長租公寓崛起 經濟酒店好日子終結？

長租公寓崛起 經濟酒店好日子終結？

一財網 樂琰 羅韜 2015-07-23 22:36:00

以往投資回報相對合理的經濟型酒店是大多數此類投資者的首選，但如今隨著長租公寓的崛起，投資更低、回報周期更短的公寓分流了相當比例的投資者。

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中國進入租房時代? 商業地產和長租公寓獲得利

日前，國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

具體包括以下四方面措施以支持住房租賃市場發展：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；推進公租房貨幣化；完善稅收優惠政策；推行統一的租房合同示範文本等。

其中，最受人關註的是第一條措施，不但鼓勵開發商和個人將持有的住房出租，還允許將商業用房改建為住房出租。在國家去庫存的大背景下，這樣的政策無疑提高了商業地產的使用效率。

“目前上海的寫字樓庫存948萬平方米，去化周期22個月;商鋪庫存945萬平方米，去化周期55個月。可以看到商業地產已經預見到高風險的問題，而加上上海居住供應又不夠，這樣的政策顯然可以緩解供求矛盾。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經記者。

對於一直爭奪房源的長租公寓而言，也是一種利好。多家長租公寓人士告訴記者，雖然該政策尚無落地的具體措施，但是可以肯定這個政策將鼓勵大量的商用物業投資者將物業進行租賃改造，這樣既可以有效地消化庫存商品房，還可以帶來不錯的現金流回報。當然，這些物業改造可能就需要和長租公寓合作，因此長租公寓可以獲得更多的房源。而對於租客端口而言，將會有批量市區房源出現，緩解了供求矛盾。

但是記者同時也註意到，住房城鄉建設部在此前的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就有類似內容，但沒能對市場產生明顯的影響。由於住宅開發商普遍傾向於快速回籠資金，特別是在近年房地產市場總體不景氣的情況下，因此僅僅是鼓勵其將持有住房出租，影響並不大。

上海鏈家研究總監陸騎麟建議，建議上海的住宅類用地，都配建至少5%的保障房，這類保障房便可作為公租房，滿足社會的租房需求。此外，政府在土地出讓中，亦可以規劃部分房源，限定其必須自持出租，2014年末出讓的前灘只租不售宅地，就是先例。

同時，本次政策第三條中還提到“增加租賃住房用地供應”，這一點也被認為將會增加供給。“未來將可能出現更多較大比重的房源用於租賃，或者全部用於租賃的住宅地塊。”陸騎麟認為。

第一財經記者梳理發現，鼓勵商業用房改建出租利好公寓式辦公自持在2月出臺的上海土地新政中，且對商辦類地塊的自持作了嚴格的要求，按照要求，一般地區商業自持不低於80%，辦公自持不低於40%，持有年限不低於10年;近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業自持100%，辦公自持不低於60%或100%，持有年限不低於10年或長期持有。

如果這些項目選擇自持，就會有更多的項目選擇出租改造。目前上海大量中外圍區域的商辦類用地，因為辦公需求的不足，辦公部分都以公寓式辦公為主，以此快速回籠資金。而嚴苛的自持限定出臺後，很可能將出現大量無法短期內出售的公寓式辦公房源，而這類房源正符合本次國務院鼓勵商業用房改建出租的要求，未來將流入租房市場，緩解供需矛盾，屆時上海中外圍區域將出現一些租售並舉的公寓式辦公項目。

盧文曦認為，由售轉租，一來可以盤活存量，提高利用效率。二來，可以滿足多層次的住房消費需求，為城鎮化助力。目前住房消費多集中在購買領域，而在國外尤其是一些發達國家租賃比重甚至超過買賣，因此租賃市場也是住房消費環節不可或缺一環。加上城鎮化加速農民陸續進城，住房需求量會隨之增加，但對於廣大農民而言支付能力有限，都去買房的可能性不高，因此需要有相當規模且規範的租賃市場來滿足這部分消費。另外，目前商業地產受經濟下滑承壓，投資意願不高，如果改成租賃住房同樣可以達到化解高庫存的壓力，對房企而言可以緩解資金壓力。

“ 短期來看還有諸多政策給予引導以及加快政策需要落實。比如，目前也有一些企業進行收購改建商業地產，從事住房租賃業務，但是利潤並不高。因此，今後在稅收、金融等方面能盡快落實支持性政策，租賃市場或將迎來快速發展期。”盧文曦告訴記者。

