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限价房地块变商品房 奥园地块遭收回

定向比亚迪 深圳限价房地块变异“单位自建房”

未因限价而停产 食用油企业称仍有利润

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101214/2122251.shtml

每经记者 李娇凤 何珺 发自北京
近日有媒体报道，国内食用油企业在国家发改委的限价调控下，初现亏损并停产，且预计有可能出现大面积停产，或将导致春节出现食用油荒。
该报道一出，便引起了广泛的关注。《每日经济新闻》记者采访了多位专家和企业人士，他们表示目前豆企在加工大豆时依然有利可图，只是利润有所降低。
昨日（12月13日），国家发改委网站也发文称该报道不实，并表示“今年我国大豆进口大幅增加，国家油料油脂库存充裕，企业库存充足，生产正常，当前和 后期国内食用油市场供应是完全有保障的。”而相关报道中所说“汇福粮油集团停产”一事，企业方面也称主要原因是豆油、豆粕运输不畅，导致企业库存积压太 多。
汇福：未因限价而停产
“你们可以到我们公司查看，并没有停产，甚至今年的加工量比去年翻了一倍多。”汇福粮油集团的雷部长对《每日经济新闻》记者说，“公司去年加工大豆105万吨，今年是220万吨。”
汇福粮油集团是一家以加工大豆、生产食用油和豆粕为主的综合性企业集团，为中国企业500强。
对于有关报道中写到的停产一事，雷部长解释说，公司位于河北三河市，河北省曾出现过几天停电，可能因为这个原因被认为停工。“公司支持发改委限涨的政策，不可能在国家提出限价时就不生产。”
黑龙江大豆协会副秘书长王小语表示，虽然发改委对豆油进行限价，但也没有听说黑龙江企业有停工停产的，只是目前观望的比较多。
“没有了解到有停产的豆企，可能有些企业会限产，因为现在豆粕需求不太好。”中华油脂网信息主编郭清保说。
针对近日有媒体称 “食用油企业大面积停产已现先兆”的报道，发改委昨日公开表示，“严重失实，纯属主观臆测。”发改委指出，今年我国大豆进口大幅增加，国家油料油脂库存充 裕，当前和后期国内食用油市场供应是完全有保障的。此外，为满足元旦、春节旺季需求，目前中粮、益海等小包装食用油企业正在开足马力，全力组织生产。
专家：企业依然有利润
《每日经济新闻》记者分别请郭清保、东方艾格油脂分析师陈丽娜、中投顾问食品行业研究员周思然3位分析师对食用油企业的利润进行测算，他们均表示尚有利润，但不多。
“没有停产就说明企业还有利润，”郭清保说，虽然现在进口大豆价格达到4200~4400元/吨，比10月份高出一两百元，但现在油企还是有利可图 的。”截至12月12日，测算的压榨利润是，进口大豆每吨100元左右，国产大豆每吨50元左右。不过，最近压榨利润确实下降了。如果国际大豆价格继续上 涨，企业可能会出现亏损，但大幅上涨的可能性不大。
周思然给记者算了一笔账，目前各品牌5L装大豆油大概在58元~62元/桶，即大豆油零售 价格为11600元~12400元/吨。而进口大豆价格为4100元~4200元/吨，豆粕价格为3200元~3300元/吨，按照进口大豆出油率为 22%、出粕率79%计算，加上加工等其他费用，每吨豆油的压榨利润尚在百元以上。
“那几家大公司不提价，其他小一点的豆油品牌要提价也很难，消费者不会买账，因此利润也就没有以前那么高了。”北京市玉泉路市场信息部负责人刘敬亮告诉记者，个别企业停产应该是短期行为，而最近一段时间该市场上的食用油市场供应量和价格都比较稳定。
雷部长也表示，目前公司所使用的都是转基因大豆，平均利润率为2%，即100元能挣2元。“因为公司产业链做得比较全，原材料也有保证，不可能亏损。”
春节期间是否会出现食用油荒？郭清保表示，国内现在库存比较高，供应充足且价格比较稳定，不用担心出现这种情况。

800套限價房暗度陳倉

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100263807&time=2011-05-29&cl=115&page=all

　　北京首個「限房價、競地價」的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城，於4月15日開售，1594套房源三天內即銷售一空。銷售均價為12500元/平方米，比周邊平均樓價約低5000元/平方米，以一套90平方米的兩居計算，相當於總價直降約45萬元。

