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蘇州土地限價令後首拍：“限價”地塊價格超紅線全部流拍

5月23日，蘇州舉行了“限價令”後的首次土拍，而進行土地拍賣的四塊土地卻出現了不同的場景。

上午首宗進入拍賣的蘇地2016-WG-23號地塊最終以51431萬元底價成交，競得人為深圳新威輝達投資有限公司(金地商置)，樓面價為11250元/平方米。

同樣，蘇州出讓2016-WG-40號地塊也以底價成交，競得者為蘇州樂園發展有限公司。該地塊位於高新區滸關開發區東陽山路綠化地西、山神灣路北，用途為文體娛樂用地，土地面積52908.7平方米，成交價為5952萬元，樓面價3750元/平方米。

上述兩塊土地均沒有價格限制，而有價格限制的土地拍賣過程則出現了“瘋狂”。

今年5月18日，蘇州市國土資源局網站指出，其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準，以下地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。其中，2016-WG-39號地塊最高限價10.01億，2016-WG-41號地塊最高限價27.12億。

這兩土地在23日的拍地中全部超過紅線而流拍。

其中，2016-WG-39號地塊位於高新區滸墅關鎮桑園路東、規劃區間路南，用途為城鎮住宅用地，土地面積44700.5平方米，起拍樓面價6656元/平方米，該地塊最高限價單價13997元/平方米。

第一財經記者獲悉，包括新城、招商、旭輝、弘陽、天地源、華宇、南山、藍光、正榮、陽光城等房企參與競拍該地塊。經過113輪競拍，該地塊最高總價報價已達到10.06億元，最終樓面價14066.68元/平米，溢價率111.33%。由於競價過於激烈，該地塊出讓最終以流拍告終。

同樣的情況發生在41號土地，41號土地兩分鐘不到就出現了93輪競價，最後以111輪競價總價27.27億而超過紅線導致流拍。

顯然，蘇州的限價並未限制住開發商的拿地熱情。

事實上，蘇州在近期已經召開了土地儲備和招標拍賣領導小組會議，對蘇州市區2016年土地收購儲備和商品住宅開發用地計劃作了專題研究。會議確定蘇州市區2016年商品住房用地供應計劃為380公頃(合5700畝)，較2015年商品住房用地供應量310公頃增加22.6%。會議還確定，下半年市政府將對蘇州房地產市場供需狀況再作專題研究，確保房地產市場平穩健康發展。

而在此前，蘇州也傳言要進行限購，雖然政策已經開始收緊，但是市場依舊表現非常火爆。

“此前蘇州一直有限購的傳聞，如今還沒有正式執行，前期蘇州土地市場就過熱，兩天成交金額超過250億元，在對一線限購的背景下，房企轉戰二手成為常態，所以對土地市場采取熔斷的機制也是可以預料之中，對地價熔斷至少表明了政府的一種態度，高地價不可取，這對於當前的土地市場而言也是最直接有效的調控手法。”上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏告訴記者。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，從目前的市場看，高價拿地是不太可能改變的現實，但是考慮到未來地產的周期下行，未來這些拿到地王的開發商如何應對才是關鍵，而這個也增加了開發商的風險。

事實上，不只是蘇州，在近期的其他城市房企依舊保持高價拿地的態度。

5月20日，融信中國在便以23.61億元總價、31404元/平方米樓面價閃電拿下杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)，溢價率89.56%，成為拱墅區新晉單價地王。

同一日，陽光城以6.39億元競得東莞2016WG014號地塊，拿地單價7788.62元/平方米，刷新了南城區地王紀錄。泰禾集團則在深圳最終經過一個多小時競拍以總價57.2億元獲取深圳坪山新區地塊，折合樓面價1.56萬元/平方米，溢價率74.23%。

“從實際運行情況來看，通過增加土地供應來穩定未來市場供應的預期的效果並不理想，房企進入城市高價拿地主要看中的是城市的發展潛力和需求，由於大家對一線城市普遍預期看好之下，在受限的影響下，二線成為眾多房企追捧的對象很難改變了，所以短期只有依靠行政手段或許可以降降溫，至少在土地層面可以暫時急剎車。”龔敏分析。

福州出限價令：同項目不同批次樓盤漲價不能超過10%

福州市人民政府辦公廳29日發布關於印發福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若幹意見的通知，分別從增加住宅用地供應力度、控制房價增長、加強市場監管等七方面入手。