長租公寓要站上“風口”？

“去年在徐家匯看到一個公寓租金是4500元/月，到了今年就變成了5600元/月，對於我們租房者而言租房是剛需，但是目前合適的房間並不多。”畢業後就在上海工作的劉怡(化名)告訴《第一財經日報》記者。

劉怡的經歷並非個案。隨著一線城市房價的不斷上漲，租金價格也水漲船高。上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為，隨著90後逐步進入職場，對於租房環境的要求不斷提高，目前這類公寓在上海並不多，因此出現供求不均衡狀況。

6月3日，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管等六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施，其中，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房令人尤為關註。

多位分析人士對《第一財經日報》記者指出，《意見》將有力支撐租賃市場的建立與規範化發展，預計對租賃市場的企業的影響大於對個人的影響。

供需緊張

中國指數研究院數據顯示，從普通住宅租賃價格指數來看，近六年，北京、廣州累計漲幅近五成，深圳累計漲幅近六成，成都累計漲幅也超過五成。租金價格持續上漲，市場需求旺盛，給一線城市更多發展租賃市場的機會。

中信建投地產行業首席分析師陳慎認為，中國住房制度構成主要包括三個方面，交易市場，租賃市場和住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模，而租賃市場仍然處於自發狀態。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導致住房租賃市場存在供需不匹配。

《意見》的提出給租賃市場更多的指向，讓更多的人受益。

黃海濱曾擔任星浩資本總裁一職，但去年他選擇離開，創立了長租公寓“灣流國際社區”。黃海濱認為：“未來一線城市房價越來越貴，買房越來越難，租房是一種常態。選擇做長租公寓也是看到這個風口，雖然目前國內租金價格並不高，但是通過匹配一定的產品和服務，一定可以提高產品溢價。”

萬科長租公寓（資料圖）

從去年開始，越來越多的開發商和創業者加入到長租公寓陣營。

易居智庫研究總監嚴躍進稱，《意見》出臺這意味著租賃市場得到真正的政策支持，進而有力支撐了中國繼土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場之後的第四級市場的建立。

相比買賣，住房租賃市場在中國是一個相對缺乏規範的領域。“居住者有其屋”的觀念，以及中國人對不動產的投資偏好，都使購買成為住房消費的主流。有媒體報道稱，在全球各地首次購房者平均年齡的調查中，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而英國、美國人首次購房的年齡在35歲，德國和日本是41歲左右。

中原地產首席分析師張大偉分析，過去十年，因為房地產的價格上漲速度過快，導致租買這個良性的循環不能建立。在他看來，相比買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學地分析市場，做出正確的決策。

張大偉指出，當前一二線城市，租售比動輒超過500:1，北京一套售價1000萬元的高端住宅，出租價格多在2萬元/月以內，剔除其中的物業取暖等收費，年收益在15萬元左右，出租後回本需要66年。

利好租賃企業

在租售比失衡的情況下，《意見》也明確了稅收優惠，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。此外，《意見》還提到，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

某長租公寓內景（資料圖）

張大偉指出，實際租賃市場交易過程中，租賃行為不需要官方確權，選擇交稅的比例很低，政策短期內難以對個人房屋租賃產生顯著影響。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，相對於個人，受到政策鼓勵更大的可能是企業，企業拿到商業用地或者公建用地之後，如果用於租賃，就可以按照民用水電氣去收取，這樣可以調整前期一些地塊規劃不合理的情況，也令這部分商業和公建土地庫存得到去化。

商業用房改為租賃之後，當前由於二手房成交量過高導致租賃房源減少的現象會得到緩解。同時鼓勵剛需形成梯級消費，不要一進入社會就要買房，而是鼓勵租房。

值得留意的是，《意見》提及金融支持時，明確提到支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，並提到了“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”。在海外成熟市場中，購買寫字樓、酒店等物業加以運營，並打包成REITs上市然後退出，是很多房地產機構的重要盈利模式。但在國內，受稅收、投資門檻及回報等因素限制，還沒有真正意義上的REITs產品，一些房企和金融機構探索了一些“類REITs”產品。

對此，一上市房企董事長曾對本報記者表示，如今中心城市政府出讓的地塊有很多混合用地，住宅型房企也不能回避商業開發，但REITs卻一直存在法律壁壘，資金壓力得不到緩解，就會很大程度上制約企業的規模發展。

針對REITs在國內的發展現狀，第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊曾分析，雖然中國地產企業已開始零散地做一些商業地產項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對於房地產金融化依然造成一些阻礙。與此同時，中國房地產開發公司的資產規模，也可能限制其資產證券化的進展。

【專家視角】高毛利長租公寓，品牌公寓為什麽不賺錢？

長租公寓2014年被推上風口浪尖，但2015年下半年，伴隨著資本冬天，品牌公寓的重資產和不盈利模式遭到質疑，今年第二季度，隨著國家供給側改革的深化，公寓的政策暖風頻吹，站在政策利好、盈利不佳的十字路口，品牌公寓何去何從?

