樓市沒泡沫有買趁早 東尼
|
|
金融市場最多人關心的謎題在於樓市，而非股市：到底樓價是否太貴？畢竟，買樓投資的人多，買股票投資的人少。那些將股市當成賭場，將抽新股當成擲毫的人，就算買入大量股票，也算不上是投資。
過去三十年，香港人累積了不少財富，有條件自置物業。但已買斷物業的人，只屬少數，大部分業主仍然要供樓。至於已選擇了租樓的香港人，十之八九亦打算在不久的將來置業，因此總是盯緊樓市。
官商說法矛盾
最近市場響起了警號，指樓市已出現泡沬。行政長官曾蔭權及金管局總裁陳德霖亦曾出言警告。但另一邊廂，一眾地產發展商，包括李嘉誠及李兆基等卻認為樓價合理，理由是供應不足。當然，他們可能為了自己的利益說話，但某程度上也有道理。
今年之內，利息可能會上升。如果按息由四釐半升至五釐半，置業人士未必有太大反應。但若按息一口氣增加三釐，即加至八釐，他們肯定有所猶豫。然而，我認為美國政府不會讓利息大幅上升，直至失業率下降至百分之六以下。
由 於新樓供應甚少，樓價短期內上升，我並不驚訝。但我認為刻下樓價偏貴，如果本港經濟出現問題，便會應聲下跌。去年樓價上升三成，是非常罕見的，今年大概不 會重演。然而即使今年樓價下跌，亦不會跌得太多，皆因有用家支持。再者，樓市的炒風不算嚴重，因此我看不見有任何大型泡沫正在醞釀。
買樓自住勝過投資
現時出租物業，每年大概可收取百分之三的回報，不算太多，若回報率升至百分之五或以上，便有點反常。我認為買樓若為投資，存有不少風險。
但 如果你現在想買樓，我也不會有異議，皆因愈早上車，便愈早上岸，對樓價升跌亦可看得較開。樓宇物業從來都是奢侈品，對大部分人來說，買樓是一生人中付出最 多金錢的投資。但有一天上了車，你便會感到釋懷。當你已經身處樓市之中，你會較願意去換樓，例如你想搬去更大的單位居住，只要賣出舊屋，便可取得大筆資 金，用來支付新樓的首期。
自置物業，即使每月仍要掏錢包供樓，但不用交租，已是財務穩健的象徵。香港是全球最富有的地方之一，皆因大部分人都買樓，而買樓基本上是必勝的。
東尼Tony Measor
在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。
|
香港樓市是泡沫？ Consilient Lollapalooza
http://consilient-lollapalooza.xanga.com/722587813/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%98%AF%E6%B3%A1%E6%B2%AB%EF%BC%9F/
孤陰不長，獨陽不生。沒有基本面支持的，只能算是無風起浪，老鼠尾生瘡。值得小心的是有泡沫基本因素造成的泡沫市場，這才是隱形殺手。
香港樓市絶對是泡沫。這說話會聯想到什麼呢？
這很視乎讀者本身的觀感。認同的則可以舉出很多支持理據，反對同時又可以搬出很多理據。這些正反的爭論，偏重於抒發情感。我討論香港樓市泡沫討論不在乎泡沫論的觀點，而是想借這做例子去討論泡沫的本質。
香港樓市是泡沫。這命題可以有好多討論的地方：
－香港邊度的樓市？全部都是泡沫？
－樓市包括什麼？
－什麼是泡沫？多少泡才叫泡沫？
等
如果沒有冷，我又怎能知道熱呢？沒有背景，我們不能談論出任何結論。
泡沫是什麼？價格高就是泡沫？泡沫是不合理的嗎？
其實泡沫最初必然是合理的，而且是非常合理而且有巨大潛力。第一批人賺了大錢，讓其他人加入。再賺錢。價格上漲＋得利益者，自然能找出理據支持。甚至價格本身就可強化其基本因素，最後連最後的淡友也要投降。
黃金，日本，香港，鐵路，科網，中國．．．數得出的都是這樣。用基本因素去討論樓市是否泡沫是沒有結果的。
因此，問題不是泡沫與否，拿得出來廣泛討論的，應該是現在是泡沫的什麼階段？可以維持多久？什麼情況下會爆破？
討論泡沫與否跟行動沒有必然關係。是泡沫不等於要回避，也不等於要衝入去，這是關於選擇的問題。自助餐，有ｄ人食魚生先，有ｄ人會飲湯先，大家都會食飽，重要是有得食，食得起。
真 正的泡沫是有基本面支持的，價格上升，需求上升，陰陽互根互用，才可以帶你到天上去，然後跌回原點。上升時有需求，而沒有麥子，下降是有麥子而沒有需求。 任何泡沫，都能令人致富，都能令人破產，只是一個財富再分佈的遊戲加強版。問題是人生交叉點中，你在那一面。不過正如livermoore所言，散戶在牛 市中能賺倒賬面的利潤．．．而最終也只能是賬面的利潤。牛賺錢，熊賺錢，羊被屠宰。
香港的樓市很高，貨很重，是泡沫，但不等於它會立即有問題，要立即爆。討論策略，必先定time-frame，這也是一個choice。有些人是鍾意平靜，有些人卻熱愛滑浪。
很高很重又如何？只要沒有地心吸力，只用一點的力，多重也能升上半空，而且自我完成。地心吸力，利率是也。值得一提的是，利率上升不在乎人們還唔起，而是在乎人們借唔起。下降時只有麥子，沒有需求。
在９５％按揭，0.7%的利率成本下，我覺得任何東西都很便宜。如果樓價一年升１０％，我一年便一開三，加按或轉手便差唔多買多兩間。這種需求下，又怎可以唔升呢？再者，還有外力推動，原因種種。誰能令樓價下跌？誰想做董伯二世呢？
樓，由消費品變成投資品。由投資品變成投機品。現在進入最後階段，由投機品變成奢侈品。這個階段，有最漂亮的升幅，就像是煙花最後一幕般燦爛奪目。
可憐的是辛勤的人們努力賺錢借錢，一心打算置業安家，卻不小心進入了財富大轉移的死亡遊，成王敗蔻。金融泡沫的觸手已伸展到社會的各層面。要改變實在太難，太難了。
