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东航负债率接近100%被迫减少航线

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20081103/05035459296.shtml

富力地产去年净利下降7% 负债率高回归A股路阻

http://www.21cbh.com/HTML/2010-3-25/170177.html


21世纪网讯 富力地产昨日公布2009年度年报显示：集团纯利为29.21亿元，同比下降7%。集团主席李思廉坦承资产负债率偏高，并未如预期大幅下降。李思廉还称， 申请发行A股进程较想像中困难。因此，有分析师表示，在今年内地融资趋紧的大环境下，富力回归A股可能难以成行，或不得不走借壳之路。

年报 显示：集团的总营业额上升18%至182亿元，纯利达29.21亿元，同比下降7%；净负债与权益比率下降至98%，每股盈利为0.8998元。董事会建 议派发截至2009年12月31日止年度之末期股息每股人民币0.36元。

不过，富力董事会主席李思廉对今年的业绩仍然充满信心。在昨日召 开的新闻发布会上，他表示，受毛利率提高影响，该公司2010年净利润可能增长20%。

李思廉还表示，尽管2009年中国房地产市场持续存 有不明朗因素，富力地产仍取得不俗的成绩。集团创纪录的销售，带来强劲的现金回笼，加上已发行的55亿元公司债，有助集团进一步扩大资本基础。此外，集团 按时交付所有计划于年内落成的项目，并且购入七幅优质土地。按综合实力计，集团连续五年在中国所有房地产发展商中位列第一。

收益的强劲增长 主要来自于在11个城市中的38个优质项目，其中住宅物业占协议销售总额的83%，其余17%则来自商业物业销售。如今投资物业组合正在优化，包括集团旗 下营运中的酒店以及广州富力中心、北京富力中心及富力广场等多业态物业发展。

2010年，富力地产销售目标为300亿元，计划在12个城市 推售超过40个项目，交付可售面积合计约达250万㎡。

富力对增加土地储备一直采取审慎策略，截至2009年底，集团土地储备总量为 2200万㎡，足以支持集团未来三至四年的发展需要。但土地储备仍将会是集团2010年的重点。李思廉还透露，富力在提高内部资金充裕性标准的同时，亦更 积极地寻求与其他开发商成立合资企业，从而分摊风险并共享资源。

李思廉说，内地调控之下，预计房价并不会崩溃性下跌，但随着调控措施相继出 台，预期地价将会回落，土地储备将会是集团来年的重点，第三季或会是买地的最佳时间。该公司买地将以北京、天津、广州及海南为重点。

李思廉 还称，富力现在并没有集资压力，同时申请发行A股进程较想像中困难，但公司仍会继续研究。

富力地产昨日逆市下跌0.5%，收报12.22港 元。

负债率高 绿城要做房产界的“富士康”？

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100927/1906040.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
绿城的高负债率（资本负债率），一直颇受业内关注。而绿城“迅速开发销售”的经营模式，让其在2009年的业绩轻松翻了3倍，成为销售额仅次于万科的行业第二。2010年上半年，随着项目增多、规模进一步扩大，绿城负债率再度达到158.8%的新高。
不过这一切，或将在未来有所改变。9月25日，绿城在杭州玫瑰园度假酒店宣布成立绿城房产建设管理有限公司。尽管在接受《每日经济新闻》采访时，绿城总 裁寿柏年表示代建只是绿城新增长的一个业务，并不影响绿城原有直接开发投资。但毫无疑问，与“有地并且不差钱”的企业合作开发土地，或为绿城铸就一道最少 涉及资金链的安全防线。
正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示：“绿城采取这种代建的方式，说明绿城在开发管理能力上，超过了其整合资金的能力。而代建可以补齐绿城在资金整合上的空缺，使其获得更大规模的发展。”
代建规模越大越好？
在更早一些的8月，绿城方面即有消息传出已与多家“不缺钱”的企业开始接触，并将在9月份有所动作，即“和别人合作开发土地”。
而这一“合作开发”的模式，与以往“合作拿地、合作开发”并不相同。此前绿城已与多家企业合作开发，比如与西子合作的项目就有绿城西子紫兰公寓、绿城西子田园牧歌、绿城西子海棠公寓等数十个项目。
通过代建开发，绿城方面将极少动用自身资金。“代建模式有三种，项目代建即甲方已取得土地，或者甲方有很强的资金实力，一起拿地，在拿地之前跟我们有效对接，这是整个开发过程的代建，从工程前期，到整个营造、销售，包括到最后的售后和物管，由绿城来代建。”
“第二种叫资本代建，就是通过资金形式，通过基金，最后基金与绿城房产建设管理有限公司直接进行合作；第三种代建指政府代建，包括安置房建设、经济适用房建设。”曹舟南介绍。
曹舟南是新成立的绿城房产建设管理有限公司总经理，他表示：“大致规划根据董事长（宋卫平）要求，在三年内代建项目超过100个，销售形成1000亿元。”按照这一销售规模，三年内绿城代建规模或超过现有规模。
绿城总裁寿柏年在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示：“代建这块业务在绿城主营业务的比重，这个还很难预料，我们希望它能发展多大就发展多大。”
缓解资金压力？
8月份绿城发布中期业绩报告，其高达158.8%的负债率再度引发业内关注。与此同时，寿柏年在业绩发布会上表示，绿城完成今年670亿元的全年销售目 标存在一定困难。经过2009年的良好销售，绿城负债率一度降至105.1%，而2010年负债率的再度上升，正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付 款。
而代建业务的开展，或将缓解绿城在资金方面的压力。寿柏年在回答记者提问时表示：“我们宗旨是造更多更好的房子，但以前我们的困惑是机会 多、钱不多，现在有了代建模式，我们投资这块会根据公司自身的发展有一个合理的增加。”而在提及代建业务的过程中，寿柏年表述最多的语句之一，就是“绿城 不出钱”。
薛迥文在接受采访时说：“万科、绿城这样的企业，在多年房地产开发经营管理中，开发技术与管理能力成了其核心竞争力。以绿城的生产 能力，是可以完成每年700亿元的开发规模的，但资金方面的整合，跟不上其开发管理能力，这就促使其通过代建这样一种模式补齐其在资金整合方面的短板。”
品牌输出的喜与忧
在谈及代建业务时，寿柏年表示代建意味着绿城品牌的输出。“大家可能知道可口可乐，可口可乐全部把工厂一把火烧了以后，它照样生存。也就是说现在在行业里面最重要的是品质的价值和品牌的价值。”
住建部房地产市场监管司司长沈建忠，见证绿城房产建设管理有限公司成立后，给予绿城代建业务鼓励，但他同时提出了自己的担心：“可能代建项目出现了1%的问题，就会影响整个绿城品牌，就会砸牌子。”
住在杭州网首席评论员丁建刚也同样表示自己的疑问：“代建为谁代建，建什么样的房子，代建品质和自己开发的品质是不是一样？标准是不是一样，品质怎么把控？比如人员的组织等等？”
寿柏年称：“我们绿城率先在这个领域探索，通过品牌输出和产品输出来提高整个行业的资源整合，来提高整个行业的管理效力和管理水平，使整个行业能够得到更好的发展。”
薛迥文表示：“绿城看到了中国房地产市场发展的趋势，抢先做了房地产市场中的富士康。”

