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藥店聯盟之變：「真金白銀」入夥

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虚幻的白银财富

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100258763&time=2011-05-13&cl=115&page=all

　　從2010年1月初到今年4月底，白銀價格從17美元/盎司上升到48美元/盎司，增長幅度超過180％。

　　被市場遺忘已久的白銀，一時成為受到熱捧的投資界新貴。從美國金融大鱷索羅斯，到中國胡同裡的大媽，都希望通過投資白銀抗擊通貨膨脹、積累巨大 財富。然而，進入5月，白銀價格過山車般地變化，讓白銀投資者驚心動魄。白銀價格在5月的第一週內跌至34美元/盎司，下降近30％。

　　白銀投資出乎意料地繁榮，宏觀背景是全球金融危機爆發以來各國流動性氾濫，通貨膨脹風險上升，尤其是美元貶值壓力提高，投資者在走投無路之間再次發現了白銀。

　　持有白銀確實是抗擊通脹的投資策略之一，但投資者必須真正瞭解市場走勢和潛在風險。部分投資者津津樂道世界經濟將重歸金銀本位，其實是白日做夢；而希冀白銀提供長期、超額的回報，也只能是水中撈月。

對白銀貨幣屬性的記憶

　　支持投資者信心的一個重要因素，是對白銀貨幣屬性的記憶。自從進入以貴金屬充當貨幣的年代，白銀一直是其中最主要的貨幣之一。多數西方國家都曾實行金、銀複本位制。

　　不過，自1868年巴黎國際貨幣會議之後，西方各國開始逐步放棄金、銀複本位制，走向古典金本位。大部分國家在1900年之前完成了轉型，對這些國家來說，此後白銀便失去了貨幣屬性，變成了一種普通的貴金屬。

　　白銀在東亞經濟史上所發揮的作用更加突出，曾經有歷史學家將東亞地區稱作白銀世界。白銀也曾經是亞洲主要國家如中國、印度和日本的主要貨幣，在19世紀，上海、孟買和東京是世界上最為重要的白銀交易中心。不過，在巴黎國際貨幣會議之後，日本和印度也轉向了金本位制。

　　中國是惟一一個堅持執行銀本位制的主要經濟大國，而這一制度也給中國經濟帶來一些特殊的影響。從19世紀末到20世紀初，因為主要國家放棄了銀本位，全球對白銀的需求迅速減少，白銀價格便開始穩定下降。

　　巴黎國際貨幣會議之前，白銀價格一直穩定在1.293美元/盎司的水平，到1900年金本位轉型完成時，價格已經下降到0.648美元/盎司。大量白銀流入中國，使得國內流動性暴增，推動了金融活動的活躍以及長江三角洲一帶的工業繁榮。

　　1929年全球大蕭條爆發時，中國因為獨特的貨幣制度，一開始並沒有受到嚴重衝擊。直到後來世界各國因為經濟危機開始放棄金本位制，才導致中國 貨幣相對升值，影響了經濟發展。不過，給中國搖搖欲墜的銀本位制給予最後致命一擊的，是1933年美國制定的「白銀收購法案」，令國際市場的白銀價格從 1932年的0.254美元/盎司回升到1935年的0.584美元/盎司。大量白銀開始流出中國，給中國經濟造成了重大打擊。民國政府於1934年決定 放棄銀本位，建立法幣制度。白銀的貨幣屬性從此成為歷史。

　　當然，白銀仍然是一種有價值的貴金屬。除了廣為周知的銀首飾，白銀因具有傳熱、導電和易於延壓的特性而成為一種重要的工業金屬。工業用途在目前 全球對白銀的總需求中佔到55％以上。只有很少一部分在各國被用於鑄造硬幣，即使是這部分用途，主要也是基於白銀本身的價值，而非普通的貨幣功能。

　　支持白銀投資的信念之一，是總有一天我們會回歸銀本位，而白銀最終將是短缺的。以貴金屬比如黃金、白銀作為貨幣，確實有紙幣系統不可超越的優 點，即貨幣信譽與市場紀律，央行基本上不可能超發貨幣。但問題也在這裡，因為黃金、白銀的供應無法跟上經濟增長的步伐，最終很難逃脫通貨緊縮的命運。這是 世界經濟在80多年前發生大蕭條的一個主要原因，也是後來許多國家放棄金本位的理由，同時也是20世紀70年代初佈雷頓森林體系崩潰的根源。

