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生意失敗、家道中落的蔡思庭，負債一度超過500萬元，一直到兩年前才慢慢還清，結束長達十年的負債人生，現在的他擁有超過30家早餐店，躋身千萬身價之林，他的人生如何轉念？又如何訂定自己的財富計畫書？ 撰文‧許瀞文 「九年前，我的負債像滾雪球一樣，天天被債主逼還錢，壓力大到想自殺，但這念頭只在我腦海裡維持三分鐘，因為我想到：我還有四個小孩要養，萬一我走了，我爸媽、我太太、我小孩該怎麼辦？」紅橘子精緻早午餐店的創辦人蔡思庭，即使事隔九年，回憶起這段往事，仍心有餘悸。 幾年打拚下來，現已屆不惑之齡的他，含加盟及直營，擁有超過三十家紅橘子精緻早午餐店。在前兩年還清五百多萬元的負債，重新掌握人生發球權，若涵蓋名下房子及現金，身價超過千萬元。 「我成功，方法沒有別的，就是『計畫、執行、檢討，再計畫、再執行、再檢討』。」蔡思庭認真地說。蔡思庭口中的「創業計畫」，正是讓他財富由負轉正的重要關鍵。因為計畫勾勒出未來的夢想，成為他能克服種種挫折的動力來源。 蔡思庭談到，自己第一家早餐店成功後，就開始思考如何把成功模式複製下去，於是他想出頂下生意差的早餐店方法，用自己的方式加以改良，並聘請店長經營，自己擔任管理者的角色，就這樣一家店接著一家陸續開張，目前擁有的直營店達四家。 負債的開始 沒有計畫 自開公司不敵大環境衰退問到為何一個三十歲出頭的年輕人竟會落得負債累累的境地，蔡思庭苦笑地解釋說：「就是因為年輕時只知道埋頭一味拚，創業時沒有把計畫及策略想清楚造成的！」早餐店不是蔡思庭創立的第一個事業，在他念高職時，台灣的電子產業進入蓬勃發展期，聞到生意商機的蔡思庭，也搭上這股熱潮，自己開了家一人公司，專賣電腦周邊耗材，一個月的營收可達七萬元。 但這趨勢在十年後急轉直下。蔡思庭退伍後，繼續經營公司，因為利潤越來越少，直到公司已經周轉不靈，他才將公司清算，身上負債一百多萬元，當時他才二十六歲。「那時，讀高職就開公司，還以為自己很有本事，一創業就成功，卻沒想到只是環境好幫了我一把，環境不好時，沒計畫很難成功。」蔡思庭苦笑著說。 公司結束營業那年，蔡思庭和女友步入禮堂，為了籌措結婚及買房的費用，他們各起一個會、標下兩個會作為頭期款，買下在汐止總價約三百萬元的房子，負債總額瞬間累計至三百萬元。 為了還債，將近三年半的時間，蔡思庭開啟了他的「爆肝人生」序曲：白天當某咖啡品牌業務，兼做直銷。晚上下班後，再到便利商店打工到半夜兩點，下班後接著去幫銀行投遞傳單到各大樓信箱，每天忙到凌晨四點才能回家休息。 這段期間，孩子陸續出生，他雖然賺得多、花得也多，收入趕不上支出；再加上自己急於賺錢，反而誤踩投資地雷，逼不得已，他只好開始動用現金卡周轉，於是，負債加上利息錢如滾雪球一般愈滾愈大。 因為孩子一個個出生，汐止的房子已住不下，為了換房又再度向親友借一百多萬元，使得負債金額突破五百萬元大關。 雖然新換的房子數年後增值幅度可觀，證明是正確的決定，但對當時負債累累的他卻一點幫助也沒有。蔡思庭天天被債主逼債，「我喝飲料，債主認為我該喝水就好；我買玩具給小孩，債主也認為我太揮霍，這樣的生活逼得我喘不過氣。」在他出現自殺念頭、心情平復後，平時有記下負債金額的蔡思庭，看著自己的負債表，突然想通：「如果我把注意力集中在負債，只會有更多負債，我應該要把負債明細改成賺錢明細，想辦法賺更多錢。」於是，他撕掉手中的負債表，每天不停地問自己及太太：「我們要怎樣賺更多錢？」蔡思庭的太太回憶說：「一年三六五天，他至少有三百天會問我這個問題。」 逆轉的契機 撕掉負債表 加盟早餐店專心增加收入為了增加收入，蔡思庭依舊身兼多職，他的母親擔心他的身體撐不住，向親友借了八十萬元讓蔡思庭加盟早餐店，這時，蔡思庭也換到另一家知名咖啡店當業務，主要銷售早餐店咖啡機及咖啡豆。 不過，爆肝人生並沒有因此結束。因為，蔡思庭每天凌晨四點半起床，和太太一同忙完早餐店尖峰時間後才去上班。初期早餐店的生意很差，一天營業額約在三千元左右；為多賺點錢，蔡太太下午繼續營業，賣西瓜汁、炸雞排等，甚至把早餐沒用完的食材製成便當，一天的收入慢慢到達一萬元。 蔡思庭在向其他早餐店推銷咖啡豆、與他們互動的過程中發現，一條街上有五家早餐店，有些生意差、有些生意好，他觀察生意好的「眉角」，再回來告訴太太。例如有些店的三明治做得特別漂亮，他就買很多個，回來和太太一起研究，慢慢地，他們早餐店的生意有了起色。 「我無時無刻都想著該怎樣賺更多錢，口味該如何創新，吸引更多人來吃。」為了馬上記下他腦中的所有點子，他在枕頭旁放了紙和筆，還把筆記本命名為「乾坤大挪移」寶典，經常半夜想到什麼點子，就起床開始記錄；開車的時候也不例外，坐在旁邊的太太就要負責記下他所有創新的點子。 致富的開端 開放加盟 頂下舊早餐店壓低成本在早餐店開始獲利後，他心想：「我應該讓更多人來幫我賺錢。」