我在兩年前創立了水滴公寓，第一年摸索期，基本持平，第二年快速擴大規模，虧損，今年狠抓管理的標準化，目前開始盈利。

今年我們創立了公寓服務商：水滴管家，為職業房東提供管理系統和金融服務，我驚奇地發現職業房東的毛利率都在40%以上，他們“三項費用”也非常小，凈利率在30%以上，我馬上建立了一個財務模型，把自己的數字和職業房東的數字進行對比分析，查找原因，總結出品牌公寓經營管理的三個能力，即三個“O”——SOP、MOT、OD。

第一個“O”就是SOP，標準化能力。公寓是重資產、重運營的行業，生產和服務的鏈條很長，拿房、采購、裝修、出房、收租付租、水電收付、維修維養、保潔、退租，業務銜接的環節多，每一個工作節點又有很多變化的可能，對運營管理提出很高的要求。中小職業房東可以親自盯每一個業務環節，快速決策，效率高，但公司化運作後，沒有合適的標準化能力，業務的連續性無法保持，團隊的運作效率大打折扣，嚴重的窩工和浪費，也就是大家經常說的人房比不高。標準化能力最大的挑戰更在於與公司發展的匹配，不同的發展階段、不同規模、不一樣的管理基礎，要做不同深度和廣度的標準化，完全的拿來主義還不行，這需要CEO藝術把握。

第二個“O”就是MOT，管理用戶體驗與控制成本之間的平衡能力。互聯網思維的沖擊下，產品至上、用戶極致體驗被捧上了天。一個互聯網產品的極致體驗打造，面對海量用戶的邊際成本幾乎為零，一個工業產品的極致體驗，要靠海量訂貨或者高單價覆蓋的。而公寓行業受限於不動產的供給限制、租客收入的剛性限制，不能照抄照搬所謂的極致體驗，過度裝修和過度服務都是成本的溢出。

那麽是不是公寓就不要用戶體驗啦？像傳統二房東一樣做群租產品和無服務，或者像房產中介公司那樣，連蒙帶騙、軟硬兼施？

肯定不是！我們要平衡好用戶體驗和成本控制的關系，而租客的用戶體驗從網站發帖的那一刻就開始了，線上線下有幾十個接觸點，要按照租客敏感程度進行分類管理，反複測試，規劃資源投放。

第三個“O”就是OD，組織發展能力。過去一年，品牌公寓瘋狂擴張，創立一年的品牌公寓都幾百人，大一點公寓公司的都過了千人。從企業成長的一般規律來說，50人、150人、500人左右都是“坎”。50人是一道坎是因為這時候需要建立文化、建立組織結構，不能再靠創始人的靈活機動的管理和決策，而要靠幾個人一起來管理。150人是一道坎是因為這時候需要建立管理制度和業務流程，公司到這個規模的時候，業務會變得複雜，人員會有流動，員工會分幫派，不能再靠人治來管理，要靠制度來管理。500人是一道坎，是因為這時候業務可能跨地域、跨專業，戰略的重心從模式驗證、垂直切入，到快速的橫向或者縱向擴張，這時候的組織要重構，制度流程要重構，要建立組織的複制能力和自我修複能力。不能建立OD能力的擴張是非常危險的，這種擴張是建立在文化被稀釋、制度不健全、培訓不及時、監控不到位基礎上的。

過去兩年，品牌公寓急著跑路，但忘記了生意的本質是賺錢，忘記了為什麽奔跑規模，跳進了很多的坑，所以坊間有人得出長租公寓“規模不經濟”的結論，我不同意這個觀點。中小職業房東驗證了公寓行業的高毛利，如果可以把組織發展能力、標準化能力、用戶體驗與成本控制能力累積好，高毛利行業利用好財務杠桿，快速擴大規模，是一個非常“性感”的行業。

圖為作者馮玉光

我深信，公寓行業都在憋足力氣練內功，提升運營和管理能力。房地產行業快速發展，累積了近3000萬億的資產需要管理。公寓行業屬於大資管行業，品牌公寓的競爭能力體現在對資產的運營能力上，直觀指標看財務數據，背後的功力看的就是這三個“O”的能力，誰先打造出核心能力，誰將最終贏得市場，而不是暫時的房源多與少。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光，文章不代表本報觀點)

【專家視角】政策暖風頻吹、群雄紛起 長租公寓鹿死誰手？

在經濟下行、資本寒冬與房價飆升、地王頻現的雙重背景下，一個原本小眾、不被關註的長租公寓市場，因為房地產的供給側改革和去庫存，因為事關安居樂業，引起各界高度重視。

購租並舉、商改住、稅收優惠等一系列扶持政策相繼出臺。快捷酒店巨頭、開發商巨頭、互聯網巨頭、中介巨頭紛紛試水和發力長租公寓，一場跑馬圈地的白熱化競爭瞬間開啟。

未來的長租公寓，群雄紛起，鹿死誰手?

