炒家大屠殺一炮賤買倚巒馬榮成劈冧樓市
2008-11-06 NExtMagazine
香 港這塊彈丸之地，擇居於山頂由來都是財富及身份的象徵，山頂的豪宅亦成為炒家樂園。由新地發展的山頂施勳道八號倚巒，在樓股當旺的日子裡，就創出全亞洲呎 價最貴豪宅的紀錄，呎價達五萬六千元。只是這場金融海嘯席捲上山頂，倚巒大有高處不勝寒之勢；上週日，漫畫家馬榮成一炮過以現金七千六百萬元購入倚巒十七 號屋、呎價只二萬二千八百元，倚巒頓變炒家英雄塚。
這宗交易不單只震散倚巒的樓價，整個山頂區及豪宅盤的叫價亦即時腳軟，一班去年蜂擁入市的炒家，包括印尼過江龍De Monsa基金、越南華僑朱立基，以至柏寧酒店的陳氏家族都要扮蟹。
馬榮成出擊震散倚巒
上週日，有亞洲第一豪宅之稱的山頂倚巒，其中十七號屋以七千六百萬元成交，平均呎價二萬二千八百元，創該屋苑成交的新低價；較四個月前，以平均呎價五萬六千元賣出，創下亞洲最貴豪宅呎價紀錄的二號屋，更足足相差六成之多！
買 家正是有二十年投資物業經驗的著名漫畫家馬榮成。本週二，剛由深圳公司回港的馬榮成，接受本刊訪問，對於「筍價」買入倚巒一事，反應平靜，先否認單位被 「截胡」，更坦承樓價將會全現金支付。「我唔鍾意借貸，唔夠自由自在。」馬榮成笑言，是次買倚巒其實「好突然」。「經紀打來叫我星期日去睇樓，那天我其實 係要返大陸，但聽到經紀話開價八千萬，覺得好吸引，咪去睇吓囉，怎知就真係買咗。」
這宗破底交易，由位於大埔康樂園的康樂園代理負責接洽； 早於○六年，倚巒由新地一手開售時，馬榮成已經前往睇樓。熟知該交易內情的經紀說：「佢當時開始已周圍搵house，希望能建立一個有過萬呎大花園及有海 景嘅『夢幻王國』。佢睇完倚巒都好鍾意，但就因為猶豫同唔夠人快而無買到，結果倚巒嘅價值不斷升，屢創新高。」
馬榮成後來參觀過元朗葡萄園、大埔康樂園等獨立屋，卻找不到心水，並依然留意着山頂倚巒的成交，終於讓他等到一個出擊機會。
「倚 巒十七號屋嘅原業主（天港科技有限公司老闆任根新），前年年尾以九千三百萬買落嚟自住。佢都有喺市場放盤，隨住物業升值最高曾放過兩億！直至今年中金融市 道不景，叫價亦回落至一億一、一億二等水平。呢兩個禮拜佢更將叫價大減至九千多萬元，價錢即時回落至○六年水平。」該名經紀說。市場則傳聞，原業主如此心 急把物業甩手是急需現金。據知他是以短期貸款買樓；按土地註冊處記錄，業主去年六月透過滙豐銀行承造按揭，今年八月還錢贖契後，又再向同一銀行抵押再借。
一炮過現金成交
上週日，原業主開放單位予睇樓客參觀，早有準備的馬榮成不用多看已找來原業主洽談價錢。
該名經紀說：「佢同原業主傾咗半小時，已達成協議，當中部分內容保密。馬榮成肯俾一成樓價（即七百多萬）為訂金，成交期亦由一般嘅一年縮短為兩個月，而且馬榮成仲可以現兜兜all cash俾錢，唔使搵銀行做按揭，呢啲條件，對原業主來說相當吸引。」
雙方還協議，此單成交為必買必賣，及馬榮成不能以確認人身份賣出物業，即不能短炒摸貨；在「一個要錢，一個要貨」的大前提下，馬榮成還價至七千六百萬元。雖然原業主要蝕一千七百萬元，但雙方傾得非常投契，結果一槌定音。
馬榮成出手之快，令市場人士佩服不已，「其實當日有幾枱客都有興趣，但由於是星期日，佢哋都話要等翌日即星期一，同銀行傾過估價及按揭才能打算，結果就俾馬榮成捷足先登。」該名經紀說。
手持五億豪宅
