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白石角官地流標 3年來首見

1 : GS(14)@2014-03-13 10:16:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140313/news/ea_eaa1.htm





【明報專訊】政府一方面積極壓抑樓價，但另一方面卻不肯賤賣土地，令上周截標的大埔白石角科進路地皮，最終流標。此為政府於2010年底重新以招標形式賣地以來，首次流標；亦是繼2010年9月，柴灣連城道地皮流拍後，3年半以來有官地未能售出。據悉，今次出價最高的發展商，投標價較市場預期下限低約兩成，換言之，每方呎樓面地價僅約4000元水平，比2007年區內最平的地價還要低。


上述白石角科進路地皮，可建樓面約71.58 萬方呎，為近年少數的不限量、不限呎地皮。項目於上周五截標，雖然當時合共錄得7份標書，入標發展商包括長實(0001)、新地(0016)、新世界(0017)等龍頭發展商，另信置(0083)、會德豐(0020)、百利保(0617)及富豪酒店(0078)、鷹君(0041)亦有入標競逐。不過，地政總署昨日公布，因標價未達到政府就該土地所定的底價，有關項目最終流標收場。

據了解，是次白石角地皮的招標期間，市場估價地皮呎價由5000元至7000元不等，政府的底價則相當接近市場的最低估價，即約5000元一呎；但入標者中，開出最高標價的金額，仍與政府的底價相差了20％，換言之，最高標價者入標價只是約4000元一呎，最低標價更與最高者有一段距離。

資料顯示，信置等財團於07年起先後在區內連掃5幅地皮，其中以不享海景的天賦海灣2期地盤最平，每方呎樓面地價4668元，海景地價更達每方呎7000元以上；今次發展商的出價，較2007年還要低。

政府：不會賤賣土地

政府消息人士表示，白石角一帶的規劃宜作私人住宅發展，故傾向將流標的土地續以私人住宅地，在適當時機再推。政府只會按市價賣地，不會賤賣土地。至於會否影響推地的目標，消息人士指出，除政府賣地外，亦會促請市建局和港鐵公司(0066)積極推地，另亦會考慮推出更多中小型地皮。

會德豐：發展商不能負擔底價

有份入標的會德豐地產副主席梁志堅指出，項目獲7個發展商入標，相信各大發展商出價前已考慮到建築費成本及利潤，但項目最終依然流標，反映政府的底價非發展商能負擔。

新世界執董兼聯席總經理陳觀展稱，政府多次出招壓樓價，但建築成本不斷上漲，發展商的毛利率正在萎縮，發展商最終都要計算成本，若利潤不足，根本沒有投地的商業動力，唯一可行就是政府願意調低地價。

明報記者 林尚民、李宛婷

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2 : GS(14)@2014-03-13 10:16:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140313/news/ea_eaa2.htm



建築費升 樓價看跌 發展商低價博「執雞」


2014年3月13日





【明報專訊】繼港鐵天榮站項目後，大埔白石角地皮昨日亦宣布流標，有業界歸咎建築成本過高，令發展商「計唔掂數」，而在辣招下，發展商均看淡未來樓價走勢，以低價投地，實行「執死雞」策略。


據了解，政府內部分析，昨日同一天有兩幅地開標，其中西貢地的成績不俗，中小型發展商投標相當進取，但白石角則主要是大財團入標，最後不到價入標，而同一時間，他們近月亦有象加快散貨，顯示大型地產商看淡樓市，並以「執死雞」心態買地。

事實上，近期不少本地發展商都成功「執死雞」，如上月由南豐投得的一幅屯門震寰路與良德街交界地皮，當時成交價僅約4.56億元，每方呎樓面地價低見2139元，除較市場預期下限逾兩成外，更是2012年來屯門官地每呎樓面地價的新低。不過，南豐董事總經理蔡宏興曾指出，建築工人薪金、原材料價格近年一直處於升軌，估計年底有機會進一步推高至每方呎約4300至4400 元。換言之，項目建築費隨時較地價高出一倍。蔡宏興亦表明，計及通脹因素，屆時相信亦不會「賣平」。

