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[转载]福州出差归来——见闻和检讨贴

http://blog.sina.com.cn/s/blog_617caecf0100oalo.html

一、见闻部分

这次出差选择了火车作为交通工具，发现了一个意想不到的好处：

火车上到处都是闲得无聊的人。只要你想，随时都可以找到聊天的人，只要你引导话题，他们就会针对你的话题发表各种不同的观点，而这些观点又会诱发你的思考。

具体说三件事：

1、房产泡沫扩大：火车上有三个人在讨论安徽“宣城”（之前的一个县级市，前几年转为地级市）的房价，据称市区已经达 到6、7千，好地段的好房子都是近百万一套，而开发中的靠山靠水的别墅房起价是两百万一套。我饶有兴趣的加入了讨论，发现这些工作在宣城的“外地人”甚至 不清楚宣城市有多少人口、对宣城市的GDP在安徽省排名第几也一无所知，甚至他们也认为宣城没有支柱产业，老百姓的收入根本买不起房，但却很矛盾的对房价 要继续上涨坚信无疑，其中一个中年男子除了自住外还有两套空置的房子准备长期持有，讲起房子的“现值”，中年男子掩饰不住内心的满意，满脸笑容。

结论：“房价”的财富效应不仅在一、二线城市让人们疯狂，就连不发达省份的三线城市都成了“热”炒房子的“战场”。如 果这是一种普遍现象，也许未来某个时刻地产泡沫的破灭，将会让整个中国陷入意想不到的衰退，甚至混乱...想到这个，让人不寒而栗。对于我们这些P民，似 乎该为可能遇到的风险做些防范或对冲，至少不应该继续“超配”房产（出差前刚看了套万科的小别墅，非常动心，但想想房产的大泡沫，又犹豫了，纠结...）

 

2、铁路重新受宠：一群经常出差的人坐在火车上，自然会谈及铁路发展，对此大家都表示出极大的满意，尤其是各地已经开 通的动车和正在建设中的高铁，这使得人们毫不犹豫的放弃了飞机和公路客运，重新回到铁路的“怀抱”。虽然据业内人士声称，高铁开通后将面临亏损，但有国家 机器作为后盾，铁路即使作为价值“毁灭者”也将是最后一个倒下的。

结论：在铁路不计成本的高效率扩张之际，也许应该小心回避与其有竞争关系的“航空”、“公路客运”，甚至“机场”、“高速公路”等股票。

 

3、全民网络购物：网络购物不再是年轻人的专利，车上几个貌不惊人、四十多岁的欧巴桑不仅热议淘宝、京东、凡客诚品购物的好坏，居然还熟知某网店近期“优惠”活动的细则，口气一如在议论自家门口超市的打折促销信息！

结论：科网泡沫破灭已经10年了，当时提出的很多口号在10年后的今天变成了现实。随着网络购物的全民化，对于家电商城、百货商场、零售超商可能都会带来不可逆转的长期打击。苏宁电器、国美电器、新华百货、合肥百货...也许会在未来某个时点忽然走向衰退...

 

二、检讨部分

    10月份以后大盘单边上涨，而自己的仓位始终处于低位，开始患得患失，怕错过牛市，终于在11月初高位加了一成半仓位。所幸在大跌前将账户交给私募托管，清掉了大部分持仓，侥幸逃过了暴跌。

    但这件事让我发现了Q-MAGIC方法在股票建仓期的理论“盲点”。Q方法指示要在低位集中买进（甚至很快满仓），而格林布拉特却在实战中建议要每隔2-3个月买进“神奇公式”排名靠前的几支股票。

    从人性上来说，格林布拉特的方法更让我接受。Q方法提示的买进点有可能大盘还在下跌过程中，逆市迅速满仓是非常违背人性的。但实际操作中，如果你没有在低 位加满，很可能会出现高位加仓“不忍下手”的情况，继而随着上涨开始患得患失，最终被迫高位追涨，降低了本该取得的高收益，甚至遭到损失。