世茂化解高負債率： 分拆、還貸

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-5/4MMDAwMDIzNjU4Mg.html

熱鍋上的綠城：負債率第一，危險程度第一

http://www.infzm.com/content/69286

從去年年底至今，綠城的命運一直是業界關注的焦點。這個最激進的高端住宅製造商，在賣掉四個項目之後，總算緩解了嚴重的債務危機。但宋衛平仍在熱鍋上煎熬，在樓市調控仍將持續的未來，他不得不發動全民銷售，為以往的賭局埋單。

「還行嗎？」宋衛平最近最怕聽朋友們問起這句話。2012年的春節，綠城集團董事長宋衛平的多數時間，是在位於杭州玫瑰園的家裡度過的。他謝絕了一切不必要的應酬。

一些話他不得不解釋上百遍。「後來我都煩了，不想做祥林嫂，一見到朋友就說，早知道不叫阿毛去了。」宋衛平一邊抽著煙，一邊笑著反覆強調，2011年的風波的確大，但綠城活了下來。

2011年年初，宋衛平還以為這是綠城飛奔的一年，但事實卻遠非如此。限購、限貸等種種因素的疊加，讓綠城大本營長三角的樓市降至冰點，原本預計540億元的銷售目標，只完成了64%——這是這家浙江最大發展商在香港上市以來的第一次負增長。

在2011年年底的某段時間裡，宋衛平的弦繃至極點。「比如銀行要明天還5個億，但錢今天才能到賬，這種情況出現過幾次，有點煎熬。」宋在2012年2月6日晚對南方週末記者說。

不過他宣稱，綠城已過了償債高峰，最困難的時候已然過去，其團隊同時也在做超常規的努力，應對更為嚴峻的調控環境，綠城絕對不會倒閉。

「我連出差的積極性都沒了」

在接受南方週末記者採訪的2月6日下午，他接連開了三場會，並在最後一場內部銷售轉型會後，因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

對於57歲的宋衛平來說，2011年的第四季度尤其漫長。

2011年9月底綠城開始為「海航30億收購綠城」的流言困擾時，宋衛平曾經開玩笑地聲稱：先努力賣房子，不行就賣項目，再不行就將價格一降到底，從此退出房地產。但隨後該話被當地媒體詮釋為「三段論」，這就是「宋衛平退出房地產」的由來。

經歷一年多調控的樓市，當時已危若累卵。宋的消極言論顯然觸動了脆弱樓市的敏感神經，一時關於綠城的各種傳言滾滾，宋衛平接連遭遇「信託調查」、「綠城破產」、「中投控股」和「宋衛平被捕」等傳言包圍。

受此拖累，3個多月的時間裡，綠城中國（03900.HK）的總市值蒸發了三成多。「我連出差的積極性都沒有了，到一個地方，地方政府們如果想這是一個沒錢的企業、快倒閉的企業，不接待你，那感覺就挺差的。」宋衛平自嘲道。

2011年讓宋衛平覺得最有意義的事情之一，是他在十二個園區裡做的老年人頤樂學院，他本來想在2011年下半年在全國做集中養老的試點，但也是第四季度綠城突如其來的銷售與資金困境，將他的心緒與計劃打亂了。

但「退出房地產」一說，並非宋的本意。時過境遷，宋衛平強調：「為了自己的榮譽也好，為了綠城團隊也好，為了業主及眾多合作企業，我都會努力，不會輕易讓綠城死掉的，2011年綠城活了下來，在2012年綠城會繼續活下去。」