馬榮成表示，近日收到不少地產經紀電話，開價八至九千萬，游說他放盤。他說：「暫時唔會考慮轉手，我當係長線投資，而家布力徑間屋裝修緊，倚巒十一月底前收樓，年底前應該會搬入去住。」
事 實上，參閱馬榮成過往二十年的投資往績，他往往長揸居多，持有的十四個物業，包括大潭紅山半島、大坑嘉崙臺及西貢溱喬等，市值五億多元。即使在九七年高峰 期，以四千萬元購入的淺水灣道六十七號The Somerset，亦能於去年四月另一個樓市高峰期，以五千二百萬元賣出，大賺一千二百萬元。而他位於山頂布力徑，九七年以八千八百多萬元買入的自住單 住，現時亦升值至一億六千萬元，而且早於九九年已贖契。
四十七歲的馬榮成，憑藉漫畫創作而進身為山頂業主，絕對是獅子山下的傳奇故事。他在徙置區長大，十五歲輟學，入行做漫畫送稿員。八二年，馬榮成加入玉郎集團，一手編繪成名作《中華英雄》，創下每期二十二萬本的銷量，一躍成為全港身價最高的漫畫家。
畫壇傳奇遇襲險殘廢
八 七年，隨着其他漫畫主筆相繼離開玉郎集團，馬榮成亦萌生去意。八八年，馬榮成遭受伏擊，幸僅為輕傷。數月後，八九年一月，馬榮成與助手崔元發，在住所停車 場再被兇徒襲擊，其「百萬右手」，更被狂斬多刀至幾近殘廢。同年中，馬榮成離開玉郎集團，自立門戶，創辦天下出版公司，並推出新作《風雲》，連續多年成為 全港漫畫銷量冠軍，其後更多次被改編成電影、電視劇及電腦遊戲，成功建立其漫畫王國。○四年，《風雲》於內地發行。近月，國產動畫《風雲決》也在內地出 台，上演兩週，票房已達三千萬人民幣。
現時，天下出版的生意仍主要來自香港及東南亞地區，包括製作及代理漫畫，以及收取《風雲》等作品的版 權費等。六年前，馬榮成在深圳蛇口設立製作部，培訓內地員工繪畫漫畫，而漫畫的創作及後期分色等工序，則仍在香港進行。馬榮成直言，買樓的現金，全是靠本 業賺來的。「我炒樓一向唔係好多買賣，近年漫畫市場相比以前高峰期有所萎縮，但天下至今仍有盈利。」馬榮成說。
越南豪客山頂坐艇
馬榮成劈散倚巒，最受影響要算是越南華僑朱立基，皆因他在倚巒持貨最重；他在前年及去年，一口氣動用了八億元掃入倚巒其中五間屋，而景觀最靚，當時呎價最貴的六號及七號孖屋，亦成為他的囊中物。本週一記者致電給他，他敷衍地說：「買賣物業，有待上帝安排！」
朱 立基這位越南大豪客是香港人，曾到德國留學，於八十年代中移居越南，太太張美蘭是在越南土生土長的潮州人。這對夫婦旗下三間公司在越南胡志明市甚為有名， 尤其九二年成立的母公司萬盛發，更是無人不識。他們涉足的生意亦極為廣泛，包括房地產、五星級酒店、餐廳，到零件出入口。
由於朱立基經常港 越兩邊走，故亦有在港投資物業。前年十月先一口氣以呎價三萬六，掃入景觀最靚的倚巒六及七號孖屋，及以呎價三萬四買入九號及十號屋合共四幢。其後新地以呎 價四萬二千元投得山頂加列山道十二號地皮，現樓的「倚巒」呎價更水漲船高，朱立基遂於去年三月再豪擲近二億元買入五號屋，呎價三萬八千元，創出當時山頂洋 房呎價新高。
關心樓價更關注健康
現時朱立基手上的五件倚巒，由「稀世珍寶」變為「燙手山芋」。記者本週一向他查詢，知否倚巒 出現超低價成交，他未有正面回應，反而不斷說教：「你一百蚊買件衫返來，人哋買十蚊，唔通你嬲人咩？十隻手指有長短，呢啲個別事件，可能人哋等錢使呢？呢 啲係社會嘅事，社會嘅問題，你問番個社會啦！」
記者問到手持的倚巒現況，他說道：「咪放喺度囉！當時趁熱鬧，人哋買，我咪又買一啲返來。放租定放盤？小問題啫！呢啲老婆（張美蘭）會搞，我而家要考慮嘅，係身體健唔健康，生活快唔快樂！」
