股樓齊鳴：買樓買股看個人條件
1 :
GS(14)@2012-01-14 16:25:57http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15981426
有不少朋友近來向筆者查詢，現時應該買樓抑或買股票，才是較佳投資。雖然這沒有固定答案，需按個人需要，但可以從周期、波動性、槓桿性及成本等，找出符合投資目標的方向。
首先樓市周期通常以數年計，股票市場則波動性較高，周期較短。從宏觀看，兩者均受環球經濟影響，但買樓所涉及的金額一般較大，而且當樓及股票需要套現，以後者較為容易。
每當市場資金緊絀時，股票市場波動較樓市大，就如部份市場人士所說，港股因所設的限制相對其他市場較少，基金需要抽資時，多以香港為首選，港股猶如是「提款機」。
地產股宜持長線
由於買樓多向銀行進行按揭，有槓桿效應。如果以真金白銀買賣股票，沒有借任何孖展，並不涉及槓桿。至於借孖展炒股，現時利息約 10厘，較按揭實際息厘約 2.75厘，高約 7.25厘，成本不但較買樓貴，而且更容易被追收孖展。
雖然貸款成本以物業較低，但交易成本則以股票較低。正如筆者去年底時所說，外圍經濟陰霾未散，樓市今年較多機會是下跌，但長線是向好的。因為香港仍具一定競爭力，樓價有機會比過去的周期更上一層樓。如果睇好樓市但不買樓，可以考慮投資地產股，惟留意需持長線，並且波動性較樓市高。
張一鳴
NeutronPacific創辦人
股樓齊鳴：大行裁員潮衝擊商廈
1 :
GS(14)@2012-01-29 22:53:17http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020629
先向各位讀者說聲「恭喜發財」，還要加多句「工作順利」。因踏入 2012年，已不斷傳出金融業裁員消息，如美銀美林、大摩等向香港員工派「大信封」， RBS公佈因業務重組，需在未來三年裁減 4800人。雖然在新正頭談裁員有點不吉利，但正如筆者多次提醒，今年樓市是緊的，並且充滿挑戰。
投行削減人手，除對打工仔有直接影響，對寫字樓及住宅價格，甚至收租股均有衝擊。減省了員工數目，辦公室所需空間自然相對調低，但對寫字樓租金或樓價打擊最大的，還是公司選擇結業。如早前在中環國金中心 2期，原租用一個面積約 7000方呎辦公室的美資基金公司，因停止香港業務，要提早解除租約，並由另一中資金融機構頂租。
由於租約一般為期兩至三年，租金有機會在市況下滑時，仍按簽約時所鎖定的高價，同時在租務活動復蘇頻繁時，租金亦可能被鎖定在低位，未能按當時市場即時調節。正因數據滯後，所以現時收租股的業績是可接受，惟租金有下調壓力，需留意將來的盈利。經濟活動一環扣一環，作為高消費群的金融從業員一旦失業，對衣、食、住及行各類消費均有機會受累。雖然現時在港的海外專業人士所佔的消費力較約 10年前為低，但要注意的是內地經濟增長正在減慢，去年第四季的 GDP增長低於 9%，香港現時依賴較高的內地消費力有機會減弱。
在各因素下，寫字樓、住宅及商舖的租金和價值均可能相對回落。此外，市場預期中國將繼續採取寬鬆貨幣政策，應付環球經濟困境。
張一鳴
NeutronPacific創辦人
股樓齊鳴：本港息率有上升風險
1 :
GS(14)@2012-04-28 23:20:10http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16288854
由於內地企業來港借貸需求減少，香港銀行向內地企業貸款相應下降，加上長期再融資計劃操作，增加銀行間的資金流動性，導致香港銀行體系流動性較去年鬆動。傳統的按揭貸款業務因壞賬率及風險較低，為大部份銀行兵家必爭之地，當銀行資金充裕時，便有能力減息，爭取穩定收入，所以近期傳出不少銀行以「超低」按揭息率吸客。
港資金有機會抽緊
如工銀亞洲自 2月底開始，已為所有客戶提供最優惠利率（ P）減 3.1厘，實際按息 2.15厘，即金管局參考息率下限，搶佔按揭市場佔有率。市傳花旗及永亨表現更加積極，向個別優質客戶提供低於金管局參考息率下限的按揭息率，花旗為 P減 3.15厘，實際按息 2.1厘；永亨為銀行拆息加 1.67厘，以一個月同業拆息為 0.3厘計，實際按息僅為 1.97厘。
雖然個別銀行對按揭市場表現進取，但筆者認為香港的息率在長遠來說，下行的機會較向上為低，除了是因為美國息率正處最低水平，另一因素可能是來自深圳前海河套區的發展。
儘管前海發展仍待中央落實，不過一旦拍板，對香港銀行體系資金造成隱憂。情況有如去年，中央收緊銀根，內地企業向本地銀行借水，還有總部在歐美的香港銀行要班資回朝，令資金供應緊張。筆者估計在發展前海人民幣貸款業務時，部份本港資金有機會被借到內地，屆時拆息將受壓向上，按息還可下調嗎？
張一鳴
2 :
龍生(798)@2012-04-29 18:35:439唔搭8, 深圳河套區吹左十幾年都仲係爛地
大陸缺水可抽港水的話, 拆息點會在3厘以下?