學者：非地皮質素問題

經濟學者關焯照認為，今次流標的白石角地，除恒地(0012)外，其餘三大龍頭發展商都有入標，反映市場普遍都看淡未來樓價，而不敢以高價投地；關續稱，雖然該地位於新界，但臨海地流標的情少，意味並非質素問題，相信今年將會再有地皮流標。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱，若政府不調整地價以配合疲弱的市，相信流標情將持續發生，並以新界地皮為主，屆時要達至政府去年訂下1.8萬個單位供應的目標。

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工廈王爆冷 奪白石角地 呎價高鄰地8% 億京65億3個月掃兩地

1 : GS(14)@2014-11-06 11:22:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa1.htm

「工廈王」億京爆冷以25.43億元奪得白石角科進路地皮（紅框示），每呎樓面地價3552元，略高於市場預期之餘，每呎地價亦較今年5月由鷹君以「破底價」奪得的科研路用地高約8%。（資料圖片）






【明報專訊】今年3月曾經流標的大埔白石角科進路地皮，市場一度調低地皮估值，項目上月底捲土重來，累收15份標書，最終由「工廈王」億京，擊敗多家大型發展商，爆冷以25.43億元奪標，每呎樓面地價3552元，略高於市場上限之餘，亦較今年5月鄰近由鷹君(0041)以「破底價」奪得的科研路用地，每方呎地價3300元高約8%，出乎市場預期。


今年億京投地態度進取，繼今年8月投得荃灣楊屋道商住地皮，是次再下一城，擊敗14個財團，包括大型發展商長實(0001)、新地(0016)、恒地(0012)，以及內房佳兆業(1638)等，以25.43億元奪得科進路用地，每方呎樓面地價3552元。億京項目策劃經理黎裕宗指出，項目計劃發展成中密度住宅，估計涵蓋獨立屋及8至9幢分層豪宅，每伙面積逾1000方呎。至於楊屋道商住地，黎氏稱，該地商業部分將考慮發展酒店及商場，提供逾1000間房。

計劃興建洋房及分層豪宅

是次購入的科進地，連同荃灣楊屋道地計算，今年億京已斥約65億元買入兩幅官地，以一間中小型發展商而言，較龍頭發展商新地本年度以45億元購入兩幅天水圍住宅限量地更為進取。

億京向來擅長購入工廈舊樓重建為新型工廈或商廈，包括長沙灣億京廣場、九龍灣億京中心及觀塘皇廷廣場、萬兆豐中心等，足見集團財力雄厚。今年億京一改過往投資方針，發展並非是自己的「強項」，即購入工廈後作重建的發展方向，8月時先以爆冷約39.4億元奪得楊屋道商住地，罕見地涉足住宅項目；是次更罕有買入白石角地作豪宅發展，更是市場始料不及。

本報早前據公司註冊處資料發現，億京以配發股份及加入新董事來引入投資者發展楊屋道地，包括澳門高富置業投資有限公司代表人馮志康及海外註冊公司Worthy Land Limited，故市場推測，不排除億京繼續伙拍澳門資金發展其他地產項目。

料日後開售實呎1.3萬元

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，上述地皮位置臨海，項目呈梯形難剪裁，但能與區內其他地盤產生協同效應，故除了大型發展商外，已投得鄰近項目的發展商鷹君(0041)或會以略高價錢入標，故億京要成功奪標，出價自然要更為進取。他認為，是次成交價僅反映發展商投地策略，不代表地價有回升象，預計項目日後開售實呎介乎1.2萬至1.3萬元。

明報記者 李宛婷、林尚民

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2 : GS(14)@2014-11-06 11:23:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa2.htm



地價反彈 僅反映出價勇


2014年11月6日





【明報專訊】近月政府多次以低價批地，但今次由億京投得之大埔白石角地皮，地價卻離奇反彈8%，有業內人士認為，雖然龍頭發展商繼續期望「執死雞」，惟土儲較少的中小型發展商出價仍會較「勇」，故部分中小型地皮地價有望回穩，但大規模項目之地價仍會持續以低價批出。


