華南城-達成集團(126)

5000万吨产能宏图 台泥瘦身抢攻华南市场

华南城欲打造“工博会”叫板“广交会”

华南城香港IPO逻辑起点：超低价拿地

華南地區較分散 王雅媛

外孫是金髮 華南金林明成女兒婚變

寶潔新廠落子華南 2年內或推多個美妝新品牌

http://www.yicai.com/news/2012/03/1531310.html

謀

劃多品牌戰略的寶潔在護膚和彩妝產品上又將有新的佈局。昨日，資深日化行業人士馮建軍向《第一財經日報》獨家透露，寶潔在2013年很可能推出2到3個全新的彩妝護膚品牌，並為此至少已準備了2年。

同時，寶潔位於廣州羅崗知識城的新工廠也於昨日奠基，這是兩年內寶潔的又一筆大投資。一些供應商表示，寶潔近年來開始做「前店後廠」的運營嘗試，即「一個工廠，一個物流中心」的供應鏈整合。

新工廠的位置在廣州蘿崗區九龍大道及規劃在建的鐘太快速路上，離新廣從路約5.5公里，一位在奠基現場的黃埔廠區員工告訴記者，過不了多久，新廠將會承接黃埔廠區「幫寶適」的生產任務，緊缺的工廠資源也會得到緩解。

「工廠建設將分不同階段實施，一期工程預計於2013年下半年竣工並投入使用。」施文聖在現場向記者表示，寶潔廣州知識城工廠將採用創新的、突破性 的設計理念，引進世界最先進的生產技術和環保工藝，並將發展成為寶潔在中國乃至亞洲地區最大的生產基地之一，以服務快速增長的中國市場。

據寶潔內部人士透露，該項目建成投產後年產值約31億元，全部建成後其產品將涵蓋多個品類產品，與寶潔廣州開發區黃埔工廠銜接，進一步擴大區域產能規模。

記者去年拜訪黃埔廠時，幫寶適的生產速度為一分鐘1200片，缺陷率在500至600個PPM（part per million），一萬個裡面會有五六個不合格的產品。現在，萬綠達單是處理幫寶適廢品的收入就在每年1000萬元以上。

也因此，在寶潔內部，整合供應鏈成為近年來最為重要的目標之一，寶潔為此正在做出改變。

在記者拿到的《2011年寶潔可持續發展報告》中，寶潔公司全球副總裁柯銳思（Christopher Hassall）認為，集成供應鏈將會為寶潔創造更大的價值。「把大型單一品類製造工廠轉變成更面向本地化的多品類的製造工廠，這樣可以提高基礎設施的利 用率——公用設施、公路、鐵路支線等通常佔到新工廠建設成本的50％。」他的意思是，寶潔將會通過提高多品類整車送貨的頻率來改進客戶服務。

目前，寶潔在全國擁有11家工廠，其中3家上規模的綜合型工廠，除了黃埔廠區外，還有天津西青廠和江蘇太倉廠。而寶潔目前的產品主要分為美尚、健康和家居用品三類，太倉主要以美尚和健康兩大品類為主。據內部人士透露，去年開始投建的太倉廠區已經開始建成洗髮水生產線。

寶潔有約三分之一的供應商在長三角地區，太倉除了離供應商距離近之外，長三角地區也處於輻射中國消費者以及亞太地區消費者的良好地段。寶潔太倉廠坐 落在江蘇太倉港港口開發區，離上海只有45分鐘左右的車程。為了更好地配合太倉廠運營，寶潔還在太倉港建立了一個分銷中心，專門負責太倉廠的物流。

「寶潔擁有的這11家工廠，分佈在不同的地方，一方面是為了減少物流成本，另一方面又可以直供本地市場，與消費者更貼近了。」一位供應商說。

瑞卡：要做租車業裡的華南王?