這位以「足球反黑」聞名中國的房地產老闆，對產品品質及規模的追求接近於偏執，其財富和文化皆植根於此——在接受南方週末記者採訪的2月6日下午，他接連開了三場會，並在最後一場內部銷售轉型會後，因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

「綠城這樣用心做產品的企業不應該死，也不會死。」融創中國董事長孫宏斌曾多次強調。但在追求品質與規模的同時，宋衛平仍需回答公眾及投資者的疑問：不斷升級的樓市調控下，綠城自救的底牌在哪？

「有客戶儘可能介紹給我」

無論是企業銷售人員，簽約經紀人，還是非專業銷售人員，只要幫綠城賣出房子，都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房，綠城還將銷售提成大幅提高。

宋衛平不可能剎車停下來解決問題，他只能且行且變，全力掉轉船頭，回歸商業的根本：銷售。

綠城資金困局傳出後，浙江省內的諸多合作夥伴及企業家都向宋衛平伸出了援手，阿里巴巴集團主席馬云直接給宋衛平打電話，詢問是否需要他幫忙。坊間同時傳言馬云號召阿里巴巴高管們買入綠城的住宅，杭州的國企也對綠城伸出援手，不過宋衛平並不願過多談及此事。

在逐步加碼的樓市調控下，綠城怎樣才能賣出更多房子？宋衛平給出的對策是創新的銷售模式：將過去坐等上門接待為主的被動銷售，演變為主動出擊找尋潛在客戶的經紀人制度。

2011年9月，一次為期16天的北方市場巡視或許給予他不少靈感：在鄂爾多斯，久未親臨一線的宋衛平與客戶現場接觸，給予銷售最直接的支持，當即就賣出了幾套豪宅。這讓他在2012年給自己訂了3個億的銷售量——他甚至對記者打趣說，「有客戶儘可能介紹給我」。

行銷與親臨一線是中國地產明星老闆潘石屹在商業地產領域賴以成功的法寶。宋衛平將其在住宅領域深化：即向全社會成員完全開放其房源，這意味著社會上 任何一個人，都可以幫綠城賣房子。而無論是企業銷售人員，簽約經紀人，還是非專業銷售人員，只要幫綠城賣出房子，都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房， 綠城還將銷售提成大幅提高。

「銷售額上去了，我們就少賣一些項目，銷售額上不去，我們就多賣一些項目。我們會把規模情結拋掉，先把買來的地趕緊做完。走一步看一步，一千多個億的存貨，一定要流轉。」宋這樣說。

宋衛平之前在銷售上的各種努力也似乎初見成效。綠城月度通訊上的數據顯示，2011年12月綠城共銷售57億元，是2011年銷售最好的月份，「今年1月份儘管是春節，也有十幾億的銷售入賬。」

狠抓銷售，加上轉讓完四個項目以獲得藉以喘息的部分現金後，綠城償債的高峰期已經過去。「今年不會像去年年底那樣煎熬了。但我還是要檢討的。人要有理想，但也要正視現實。」宋衛平說。

「有幾塊地的確買貴了」

在此前的兩次宏觀調控中，宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此，綠城此後變得更為激進。

2012年1月20日，綠城公告稱以5100萬元的價格，將無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權轉讓給融創，而湖濱置業擁有的無錫地王是他們兩年多前以29億的價格拍來的。

當天，綠城一口氣發出了3個項目轉讓的結果。「有幾塊地的確買貴了。」綠城集團副董事長壽柏年感慨道。

其實綠城已經不是第一次身處險境。在此前的兩次宏觀調控中，宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此，綠城此後變得更為激進。

最戲劇性的一次豪賭發生在2009年5月，一筆即將到期的4億美元的高息債務，曾將綠城逼進破產清算的危局。最終綠城通過發行20億元的信託計劃獲取資金躲過這劫，並因中國政府隨後的救市計劃，成為當年樓市的最大贏家之一。

但這次發軔於2010年4月的樓市調控持續時間之長，超出了所有人預期，並導致了中國經濟的增長發動機之一的樓市似乎即將「拋錨」——就連萬科地產 一位高管前不久也對朋友訴苦，「2011年儘管賣了1200多億，但基本上都支付給早幾年的地價款和工程款，萬科也有資金缺口，2012年的主題詞就是保 命。」

2011年驟然冰封的樓市，更讓宋衛平措手不及。綠城所重點佈局的區域，如杭州、上海、南京等，都是限購城市，「2011年杭州市場萎縮了一半，這也意味著房地產企業要死一半。」宋衛平感嘆。

尤其雪上加霜的是，綠城的項目定位在高端住宅，而這部分消費群體恰恰是政策限購的對象，「我們的客戶都是買過一套兩套房子的，於是這輪調控對綠城就首當其衝了。」綠城集團副董事長壽柏年這樣向南方週末記者指出。

似乎不難得出如下結論：如果2009年沒有拍下那麼多地王，宋衛平今天的日子可能會更好過些。「綠城問題在於攤子太大，老宋沒必要把自己搞那麼累，且綠城品牌在浙江省外還是不夠強勢，過於聚焦高端住宅市場，讓他們降價賣不動。」孫宏斌對南方週末記者說。

