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從三餐靠友人接濟的窮小子，到現在開保持捷跑車，身價逾千萬元的業務高手，謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願，希望退休前能當五戶房屋的包租公。

撰文‧林心怡

穿著剪裁合宜的西裝，繫著絲質領帶，手上戴著卡地亞名錶，而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉，憶起十幾年前剛退伍時，身上僅剩七塊錢，連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說：「人生好像一場夢啊！」還好，這是一場以悲劇開場，喜劇收場的夢。十年前，謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域，從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起，到如今每戶動輒上億元的豪宅；每一次結案，銷售獎金收入以百萬元計，年僅三十五歲的他，是已經擁有三戶房子的地產投資達人。

故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後，總是在親友的接濟下，過著四處寄人籬下的顛沛生活，讓他不論在情感與金錢上，都有極度的不安全感。

「還記得剛退伍時，身上只剩下七元，窮得沒飯吃，只好拜託朋友收留我，幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說，沒有父母的庇蔭，經濟狀況原本就不好；更慘的是，為了「面子」，他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友，希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果，卡債積欠了近三十萬元，「最後女友沒了，錢也沒了！」遭受愛情創傷的謝文偉，還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量，覺得當業務員、賺獎金，是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活，應徵進TOYOTA當汽車銷售員。

還清負債

進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後，謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務，因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債；擔任汽車銷售兩年多下來，每年平均年薪六十萬元的收入，不但還完負債，還存下了三十萬元。

「但對我來說，賺這些錢是不夠的！」謝文偉說，聽聞「賣房子」可以賺很多錢，讓他萌生轉行的念頭，「我心想：既然希望賺錢買房，不如先學怎麼賣房，除了學習房屋理財，還能實現退休後當包租公的夢想！」因為這個「買屋夢」，謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業，二○○二年進入了房屋代銷業，從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年，公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓；但我的心態就像學徒，總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧，及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語，以及與消費者基本的應對進退，閱讀許多銷售技巧的書籍，從低單、低總價的房子開始賣。」只是，計畫趕不上變化，經過一年的「學習期」，好不容易○三年準備大展身手時，謝文偉卻遭逢ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）房市交易急凍，讓他長達半年都是領底薪過日子。

「我一度心想乾脆回去賣車算了！」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」，還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期，經過三年多的銷售歷練，○六年開始，謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標；存夠二百多萬元自備款的他，也踏上房市投資之路，他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。

「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房，最後賺了兩成出場，但對於自備款不足的我，還是學到了教訓！」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴，讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉，一度資金緊張，索性找合夥人合資，轉手賣出後，才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後，我再也不碰小套房的投資物件，但也意識到，只要房子有增值的潛力，即使需要與人合資購買，也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年，看好林口機場捷運線未來性的房市發展，謝文偉以四十萬元自備款，買下二十六坪的二房小宅，才一年的時間，就讓他獲利二倍出場。

投資成功

擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後，謝文偉靠著賣房的銷售獎金，加上房市理財所賺的錢，○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元，現在附近成交價一坪都要四十二萬元，房價漲了足足快一倍！」謝文偉有些得意地說，這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。

買了自用住宅後，謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類：第一類、短期投資賺價差，鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高，謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力，獲利目標鎖定在五％至一○％。像是新板特區及林口的預售屋，都曾讓他獲利豐碩。

第二類、波段操作，鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租，降低房貸壓力，增值二○％至三○％後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋；今年，他看好淡水的後市，打算在該區置產。

規畫退休

存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資，即把房地產買賣套利所累積的獲利，投入長期性投資，為將來當包租公打算。

「有些業務賺得多，花得也多，但我總是把本業賺的錢，存在有保值增值性的房子上，強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅，在汐止還擁有二戶房子租人。

「我希望退休後，擁有五戶沒貸款的房子當包租公；每存到二百萬元就開始物色房子，賺價差也好，長線持有置產也可，這樣一來，我就更有賺錢的動力了！」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子，以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親，他現在賺錢的動力更強了，也將更努力完成下一階段的目標。