成篇文文理不通, 資料引用又亂七八糟, 呃錢之作
3 :
idsdown(1658)@2012-05-06 00:13:01又係財演方式, 破乜位, 有機會上到幾多幾多, 睇幾多點.
可能ja ma
美國佬隨時再QE添啦
股樓齊鳴：壓抑樓價升勢加強版
1 :
GS(14)@2012-05-12 11:27:22http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120512/16329827
樓價乾升，市場普遍認為政府在樓市方面已無計可施，現任特首曾蔭權班子與候任特首梁振英班子正進行交接，加上預計梁振英為求大和解，上場後先採取懷柔政策，以挽回民望。但筆者認為如樓價升勢持續，不管現屆或候任政府，也有機會被迫推出措施，以壓抑樓價。
長線應增加樓宇供應
招唔怕舊最緊要有即時效用，政府或許在現有樓市措施推出加強版。筆者曾指出，當樓價升幅出現很大水位，在額外印花稅（ SSD）實施下，炒家仍有活躍機會。近日樓價屢創新高，不少持貨滿一年的 SSD盤轉手，賣家賺錢離場，如美孚曼克頓山一個面積約632平方呎單位，業主去年3月以312萬元購入，上月底以398萬元沽出，持貨一年需付5%額外印花稅，除稅後賬面賺66.1萬元或逾兩成。
現行的 SSD按物業持有期分三級逆進稅率，年期越短，稅率越高，持貨兩年內的 SSD為5%至15%，政府或會考慮將年期延長或增加稅率，或兩者同時修改，增加持貨成本。
此外，由於大部份買家是通過銀行貸款買樓，在樓宇按揭貸款方面，也有機會繼續收緊，如按揭貸款上限、按揭成數上限、供款佔入息上限等，提高入場門檻。如果是用作收租投資，貸款條件或會較自住樓宇嚴謹。雖然政府最新公佈的住宅供應統計數字，未來三至四年共有6.4萬伙潛在新供應，即平均每年約有1.8至2.1萬個新單位，但似乎在樓價上並未反映這因素。長線而言，解決高樓價的方法，應為增加樓宇供應。
張一鳴
股樓齊鳴：香港土地從來不缺乏
1 :
GS(14)@2012-06-02 17:07:24http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120602/16390924
不管是財爺曾俊華「樓市面對冰與火」論，或是發展局局長林鄭月娥公佈的下季賣地計劃，房屋問題是香港的重要議題。不過，遠至被視為香港競爭城市的新加坡，也有着同樣的問題。
最近看到一篇報道，是關於東南亞最大的地產發展商 CEO對住屋的意見，他認為土地在新加坡是非常珍貴，但「鞋盒屋」的居住環境是不人道的，所以政府應介入抑制這類房屋的興建。這位 CEO還笑說，他曾到訪香港一個約400方呎單位，坐在梳化上，不需使用遙控器，只需動用腳趾已可開電視。
政府應積極舊區重建
新加坡的房屋普遍在1000至2000方呎，而「鞋盒屋」是指單位面積在538方呎以下。新加坡商界對這類「細單位」發聲，反觀香港，房屋面積約500方呎屬正常標準，如果是劏房、籠屋等弱勢社群的住屋，居住環境更加惡劣。
要改善香港的居住環境，筆者認為應從土地供應着手。香港的土地有限，但這並不是等同土地缺乏，這些可行的土地其實遍佈九龍，如大角嘴、深水埗、馬頭圍及九龍城等地區，受制於舊機場飛機航線之下，這些舊式住宅多為低層樓宇。
機場已搬到赤鱲角十多年，九龍區的樓宇高度限制已取消，政府可在這些舊區進行重建，既可釋放土地向高空發展，有助解決房屋供應緊張情況，藉着興建公屋，改善原住於舊社區的居民生活環境。這應是政府尋找土地供應的其中一種主要方法。
