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傳媒早前踢爆有日本「富豪」買下具保育價值的西貢海下灣地皮，計劃興建五十幢別墅，總值八億，雖然城規會已下令該地暫時不可作任何發展，但本刊發現，該日本富豪卻在東京舉行推介會，向日本人推售樓花。

日本「富豪」名叫町田真一，原來早已臭名昭彰，曾在日本推售北京及桂林的地產項目，有日本人組成苦主大聯盟，指控曾被誘騙投資，結果貨不對辦，損失共逾五億日圓（約四千六百九十四萬港元）。大聯盟更指出，今次推售香港樓花，與過去的手法同出一轍，隨時爛尾收場！

日本「富豪」購入的海下灣地皮，合共約二十萬平方呎，位置毗鄰海岸公園，將會在二○一五年前，興建五十幢別墅，每幢別墅售價大約超過一千五百多萬元，若全部別墅售出，涉及金額達八億元；不過，記者上週到訪海下灣，村民坦言不知道有關地皮已落入日本人手中。

根據土地註冊處資料，有關地段包括農地及丁屋地，年初由一間名為「亞洲金融資產投資有限公司」購入，涉及金額約五千二百萬元。記者翻查資料，佔八成股權大股東是日本人町田真一。

町田真一身份神秘，在港有七間公司，包括○二年成立的「亞洲金融」及在港從事物業買賣的愛比仕香港有限公司，這些公司全部都以尖沙咀金馬倫道三十三號廿一樓為登記地址。記者上週到訪，發現雖然該處門外掛上公司招牌，但全層樓宇卻為空置。

香港公司不見營運，但町田旗下位於日本築地、今年才成立的JHC Capital Group公司，近日卻忙得不可開交。該公司趁着日元高企，力誘日本人到香港投資，不但在網頁中陳列本港稅率低、自由度高等優勢，更大力推介在海下灣發展 的豪宅，又每週辦三場推介講座，每場只限六人參加，職員屆時更單對單推銷。

不過，記者致電查詢，日本職員先表明樓花只限日本人購買，而所辦的講座，亦只限退休人士參加，但沒道明原因。西貢別墅只賣予日本人，就算港人想入市亦被拒諸門外，十分奇怪。

雖然日本那邊賣樓花如火如荼，但香港這邊，地政總署表明海下灣地皮至今仍然未有申請改變土地用途，亦未有申請建屋，究竟別墅如何可以在二○一五年落成，確實成疑。

町田真一港日王國

香港

亞洲金融資產投資有限公司*

愛比仕香港有限公司**

愛比仕資產管理香港有限公司

Asia Project Holdings Company Limited

Fortune Investment Asia Limited

桂林幸運酒店公寓有限公司

JHC Capital H.K. Company Limited

日本

JHC Capital Group #

株式會社惠成國際開發實業 ##

株式會社Fortune Pacific Holdings^

株式會社FP Holding Japan

株式會社FP Primary Care

株式會社FP Primary Care Management

株式會社FP Medical Partner

株式會社FP Financial Partner

株式會社Fortune Pacific Create

株式會社FP Credit

株式會社Fortune Asset

株式會社太平洋幸運

太平洋幸運Building

太平洋幸福酒店

*買入西貢海下灣地皮

**在香港從事物業買賣

#在日本預售樓花

##在日本推售桂林哥爾夫球會籍

^曾被日本「消委會」批評經營手法

資料來源︰公司註冊處、日本苦主大聯盟（上列部分公司已結業）

苦主大聯盟

町田真一做生意的手法神秘，不過，原來他亦曾以同樣手法在日本推銷桂林及北京的地產項目。本刊追查發現，原來日本有一個名為「聲討町田真一苦主大聯盟」的 組織，組織的發起人、六十四歲的大竹稔在東京接受本刊訪問時表示，早在十五年前，他透過町田真一名下的株式會社惠成國際開發實業，投資桂林哥爾夫球俱樂 部，更前後投資了合共二百一十五萬港元，購買俱樂部的會籍及附屬別墅土地的使用權。

本以為桂林的投資項目可以有高額回報，但到了幾年前，他親自前往該哥爾夫球俱樂部視察，才發現不但哥爾夫球場草地保養極差，絕大部分設施仍處於半完工狀態，而且他手上的會籍更無法賣出。他再三追問下，才發現惠成國際原來已經倒閉，哥爾夫球場爛尾，投資化為烏有。

共騙六千八百萬

他更指，現時已經在網上聯絡了五十多名在日本的苦主，共損失六千八百多萬港元，當中除了包括購買了哥爾夫球會籍，原來亦有透過町田真一的公司，投資了北京酒店及房地產項目。大聯盟正透過刑事控告，迫使町田真一轄下的全部公司清盤，然後再取回賠償。

