快速銷售後補倉的龍頭房企；三是一些正在樹立品牌或強化品牌的中型房企，但這一類企業拿地規模不大。

　　保利、中海、華潤、招商等地產央企屬第一類，憑藉雄厚的資金實力及信貸支持，它們一直都在積極拿地。華潤置地在8月下旬到9月初的20餘天內， 連續在深圳、武漢、西安、溫州、成都等城市拿下九塊地，耗資70多億元；保利地產今年前七個月斥資近100億元在全國拿下13幅土地；中海地產今年拿地的 資金也接近80億元。

　　「央企的邏輯是，房地產行業未來一定是規模之爭，現在就要利用調控週期超車，迅速做到一定規模以上。」一家央企的內部人士對財新記者稱，保利地 產表現最為顯著，放棄短期的利潤率，提高周轉，迅速衝擊規模。今年1月-8月，保利地產實現銷售額678.69億元，同比增長34.29%。在銷售規模 上，保利地產已經超過恆大，直追萬科。陳嘯天認為，隨著房地產行業集中度的提高，未來年銷售額達不到100億元的房企，可能會面臨極大挑戰。而追求銷售額 的必要前提，就是需要足夠的土地儲備。保利地產也在2012半年報中稱，優質土地不足制約了公司發展，未來要通過多種途徑努力補充優質土地資源。

　　萬科、龍湖等龍頭房企則屬第二類，高周轉模式下，在銷售好轉、持續出貨之後，需要及時補倉。高周轉的規模化房企消耗土地的速度更快。據財新記者 不完全統計，最近一個半月萬科拿地超過100億元，新增12個土地儲備項目。在給財新記者的書面回覆中，萬科方面表示，公司拿地是出於持續發展的需要，不 代表對市場判斷髮生了變化，房地產行業調控的方向並沒有變化。

　　截至6月30日，萬科的土地儲備為3400萬平方米。而萬科今年計劃新開工面積為1328萬平方米，土地儲備僅能維持未來兩年到三年的開發。過 去幾年，萬科的土地儲備一直維持在4000萬平方米左右。從拿地佔銷售金額的比例看，萬科今年的拿地進程尚未過半，今年最後四個月將是其拿地高峰。

　　今年前八個月，萬科實現銷售額842.8億元，同期拿地金額為105.2億元，佔比為12.5%。「即使考慮到8月以來新增的項目，公司今年以 來的拿地金額佔比仍處於近年來比較低的位置。」萬科在書面回覆中稱，目前萬科資金比較充裕，可以靈活把握土地市場的機會，但在具體項目決策上仍會堅持嚴格 的投資標準。未來拿地數量一方面取決於公司業務發展的實際需要，另一方面也取決於土地市場的機會。

　　龍湖地產的補倉行動則基本完成。「我們在5月-6月開始拿地，8月進入尾聲，相中的地塊基本落袋。」龍湖地產內部人士表示，這一階段拿下的土地 儲備超過600萬平方米，地價款約170億元。目前，龍湖地產的土地儲備權益面積約3500萬平方米，能夠維持未來三年的開發量。恆大依然保持著極高的土 地儲備，並繼續在三四線城市低價吸納土地，但增速已遠不及以往。截至2012年中，恆大土地儲備總量約1.42億平方米，增幅為4%，增長幅度遠低於 2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。

　　金科、朗詩等中型房企則屬第三類，實力不俗，正處於強化品牌階段。今年5月之後，金科已在重慶、四川、江蘇等地拿下12宗地塊，耗資32.25 億元；朗詩也在長三角區域多次拿地。「土地價格有所下降，市場競爭不激烈，對中型房企是個拿地好時機。」陳嘯天稱，這些主要是一些面積較小的優質地塊。