「這是一個重資產、低利潤的行業。」5月30日，瑞卡租車CEO李春田，在廣州赤崗塔附近的辦公室裡開門見山地說道。

瑞卡一位負責直營店銷售的員工在和《創業邦》記者聊天時算了一筆賬：如果按平均每輛車最低投入10萬元算，1000輛車就是1個億，這還不包括車輛折舊費和公司運營費。

儘管如此，以神州、一嗨為代表的兩大汽車租賃公司，其擴張速度和規模令許多同行望塵莫及。據公開數據，2010年9月，聯想控股通過「股權+債權」 的方式注資神州12億元，並帶來了幾十億元的銀行授信。截至今年3月，神州在全國66座城市已擁有超過500個租車網點，車隊規模約29000台。

一嗨則擁有70多款車型、4000輛車，在全國50多個城市提供租車服務，服務網點近300個。年初，繼神州向美國證監會(SEC)遞交上市申請 後，一嗨也正籌劃赴美上市事宜，IPO融資1.5億美元。有媒體為此言稱，「燒錢」數額巨大，兩家企業競相上市顯示出了他們對資本的極度渴望。

急速擴張，急速巨虧。神州遞交給SEC的財務數據顯示，公司從2009年至今尚未實現盈利;2010年全年虧損4333萬元;2011年前三季度，虧損達1.17億元，同比增長443.7%。這個虧損數據還被同行質疑其真實度。

不難看出，這兩家公司規模化擴張的路徑，追求的是從車輛、車型到服務網點覆蓋的城市數量。其連鎖經營的特徵是：異地借車、異地還車，試圖解決城際化的交通需求。

相比之下，瑞卡的公司規模則要小很多。截至今年5月，它僅有寥寥幾款車型，1200輛車，租車網點33個，門店所覆蓋的城市僅包括廣州、長沙、成都 三個城市。但卻有媒體評論，它很可能後來居上，與神州、一嗨形成三足鼎立之勢。李春田毫不諱言地表示，瑞卡會以廣州為據點，繼而希望在華南租車市場擁有自 己的話語權與定價權。

2009年，瑞卡創立。「7天」的創始人鄭南雁是它的天使投資人，同時兼任公司董事長。迄今，瑞卡的創始、管理團隊中，近一半人來自「7天」。瑞卡早期的團隊有吳海兵、林粵舟、黃驥，以及 IT技術出身的潘勇等人，他們都是「7天」的創始元老或骨幹力量。而現任CEO李春田，此前是「7天」的CCO。他說：「與鄭總(鄭南雁)在『7天』共事差不多7年了。」上世紀90年代，李春田還在深圳一家銷售文具的連鎖企業「做過業務副總，把5家店做成了60家店」。

這個對連鎖經營有過歷練的團隊在進入這個行業後，相比於同行，其步伐走得謹慎而保守。「不敢走得太快。」李春田說，國外的租車業相對成熟，出現了如 AVIS這樣擁有60多年歷史、航空母艦式的集團與國際品牌——車輛數量約五六十萬，服務範圍覆蓋全球。但在中國，租車業還是一個早期市場。李春田認為， 將幾萬輛車平鋪到五六十座城市，這種扁平的打法可能不適合中國。

「美國與中國最大的區別是，美國的城市與城市之間的區域是孤立的。它的租車需求往往表現為從一座城市到另一座城市，從東部開到西部。美國城內和城郊 的交通都非常發達，公共交通系統非常完善。」李春田說，中國的情形剛好是反過來的。城市與城市之間，全部被人口填充完了。去另一座城市有太多的方式可以選 擇——飛機、高鐵、普通列車、大巴、輪船。「可以花很少的錢，很輕鬆地從A城去往B城，譬如可以買到二三折的機票。」

瑞卡的主事者在進入這個行業並經過一段時間的運營後，開始反覆思考一個問題：這個行業到底為什麼人服務?而當他們發現了這種與美國截然不同的市場需 求時，最終決定將自身定位成一家填補核心城市市內交通的經濟連鎖型租車公司，「聚焦於方圓一二百公里的市內及城郊交通的解決方案」。