蔡思庭一開始擬定的計畫是：「如果開一家分店的每月淨利一萬元，七家店就有七萬元，遠高出我當業務的薪水了。如果每家分店的淨利能到三萬元，每月就能進帳二十一萬元，那還清負債就指日可待了！」於是，他去頂下生意不好的早餐店。他分析，「這樣做有一個很大的好處，舊店可以省下設備與裝潢成本，開新店至少需要七十至八十萬元，頂下別人舊店只需要三十至四十萬元。」「我只要重新改變菜單與食材，並把之前學到讓生意變好的方式複製下去就行了。」於是蔡思庭著手招募店長，自己扮演管理者角色，最巔峰時期手中曾有七家直營店，並開始發展自有品牌「紅橘子」。 慢慢地，有人喜歡蔡思庭的早餐，主動上門談加盟，他才開始發展起加盟事業；而早餐店的耗材，如杯子、塑膠袋等，蔡思庭也不急著印上自己的品牌商標，他的計畫是：「把自己做大，吸引別人來跟你合作。」就在他的早餐店突破三十家時，果然有塑膠及設計公司主動找他結盟，由於進貨量大，成功地把成本降低。 而早餐店的加盟店數增加只是蔡思庭的短期計畫，現在他的心中，還有兩個長程目標需要完成。第一是發展早餐車，第二則是創立其他品牌。 蔡思庭計畫在人潮眾多的車站，推出吸睛的「車頭造形」早餐車，讓早晨趕上班、上課的族群能直接拿了就走，不需要等待，而等到他的「紅橘子」早餐加盟店數達到七十家後，他也要開始發展第二品牌。 翻身的訣竅 按部就班 按計畫做自己有把握的事他的早餐品牌漸漸地闖出名號，有許多吃過的顧客希望加盟他的品牌，他的加盟店愈開愈多，目前約有三十家，自己仍有四家直營店。約在兩年前，他還清身上所有債務，正式結束負債十年的人生，這一年他已經三十七歲。 跟著他最久、現為汐止加盟店的老闆蔡昆洲便提到，蔡思庭很用心研發新品，才能在競爭激烈的早餐市場做出區隔，這幾年原物料上漲，平均每月還有五萬元左右淨利，整體收入比上班族好一些。 從五百萬元負債到目前小有積蓄，蔡思庭說，他從中學習到的就是不能過度膨脹自己，只做自己熟悉有把握的事；現在的他，做事情也更有計畫，每個月收入進帳後，一定先扣下二成以上作為固定儲蓄，每一年會訂下隔年度的目標，再計畫該如何達成。 去年他也在台北市光復南路上以總價九百多萬元買下一層地下室，目前仍有房貸，「利用房子來存錢，是我目前最安心的投資。」蔡思庭強調。 就這樣，蔡思庭一步一步地完成夢想，擺脫負債人生，現在的他正為自己下一個十年撰寫財富計畫書，讓夢想更上一層樓。 蔡思庭 出生：1973年 現職：紅橘子早餐店創辦人經歷：咖啡豆業務員、電子公司老闆 學歷：康寧專校資管系 創業計畫書 2心法 1 隨身帶筆記本，只要想到新點子，立刻記下，以免靈感稍縱即逝。 2 在執行點子的過程中隨時檢討、修正，再重新操作。 以店養店3階段 蔡思庭的創業計畫書 第 1階段 摸索 目標：1.提升店面的坪效2.在最短的時間內獲利，償還債務需要資金：向親友借80萬元，利用早餐店的 獲利分期攤還策略：早上賣早餐；中午賣便當；下午賣雞排第 2 階段 複製目標：1.一年內開10家分店，聘請店長2.每家店每月淨利目標3萬元需要資金：一家分店平均投資約30萬元策略：1.頂下即將結束營業的早餐店，省下器 具及裝潢成本2.大量採購，進而降低成本第 3 階段 擴張目標：發展加盟店數，目標70家需要資金：100萬元周轉金策略：多參展、在黃金路段開店， 以提高品牌知名度 | ||||||
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37歲、南部出身的小資男楊東庭，從小立志要憑自己的雙手累積財富。 他利用信封袋記帳控管每月開銷，學習股票投資技能，並以兩年為一階段達成財富目標，如今，已買下新北市住宅圓夢。 撰文‧歐陽善玲 「我不是一個很愛錢的人，但有兩件事讓我下決心，要靠自己的雙手累積財富。」說話時，楊東庭臉上還帶著稚氣笑容，今年三十七歲的他，在出版社當主編，外表看來比實際年齡小一些。 第一件事，是他大四的時候目睹家族爭產風波，詳細過程他不願多作回憶，只輕描淡寫地說，「有祖產又如何？到頭來大家都不開心，那時我就打定主意，以後一定要憑自己的本事賺錢。」這個想法在心裡扎根，但真正被刺激到，還是銀行理專無心的一句話，「錢這麼少，怎麼理財啊？」「有一次陪朋友到銀行諮詢一些理財問題，不料理專很機車地撂下這句話！當下很嘔，但事後回想，理專說得也沒錯。新鮮人剛入社會起薪二萬多元，若離鄉背井，扣掉房租、生活開銷，再怎麼省，一個月拿出五千元已很勉強了。這點錢，除了買基金還能做什麼？」楊東庭說。 第一個兩年 拚命兼差 靠工作存七十萬當時，楊東庭相信要變有錢必須先提高收入，再透過合適的理財工具來擴大財富效果，對長遠的財富目標並沒有特別想法。大學畢業後，他北上找工作，一方面懷抱著投身文教業的理想；另一方面，心裡仍有聲音要他趁年輕多拚一點，盡可能省錢、賺錢，快速累積第一桶金後，才能用錢賺錢。 剛開始，他的財富計畫並不具體，缺乏明確目標及時間，只一味地想提高存款數字。