觸底反彈

　　與房企拿地節奏一致，主要房地產行業指標也在8月全面觸底反彈。據國家統計局數據，1月-8月份，全國房地產開發投資43688億元，同比名義 增長15.6%，增速比前七個月提高了0.2個百分點，出現止跌反彈；房屋新開工面積12.294億平方米，同比下降6.8%，降幅比前七 個月縮小3個百分點；全國房企土地購置面積2.3624億平方米，同比下降16.2%，降幅比前七個月縮小8.1個百分點；8月份，全國房地產開發景氣指 數為95.64，比上月提高0.07點。這是該指數在連續下降14個月之後，首次回升。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這些指標表明樓市向上的拐 點已基本確立，房企經營狀況最差的時期已經過去。

　　據國家統計局數據，1月-8月，房企本年到位資金5.9714萬億元，同比增長9.1%，增速比1-7月份提高了2.9個百分點。這說明，在銷售回暖和信貸鬆綁之後，房地產企業的資金面正在好轉。

　　多家上市房企的2012年中報顯示，房企謹慎拿地和以價換量的策略取得了明顯效果，銷售額及回款都在增加，使上市公司持有現金增速明顯。萬科稱，到今年中期，公司持有的貨幣資金為470億元，淨負債率只有22.8%，現金對一年內到期借款的覆蓋率超過2.3倍。

　　一度掙扎於生死邊緣的綠城中國，通過配股增資、項目轉讓等方式「自救」之後，中期的淨資產負債率已經降至93.5%，年底有望降至60%左右。 根據2012年中報顯示，包括萬科、龍湖、招商等在內的12家典型房企的平均短期借款覆蓋率（現金/短期借款）約為160%，總體流動性狀況良好。其中， 萬科、中海、招商、龍湖等更是顯著高於平均水平，短期內資金壓力很小。此外，房企也在抓緊機會融資。僅9月11日和12日，佳兆業、路勁基建、金隅股份、 中航地產、榮盛發展五家房企發佈融資公告，涉及資金總計超過77億元。

　　綠城中國總裁壽柏年對財新記者稱，從目前看，大部分中小房企仍在觀望，「資金鏈比年初要好，但買地仍需要很小心。」陳嘯天也表示，買地還是需要小心，「徹底不買地是等死，但買地不小心就是找死。」

　　事實也大抵如此。截至9月中旬，新增土地儲備超過500萬平方米的企業僅有萬科、恆大、保利、綠地、碧桂園和龍湖。而包括中海、華潤、恆大、世 茂、雅居樂等在內的諸多房企，今年投資面積不足去年四成，仍以去庫存為主。現金最為充裕的萬科也表示，公司項目資源保持在三年的開發水平，「不拿地王」是 嚴格堅持的投資標準。

地方推地潮

　　地方政府的推地潮也在9月同步開始，多個城市開始密集供地。根據北京市土地整理儲備中心的信息，9月北京入市交易的土地將有27宗，其中住宅用 地14宗，相當於前八個月成交的住宅用地數量總和。上海也在9月推出了26幅經營性用地，其中包括6幅純住宅用地，2幅商住綜合用地，15幅商業、商辦用 地，以及3幅動遷房用地，土地的起始價總計達101.04億元。合肥市在9月14日-20日出讓12宗土地，共計1377.62畝。溫州在8月底一次性推 出了52宗土地，面積合計3220畝。此外，杭州、武漢、石家莊等地也都在9月份有大規模的土地掛牌。

　　陳嘯天對財新記者說，地方政府對土地市場的預期開始好轉。今年上半年，地方政府面臨著財政和供地計劃的巨大壓力。因土地市場冷清，很多地方土地出讓收益大幅下降。以北京為例，今年前八個月北京僅成交土地95宗，土地總價款244.6億元，同比下降63.5%。

　　但是，地方政府的大規模推地後，是否能夠供需兩旺，繼而推動土地市場整體回暖，仍需觀察。「很多房企對後市並無十足把握，那些可買可不買的地，基本就不買了。」上述龍湖地產內部人士說，除去亟需補倉的大型房企，大部分企業都在等形勢明朗後再出手。■