2009年樓市的狂熱和綠城業績的爆發，給了宋衛平錯誤的信號：憑藉著超越萬科產品的口碑，舉債拿地不斷擴張下去，或能在三五年內規模超越萬科。

2009年，杭州總價地王前十位中，有4個出自宋衛平之手。在借貸方面，綠城也更是大膽，積極利用信託槓桿取代債務槓桿，截至2011年上半年，其 債務已從2010年底的350億元增至393億元，一年內到期的債務高達135億元，資產負債率高達87.7%——熱愛圍棋與橋牌的宋衛平顯然在賭。

但很快，曾經重金拍回來的土地，也變成了一種負擔。

「不轉型、應變， 綠城未來只有死路一條」

綠城可能是中國最出色的高端住宅製造商，但可能不是一流的營銷和成本控制高手。綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍，且在土地成本投入上，亦遠遠高於同行。

過去一年，在中國大房地產企業裡，綠城堪稱關注度第一、負債率第一、危險程度第一。對此，宋衛平也有過反思，綠城到底該如何面對滔天的負面消息。 「我曾經發表過一些不合時宜的言論，得罪了一些人。以後綠城沒有別的，唯有坦誠和透明，只望綠城能安安穩穩地存在，不再成為新聞話題，慢慢調整與轉型。」

相對於各種謠言給宋衛平及綠城所造成的影響，綠城在跨越式發展中暴露出的產品線過於單一、毛利低周轉低、對行業複雜性和調控政策過於依賴宋的判斷等，才是其真正的硬傷。

「宋是綠城的領袖和靈魂，綠城的理念及實踐都是由他來主導——按他的話來說，綠城把生存問題解決後，我們就要追求理想主義，把住宅當成文化產品而不 是工業產品來製造；我們不打高爾夫，不去幹嘛，每天在工作，辦學校、辦醫院、支持中國足球，把賺到的錢能夠回饋社會。」壽柏年如是說。

某種程度上，畢業於杭州大學歷史系的宋衛平跟喬布斯有點像。對產品苛刻、偏執，是公司裡的暴君。在與南方週末記者的幾次交流中，他多次提及——「人生短暫，像我這樣五十多歲的人了，能做的事情非常有限了，只希望能更快地讓更多人享受城市文明。」

綠城可能是中國最出色的精裝住宅製造商，但不是一流的營銷和成本控制高手。儘管綠城旗下房子均價20470元，堪稱全國品牌房企最貴，但為了把房子打磨成藝術品，綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍，且在土地成本投入上，亦遠遠高於同行。

2月1日，一張綠城項目利潤餅圖在新浪微博熱傳，該圖顯示綠城售價2萬元的項目，淨利潤只有12%，而土地費用佔到22%，稅收佔11%。這被認為 是一個地產從業者發的牢騷，但事實上，因為使用建材用料的苛刻及土地成本的昂貴，綠城造價成本遠高於其他發展商，淨利潤也遠低於其他發展商。「我們大部分 項目只有10%的利潤，真是沒空間降。」宋衛平反覆澄清這一點。

儘管業績反覆波動，但業界對綠城的判斷是：背靠著諸多有錢的合作夥伴（甚至包括中國投資有限責任公司），宋衛平肯放下身段犧牲幾個項目，調整現金流，渡過這一關並沒有很大問題。但是，即便綠城趟過這一關，這個賭性十足的領袖又能在多大程度上汲取過往教訓呢？

「中國房地產過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠，暴利年代早已結束，如果不轉型、應變，綠城未來也只有死路一條，謀生向來艱難，綠城本可以更穩健些。而人，總是要順勢而為。」宋衛平說。

鐵道部一季度虧損近70億 負債率超60%

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-3/1MNTQzXzQyNzQ1Mw.html

鐵道部一季度虧損逼近70億，負債率居高不下，令剛剛微弱回升的市場信心，一下子又涼了大半截。

「怎麼還是沒有一點好轉？看來只能寄希望於改革了。」深圳一鋼材投資者昨日對《第一財經日報》表示。

到位資金不夠「填窟窿」

昨 日，全國銀行間同業拆借中心旗下中國貨幣網披露《鐵道部2012年一季度彙總財務報表審計報告》（下稱《報告》），《報告》顯示，今年一季度，鐵道部利潤 總額為100.78億元，扣除156.07億元稅後建設基金和14.50億元所得稅後，其稅後利潤轉為負值，虧損69.79億元。

與去年同期相比，鐵道部今年一季度的虧損接近去年兩倍，其去年一季度利潤總額為負37.6244億元；而2011年全年，鐵道部的稅後利潤則為0.31億元，而負債率高達60.62%，同去年年底基本持平。

自2008年大規模興建高鐵以來，鐵道部負債率連連攀升，2010年末為57.44%，到2011年年底突破60%。

與此同時，受動車事故影響，到去年年底，全國鐵路在建項目九成陷入停工，規模的「冰封」令中國鐵路發展跌入近年來的最低谷。

但 自今年年初開始，隨著國務院的幾度「暖風」以及鐵道部部長盛光祖表示4000億投資已有著落等消息釋放，鐵路發展似乎有回暖跡象。緊接著，各地在建陸續復 工。中鐵隧道集團有限公司副總工程師王夢恕稱，截至4月，全國鐵路約有八成已復工。與此同時，各地高鐵的上座率亦在攀升，部分城際鐵路甚至實現了盈利。