大竹稔在接受訪問時，一聽到記者稱町田真一在日本預售香港的別墅樓花時，便咬牙切齒數臭町田真一，更質疑這是一個騙局︰「手法都是一樣，先在當地成立子公 司，然後在日本成立代理公司，在日本成功籌措資金後，向投資者聲稱資金已經送到當地項目負責公司，然後又再以各種藉口表示該項目無法完成，最後就關閉其子 公司，把資金騙到手。」本刊上週致電日本JHC Capital Group，希望找町田真一訪問，但職員一口拒絕，更明言町田真一絕不會接受任何訪問。

與此同時，城規會上星期更突然公布了「海下發展審批地區草圖」，將海下納入管制範圍，暫定為「非指定用途」地帶，三年內會進行分析及研究，訂定適當的土地 用途，而在此期間，任何發展均須先取得城規會批准，換言之，要在海下灣建別墅，將再加添一重阻礙。町田真一矢言在二○一五年落成的樓花，極可能變為空談。

日本「消委會」點名譴責

早在二○○七年，日本東京的「生活文化運動局」（類似本港的消委會）曾點名批評町田旗下的Fortune Pacific Holdings的經營手法不老實。

據「生活文化運動局」報告指，該局由二○○二至二○○七年間，合共收到二百二十七名長者投訴，全部都投訴被Fortune Pacific Holdings公司誘騙購買醫療會籍，每名投訴人涉及金額平均約卅四萬元（三百六十二萬日圓）。

「生活文化運動局」指該公司向長者訛稱可以提供免費驗血作招徠，然後誘騙長者到該公司聽講座及進行推銷，當中更包括誘騙投資中國地產項目。

日本「消委會」曾批評町田真一轄下的公司，由2002年開始，共227人向東京本局投訴購買該醫療會籍受害者平均為67歲，涉及金額平均約318萬日圓。

今年六月，香港股市從高位開始大幅回落，恒指一度大跌近三成，而國企股指數跌幅更達四成。股市大跌，加上人民幣貶值，令不少炒家損手爛腳，自然影響樓市表現，樓價隨之下滑。

根 據過往經驗，樓市往往隨股市及經濟表現欠佳而下跌，滯後大約數個月。因此，股市在今年四、五月見頂回落，而樓價在十月開始向下回調，是正常不過的現象。今 年七月，筆者一再呼籲手上持有多過一個物業，負債較重的業主，要趕快售樓套現。只可惜，樓市往往不能以理性角度去分析，準買家容易受情緒影響，被發展商的 廣告手法蒙蔽。他們明知樓價處於高危水平仍然爭相入市，排隊認購發展商的樓花，最終接下火棒，不知怎樣甩身。今次始作俑者，苦害樓花買家的明顯是特區政府 的財金官員。2014年初，在政府多番出招後，樓市已有逐漸降溫跡象，反映二手樓價的中原指數，由2013年3月的123點，下跌至2014年3月的 117點，跌幅約5%。隨着樓價輕微下調，加上家庭住戶收入上升，中原地產的私人住戶供樓負擔比例，亦由2013年3月的53.2%下跌至2014年4月 的47.8%。

樓價輕微下調，讓市民購買力追上，樓市本應可望軟着陸。奈何不知是出於哪些高官的主意，政府突然在去年5月 宣布「減辣」，改變過去以簽訂臨時買賣合約作準的做法，容許樓花買家入伙後才計算半年雙倍印花稅的豁免期。政府高官美其名是為了方便樓花買家換樓，可以等 待至入伙後才出售自住物業，不用搬出搬入，實情卻是幫助發展商散貨，吸引換樓客認購樓花。當樓市上升時，換樓客手持樓花和自住物業當然高興，兩個單位同時 漲價，財富顯著增加。然而，一旦樓市逆轉，樓價大幅下調，持有兩個物業的換樓客便兩面受敵。由於負債過重，隨時出現資不抵債的慘況。九七回歸後樓市爆煲， 筆者認識不少人因持有多於一個物業，每月收入不夠供樓，因負債過重而無法翻身，最終物業變成銀主盤，甚至走上破產之路。

去 年五月政府宣布「減辣」後，發展商大賣樓花，估計數目至今超過兩萬個。認購樓花後的換樓客不急於出售手上物業，結果二手樓供應大減，樓價颷升兩成多，細價 樓更上升超過三成，中原供樓負擔比例升至55%。現在樓市逆轉，不少已經認購樓花的換樓客仍不知水浸眼眉，日後若然未能順利出售手上物業，隨時有機會資不 抵債，變成負資產一族，兼且要支付雙倍印花稅。舉例來說，今年夏天樓市高峰期，換樓客自住物業市值600萬元，尚欠銀行200萬元按揭，估計售樓套現後可 得400萬元，有足夠首期認購一個800萬元的樓花。現在樓市低迷，若不割價一成亦難以出售手上物業。同時發展商繼續以低價清貨，樓花估值下跌一成，獲批 按揭金額下降，售樓所得已不足夠支付樓花的首期。日後樓價進一步下跌，恐怕損失更慘重。近期便有不少樓花買家，因財力不足而被迫撻訂。政府高官偏幫發展商 而貿然「減辣」，苦害無知的樓花買家，即使不引咎下台，亦應負上道德上的責任。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com