他又說出現住在倚巒的感覺：「幾好住吖，風涼水冷，住喺度，心情好靚！」還說會繼續在市場上物色筍貨，「我一定會買嘢，價錢愈靚愈買。買咩賣咩？等上帝安排啦！」
不過，朱立基手頭除有五件倚巒，還有多個豪宅單位。去年五月他以二億四千萬元，購入中環匯財中心全幢。成手「蟹貨」，朱立基難怪心情煩躁。
倚巒第一滴血
當馬榮成成功奪得心頭好之時，在倚巒流下第一滴血的是印尼財團De Monsa基金，去年十二月該基金以二億四千萬元購入十五號屋，呎價五萬五千元，該財團揸弗人劉常仁本週一向記者親口證實，物業已經撻訂，估計損失二千多萬元訂金。
「我哋已經取消咗交易，撻訂不要了。俾咗一成樓價作為訂金（即二千四百萬元），蝕咗本咯！」劉常仁坦言買貨的時機不夠好：「我是買得不好，太貴了！當時無睇過就買，買咗之後個市就係咁跌，攞錢出來嗰刻已經後悔。」
他坦言無想過延期成交，寧願當機立斷撻訂：「延長落去，都只係睇短期，睇得一天得一天，但我唔睇好後市，根本唔敢再買嘢。件貨唔要就唔要，做生意就係咁簡單。」
劉常仁可謂撐起香港樓市的中流砥柱，雖然已經八十歲，但落盤狠勁，有入無出。二十多年來他已投資逾百億元狂掃物業；過去一年更瘋狂以天價購入倚巒、山頂哥賦山道及貝沙灣五期，又轉戰九龍買入三十六伙何文田半山壹號單位，斥資接近二十億元。
不過，由今年中開始，劉伯將部分剛購入物業撻訂，如去年十一月購入的中環荊威廣場三層樓面，就損失了四千二百萬，而手頭的半山壹號，不是蝕讓、撻訂，就是延期至今年十二月成交。這條印尼過江龍，似乎擋不住海嘯的威力。
「樓王」變「蟹王」
數 倚巒的「頂角羔蟹」，是今年六月以二億八千四百萬成交的二號屋，呎價達五萬六千元，創下亞洲豪宅之最。買家身份一直保持神秘，經本刊追查下，證實是上市公 司銀泰百貨有關人士簽訂買賣合約的買家，是報住北角縉景壹的顧嘉莉，她是上市公司銀泰百貨母公司——銀泰投資的股東。近年，內地富豪爭相在山頂插旗，顧嘉 莉便在中原中國組經紀轉介下，透過中原豪宅組經紀梁惠湞（Becky）與新地接洽，促成交易。
總部設於北京的銀泰投資，業務以地產投資及百 貨為主，旗下銀泰百貨，○七年初於香港上市，是第一間來港上市的民營百貨公司。市值約四十三億的銀泰百貨，是浙江省最大的百貨公司，旗艦店位於杭州，近年 積極南征北討，將地盤伸延至武漢及瀋陽等地。另外，與韓國樂天集團合資，北京黃金地段王府井的樂天銀泰百貨，八月正式開業，與公司旗下位於長安街的高級商 廈—銀泰中心，齊齊成為北京新地標。
借力國企建百億王國
顧嘉莉與銀泰百貨主席兼銀泰投資大股東沈國軍，乃多年老友，更同為公 司創辦人。出身建設銀行的沈國軍，善於在金融市場進行收購合併。九八年銀泰成立時，除顧嘉莉外，建設銀行亦為股東之一。之後十年，銀泰發展神速，其間多次 與國企交手，收購對方項目，壯大資產。今年，銀泰股份更引入北京國資委全資控股之子公司——北京市基礎設施投資公司，成為大股東，成功取得對方位於北京黃 金地段大紅門等地產項目。
是次銀泰股東顧嘉莉以創亞洲紀錄的呎價，買入倚巒，可謂老貓燒鬚。上月中，沈國軍於北京接受本刊專訪，提及顧嘉莉 在港買豪宅一事，便顯得十分避忌，更制止記者發問。「這（問題）不在今次訪問範圍之內，你不要再問了。」根據臨時買賣合約，顧嘉莉本應於九月底繳付全數尾 數，但最近撻訂之說甚囂塵上，相信月內便有結論。
豪宅大好友 劈價大平賣
