📖 ZKIZ Archives

外資私募基金近來紛紛準備出脫有線電視股權，由於不符國內課稅規定，上百億元獲利又相當驚人，引發違背租稅公平的批評。政府應立即圍堵這塊嚴重漏稅的灰色地帶。

撰文．周岐原

亞 洲私募基金業者安博凱(ＭＢＫ)出售台灣第二大有線電視系統中嘉網路，進入最後關頭，據傳最後成交金額可能達到新台幣六五○億元，成為亞洲今年最大的私募 股權交易案。台灣的有線電視交易案創下天價，但是政府卻一點都笑不出來，因為安博凱只需繳交千分之三證交稅，與一般散戶相同。

安博凱於二 ○○五年成立後，隔年底就以十五億美元(約合新台幣四八○億元)奪得中嘉六成股權，並向銀行聯貸取得二八○億元資金。在貸款未還完之際，安博凱就要以六五 ○億元的天價出售中嘉股權，短短四年，獲利率高達八五％，也就是說，安博凱今年就可以捧著一七○億元現金獲利出場，這其中還未計算四年來安博凱在中嘉所獲 得的股東分紅。

就在政府財政吃緊之際，國稅局也在緊盯這項巨額交易案，「很遺憾，幾乎是一毛都抽不到」，一位國稅局人員私下無奈表示，外資 這回能夠大賺一票，主因是證券交易的資本利得免稅，加上私募基金多透過境外法人身分來台，不適用最低稅負制有關「須在中華民國登記」的課稅規定，所以才能 夠成功地在兩端避稅。

相對地，假設賣方是設籍國內的企業，即使證交所得免稅，這六五○億元仍要併入最低稅負制計算，若以一○％稅率來說，國 庫至少多了六十五億元稅收。然而在一旁乾瞪眼的國稅局，只能針對賣方課徵千分之三的證交稅，也就是說安博凱只要繳二億元稅金就可以走人，嚴重不符私募基金 所得比例。這種所得極高卻課不到稅的交易，明顯違背租稅公平的基本精神。

透過投資有線電視，外資私募基金到底賺多大？真實的獲利幅度，可能都在一倍上下，探究箇中原因，就是私募基金採用的是高額融資槓桿。

銀 行業者表示，私募基金投資國內有線電視業者，往往不是全數自行掏錢，而是自備五成金額，餘款則透過國內銀行融資五成來給付。由於這些私募基金實力雄厚、放 款「出事」的風險甚低，故銀行普遍對放款態度「樂觀其成」。近年由於利息低落，銀行不敢隨便放款，惟有購買有線電視的私募交易，因為貸款利率可比一般利率 加收一％（一百個基本點），對銀行而言收益更佳，成為少數銀行用來消化爛頭寸的去處。

私募基金成立目的，本就是追求高額報酬，至於長久經營旗下事業，從來不是私募基金的當務之急。然而在外資私募基金紛紛「來台採購」時，原本就財政告急的政府，要如何修補稅務漏洞，避免台灣成為私募基金的「免稅購物天堂」，還有待當局有所作為。

二十年前，王建煊的第二次土地改革，因「實價」課稅引起軒然大波，轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈，面對高房價，朝野兩黨重提「實價」挑戰，各自 拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗，才正開始……。

撰文‧楊卓翰

買房子，是大部分台灣五、六年級生成家的第一步，結婚生子的基礎，至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說，這個理所當然的第一步，卻如 登天般困難。

內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查，指出全台房價所得比（平均房價除以家庭年所得中位數）已攀高到九倍，台北市更高達十六．二倍，比上海、首爾、東 京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭︵即台北市收入中位數︶，不吃不喝十六年才買得起房子。

居住正義何在？

九月初，以色列有四十五萬人走上街頭示威，抗議高通膨與高房價。但換算下來，以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣，房價所得比也才十倍。「台 灣年輕人沒有砸汽油彈，是因為早就絕望了！」在台北市從事服務業的郭先生說，「居住正義？有這種東西嗎？」已經租屋五年的他氣憤地表示。