謝文偉

出生：1978年

現職：新高創廣告業務副理

學歷：復興美工

房市銷售資歷：10年

購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。

2 為各種策略擬定資金分配比率。

3 詳列每月現金流量表，避免槓桿過高。

以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書

1短線投資

策略：獲利5%~10%，操作期限一年

資金規畫：與友人合資

標的：預售屋、新成屋

2中線投資

策略：獲利20%~30%，操作期限2~3年資金規畫：自有資金、房租標的：具公共建設或交通題材的中古屋

3長線投資

策略：出租，賺穩定報酬資金規畫：短線與中線的獲利投入

標的：好出租的保值地段

今年報稅與往年改變較多，小從免稅額、扣除額及所得課稅級距等調升，大至財產交易所得、未上市及興櫃股票等都有新變革，納稅人得留心。

每年五月要報稅，今年有加稅、也有減稅的措施，從影響範圍來看，全國六百萬戶報稅家庭可望受惠減稅，但加稅則鎖定高資產族。

先談減稅，根據《所得稅法》規定，課稅級距、免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身障扣除額及退職所得等標準是隨物價指數連動調整，因為一○一年度累計物價漲幅超過三％，一○二年度的綜合所得稅須依法調整。

國際理財規畫顧問公司執行長李雨珊表示，一般受薪階級對免稅額及扣除額兩個減稅項目最「有感」，與去年相較，今年免稅額提高三千元，而標準與薪資特別扣除額也分別提高三千與六千元。

四口之家可省萬元

如果以四口之家（兩位扶養人口）為例，夫妻為受薪階級且採取標準扣除額申報，今年至少可增加二萬六千元的可扣除金額；若夫妻適用五％的課稅級距，就能省下一千三百元；若適用四○％的稅率，則有一萬零四百元的省稅效果。

此外，去年開徵的二代健保補充保費，與健保費相同，不受商業保險二萬四千元保險費上限限制，可全數列舉扣除，但這優惠適用列舉扣除申報者。

在加稅方面，嚴格來說不是真的「加稅」，而是更嚴格地查稅。據瞭解，國稅局今年將特別查核不動產及未上市股票交易所得兩種稅賦，對高資產族群影響相對較大。李雨珊表示，過去八年透過查稅已多收二十一億元不動產稅，加上豪宅一直被政府鎖定為查稅的對象，去年售屋者絕對不能大意。

在申報財產交易所得稅時可採取兩種方式申報，一是依照「實際成本法」，另一是按「財產交易所得標準法」，也就是依照財政部公佈的房屋評定現值，推算出全國各地賣屋的財產交易所得標準。

長期以來，用後者申報方式較有利，「但去年賣豪宅者要特別注意！」永慶房產集團契約部經理陳俊宏提醒，所謂豪宅的定義是，雙北市出售總價在八千萬元以上，其他縣市五千萬元以上，這些屋主必須優先採取「核實認定」，也就是按「實際成交價格」的方式申報。

根據《所得稅法施行細則》第十七條，如果賣方能提供買賣房產時的成本與交易金額，必須優先採取核實認定；若無法提出成本證明文件，才可依照財政部的標準申報；但因前年八月實價登錄實施後，政府已能掌握交易實價，納稅人一旦短報將遭補稅並處以罰鍰。

陳俊宏表示，賣豪宅者即使無法舉證買進成本，財政部也訂出課稅標準推算售屋所得。簡單說，政府先按房地合併出售的總價當基礎，再推算房屋價格，通常用土地佔七成、房屋佔三成，當成屬於房屋的售屋所得，再乘以一五％，當作應申報的財產交易所得。

舉例來說，張醫師出售北市總價一億元的豪宅，若他無法提供買進成本，國稅局將按房地比例（房屋佔三成、土地佔七成），認列張醫師的房屋收入為三千萬元，再依房屋收入一五％，亦即四百五十萬元，作為出售房屋的財產交易所得。張醫師將此所得併入四○％的綜合所得稅，等於他賣這戶房子要繳一百八十萬元的所得稅。

課證所稅影響小戶

若出售非豪宅或沒有買賣價格的房屋，則可按過去傳統申報方式。舉例來說，王太太賣出台北市一千萬元房屋，若財政部公告房屋評定現值為五十萬元，那麼王太太要繳納的房屋交易所得稅為二十一萬元（五十萬元乘以北市售屋核定的四二％標準稅率）。要留心的是，今年雙北市公告售屋所得稅率已大幅調高。