瑞卡沿用了做「7天」連鎖經營時的一些理念，譬如在佔領市場方面的打法是垂直、切割，將一座一座的城市做成一個一個的堡壘，而不是一口氣覆蓋全國。

當神州、一嗨等公司以擴大車輛、車型、覆蓋城市數量為攻擊重點時，廣州成為了瑞卡的第一個堡壘，他們在這個大本營裡進行了密集的布點。僅在天河區，瑞卡的服務網點就達到了近20個。儘管神州、一嗨的服務點總數大大超出瑞卡，但其平均到每座城市的布點數量卻不足8個。

「我們幾乎每步行15分鐘，或在區域內的每一個地鐵站，都能找到一家這樣的門店。」李春田說，他們的車均停在這些網點的附近，「這使得我們可以快速提高車輛周轉效率，門店的複製成本也更低。」

李春田為此舉了一個例子：有些公司提供送車上門的服務，表面上看這是很便捷的個性化服務，但實際上它比用戶上門取車還要麻煩。「首先，你家在哪兒? 不方便去家裡，那你在哪棵歪脖子樹下?穿什麼顏色衣服?『你出發了沒?我已經等你很久很久了』……」他說，因為這些公司的車大多集中停放在大型停車場，送 車上門，「其實是受制於自身網點不夠多的弱點。如果租車、用車變得複雜，這種糟糕的用戶體驗勢必會讓客戶流失」。

由於與「7天」是戰略合作關係，瑞卡的門店一部分租用的是酒店大堂。密集布點的運營策略與「7天」非常吻合，同時還給「7天」的客源提供了方便。為此，他們正考慮與更多的產業鏈上的一些業態合作，例如一些大型地產商舖、大型連鎖超市、商場、社區等等。

李春田發現，市內租車市場的需求呈現兩個極端，一個極端是核心商務區，另一個極端是城郊。當瑞卡將800來輛車扎進廣州天河區時，「居然還深不可測，我保守地估計在天河投1500輛車、整個廣州鋪4000來輛車是沒有問題的」。

「能不能快速擴張，在於你會不會做減法。」他說，這就像「7天」的產品，能不能把東西儘量簡化，但是又很乾淨、很衛生。

在神州、一嗨擁有幾十款車型時，瑞卡卻選擇了一條與之背道而馳的路徑。瑞卡的車型包括新凱越、新陽光、新樂風、現代伊蘭特、奇瑞等，而未來非但不計劃增加車型，李春田甚至打算將其壓縮到只有一兩款最大眾化的經濟型汽車。

李春田說，瑞卡現在每天的車輛出租率已經達到了90%以上。神州、一嗨等大型租車公司，從中檔車到奔馳、寶馬等高檔車一應俱全，但從出租率上看，有 一半左右處於閒置狀態。「其中某家公司，每輛車的綜合收入平均是每天113塊，而我們以別克新凱越為例，在高出租率下，僅憑這款車，每天的單車收入也有 110多塊。雖然表面持平，但我們的利潤與他們不一樣(出租率、資產投入程度)——你會看到商業模型的威力所在。」

在李春田看來，精簡車型的好處是，除了與同行的利潤點不一樣外，它還給公司的運營帶來了高效的運轉率。一是，當事故車輛送去定點維修店時，可能在一 小時內就可以換上完好的零部件，因為待維修的零部件可以安放到下一款事故車輛上;二是體現在驗車環節上，當租車公司的員工整日只和一兩款車型打交道時，他 對業務的熟知程度和工作效率都會大大提高。

除了廣州是大本營，長沙、成都是其現在服務的城市外，深圳等六七座城市也被瑞卡列為未來的佈局點。瑞卡的打法是，以華南為陣地，通過密集的租車服務網點，用一座城市一副牌的方式去佔領所在城市的租車市場。