咁即係買唔買樓好呢？
如 果打算有地方住，但又唔想訓身＋借錢玩命（命運的命），比較冇咁危險的方法是買地產股然後租樓住。這不是完美的選擇，但最少你不用因為參加賭局而破產。這 是謹慎的選擇。謹慎未必會置富，而且有一定成本，但好過去賭。如果升，地產股替你交租。如果未來大跌，你最少不用破產。
咁跌咪即係蝕．．．是的，跌即係蝕。有趣的是怕蝕的人可能會因為求安定而買樓，賭上未來３０年的收入。怕蝕的人有時也很不怕通脹。世界就是沒有這麼完美，成熟的人不會要求太多。
當然，投資＋租樓也作能為alternative，但肯定不做羊就好了。
地球沒有地心吸力，除非她已死亡，停止轉動～但到時又會有其他更大的問題了．．．
香港新世界花园二期9年涨价11倍 “捂房”17年刷新上海楼市纪录
http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100311/20100311055700353.html
售楼处的工作人员介绍说，项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年，该项目一期的销售均价不过每平方米四五千元。
每经记者 杨羚强 发自上海
春 节前后，上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年，进而获取25倍暴利的消息。仅隔了一个多月，上述“捂房”时间的纪录就被刷新。原名上海香港新 世界花园二期的“丰盛皇朝”，从1993被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今，被郑氏直属及关联的新世界发展、新世界地产、丰盛控股 等多家企业“捂”了近17年。目前项目几近竣工，但迟迟未能销售，该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。
据了 解，该楼盘为郑裕彤女婿杜惠恺借壳ST星美，通过内地A股获得高额市盈率的一张“王牌”，如果ST星美按照原定计划最终重组成功，香港新世界花园的巨额销 售利润无疑将推动股价大幅上涨。有望从楼市、股市双重“获利”，香港新世界花园二期无疑成为非典型“囤房”的又一案例。
施工进度依然缓慢
再 过两个月，上海即将迎来世博会。在世博会卢湾场馆建筑工地，工作人员正在加紧做收尾工作。而在世博会卢湾场馆大门外的另一侧，一个正在施工中的综合项目工 地格外引人注目。由于和世博会卢湾场馆相距咫尺，上述综合项目几乎可以一览世博会全貌。得天独厚的地理位置，让很多人都认定这个项目一旦在世博会前建成， 可以以极高的价格出售和出租。
但奇怪的是，开发商丝毫没有借世博会提速项目施工进度的计划。《每日经济新闻》记者在现场看到，已经完成外立面施工的工地上，只有寥寥几名工人，神态悠闲自得，丝毫没有马路对面世博会建筑工地工人那副紧张模样。
工地内一位留守的保安告诉记者，“估计要等到明年这个楼盘才会正式对外销售。”而记者从售楼处获得的消息是，上述楼盘最快可能会在今年3月底4月初销售。
值 得注意的是，即使该楼盘在今年三四月份开始销售，距离2001年项目一期完成销售已经过去了9年。在这9年间，项目还没有开发完的二期空地，等来了世博 会，等来了上海滨江综合治理，更等来了房价的大幅上涨。售楼处的工作人员介绍说，项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年，该项目一期 的销售均价不过每平方米四五千元。
多家企业“捂盘”17年
此前，上海刚刚经历了一场捂盘风波，中粮地产旗下的中粮海景公寓因捂盘长达13年，被指获取了25倍的暴利。但这一捂盘时间，若和上述世博会旁的项目比，可以说是小巫见大巫。
这个名为“丰盛皇朝”的住宅、酒店、综合楼盘，曾经有着一个响彻A股市场的名字——香港新世界花园二期。它的实际掌控者是周大福珠宝的掌门人郑裕彤家族。而从出身新世界发展，到转嫁ST星美，香港新世界花园二期经历了A股和H股两大股市的“洗礼”。
《星 美联合股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书》（摘要）披露，1993年10月5日，上海市卢湾区人民政府批准新世界发展 （中国）、上海市卢 湾区住宅建筑工程公司和999南方（美国）公司共同出资组建上海局一房地产有限公司（以下简称局一房产），当时的注册资本仅为3000万元。
局 一房产于1993年8月开始就一直在开发香港新世界花园一期，并在2001年11月全部竣工。与此同时，局一房产的控股方新世界发展 （中国）在一系列 令人眼花缭乱的收购活动后，将局一房产100%的股份纳入名下，并将资本扩大至7.5亿元；之后，局一房产被新世界发展（中国）以7.65亿的价格转让给 了新世界房产，新世界房产又于去年7月将其转让给了丰盛控股。
在局一房产股东频繁变化的同时，香港新世界花园二期不断推迟竣工和销售时间。早在2002年的年报中，新世界发展就提出香港新世界花园二期的竣工时间为2004年。然而，到了2008年年报公布时，竣工时间已经延迟至2013年。