一、歸納長租公寓的冷與熱

很冷：2011年前，長租公寓未出生，統稱二房東

冷：2014年9月前，星星之火，寥寥幾家

熱：2015年9月前，長租公寓，風口上的豬

冷：2016年6月前，資本寒冬，模式質疑

熱：至今，政策暖風頻吹，巨頭們高調入局

很熱：未來! 眼花繚亂

二、掃描“進村”的“四路諸侯”

最早“進村”的大佬是房產中介，他們是“開著槍”進來的，只是這兩年二手房、新房買賣之戰要比公寓更加跌宕起伏，很難上頭條。

接著悄悄“進村”的是快捷酒店，這幾家公司進入公寓市場，基本沒有怎麽放消息，都是悄悄地幹起來了，除了公寓圈、投資圈知道，外界基本不知道。

地產大佬們悶頭行動，今年，除萬科泊寓進村時候的動靜大一點兒，其他人家基本都是只幹不說。

最近，互聯網公司開始“進村”了，58品牌公寓館昭告天下，新美大悄悄厲兵秣馬，途家、愛屋說不準哪一天也就宣布“進村”兜兜風。

三、解析四路諸侯遺傳基因

根據出身、打法不一樣，我把這個行業分為四派：中介派、地產派、酒店派、互聯網派。

先說中介派，典型代表自如、相寓，愛上租、蘑菇公寓、美麗屋也把他們歸為中介派。這個門派的特點就是成交能力強，因為中介的核心能力是撮合成交，這個能力、習慣自然被帶到公寓行業。

再說地產派，典型代表泊寓、紅璞，我把微領地、灣流、魔方都歸為地產派。這個門派以搶項目能力見長，因為開發商的核心能力是拿地能力，到公寓行業就是到處搶項目，等著漲價。

接著說酒店派，典型代表城家、逗號、窩趣。也許樂乎、友舍可以歸為這個門派。這個門派以運營能力著稱，非常擅於標準化建設，管理能力輸出，因為快捷酒店核心能力就是發展加盟，輸出標準，到公寓行業後，做幾個樣本後，就開始招呼加盟了。

最後說說互聯網派，典型代表58集團和新美大，我把曾經試過將愛屋吉屋、搜房網歸為互聯網派。這個門派長於直擊痛點，尋求創新，謀求顛覆，因為互聯網公司骨子里就是模式創新，重新定義利益格局，“打劫”傳統產業，他們一出手就想著怎麽顛覆全行業。

四、探尋早期品牌公寓何去何從

寫到這里，發現把我自己寫丟了，水滴公寓屬於哪個門派呢? 青客、寓見、優客、未來域分別屬於哪個門派呢?

也許，我們上路的時候學習的是中介派，強化成交，快速奔跑。最近幾年，受互聯網派的影響，我們的夢想逐漸變得很大，業務的外延不斷擴大。隨著去年的資本寒冬，融資不順利，我們不但盯上了房地產上下遊的戰略投資者，還盯上了與開發商合作資產管理。經過幾年坑里坑外的折騰，我們認清了公寓行業是重運營這個現實，又悄悄學起了酒店派的精細化、標準化運營。可以說，我們的套路就是沒有套路、以變應變、博取眾長。

圖為：作者 馮玉光

五、描繪大頭部與長尾部

我分析了房地產開發商、房產中介行業、快捷酒店行業和便利店行業。四個行業Top10的市占率都在20%-25%之間。再結合公寓行業屬地化、非標化、重運營等行業特點，我認為未來五年，公寓行業的集中度不會超過這個水平，即Top10市場占有率低於20%，中小職業房東還是主流。但近年在資本的助推下，中國各個行業集中度不斷提高，頭部企業越來越大，越來越少，打著打著就打成一家了。