高房價是行政院十大民怨的榜首，隨著總統選舉逼近，不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票，因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策，為高房價下猛藥，點燃戰火。

蔡英文的「十年政綱」住宅篇，首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱，緊跟著丟出︽土地徵收條例 ︾、︽住宅法︾、︽不動產實價登錄三法︾修正草案。朝野有志一同，儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。

兩黨推出的住宅政策琳琅滿目，看得選民眼花撩亂。其中，引發最多討論的，還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」，雙英不約而同都用「實價」這個 關鍵字。

台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年，時任財政部長的王建煊，就提出土地增值稅以實價課稅，引起多方激辯，最後法案連立法院都進不了，他也黯然下 台，第二次土地改革胎死腹中。

二十年後房價再創新高，直逼人民可忍受的臨界點，兩黨政見似乎殊途同歸，志在將房地產全面導向實價之路。然而，政大房地產研究中心主任張金鶚指出：「實價 登錄和實價課稅，天壤之別。最主要差異，一個是半套，一個是全套。」馬英九實現居住正義的王牌，就是不動產實價登錄，將交易成交價全面強制登錄，並開放大 眾查詢，增加不動產交易價格的透明度，降低炒房投機客不當哄抬的可能性。

半套正義能做什麼？

內政部地政司副司長王靚琇表示，現在成交價格都由業者自由登錄，資料量很有限，價格隨賣方喊。張金鶚更直指，「像預售屋等建案，中央根本沒完整的房價資 訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」，還要喬裝購屋客，才驚覺房價炒作太高的劇本。

然而，只靠實價登錄，這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞，就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程 度，對投機客炒作成本根本毫無作用。

台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤，就是「稅基」經歷三十年沒變，以土地公告現值和房屋評定現值來計算，但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一 次，僅是市價的二成二；每年調整一次的房屋評定現值，也只有市價的四分之一。

台北市政府財政局長邱大展指出，目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準，三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一．六億元的台北市「一品苑」為例，每年只 要繳三．五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本，「簡直就是鼓勵投機客炒房！」實價課稅才是王道！

也因此，蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」，就是在建立實價登錄之後，更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具，拉高其持有成本及交易成本， 壓縮獲利空間。張金鶚認為，這能讓失衡的房價回歸正常水準，也是民眾的最終期待。

然而，執政黨政府卻對實價課稅再三保留，深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方，沒有人有實價課稅的明確時程。

王靚琇保守表示，實價登錄制上路後，「不排除」實價課稅的可能性，「有可能」調高地方政府公告價格，「現在的政策方向還在市場透明化階段，未來的政策仍要 等修法通過後才可能有下一步。」顯然，政府在地產政策上還只是走一步算一步。

張金鶚就直批，「在專家眼裡，馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的，匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的，就是馬英九的實價登錄三大修法， 硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審，不但時機敏感，也為實現居住正義增添變數。

因為中央和地方全都等修法通過才會動作，然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間，一位房地產業者私下說，在這行業久了，政治人物開的支票聽聽就好， 選完一樣照舊規矩做事，太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會，就被立法院長王金平潑了一盆水，表明最後一會期要通過那些法案有困難。

無獨有偶，前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出，實價登錄立意雖好，但究竟要責成哪一方來行登錄之責，誘因和罰則能否推動整個登錄制度？力 道是否足夠？都是重要關鍵。對此，王靚琇回應，現在送立法院修法的三條法令，將會對第三方，也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。

除了實價政策討論空間大，如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點，但多位於郊區，如果考量就業和生活機能，要在寸 土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出，台北市能夠釋出的社會住宅數量有限，除照顧社會弱勢之外，不容易滿足需求。

而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○％的公共出租住宅，要從哪裡擠出來，也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充，這一○％一部分來自 公辦都市更新，政府以公權力介入協助民間都更，再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅；另一部分則是公家機關既有的閒置房舍，清點、整理後也可出租，「政府 一毛錢都不必花」。