事实上，香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工，香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定，当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时，即可申请预售许可证。
但是佑威房地产研究中心的监测称，截至2月底，香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。
售价9年涨11倍
《每日经济新闻》记者就此事于昨日采访新世界中国企业传讯部，并向该部门电邮了采访提纲，但到昨日截稿，新世界发展（中国）尚未对此事予以回复。而新世界香港花园二期的发展商——局一房产也未说明项目未申领预售许可证的原因。
立 信会计编制的《局一房地产盈利预测编制说明》或许能给出其中的答案。根据上述说明，香港新世界花园二期预测销售的房产面积以及预估的土建等成本单价确认 2010年度销售成本10244.05万元，毛利率为40.31%；2011年度销售成本87501.65万元，毛利率为65.61%；2012年销售成 本130651.98万元，毛利率66.28%。
虽然上述《说明》称“2010年销售毛利率偏低主要系当年办公楼销售单价低于2011年、2012年住宅销售单价形成”，但是显然销售日期的推迟，对项目销售利润率的提升确有帮助。
局 一房产此前公布的香港新世界花园一期2001年A楼的销售均价，进一步显示推迟销售日期能为开发商带来较高收益。根据资料，2001年香港新世界花园一期 的成交均价不足5000元/平方米，2003年销售的H楼成交均价也仅6600多元/平方米。而近日《每日经济新闻》记者以消费者身份问询时，丰盛皇朝 （香港新世界花园二期）项目销售人员的报价达到6万元/平方米。9年间，香港新世界花园售价涨了11倍。
在行业人士眼中，上述报价仍显保守，与香港新世界花园二期同处一个板块的绿地卢湾CBD，网上房地产参考价格已经达到83000元/平方米。
和《每日经济新闻》此前报道东方海外、嘉华集团、新长宁集团等位于上海市中心的项目一样，香港新世界花园二期延迟销售，可带来较高的销售价格，进而提升项目的利润率。
按 照上海市住房和保障局市场管理处相关工作人员对“捂盘”的定义，是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而可以申请预售许可证但没有申请预售许可 证的楼盘，不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准，香港新世界花园二期，不算捂盘，只能被业内人士认为是“囤房”。
也談樓市 麥博 Mak Blog
http://makblogg.wordpress.com/2010/03/16/%E4%B9%9F%E8%AB%87%E6%A8%93%E5%B8%82/
先看看這個超簡單的 Model，5 為最高, 1為最低:1997: 槓杆 (5), 樓價(5), Sentiment (5), 股市(5), 購買力(1), disaster (1), 外來錢(2), 經驗值(1), 供應(2) [樓盤供應尚足，回歸泡沫，樓股俱貴，人工年年升，購買力被高估，人人高槓杆運作，股、樓在極速上升下 爆破]2003 SARS: 槓杆 (3), 樓價(1), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(5), 外來錢(1), 經驗值(3),供應(4) [8萬5後樓盤供應 增，通縮壓力大，人工 年年跌，信心低迷，負資產，破產，無力用槓杆，SARS 引發恐慌，將樓市極速推至谷底]2009 豬流感: 槓杆 (2), 樓價(4), Sentiment (1), 股市(1), 購買力(3), disaster(3), 外來錢(5), 經驗值(5),供應(1) [97樓蟻解套，90年代供樓一群接近完成，現金流可供下代供樓, 人工已拾升軌，外來錢極速流入，供應極速減少,有了SARS 經驗，豬流感效應近乎零]又睇下幾代人的不同思維：1990-97年出身的60-70後：房奴已解套或供完，子女出身，購買力極速釋放1997年出身的70後：如非過度槓杆，購買力應可保持。已有樓者，購買力上升，槓杆下降，即有SARS 重臨，亦不會輕易放盤，反而心思思想買多間。未有樓者等 SARS — 這樣一來，下一次SARS 出現。未有樓的一群(90前)：存款上升，等買樓, 已學SARS 經驗未有樓的一群(90後)：冇錢買樓，幾年內亦影響不到樓市。外來錢: 主要是大陸錢，只會愈來愈多。(有人說買樓是最快捷的合法運錢途徑，想來亦然！)供應:愈來愈少，即使地價政策改變也要四五年後才能反應到樓市上可見：1) 本地人有了SARS 經驗，即使再來一次 SARS, 樓價也未必大跌2) 雖然很多人仍買不到樓 (90年代末也是這樣)，存款卻在上升中，外來錢愈來愈多，準買家數目在上升。3) 低槓杆環境，買家有力持貨，樓價無法暴跌結論…理性看，只要現在供得起，收入穩定，應該要買樓的，舊一點也無妨。
樓市牛市 左丁山
2010-03-27 AD
|
|
到凱旋門Sky Club吃晚飯，欣賞樓外景色，不覺肚餓，大概係「秀色可餐」啩，會所美則美矣，食客寥寥，如獨立經營，唔知點樣可以維皮，現在當然係由住宅單位嘅管理費 嚟津貼會所啦。仲有一樣可惜嘅，就係會所餸菜就係會所餸菜，味道鑊氣與住宅呎價毫不相稱，與平民屋邨食肆相比，並無優勝之處。