張一鳴
股樓齊鳴：居屋不是另類市場
1 :
GS(14)@2012-08-04 13:41:56http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120804/16574069
自特首梁振英當選後，已有零星居屋業主加價、綠表偷步入市報道，欲在5000個白表免補地價購買居屋的政策下分一杯羮。施政佈告仍未發表，梁振英已急不及待在7月中的立法會答問大會上公佈，在明年1月接受居屋白表免補地價申請，二手居屋即時出現封盤及高價成交個案，帶動公屋及私人住宅市場。
其後，有份協助梁振英在參選期間制訂房屋政綱的前副房屋署長鄔滿海對新政策建議，將名額分兩期推出，並加入樓價限制至280萬元以下，減少對樓價的影響。此外，運輸及房屋局局長張炳良考慮加設轉售限制，防止短炒居屋情況。限制有機會減少可買賣數量，這可能有違政策的原來目的。
政策修補越搞越亂
當市場對新政策出現極大反應，政府想作出修補，以達原本施政目標的用心是可以理解。雖然政策的細節尚未落實，但在定案前不斷修改，並且由不同人士發放消息，只會令市場資訊更加混亂。
房屋政策解決市民必須的住屋問題，政策方向及具體措施更需深思熟慮，尤其現屆政府在上任一個月內已出現人事變動，如果在房屋政策處理失宜，政府公信力將被削弱。
筆者相信推出免補地價措施是幫助小市民上車買樓，但事實似乎對樓價火上加油。有部份人指出，居屋是另類市場，應與其他住宅分開來討論。不過，現時居屋叫價不斷向上，連帶公屋及細價樓私人住宅市場也受影響，怎可說是各不相干？
張一鳴
股樓齊鳴：恐慌情緒 形成搶樓
1 :
GS(14)@2012-09-22 15:48:30http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120922/18021874
美國推出無限印鈔的第三輪量化寬鬆政策（QE3），令市場譁然，近日更聽到更多身邊友人說擔心銀紙貶值，要入市買樓，可見人們已呈現恐慌性情緒，樓價高企亦在所不惜。
自住或長揸可買樓
顯然，在QE3之下，銀紙陸續有來，通脹預期再升，令樓市形成易升難跌的局面，相信在短期內，樓市仍會上升，既然如此，我們是否應參與搶樓遊戲呢？
以筆者的意見，若然你是自住或計劃持有單位10年以上，你仍然可以買樓，10年後的樓價有頗大機會高於今日，但你要有心理準備，這10年的持貨期間，可能會有段時間感到不快樂，因為樓市在未來數年必有起伏，隨時出現賬面損失。
近日股市一片樂觀情緒，市場傾向中央會放水，但這種氣氛又豈能維持？經濟基本因素根本未有改善，股市隨時倒頭回落，可能未到年尾已經打回原形。在此情況下，若純粹以投資角度買樓，奉勸各位忍忍手，如今樓市並不健康，雖說易升難跌，但風險亦高。
在QE3公佈後，金管局隨即實施主要針對第二套房按揭的措施，動作算快，可惜疲弱無力，作用有限，無助減低市場對物業的強烈需求。筆者早前已指出，要遏抑樓價過熱，除了增加供應，亦要同時遏抑需求，可在稅務、按揭上多作工夫，例如延長甚至提高額外印花稅，都可以減低買家對物業的熱切追求。金管局雖已收緊第二套房按揭，但需求仍然非常強勁，政府有必要做得更多，以維持金融體系的穩定。
張一鳴
2 :
龍生(798)@2012-09-23 01:03:59升得咁勁其中一個原因就係ssd
再加強佢, 即係升得再勁的, 究竟呢條友知唔知自己講緊乜?