    如何解决这个矛盾？实际上前辈们已经有公允的方法了——耐心，宁可错过不要买错。

    具体到Q-MAGIC的实盘操作中，可以设置建仓期纪律，要求自己每三个月寻找一次大盘重大调整带来的集中建仓的机会，全年分4次将仓位加满，并且：

    1、在Q高于平均值的时点放弃建仓，转向套利交易。

    2、在Q值极度低估的时点除了正常买进1/4的MAGIC仓位外，用低估的指数基金填充其余仓位，一次加满。

    设置这个纪律的好处在于：有了明确的建仓期间的心理预期，就能更好的应对大盘上涨带来的焦虑症，部分克服人性的弱点，也使Q-MAGIC方法更具操作性。当然，这个方法同样适用于操作过程中有新资金加入的情况。

湖南農村探親見聞 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102dwc9.html

我的家鄉是一個地處湖南中部的縣級市，境內多山地丘陵，既無深厚的歷史文化底蘊，亦非兵家必爭的地理要塞，資源方面也僅僅是個別鄉鎮有質地很好的煤炭。百度百科上說我們那兒人傑地靈、物華天寶，依我自己看其實只是一個相當平凡的小地方。

北美見聞雜記---地產篇（1） 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101efqp.html

全球 開發遇阻，美國頁岩氣革命「難複製」 華爾街見聞

http://wallstreetcn.com/node/20344

儘管美國的頁岩能源革命令人振奮，但欲將這一「革命」輸出到海外國家，其難度卻遠超想像。當然，這給了美國一大競爭優勢。

WSJ說，頁岩革命令美國能源行業重新生機煥發，企業和消費者也因而獲得了更廉價能源，進而經濟增長受到提振。但不止是北美，其他地區也有龐大的頁岩氣儲備，全球政府和能源公司也希望開發這些能源。但在複製北美頁岩革命時，這些公司卻面臨難題。

這些原因包括：採礦權為政府所有，環境問題擔憂，缺乏鑽探和運輸油氣的基礎設施。此外，相比於美國，多數國家對本國的地質情況所知甚少，而前者的鑽探活動已進行了超過一個世紀。

其結果就是：在未來一段時間內，美國和加拿大仍將是頁岩開發的主要受益國。在這兩個國家，富餘的天然氣和乙烷資源正吸引石化公司和化肥製造商前來建廠，一反數年來的海外轉移態勢。同時，得克薩斯州和北達科他州等具有頁岩礦藏的州，其經濟也因頁岩鑽探活動本身而受到提振。

但在其他國家，情況就沒有這麼樂觀了：

波蘭-波蘭曾被視為頁岩氣開發最有前景的地區之一，但早期鑽井帶來的天然氣產量不及預期。此外，社會對鑽探工作持謹慎態度，政府還變更了稅收和特許權規定，這些都澆滅了對頁岩開放的熱情。埃克森美孚曾是波蘭頁岩開發的早期支持者，但在只鑽了兩口井之後就宣佈放棄，稱他們沒有發現足夠多的頁岩油氣，沒有理由繼續開採下去。

中國-外界認為中國的頁岩油氣超過美國。但問題在於，大多數頁岩礦區都位於乾旱或是人口稠密地區。石油公司擔心水源不足，而水是迫使頁岩釋放其中的碳氫化合物所必需的。此外，殼牌的亞太區執行董事Simon Henry說，在頁岩開採過程中，他們往往需要佔用人們的水稻田。

阿根廷-阿根廷不久前國有化了一家西班牙公司的資產，這家公司發現了一大片頁岩儲備，預計蘊藏了近10億桶石油。阿根廷的這一舉動，使得原本已面臨進口技術和輸出利潤難題的外部投資公司打了個寒戰。在阿根廷擁有45萬英畝頁岩鑽探權的休斯頓公司Apache Corp說，在阿根廷開採頁岩氣的成本是美國的2-4倍。

法國和保加利亞-這兩國和其他一些國家一樣，出於對環境的擔憂，已禁止了採用水力壓裂法進行頁岩氣開採，使得整個開採工作停止。

美國的頁岩革命始於上世紀90年代末，第一台現代頁岩鑽井距離德克薩斯州Fort Worth以北幾英里。當時的情況是：願意承擔巨大財務風險的小公司進行開採，持有礦產權的私人所有者們願意出售頁岩，華爾街願意提供資金。此外，美國已有大型的管道網絡和眾多鑽井設備。而在世界其他地區，上述因素無法同時具備。此外，一個經常被人低估的關鍵因素是，美國頁岩氣資源大多為私人所有。因此即便是有環境擔憂，但私人所有者往往會因個人利益而支持開採。