大發展商低價博「執死雞」

資料顯示，近月政府先後多次調低地價批地，當中以大型項目尤其顯著，如港鐵大圍站項目，補地價就較兩年前減約18%，至103.56億元；而正在招標的將軍澳日出康城5期，每方呎樓面補地價更回落至只有1874元，創同區9年新低。不過，今次億京投得之大埔白石角地皮，每方呎樓面地價約3550元，較今年5月鷹君(0041)以呎價3300投得之毗鄰地皮高約8%，有別於近月地皮「一幅平過一幅」的情。

為達標 料政府仍低價批地

經濟學者關焯照認為，億京屬中小型發展商，所持項目不多，可能是要積極吸納土地，故出價較高，但對後市指標作用不大，而政府現要增加土地供應，實行低地價政策，相信未來地價仍會保持低迷。嶺大經濟學系主任何濼生亦認為，現時政府目標明確，最重要是增加住屋供應，故政府不會再「吊高賣」，特別是大型項目，料低價批地持續。

不過，高緯環球大中華評值及諮詢部董事張翹楚稱，中小型項目可參與的發展商會較多，即使各大型發展商仍然期望以低價投地，中小型發展商仍會以較進取之價錢投地，令中小型地皮地價有所回穩，而大型項目可入場的發展商數量較少，該類地盤之售價「未必可以好高」。

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大埔白石角地估值29億

1 : GS(14)@2015-02-23 14:48:19





【本報訊】大埔白石角科進路與博研路交界住宅地本周五截標，成為羊年首幅截標官地。對比起同區已批出的項目，靚海景欠奉，測量師估計，每平方呎樓面地價約三千至三千二百元左右，應低於鷹君（041）去年中奪得的同區海景地（三千三百元）。地皮原是用作科學園擴建用地的一部份，月前在爭議聲中獲通過改劃作住宅，該幅地皮位於科進路與博研路交界，佔地約二十五萬方呎，最高可建樓面逾九十萬方呎，地積比率約三點六倍，估計最少可提供逾千伙單位。據賣地章程顯示，地皮將來可與其東面的住宅用地合併發展，能夠共用康樂設施及停車設施，以取得協同效應。



樓面呎價最高3,200元

項目毗鄰是天賦海灣第二期，前方是逸瓏灣I&II，至今仍有數以百計的一手貨尾未沽出，而且是次招標地皮靠近吐露港公路，位置較遠離海邊，落成後要極高層單位才有海景，遜於去年已售的同區兩幅住宅地。業界估計，此地成交價約二十七億至二十九億元，即每呎樓面地價約三千至三千二百元。翻查資料，鷹君去年五月以破區內底價、每呎樓面地價三千三百元奪區內科研路地皮，而去年初曾流標的科進路項目，亦於去年底由億京以約二十五億元奪得，每呎樓面地價約三千五百五十二元。兩地享全海景。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150223/19051303

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白石角地估值25億

1 : GS(14)@2015-07-23 01:07:09

【本報訊】政府本季主動推地計劃中規模最大的大埔白石角地皮，於今日開始招標，並在下月28日截標，市場估值約23.2億至25.2億元，每方呎樓面地價由3,500至3,800元。



逸瓏灣天價左右標價

今日開始招標的白石角創新路地皮，位於逸瓏灣後方，面向吐露港公路，地皮面積約為184,290方呎，可以地積比率3.6倍發展，估計可建總樓面約663,439方呎，具一定規模。今年3月新地（016）投得毗鄰地皮，首度進駐白石角，每方呎樓面地價約3,864元。近日信置（083）公佈逸瓏灣一間天池屋定價約1.32億元，呎價48,946元挑戰新界最貴分層戶，假若成功售出對截標時起左右作用。美聯測量師行董事林子彬認為，地皮位置相對較後，但估計可發展中密度分層豪宅及少量洋房，市場有一定需求，相信項目反應不俗，有望取得約10份以上標書參與競投。估計樓面呎價約3,800元，估值約25.2億元。此外，中原測量師行執行董事張競達表示，地皮可發展成大型屋苑，相信可吸引不少大型發展商競投，不過，單位料無海景，質素較普通，預計地皮每呎樓面地價約3,500元，地價約23.2億元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150717/19222497