雖然目前兩黨政策都只有大前提，具體作法仍待釐清，但張金鶚相信，不論明年誰選上，只要有執行力，勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間，對降低高房價和實現 居住、租稅正義都是正面。

「長期忍受高房價的民眾，特別是年輕族群的剝削感已經太重，對於稅制改革是有所期待的。不過，政府一定是漸進式調整，才不會對房地產造成太大的衝擊。」張 金鶚說。

二十年前無法過關的實價政策，現在好不容易民氣可用，走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票，現在兩黨要展現的是具體的執行力，才能讓居住正義從口 號成為政策，從政策變成法條。

雙英居住正義重點 政策比較

馬英九

實價政策：《不動產經紀業管理條例》草案

《地政士法》修正草案

《平均土地地權法》修正草案地政士、不動產經紀商或當事人以成交 價格登錄，區段化公開價格社會住宅政策：《住宅法》草案訂定社會住宅水準與相關法令土地政策：《土地徵收條例》修正草案由現行公告現值改為市價徵收，每半 年評估一次市價

蔡英文

實價政策：「非自用住宅交易實價課稅」「不動產交易實價登記制度」廢除地價評議委員會，改為專業機構估地價以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅社會住宅 政策：「總住宅量10%的公共出租住宅」

只租不賣的公共住宅

青年住宅租金補貼

土地政策：土地及房屋交易所得稅合一

國民黨立院黨團提出證所稅整合版本，等同打了劉憶如一巴掌；擔任一一四天財政部長後黯然下台，成為陳冲內閣最短命的閣員。

撰文．張瀞文

五月二十八日，國民黨立法院黨團版證所稅出爐，隔天，財政部長劉憶如閃辭，台股大漲二○六點。市場與股民的反應，恐讓一向自負的劉憶如，無法接受。

做事充滿幹勁，擁有強烈主張的劉憶如，一心想挑戰當年財政部前部長、母親郭婉容「課徵證所稅」未竟之志。劉憶如一個理想，卻把自己逼到黨內同志不挺，民眾反彈的險路上。

府院不挺 公主復仇失敗一位股市資深投資人就說，證所稅本來就是一件相當棘手的事，郭婉容時代，因為復徵證所稅，讓股市連續十九天無量跌停，這對於老一輩投資人來說，是永遠也揮之不去的夢魘。

劉憶如與當年郭婉容所遇到的情況，也好不到哪裡去。受歐債影響，全球股市低迷，台股持續量縮下跌，加上金管會不挺，要求配套降低證交稅，讓劉憶如的證所稅版本還沒出行政院大門，就已經士氣大挫。

緊接行政院雖推出折衷版本送到立法院，但市場大戶、券商公會、工商團體、企業大老全面反彈，甚至國民黨立院黨團在五月八日立法院程序委員會中，也曾主動擋下行政院所推出的證所稅版本。

雖然馬總統出面緩頰，國民黨立院黨團在程序委員會決定先放行，但這舉動已種下今日劉憶如「很難留下來」的火種。

在發出請辭聲明前，劉憶如給昔日立法院同僚李桐豪（現為親民黨立委）打了電話，電話中劉憶如說，雖然她也參與國民黨版證所稅的制定過程，「但心理上有保留」。

經過一晚沉思，她覺得這版本已不是當初馬總統交付的證所稅理念，而只是「證交稅的加稅版」，與追求社會公平正義無關，所以她才會請辭。

傳言辭呈遞出當天下午，劉憶如就親赴總統府，向馬總統訴說近日因為證所稅所受的種種壓力。

「整個藍營證所稅版本的主導權，全部被國民黨的立委給拿走，你說她還能不辭嗎？」李桐豪說。

綠營立委吳秉叡則說，部長的政策，府院都不支持，國民黨團扯後腿，劉憶如肯為自己政策下台的風骨，值得肯定。

只是，才踏出台灣稅改第一步的劉憶如，在藍營推出一個「變形版證所稅」的呼聲中請辭下台，接下來不管誰擔任新財長，勢必對「稅改」多所顧忌。

如果「第一步」都已走得那麼辛苦，社會期待的「稅改第二部曲｜｜不動產實價課稅」，恐怕將遙遙無期！

對於未上市股投資人來說，課稅已成去年起最重要的投資「風險」與技巧之一，另外，在Ｆ股陸續出現狀況下，如何選擇好的Ｆ股公司，也成為未上市股投資最重要的課題，要如何面對及因應兩大風險，值得投資人關注。