意見提出， 同一批次房源應當在批準商品房預售許可後15天內一次性全部公示銷售價格，並公開對外銷售。商品房實際銷售價格原則上不得高於備案價格，同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高於上一批次同類型房屋銷售價格的10%。

開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的，房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

通知全文：

福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若幹意見

為進一步加強我市房地產市場管理，促進房地產市場平穩健康發展，現提出如下意見：

一、加大住宅用地供應力度。結合“抓征遷、促落實”百日攻堅行動，進一步增加住宅用地供應，力爭三年內市本級住宅土地供應量在原有年度供地計劃基礎上增加20%以上。住宅庫存去化周期低於12個月(含12個月)的縣(市)要相應調整土地年度供應計劃，加大普通住宅用地供應量。

責任單位：市國土局、市土地發展中心,各縣(市)人民政府

二、適當提高土地競買條件。適當提高福州城區公開出讓項目用地競買保證金和縮短土地出讓金付款期限，競買保證金由現行的20%提高到30%，全額土地出讓金支付期限調整為3個月，付款比例為合同簽訂之日起30天內支付50%，其余在90天內全部付清。

責任單位：市國土局,馬尾區、閩侯縣人民政府

三、強化商品房價格管理。開發企業商品房銷售價格要按規定報備價格主管部門，按照“一房一價”和明碼標價的原則公示商品房銷售價格。同一批次房源應當在批準商品房預售許可後15天內一次性全部公示銷售價格，並公開對外銷售。商品房實際銷售價格原則上不得高於備案價格，同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高於上一批次同類型房屋銷售價格的10%。開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的，房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

責任單位：市發改委、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

四、加強商品房預售監管。國家部委規定中商品房預售許可條件中“投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上”，明確為建築主體施工形象進度達到總層數的三分之一(含地下部分)。開發企業申請辦理商品房預售許可時，已經繳納的土地出讓金不納入開發建設資金計算範疇。經營性房地產項目在辦理土地抵押期間暫緩辦理商品房預售許可，允許經營性房地產用地分批辦理解押、分批辦理預售許可。

加強商品房預售規劃許可管理，實行規劃許可告知承諾制度。項目建設單位在申請規劃行政審批時應作出書面承諾，嚴格按照規劃許可內容組織項目建設。對擅自變更規劃條件違法建設的業主、施工、設計、監理等失信單位，按歸口管理原則列入誠信系統黑名單，並依法處理(包括暫緩辦理預售許可、暫停承接項目等)。

責任單位：市國土局、市規劃局、市建委、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

五、完善房地產市場監管。強化房地產市場動態監管機制，加大政策儲備力度，定期跟蹤分析房價變動狀況，及時預警預報。根據房地產市場運行和房價變動情況，適時出臺個人住房信貸和公積金貸款調整政策;對居民購買二套及以上住房申請商業性個人住房貸款或公積金貸款的，適時調整商業性個人住房貸款和公積金貸款的首付款比例及使用政策，穩定市場預期。

責任單位：市房管局、市發改委、市市場監督管理局、市統計局、人行福州中心支行、市房屋登記中心、市住房公積金管理中心,各縣(市)人民政府

六、加大保障住房供給力度。適當增加保障性住房用地，加大保障性住房供應數量;完善公租房供應體系，實行公租房實物保障和貨幣補貼並舉，對符合公租房保障條件的中低收入家庭，優先發放貨幣補貼，鼓勵中低收入家庭通過市場承租普通住房解決住房問題。

責任單位：市房管局、市國土局、市規劃局、市財政局、市國有房產管理中心、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

七、加強輿論宣傳引導。新聞媒體要加強正面宣傳，準確報道有關政策措施，正確引導市場預期，引導居民理性消費。各有關部門要及時披露房地產市場相關信息，及時解答市民關心的政策問題，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

責任單位：市委宣傳部、市房管局、市國土局、市房屋登記中心

各部門應根據本部門工作職責制定工作細則。各縣(市)可參照本意見根據當地實際情況制定具體實施意見。本意見自印發之日起施行，有關政策與本意見不一致的以本意見為準。

深圳發布升級版限價令 通過政策調控去除房地產泡沫

（廣東）省政府工作報告提出，做好熱點城市穩定房價工作，促進住房回歸居住功能。房價，是深圳的焦點話題。19日，深圳規土委對外發布了升級版“限價令”，出臺“政府指導價”要求預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價，成為調控高房價的重大措施。一邊是大力穩控房價，一邊還要保障市場自由，深圳應該如何平衡？20日上午，在省人代會深圳團開放日上，廣東省委常委、深圳市委書記、市長許勤表示，將通過政策調控使房地產去除泡沫，回歸理性，維護房地產市場健康平穩。