2010年，瑞卡獲得了富達和紅杉的A輪投資。現在，它正在啟動新一輪的融資。李春田計劃到年底或明年初，瑞卡的車輛規模總計達到5000～8000輛。「因此我們絕對會晉陞到行業前三的位置。」

「變相撤銷」VS「水到渠成」——「華南第一所」合併始末

作為資本市場最新一樁標誌性案件的涉案主角之一，對鵬城會計師事務所的處理，成為觀察中國股市制度建設有否真正進步的風向標。

如果造假不用付出代價，資本市場永遠無法健康發展。

「水到渠成」，而非「變相撤銷」

「我跟同事都已經轉到國富浩華了，這其實是好事，只是媒體誤讀了。」2012年8月6日上午，深圳鵬城會計師事務所原所長饒永在電話中告訴南方週末記者。

這家會計師事務所位於深圳，曾經號稱「華南第一所」。2012年年初以來，它因綠大地公司上市欺詐案而陷入麻煩之中，不僅監管部門多次將其作為典型案例提出警示，更被媒體曝光2011年因深陷彩虹精化公司內幕交易案而被證監會調查，並導致其高級合夥人張光祿被辭退。

在此背景下，鵬城會計師事務所閃電併入總部位於北京的國富浩華會計師事務所。

據深圳註冊會計師協會公告，包括饒永在內的近60名註冊會計師，已被批准轉往國富浩華深圳分所。2012年7月31日，鵬城所剛剛完成的工商變更中，包括饒永在內的8名股東全部退出，原股東中僅餘的張克理，成為鵬城所100%的控股股東。

這一合併被許多人理解為「變相撤銷」，並認為是中國股市的一個進步。在過去，中國資本市場的一個痼疾便是造假不用付出代價，綠大地一案案發後，市場一直在等待著看如何處理。

不過，身為鵬城所原負責人和大股東的饒永在接受南方週末記者採訪時表示，「這次合併的原因，是因為國務院發了56號文，鼓勵國內會計師事務所通過聯合做大做強，財政部也在大力推動國內大所的合併。」

饒永表示，在鵬城所之前，原總部位於深圳的本土四大所中，有三家已經跟北京、江浙等地的大所合併，鵬城所也在2009年之後跟多家國內大所商談過合併事宜。

在饒永看來，鵬城所與國富浩華的合併本來就是「水到渠成」的事，只是因為綠大地案的爆發，而被外界做了過度解讀。

生也兼併，死也兼併

盛極一時的鵬城所迎來的是被兼併的結局，而在此之前，正是兼併，成為鵬城所迅速壯大的重要推動力。

鵬城所的前身原本是擔負政府審計職責的深圳審計師事務所。1997年改制後，早期業務主要以銀行和國企審計為主。2001年因銀廣夏上市造假案，當時深圳最大的會計師事務所中天勤倒閉，同年因麥科特欺詐上市，深圳華鵬、同人會計師事務所被吊銷執業資格。

三家會計師事務所解散後，大批執業會計師轉投鵬城會計師事務所，帶來了鵬城所發展史上的第一次業務規模擴張。

鏈接

綠大地造假案

「云南綠大地生物科技股份有限公司（代碼002200，簡稱綠大地），通過做假賬等方式，欺詐上市並從投資者手中圈走3.46億元。

「綠大地造假案被稱為「銀廣夏第二」，是中國資本市場中鮮有的特大欺詐案。作為綠大地的審計機構，鵬城會計師事務所深陷其中（詳見南方週末2012年3月15日《綠大地，黑賬本——「反向工程」如何造假上市》）

在此後數年中，鵬城所的業務不僅覆蓋了深圳幾乎所有大型國企，而且還擴展到了大唐電信、南方電網、三九集團等大型央企審計，2004年更因接受證監 會委託對南方證券進行破產清盤審計，而達到了其業內聲譽的高峰。身為鵬城所負責人的饒永，也於次年成為深圳第一位民選註冊會計師協會會長。