撰文‧林宏文

對於未上市股的投資人來說，目前最煩惱的就是課稅問題。根據去年開始實施的核實課稅制，包括未上市股票、首次上市櫃︵ＩＰＯ︶股票十張以上、興櫃股票一百張以上，都要以稅率一五％課稅。不少投資人認為，由於未上市股票、興櫃股票到上市櫃後，課稅方式完全不同，已形成未上市投資人不少困擾，加上未上市股票成本計算複雜，讓很多人都搞不清楚。

事實上，用張數來作為課稅標準，原本就很不合理，因為股價高低有別，高價股如寶齡富錦股價近四百元，低價股如啟耀一股兩元不到，賣一百張啟耀的總金額還不到賣一張寶齡富錦的一半，用張數作為計價單位，完全不符合課稅的基本精神。

計算成本與獲利易引起爭議益鼎創投總經理邱德成就認為，不只以張數課稅不合理，未上市股在計算成本與獲利上也很複雜，容易引起爭議，因此，與其用一百張做課稅基準，不如把未上市股的證交稅提高，成交就課稅，從原本千分之三提高到千分之四．五，如此最簡單易懂，政府也最容易課到稅。

不過，就算是財政部訂定核實課稅制的規定，但﹁上有政策、下有對策﹂，未上市股投資人就相對應產生不少避稅方法，而且完全合法，絕對讓政府課不到稅。例如，有投資人為了避稅，不僅用夫妻兩人的戶頭，未成年子女的戶頭也可以使用，只要注意每年贈與免稅額二二○萬元即可。如此，一家四口就有四百張的額度可以使用，大大減少被課稅的機會。

此外，有投資人也說，要善於利用每年一百張的額度，因此，只要預估股價還有上漲空間，隔年有可能被課稅，今年就先賣一趟再買回來，把成本墊高，隔年被課稅的機會也因此降低。也有投資人表示，如果真的成交張數超過百張，而且確定是獲利會被課稅的話，那就想辦法把一些已經確定虧損的壓箱未上市陳年股票拿出來處分一下，藉著這些損失，把前項交易的獲利平衡下來，如此也不會被課到太多的稅。

一位資深的未上市股投資人笑說，現在投資未上市股的人，除了研究公司基本面外，還要花很多精神在加減乘除的數學計算，才能與財政部鬥法鬥智。

總而言之，政府規定了不甚合理又窒礙難行的未上市股課稅規定，投資人相對也會祭出各種反制措施，結果很可能是政府課不到稅，投資人徒增煩惱。但最嚴重的負作用卻是，未上市股交易冷清，對想要創新創業的人又形成一道門檻，是徹底三輸的局面。其實，若觀察近幾年未上市一百強的名單，就可以發現，未上市公司的數量及品質確實愈來愈差，尤其是電子產業已經不容易找到具份量的企業，反倒是在生活、文創及生技產業中，還會出現一些不錯的公司，這也與近年來電子業創新創業的動能不再，在好公司陸續上市櫃後，後續動能已無以為繼，難怪未上市的電子股已找不到好公司。

此外，未上市股的投資如今也更為多元化，由於Ｆ股的開放，如今許多海外公司回台掛牌，但這些公司大部分並未先在台灣公開發行或在興櫃交易，因此投資人不見得有機會參與，只能等到股票上市櫃後才能買到。