在豪宅會所食 飯，傾偈自不然慢慢由「假的真不了」轉移到樓市興衰。基金Ｆ話樓市一般移動緩慢，大部份人後知後覺，樓價低時不敢買樓，樓價高時先至追入，政府突然批准夾 屋、居屋「晒冷」，貨尾一次過賣清，更證明樓宇需求甚大。左丁山問：「是否有泡沫呢？」基金Ｆ話：「冇、冇冇。我夠膽講，樓市嘅牛市只係啱啱開始，仲有排 玩。但豪宅樓價平均好難超過二萬元一呎，超過咗就難有租金回報率支持。譬如西九龍豪宅，平均租金約係三十零蚊一呎，頂多五十蚊一呎，如樓價每呎二萬元，租 金每呎五十元，回報率係三厘，與美國國庫十年期債券嘅孳息率3.66厘比較，低水66點子。」賓架Ｗ和應：「照我所知，每月租金超過十二萬元嘅豪宅，搵租 客甚為不易，將租金調低至七萬元左右，外籍租客就多好多。」即係話，二千四百呎住宅，呎租五十就難租好多，呎租三十嘅話，租出甚為容易。賓架Ｓ話外國基 金、銀行確有不少僱員搬來香港，但全世界嘅大公司都要削減僱員海外租金津貼，海外僱員如果要攞每月租金津貼超過一萬美元嘅，未必得到批准。
吃 過晚飯，再欣賞樓外景色，讚嘆一番之後，盡歡而散，冇人介意會所之食物失色。不過落到樓下，平台一定冇的士，要行落圓方搵的士站，左丁山在圓方外截到一架 車，司機竟然唔識路去八號幹線，轉轉吓就去咗窩打老道塞燈，左丁山為之氣結。塞燈之時，左丁山想起基金Ｆ老早講過，買樓要買西九龍，政府在此區投下幾百億 元基建項目，冇理由唔陪政府玩嘅啫！係嘅，佢啱晒，於是又想起Henry George之「土地稅」，呢位十九世紀經濟學家係有遠見噃。
|
樓市過熱 東尼
|
|
問：現時樓市是否過熱？應否沽出 地產股？
答：香港樓市正處於高位，的確有點過熱，但我不會稱之為泡沫，畢竟投機比率仍低，而且看淡樓市的人似乎比看好的多。若你覺得賺夠 了，或認為現時股價太貴，大可減持地產股。不過，我認為大部分地產股現價仍未算特別高，若樓市下挫，更是入貨良機。問：你對騰訊（700）有何看法？
答： 以每股一百六十元計算，這間公司的市值為二千九百億元，幾乎與新地（16）看齊。惟去年騰訊僅賺六十億元，市盈率高達五十倍。我沒有信心它能一直在市場上 獨佔鰲頭，兼且永遠不用割價，亦能擊敗競爭對手。
問：現時市況沉悶，若我擁有大量現金的話，應該怎麼辦？
答：現時市況沉悶， 正正是入貨的好時機，不過是投資而不是投機。大部分公司的○九年業績都相當不俗，儘管○八年實在太差，難以比較，但單看市盈率，不少股票的估值都頗為吸 引。現在最適合建立一個長線投資組合，若股價下跌，可趁機收集以降低平均成本。就算想投機，現階段入市，蝕錢的風險亦較低。我個人對內地銀行及地產股較感 興趣。
問：渣打（2888）的業績比滙豐更佳，是否投資潛力也更大？
答：渣打的主要業務不在美國，現階段較為穩建，因此業績 比滙豐更好。但過去不代表未來，可能在不久的將來，滙豐能追上渣打。在表現較好的今天，渣打市值約四千二百五十億元，市盈率十六倍；滙豐經歷了令人慘不忍 睹的一年，市值一萬三千六百五十億元，市盈率高達三十倍。誠然，買渣打較為安全，但滙豐始終是國際大行，雖然管理上有問題，我亦不會將持股沽清。
問： 你對中移動入股浦發銀行有何看法？
答：中移動每月賺一百億元，當中有一半會派發作股息。由於公司沒有什麼重大的資本投資，故派息後每年還剩 餘六百億元。中國有十三億人口，當中已有五億三千萬人是中移動的顧客，公司有意發展其他業務，遂入股浦發銀行。但我寧願公司增加派息，甚或趁低回購股份， 像現在就是合適時機。
問：上海市場發展迅速，會影響港交所的投資價值嗎？
答：港交所現價一百三十一元，市值一千四百億元，市 盈率三十倍，不算便宜。但我認為，如果人民幣政策不變，即使上海市場擴大，亦只會令港股的成交量增加。相比上海，香港的法制健全，市場監管較佳，我暫時看 不見有重大威脅。
東尼
在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。
他 之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。
|
| |
楼市“恐高症”
http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100133597&time=2010-04-09&cl=115&page=all
“恐高”心理，正在悄悄袭向楼市的每一个参与者 《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎 房价还会上涨吗？那些一个月前还意志坚定的炒房客，如今会摸出一枚硬币猜正反。信心，犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。北 京一位先后买卖过20多套房的炒家，一周前决定清仓出货。 “现在也许不是最高点，但到了最高点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求，也主要是投资的刚性需求了，那不如把房子当纯粹的投资品来 看。”这位炒家说，“在这么高的价格之下，把钱继续积压在楼市，风险已大过收益。” 让部分炒家们感到恐惧的是“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近，二手房每平方米报价一周内暴涨了3000 至5000元。