隨著2005年股權分置改革的啟動，在國企審計中有著特殊優勢的鵬城所，與其他國內會計師事務所一起，進軍證券審計領域：在此前數年中，由於多宗證 券欺詐案的影響，以及國際會計準則引入等原因，國內會計師事務所在證券審計領域，始終無法跟國際「四大」會計師事務所及其國內合作夥伴相抗衡。

2006年鵬城所首次完成廣東水電二局的上市審計，由此拉開了其在證券審計領域內的「新徵途」：在此前鵬城所雖然也曾從事上市公司年度審計業務，但是對於審計和監管難度更大的IPO項目審計，還沒有過成功案例。

與區域性的國企審計不同的是，證券審計涉及的上市公司遍佈全國，偏處深圳一隅的鵬城所如果僅靠外派審計師，不僅成本巨大，而且在缺乏當地人脈和政策資源的情況下，審計質量也難以保障。

鵬城所的應對之策是跨地域的業務擴張。

從2006年開始，鵬城所先後開設了北京、上海、廣州、香港等分所，同時積極推動各地事務所的「業務聯盟」。

在2009年香港國際服務貿易洽談會期間的一次業務研討中，饒永明確表示鵬城所選擇的業務發展模式是「戰略聯盟路線」。他同時透露早在2000年前後，鵬城所便與港澳台及內地多家會計師事務所組成了「大中華集團」，以網絡化的「業務資源共享」模式尋求優勢互補和規模發展。

在這一「戰略聯盟」的發展模式下，鵬城所的證券審計業務規模突飛猛進，2010年以28家IPO項目的成功審計名列全國第三，而到2011年年中其上市公司客戶已超過100家。

但正是在這一「跨越式」的規模膨脹過程中，鵬城所的質量管理和內控體系，悄然發生了變化。

跨越式發展，也跨越了懲罰？

正是在兩次跨越式的規模擴張之中，鵬城所埋下了危機的種子。

在2008年的證監會稽查中，鵬城所便因為2003和2004年期間對大唐電信、金荔科技審計「未勤勉盡責」被處以罰款，同時其對聚友網絡2001年到2003年的審計不符合規定程序，而被罰款並被記入監管誠信檔案。

值得注意的是，此次綠大地欺詐上市案中，鵬城所也正是在2003年前後開始為綠大地提供企業審計，並在此期間出現重大會計造假事故。

這一階段正是鵬城所業務規模迅速擴張的第一階段。而在2006年之後的第二個迅速擴張期，則出現了高級合夥人張光祿所涉及的彩虹精化內幕交易案。

據南方週末記者此前在綠大地案的調查中所瞭解，由於企業上市往往涉及地方政府、地方監管機構以及證監會發行審核等多方利益主體與監管程序，為了獲取上市審計資源的會計師事務所往往採取項目合作、項目掛靠等方式與本地機構或個人合作。

而在這一「利益聯盟」式的合作模式下，會計師事務所自身的審計獨立性及風險控制面臨著極大挑戰。在綠大地造假上市案中，鵬城所正是因此而栽在了其合作夥伴龐明星處心積慮的「系統性造假」手段之下。

隨著證監會在2010年之後監管力度的強化以及一系列市場欺詐案例的爆發，如日中天的鵬城所迎來了合併的結局。

不過，截至現在，鵬城所尚未因此前的造假案而受到任何懲罰。

中國註冊會計師協會副會長兼副秘書長陳毓圭在2012年7月30日接受媒體採訪時表示，中注協對綠大地上市造假案的審計機構責任仍在調查之中。

而這樁「水到渠成」的合併是不是為了逃避懲罰，業內人士依然充滿了疑慮。

「作為深圳地區唯一具備證券審計資質的本土大所，鵬城所也有足夠的資質去合併別人，而不是被別人合併。」一位不願透露姓名的會計業人士向南方週末記者表示，「有什麼理由在這個時候放棄自己的主導權，去做別人的分所呢？」