不過，也有少部分的Ｆ股，已先行在興櫃市場交易，有鑑於先前發生的Ｆ - 再生事件，投資人對Ｆ股的投資會更加謹慎。四月間曾坐上興櫃股王、預計六月掛牌的Ｆ - 通訊，日前公佈第一季季報，由於預先提列所得稅，致使原本第一季的稅前獲利，從三．三七元驟降為○．八元，股價也在短時間內大跌超過兩成。

可檢視有無台灣創辦經驗另外，原本已拿到上櫃核准函、創辦人為中國企業家的Ｆ - 中晶，日前申請補辦公開發行，也遭證期局停止生效，在承銷業又投下一枚震撼彈，也讓投資人對於Ｆ股的投資又更為審慎小心。因此，Ｆ股的投資，可能要更加注意，公司是否有台灣創辦人的背景，雖然這也並非品質絕對保證，但若有其他相關的台股上市櫃經驗，可能是檢驗經營者誠信較佳的參考。

例如六月中下旬即將掛牌上櫃交易的Ｆ - 達輝，去年每股稅後純益︵ＥＰＳ︶三．○七元，Ｆ - 達輝的大股東是徐鴻鈞及徐鉦鑑兩兄弟，先前該集團主導的兩家公司已經掛牌，分別是在新加坡掛牌的奐鑫及在台灣掛牌的祺驊，有這些掛牌公司的經驗與資料，對於投資人來說，至少可以作為判斷企業家經營風格與品德的基礎，這也是未上市股投資人可以稍加留意之處。

馬政府打房出招不斷！行政院宣佈，明年將實施房地合一實價課稅，堪稱房市最大的震撼彈！學者估計，如果真的實施，房市將「急凍」，且受此影響，從今年下半年到明年上半年間，房價將跌一成。

何謂房地合一、實價課稅？關鍵就在房地產交易所得，一間房子包括房屋及土地，以前只針對房屋課稅，土地未課稅，新制後，房、地將一起課稅。

台灣房地產有三種稅，一、持有稅：包括每年繳納房屋稅、地價稅；二、移轉稅：買賣房屋時，應繳土地增值稅及契稅；三、交易所得稅：買賣房屋時，政府依照房屋評定現值，計算賣屋所得，納入賣方的個人所得中課稅。

這三種稅，最為人所詬病之處，就是賣房子時，只對房屋課稅、土地不課稅，而一間房屋最有價值的部分，就是土地。

房屋交易擬課土地稅建商喊房市會死、學者看好

房地分開課稅、房地合一課稅，差別在哪裡？舉例來說，曾有投資客以總價一億二千萬元買進某台北著名豪宅，不到一年時間，以一億七千萬賣出，大賺五千萬。結果猜猜看，這位投資客繳了多少稅？答案是，不到三十萬。

賺五千萬、只繳三十萬稅，交易成本只有一百六十七分之一，為什麼會如此？一、由於持有時間短，公告現值沒調整，土增稅為零元；二、房屋交易所得稅只課不到三十萬元，因為目前房、地分離課稅。

過去沒有實價登錄、少了買進價位，因此，賣屋課所得稅時，都是按照政府公告的房屋評定現值，計算出「房地比」來認定資本利得；由於房屋評定現值和市價距離遙遠，按評定現值所認列的資本利得少，所得稅自然也少。

然而，實價登錄後，有了成交價，未來出售時，就能以賣出價格扣除買進價格，計算出「真正」的資本利得。這筆錢，在房地合一課稅，再扣除土增稅，納入個人所得課稅，最高稅率將達四五％。

以上述例子來看，投資客賺的五千萬元，扣除土增稅（零元），五千萬元納入個人所得，所得稅一定是最高的四五％，須繳二千二百五十萬元，個人淨所得，也會從五千萬元，降為二千七百五十萬元。

迷人的豐厚利潤不見了，建商紛紛跳腳，認為房價會被「打死」。不過，台北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝卻說：「（房市）不會死掉，」房地合一後，「還是有賺，不會賠錢！」他認為，將來房價會慢慢消風，會比較健康。