房企赴港上市：春天來了嗎？

一時間，內地房地產企業塵封已久的資本市場融資大門似乎透進了一縷誘人的芬芳，赴港上市再次成為媒體和房企關注的焦點。有媒體據此推測房企上市的門檻存在下降的可能，認為政策放鬆給具有境外上市融資需求的房企帶來了曙光，甚至以此推斷可能迎來內地房企赴港上市熱潮。

內地房企赴港上市的春天真的來了嗎？

即使證監會此次政策放鬆惠及房地產行業，對於內地大量渴求資金和融資渠道的房地產企業而言，也並無多大實質性利好。因為政策主要針對通過H股方式赴港上市的企業，而H股上市方式對內資房企而言本無吸引力，此前內地房企在香港上市基本上是通過紅籌股上市或買殼上市。

2011年，復地成為內地首家在港交所退市的房企，低估值只是一方面，更重要的是因為H股身份導致它在境外發債融資或者進行股票發行融資，都需要中國證監會、外管局等部門的批准，程序複雜且受行業政策調控，從而基本喪失了融資功能。

拋棄轉勢幻想

近期在歐美主要國家的貨幣寬鬆政策和人民幣短期升值預期的帶動下，熱錢湧入香港資本市場，正出現一個難得的融資窗口。根據市場流傳的信息，目前已有旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受聆訊，等候11月中旬港市可能出現的IPO「窗口期」。

但個人認為，在內地持續調控房地產和金融風暴余寒尚存的大背景下，以機構投資者為主體的香港資本市場依然謹慎，投行想必也會抓住企業焦急的心理，壓低上市價格。因此，從融資規模和可能的發行價格來看，都不大可能重演2009年內資房企在港上市的熱潮。因為從基本面上看，無論是國際資本從中國等新興經濟體回流的趨勢，還是國內房地產調控政策的取向，都不可能快速逆轉。

此刻，如果內資房企寄望於香港資本市場大勢反轉，鋌而走險步入先擴張再圈錢的賭局，必會陷入萬劫不復；如果因為資金鏈扛不住，把融資當作救命稻草，或者面對千載難逢的優質稀缺地塊，當下確實是稍縱即逝的機遇，但必須心甘情願地接受煎熬，做好低於3~5倍市盈率發行、破淨破發乃至簽署對賭條款的心理準備；如果有條件，不妨學習當年卓越置業「臨門一腳」主動放棄，回頭看倒也未必是壞事。

冷靜權衡利弊

紅籌上市或者香港買殼上市最大的好處，正是在內地資本市場大門因政策和程序幾乎關閉的背景下，打開通向境外資本市場多元融資的大門。融資的效率和成本對於房企這樣的類金融企業至關重要，香港融資渠道比較多元化，發股、發債以及其他金融產品程序也很簡單，銀行貸款利率也較低。

2012年，面對發債發股無望、銀行信貸緊縮、信託規模縮水的內地資本市場，內地房企幾乎只剩下了降價賣房、賣地賣股權這些極端生存方式，而那些在境外上市的房企則相對從容，拿地也相對積極。尤其最近在美國第三輪量化寬鬆貨幣政策推出之後，部分企業更是搶抓機遇加快步伐融資。

據媒體報導，10月19日方興地產發行的5年期美元債年息僅4.7%。11月1日，SOHO中國宣佈發行的5年期美元債年息也不過5.75%。

「有得必有失」。紅籌上市或者買殼也有各自的不利之處。紅籌IPO赴港上市目前面臨的問題在於耗時長、費用高、定價低；而買殼上市最大的問題在於短期內難以滿足融資需求，因為根據香港相關的法律，在兩年以內，對新收購的公司所做的操作對其五項核心指標的影響不能超過100%，這意味著殼公司兩年之內只能做大一倍。

冷靜權衡利弊，不難得出結論：目前並非赴港上市的春天。但是，對於那些未雨綢繆、志在推開境外融資大門的房企，確實是短期難得的機遇。

（作者係正略鈞策管理諮詢合夥人副總裁）

房企赴港借殼潮湧