　　國際貨幣體系確實需要改革，但世界經濟回歸金、銀本位的可能性幾乎為零。即使未來真的有貴金屬重新成為貨幣，也輪不到白銀。白銀不但數量比較 少，而且價值相對比較低，不適合擔任現代經濟貨幣的角色。白銀回歸貨幣定位的想法，如果僅僅是在幻想小說中遐想一下，也無可非議。但如果以此來引導投資決 策，那真的是異想天開了。

不是每個人都適合做投機

　　最近兩年國際白銀價格暴漲，所反映的主要是投資者對流動性全面氾濫的擔憂，尤其是在美國，錢發了這麼多，最終必然導致美元不值錢。

　　對於投資者來說，當務之急是投資保值、獲利，全球大宗商品價格普遍上漲就是一個突出的結果。在中國，投資者不是還操作、投機大蒜、蘋果和綠豆等產品麼？其實白銀就是國際投資者的大蒜和綠豆，他們並不關注投資的是什麼產品，只要有升值空間就行。

　　現代資本市場的好處，是給投資者提供增加回報的機會，但與此俱來的是巨大的投資風險。價格上漲了，自然會吸引投資者，而投資者多了，就有可能形成泡沫，泡沫一旦形成，終歸要破滅。這樣的情形我們已經看到了很多，包括國內的股市和美國的樓市。

　　在市場價格如此劇烈的上下波動之中，有人獲得了暴利，有人血本無歸。現在回過頭來看，賺錢的往往是瞭解市場、懂得退出的理性投資者，而賠錢的往往是不明就裡、被人忽悠著撲進去的散戶投資客。

　　這就引出了投資專家的職業道德問題。做投資顧問的第一條原則，是必須真正瞭解你的客戶。道理很簡單，每一個投資者對風險理解、承受的能力是不一 樣的。同樣一個投資產品，適合一位投資者，但不一定適合另一位投資者。比如操作大蒜價格，如果投資者知道價格上升的原因和必然下降的規律，那麼惟一需要做 的首先是找到貨源，然後是聯繫下家，最後是選擇適當的時機出手。但如果投資專家忽悠一位胡同裡的大媽去炒大蒜，就違反了其職業道德，投資損失在所難免。

　　我通常反對投資者聽從專家的建議做投資決策。首先是因為大部分專家其實並不能準確地預測市場走勢，如果他們手上真有一個水晶球，相信他們自己已 經賺到了足夠的錢，不需要再辛辛苦苦地做專家了。即使專家對大勢的判斷是準確的，市場卻是瞬息萬變的，需要投資者自己根據最新的信息做投資決策。

　　現在國內通脹上升，尤其是銀行存款的實際利率為負，大家都感受到了貨幣購買力日益下降的壓力，因此投資衝動非常強烈。應對通脹的最好辦法是投資，但嚴酷的現實是並非每一個人都適合做投資尤其是做投機。

　　比如，持有銀行存款的一位退休了的大爺，如果繼續將錢留在銀行，會有損失。但這位大爺是否應該將錢拿出來投機，完全取決於他對市場與風險的理解把握能力。不然，與其最後傾家蕩產，還不如將錢留在銀行。這聽起來很殘酷，但現實就是如此。

白銀價格將在震盪之後回落

　　我並不反對投資白銀。在通脹壓力巨大的環境下持有一部分黃金、白銀，確實可以起到保值的作用。但貴金屬的特性是除了漲價再無其他收入，沒有現金流。如果看過去兩百年的黃金、白銀價格，可以發現並不存在單向性升值的持續性趨勢。

　　有的投資者喜歡以過去兩個時點的價格之差，來說明白銀投資回報的潛力，但那並不具有普遍性。如果投資者有餘錢，而且能夠隨時跟蹤市場，準確把握進出的時機，也許仍然有利可圖。

　　但現在的客觀事實是，白銀價格已經遠遠偏離了供求的基本面。5月初白銀價格下跌，是因為美國擊斃拉登、紐約商品交易所三次提高保證金要求，以及 歐元區債務風險再次提升。因此，有的投資者認為這些因素消除之後，價格仍然有反彈的空間。但支持上漲的動力是什麼？流動性氾濫、通脹壓力上升、美元沒落和 白銀再次成為貨幣本位？