「我第一份工作就在出版社，月領三萬元，比同行多了三、五千元，算是顧及了自己的興趣及存錢目標。但我知道那樣不夠，扣掉生活開銷及房租，已所剩無幾。所以我規定自己一天只能帶一百元在身上，還卯起來兼差，舉凡網拍、翻譯書籍、家教都做過，不但多方嘗試且來者不拒。這樣下來，一個月平均可再多賺一至二萬元。」不只兼差，楊東庭還開始接觸股票，學習投資。「我買的第一檔股票是中華車，跟多數人一樣是靠聽來的。頭一回進場就獲利二成，後面又來回操作了幾次，也都有賺錢。嘗到甜頭後，我就更積極地研究股票，還報名社區大學投資課程，花三千元就能得到完整的基本知識，真是非常值得。」楊東庭像八爪章魚，努力爭取賺錢機會，工作兩年多下來，存款超過七十萬元。當時他才二十七歲，依照他平時省吃儉用、積極兼差的速度，很快就存到第一桶金。「有了這筆錢，該用來結婚，還是買房？該拿來投資，還是放在銀行？」他心中不斷盤算，為了讓自己理財方向更明確，才試著擬定財富計畫書。 「我不會做動輒八年、十年的財富計畫，那樣會讓自己缺乏彈性，且看不清資金用途。寧願先從短期計畫著手，按部就班確實執行，這樣達成機會反而高。」他以兩年為一個階段，避免財富目標被模糊。接著再評估手上可使用的工具，全力以赴使資產增值或收入增加，以求如期達陣。 ○三年他離開第一份工作，因為有待遇更好的公司向他招手。趁著每月薪資調漲，他給自己定下一個目標，下一個兩年存款目標提高五○％。方向確立後，楊東庭先評估手上可利用的工具及執行辦法。例如，透過信封袋記帳控管每月開銷、以跟會方式賺取七％利潤，並計算距離目標的資金缺口，再找其他管道設法彌補。 第二個兩年 增加投資 開盤八法決定進場與否「隨著年紀增加，我發現自己已不太能像剛出社會那樣大量兼差。想要維持、甚至提高所得水準，只能靠轉職加薪，或自我鍛鍊投資技巧，充實股票相關知識。」楊東庭試著利用融資擴大部位，以提升操作彈性。 「○四、○五年，我積極投資股票，除了看一些基本分析外，還開始接觸技術面的東西；其中，我覺得最好用、且適合一般上班族的工具，就是黃金切割率及開盤八法。」楊東庭解釋，黃金切割率用來抓高、低檔轉折實用性高；而開盤八法，則是在股市九點開盤後，利用五分鐘走勢圖掌握當天盤勢。 「如果九點零五分，九點十分，到九點十五分這三個時間點，漲跌互見，各有不同狀況，那表示這個盤很難掌握，當天不用進出了，乖乖上班就好。」他說，這種方法看起來簡單，但準確度大概有七成。像一二年上半年是盤整格局，就不利操作，下半年局勢明朗，績效也較好。 在反覆操練，不斷精進投資技能下，楊東庭買過一四○元的宏達電、並來回操作，後來布局國泰金也大有斬獲。原本的財富計畫是三年存款多一倍，到○七年檢視，不但目標順利達成，還因選對股票押對寶，投資貢獻超乎預期。這才發現，原來工作前兩年橫衝直撞、拚命存錢雖有不錯成果，但少了具體財富計畫，執行起來就是缺乏方向感，也無法自我調整，強化累積財富過程中相對不足的部分。 「我是南部小孩，在台北工作租房子，長期下來也是一筆不小花費。○七年左右，我手邊現金約一百五十萬元，當時就想，如果能用這筆錢買間小公寓，用房租付貸款，最後房子至少還是自己的。」這個念頭，讓楊東庭做好買屋的心理準備。他開始減碼投資部位，預留現金在手上，這樣看到好的物件才能隨時出手。 第三個兩年 轉租為買 用房產快速累積個人資產「有一天，房東跟我提及可能會搬到美國陪小孩讀書；話還沒說完，我第一時間就馬上反應，問她房子可不可以賣給我。」他費盡脣舌，慫恿房東趁著金融海嘯，美國房市低迷，趕緊賣掉台灣的房子，換現金去美國買房。房東大概也被催急了，最後以整數三百萬元成交。這個金額，比附近房屋成交價還低了二十萬元。 ○九年，楊東庭以頭期款八十多萬元，買下自己的窩。現在房貸只剩下一百多萬元，而這兩年房屋增值了約二百五十萬元，加上手邊現金約二百多萬元，累計個人淨資產部分就有近七百萬元。 三十七歲的呆薪族，憑著一股想要致富的衝勁及短期目標明確的財富計畫書，逐步完成夢想。下一個兩年，楊東庭仍將持續訂定目標，朝人生的第一個一千萬元邁進。 楊東庭 出生：1976年 現職：出版社主編 經歷：出版社編輯 學歷：靜宜大學國貿系 存錢計畫 3 要訣 1 以二至三年時間，訂定短期財富目標。 2 目標金額依可實現範圍設定。 3 尋求彌補資金缺口途徑，定期檢視達成率。 2年一計畫保彈性——楊東庭的存錢計畫書目標50萬 第 1 個二年計畫 既有儲蓄： 每月1萬元，可存30萬元（外加2～3個月年終獎金） 達陣方法： a.兼差每月5000元，多存12萬元。 b.跟會（利率7%），多存1.6萬元利息。 c.每月額外省2666元，多存6.4萬元。 目標100萬 第 2 個二年計畫既有儲蓄：每月1.3萬元，可存48萬元（外加2～3個月年終獎金） 達陣方法： a.兼差每月5000元，多存12萬元。 b.每月額外省3666元，多存8.8萬元。 c.將前四年存下的125萬元投入股市，報酬率10%，多存26.5萬元；20萬元短線操作，目標多存4.7萬元。 目標120萬 第 3 個二年計畫既有儲蓄：每月1.5萬元，可存52萬元。 （外加2～3個月年終獎金） 達陣方法： a.跟會（利率7%），多存1.6萬元利息。 b.每月額外省7042元，多存16.9萬元。 c.將前六年存下的225萬元投入股市，報酬率8%，多存37.44萬元。 d.可以考慮買房了。 | ||||||