4月15日， 限價房房山長陽國際城開售。該項目1594套房源三天內即銷售一空，銷售均價為12500元/平方米，比周邊平均樓價約低5000元/平方米。但另外800套至今「懸空」。

　　誰享受到了這個優惠？

　　長陽國際城項目標書顯示，該項目將優先銷售給擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求，具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行。

　　就是這條「屆時政府出台的有關政策」，給房山區政府預留了「回購」樓盤的操作空間。據財新《新世紀》記者調查，此次發售的1594套房屬於項目 中的01和08地塊，而項目中同時開工的02地塊800套房卻並未同期銷售。這800套房並不是被開發商「捂盤」，而是被房山區政府看中，通過控制銷售許 可證將800套房悄悄掌控在自己手中。

　　有業內人士指出，「限房價、競地價」的做法，相當於地方政府在土地收益上讓利，而房價環節又得不到補償，「因而就打房子的主意，在分配環節做文章」。

　　在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房，最終究竟保障了誰？類似長陽國際城這種政府機關回購、團購房源事件，早已不是新聞。長陽國 際城雖非嚴格意義上的保障房，也在「准保障房」之列，如此分配是否公平引發爭議。在保障房將要大干快上之際，不盡快理清政府在保障房分配中的權限，很難保 證「政府之手」的干預不會讓保障房建設與初衷背道而馳。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，很多地方正紛紛將各種企業自建房納入保障房系列，各地以保障房資金用於為公務員購房的情況也屢見不鮮。

房山區政府的算盤

　　房山長陽國際城是北京市首個「限房價、競地價」的限價房，其與普通意義上「限房價、限地價」兩限房的區別在於：在地塊出讓時，由社會中介機構和專家，對周邊商品房價格進行評估，確定商品房銷售限價，在此前提下，開發商競投地價，出價最高者得。這類似經濟適用房的操作。

　　北京市國土部門首先發明了「限房價、競地價」這一土地出讓新招，並在北京房山區和昌平區試點。2010年一季度，北京土地市場接連拍出「地 王」。當年4月，國務院出台了「遏制房價過快上漲」的「新國十條」。在這樣的調控背景下，北京市開始探索土地出讓「招拍掛」制度改革。

　　「限房價、競地價」的模式，很難在地方上大規模推廣。迄今為止，北京市只以這種模式出讓了兩塊。「雖然是競地價，但因為限制了房價，土地價格肯 定不會太高，地方政府在土地收益上確實是讓利了。」一位參與長陽國際城項目土地競拍的人士向財新《新世紀》記者表示。據他透露，當初房山區政府是被動接受 北京市政府的安排，拿出了長陽國際城這塊地做實驗。

　　2010年5月，北京市首個「限房價、競地價」地塊——房山區長陽鎮起步區6號地正式推出，中國鐵建房地產集團有限公司（下稱中鐵建）以 14.6億元拿下該地塊，樓麵價6095元/平方米，其後命名為「長陽國際城」。掛牌文件規定，該項目銷售限價均價為12500元/平方米，戶型限定為中 小套型。

　　一位接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者表示，「房山區政府認為這個房子賣得便宜，而且政府還要追加很多公共服務投入，如果面向全市賣的 話，它將一點利益都得不到。」於是，房山區政府一開始就有意回購長陽國際城三分之一的房源（800套房）留作己用，備「招商引資」之需。

　　上述接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者透露，在北京郊縣中，房山區的經濟相對落後，招商引資的願望比較迫切。然而，談判落戶的企業，特 別是製造業、工業企業等，往往要求政府給一塊地來建職工住宅。「現在房山的地這麼好賣，政府不想把土地以便宜的價格給這些企業，但政府又不希望因此而影響 招商引資。」上述人士稱，因此，「便宜」的長陽國際城，就成了政府斡旋自身利益的工具。

　　「以後哪家入駐企業提出建職工宿舍的要求，就放出一部分房子，算是統建，收購的價格還是12500元/平方米。」上述消息人士稱。

　　在接受財新《新世紀》記者採訪時，房山區主管城建的副區長吳會傑表態含糊：「回購800套房的事還沒最後定，目前不清楚進展到什麼程度。」至於記者針對保障房分配對象的質疑，吳會傑沒有正面回答，他表示，「保障房還要建，分配要按政策來。」