談房價 當前住宅均價已比去年9月降12.6%

在2011年，深圳制定了樓市政策，到2015年3月份深圳房價均價從2萬元漲到2.6萬元，當時的增速還低於GDP增長、低於社會平均收入增長。許勤說，深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。

“這對於進一步引進人才和降低生活成本是不利的，也對住房保障提出了挑戰。”深圳先後出臺了兩輪調控政策：2016年3月出臺的“深六條”和2016年10月初出臺的“深八條”，使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。

省政府工作報告在穩定房地產市場方面提出，一方面房地產去庫存要精準發力，重點化解非商品住房庫存，推進三四線城市商品房去庫存；另一方面，對於熱點城市，做好房價穩定工作。

許勤認為，既要讓市場作為基礎的配置資源的手段，同時也要加強政府的調控，是符合宏觀調控和經濟制度要求的。許勤說，深圳需要進一步加強樓市的調控，使它回歸理性。“對經濟而言，樓市泡沫是危險的，調控是為了去除泡沫，回歸理性。當前，深圳全市新建商品房住宅均價已比去年9月份下降12.6%”。

談保障房

投資千億成立人才安居集團

為了緩解住房壓力，許勤特別提到，為了進一步提供人才住房和保障房，成立了一個註冊1000億元的人才安居集團。許勤透露，去年深圳新開工和籌建人才和保障性住房6.2萬套，竣工5.1萬套，供應4.2萬套，是2015年的兩倍。今年還將繼續加大住房保障力度，包括人才住房和保障性住房供給，今年新開工籌集8萬套，供應4.5萬套，同時做好周邊的交通、醫療和學校配套建設。

談學位

要進一步擴大學位供給

深圳的學位壓力較大，今年年初，深圳市南山、龍華、龍崗區等發布了學位預警，隨著二孩時代的沖擊，不少市民都擔心學位壓力缺口還會更大，擔心教育資源緊缺會成為阻礙人才流入深圳的因素。

說起教育的問題，許勤表示深圳需要加大力度去投入建設。“基礎教育一直是我們投入建設的重點，深圳的基礎教育發展的需求增長過快，我們的建設也快，但是跟得非常吃力。”

深圳市教育局局長張基宏告訴羊城晚報記者，由於深圳適齡人口增速快，非深戶籍人口比例高且入學門檻低，中小學學位供需矛盾較為突出。隨著隨遷子女參加中考高考新政策和“全面二孩”政策的全面實施，未來深圳中小學學位需求更加旺盛，學位供給將面臨更大壓力。

許勤透露，今年深圳還要進一步擴大學位供給，新改擴建義務教育學校30所，新增普惠型幼兒園100所，增長幼兒園學位2萬個、公辦中小學學位4.7萬個。

深圳發布升級版限價令 通過政策調控去除房地產泡沫

（廣東）省政府工作報告提出，做好熱點城市穩定房價工作，促進住房回歸居住功能。房價，是深圳的焦點話題。19日，深圳規土委對外發布了升級版“限價令”，出臺“政府指導價”要求預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價，成為調控高房價的重大措施。一邊是大力穩控房價，一邊還要保障市場自由，深圳應該如何平衡？20日上午，在省人代會深圳團開放日上，廣東省委常委、深圳市委書記、市長許勤表示，將通過政策調控使房地產去除泡沫，回歸理性，維護房地產市場健康平穩。

談房價 當前住宅均價已比去年9月降12.6%

在2011年，深圳制定了樓市政策，到2015年3月份深圳房價均價從2萬元漲到2.6萬元，當時的增速還低於GDP增長、低於社會平均收入增長。許勤說，深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。

“這對於進一步引進人才和降低生活成本是不利的，也對住房保障提出了挑戰。”深圳先後出臺了兩輪調控政策：2016年3月出臺的“深六條”和2016年10月初出臺的“深八條”，使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。

省政府工作報告在穩定房地產市場方面提出，一方面房地產去庫存要精準發力，重點化解非商品住房庫存，推進三四線城市商品房去庫存；另一方面，對於熱點城市，做好房價穩定工作。