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從三餐靠友人接濟的窮小子，到現在開保持捷跑車，身價逾千萬元的業務高手，謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願，希望退休前能當五戶房屋的包租公。 撰文‧林心怡 穿著剪裁合宜的西裝，繫著絲質領帶，手上戴著卡地亞名錶，而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉，憶起十幾年前剛退伍時，身上僅剩七塊錢，連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說：「人生好像一場夢啊！」還好，這是一場以悲劇開場，喜劇收場的夢。十年前，謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域，從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起，到如今每戶動輒上億元的豪宅；每一次結案，銷售獎金收入以百萬元計，年僅三十五歲的他，是已經擁有三戶房子的地產投資達人。 故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後，總是在親友的接濟下，過著四處寄人籬下的顛沛生活，讓他不論在情感與金錢上，都有極度的不安全感。 「還記得剛退伍時，身上只剩下七元，窮得沒飯吃，只好拜託朋友收留我，幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說，沒有父母的庇蔭，經濟狀況原本就不好；更慘的是，為了「面子」，他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友，希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果，卡債積欠了近三十萬元，「最後女友沒了，錢也沒了！」遭受愛情創傷的謝文偉，還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量，覺得當業務員、賺獎金，是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活，應徵進TOYOTA當汽車銷售員。 還清負債 進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後，謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務，因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債；擔任汽車銷售兩年多下來，每年平均年薪六十萬元的收入，不但還完負債，還存下了三十萬元。 「但對我來說，賺這些錢是不夠的！」謝文偉說，聽聞「賣房子」可以賺很多錢，讓他萌生轉行的念頭，「我心想：既然希望賺錢買房，不如先學怎麼賣房，除了學習房屋理財，還能實現退休後當包租公的夢想！」因為這個「買屋夢」，謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業，二○○二年進入了房屋代銷業，從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年，公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓；但我的心態就像學徒，總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧，及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語，以及與消費者基本的應對進退，閱讀許多銷售技巧的書籍，從低單、低總價的房子開始賣。」只是，計畫趕不上變化，經過一年的「學習期」，好不容易○三年準備大展身手時，謝文偉卻遭逢ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）房市交易急凍，讓他長達半年都是領底薪過日子。 「我一度心想乾脆回去賣車算了！」