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鷹君白石角獲批建中低密度住宅

1 : GS(14)@2016-03-17 14:23:26

http://property.mpfinance.com/cf ... 0317/paa01/lac1.txt


【明報專訊】一手樓市轉活，發展商亦加快項目部署。屋宇署最新公布1月批出發展圖則，其中包括鷹君（0041）白石角科研路項目、中國城建（0711）發展的馬鞍山耀沙路項目均已獲批發展圖則。不過，今年首月私宅落成單位僅199伙，較去年12月1248伙大減84%，成11個月按月新低。

首月199伙落成 11個月新低

屋宇署資料顯示，鷹君白石角科研路項目總樓面為730,928方呎，獲批建2幢4層高洋房及8座14層高分層住宅，另加2層地庫；而中國城建持有的馬鞍山耀沙路項目，總樓面386,690.2方呎，提供16幢2至4層高洋房附連1層平台，及4座13至15層高分層住宅加1層地庫。

此外，今年首月錄得6個私宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）共涉2813伙，較去年12月1236伙大增逾1.27倍，並創自去年3月以後的10個月新高；期內全港則有2個私人住宅項目落成，首月落成量較去年同期減少約15%。利嘉閣地產研究部預計，全年私宅單位落成量約有1.7萬伙，較差估署預測約2.01萬伙為低。

另工商物業方面，市場指現由知名鞋店le saunda租用的尖沙嘴海防道46號地舖，面積約1000方呎，租約將於本年中屆滿，舖位現獲另一鞋店承租，新租金約74.2萬元，呎租742元，較舊租每月100萬元、呎租約1000元減約26%。

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億京40億奪白石角地 呎價8月跌兩成

1 : GS(14)@2016-05-19 02:06:56

http://property.mpfinance.com/cf ... 0518/paa01/laa2.txt



【明報專訊】大埔白石角住宅區內至今推出最具規模、可建樓面逾百萬方呎的創新路住宅昨日開標，區內「地主」億京繼2014年以25.42億元投得科進路地皮後，再下一城以逾40.23億元投得，折合每方呎樓面地價為3620元，每方呎地價較同區對上一幅由嘉華（0173）去年9月投得的創新路地皮每方呎4567元，8個月間急降21%。

樓面呎價3620元 符市場預期

億京是次投得的創新路地皮佔地逾30.87萬方呎，可提供總樓面逾111.15萬方呎，屬白石角填海區2007年推地以來，可建樓面最大項目。儘管項目容許透過補地價轉變部分樓面作商業用途，令地皮發展彈性增加，惟是次成交價較區內上一幅地皮的成交每方呎地價，大跌逾2成，反映發展商對後市看法審慎。

嘉華毗鄰地去年9月呎價4567元

億京發展項目策劃經理黎裕宗表示，是次投得的創新路地皮，位於系內早前投得的科進路地皮正後方，兩地具協同效應，可共享公共設施；項目將作純住宅發展，高層可享海景，預算主力興建中、大型三、四房單位。

雖然創新路地皮可透過補地價把部分樓面轉作商用，惟黎稱公司暫無意在項目內發展商業部分。他解釋。由於商業樓面需整個項目入伙後才有購買力，認為純住宅發展較切合市場需要。

無意補地價轉商用

事實上，億京2014年11月曾以25.42億元成功投得同區另一臨海地皮，該地皮每方呎地價3552元；按呎價計，是次出價較2014年的臨海地更高。黎解釋，由於創新路地皮可與旁邊、稍後推出招標的科研路地皮共用社區設施，未來亦考慮競投該地皮。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計，發展商總投資約75億元或以上，料落成後售價在1.1萬元以上。

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大埔白石角地價　8個月跌20%億京40億中標　每呎3,620元