對於全球頁岩油氣開採，德勤的Joseph Stanislaw評論說：「人們對全球頁岩發展曾抱有太多非理性樂觀情緒。然後這一行業遭遇了冰冷現實。全球頁岩熱將會到來，屆時它也會展現出和美國當時一樣的力量，但這一天到來所需的時間，可能長於人們的預期。」

北美見聞雜記---服務篇（1） 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101fish.html

北美見聞雜記---零售篇（1） 濟南

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春節回鄉見聞 重劍

http://xueqiu.com/3270832901/23048830
蛇年春節是在湖北鄉下老家過的，談談自己的所見所聞。總體感覺，農村這幾年發展很不錯，農民收入增長很快，甚至超過城市（印證了國家統計局的數字）。消費水平也幾乎是爆髮式的增長。

小汽車。不知道從什麼時候開始，鄉下過年經常堵車了。那些掛著粵、浙、蘇等外地車牌的小汽車經常擠在狹窄的鄉間水泥公路上爬行，到了十字路口，經常被堵死。通常只有在城裡才看到的交警，在鄉間的十字路口也開始忙碌了。這次返程趕火車，在一個十字路口被堵了半個小時，令人心驚肉跳，差點沒趕上火車。

繼家電下鄉之後，我覺得下一個下鄉的大型消費品將是汽車。當然，唯一阻礙這個進程的是鄉間狹窄的公路。10年前，摩托車、電動車在鄉下徹底取代了自行車，如今在鄉下，幾乎看不到自行車的身影。現在，汽車正逐步走進農村人的生活。雖然，節日期間鄉下公路上行駛的大部分還是外地車，但是已經有越來越多的富裕起來的當地農民躍躍欲試，準備購買小汽車了，特別是在婚嫁市場上，小汽車作為炫目的嫁妝開始流行。

商品房。農民也開始買商品房了。這裡說的農民是真正種地的農民，不是在外打工賺了錢在本地縣城買房的人（這批人早已是縣城商品房的主要買方）。如何看待農民買房，是一個很有意思的話題。由於農民常年要和土地打交道，商品房買來幾乎是不住的。但是也很少出租，實際上也租不出去，因為這樣性質的空房大量存在。那麼農民為什麼要買而不是自建住房呢？首先，需要申明的是，這些在城裡買房的農民，在鄉下已經有了不錯的住房，再繼續建新房的必要性已不大。買房不是為了住，而是出於其他的目的。這個目的很大程度上就是投資。由於持續的高通脹，就連農民也不大願意把錢存銀行了。顯然，城市裡面商品房持續升值的訊息也傳遞到了鄉下。一些富裕起來、思想比較先進的農民就開始嘗試在城裡買房了，由於這些人的示範效應，買商品房就成了一種流行行為。一些地方婚姻市場上，女方甚至把男方是否在城裡擁有一套商品房列為必備「硬件」之一。另外，在城裡有一套住房，在農閒的時候，農民也可以進城體驗一下城裡的生活，找找城裡人的感覺。

農民投資意識的覺醒固然是一件好事，但是當一個地方的房地產依賴來自農業收入支撐時，這個地方的房地產也基本上發展到頭了。這些縣的房地產建起來，也賣出去了，但是一年大部分時間是沒人住的。我擔心，這些剛積累了一點錢的農民，成為縣域房地產市場的最後接棒者。這是很令人心痛的。

超市。超市在鄉村開始興起，每個鄉鎮都有比較大的綜合性超市，縣城個別較大的超市已經不遜色於大城市的超市。我觀察了下，超市的興起是與鄉村交通條件的改善分不開的。由於政府推行「村村通」工程，鄉下小路都變成了水泥路，摩托車也成為農民出行的基本交通工具，這為超市的生存提供了基本的條件。美國沃爾瑪取代鄉村雜貨店也是伴隨著美國汽車市場的興起而興起。