拆解 華南城「發水」局

落成超過三年的深圳華南城二期，其二號交易中心仍「十室九空」。有關出租率，華南城在年報中的交代亦令人一頭霧水，指二期「已推出可出租」的總建築面積，佔用率為五成一。（歐陽江攝）

大錢題

拆解華南城「發水」局

2012年12月13日 ~~ 第1188期 香港《壹周刊》

上週二，華南城（ 1668）被內地傳媒踢爆其內地多個項目涉嫌「土地違規」，公司一度停牌。民企的「高增長」賣點，再次成為詛咒。
○九年上市的華南城，在深圳發展及經營商品交易及物流中心，雖獲大孖沙四叔（李兆基）入股力撐，但甫上市股價即下挫三成，淪為當年新股「潛水王」。不過，主席鄭松興野心不減，近年東征西討､大興土木，於多個城市複製「華南城模式」，規模動輒以百萬平方米計。三年間，業績「脫胎換骨」，由勁蝕過億，變為年賺十三億。可惜，華麗業績背後，卻疑點處處，本刊踩入集團深圳大本營及廣東河源發展項目，揭開華南城背後的發水真相。

上月底，華南城公布中期業績，收入激增一點八倍至二十五億元，核心盈利暴升二點七倍至五億元。業績「靚」得驚人，怎知上週二，內地財經報紙《每日經濟新聞》以兩大版篇幅，踢爆華南城內地多個發展項目涉嫌土地違規，其中南寧第一期項目的兩幅「倉儲用地」，被指擅自改作興建交易中心，違反土地用途，且「偷步」賣鋪。
事實上，近年華南城迅速擴張，於南寧、南昌、西安等多個城市，大肆興建交易中心及商住項目，包括住宅、酒店及寫字樓，總規劃建築面積超過五千萬平方米，相等於約一百八十六個擴建後的香港會展。與此同時，業績亦瘋狂「發水」，營業額由○九年度的二億多元，颷升十六倍至一二年度的逾三十六億元。為此，本刊直擊其深圳老巢及河源項目，揭開華南城業績發水背後的三大泡沫。


○九年華南城上市時獲得恒基主席李兆基認購，其兒子李家誠現身推介會（中），為華南城主席鄭松興（右二）站台，但股票甫掛牌即插水。（張國慶攝）


華南城於深圳的大本營，佔地逾一百萬平方米，相片所見為第一期。○九年公司上市時，收入主要來自營運一期五個原料交易中心。（歐陽江攝）

泡沫一　深圳老巢大而無當

距離深圳羅湖約三十五分鐘車程的華南城，位於龍崗區，鄰近工業區，總規劃建築面積相等於八個香港會展。上市時，以平租及擁有物流倉存等一條龍配套，作為賣點。最早落成的一期幾乎全部租出，商戶以行業分區，有皮革材料､電子､布料等，買家主要為廠家或採購商。上週六，場內人流疏落。
一街之隔是○九年落成的二期，規模較一期大一倍。其中，二號交易中心非常冷清，一樓至三樓的主要通道以售賣茶葉、乾貨及服裝店鋪為主，其他區域大多十室九空，包括二樓的「國際品牌內衣交易中心」及五樓的「國際工業博覽會館」都空空如也，儼如「死城」。頂層為餐飲區，僅一間餐廳營業。於三樓售賣男士服裝的黃先生便大呻人流少︰「地方太大，附近都係工業區，點做旺？○九年招商時，華南城話呢度會租晒出去，點知來到先發現唔係嗰回事！向住走廊嘅鋪都叫做有啲人氣，後面嗰啲唔使諗，大部分係吉鋪，唔係業主唔想租，係租唔出！」
租金便宜，甚至任由空置鋪塵，皆因「麵粉價」低。○二年華南城以三億元向深圳政府買入地皮，土地買賣合同規定只可出售三成鋪位，餘下只可出租。但單是二期一號及二號交易中心，已為集團貢獻逾三十億收入，計落已賺凸。近年中國經濟轉差，製造業大受影響，二期華南城出租率奇低，但集團卻置之不理，急急腳於其他城市複製「華南城」，賺取「第一水」的暴利，隨時變成另一個「二期翻版」。