在證所稅方面，實施前兩年，也就是一○二及一○三年度賣出未上市櫃股票、興櫃股票超過一百張、首次ＩＰＯ（公開發行）股票（排除承銷取得十張以內），今年在扣除買進成本及手續費等必要成本後，如有獲利，將課徵一五％證券交易所得稅，「其中以未上市股票變化最大。」李雨珊表示。

在證所稅開徵前，未上市股票列入最低稅賦制，有六百萬元的免稅額，但改課證所稅後，免稅額就被取消，對過去受到六百萬元免稅額保障的小戶影響最大，但對獲利超過六百萬元的大戶則是利多，因最低稅賦制稅率二○％，課證所稅時只剩一五％，雖然少了六百萬元門檻，但降了五％稅率。

李雨珊提醒，證所稅有分開計稅、合併報繳、盈虧互抵及長期持有等四項特點。分開計稅是指採取分離課稅，不必併入綜合所得課稅，稅率統一是一五％；合併報繳是指，綜所稅以「戶」為單位，因此同一申報戶的本人、配偶或受扶養親屬有證券交易所得須填寫在同一張申報書。至於盈虧互抵則是指當年度盈虧可互抵，但無法遞延至隔年，且只限「同一人」互抵，而長期持有股票滿一年，所得稅減半；ＩＰＯ股票在上市櫃後持有滿三年，可按所得四分之一課稅。

有無買賣屋影響報稅

——賣豪宅申報財產交易所得注意事項買賣價格資訊 102年售屋者

有買屋價格及

有售屋價格資料者 核實課稅 所得計算=買入價格－賣出價格

無買屋價格

但有售屋價格資料者 豪宅 所得計算＝房屋部分售價×15%

非豪宅 同下方式課稅

無買賣屋價格資料者 所得計算=房屋評定現值×售屋所得推計獲利率＊台北市：經北市府認定為高級住宅者，採48% 獲利率計算，其他住宅則採42%。

＊新北市：各區不同，介於14％～33％間。

＊其他縣市：各地區不同。

註：豪宅定義為雙北市8000萬元、雙北市以外5000萬元。

撰文．劉育菁

今年報稅與往年改變較多，小從免稅額、扣除額及所得課稅級距等調升，大至財產交易所得、未上市及興櫃股票等都有新變革，納稅人得留心。

每年五月要報稅，今年有加稅、也有減稅的措施，從影響範圍來看，全國六百萬戶報稅家庭可望受惠減稅，但加稅則鎖定高資產族。

先談減稅，根據《所得稅法》規定，課稅級距、免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身障扣除額及退職所得等標準是隨物價指數連動調整，因為一○一年度累計物價漲幅超過三％，一○二年度的綜合所得稅須依法調整。

國際理財規畫顧問公司執行長李雨珊表示，一般受薪階級對免稅額及扣除額兩個減稅項目最「有感」，與去年相較，今年免稅額提高三千元，而標準與薪資特別扣除額也分別提高三千與六千元。

四口之家可省萬元

如果以四口之家（兩位扶養人口）為例，夫妻為受薪階級且採取標準扣除額申報，今年至少可增加二萬六千元的可扣除金額；若夫妻適用五％的課稅級距，就能省下一千三百元；若適用四○％的稅率，則有一萬零四百元的省稅效果。

此外，去年開徵的二代健保補充保費，與健保費相同，不受商業保險二萬四千元保險費上限限制，可全數列舉扣除，但這優惠適用列舉扣除申報者。

在加稅方面，嚴格來說不是真的「加稅」，而是更嚴格地查稅。據瞭解，國稅局今年將特別查核不動產及未上市股票交易所得兩種稅賦，對高資產族群影響相對較大。李雨珊表示，過去八年透過查稅已多收二十一億元不動產稅，加上豪宅一直被政府鎖定為查稅的對象，去年售屋者絕對不能大意。

在申報財產交易所得稅時可採取兩種方式申報，一是依照「實際成本法」，另一是按「財產交易所得標準法」，也就是依照財政部公佈的房屋評定現值，推算出全國各地賣屋的財產交易所得標準。