這一系列跡象令不少業內人士判斷，鐵路發展或迎來轉機，甚至在未來進入新的春天。不過，雖然傳言鐵道部暫時「不差錢」，但投資者更關心的問題：投資資金到位多少，下一步的改革方向等，官方一直沒有披露。

在這一微妙時刻，昨日的《報告》，令期待轉向了焦慮和更強的改革呼聲。

北京鐵路局一人士昨日向本報透露，鐵道部的到位資金還不夠「填窟窿」：「去年就留下了工資和材料款等許多急需填平的窟窿，目前到位的資金只夠填平其中的一部分，只能先保證重點項目。」

據該人士分析，就目前鐵道部的負債狀況來看，除非將欠款一次結清或一筆勾銷，或者化整為零，分割處理，否則鐵道部無法徹底擺脫巨額債務的壓力。

今年投資繼續放緩

鐵道部一季度負債總額增長主要源自其長期借款增加。《報告》顯示，截至2012年3月31日，鐵道部長期借款為19174.93億元，較去年年底增加918.71億元。

更棘手的是，鐵道部的現金流也較去年年底出現下降。截至去年年底，鐵道部手中還有現金2001.46億元，而到了今年一季度末，其現金減少231.18億元，僅餘1770.28億元。《報告》還顯示，今年一季度，鐵道部僅還本付息就用了284.30億元。

中信建投證券研究所航空鐵路分析師李磊此前表示，按國外鐵路企業的債務情況來看，鐵道部60%左右的負債率不算太高，但關鍵是鐵道部這兩年固定資產鋪的攤子太大，按其規劃目標和未來趨勢來看，其負債率可能還會進一步提高。

鐵道部深陷債務泥潭的直接後果是，今年鐵路基建投資繼續放緩。

根據鐵道部此前發佈的2012年全年工作計劃，今年基建投資為4060億元，低於去年全年的5601.67億元。

《報告》也顯示，今年一季度，鐵道部支出的基建投資為1131.38億元，僅為去年全年的20.2%。

鐵路基建投資的放緩對相關公司的業績亦產生一定影響。中國北車（601299.SH）和中國南車（601766.SH）兩大列車供應商今年一季度的營業收入均出現下降：其中中國北車同比下降5.54%；中國南車同比下降4.90%。

與此同時，分析機構還預計2012年鐵路全路運能增長將比較有限。國金證券日前發佈研報指出，2011年鐵路客運周轉量增長9.7%，貨運周轉量增6.6%，而預計2012年鐵路客運周轉量增長將低於4%，貨運周轉量增長約為3.5%。

改革是根本出路

眼看鐵路發展復甦無望，投資者的眼光又回聚到鐵道部改革上來。

一直以來，眾多專家和市場人士認為，體制改革是解決鐵道部資金危機的根本出路。

3月18日，國務院批轉國家發改委《關於2012年深化經濟體制改革重點工作意見》，明確提出按照政企分開、政資分開的要求，研究制定鐵路體制改革方案；並鼓勵民間資本進入鐵路等領域。

這一表態曾令市場相信鐵路改革「箭在弦上」。但迄今為止並未見有具體方案或措施出台，令市場的觀望氣氛濃郁。

「本來想在西南那邊入股投資鐵路，但現在因為改革的前景不明朗，看看再說。」上述深圳鋼材投資者說。

「實現政企、政資分離，是鐵道部吸引外部資金的關鍵改革點所在。但這一改革，將徹底從根本上改變鐵道部幾十年特有的狀況。」深圳知名投資人士王斌昨日在接受本報採訪時表示，「如果這一改革能夠成功，而且是徹底的，鐵路對資本還是有很大吸引力的，畢竟中國是個鐵路大國。」

但眼前高築的債台在一定程度上也成為改革的不確定性因素。昨日，本報致函鐵道部新聞處處長王濱，詢問鐵道部對債務問題有何對策，截至發稿時仍未收到相關回覆。

王夢恕則建議，讓鐵道部有關債務成為壞賬、死賬：「資金已經投入鐵路建設，成為基本公共設施。這個錢應該可以不用還的。」他認為，只有將這筆債務抹掉，才能讓鐵路發展輕裝上陣。

國家發改委運輸所專家陳元龍則認為，此番披露的《報告》有可能成為改革的催化劑。另一名不願透露姓名的專家也認為，鐵道部在經過「自身摸索」的過程後，最終還是只能走上體制改革的道路：「這個『毒瘤』要從根本上動手術了。」

王健林：現金流比負債率更重要

http://www.eeo.com.cn/2013/0927/250279.shtml

經濟觀察報 記者 胡芳潔 吳海珊 作為中國本土最早一批進軍商業地產領域的企業，萬達集團的發展，無法脫離最早期商舖散售、捆綁知名零售品牌獲得拿地優勢、高負債大舉擴張所帶來的爭議。

不過，在這個過程中，萬達也成長成了中國持有商業面積最大的企業。與此同時，在國內的商業地產企業還在大量複製萬達廣場的住宅銷售加商業持有模式時，萬達已經開始轉向研究新一代的難以複製的產品——萬達文化旅遊城，並加快文化產業的投資比重、確定未來文化產業的轉型方向。對於一般的地產企業來說，萬達的思路，顯然已經難以複製和追趕。