房产中介人员对记者称：“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨。” 3月，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。特别是3月的最后一周（3月22日至3月28日），国内大部分主要城市，楼市成交量出现井喷， 以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时，北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。 楼市还要涨多久？长城证券地产分析师刘昆认为，房价可能再往上冲20%左右就“到头了”，回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有 半年到一年左右的涨幅。高位恐惧症蔓延 恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间，房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的，是很多楼盘的疯涨，根本找不到理由。”一位地产业内资 深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。 现在，北京的房价已处于历史最高水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底，国内主要城市住宅成交放量，在一些业内人士看来， 既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求，也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。 “（我们）盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称，今年的情况是，开发商能赶到上半年推的，都不会推到下半年，开发商 对高房价的持续性也深感恐惧和担忧，很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地，并估计下半年可能会出现局部的调整。 华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标 的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。 去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。 而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比（当前房价比当前月租）的差距正在进一步拉大。2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价 普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房 屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。 所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。即：如果将房 子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。 财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历 史上的最高位。 Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过 60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。 Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的 1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。“最坚强泡沫”？ 但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗？据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍 有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。 北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。 实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国 地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出， 中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。 “房价不败”的信心，助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中，投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例，浙商证券分析师 戴方直言，现在全部是有钱人在买，早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。 在文化心理上，如今的中国与当初的日本有极其相似之处：盲目地认为地价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然，中 国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元升值之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在 泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。 纵观今年以来中国各监管部门出台的政策，不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧 房地产信托，并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐 房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。 但事实上，2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效，其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在全国“两会”期间 反问记者：“现在有房地产调控吗？” 果然，全国“两会”结束之后，未遭实质性打压政策的国内楼市，迎来了早到的“阳春”。3月15日，随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区 每平方米2.8万元楼面价的曝出，楼市的观望情绪一扫而空。 “挤泡沫”注定是一个痛苦的过程，对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心，已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业，地 方和中央财政都靠它，政府怎么会把房价打下去？”一位房产中介公司人士向记者分析，“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”“狼从哪里来” 几番“狼来了”之后，迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新 华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示，但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后，2月以来颇有起色的地产股股价，连日下挫。 “资本市场反映房地产市场的变化，通常会提早三至六个月。”一位基金经理表示。 华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为，后期政策压力在加大。华泰联合证券的报告称，“投资性需求向较有潜力的二三线城市 转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为，新华社社论可能是为新政策出台 进行铺垫，而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。 4月初，国土部发布报告称，北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”，中央还会有一系列调控政策进行整治。 高通智库4月3日的一份研究报告宣告，投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5% 左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率，均接近和低于一年存款利 息；在减去通胀之后的实际收益率，已为负值。 这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。 这篇报告认为，目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与投资价值的背离程度， 远高于2007年泡沫时期的水平，投资需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现 20%-30%的深度调整并不为过。 每个人都希望自己身手敏捷，成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者，但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上 的稻草在哪里？ 很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日，央行重启三年期央票发行，此举被认为是进一步收紧流动性的信号。