雖說是交易中心，但二期卻有不少小商店，其中做男裝零售的黃先生因貪租金便宜而進駐，守足三年，但商場人流依然稀少。（于港民攝）


超高增長惹質疑

泡沫二　河源項目不務正業

華南城於廣東河源的項目較深圳更龐大，除會興建商貿物流城外，更首次加入「食水更深」的豪宅部分。○九年，住宅項目「十里東岸」動工，三百幢別墅去年開售，為華南城帶來四億七千多萬元收入，佔全年收入兩成一。
樓盤位於紫金縣市郊，距離市中心需要大半個小時車程，人跡罕至，其銷售中心經紀張先生坦言交通不便，他表示﹕「附近比較荒蕪，我們的膳食亦要公司提供，但華南城計劃興建大型商業中心，以後會很旺的。」不過，連銷售員也不知道，急於套現的華南城已於去年九月，將十里東岸餘下項目連債務以九億多元人民幣賣給深圳的房地產公司。至於規劃中的商貿物流城，有村民指去年底曾舉行奠基儀式，但至今仍大多是爛地。項目未動工，銷售中心卻有廣告指商城已在「招商中」，但經紀卻不知道確實完工日子及項目確切位置。


華南城於發展別墅項目十里東岸，去年初開賣，但同年九月，卻急急腳將持有餘下項目的公司出售，加快套現。（于港民攝）


河源聯新村村民鄧先生指，華南城以平均每畝兩萬九千元人民幣收地，但自去年底奠基後，項目一直未見動工，村民索性在空地種菜。（于港民攝）


深圳華南城把二期一號廣場的一樓及地庫用作特賣場，招商部職員透露，以免租方式吸引品牌進場，僅收取管理費，並按店鋪收入拆賬。（歐陽江攝）


○九年開業的一號廣場三樓至六樓暫未有租戶進駐，但天花已開始剝落，出現大洞。（歐陽江攝）

泡沫三　巨額誠意金

華南城為讓資金及早回籠，不惜「踩線」。其中，南寧項目涉嫌偷步開工，未獲批更改土地用途，便在倉儲用地上興建商業及住宅。另鄭州及西安項目，更涉嫌在未正式拿地前已開工建設。心急皆因管理層之前誇口今年全年銷售目標為八十億元，但截至九月底止的中期業績，物業銷售收入為十九億元，僅為目標的二成四。
另外，中期業績顯示，集團的「按金及預收款項」高達三十二億元。有中資分析員透露，公司管理層於公布中期業績後的投資者會議上指，當中二十億為預先收取客人的「誠意金」（按金，若客人未能成功揀鋪，可全數取回），但內房寒冬未過，華南城卻能做到如此「成績」，令當日不少分析員存疑。「呢一、兩年華南城多咗新盤，多咗客人預早落訂好合理，但有成二十億按金咁多，就好唔尋常！客人通常係俾細訂，頂多一萬、幾千，依家講緊二十億，當佢收取物業售價嘅百分之五做訂金，即係呢批物業總值達四百億，好誇張！仲有，客人一日未揀鋪，都唔知有幾多按金可以成功入賬。」該分析員表示。
巨額誠意金令人懷疑，負債上升卻是事實。截至今年九月底，公司負債達七十四億元，今年十月再發約值十億元的票據，年息十三點五釐，可見其十分水緊。該中資分析員警告︰「華南城嘅項目遠離市區，起埋酒店、住宅做配套都好合理。不過，地產項目理應係輔助性質，幾位股東強項係搞物流園同交易中心，唔好本末倒置，如果要買內房股，大把選擇啦！」 

撰文：黃捷、鄭佩珊