這背後的靈魂人物，是萬達集團董事長王健林。作為一家非上市公司，萬達的財務、運營數據公眾無法獲得，而媒體想要從萬達集團其他人口中得到公司相關數據和信息，可以說基本上沒有可能。萬達即王健林，王健林即萬達，這樣說並不誇張。

隨著萬達文化旅遊城項目的拓展、文化產業投資的加強，萬達正在重塑其發展模式，然而，就目前看來，其發展模式，依然沒有擺脫其最核心的因素——地產化，即過於依靠住宅、商業的銷售來回收現金流。王健林會引領萬達走出怎樣的一條新路？

問：青島萬達文化旅遊城項目，總投資額高達500億元，資金的來源是什麼？為什麼會選擇在青島做東方影都影視產業園？

王健林：500億元是一個總投資額，整個投資完成的時間也許是8年也許是10年。這500億中，一部分是文化旅遊項目，一部分是房地產開發項目。總投資中，啟動資金包括拿地的錢和前期啟動的錢；啟動以後，一個辦法是通過銀行融資，這個量會很大；明年會啟動一些地產或者商業的銷售。總而言之，資金來源包括以上三個部分。

最早起因是想做一個單一功能的影視產業項目，後來前後考察了世界上十幾個地方，從現金流、回收、融資的角度，最後還是決定把所有功能集合在一起，做一個綜合性的項目。影視城分為兩個部分，一個外景區，一個製作區。其他包括旅遊、文化、秀，我們的出發點是把功能做全了，從考慮投資回收效益的角度做的。

青島這個項目立意不完全是電影，主要立意還是辦旅遊。電影可以拉動整個區域的旅遊和商業的繁榮，有這些因素做保證。但不能完全靠電影產業，電影產業本身就是高風險產業，一旦哪一個季節人多，哪一個季節人少怎麼辦呢？要考慮綜合性因素。

落戶青島是一個長期過程。市政府極度重視和支持，另外國內對電影節的審批是極其嚴格的，他們做出了努力。落戶青島的核心原因是兩個，一是對項目支持，二是在電影節審批上的支持。萬達在青島投資超過十年了，商人在商言商，給我的感受，最最重要的，就是在這個地方能賺錢。這個能說明一切。招商最好的辦法，就是讓商人賺錢。

問：萬達文化旅遊城是萬達新一代的創新產品，有哪些固定的配置、申請了哪些專利？

王健林：萬達城本身就申請了專利，包括建築外形、電影科技等，還有一些室內主題公園的設計，都申請了專利。但是每一個萬達城的模式，都是完全不一樣的。例如哈爾濱的室內主題公園是冰雪項目；南昌的是海洋館以及海洋類的娛樂項目；合肥的萬達城是以水為主題的。武漢、大連這兩個項目不算萬達城，武漢這兩個項目在做的時候是2009年，當時我們對萬達城的設計、創意還沒有成形，這兩個項目算是文化旅遊項目的一個試驗吧。例如武漢，秀和電影娛樂科技算是有了，明年也會開業，但還不是現在這個成熟的文化旅遊項目的綜合體。

問：萬達發展規模越來越大，如何解決現金、財務上的風險？

王健林：我們歷來有8個字，堅守了20年：銷售為首、現金為王。這是我提的。我們一定是把現金放在第一位。我曾經說過一句話，現金流比負債率更重要。很簡單，例如，安然公司，世界500強排名第7，可是因為一個不誠信事件暴露出來，現金流斷流2個月，就破產了。它負債率多少呢，報表上看只有20%左右。負債率、財務方面，企業最重要就是現金流，你的現金能不能支持你一年的收入和支出。這是我們一直的堅守，不會變。

為什麼我們做產業的時候，一定要在商業中融入文化、旅遊，就是考慮商業、旅遊的現金流是穩定的、可預期的，文化產業的現金流，有的時候不一定是可預期的。

問：有人說萬達走的太快了，這是正常的節奏嗎？有哪些風險需要控制？

王健林：萬達的速度快，其實就是我們的競爭優勢之一。例如一個萬達廣場、一個酒店，別的企業投資四五年，我們兩年之內就干完，這就是競爭優勢。這種物業投資，如果提前一年完成，財務上至少節約1個億，佣金多1個億，這就是2億現金流。

所以，快，就是我們要保持的競爭能力之一。快是我們的特點，我們不會放慢。除非我不干了。

前5年，公司每年的收入增長在30%以上，可能有的人覺得太快，如果按正常走的話，我們做不到世界第一，100年都看不到。所以一定要快。

今年全年開工的總面積，4000多萬、接近5000萬平方米，這個量不是今年才有的，最近4、5年，開工面積都在3、4千萬平方米。我覺得基本上，就是我們企業的正常的速度。

風險的控制，話題太大了，財務、成本、人才的風險。對於我們來說，人才的短板，是現在需要解決的一個問題。

問：萬達追求快，但是旅遊文化項目投資回報週期很長，現在大量發展旅遊文化項目，會如何改變萬達模式？

王健林：文化旅遊產業，就一定回收現金比較慢嗎？我們的文化項目，一般也有地產項目，有這種大的文化概念支撐、投資的話，銷售更快。我們哈爾濱、南昌項目，已經推出了銷售，銷售數量和進度驚人，比正常的房地產項目快得多。

