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近日住宅市場進入嚴冬期，相反工廈卻正值小陽春，九龍灣及觀塘一帶的傳統工廠區，今年更炒得火熱，不斷出現摩上摩情況，甚至有單位半年內轉手五次，地產代理坦言現時是工廈十年來最暢旺的時間。

近年乘勢在東九龍狂買全幢工廈的億京老闆余卓兒，最初由消防工程起家，專門將殘舊工廈買回來，變身甲級寫字樓。保守估計，近十年已賺約十億元。

坐車經過觀塘繞道，在觀塘海旁有一幢未拆棚的商廈甚為搶眼，紗網外大大隻字寫着發展商「億京」的名字。上月這幢商廈正式開賣，雖然撞正政府打壓樓市，但經紀表示逾半單位已售出，「反應好熱烈，觀塘好少向海商廈，部分海景單位呎價做到六千幾蚊。」

原來，億京兩年前以約六億二千萬元，買入原址整幢舊工廈，接着將之拆卸，再補地價後變成甲級商廈。粗略計算，若出售全部樓面，可套現逾三十五億元，扣減買地、補地價及建築成本等開支，埋單可賺六至七億元。

億京在工廈界無人不識，東九龍更是其發展重鎮，今年已先後買入東九龍四幢舊式工廠大廈，合共斥資約十五億元。曾替億京收購舊工廈的第一太平資深董事蕭兆新說：「老闆余生好快落決定，所以成日買到靚地！」

樓花十日賣完

億京現有約十個地盤在發展，單計地皮，價值已逾三十億元。余卓兒慣性將買到的工廈推倒重來，初期嫌補地價昂貴，便刻意興建貌似寫字樓的新派工廈，例如旗下 的長沙灣福源廣場，外面是玻璃幕牆，內有華麗大堂，完全與普通商廈無異。蕭兆新說：「呢個項目好經典，樓花十日內賣晒。」惟這類工廈因未改變用途，故此仍 有三成樓面須用作儲物，只適合一些寫字樓兼倉庫並用的公司。

隨着政府近年有意改善閒置工廈，余卓兒遂主動向政府申請補地價，將工地申請改建為商廈，其中九龍宏光道地皮，原屬星島所有，○五年以三億多賣出後，億京即 把原來六層高的舊廈拆掉，再補地價十億元，改建為三十五層的甲級商廈，坐擁無敵維港景色，就連劉德華亦以六千多萬元，買入了一層半作辦公室及歌迷會會址。 一名工商地產經紀說：「近呢幾年喺工廠區對商廈的需求好大，而做工廈同商廈嘅成本差唔幾，梗係做優質商廈吸引啲啦！」

就連一代工廈大王楊耀松之子楊國佳，亦盛讚余卓兒為工廈帶來新氣象，「佢哋係最早嗰批，將工廈收購返嚟改裝。其實做呢啲要諗好多嘢，面積係咪夠大啦、交通係咪配合到等等，佢哋做得好成功。」

揸賓利上班

年近六十歲的余卓兒，每天早上駕着價值三百萬元的黑色賓利上班，熟識他的人表示，駕車是他最大興趣，「有時佢揸林寶堅尼，仲去過北京參加拉力賽添！」閒時又愛請老友和地產經紀到美麗華的富豪酒家吃飯。

記者曾多次在其公司門外守候，邀約他接受訪問，他只笑笑口婉拒：「我哋鍾意靜靜哋做嘢，唔慣做訪問！」余卓兒如此低調，無非是億京的樓盤，他平均只有約三分一股權，其餘由不同拍檔持有，故說話難免有所避忌。

原來，早於七十年代，余卓兒便與父親余錦炯成立迅達，專做商業樓宇的消防工程，近年重建的中環甲級商廈如萬宜及盈置大廈（舊恒生銀行大廈），都由迅達做消 防工程。消防商會名譽司庫何沛森說：「迅達在行內好出名，我哋做工程嘅，好多人都好似隻牛咁，唔識轉彎，余生就好唔同。」

行內人指消防工程為業內的低端，經常被承辦商壓價，故此認為有財力的余卓兒情願一搏，變身發展商自己揸莊。惟起樓的資金動輒十億計，余卓兒也不敢過勇，遂 找工程或建築業界老友合作。翻查資料，億京大部分項目都有十多個股東，當中余卓兒約佔三分一，是最大股東，有份合作的偉工建築董事曾家葉說：「我哋好細 啫，不過發展同建築係相關生意，所以做。」

起樓不假外求

由於拍檔全屬建築工程界，故億京的項目，普遍不假外求，相關工程由自己友包辦，有億京員工說：「拍檔的價錢平，又信得過，咪做埋囉！」

除了向行家伸手外，億京賣樓亦參考住宅賣遠期樓花集資，近年鍾情炒賣工商鋪的皇上皇老闆謝炳順，便是億京熟客仔，「好多炒家都鍾意幫襯億京，因為佢最初推 盤時，唔使馬上簽約，只要俾百分之七點五做訂金，一年或兩年後先完成，對炒家嚟講成本低好多。若到期後我唔買，只需殺訂；佢唔賣俾我，就會賠三倍訂金。」 有行內人指，億京這招甚得炒家歡心，很多時在樓花期已賣出約四成，收入有所保證。億京便靠此四兩撥千斤，頻頻起樓，務求貨如輪轉，除了在長沙灣留有一層辦 公室作自用外，其餘樓面一律發售，不作收租。保守估計，十年來，余卓兒賺約十億元。

海嘯期間主動減價

不過，○八年金融海嘯後，不少工廈投資者紛紛撻訂，億京旗下的九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心，均在該段時間相繼落成，故難逃被買家連環撻訂的命運。據悉大鴻輝在樓花期以約四億元，預留寧晉中心地下至一樓的商場部分，海嘯後亦因市況反覆，選擇撻訂。

面對投資者接連撻訂，余卓兒亦心慌慌，逐一致電給熟客，包括以一億六千萬元買入寧晉中心最頂兩層的謝炳順：「余老闆親自打電話俾我，問我會唔會撻訂，我話唔會。之後成交時，佢打咗個七折俾我，足足慳咗二千幾萬。」

熟悉余卓兒的人表示，海嘯期間，他大失預算，當時佢將去貨作為首要任務，將呎價減半，「好彩海嘯效應去得好快，之後已經加番價到原來水位，所以埋單都賺錢。」

億京小資料

余卓兒約六十歲育有兩子

1972與父親余錦炯一齊創辦迅達五金機器廠，主力做消防工程

1994創立億京發展

1998初做發展商，在深水埗興建單幢住宅，反應一般遂轉型做工廈

2001首幢發展的工廈為長沙灣億京廣場

2007推售長沙灣工廈福源廣場，十日內售清

2009九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心相繼開售，兩項目尚餘少量貨尾

2010於荃灣、觀塘等地購入多幢舊工廈，另觀塘海濱道一百三十三號開售