800套房源為何沒有預售證

　　在長陽國際城限價房的分配問題上，北京市建委遲遲不出台界定銷售對象的正式文件，並且以沒有銷售許可證為由，「摀住」了這800套房源。這客觀上配合了房山區政府「暗度陳倉」。

　　2010年5月，長陽國際城項目土地出讓標書中規定，「具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行」。但截至目前，負責研究制定政策的北京市建委，仍未見出台任何針對「限房價、競地價」項目銷售對象的政策。

　　最終，長陽國際城的預售對象是被寫在了項目的預售方案裡。預售方案和預售政策的區別有兩點：一是預售方案由開發商上報，政府審批，而預售政策則 由建委制定，開發商負責執行；二是預售方案是針對特定項目制定，只能管一個項目的一次開盤，下次開盤還要再申請。而預售政策一旦由政府頒佈，則對於所有項 目都適用，不能輕易改變。

　　限價房的銷售對象，本應寫入政策條款並由建委頒佈，緣何變成了由地方政府審批的預售方案？這裡面直接關係到如何將那800套房子捂在政府的口袋中。

　　一位接近北京市建委的人士向財新《新世紀》記者透露，「沒有界定銷售對象的紅頭文件，那麼下次這800套房預售的時候，就可以在預售方案裡規定諸如『優先滿足在房山區落戶企業的職工』等條款，但是如果建委出了界定銷售對象的紅頭文件，房山區政府就搞不定了。」

　　在長陽國際城開盤當天，即有細心人士發現，本來應該同時開盤的01、02和08地塊共約2400套房，只開了約1600套，剩下的02地塊共800套房以沒有預售證為由沒有同時開盤。

　　北京市所有樓盤的預售證均由北京市建委負責發放，北京市建委市場管理處官員向財新《新世紀》記者表示，如果企業申請了預售證，建委就會公示。言下之意，長陽國際城800套房沒有預售證的原因，是開發商沒有申請。

　　但一位接近中鐵建的人士在接受財新《新世紀》記者採訪時稱，限價房由於限制了銷售價格，開發商捂盤沒有意義，「我們倒是希望能馬上全部賣掉，快速回籠資金。01、02和08地塊的建設進度幾乎同步，並不是我們沒有為02地塊申請預售證，至於為什麼02地塊沒有預售證，我們也不得而知。」

　　上述人士向財新《新世紀》記者透露，長陽國際城是2010年5月拿的地，12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33萬平方米的開工證。 如果是商品房，拿到四證之後就能申請預售開盤，正常應該在1月份就能開盤，但就是因為建委的銷售准入資格政策一直沒有明確，所以一直拖到4月份才開盤。

　　與長陽國際城地塊幾乎同時出讓的另一塊「限房價、競地價」地塊，是位於昌平區的北七家鎮工業區的居住用地，該地塊要求配建3萬平方米中小套型商品房，其銷售限價為13500元/平方米。目前，這一項目尚未進入預售程序。它的命運將何去何從？

開發商的「冤枉賬」

　　「限房價、競地價」雖然限制了房地產開發銷售的高利潤，但仍有利可圖，足以調動開發商的積極性，但「政府回購」的潛規則讓開發商心有顧慮。一位 開發商對此坦承，「一方面擔心被媒體曝光後成為替罪羊；而另一方面更擔心的是，政府雖承諾回購，但往往是開空頭支票，項目可能面臨被『懸空』的命運」。

　　一位開發商也對財新《新世紀》記者無奈地說，「我們每天都在算賬，限價房本來利潤就不高，現在延遲了開盤時間，資金成本、管理成本都增加了。如果能夠按照正常的程序銷售，政策到位，這種項目我們還是願意繼續做，但怕的就是政府想從中間牟利，置開發商的利益於不顧。」

　　據財新《新世紀》記者瞭解，由於售價已被限定，房山區政府回購長陽國際城的價格仍為12500元/平方米，但目前政府對如何支付回購款項還未有明確說法。顯而易見，長陽國際城這800套房源已經被「懸空」了。

　　這對主要依靠資金快速周轉獲利的限價房開發商來說，打擊是巨大的。上述接近中鐵建的人士向財新《新世紀》記者透露，他們本來測算限價房沒有銷售 風險，一開盤就能賣光，如果拿了地之後半年就開工，半年內開盤一賣，首付款就能把地價款拿回來，還能掙到750元/平方米的利潤。半年資金回報率能達到 10％，年化的資金回報率就能達到20％。他表示，當初公司接下這個項目，就是因為雖然只有約5％的銷售利潤，但是依賴資金快速周轉，資金回報率也頗為可 觀。