文化項目週期長，也拉長了投資時間。萬達廣場一般需要一年半至兩年開業，文化項目一般需要4-5年的時間，拉長了時間，既緩解了對現金流的需要，也是創意完成、落地的需要。舉個例子，一台秀，從策劃到落地，一般需要5年，從概念提出來，馬上就要進行各種設備的研發，看能不能支持這個概念，有的時候研發的結果，就是支持不了，只能放棄，重新來策劃一個立意，再來進行技術層面的開發，覺得行了，再來計算成本的問題。如果分析出來，成本大大超過預期，又要放棄。這個時間長，本身對現金流的需求就放緩了。

問：萬達接下來在境外投資，主要會集中在哪些領域、區域？有沒有設定投資的額度？

王健林：接下來，是想在法國找一個酒店項目，明年可能會落地。在投資區域上，我更看好歐美市場。第一步是選8-10個城市，投資超五星級酒店，我們所關注的是酒店實體、酒店管理公司的併購。第二，是結合文化產業，對有盈利前景的文化企業進行併購。第三，如果有其他比較好的涉及到消費類的公司，我們也可以考慮。

不會設定額度再去進行投資，那是很傻的方法。在國際投資方面，佔我們總體的比重是很少的，5%不到，我們不會把主要精力放在境外投資，這是不現實的。中國經濟本身還在發展中，我們本身主要是消費為主的產業，購物中心、酒店，都是以消費為主。中國的消費市場才剛剛起來，所以一定是境內投資為主，境外投資為輔。

問：怎麼看傳統商業的出路？萬達電商會怎麼做？

王健林：第一，電商是新的模式，當今商界，不觸電，恐怕將來都有風險；第二，電商不可能完全取代傳統商業。

我們的電商做的是大數據系統，就是在萬達廣場消費的人數，到2015年會達到20多億人次，可能會有2億多人，希望這些人至少80%，能註冊成為我們的會員，我們就能夠在電子商務的系統下，準確地掌握這些人的消費的數據。

問：如何看待接下來房地產調控的走向，以及新型城鎮化對地產市場帶來的影響？

王健林：我認為調控不可能放鬆。最好是加強保障性住房建設，市場歸市場，保障歸保障。過去認為，控制房價，能解決窮人居住問題，這個思路完全是錯的。房價再低，低到5000元，買不起房的人依然得不到保障，這完全是兩個方面的問題，保障就是要靠財政、政府拿錢，這是政府應該承擔的責任。現在慢慢把這個問題想清楚了。保障房依然在加碼，如果按照現在每年500萬套的規模不變，3-5年以後，保障性住房的規模自然就上去了。這個套數，在商品房市場發展最猛的年代，一年也沒有超過1000萬套，如果保障性住房一年500萬套，商品房七八百萬套，這個佔市場比例已經很大了。

我們現在在補課，房地產市場從1995年推出房地產市場改革，到正式建立保障房制度2010年，整整15年，這一塊缺失了，所以要把15年的這一課補上去。我覺得現在的方法是很好的。

中國的城鎮化，不是房地產化，但是不能沒有房地產。城鎮化需要有產業支撐，尤其對於商業地產來說，有很大的機會。因為商業地產，做零售，既是投資，又是產業，包括服務業，一個廣場，小到五六千人，大到七八千人就業。一個廣場幾百個商家，間接帶來製造業的機會。城鎮化對於商業地產來講，是很大的利好機會。■

中國建築2013年報分析之3：資產負債率 草帽路飛

http://xueqiu.com/3727797950/29411260
在杜邦分析中，ROE=銷售淨利率*資產周轉率*槓桿倍數，過去三年中國建築三大主營業務的毛利率在持續微降（下圖）。
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      從長期角度看，我們也不能指望一家企業的管理費用可以持續的節約，因此，過去幾年中國建築三大業務的淨利率改善並不明顯。那麼過去幾年中國建築ROE水平不斷提高的原因便是資產周轉率和財務槓桿的不斷提升，資產周轉率本篇暫不討論，接下來我們重點分析中國建築的負債情況。

1、資產負債率逐年攀升，接近監管紅線；核心建築業務負債率已達極限

     中國建築（601668）是一家綜合性的建築地產商，為便於分析其資產負債率，我們選取了三家地產企業（中海外地產、萬科A、保利地產），三家建築企業（中建國際、中國鐵建、中國中鐵），並對這七家上市企業（其中中海外地產和中建國際是中國建築控股的子公司）過去五年的負債情況進行了分析。其資產負債率變化趨勢如下圖所示：

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註：上圖已儘量消除國內外會計差異等因素，但與真實數據仍可能存在一定出入。

