📖 ZKIZ Archives

　　連續多日的綿綿夏雨，令地處深圳福田區的南園新村更顯擁擠。「深圳市最早的福利房小區」，於半個多月前成為兩大房企——萬科和佳兆業爭奪的目標，這一舊城改造項目因萬科的強勢介入，成為地產界關注焦點。

拉票大戰

　　5月29日，萬科高調宣佈將與深圳市恆豪實業有限公司（下稱深圳恆豪）合作開發南園新村地塊。翌日，另一地產巨頭佳兆業集團控股有限公司（下稱佳兆業）迅速反應，聲明佳兆業從2007年起便已著手南園片區的更新改造，誓將南園新村更新改造進行到底。

　　隨著矛盾公開化，兩家房企開始了拉票戰。6月9日，深圳市萬科房地產有限公司在五洲賓館召開南園新村業主座談會，盛邀業主們參觀萬科大戶型樓盤 「璞悅山」。同日，佳兆業也在小區宣傳欄貼出了新的補償方案，在原方案基礎上每戶「勁爆讓利」50萬元，同時以拆賠條件決不低於任何競爭對手的鄭重承諾高 調拉攏業主，簽約即獎10萬元。

　　萬科和佳兆業通過提高補償方案、多輪意願徵集，目的在於取得更多簽約率。萬科對外宣稱，項目合作方深圳恆豪已與南園新村住宅區中的368戶業主 簽署《南園新村舊城改造補償安置協議》，佔住宅區458戶業主的80.3%。佳兆業也不示弱，稱已全資收購其中一個地塊的權利人——深圳豐隆實業發展有限 公司（下稱深圳豐隆），同時與該片區內216戶業主簽訂拆遷補償協議。

　　萬科何以一改昔日低調？財新記者獲悉，南園新村舊改項目只是南園城市更新片區一小部分。此次兩大房企競爭的項目一期，單從規劃方案來看，佔地面積3.2萬平方米，未來將建設住宅、商務公寓、商業配套以及其他社會公共設施，建築面積共約20萬平方米。

　　南園城市更新片區體量龐大，才是吸引兩家房企的更大誘惑。按照規劃初步方案，該更新片區面積20萬平方米，東至上步南路、南至南園路、西至華強 南路、北至深南中路，位於城市中心區的直接輻射圈層，是繼深圳崗廈、大沖村舊改項目後，深圳城市核心地段罕見大型舊改項目，商業價值不可限量。深圳市城市 更新辦回覆財新記者稱，南園城市更新片區是深圳市2010年第一批城市更新單元規劃制定的重點研究片區，深圳市規劃國土委員會正組織研究包括更新目標定 位、更新方式，開發強度等，「會在優先保障業主利益基礎上，充分協調各方利益」。

複雜舊改

　　深圳自2010年以來推行的「城市更新」，是對已不適應現代化城市生活的地區拆遷、改造，涉及五類用地，即國有合法用地、城中村用地、舊屋村用地、房地產登記歷史遺留用地和城市化歷史遺留違法建築處理用地。

　　城市更新的特點是開發商主導，政府做可行性評估，明確開發商准入門檻，在確定開發商參與資質後，開發商和房產權益人達成合作開發協議，和業主談 判。按今年2月深圳出台的《深圳市城市更新辦法實施細則》（下稱《城市更新辦法》），舊住宅區改造中，佔建築面積90%以上且90%以上業主同意方能公開 選擇市場主體；市場主體須與所有業主簽訂搬遷補償安置協議。

　　根據目前簽約情況看，萬科和佳兆業都還不具備開發主體資格。深圳市規劃國土委回覆稱，按照深圳市《城市更新辦法》，達到90%簽約率後，開發商要取得開發資質，還需政府機關審核。

　　深圳《2010年城市更新單元規劃制定計劃》最初草案中，南園片區原本不在其中，因其位居中心區，國土部門特意添上，著力於引入有實力的開發實 體，並希望通過拆除重建、綜合整治等實施城市更新。南園新村業主也一直希望舊改及早推進，但南園片區權屬複雜、業主分散，各種利益訴求難以協同，舊改喊了 許多年，鮮有進展。