許勤認為，既要讓市場作為基礎的配置資源的手段，同時也要加強政府的調控，是符合宏觀調控和經濟制度要求的。許勤說，深圳需要進一步加強樓市的調控，使它回歸理性。“對經濟而言，樓市泡沫是危險的，調控是為了去除泡沫，回歸理性。當前，深圳全市新建商品房住宅均價已比去年9月份下降12.6%”。

談保障房

投資千億成立人才安居集團

為了緩解住房壓力，許勤特別提到，為了進一步提供人才住房和保障房，成立了一個註冊1000億元的人才安居集團。許勤透露，去年深圳新開工和籌建人才和保障性住房6.2萬套，竣工5.1萬套，供應4.2萬套，是2015年的兩倍。今年還將繼續加大住房保障力度，包括人才住房和保障性住房供給，今年新開工籌集8萬套，供應4.5萬套，同時做好周邊的交通、醫療和學校配套建設。

談學位

要進一步擴大學位供給

深圳的學位壓力較大，今年年初，深圳市南山、龍華、龍崗區等發布了學位預警，隨著二孩時代的沖擊，不少市民都擔心學位壓力缺口還會更大，擔心教育資源緊缺會成為阻礙人才流入深圳的因素。

說起教育的問題，許勤表示深圳需要加大力度去投入建設。“基礎教育一直是我們投入建設的重點，深圳的基礎教育發展的需求增長過快，我們的建設也快，但是跟得非常吃力。”

深圳市教育局局長張基宏告訴羊城晚報記者，由於深圳適齡人口增速快，非深戶籍人口比例高且入學門檻低，中小學學位供需矛盾較為突出。隨著隨遷子女參加中考高考新政策和“全面二孩”政策的全面實施，未來深圳中小學學位需求更加旺盛，學位供給將面臨更大壓力。

許勤透露，今年深圳還要進一步擴大學位供給，新改擴建義務教育學校30所，新增普惠型幼兒園100所，增長幼兒園學位2萬個、公辦中小學學位4.7萬個。

全國22城市地價過熱 地方祭出限價等調控大招

去年一二線城市火爆的樓市也帶動了地價的快速上漲，為了穩定地價預期，地方政府接連出臺調控措施，防止地價進一步帶動樓市上行。

五個城市地價漲幅超20%

國土資源部近日發布“2016年第四季度全國主要城市地價監測報告”顯示，就住宅地價而言，一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。

其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

對於當前地價走勢的背後原因，國土部上述報告認為，一是國際經濟複蘇動力與壓力並存，國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在，資金充沛，部分城市市場熱度較高，房企補倉需求旺盛。

“2016年四季度，貨幣政策基本穩健，但社會融資規模同比快速增長，M2與M1增速差略有收窄，但仍處於較高水平，企業資金依然充沛。2016年11月末，社會融資規模同比增長13.3%，流動性充裕，為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。”報告稱。

統計數據顯示，2016年1-11月，房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款同比增加49.3%，處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升，銀行信貸支撐資金流入房地產市場，帶動了企業庫存去化和資金回流，企業在熱點城市補倉土地需求旺盛，進一步加大了競地力度。

報告認為，隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控，2017年房地產開發企業到位資金增速將有所收縮，熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示，2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元，其中杭州最高達到了517億元。整體看，雖然土地市場成交額處於高位，但在系列調控政策的影響下，出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

出臺各種調控手段

自去年四季度以來，為了調控趨於過熱的房地產市場，不少城市祭出了多種手段。

上述報告稱，地方層面，各地堅持分類調控、精準施策，熱點城市調控繼續升級，限購限貸力度加大。2016年10月份以來，一線和二、三線熱點城市，先後密集出臺政策，從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節，多城市靈活設置競買規則，通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價，防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，調整土地出讓節奏，穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源，防範資金違規流入土地市場，保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺，效果初步顯現。統計數據顯示，2016年11月份，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。”報告稱。

2016年四季度，房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響，環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看，調控收緊一定程度上發揮了作用，一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著，多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢，地價基本穩定。

張大偉也表示，隨著各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數據降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現有市場明顯的降溫。”張大偉稱。

京滬深仍未推出三年宅地供應計劃

按照“國土資源部要求”，一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。

但截至記者發稿，除廣州外，四大一線城市中，北京上海和深圳均未對外發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

在上月23日～24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

不過，截至記者發稿，北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年，全年土地出讓收入約800億元，尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層曾對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