股樓齊鳴：買賣樓宇能掀動情緒
1 :
GS(14)@2012-10-27 14:42:31http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121027/18049767
一個物業，不再單純地是人們的需要或投資，它漸漸影響了大家的心態，作出無法理解的決定，然後又為了這些決定懊惱、不安。
筆者有一位朋友，坐擁大筆現金，但因為銀行冇息可收，他購入多達20至30個物業作收租，以免金錢在銀行呆著不動，任由通脹蠶食。買樓是否現時最佳投資選擇？大部份人心底的答案都是「不」，但人們還是身不由己地把金錢投放在物業市場，似乎只有磚頭才能令心情踏實一點。
另一位朋友，他剛剛把物業賣掉，原因是在QE3之後，樓價再升，升到了他心目中的價位，可以「止賺」，於是他就賣樓了。然而賣樓後，他忐忑不安，太太更加因而失眠，甚至夜半哭起來！結果，賣樓後的第四天，他連忙再次買樓了……
畸型樓市 苦了平民
上述個案的主人翁，都是勤懇工作的一群，只想令辛苦打拚得來的財富，得到合理的保本增值，但畸型的樓市現象，令他們本來冷靜、穩健的投資心態都出現變化，明明樓價偏貴、政府不斷出招，已經是人所共知的事實，但他們仍然繼續「追樓」，而沒有細想是否最好的投資，只因現時的亂象，已使人產生恐慌心理——不是恐慌性拋售，而是恐慌性買樓！
現時樓市已經極不健康，既一環扣一環地掀動升勢，影響民生，還令人們的投資決定變得不理性。港府官員雖然經常出口術，苦口婆心勸市民小心，可惜越講就越升，本來想令市場冷靜下，偏偏卻火上加油，政府要做的，還是遠遠不夠。
張一鳴
股樓齊鳴：新稅制或重挫地產商
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GS(14)@2012-11-03 14:45:16http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121103/18055824
因應樓市過熱，政府上週終於出辣招，延長額外印花稅（SSD）並提高相關稅率，又新增外地買家印花稅（BSD），對樓市的短期影響相當明顯。
這個招數當中，在額外印花稅下工夫，算是市場意料中事，但畢竟只要抱著長期持有的心態，便不會受影響，故對壓抑需求成效有限。最狠的一招，絕對是新增買家印花稅，非本地居民及所有公司入市，都要付稅，而且稅率達15%之高，即使最普通的400萬元貨色，都要多付60萬元稅項，絕非少數。
此招一出，近幾日即時凍結樓市買賣，對市況頗具殺傷力。因為在買家印花稅下，這類買家等同一買樓就要比市價「高水」15%，是非常高昂的成本，有效地打擊這批人士的買樓意欲。
二手交投暴跌
一手樓市相信會在新稅項下首當其衝，影響最深。新盤在近月銷情火熱，溢價比同區二手往往高出兩三成，當中除了內地買家，有相當大的比例，正是以公司名義購入。難怪在政策出台後，有呼聲要求本地公司應獲豁免，因為新稅是一口氣切斷了兩個客源，包括內地人及本地人（公司）。不過，為免有公司以業權轉讓方式逃稅，官員已經明言不會容許本地公司豁免，相信此舉必會減退樓市氣氛，發展商賣樓難度亦會增加。
徵稅措施雖然針對內地客與公司客，但已對樓市產生連鎖反應，連不受稅制影響的本地買家都按兵不動，令二手成交量呈現暴跌；而且少了內地人接貨，一二手都會被波及。政府落重藥，明顯要壓需求。
張一鳴
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