1 : GS(14)@2016-05-21 13:09:10

【本報訊】大埔白石角地價八個月跌逾兩成！上周五截標的創新路住宅用地，由區內地主之一的億京以40.2億元再下一城，以最高可建樓面面積111萬方呎計，每呎樓面地價約3,620元，較毗鄰去年9月由嘉華（173）投得的地皮（樓面呎價4,567元）低逾20%。記者：黃嘉銘


項目上周五截標時大收13份標書，反應超出市場預期，除中標的億京外，區內地主新地（016）及信置（083）財團都有入標，結果昨日地政總署公佈由年半前投得科進路地皮的億京再下一城。



億京：項目具協同效應

不過，市場估值最低為38億元，樓面地價約為3,400元。即是次地皮以貼近市場預期下限批出。資料顯示，億京於2014年11月以25.4億元投得科進路地皮，該項目可建總樓面約71.6萬方呎，即每方呎樓面地價3,552元。項目會作洋房及分層住宅發展，計劃最快本年底申請預售樓花，可望於2018年落成。億京發展項目策劃經理黎裕宗昨表示，今次投到的項目是位於同系科進路地皮正後方，一定有協同效應，又認為此地皮屬區內四幅非臨海地中最好，預算與科進路項目一樣，以發展中大型三、四房戶為主，但強調無意發展商業樓面，認為鄰近屋苑及科學園已有相應配套，只會做純住宅。他亦指現階段未可估算到投資額及可建單位總數目。翻查資料，白石角區近年樓面地價一直都是三字頭為主，只是去年9月嘉華投得的地皮的樓面呎價為4,567元，同區新地及鷹君投得地皮之樓面呎價僅為3,864元及3,300元，後者為區內最平呎價的項目。



科研路地皮料年內招標

至於同區最後一幅科研路地皮，已放入本財年賣地計劃中，料會年內推出招標，地盤面積逾11萬平方呎，料可建樓面逾60萬方呎。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，是次批標價符合預期，預計總投資約75億元或以上，落成後呎價可達1.1萬元以上。美聯測量師行董事林子彬表示，是次億京再奪得白石角地皮，兩地合共可興建樓面逾180萬方呎，不過，隨着市況下調影響，加上大埔區內中低密度發展項目的供應持續增加，難免對區內同類型地皮造價構成壓力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160518/19616316

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白石角地收17標書 區內歷年最多

1 : GS(14)@2016-07-09 04:42:15

【明報專訊】近期市場接連出現利好消息，帶動市場氣氛，其中大埔白石角已規劃推售的最後一幅住宅地、科研路住宅地皮昨日截標，地政總署公布，項目收17份標書，成為白石角2007年至今推出住宅地皮招標以來新高紀錄。早年區內成功投得地皮的信置（0083）、嘉華（0173）及億京均有入標，億京更指是次志在必得，並以進取價投地圖再添食。

昨日截標的大埔白石角地皮，吸引多家發展商包括長實地產（1113）、恒地（0012）、信置（0083）、會德豐（0020）、嘉華（0173）、宏安（1222）、佳明（1271）、萬科海外（1063）、億京及遠展（0035）等入標，標書數量高於2014年10月大埔白石角科進路住宅地皮截標時收15份標書多出2份。

億京稱標價進取 志在必得

事實上，億京暫時已成功奪得區內2幅地皮，該公司發展顧問楊柏軒形容，是次出價進取，若投得項目將不興建商場。至於外圍市况，他認為英國脫歐後市况尚未穩定，本港樓市料有調整，今年全年樓價料跌10%。

白石角科研路住宅地佔地約114,594方呎，可建樓面約412,530方呎，業界料可發展中密度分層住宅。市場估值約14億元至15.7億元，每方呎樓面地價約3,400元至3,800元，受中小型發展商垂青。