家電。鄉下幾乎家家戶戶屋頂上都安裝了太陽能熱水器，遠遠望去，蔚為壯觀。這幾年做太陽能熱水器的估計都賺發了，這是多麼大的一個市場！電冰箱已經在鄉下普及，部分農村家庭已經裝了空調。估計未來兩年，農村的空調市場將迎來爆發。

煙花。以前過年，鄉下只是燃放鞭炮，煙花很少見。現在，鄉下逢年過節，紅白喜事，煙花成了標準的配置，地位比鞭炮還高。煙花比普通鞭炮貴多了，煙花大規模走進鄉村，說明農民生活水平普遍得到了很大的提升。

禮品。農村走親訪友，免不了要提點禮品。十年前，二三十塊錢的禮品是標準配置。現在一般都在百元之上：一瓶五六十塊的白酒、一箱三四十塊的飲品（涼茶、牛奶、果汁等）和一包幾十塊的糖果。禮品檔次的提升說明鄉親們收入水平確實提高了不少。

鄉下收入的提升來自於務農和務工兩方面。

務農方面：新的播種技術以及收割機械的推廣，大大地節約了勞動力。以前兩個青壯年勞動力種10畝地都很吃力，現在可以種50畝地。高產種子、高效低毒農藥、高質量化肥極大地促進了糧食增產，現在水稻畝產比十年前增加了近50%。人均耕地增加（越來越多的勞動力出去打工）、畝產增加，再加上糧價近十年持續上升，種糧農民收入提升很快。據種地的親戚朋友講，一畝地一年種一季，不算人工，純收益有千元。對於種植面積在100畝以上的種糧大戶，忙活3-4個月，年純收入就有10萬。

務工方面：發現周圍出去務工的親戚朋友，特別是男性，絕大部分是從事與房地產建築相關的工作。那些賺了大錢的，也是多從事這個行業。這幾年建築相關工資上升很快，一個在深圳做室內裝修的表弟說，現在找人幹活，一天給兩三百的工資還不一定能找到人。

以上是此次回家過年的一些所見所聞所思所想。應該說，家鄉的喜人變化堅定了我對中國經濟長期向好的信心。中國的最底層的生存環境和生活水平都從過去幾十年的高速發展中，得到了切實的改善，我們有理由期待更美好的明天。

20130715-4s店見聞 葫蘆

http://blog.sina.com.cn/s/blog_541c9bf80101ekl5.html

見聞圖表：過去20年全球黃金流向圖

http://wallstreetcn.com/node/64740

回鄉樓市見聞錄之杭州：房價的天堂還是人間？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後，杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何？讓我們看看文中的觀點。所在地：浙江杭州

見聞提供者： @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦，像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說，雖然也算主城區，但由於這兩個區沒有同城待遇，和其他區是不同的，所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前，首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖，我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構，是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋（西湖美景之一，白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋）

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂，其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講，這湖水、這青山，無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展，還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖，杭州人民也算犧牲無數，連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住，也因為各種生活配套無法跟上，無法成為大型的居民區，而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講，用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句，拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外，還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江，則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城（容易觀察到市區和西湖連為一體）

正因為此，1990年之前，杭州真的很小。一共也就6個區：上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的：教工路（或學院路）以東，文一路德勝路以南，錢塘江以北，秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域（該區域工作日車子限號通行）。對於老杭州來說，這就是他們認為的杭州主城區：這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線，在很多年內，杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊，也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了，老市中心地方小，新樓盤多年難得，那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價，對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講，從新華園（45000+）到武林一號（70000+），這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以，普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好，杭州不是永遠那麼小的，屌絲們也會有春天的！90年代後，全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始，杭州也未能免俗，開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東：

說到城東的擴張，最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江，南靠復興地區，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊，從2001年前後，杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標，區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道，雖然摩天大樓不能代表現代化，但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心，最集中的總部中心，最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離，但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區，房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目，二手房價格基本穩定在35000+以上，超豪華的那種40000+，50000+都有的，但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房，基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城（杭州最重要的拓展新區）