　　但是，這些因素都可能很快發生改變。全球央行已經開始退出寬鬆的貨幣政策，並將逐步開始收緊政策環境。而試圖依靠工業需求來支撐當前的白銀價格，則毫無可能。事實上，白銀高價已經開始鼓勵工業用戶尋找、研發白銀的替代品。

　　因此，國際銀價可能在經過一個階段的震盪之後顯著回落，投資者需要密切關注。至於部分投資者認為只要手上有白銀，就可以打贏國際金融大鱷，實在是天真得厲害。

　　國際投資者並不需要白銀，白銀只是一個普通的投資中介而已。況且一些金融巨頭在5月初之前大撈一筆以後，已經離開這個市場。這個時候，如果投資者再試圖通過積累大量的實物白銀，來打一場新的世界金融戰，將來大概只能看著客廳裡一堆顯著貶值的銀磚發呆了。

　　作者為北京大學國家發展研究院教授，財新《新世紀》首席經濟學家

兵敗白銀

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100263534&time=2011-05-27&cl=115&page=all

　　不同於以往凱歌常奏的組團炒房、炒煤以及炒其它品種，溫州的「炒銀團」發現，他們在錯誤的時間投資了一個錯誤的品種。

　　「本來從去年底進場到4月底的最高點，我應該能賺1000多萬元，因為沒出貨就全跌回去了。」一名溫州炒銀客告訴財新《新世紀》記者，他的境遇並非最糟糕，七成以上溫州「炒銀團」都虧了，有些炒家二三個月之內賠了2000多萬元，更有人損失上億元。

　　4月底、5月初，伴隨美元指數大幅上揚，黃金、原油和基礎金屬大跌，白銀期貨的價格一路走低，從每盎司近50美元的高點，以「自由落體」的態勢下跌至每盎司36美元附近，跌幅近三成。

　　經歷此輪暴跌，白銀市場的投機資金被打掉，做多白銀的市場氛圍是否一去不返？「相較於黃金保值避險的貨幣屬性，白銀將更多體現為貴金屬的商品屬性，未來金銀價格的分化可能會愈發明顯。」金銀交易商高賽爾的分析師熊科認為。

　　一位貴金屬投資基金經理也認為，佔白銀需求半壁江山的感光材料行業（包括攝影膠卷、相紙、X光膠片等）已逐漸被數碼所取代。在工業需求和首飾需 求同步疲軟的同時，投資市場相對於工業市場很小，需求也並未有效放大，白銀價格長期大幅上漲的基礎基本不存在。相對於國外微小的市場，30年一遇的白銀連 跌停行情，也再次凸顯國內市場交易機制的缺陷和風險。

交易所缺陷

　　與黃金一樣，中國白銀市場的投資品種主要有實物白銀、紙白銀、白銀T+D交易。自2010年隨著黃金價格的水漲船高，一些資金規模相對小的投資 者湧入白銀市場，其中，上海黃金交易所（下稱金交所）的白銀Ag（T+D）是目前最受歡迎的交易品種之一。金交所數據顯示，今年以來，Ag（T+D）業務 日交易量已超過200萬公斤，接近於去年同期的10倍。而此輪暴跌中虧損最嚴重的，正是白銀Ag（T+D）的投資者。該期貨品種是指以分期付款方式進行買 賣，槓桿率可高達7倍到10倍，交易者可以選擇合約交易日當天交割，也可以延期交割，同時引入延期補償費機制來平抑供求矛盾。目前Ag（T+D）的交易單 位為1手，即1000克。實際操作中，必須準備更多的保證金才能保證不會因為價格波動而被迫平倉。

　　頗為尷尬的是，金交所的跌停板制度，在這次30年未遇的白銀「過山車」行情中暴露出了明顯缺陷。

　　按照金交所跌停板制度，一旦當日白銀價格波動達到跌停板幅度，就會終止當日交易，如連續幾日遭遇跌停板幅度，使得跌停板打不開，則銀行就無法採取強行平倉制度。「強平不了，一些倉位比較重的客戶就會欠銀行的錢。」興業銀行資深黃金分析師蔣舒告訴財新《新世紀》記者。