公寓行業的頭部企業不會很多，但會非常大，100萬間不是夢想。而中小職業房東深耕一個區域、一個客群、一個品類，活得也很滋潤和精彩。

六、八卦未來公寓格局

最後，八卦一下未來行業格局： 分布式公寓是中介派的天下，但不長壽。集中式公寓是酒店派的地盤，但會重蹈快捷酒店的覆轍。中國的EQR會出現在開發商陣營，成為其創新業務中的資產管理板塊。互聯網公司會推動行業快速規範，並分得一杯豐厚的羹，但無法根本撼動和顛覆。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光，本文不代表本報觀點)

90後更喜歡的在家創業模式——短租公寓靠譜嗎？

“我們有過一些業內的調研顯示，更多的80後尤其是90後，現在非常喜歡在家創業的模式，那麽什麽職業適合在家創業呢?據我們所知，短租公寓就是其中一個。”長期研究公寓業態的房東東創始人全靂對《第一財經日報》說。

本報記者多方采訪了解到，近年來投資界對住宿業的目光已從酒店轉向公寓這類非標化住宿業，而在長租公寓掀起一輪投資熱潮後，短租公寓成為下一個焦點。尤其在途家宣布收購螞蟻短租後，更多業者發現，短租住宿業的毛利率是長租住宿業的數倍。不過要做好短租，也並不容易。

市場容量激增

日前途家收購螞蟻短租，螞蟻短租原股東58集團也成為了途家新股東。隨著途家在品牌營銷方面的積極推進，雙方的整合效應也在初步顯現。途家CEO羅軍和聯合創始人Melissa Yang透露， 8月4日當天途家總訂單達到了56473間夜，這是迄今為止中國住宿分享領域最高單日訂單交易紀錄。要知道，僅8月4日當天交易額已接近2012年全年交易額總量。

不僅僅是途家和螞蟻短租，小豬短租等備受關註，Airbnb也是被津津樂道的分享經濟模式。

新媒體大數據研究機構速途研究院發布了《2016年H1在線短租市場報告》，報告中提到去年夏天木鳥、小豬短租、途家紛紛宣布融資，其中木鳥A輪融資6000萬元;小豬短租宣布C輪融資6000萬美元，途家2015年8月宣布完成D輪及D+輪融資3億美元。到今年，6月份途家全資收購螞蟻短租，螞蟻短租成為了途家的全資子公司。

“在我們業內看來，隨著更多遊客的出行，尤其是自由行客人的增加，住宿成為熱點，而很多的遊客並不一定都要入住酒店，很多民宿之類的非標住宿業是新趨勢，所以短租市場潛力巨大。”小豬短租創始人陳馳告訴《第一財經日報》記者。

據艾瑞咨詢和易觀智庫統計，2015年在線短租市場為40億元左右，現階段僅達到市場潛力的10%左右。中國旅遊研究院發布的《全球自由行報告2015》指出，2015年國內旅遊人數40億人次，自由行人群高達32億人次，人均花費937.5元，總的自由行市場規模達到3萬億元。其中國內自由行方面，中國遊客的消費占比為購物(29%)、餐飲(19.5%)、交通 (22%)，住宿占比約為17.5%，由此可以看出2015年旅遊住宿的市場規模約為5000億元。

從增長情況來看，2015年國內旅遊人次比上年增長10.5%，2014年比上年增長10.4%，如果按照10%的增長來看，國內自由行的旅遊住宿市場規模2018年近7000億元，如果保守估計在線短租的市場占比10%不變，則2018年在線短租的潛在市場規模有望達到700億元。

靈活收益模式

李小姐是位80後，在上海浦東有一處物業，在上海迪士尼樂園開業之前，其已經通過螞蟻短租等平臺將房屋出租給遊客。

“我開的價格不高，也就600多元一天，來迪士尼樂園玩的遊客應該會覺得這個價格很合理，對我而言，如果滿租的話，則可以每月有1.5萬元~2萬元的收入。”李小姐表示，自己就是時下短租住宿業的一個參與者。

其實，在線短租是分享經濟在住宿市場形成的一種新興業態，指個體將閑置房源，通過在線短租平臺與他人進行按日短期租賃，進而獲得房租收入的經濟現象。區別於連鎖酒店的標準化住宿，線下分散的民宿、客棧、家庭旅館，二手房長租市場等，是通過互聯網的方式對於社會閑置資源的重新分配和再利用。

通過采訪大量業者《第一財經日報》記者了解到，酒店業態需要諸多員工、整棟樓的租金成本等，還需要專業化管理，一個100間客房的平價酒店投入在800萬元左右，回本期至少5年。而長租公寓則不一定要整棟租賃，其可以分散，且一個公寓項目只要2~3名店員即可，很多酒店服務可以節省。