南京樓市“雙限”升級後仍有多地塊拍出最高限價

據中新網報道，在本月南京樓市限購、限貸政策升級加碼之後，30日在網絡上進行的“不碰面”的土地拍賣會上，仍有多幅地拍出最高限價，房地產企業需搖號決定最終贏家。

當天，南京有8塊地出讓，其中6塊是住宅和商住混合用地，位於主城區的城北、城東的江寧，另有2幅商業地塊。6塊住宅和商住混合用地全部達最高限價。

土地拍賣市場冷熱不均、持續分化的態勢，不僅限於二線城市南京。

據中原地產研究中心數據統計，本月，廣州、上海等多個一線城市在樓市調控收緊後，整體樓市雖在降溫，但土地市場尤其是優質的住宅地塊，成交依然活躍。

在中原地產首席分析師張大偉看來，房企對熱點城市、熱門地塊的拼搶仍然積極。今年前2個月，武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州等市土地拍賣整體溢價率比2016年降低，但部分地塊成交較熱。

不過，大部分城市土拍平均溢價率比2016年下調。在系列約束性政策下，高價地“現身”數量、頻次減少。

張大偉預計，之前一些出手“豪奪”的房企或面臨入市難題;房價漲幅已經明顯放緩，大部分城市房價走向平穩。

南京工業大學副教授吳翔華認為，土地拍賣是市場中貨幣資本化的平臺，當下土地拍賣市場仍凸顯兩極分化。高價地減少了，但均價水平在上升，有引發上漲預期可能。

東莞限價再加碼：新房備案均價不得超過競品前三個月售價20%

東莞價格信息網昨日發布《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》，對東莞3月21日發布的“限價令”中關於新房首次備案作出了明確的說明，要求首次房價備案的樓棟均價不得高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)。

《通知》對東莞開發企業新房首次備案均價進行了具體說明。要求開發企業應根據項目土地費用及建安成本等因素合理確定申報備案價格。新建商品住房項目首次申報房價備案的，須以幢(棟)為單位申報，申報均價應不高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含);高於20%的，須提交備案價格申報說明。

《通知》介紹，項目住房類型按每幢(棟)套均建築面積分為三類，分別是小於90(含)平方米、90~144(含)平方米和大於144平方米。提交的備案價格申報說明應詳細列明申報價格的構成情況，包括項目土地費用、建安成本等。開發企業可同時提交周邊同類型在售項目備案價格信息等情況進行輔助說明。

另外，《通知》還重申嚴禁捂盤惜售，拿到預售證的房源需在10天內一次性公布，不得分批次銷售;並且鼓勵降價，為漲價設置“門檻”。

《通知》提出，預售商品住房項目須在取得預售許可證10天內一次性公開全部準售房源，不得分批次銷售。商品房銷售須嚴格執行明碼標價制度，按規定實行“一套一標”。開發企業在銷售現場公示的價格應與備案的價格、網上公示的價格保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

成都停止受理限價商品住房資格申請

3月31日，成都市房管局官網發布通知， 根據《住房城鄉建設部財政部關於做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》(建保〔2016〕281號)精神，城鎮住房保障將轉向以租賃補貼為主，按照《成都市人民政府關於推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見》(成府發〔2016〕17號)要求，成都市已於2016年起停止新建保障性住房。經研究決定，從本通知下發之日起，停止受理限價商品住房資格申請。下一步成都市將研究擴大租賃補貼保障範圍和提高租賃補貼標準，以租賃補貼方式支持城鎮住房困難家庭解決住房問題。

“限价令”下的房企： 今年部分片区或面临去化考验

　　在房地产行业利润率日渐下滑的背景下，限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看，除了拖延入市节奏，房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧，业绩的压力也将很快来临。

　　“限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一，因为它会对房地产项目的利润进行直接限制，且这种限制带有强烈的行政色彩。

　　虽然限价措施早已有之，但由于此前的市场异动，今年以来，“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下，其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

　　由于一二线城市的房价水平较高，多数房企倾向于在这些城市谋求利润，而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今，“限价令”的存在令前者遭遇困境，且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩？已成为房地产企业面对的一项难题。

　　“进化”的限价令

　　对商品房（非保障房）实施限价的做法，最早可追溯至2010年。当年5月，北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月，该项目入市，并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售，比当时周边房价低20%。

　　此后，类似的情况一度绝迹，直到2016年10月，北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式，并引发多个热点城市的效仿至今。

　　另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况，近几年来，热点城市纷纷发文，对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为：“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