葵涌商業地收14份標書

葵涌大連排道商業地則收14份標書，地盤面積約13,001方呎，可建樓面約123,506方呎，市場對地皮估值由5.56億元至6.79億元不等，每方呎樓面地價介乎4,500元至5,500元。雖然兩地皮接獲多份標書，不過佳明集團（01271）售樓部經理阮方華認為，大埔白石角地皮有污水廠及嘈音問題，而葵涌商業地，她認為地皮位於工業區，故該公司出價均審慎，市場近月接連新增銀主盤，認為英國脫歐後難以利好香港樓市，又預計新界地價下半年將跌兩成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5358&issue=20160709

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白石角地大收17標書

1 : GS(14)@2016-07-09 06:58:02

【本報訊】地皮市場熱鬧，昨日截標的大埔白石角區最後一幅科研路住宅地皮，以及一幅葵涌大連排道商業地，共收31份標書，前者佔17份，為該區投標反應最好的一次。綜合昨日消息，有份入標白石角地皮的除了區內地主如新地（016）、信置（083）、嘉華（173）及億京外，長實（1113）、宏安地產（1243）、佳明集團（1271）、萬科置業（海外）（1036）、新世界（017）、恒地（012）、遠展（035）及會德豐（020）等都有參戰。至於葵涌大連排道商業地，前身為熟食市場，收14份標書，金朝陽（878）、香港興業（480）、莊士中國（298）及第一集團財團都有入標。另城規會早前接獲黃大仙沙田坳道99號，擬建單幢15層高住宅，提供38個單位申請，收到逾200個反對意見。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160709/19687598

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白石角壓軸地皮　信置16億中標每呎3,932元　較低位反彈兩成

1 : GS(14)@2016-07-14 08:05:08

【本報訊】大埔白石角最後一幅科研路住宅地皮，最終由區內大地主信置（083）相隔六年半後，以16.22億元「食尾糊」，每方呎樓面地價3,932元，較兩年前低位反彈19.2%，但已經是該發展商競投白石角地皮九年多以來，呎價最平一次。扣除已開售項目，區內批出的6幅地皮可合計興建近5,000個單位。記者：黃嘉銘　程俊華


項目上周五截標時，有17個發展商參戰，反應熱烈。信置結果擊退其他區內地主如新地（016）、嘉華（173）及億京等奪標。



信置第六次奪區內地

信和集團執行董事黃永光表示，非常高興投得大埔白石角的住宅用地，並指集團於白石角具發展經驗，將於此地皮發展高質素的住宅項目，與集團位於毗鄰的住宅項目，將有協同效應。根據政府資料顯示，項目可建樓面約41萬方呎，料可提供500至700個單位。事實上，信置多年來銳意將大埔白石角臨近吐露港的地段建成一個豪宅王國，包括興建了天賦海灣及逸瓏灣系列。九年以來，累計以超過220億元於該區投了6幅地，但於2009年底斥資103.65億元連購兩幅逸瓏灣I&II地皮後，逾六年半再未有買到同區地。而是次科研路地價3,932元，已經是該發展商投得地價最低的區內項目。



葵涌商業地呎價新高

另一方面，同日開標的葵涌大連排道商業地，由第一集團斥資7.59億元投得，以可建樓面約12.35萬方呎計算，每方呎樓面地價達6,145元，為政府賣地以來地價最高的新界商業地皮。項目前身為熟食市場，上周五截標時收14份標書，金朝陽（878）、香港興業（480）及莊士中國（298）等都有入標。第一集團董事霍偉良表示，項目將建一幢甲級商廈，以出售為主，基座或會考慮增添零售樓面，投資額約12億至13億元，料於2019年落成，估計日後買賣呎價可達1.2萬元，對於地皮後方一幅斜坡的維修保養問題，他則認為相關成本不高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，大埔白石角住宅地及葵涌商業地的中標價都比預期略高，反映部份發展商對後市有信心。他估計，白石角住宅地估計將發展中密度分層住宅，總投資約32億至35億元。中原測量師行執行董事張競達認為，信置同系區內逸瓏灣I&II近期屢錄洋房一手成交，因而強化發展商對後市的信心，預計地皮將作中低密度及大單位發展，預計落成後實用呎價約1.3萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693876

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