黃耀輝表示，如果修法進行順利，明年立法院通過，最快後年才會生效，市場還有兩年時間可以準備，投資客也還有時間可以處理，不會措手不及。

房市利空連連，黃耀輝認為，今年下半年到明年上半年，會跌一成以內，而且離實施日期越近，會跌更多，也就是，如果修法順利，估計總統大選前後會跌最多。

新制上路前五大疑問適逢選舉年，政策恐打折

房地合一如何實施，仍有不少問題待釐清。

問題一：自用是一戶或三戶？

財政部為免錯殺無辜，考慮排除自用住宅適用房地合一，所謂「自用」，限一家人一戶，即本人、配偶、未成年子女，僅一戶能排除。但這與房屋稅課稅的「自用」標準不同，房屋稅的自用是以三戶為標準，即一家人的自用宅最多可有三戶，第四戶屬於非自用，究竟自用是一戶、還是三戶？必須定義清楚。

問題二：非自用不動產長期持有，需要優惠嗎？

黃耀輝認為，自用且長期持有，有優惠是合理的，但是，非自用也要長期優惠，就大可不必，因為「非自用」長期持有，就是讓別人買不到的房子，應不用優惠，且非自用採房地合一，只是少賺，並不會賠錢。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，非自用不動產必須考慮鄉鎮地區，因為鄉鎮有不少因繼承、或合建而擁有的房地產，這些沒買賣過的房子，因持有時間長，增值稅會繳很多，出售這類非自用房地產，要考慮有「長期優惠」。

問題三：《憲法》問題怎解套？

《憲法》第一百四十三條規定，「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅??」房地合一課稅後，土增稅變重複課稅，初步做法是將土增稅從資本利得扣除，這是不修憲下的權宜之計。但如此一來，會出現《憲法》變成「子法」的爭議。房地合一課稅如何執行，符合公平，又無爭議，必須好好協調。

問題四：農舍農地要排除嗎？

財政部初步方案，將農舍、農地排除在房地合一之外。黃耀輝認為「不應排除」，因為不少富人到宜蘭買農地、蓋農舍，這些假農舍、假農民應納入；而且已有自用、非自用優惠，不必再開善門。

問題五：台灣房地產稅率可以單一化嗎？

目前美國、德國均採單一稅率、分離課稅，德國房地產資本利得稅為一五％，美國各地不一，也大約一○％到二○％左右，即賣屋的資本利得，採固定稅率、分離課稅，既簡單，也可避免資本利得納入個人所得後，造成一般民眾所得稅暴增的情況。

也有學者對房地合一的「版本」存疑，這位學者認為，近兩年是選舉年，營建業是選舉大金主，難道不會有人對政策施壓，進而修出一個七折八扣的版本？房地合一政策，將考驗馬政府的抗壓力有多強。

【延伸閱讀】賣屋房地合一課稅，利潤大減 —房、地稅新舊制比較

範例：某甲買1間房子800萬元，以1,000萬元賣掉，賺200萬元，假設土增稅為10萬元

■房地分開課稅（舊制）：法規：土增稅、財產交易稅、分開課稅算法：資本所得/200萬元房地比/3/10所得稅率/20％稅金計算/200萬×（3÷10）×20％＝12萬

■房地合一課稅（新制）法規：資本利得扣除土增稅算法：資本所得/200萬元土增稅/10萬元所得稅率/20％稅金計算/（200萬－10萬）×20％＝38萬(備註：新制課稅，增加26萬元，足足差了2倍！)

註：房地比＝房屋評定現值÷（房屋評定現值＋土地公告現值），表中房地比為假設。整理：賴寧寧

講到實價課稅，大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多？如果我的房東繳的稅變多，會不會讓我的房租變高？事實上，實價課稅不是洪水猛獸，一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅，抵扣土增稅。不過，當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅，殊不知台灣不動產更大的不公，在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後，對一般民眾影響為何？如何避免傷及無辜？