倚巒蝕讓，不單影響這個超級屋苑，還震動整個豪宅市場，令豪宅出現劈價浪潮。而過往承造樓按較進取的銀行，亦由於樓市前景欠明朗，收緊豪宅按揭成數，借款額只要達一千萬元以上，也借不足七成。首當其衝，自然是一批在去年高位掃貨的富豪。
市 場傳聞，去年頻頻出擊、掃入多個豪宅的柏寧酒店陳澤富家族，近期連環沽貨；兼且不理賺蝕，但求甩手。替其物業承造按揭的，就是自身難保的花旗以及規模較小 的本地銀行創興。據知他過去一個月，已沽出近半億元物業，手頭持有的大坑名門五座頂層A室複式，市傳將會撻訂。而其持有的一百多個物業，部分正經由測量師 行第一太平戴維斯作一籃子放售。
市場亦傳聞，陳澤富家族要急急放貨，是因為家族中有人金融投資失利。陳家是香港的老牌家族，一向低調。早期 經營出口貿易，到六十年代初於尖沙咀興建國賓酒店，是當時香港最豪華酒店，前美國總統尼克遜首次訪華，途經香港時正是下榻該處，令陳家被冠上「酒店大王」 稱號。其後陳家又興建銅鑼灣柏寧酒店及大舉進軍海外，先後在曼谷、美國、英國及澳洲興建多幢酒店。
這兩年陳家中人看好股市樓市，大舉進軍， 在地產界相當觸目。去年十月樓市高峰期，其家族便以二億零三百萬購入山頂歌賦山里三B董事屋。該屋原由東亞銀行主席李國寶持有，令他持貨短短七個月，賬面 獲利二千萬元。另外陳家又購入香島道四十六號Double Bay及大潭陽明山莊等多個豪宅單位，總涉資共八億多元。
不過，去年愈積極，今年愈痛苦。其中如九龍站豪宅凱旋門，陳氏家族去年十月掃入，手持六件重貨，全由創興銀行承造按揭，現時要劈價大平賣。
「佢 嗰個凱旋門摩天閣六十五樓A至C室全層單位，單是A室入貨價已要九千八百萬元，其餘B、C單位則共二千多萬。但現時陳家開價『全圈』（整層共三個單位）只 要九千萬元。如果只要A室單位，業主開價亦只是六千萬，較其購入價劈足三成！」一名該區經紀說。有多名買家表示有興趣，但出價極低，如開價七千多萬「要晒 全圈」，業主暫時不接受。
天比高逆市推盤
山頂另一樓蟹，莫過於剛在九月中旬，雷曼爆煲前數天，購入位於山頂「天比高」獨立屋，上市公司百營環球資源主席施展望。
八月時曾表示不宜投資樓市的施展望，一個月後，突然以一卡通國際有限公司名義，作價三億八千萬，購入天比高C號屋，平均呎價五萬二千五百元，與趙世光持有的石澳大浪灣道十三號大屋，並列全港最貴豪宅。
有 世紀豪宅之稱的「天比高」，九十年代乃滙豐大班屋，其後多番易手，先後落在日本連鎖百貨店八佰伴老闆和田一夫、有「大廚坤」之稱的東方明珠創業主席黃坤手 中。四年前，影星周星馳夥拍菱電，以三億二千萬買入，並將物業重建成四幢獨立屋，成為○八年最矚目豪宅新盤。今年初，市傳有買家以平均呎價達六萬五千元洽 購，後來不了了之。如今銀行大閂水喉，施展望撻訂之說，已在經紀行內流傳。
阿里巴巴主席扮蟹
倚巒二號屋成交之前，全港平均呎價最高的單位，是位於中半山地利根德里，去年十一月成交的「Branksome Crest」頂層複式單位，作價約三億元，呎價高達四萬二千三百元。
這 位出手闊綽的買家，正是○七年新股王阿里巴巴主席—馬雲。去年十一月上市的阿里巴巴，首日收市價較招股價勁升近三倍，馬雲身家亦爆漲至一百二十七億元。十 一月底，即傳出馬雲以天價買入Branksome Crest的消息。不過，不到一年間，金融市場早已翻天覆地。阿里巴巴的股價，大幅回落至四元三角，馬雲身家大縮水至不足十七億，當時的風光標記，成為諷 刺。