長期以來，用後者申報方式較有利，「但去年賣豪宅者要特別注意！」永慶房產集團契約部經理陳俊宏提醒，所謂豪宅的定義是，雙北市出售總價在八千萬元以上，其他縣市五千萬元以上，這些屋主必須優先採取「核實認定」，也就是按「實際成交價格」的方式申報。

根據《所得稅法施行細則》第十七條，如果賣方能提供買賣房產時的成本與交易金額，必須優先採取核實認定；若無法提出成本證明文件，才可依照財政部的標準申報；但因前年八月實價登錄實施後，政府已能掌握交易實價，納稅人一旦短報將遭補稅並處以罰鍰。

陳俊宏表示，賣豪宅者即使無法舉證買進成本，財政部也訂出課稅標準推算售屋所得。簡單說，政府先按房地合併出售的總價當基礎，再推算房屋價格，通常用土地佔七成、房屋佔三成，當成屬於房屋的售屋所得，再乘以一五％，當作應申報的財產交易所得。

舉例來說，張醫師出售北市總價一億元的豪宅，若他無法提供買進成本，國稅局將按房地比例（房屋佔三成、土地佔七成），認列張醫師的房屋收入為三千萬元，再依房屋收入一五％，亦即四百五十萬元，作為出售房屋的財產交易所得。張醫師將此所得併入四○％的綜合所得稅，等於他賣這戶房子要繳一百八十萬元的所得稅。

課證所稅影響小戶

若出售非豪宅或沒有買賣價格的房屋，則可按過去傳統申報方式。舉例來說，王太太賣出台北市一千萬元房屋，若財政部公告房屋評定現值為五十萬元，那麼王太太要繳納的房屋交易所得稅為二十一萬元（五十萬元乘以北市售屋核定的四二％標準稅率）。要留心的是，今年雙北市公告售屋所得稅率已大幅調高。

在證所稅方面，實施前兩年，也就是一○二及一○三年度賣出未上市櫃股票、興櫃股票超過一百張、首次ＩＰＯ（公開發行）股票（排除承銷取得十張以內），今年在扣除買進成本及手續費等必要成本後，如有獲利，將課徵一五％證券交易所得稅，「其中以未上市股票變化最大。」李雨珊表示。

在證所稅開徵前，未上市股票列入最低稅賦制，有六百萬元的免稅額，但改課證所稅後，免稅額就被取消，對過去受到六百萬元免稅額保障的小戶影響最大，但對獲利超過六百萬元的大戶則是利多，因最低稅賦制稅率二○％，課證所稅時只剩一五％，雖然少了六百萬元門檻，但降了五％稅率。

李雨珊提醒，證所稅有分開計稅、合併報繳、盈虧互抵及長期持有等四項特點。分開計稅是指採取分離課稅，不必併入綜合所得課稅，稅率統一是一五％；合併報繳是指，綜所稅以「戶」為單位，因此同一申報戶的本人、配偶或受扶養親屬有證券交易所得須填寫在同一張申報書。至於盈虧互抵則是指當年度盈虧可互抵，但無法遞延至隔年，且只限「同一人」互抵，而長期持有股票滿一年，所得稅減半；ＩＰＯ股票在上市櫃後持有滿三年，可按所得四分之一課稅。

有無買賣屋影響報稅

——賣豪宅申報財產交易所得注意事項買賣價格資訊 102年售屋者

有買屋價格及

有售屋價格資料者 核實課稅 所得計算=買入價格－賣出價格

無買屋價格

但有售屋價格資料者 豪宅 所得計算＝房屋部分售價×15%

非豪宅 同下方式課稅

無買賣屋價格資料者 所得計算=房屋評定現值×售屋所得推計獲利率＊台北市：經北市府認定為高級住宅者，採48% 獲利率計算，其他住宅則採42%。

＊新北市：各區不同，介於14％～33％間。

＊其他縣市：各地區不同。

註：豪宅定義為雙北市8000萬元、雙北市以外5000萬元。

撰文．劉育菁

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自Q3.住戶享優惠，懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身份。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研髮長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第２棟房子以上交易開始課稅，全台有約200萬人會被課稅；若以第３棟房子以上開始課稅，只有８%的所有權人受影響，因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比（％） 比率（％）擁有１棟 536萬 72.46 48.33 擁有２棟 137萬 18.60 24.82 擁有３棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源：立法院法制局法案評估報告