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅，只要我賣房子就會繳更多稅？

此次財政部要實行的實價課稅，只針對房地產交易，而不觸及持有稅；即使你將來買賣房子，也不代表你一定會多繳稅，因為政府已準備排除自用住宅，只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出，若以第二棟以上交易來計算，全台灣有七成房屋所有權人不受影響，因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議，房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅，應分離課稅，免得一般民眾因為房屋交易，讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕，按現行稅法，自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋，如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高，賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議，除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚，還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議，實價課稅的同時，可逐步讓奢侈稅退場，用正常獲利計算資本利得稅，取代掉原本扭曲的奢侈稅，一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改，也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加，是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了？

財政部目前僅針對資本利得課稅，至於持有稅，此波並沒有觸及；換言之，只要沒有交易房子，基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是，稅改專家建議，若要推動房地產稅制合理化，持有稅遲早都得改，但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵，而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅，會用電腦大量估價，依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整，折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎，對自用戶稅基不會一次調太高；而非自用則會用七成至八成的比率課稅，加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前，花敬群建議，政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值，與市價接軌。同時，財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如，應引進持有住宅越久、稅率越低的政策，鼓勵長期持有，讓真正的自Q3.住戶享優惠，懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅，還有什麼稅制改革也應該修改？

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示，契稅課買方，但課稅門檻低，買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的，只課賣方，課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真，邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港，對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」；如此一來，不但課徵標準是實價，也能分辨買方身份。也因此，香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅，更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅，我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎？

實價課稅後，第二棟以上房屋的持有成本提升，如何不讓房東將成本轉嫁到租金？中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出，現在有許多房東為了避稅，將房租所得隱匿不報，未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本，列為出租房屋的費用項，抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁；二來等於變相課徵空屋稅，懲罰未利用的空屋，可以增加租屋供給；三來能鼓勵房東報稅，實報實銷，讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後，房價真的會跌？

信義企業集團研髮長曹玲玲認為，資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊，但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響，還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出，影響房價的因素有很多，台灣扭曲的不動產機制，的確造成資金大量集中在房地產資產，像積了一大灘的油，只要一點火，就能燒很久。實價課稅使稅制正常化，讓部分資金抽走，除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉，對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出，資金如果從房地產移出，會跑去哪裡？政府必須全盤規畫，讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第２棟房子以上交易開始課稅，全台有約200萬人會被課稅；若以第３棟房子以上開始課稅，只有８%的所有權人受影響，因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比（％） 比率（％）擁有１棟 536萬 72.46 48.33 擁有２棟 137萬 18.60 24.82 擁有３棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源：立法院法制局法案評估報告

台股無量下挫，各界指出一大部分原因來自大戶的資金出逃，但在財政部長張盛和強調大戶條款將如期實行下，台股未來的動能是否還能延續？

撰文‧黃瑋瑜

十月台股成交量銳減，有多日僅剩六百億元左右，陷入交易無量隱憂。券商公會因此提出評估報告，疾呼取消「大戶條款」；面對質疑聲浪，財政部長張盛和二十七日再度重申大戶條款如期實施，指出現階段無法證明大戶條款與台股量縮的因果關係，一切僅是心理因素，將先上路再檢討。

二○一五年上路的「大戶條款」，是財政部舉著租稅正義的旗幟大力推動，指一年內股票出售金額十億元以上者，必須核實申報，或是就超過十億元部分，課徵千分之一證所稅。但以實際情況來看，投資人若以現股買賣、融資交易的方式進出股市，以明年交易日二百四十七天計算，只要每日平均賣出現股的金額超過四○五萬元，或是自備一六二萬元融資六成，每日全數售出、再買進，就可能在一年內達到十億元的課徵標準。

意思是投資者若積極以當沖方式進出股市，活絡市場促使交易量提高，反容易達到十億元課徵門檻，形成「大戶條款」不大戶的現象。

本土法人高層私下感嘆，不少大戶擔心的並非課稅多寡，而是一旦重點帳戶曝光，未來很可能被查稅，因此會加速轉移資金，縱使金管會推出第四支箭等各種鬆綁措施，短期內恐怕也難以化解大戶疑慮。