“長租公寓的毛利率一般在15%~20%，回本期從1~3年不等。屬於回報比較高的。”貝客公寓創始人魏子石說。

“而相比長租公寓，短租公寓的成本更少，其管理成本和人員投入少於長租公寓。市場而言，短租比長租的毛利率要高數倍。”陳馳表示，比如一個月租金1萬元的房間，如果租給遊客做短租，則月收入可達3萬元。“短租住宿業，尤其是一個做得不錯的民宿，其毛利率可達50%~100%多。”

這麽高利潤的生意不僅吸引了途家、小豬短租、螞蟻短租等業者，也吸引了諸多年輕業者。

“在我們看到的一些業內研究顯示，眾多80後尤其是90後，非常願意在家創業，而短租業就是他們很偏好的選擇。”全靂表示。

在采訪中記者了解到，90後做短租有幾種模式：一是本身父母持有物業，對於家中有閑置房的年輕人而言，開展在線短租民宿可能比其上班要賺得多;另一種則是“二房東”模式，畢竟並非所有90後都能自持房源，因此不乏有年輕人通過“二房東”模式再統一轉租給短租客，這種模式之下的利潤率要比自持物業低一些，但收益也不錯。

“有很多90後喜歡短期在外居住，或者自由行，這些短租民宿就有了很多客源。我們的一些客人中就有本身是上海人，卻還要在上海租房的90後，因為他們希望有獨立空間。因此多樣化的住宿業前景非常好。”魔方公寓CEO柳佳告訴《第一財經日報》記者。

挑戰與格局

事物都會有兩面性，在面臨巨大商機的同時，短租市場也並非沒有挑戰。“規模化就是一個問題，比如自持物業或做二房東的創業者，他們很難規模化經營，這是難以批量複制的。”陳馳認為。

有業內人士認為，小豬短租的房源規模難以突破，分租房源在品控和安全性上存在風險；其在借鑒途家做海外業務、鄉村民宿、線下自營等方面的資源整合和執行方面需要進一步完善。

作為行業領先者的途家其盡管房源布局、多條業務線布局，資本支持與並購螞蟻短租後的規模效應擴大，但也需要消化歷史遺留問題，比如線下較重，同時也因為個人房東業務起步較晚，整合螞蟻短租需要時間。

另外，海外品牌的搶灘也給了本土業者巨大壓力。比如Airbnb具有全球品牌效應、海外房源優勢，而且其主要瞄準中國的出境遊市場。

當然，Airbnb也有自己需要面臨的問題，比如中外市場環境及用戶習慣不一樣;針對房東的溝通和結算不適合中國房東;美國公司在中國的公司都很難獲得獨立發展等。在一些具體細節的運作和維護上，其實也很難做到本土化。

原本途家、小豬短租和螞蟻短租等品牌各占一部分國內市場份額，本土業者又會統一去觀察Airbnb這類海外業者的發展。而如今在途家收購螞蟻短租後，這種競爭與合作的格局又發生變化——對手成為一家人，而其他對手的壓力或許會增加。

“5年左右是一個周期，結合近期途家與小豬披露的訂單數據，我們覺得短租住宿業可能進入新一輪爆發增長期，在明年會進入爆發期，當然也不乏會有被洗牌的業者，資本運作則會越來越頻繁。”全靂認為。

專家視角 | 2017年長租公寓的七大猜想

近三年，越來越多的人投身長租公寓這個傳統而新興的行業。不管是“淘金者”還是“賣水者”，有激情與夢想，也有迷茫和無奈。一次次的論壇大會，人滿為患，既是行業發展壯大的標誌，也是行業初期渴望成長的寫照。

公寓沈浮

2013年到2014年，公寓還是圈內人、少數人知道和關註的行業，大家還在討論分布式公寓好做，還是集中式公寓好做。到了2015年，隨著優客逸家、寓見、青客、水滴公寓等分散式公寓融資成功，自如上海公司成立，這一年是分散式公寓的“瘋牛”年，大家拼命跑馬圈地搶房源。

這一景象，集中式公寓在2016年接棒，今年，魔方、V領地、灣流、泊寓紛紛發力，幾乎見項目就搶，可以說2016年是集中式公寓的“瘋牛”年。也恰恰在這一年，分散式公寓融資受阻，不得不放慢腳步，潛心專研運營，優化管理，增收節支，回歸生意本質。我們不知不覺在經濟寒冬中，走近了2017年，未來這一年，公寓行業會發生哪些變化呢?