　　今年3月以来，限价措施进一步扩围，并已从东部热点城市，蔓延至部分三线城市，以及中西部区域。如无锡、阜阳、兰州等均出台限价措施。

　　为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避，如今的限价令进一步完善。如今年5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》称，房地产开发企业取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

　　同时，包括向买受人收取或者变相收取费用；捂盘惜售或者变相囤积房源；不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

　　“企业基本上没有空子可钻，只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位（或地下室、装修）销售等方式来规避限价令，但现在监管严格，很难行得通。

　　他还认为，市场进入下行周期，成交量本身就在下滑，加上限购、限贷等措施的打压，成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令，效果更是显著。

　　“拖”字诀

　　从削减利润的角度来看，“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

　　据不完全统计，截至目前，全国有超过20个城市出台了限价措施，其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说，一二线城市由于房价水平较高，被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市，则被当作规模的主战场。

　　在房地产行业利润率日渐下滑的背景下，限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看，除了拖延入市节奏，房企似乎没有更好的办法。

　　以较早实施限购令的北京为例，根据亚豪机构的统计，今年前5个月，北京月均入市住宅项目在10个以内。6月，北京预计有14个项目入市，虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态，但与去年同期的33个项目入市相比，仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

　　亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示，今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

　　据公开数据，近几个月来，大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为，这既是因为房企对政策存在一段消化期，也有限价令带来的“定价难”因素。

　　2016年，大多数房地产企业获得了较好的销售业绩，且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时，去年房企进行了大量低成本融资，使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点，对于财务状况良好的企业来说，即使暂缓销售步伐，资金面也暂时无虞。

　　业绩的压力

　　但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下，4月房地产企业的业绩出现下滑。

　　根据中原地产研究中心统计，今年1-4月，30家标杆房企合计签约9075.6万平方米，销售金额为11619.9亿，分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看，有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元，比三月下降了34.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，目前来看，二季度继续冲高可能性已经不存在，大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

　　据21世纪经济报道记者了解，由于预估到下半年市场转冷，很多企业将销售重心放在今年上。因此，即使资金层面并不值得担忧，但业绩的压力也将很快来临。

　　在这种情况下，房企是否会按照“限价令”的要求降价出货，从而在固定的时间节点上冲击业绩？

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看，包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

　　他认为，从房企的角度来看，会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业，今年会面临较大的资金压力，也更有降价出货的可能性。至于利润的损失，只能待后期进行弥补。

　　郭毅也持有类似的看法。她认为，对于北京这类城市而言，2016年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地储备不足，去库存压力较小，集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市，去库存压力增大，存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说，今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

北京海澱兩地塊商品房限價5萬多

北京海澱區再次推出“限房價、競地價”地塊。昨日，北京市掛出6宗土地，其中5宗是住宅用地，分別為海澱兩宗、亦莊一宗、懷柔兩宗。

海澱兩宗地均位於溫泉鎮。一宗四至範圍為東至核心區東側路，南至太舟塢四街，西至太舟塢東一路，北至太舟塢三街。另外一宗則東至太舟塢東二路，南至太舟塢南街，西至太舟塢東一路，北至HD00-0303-6015地塊。兩宗土地上都將建設住宅、商業和辦公用房。建築控制規模將達到13.9萬平方米和10.4萬平方米。

和首批“限房價、競地價”房源一樣，本次掛牌出讓宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。北京市規劃國土委信息顯示，這宗土地未來商品住房銷售均價不超過53000元/平方米，且最高銷售單價不得超過55650元/平方米。

這個價格和去年“9·30”新政後首批推出的“限房價、競地價”地塊中的永豐地塊銷售均價相差無幾。此前，永豐地塊的商品房均價每平方米不超過5.34萬元，最高單價不超過每平方米5.61萬元。

此前，永豐地塊被開發商競到了100%自持，因此並不會有住宅上市銷售。而在隨後出讓的地塊中，一部分“限房價、競地價”的地塊出現了以自持70%住宅為上限、或者競自持商業、辦公比例為上限的要求。也就是說，只要住宅自持面積上限不是100%，這宗土地就會有按照預售價格銷售的住宅上市。

亦莊出讓宗地中商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

這次還掛出了懷柔區一宗“限房價、競地價”地塊和一宗自住房地塊。公開信息顯示，自住房地塊中所有居住建築規模將全部建設“自住型商品房”，銷售限價為含全裝修費用20000元/平方米。“限房價、競地價”地塊商品住房銷售均價不超過29438元/平方米，最高銷售單價不得超過30909元/平方米。

(來源：北京日報記者耿諾)