　　顯然，理想與現實差距巨大。延遲開盤和回購款項落實等問題，令中鐵建啞巴吃黃連，有苦說不出。

　　此外，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》於2010年12月1日起實施，規定商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，政 府對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。上述中鐵建人士稱，預售資金監管以後，開發商不能盡快拿回預售資金，這也意 味著6200元/平方米的地價成本還要長期沉澱，假若這部分成本沉澱一年後才能拿回，那麼上述測算的年化資金回報率就縮水一半。

　　針對商品房的預售資金監管政策，在保障房建設上是否仍然適用？這些政策迄今並未明確，這讓承接保障房的開發商憂心忡忡，即便是具有較強資金實力的央企開發商，對此也頗為擔憂。

　　一位2010年獲得海淀區某地塊的央企開發商向財新《新世紀》記者透露，由於該地塊配建了一定比例的公租房，海淀區相關政府官員經常詢問他是否要自己持有這部分公租房，如果不願意持有的話，就讓給海淀區政府回購，但它給出的回購價格只有地價成本的三分之一。

　　「它根本不考慮你的成本，認為你旁邊的商品房已經把公租房的成本都給背了，特別是地段好的項目。我知道它已經惦記很久了！」他向財新《新世紀》記者表示。

　　然而，更讓他擔憂的是分配環節的問題，「用政府的錢回購，很可能最後都變成了公務員宿舍。」

　　但是，公租房盈利模式較之其他保障房更不清晰，加之後期投入較大，這家央企開發商正在猶豫：是否接受海淀區政府的條件，以成本的三分之一將這個地段極佳的公租房賣掉。

限價中的「地王」

　　7月10日的北京土地儲備中心交易大廳裡，萬科、龍湖、中赫、招商地產等10家房地產公司，在爭搶海淀區一塊匯聚了中關村三小、人大附中等學區資源的住宅用地—萬柳地塊，萬柳還是傳統的高檔社區聚集地，離地塊最近的萬城華府小區，二手房均價已經超過8萬元/平方米。

　　經過了10次網上報價、46輪現場競價和300多輪配建回購房面積競爭，萬柳地塊最終被民營房地產公司中赫置地以26.3億元拍下，扣除回購房面積，最終成交樓麵價約為4.42萬元/平方米，這讓其成為中國住宅類地塊的單價地王。

　　遊戲規則和以往不同，這是一塊限價地王。46輪競價後，懋源地產舉牌26.3億已是政府規定的競價上限，轉而進入競回購房面積程序，中赫最終以配建 1.64萬平方米回購房的條件勝出。鏈家地產分析師陳雪說，如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本，該地塊的項目成本將接近6萬元/平方米， 因此項目開盤價肯定在8萬元/平方米以上。

　　中赫置地善於開發豪宅，此前，該公司開發的北京釣魚台七號院曾經創下35萬元/平方米的商品住房銷售價格紀錄，後因涉嫌違規被北京市住建委叫停。面對這個強悍的競爭對手，萬科僅舉牌一次，而中建九龍倉聯合體則當了看客。

　　地王重現，這看上去就像是政府調控無能的代名詞。競拍的前一天，保利地產突然宣佈退出與融創地產組成的聯合體，不參加萬柳地塊土地拍賣。該公司發佈聲 明稱，「公司接到大股東中國保利集團通知，由於目前正值房地產調控關鍵時期，根據國家對房地產調控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地產正式退出 與融創地產組成的聯合體，不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。」

　　但也只有地價上漲，才能為地方政府的債務解套。從以往數據來看，北京市每年用於土地開發的資金約為1000億元，這筆資金都是三年至五年的銀行短期貸款，土地如果不能盡快賣出，政府的資金壓力會很大。

　　而今年上半年北京土地市場成交慘淡，中原地產統計數據顯示，上半年北京共出讓72宗地，僅8宗住宅地塊。其中除個別位置較好外，都為遠郊區地塊，總出讓金僅為144.88億元，同比減少了55.9%，創造了近5年來的最低值。

　　在6月，10大城市商品住宅成交創17個月新高，開發商於土地市場上躍躍欲試之時，萬柳地塊來了，其出讓起始價便為18.66億元，有著高達2.4萬元/平方米的樓面底價，還未競拍之前，就注定成為地王。