猜想一：租房金融，谷雨有霜

谷雨時節,對於來年的收成有巨大的幫助，但是還是需要註意倒春寒。租房金融創新會加快，但預測風控會更加嚴格。今年是租客分期產品豐富、完善和淘汰的一年。曾經迅猛擴張的京東白條、趣分租、斑馬王國等紛紛退出租房分期市場，而58月付、房司令、會分期、盈家金融繼續深耕，進入下半年，銀行、保險資金開始試水租房分期。

鑒於租房分期產品的實質性風控要點是職業房東，所以現有的租房分期產品更多的是針對財務規範的品質公寓，中小職業房東越來越難獲得租房分期產品的支持。明年會有更加創新的租房分期產品，強化風險控制的手段，為中小職業房東提供金融服務。今年還在摸索的裝修貸、房東貸、項目貸，在明年都會得到發展和完善，優質的職業房東會率先得到資金支持。

猜想二：供應鏈產業與智能硬件，夏至日盛

供應鏈產業會更加豐富，智能硬件快速增長。公寓的供應商們沒有專門開發公寓用的產品和服務，基本上是用廉價品替代研發適應公寓需求的新品，稍微講究一些品質的公寓運營商，會部分使用快捷酒店的供應商體系。

分散的供應商不利於產品研發和成本降低，隨著公寓市場容量的成長，明年會有更多的供應商研發公寓的產品和服務，如基礎施工、瓷磚地板、收納家具、保潔維修。智能門鎖、電表、水表今年完成了市場教育，而且確實可以幫助公寓運營商提高效率，明年會快速增長，特別是智能電表。而水滴公寓在智能軟件方面與九豬網團隊合力開發“水滴管家”租房管理系統，主要為職業二房東提供房源管理SaaS工具。“水滴管家”一邊獲得B端客源和租房運營數據，另一邊其對接租房發布平臺，此後，團隊計劃在金融、租房裝修上對接服務商，“水滴管家”提供服務。

猜想三：PMS分化豐富，小暑入伏

PMS管理系統的商業模式會分化，產品更加豐富。今年除了集中式公寓熱，還有就是PMS系統熱。今年的PMS主要在產品定位上體現差異，有的選擇對管家進行管控的業務邏輯，有的選擇了對管家進行賦能的產品邏輯，有的針對相對大型公寓設計產品功能，有的針對中小公寓設計產品功能，但除了幾家選擇收費進行變現外，其他企業還沒有開始變現。

隨著資本市場對盈利的期望，明年各家在商業模式和盈利模式上會加大探索，並逐步分化，有些重點發展智能硬件，有些走到線下參與公寓運營，有些選擇金融服務，有些選擇租房服務。相信，明年會有新的系統開發者進入這個市場。

猜想四：分布式開始盈利，小得盈滿

部分領軍的分布式公寓會實現盈利，發展逐步提速。分布式公寓的運營非常重，能把分布式公寓運營好，一定能把集中式公寓運營好。2015年分布式公寓忙於趕路，擴張的速度太快，運營工作不夠深入和細致。為了生存，今年大家都勤學苦練，控制發展速度，提高入住率，降低運營成本，優化管理流程，打磨創業團隊。

雖然分布式公寓一個完整的周期是5年，但經過今年的磨礪和快速成長，隨著租金的上漲、成本的降低、效率的提升，明年會有企業實現月度盈利，一旦實現盈利，債權融資的路徑會更多，股權融資也有機會實現，進一步提速擴張是必然。

猜想五：集中式加盟創新，芒種春播

正所謂，四月芒種麥在前，五月芒種麥在後。領軍的集中式公寓會創新加盟模式，輸出管理經驗，快速複制自家公寓基因。這兩年雖然集中式公寓一直探索加盟，但效率不高，也許是長租公寓和快捷酒店業主的需求和痛點不一樣，酒店加盟模式水土不服。今年，商業嗅覺敏感的人開始關註長租公寓的機會，但考慮到機會成本，有資源的人會選擇加盟模式試水長租公寓。到底長租公寓的加盟模式如何做才能切中要害，相信明年會有更多創新。

猜想六：中小職業房東，玉露則分

“白露”正處夏、秋轉折關頭，而中小職業房東會分化和加速叠代，但依然是市場主角。今年明顯感覺到傳統職業房東的壓力，一方面是來自品牌公寓競爭的壓力，一方面是自身產品和服務不升級或者升級不及時。在品牌公寓的市場教育下，租住消費升級的速度非常快，簡單裝修、沒有服務、拼價格的傳統職業房東會被市場淘汰，而曾經在公寓運營商工作過的管家，陸續進入職業房東市場，也有一些從經理人、其他行業轉過來的職業房東，這批新興的職業房東受過比較好的教育和職業訓練，有較強的學習能力，逐步會成為職業房東的主流。