加速資金出逃 台股再探底真正大戶資金外移，其他投資人卻受限大戶條款，事實上，售出十億股票，就已經繳了三百萬交易稅，若再比較鄰近國家投資股市稅賦，香港僅課○．二％、中國僅課○．一％印花稅，台股除交易稅外，還有二代健保補充費二○％、股利所得併入所得課稅最高到四五％等多重稅賦下，資金將加速撤離，明年台股交易量可能繼續探底。

儘管張盛和重申，台股交易量萎縮主要受國際影響，但截至十月二十八日止，今年十月成交量僅一．五七兆元，不僅在最近十五年排行末段班，也遠低於平均值一．八六兆元，台股量能回到十年前，和證所稅有沒有關聯，答案呼之欲出。

一位證券分析師表示，倘若大戶條款如期實施，盤中點火的大戶、中實戶資金退場，長期而言勢必衝擊台股，例如十月二十日大盤跌深反彈，但在亞股表現最弱，十月二十七日，更在六百億元成交量下，出現一百七十檔個股跌停，顯示利空預期心理已經發酵。原先立意良善的改革，在交易量萎縮後，能收到多少證所稅已是問題，還會短收大筆證交稅，進而抑制證券業發展。為求租稅正義所做的改革，真如政府所言，利大於弊？

非大戶也被課稅的「大戶條款」賣出現股 全年交易247天，只要每日平均售股金額超過405萬元，即可能達到10億元課徵標準融資交易賣出 全年交易247天，只要自備162萬元並融資6成，每日進出405萬，即可能達10億元門檻

整理：黃瑋瑜

依《兩岸人民關係條例》規定，投資中國所得屬於境內，香港地區所得反列為境外，與當前政治現狀完全不同，當局也無落實查稅的能力。

如此流於形式的條文，應該及早修改。

撰文•周岐原

台灣人投資Ａ股，利潤被視為「境內所得」，必須合併申報所得稅；但是買賣香港股票的資本利得視為「境外所得」，用最低稅負制課稅，如此荒謬弔詭的約束，從何而來？

﹁錢﹂進對岸 大陸所得規定形同虛設資誠聯合會計師事務所副所長吳德豐指出，《兩岸人民關係條例》（簡稱條例）第二十四條規定，台灣人有對岸應稅所得來源時，應以境內所得申報課稅；而且，這項條例僅適用於台灣與中國，香港及澳門被視為境外。

換句話說，若有人買賣Ａ股時，資本利得將被視為中華民國的「境內所得」，依照今年上路的新稅率級距，稅率最高達到四五％；至於炒港股的利潤，則被定義成 「境外所得」、適用最低稅負制課稅，但具有六七○萬元的免申報額度。這與當前台灣之於中、港的政治現狀，顯然是不合時宜。

回顧二○一三年四月，中國證監會已經批准境內居住的五十萬港澳台居民，可直接開戶投資Ａ股，由此可見，應已有一批先行者入市；未來如果台灣與中國實施「台滬通」，在Ａ股熱度大為提高下，勢必有更多投資人錢進對岸，這時候，就會遇到意想不到的課稅問題。

其實，投資股票應該無關政治，主管機關也不能過度脫離現實。更何況，有一弔詭現象是，雖然有法律規定，但是在實務執行上卻有困難。財政部就曾經宣示，政府 絕不會因為簽訂︽兩岸租稅協定︾，就與對岸交換資訊，進而向台商大幅查稅。這豈不表示，即使納稅人刻意隱匿投資Ａ股的資本利得，政府也無從追蹤？那麼，條 例裡關於大陸地區所得的規定，就再次形同虛設了。

這又是一件有法律規定，卻又無法執行的「假面」，這種規定需要盡早修改。

投資A股與港股 稅率大不同A股最高45% 視為境內所得，併入綜所稅申報。

港股稅率20% 視為境外所得，以最低稅負制申報。