　　在萬柳地王之後，7月13日珠海市政府也曾解除限購令五小時，但旋即收緊。而在7月16日，國務院要求萬柳地王拍賣的詳細信息報備審查。

北京昔日地王命運

簽約率低：

　　2008年以來樓面地價前十的地王項目中，自2011年3月起，已有5個項目入市銷售，分別為保利東郡、五礦萬科如園、保利中央公園、中海九號公館和遠洋天著，其住宅的平均價格約3.7萬元/平方米，其中土地成本平均佔比超過五成，平均簽約率僅為26%。

退地：

　　2010年年初，北京國土局取消了大龍地產順義後沙峪天竺開發區22號住宅用地資格，其繳納的2億保證金也將不予退還。北京聯富置業競得的順義創意天承G2-07地塊、北京華方眾澤競得的延慶三里河路西側地塊，也相繼發生土地被回收事件。

保障房毋需限價限購

　　國稅總局原副局長許善達近日接受財新記者採訪時提出，下一步房地產調控政策應分三類實行，即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。這一「藥方」明顯強化了行政手段，對中國的房地產市場恐難「藥到病除」。

　　首先，如何界定保障性住房、普通住房和高檔住房的區別？是按照面積、造價還是市價？由誰來界定？其中無不涉及仲裁人的「自由裁量」，難以確保公正、公平。以保障房為例,如果對保障性住房實行限價限購，其價格由政府定，誰能買由政府定。但保障房是賣還是租？是由政府建造還是房地產商承包？如何保證限價出售的利潤？如果限價無法盈利，如何防止工程中的偷工減料？限價從來不是一個好辦法， 隨之而來的往往是物資短缺、黑市交易以及腐敗尋租。

　　保障房其實是政府為解決低收入群體的住房問題而提供的一種實物補貼。但是，政府能否通過其他公共政策來引導市場解決這一問題呢？答案是肯定的。

　　低收入者的住房選擇也分為租房和買房兩類。如果選擇買房，因他們財富積累較低，一般不能滿足普通商業銀行的貸款首付要求，可以考慮由政府出面提供擔保，滿足他們的購房需求。美國的聯邦住房署 （FHA）就在一級市場上對中低收入家庭提供擔保。從1934年成立以來，FHA為3400萬個人住房貸款提供擔保，是惟一的自負盈虧的政府機構。當然這需要政府擁有優良的信息支持系統以及足夠的風險管控能力，引入第三方風險評估機構，一般會緩解政府的決策風險。

　　當然，相當多的低收入者會選擇租房這一成本較低的居住方式。許多發達國家政府在五六十年前也曾採取政府主導建造、管理廉租屋的方式來提供這類住房補貼。但這一過程中也出現了工程質量不過關、貧困集中、犯罪猖獗、毒品氾濫、公立教育質量滑坡等一系列社會問題。同時，由政府負責管理公共住房的建造及分配，容易出現效率低下的現象。以美國首都華盛頓為例，據最近一期《華盛頓郵報》報導，華盛頓目前有8000套由政府管理的公共住房，但申請人數多達6.7萬個家庭，一個尋求一套間或兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

　　要解決這些問題，必須大力發展私人租賃市場。國家統計局2010年進行的大規模城市家庭調查數據顯示，全國城市只有6.5%的家庭居住在私有租賃住宅中，而11.5%的家庭有兩套以上的住房。這說明，中國私營住房租賃市場不發達，且大量住房空置閒置。給低收入家庭發放類似住房券的貨幣形式的住房補貼，使其可以自由選擇私人房東的出租房，不失為利用這些空置住房、減少浪費的有效手段。

　　隨著大量農村剩餘人口進入城市，中國租賃住房的供給可能依然存在缺口。而增加低收入租賃房最有效的措施，就是為房地產商開發這類房產提供退稅或減稅。中國目前由於住宅市場的限購，開發商紛紛湧向商業房地產，開發的物業同質性相當高，存在著經濟週期性的巨大風險。反而是風險比較小的租賃住房乏人問津，這一方面是由於目前的租售比過於離譜，租房的利潤遠遠小於賣房，另一方面也是政府並未提供足夠的激勵措施。