而从1993年 以来的十余次加息历史来看，温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息，才会对楼市影响显著，如1993年与2007年。 事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深 渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。 一个值得注意的现象是，由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入，部分二三线城市的房价正在疯狂上涨。 4月初，被视为房地产价格洼地的长春“地王”频报。4月2日，龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街附近13.5万平方米的土地，楼面单价达到 5500元每平方米，溢价率高达287%。 “二三线城市房价这轮上涨，很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飚升，对二三线城市 的影响已成为目前政府部门关注的重点。 3月22日，国土部副部长贠小苏特别称，要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调，由于一线城市用地成本已经大幅增 加，土地成本辐射效应已相对减弱，部分用地和开发需求必将转向二三线城市，必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。可以想见，当二三线城市被卷入这场房地产 泡沫的漩涡时，政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。 无人知道，多少人将被最后一波狂潮吞没。
上海楼市发起世博冲刺 商业地产或成新宠
http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-8/yNMDAwMDE3MTkyNQ_2.html
占地5.28平方公里的世博园区沿着黄浦江展开，包括北岸的浦西部分区域（黄浦区和卢湾区南部）和南岸的浦东部分区域。据记者 了解，因世博会需要，相关房地产项目需要进行各类调整的，不止香港新世界花园一个。经过长达8年之久的世博效应推动之后，上海住宅市场正在 出现一些微妙变化。在3月下旬的最后两个周末里，上海开发商大举推盘成交，3月最后四天都出现了千套成交的盛景，上海楼市一夜入夏。后世博 契机：商业地产？不管是ST星美面临的突变还是开发商世博会冲刺推盘，都指向一点：后世博效应对住宅市场产生了冲击。但新的世博契机随之产 生，以写字楼和商铺等为主的商业地产正在逐步取代住宅的世博地位。戴德梁行发布的《2010上海世博会专题研究报告》指出，世博会对于上海 房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。但 是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。总里程达到420公里的轨道交通，也令上海成为世界上轨道交通系统发展最快的城市。这将为上海和周边 区域带来新的空间和市场。纪言迅指出，新的商业中心和卫星城将随着轨道交通的延伸而在重点区域出现，例如宝山、嘉定和松江区。这些商业中心 将会在未来四年带来530万平方米的新增高质量写字楼供应并给目前在CBD落户的写字楼租户更多具吸引力的选择。以位于繁忙的地铁世界大道 枢纽站上的浦东世纪大道项目为例，该项目将于2012年完工。随着地铁的竣工，租户会因为高质量的楼盘、良好的交通环境和低租金，将吸引大批租户进驻，并 对区域内平均租金水平带来正面影响，有机构预计以上区域的平均租金水平将在2012年和2014年上涨8%和4%。“内资企业正在寻求更大 更新写字楼空间以满足前线和后台营运，这将支撑新增写字楼的供应。”纪言迅认为，这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角 色。
恒基地产借内地调控楼市争抢内地客源
http://www.yicai.com/news/2010/04/344301.html
在内地加强房地产市场调控之下，香港地产开发商恒基兆业地产有限公司(00012.HK)率先启动吸引内地投资 客的销售计划，该集团昨日携旗下位于香港的几大楼盘在广州展开第一轮促销，希冀吸纳内地楼市中的投资资金。恒基兆业营业部总经理林达民昨日表示，目前，香港的利率水平低于内地，尤其是人民币升值导致内地人到香港买房，直接打了个8.5折，因此，目前是内 地投资客到香港买房的好时机。据香港金融管理局此前披露的数据显示，2009年香港楼市成交额达4000亿港元。当中约10%即400亿港元来自内地人在港置业。不少业内人士推测，在港售价在1000万港元以上的高价物业，超过20%都被内地富豪购得。而林达民昨日则透露，目前香港各主流楼盘的购房客源中， 已经有大约两三成来自内地，而且呈现逐年上升的趋势。林达民宣称，内地以及海外买家对香港住宅的需求，将使得香港楼市面临一个“蜜月期”。而对于近期在内地出现的宏观调控，林达民表示不会影响集团在内地的投资和销售计划。目前，该集团在国内持有约30个项目，土地储备1500万平方 米。在一线城市，以商业和办公楼为主，二线城市则重点发展高端居住物业。
Next Page