     對上圖數據，我們有以下結論：

a.過去五年中國建築（601668）的資產負債率逐年攀升，從2009年的69%，已攀升至2013年的79%；國資委對央企資產負債率規定為工業企業不得超過75%，非工業企業不得超過80%，中國建築的資產負債率已經逼近國資委的監管紅線，今後企業規模擴張將受到槓桿無法繼續提升的限制。

b.將中國建築（601668）的資產負債結構拆分為三部分：中海外（0688）、中建國際（3311）和中建核心建築業務（含中建地產）後，可發現兩家港股上市子公司的資產負債率並不高，在同行業的比較中，中海外和中建國際的資產負債率均為行業最低水平。而中建核心建築業務的資產負債率水平則相當高，2013年已達到86%，超過了表格中全部七家上市公司的資產負債率水平。

c.以近兩年的數據看，上述七條負債率曲線大致分為三個梯隊，第一梯隊的負債率水平均超過了84%，主營業務均為建築業務；第二梯隊的負債率水平在78%左右，主營業務為地產業務；第三梯隊的負債率水平低於68%，主要為中國建築在香港上市的兩家子公司。

d.觀察第一梯隊的三條曲線，近五年都呈現了逐步攀升的態勢，這說明過去幾年建築行業都經歷了一輪加槓桿的過程，單純的規模擴張不能解釋建築企業槓桿增加的原因，因為同樣過去幾年在地產行業也經歷了規模的快速擴張，但地產企業的負債率曲線並沒有呈現平滑的上升趨勢（甚至保利地產的負債率在過去四年都是微降的過程），一種可能的解釋是：建築行業的業務結構在過去幾年有了一定的變化，新擴展的業務需要更高的槓桿資本投入，這就是過去幾年在建築行業興起的BT業務。

e.同樣為建築企業，為什麼中建國際（3311）的負債率曲線呈現低位的震盪變化，並沒有跟隨其他幾家建築企業逐步擴大財務槓桿呢？觀察中建國際的財務報表可以發現，其承建的很多BT項目並沒有及時併入當年的資產負債表，而是隨著項目回購期的來到而逐步並表的，比如在2013年中建國際的資產負債表便因一筆BT項目應收款的到期而急劇增長，這種會計處理的差異導致其無法與國內上市的建築企業報表做橫向比較。關於BT業務的更多討論，我們希望再後面的文章中展開，本篇暫不討論。

2、財務槓桿受抑制之下如何突圍？

      中國建築的財務槓桿在2013年顯然已經達到了監管紅線，但另一方面，我們看到2013年其建築業務累計新簽合同額繼續大幅增長，規模擴張的腳步並沒有停歇，在財務槓桿受抑制之下如何實現企業經營的突圍？在今年1月份召開的「中國建築2013 年度投資業務座談會上」中建總公司總經理、中建股份公司總裁官慶提到了兩個方向：一是加速投資業務回款，改善企業現金流，從而加速總資產的周轉速度；第二點便是融投資模式創新，探索了信託、基金等創新融資模式，實現資產負債出表，但受制於政策等多種因素，實施過程估計任重而道遠。

      下一篇希望討論一下有息負債。

香港地產大佬全線收縮 負債率近歷史低點

來源: http://wallstreetcn.com/node/208362

以長江實業的李嘉誠和信和置業的黃誌祥為首的香港地產界大亨，紛紛將公司的債務率削減至近歷史新低。彭博報道，他們準備在價格下跌時買地。

據彭博數據，截至6月30日，長江實業的負債率降至1.3%，至少是1991年以來最低。恒基兆業地產的負債率也降至2007年以來最低。

據法國巴黎銀行統計，信和置業目前握有的現金凈額達到297億港元（38億美元），可用於征購土地。

自去年香港土地均價下跌34%以來，房地產開發商的債務水平降至20年最低，今年有望賣出1500億港元的新房，為歷史之最。彭博報道，他們通過降庫存、提高現金儲備以補充土地持有量。

法國里昂證券認為，因控制房屋供給的香港政府釋放更多土地待售，以緩解房屋短缺，香港樓價可能延續跌勢。

聯昌國際銀行分析師Andrew Lawrence說：“如果你感覺市場正在觸頂，最好拋掉庫存還債，補足現金等待價格下跌時進場。”

據Jefferies Group的數據，因香港政府增加土地供給，開發商態度轉為謹慎，今年，香港土地均價從去年的5709港元/尺降至3770港元/尺。

彭博統計的數據顯示，截至6月30日，香港恒生房地產指數中，7家香港開發商的平均債務股本比率為12.2%，創逾20年最低。截至2013財年底，新鴻基地產的債務股本比率為12.2%，是2005年以來最低。上周，該集團董事局聯席主席郭炳江在年報會上表示，新鴻基將競購所有待售的土地，除了那些面積過小的。

當信和置業的黃誌祥在財報會上被問及關於企業並購的計劃時，他說，“將有選擇性地、連續不斷地補充土地持有。”而李嘉誠旗下的長江實業也在追尋房地產和農地產的並購機會。恒基兆業亦表示，正繼續增持土地。

里昂證券區域房地產研究主管Nicole Wong表示，你不能強迫開發商買地，只能通過吸引的手段，即看上去有利可圖的地價。

香港政府正加快土地標售，以實現未來10年內增加47萬個單位的房屋供給。2004年亞洲金融危機和非典病毒流行期間，因政府停止常規的土地拍賣，香港房價激漲。

法國巴黎銀行分析師Patrick Wong表示，長江實業自2012年以來就沒有買過地，其目前的土地儲備還夠用5-6年。因今年香港政府加速放地，長江實業可能很快就需要補充儲備。而信和置業及恒基兆業均有約3-4年的土地價值儲備。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App) 

越秀交通：新收購大大提高負債率 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/12/blog-post_19.html
年尾本應寫2015年展望，但越秀交通基建(1052)週三公告，以人民幣19.49億元收購湖北省隨岳南高速公路。我曾於10月10日為文分析越秀交通，既然有新消息，為向讀者負責，今次先跟進通告。

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