　　還以美國為例，在1986年，里根政府推出了一項新的住房補貼，即低收入住房退稅政策，通過設計退稅優惠的激勵措施，調動私人資金進行低收入出租住房的建設，以此達到整體提升出租房的存量。這項政策在實施的25年中成績斐然，有150萬套低收入住房完工，佔到這一期間所有建設的「保障性住房」的絕大多數，也超過了以往政府主導的公共住房建設的總和。

　　不過，美國、香港等地政府營運保障房的情況都顯效率低下，居民的滿意度也不高。惟一的例外是新加坡，但那是建立在富有、高效、廉潔的政府條件下，恐怕也難為中國搬用。中國需要自己的組合措施，可以吸收借鑑上述貸款擔保、低息貸款、退稅優惠等組合手段，達到提供低收入者保障性住房的效果。我們不應該，也沒有必要停留在「限價限購」的老路上。

北京商品房限價博弈

廣州國土局稱將探索逐步取消房地產限價限購

實施限購三年，12月24日，廣州市國土局官方首提「取消限價限購」。

據《羊城晚報》報導，12月24日，廣州市國土房管局局長李俊夫向廣州市人大常委會做落實《政府工作報告》時表示，當前在房地產的調控中行政干預過多、過剛性，與發揮市場決定性作用的要求不完全適應。他提出，明年要以建立住房長效機製為重點，加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。

李俊夫表示，2013年，廣州嚴格落實國家房地產調控政策，採取了加大住宅用地供應、實行「五限」（限貸、限購、限價、限售、限簽）等調控措施。

廣州市人大常委會城建環資工委也表示，在目前調控政策之外，應更多地從房地產保有、流通等環節嘗試新的調控政策。

在廣州土地供應上，統計顯示，按照廣州前10年的新增用地速度（年均新增38平方公里），2015年前就將無地可用，2025年前後將突破生態用地的警戒線，供需矛盾突出。不過，近10年來，廣州農村人口減少了50.6%，建設用地卻反增74.7%，農村集體土地仍有相當大可盤活的空間。

李俊夫坦言，目前對「夾心階層」的住房政策支持不足，購房呼聲強烈、意見集中。在保障房的建設和管理上，存在建管不分、政企不分的問題，政府提供土地、資金的壓力也較大。

他表示，明年在保障房建設上，要研究「保障合理擴面」的可行性，將部分「夾心階層」納入保障範圍。創新住房保障體制機制，採取商品房配建、社會自建等方式籌集保障房，成立住房保障投資建設公司，實現政企分開、建管分離。

2013年以來，樓市成交火爆，一線城市房價飆升。據國家統計局數據，2013年11月，廣州新建商品住宅價格同比上漲20.7%，連續三個月漲超兩成。

在樓市久調不降溫的情況下，近期各大城市紛紛出台新的樓市調控政策，包括提高二套房首付，提高外地戶籍居民門檻等。

據南方週末網此前報導，在10月和11月短短兩個月間，北京、上海、深圳、廣州、廈門、武漢、南昌、南京、長沙、瀋陽、杭州等城市限購政策紛紛落地，除將二套房首付比例提至七成外，多城還將外地戶籍居民購房所需門檻提升。

而在國家宏觀調控的層面上，限購令也一陣緊似一陣。

據《京華時報》報導，在12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新剛剛表示，2014年要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施，房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

姜偉新表示，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

據姜偉新介紹，2013年，全國有17個城市出台了穩控房價的政策措施。他說：「2014年，要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作，加強市場監管。」

據《新快報》報導，對於廣州市國土局的提法，廣州房地產專家韓世同認為，限價與限購的取消應有輕重緩急。對於限價這樣純粹由地方政府推出的行政干預手段，應該儘早退出。「政府賣地的時候並未約定限價，但在銷售的時候就限價，這顯然不合理，而且容易導致市場上出現兩套合同的現象，反而擾亂了市場秩序。」

而對於取消限購，韓世同則表示要謹慎而行。「如果取消限購政策，珠三角的買家一窩蜂地跑到廣州買房，廣州的房價肯定會暴漲，那麼誰也吃不消。」韓世同認為，只有在廣州樓價得到有效控制，或者市場成交出現明顯下降的時候，才能考慮取消限購。