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」，還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期，經過三年多的銷售歷練，○六年開始，謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標；存夠二百多萬元自備款的他，也踏上房市投資之路，他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。 「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房，最後賺了兩成出場，但對於自備款不足的我，還是學到了教訓！」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴，讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉，一度資金緊張，索性找合夥人合資，轉手賣出後，才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後，我再也不碰小套房的投資物件，但也意識到，只要房子有增值的潛力，即使需要與人合資購買，也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年，看好林口機場捷運線未來性的房市發展，謝文偉以四十萬元自備款，買下二十六坪的二房小宅，才一年的時間，就讓他獲利二倍出場。 投資成功 擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後，謝文偉靠著賣房的銷售獎金，加上房市理財所賺的錢，○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元，現在附近成交價一坪都要四十二萬元，房價漲了足足快一倍！」謝文偉有些得意地說，這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。 買了自用住宅後，謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類：第一類、短期投資賺價差，鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高，謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力，獲利目標鎖定在五％至一○％。像是新板特區及林口的預售屋，都曾讓他獲利豐碩。 第二類、波段操作，鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租，降低房貸壓力，增值二○％至三○％後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋；今年，他看好淡水的後市，打算在該區置產。 規畫退休 存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資，即把房地產買賣套利所累積的獲利，投入長期性投資，為將來當包租公打算。 「有些業務賺得多，花得也多，但我總是把本業賺的錢，存在有保值增值性的房子上，強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅，在汐止還擁有二戶房子租人。 「我希望退休後，擁有五戶沒貸款的房子當包租公；每存到二百萬元就開始物色房子，賺價差也好，長線持有置產也可，這樣一來，我就更有賺錢的動力了！」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子，以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親，他現在賺錢的動力更強了，也將更努力完成下一階段的目標。 謝文偉 出生：1978年 現職：新高創廣告業務副理 學歷：復興美工 房市銷售資歷：10年 購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。 2 為各種策略擬定資金分配比率。 3 詳列每月現金流量表，避免槓桿過高。 以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書 1短線投資 策略：獲利5%~10%，操作期限一年 資金規畫：與友人合資 標的：預售屋、新成屋 2中線投資 策略：獲利20%~30%，操作期限2~3年資金規畫：自有資金、房租標的：具公共建設或交通題材的中古屋 3長線投資 策略：出租，賺穩定報酬資金規畫：短線與中線的獲利投入 標的：好出租的保值地段 | ||||||