猜想七：開發商公寓布局，立夏迎滿

開發商會加快公寓布局，接棒“瘋牛”角色。今年有數十家開發商正式進入公寓行業，大部分開發商也在積極觀望。房地產調控、房價上漲、地產低成本融資能力，都會加速開發商思考轉型，進入公寓市場。一旦開發商批量進入市場，資源爭奪戰迅速升級，特別帶著開發商買地的邏輯慣性來拓展物業，2017年“瘋牛”的角色非開發商莫屬。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光)

專家視角 | 長租公寓“死亡潮”來了？你嚇唬誰呢！

租賃進入淡季，從上海和深圳的租賃數據來看，空置率明顯在提升，但和往年相似，11月到2月就是一個傳統的淡季，大家沒有必要恐懼，有人認為長租公寓的冬天來了，甚至誇張地說長租公寓死亡潮來。

今年年底，上海兩家集中式公寓將公布最新的融資，一個是1億美元，一個是2億人民幣，這給叫囂長租死亡潮的人，一記響亮的耳光!

任何行業，每天會有開店和關店，這是自然生長的規律，不要因噎廢食，難道因為一點害怕，就不要做公寓了嗎?

世聯行三季度報告明確指出，公司未來是300萬間公寓的目標!你認為世聯行瘋了嗎?我相信他們有著更清晰的宏遠目標!

有個現象，現在進入公寓的人和資金越來越多，從眾心理太明顯，資金一窩蜂進來，實體經濟疲軟，房地產泡沫也越來越大，有可能導致一系列連鎖反應，如資金外流、就業率下降、租客手上錢少而公寓供應量增加，行業風險也在倍增!

長租公寓尤其是集中式投入改造裝修成本較高，而房價居高不下，拿房成本也水漲船高，回收周期進一步拉長。當公寓供應量井噴出大量房源時，租客對於地段、裝修、租金價格等會提出更高的性價比，競爭則再度激烈，房屋空置率增加，剛融資進入行業的人員會感到巨大的壓力!

有的甚至動用租客保證金，過渡使用分期，已經造成實際公寓的負債率極高，特別是年底短期現金流為凈流出，不少公寓賬面資金入不敷出，已經出現多起通過租金分期平臺融資，老板跑路，無法正常還款的現象!

這些都是行業初期典型的問題，早晚都會出現，我們不否認，也不會回避，真正去解決，你才是好企業。

當別人恐懼和慌張時，往往是公寓擴張的最好時機，美麗屋創始人韓光坦誠，從事公寓業務有10來年，經歷過幾個低谷，也經歷過大量退租和空置率，現在看來，都是一種磨練，在這個行業不跌過幾個大跟頭，你就不會更快地成長!行業需要眾人拾柴，一味指出問題，而又沒有解決方案，其實對我們發展都無益!

未來域創始人王宇也指出，行業高速發展了三年，明年會有一批位置差、裝修簡陋、現金流差的公寓關停並轉!資本還沒有開始洗牌，但行業洗牌時機已經悄悄來臨了!

遇到淡季，我們就多練兵，出去學習和考察，多交流和分享經驗，抓好團隊建設和服務。淘汰一些良莠不齊和渾水摸魚的企業，這行業發展才會真正健康地發展!

優客逸家創始人劉翔認為，每個行業，都有抱團但昏頭的螻蟻，也有執行力強缺少思考和遠見的野狗。作為創始人，應該有鷹的敏銳和視野，才能撥開迷霧摒棄偏見，把公司從九死一生中帶向成功!

2017年，公寓會有個更大規模的擴容，這毋容置疑，根據房東東的數據預測，明年品牌公寓新增數量是2016年的2.5-3倍。

寓見公寓創始人程遠表示，租賃市場短期看政策，中期看供需，長期看經濟。公寓行業當前政策影響下，供應量增大，供需關系受到影響，但限購限貸政策下租客也會增大。

忍過寂寞的黑夜，天就亮了，耐過寒冷的冬天，春天就到了。練就波瀾不驚的忍耐，再艱難的歲月，也只不過是浮雲。

（作者，全靂系房東東創始人，4家品牌公寓投資人，4年上市公司高管，2002年開始從事長租公寓，經營過從隔間、分散、整租、集中式、藍領、高端公寓等多種業態。本文不代表本報觀點。）

【地產】萬億級“房產新戰場”：長租公寓火熱背後的生意經