事中監管限價IPO

“絕大部分限價放開”，“絕大部分不會漲價” 發改委放手藥價

2015年6月1日起，國家發改委將取消“絕大部分藥品”的最高零售限價。

這是5月5日出臺的藥品價格改革意見所正式宣布的。該意見稱，要“建立以市場為主導的藥品價格形成機制”。

中國的藥品價格管制政策曾幾經變遷：1980年代末的價格“闖關”中，藥價曾被徹底放開；但到1997年前後，價格飛漲，市場混亂，政府因此重新收緊管制之手，並從徹底的政府定價，演變成政府指導價（最高零售限價）——2000年，當時的計委發布《關於改革藥品價格管理的意見》。從這個文件發布至今，藥品最高零售限價管制已實行15年。

現在，這個被重重管制的市場重新放開，坊間戲稱為藥價“裸奔”。藥價是否真的再無管制，是否會一路上漲？

“絕大部分”是多大

一個有趣的地方是，此次取消最高零售限價的“絕大部分”是多大？

先看看國家發改委在6月1日前的權力範圍有多大。

“大頭”是醫保目錄內藥品。從2000年開始，在中國境內銷售的藥品，只要進入醫保目錄，需要醫保報銷，最高零售價都歸國家發改委管。

由於中國的體制現實是社會醫保一家獨大，一種藥品要想真正打開市場，進入醫保目錄就至關重要，特別是生產廠家眾多的普藥。

這部分藥品有多少，影響到多少藥品生產企業？因為藥品市場極為分散，又是多頭管理，統計口徑不一，外界難以統計具體數字。但沒有疑義的是，國家醫保目錄和地方增補品種占藥品市場的“大頭”。

另外一小部分藥品，是醫保目錄之外的一些獨家生產品種（也有一些獨家品種出於市場考慮，放棄單獨的高定價而進入醫保目錄）。這些獨家品種（包括專利藥）也受最高零售限價政策的管制，但實際利潤空間比醫保目錄藥品更大。

根據醫藥數據統計自媒體醫藥魔方的統計，自2000年以來，國家發改委共發布過21批單獨定價藥品，共2669項。僅以其中的355個中藥產品為例，便涉及125個品種（含劑型統計），96家企業。

刨除這些，價格受國家發改委管制的藥品，還包括一些具有公共衛生性質的藥品，比如血液制品、麻醉藥品、一類精神藥品、國家統一收購的計生藥具和國家免疫規劃疫苗。

種種相加，目前受到價格管制的藥品，占到藥品市場的絕大多數。至於具體數字，官方從未公布過相關數據，市場機構也難以詳細統計。

國家發改委取消絕大多數藥品的最高零售價限制，讓市場自主定價。但上限放開之後，大量藥品依然會被招標價等捆住，藥價並不會大幅上漲。

現在，國家發改委放權了。從6月1日開始，只有麻醉和國家一類精神藥品依舊實行最高出廠價格和最高零售價格管理，理由是“此類藥品目前實行嚴格的生產流通管制、臨床使用規範、價格和市場穩定。”

除此之外，國家發改委將不再給任何藥品制定最高零售價。

藥價不會“裸奔”

國家發改委放手之後，“絕大部分藥品”真的完全可以通過市場自己定價了嗎？

當然不可能。文件明確表示，取消藥品政府定價，並不是放棄政府對藥價的監管。這意味著，不同類別的藥品價格形成中，政府之手還是要不同程度地體現。

究竟怎麽體現，則分為三大類。

首先是醫保目錄內的藥品。文件說了，凡是由醫保基金支付的藥品，要由醫保部門制定一個醫保支付價格，對藥品交易價格進行調控。

醫保目錄之外的獨家專利藥品，則要由一套新建的機制——公開透明、多方參與的談判機制形成。

醫保目錄外的血液制品、國家統一采購的預防免疫藥品、國家免費艾滋病抗病毒治療藥品和避孕藥具，則通過招標采購或談判兩種方式形成價格。

人社部“接盤”

放開限價之後，藥價將會如何？

先來看作為大頭的醫保目錄內的藥品：一句話，人力資源和社會保障部將成為“接盤俠”，扛起制定醫保支付價的大旗。

時間表也很明確——5月9日，國辦發布《深化醫藥衛生體制改革2014年工作總結和2015年重點工作任務》，要求人社部在今年9月底前制定藥品醫保支付標準管理辦法。

什麽是醫保支付價？

先看看現在醫保是怎麽支付的。除了上海、浙江、重慶等試點城市，全國大部分地區的醫保支付價，實際就是招標確定的進貨價（實行了藥品零差價政策的地方，醫保直接按招標價買單，沒實行的地方，按照招標價加成15%買單）。