城東新城則是錢江新城向東，向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有，由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋：城東新城是杭城的東大門，上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃，城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心，南接錢江新城，東聯下沙副城，是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點，東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此，另地鐵一號線穿過大部分區域，其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區，一切都是由零開始，且建設時間較短，故生活配套基本等於零。但是潛力可期，故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城，從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講，從下沙管委會到武林門（現在市中心）距離也就20公里，離錢江新城（未來市中心）則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的，這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染，畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤（金沙湖附近）價格16000-18000，沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的，是九堡板塊。從時間上來講，九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年，九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止，九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢，這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏，更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+，九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城（含九堡板塊）的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南：

1996年，杭州市跨江新設立了濱江區，由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步，也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區，杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇，所以濱江區規劃起點較高，建設重點集中，生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後，其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤，則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江，從地理距離來說，那還是相當接近的，所以不少小康型家庭，在選擇實現購房夢的時候，將濱江列為第一選擇。

杭州城西：

2002年，杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整，成立了杭州西湖風景名勝區管委會，與杭州市園林文物局合署，實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域，全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域，又在後來的日子裡，將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機，將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園（電影《非誠勿擾》在此取景）

三墩板塊、申花（西湖區）板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講，還是從規劃上說，西湖區所要面對的區塊較多，故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊，離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的，但是離市區偏遠的樓盤，則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念，但是地理距離實在離主城區太遠，價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念，基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區，因為生活配套已基本跟上，且與主城區地理距離較近，其樓盤價格已基本為杭州市主流價格，目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是，1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區，區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰，東臨錢塘江，西靠龍塢、靈山風景區，地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山，與濱江區隔江而望，環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零，所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域，或者周邊學校（中國美院）老師的最愛，價格普遍不高，基本在15000+，當然了，別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑（西湖新十景之一）

杭州城北：

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡，也將一些其他區管轄的地區，如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區，這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣，新擴區域較多，各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊，現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源，加上區政府的生活配套優勢，價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊，價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊，金隅田園外最高只能到18000+，但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江，西面是山和湖，只有東面和北面範圍較廣，最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤，如石祥路沿線，運河支線沿線等等，但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏，再加上城北與各大商業綜合中心的距離，導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的，可以選擇城西的樓盤，錢江新城商圈的呢，可以選擇城東的樓盤，至於武林廣場商圈的，既可以選擇濱江，也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年，杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間，考慮到當時大家的收入，其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久，市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老，結構也尚可。與二手房相比，新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧，為小孩結婚而貢獻首付的家庭外，大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火，這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園，位於中河路沿線，絕對的景觀和市中心，醫院學校就在身邊，其價格是當時的標竿5000+。

2001年，杭州的主城區已經擴張了不少，濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市，所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河（杭州古城河）的沿線一帶新房。離武林廣場近，又有貼沙河公園景觀，單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅，達到了7000+。

2005年，這個時候，全國樓市已經開始有很大的升溫了，溫州炒房團應該也是那個時候出現的，而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進，輕鬆破萬，當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高，但是沒想到的還在後頭。

2007年，房價熱的發燙，前幾年的幾次「空調」，讓大家更加意識到房價只能升不會跌，這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了，大部分的樓盤都在曾經的遠郊，現在的市區裡面了。當時錢江新城板（當時一片荒涼，啥也沒有）塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅，則輕鬆達到了20000+。

2008年，金融危機，各大開發商均風雨飄搖，紛紛開始打折拋售，下沙沿江板塊回到了5000+，新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年，經過最洶湧的那波狂漲，杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年，其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態，總體價格和2012年相比基本持平，這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離，與南京等城市相比，杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前，但凡有點能力的浙江小私營業主，怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房，所以從房屋一開始市場化銷售以來，杭州的房價一直都排在北上廣深之後，深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體，不僅僅是杭州人，確切的說是浙江人，消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐，所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數，氣貫長虹。就算有一段時間回調，但是等回調之後，其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是，十年的房產牛市，其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了！像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣，慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪，故目前來說，房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看，我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了，前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗，那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性：

第一個可能：新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內，新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能：品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後，很多房產大鱷出現在了杭州，比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看，雖然房企大鱷銷售業績不錯，但是在杭州影響力似乎都一般，品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是，保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起，被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江，在樓盤品牌建設上，遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤，未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多，會超過20%。

第三個可能：最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面，敵不過市中心老小區房屋價格，特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能：鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺，不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法，恐怕會是猴子撈月般的空想