　　接受採訪的業主代表表示，先是深圳恆豪開始小區業主的拉票工作，陸續簽了很多戶後，又悄無聲息。之後，海航置地突然加入，又很快被萬科取代。業 主們發現，南園新村邊的一片空地不知何時被圍了起來，打上了佳兆業的標誌，這個地塊要被佳兆業打造成為深圳第二高樓的說法也流傳開來。

　　消息很快獲佳兆業對外證實。2010年，佳兆業在完成其全資子公司深圳豐隆權益地塊的開發申報後，做了興建深圳第二高樓的大膽規劃設計方案，即 518米的佳兆業環球金融中心。資料顯示，深圳豐隆主要資產為B124-0027地塊物業的實質權益。該物業緊鄰南園新村，總地盤面積約為1.44萬平方 米，統屬於南園城市更新片區，地上無建築物，因此很快通過申報。鮮為人知的是，佳兆業環球金融中心所屬地塊的權利人除佳兆業外，還有深圳市城市建設開發 （集團）公司。工商資料顯示，深圳城建為深圳市投資控股有限公司的全資子公司，後者實際控制著南園更新片區20萬平方米佔地面積中約20%地塊面積，合計 5.7萬平方米左右，是南園片區最大的「權益主」。

　　該片區第二大地主為上步實業股份有限公司。作為上步村集體資產管理委員會的集體股及以林展強為代表上步村民合作股組成的集體所有制公司，上步實業在南園城市更新片區擁有約1.37萬平方米的土地權益。

　　財新記者在調查中發現，南園城市更新片區的土地權屬情況很複雜，除上述兩大權利人外，被肢解成大小30多個地塊，房產權利人又另外涉及數十家公司，其地上建築物包括上世紀80年代的企業住宅樓、公司宿舍及統建樓等。

　　深圳市人大常委、前深圳城市規劃設計研究院院長王富海表示，上述片區很多房屋，開始並不擁有合法房產權益，後來才逐漸完成了補交差價和產權分割，部分小業主產權實現分戶登記。

　　「現在每家每戶都有本了。」一位業主告訴財新記者，南園片區業主僅上步村村民就達1400多戶，轉手者很多。

　　值得注意的是，參與舊改的深圳恆豪6月5日剛完成股權變更，實際控股人海航華南控股集團有限公司，向另外三個自然人股東出讓了51%股東權益。海航華南去年年底剛剛入股該項目公司，其退出原因被地產評論人半求解讀為「權利人複雜、舊改項目難度大」。

　　深圳市城市更新辦也表示，南園城市更新片區體量龐大，包括多個項目單元，市場開發主體將以項目為單位逐個申請，「不代表該更新片區僅由一家開發主體開發」。

萬科之壓

　　萬科在土地市場一直遵循謹慎拿地策略，特別是進入「過冬模式」後，更注重拿地安全性和資金高周轉率。以南園新村項目舊改難度之大，加上佳兆業參與，萬科介入多少有些出人意料。

　　萬科熱情參與，一來是南園片區位置非常好，二來也是出於轉型的壓力。如果萬科成為開發主體，這將是萬科進軍成熟商業地產，尤其是首次涉足核心城市大型城市綜合體的一次重大嘗試。

　　萬科在2011年年報中透露，公司在專注於普通住宅基礎上，可能會探索一些其他物業模式，這指的是商業地產。

　　萬科對進軍商業地產相當謹慎，董事長王石一直是反對者。但作為龍頭房企的萬科，多年偏重在中心城市郊區拿地。這某種程度上是事出無奈，而郊區拿 地策略也使萬科一直受益於實體經濟支撐下城市不斷發展的空間增值。不過新時代證券分析師裴明華認為，目前實體經濟下滑明顯，萬科傳統「城市周邊未來增值空 間較大區域」的拿地模式會有所切換——郊區地塊投入很大，要建學校、醫院及相關商業配套，如果核心地塊有拿地機會，萬科肯定盡力爭取。

　　今年四五月份，保利地產分別以91.5億元、107.68億元的銷售額，實現單月銷售額連續兩個月超過龍頭萬科。「這在以前是很難想像的。」多位房地產分析師認為，這種壓力下，萬科應有探尋盈利模式多元化的考慮。■