過去，這個買單價跟國家發改委的最高零售限價之間的唯一關系，只是前者必須在後者之下。

對於社保部門來說，真正的關鍵是招標價而不是最高零售限價。招標主要是由衛計委負責。由各地衛計委主導的藥品集中招標采購，一方面圈定藥品品種和入圍企業，另一方面確定醫院采購藥品的進貨價（即招標價）。

如果藥品招標不進行大變革，社保部門也可以不必再制定一套新的遊戲規則。但這種政府主導的藥品招標，因交易雙方缺乏競爭機制，以及灰色交易和腐敗叢生，一直飽受批評。

最近的政策風向已經預示著改變。

一些地方的試點，在不廢除藥品招標采購制度的前提下，試探著調整。例如重慶的“藥交所”模式，藥品招標實際變成了一個醫院和藥企達成交易的平臺，不同質量層次的藥品有不同的成交價格。

如果類似方式在更大範圍內推開，也就是藥品招標發生大變革，那麽社保部門就難以默不作聲了。因為即使是同一種藥，不同質量藥品的進貨價也可能不一樣，社保部門究竟怎麽支付，是取各個醫院成交價的均值，還是中位數價格作為支付價格？高出和低出這個價格的部分怎麽辦？這些問題將次第出現，屆時，社保部門就不得不建立一套全新的遊戲規則。

如果真到了這個局面，社保部門可能將面臨和發改委此前一樣的困境：僅憑幾個政府部門的職員，怎麽能發現真實的價格？

對此，人社部一直未給予回複。

一位接近人社部醫保部門的學者對南方周末記者稱，關於醫保支付價的研究，社保部門的學術團隊已經研究了好幾年，但官方的方案一直沒有定論。

這一方面因為招標改革並未確定，另一方面則因中國的社保依舊是地方統籌，具體的基金情況、支付標準，各地均不相同，社保部門難以制定一個全國統一價。

因此，如果藥品招標的改革變動不大，國家發改委的此次放權對醫保目錄內藥品的影響實際就非常有限。

國家發改委的答記者問也明確說，由於有招標采購和醫保控費機制的綜合制約，加之對市場交易價格監測監管工作的強化，將正面引導市場價格秩序，“絕大部分藥品市場交易價格不會上漲”。

獨家品種：談出的未來

可能受影響較大的，是醫保目錄外的獨家品種，包括專利藥。

這些藥品在國家發改委定價的年代里，享受著極高的價格保護。一個藥品，如果能擠進單獨定價品種的名單，就會比一般仿制藥品的最高零售限價高出不少。以抗癌藥奧沙利鉑為例，50mg規格的註射劑，進口零售價是2880元，國產零售價格是293元，堪稱高價。

在高價藥高回扣的戰場上，這些藥品騰挪空間大，牢牢占據著三甲醫院市場。至於誰能拿到獨家品種的單獨定價“特權”，則充滿奧妙。根據醫藥魔方對2000年以來國家發改委發布的所有最高零售限價文件的統計，像複方丹參片、牛黃解毒片這樣的一些藥品品種，生產廠家高達五六百家，卻只有幾家進入單獨定價名單。

這些藥品的價格如何確定，是此次的真正變革所在。

目前的文件如此描述：“建立公開透明、多方參與的談判機制形成價格。”但具體如何，文件和國家發改委就此答記者問中，均未明確說明。

據此前媒體公開報道，國家衛計委藥物政策與基本藥物制度司副司長透露，衛計委正會同有關部門研究制定談判的方案，今年要選擇一些臨床必需、價格比較昂貴、社會比較關註的重點藥品開展價格談判。

據其透露，獨家生產的藥品在國際上有不少成功的談判經驗，但對中國而言，前期的工作基本是空白。至於談判的方式，可以由專家出面談，可以委托省里談，可以跨區域聯合談，也可以搞一個專業領域來談判，但這是一個全國統一的談判價格。

一些地區的試點也在推進中。2014年，浙江省人社部門在各地和部分權威醫療機構推薦、臨床專家遴選的基礎上，將31個藥品納入全省大病保險特殊用藥談判範圍，邀請生產廠家參與談判。

談判究竟會談出高價，還是會降低現有藥價水平？

如果真正進入市場，升降都是正常。不過，不少人士估計，從中國改革的現實背景下來看，為了改革的平穩過渡，至少方案實施的初期階段，政府並不會希望藥價出現大幅度上漲。