　　蔣舒介紹，以前從未出現數日連續跌停的情況，「五一節後一週之內，居然出現連續七天跌停，跌幅高達25％-30％，銀行強平不了，多頭、空頭都 無法反向交易彌補風險，多家銀行都出現了被動穿倉（指客戶不僅將開倉前賬戶上的保證金全部虧掉，而且還倒欠銀行的錢，俗稱爆倉）。」

　　直至5月16日，金交所已在十天之內連續五次調整白銀Ag（T+D）合約的跌停板幅度、六次調整保證金比率，自5月5日起，金交所將白銀 Ag（T+D）合約保證金比率最高調整到20％，以降低槓桿率，同時放大漲跌停板幅度最高為15％，是此前的2倍。此次金交所還將白銀Ag（T+D）合約 的延期補償費率由萬分之二點五調整為萬分之三。

　　目前，興業銀行、民生銀行、工行等十幾家商業銀行都可在金交所開展代理個人黃金和白銀（T+D）合約交易。各銀行調整後的白銀Ag（T+D）合 約保證金比例不盡相同。例如，興業銀行的保證金比例從15％提高至17％，強平保證金仍維持在10％；工行的保證金比例從15％調整至18％，強平保證金 從14％調整至15％。

　　「我們的客戶還比較理性，後來把錢補給銀行了，雙方看重的是長期的合作關係。」蔣舒表示。

　　在國際大宗商品交易市場，要麼無漲停板制度，要麼採取日內調整的方式。比如國際原油期貨市場漲跌停板只有五分鐘，五分鐘之後恢復正常交易，而非金交所這種一旦出現漲跌停板，就封死一個交易日無法交易的機制。

　　「漲跌停的限制是否可以更靈活一些？」多位市場人士表示。

危險的遊戲

　　「投資白銀可以在一個月內翻番，也可以在短短幾天之內爆倉。」業內人士認為，各路投機資金才是此次白銀價格暴跌的真正幕後推手。

　　「白銀炒家的數目遠遠大於黃金炒家。」這位業內人士解釋說，與黃金相比，白銀的價格便宜許多，波幅更大，暴漲暴跌，「類似於小盤股，更容易被炒作。白銀作為黃金的替代品，有史以來都比後者表現出更大的投機特性。」

　　上述人士直言，與黃金市場不同，白銀市場的參與者缺乏包括央行在內的大機構，因此很容易受到資金的推動。「白銀炒家有相當大一部分是這兩年才進入市場的新手。」熊科表示。工行浙江省分行今年一季度統計顯示，溫州的白銀交易量已位居該省第一，浙江又居全國前列。

　　相對於黃金的保值避險屬性，白銀更多地呈現出它的商品屬性，風險更高。而白銀的體積比黃金大得多，實物白銀的存儲、變現不如黃金方便。白銀價格的波動幅度比黃金更大。與紙黃金相比，紙白銀交易手續費率更高。

　　上世紀80年代，佈雷頓森林體系瓦解之後，黃金一度達到850美元/盎司的天價，同時作為附屬品的白銀也是水漲船高，最高達到50.35美元 /盎司。貴金屬分析師龔山強認為，黃金當年的大漲基本得利於市場需求，白銀卻是因為其市場規模過小、價格過低而引發的人為炒作所致，從這一點來說，「白銀 的歷史最高價格缺乏說服力」。

　　白銀牛市始於2003年，比黃金牛市的起始時間晚了兩年多。銀價從最初的4美元/盎司左右，漲至35美元/盎司，而市場在今年4月底最瘋狂時， 銀價離1980年50美元/盎司的歷史高點僅一步之遙，這輪行情所用時間不到一年，幅度超過之前任何一次上漲。市場的多頭氛圍因此被調動起來。

　　中國人民大學國際貨幣研究所理事和副所長向松祚說，最沒有實用價值的大宗商品往往會先跌，白銀就是如此。

後市走向

　　5月25日，上海黃金交易所Ag（T+D）遞延交易品種收盤於每公斤7969元，較前一交易日報價上漲250元，共成交163.53萬公斤。現 貨市場上，上海華通鉑銀交易市場1號白銀現貨每公斤報價7975元至7985元，2號白銀現貨每公斤報價7960元至7970元，3號白銀現貨每公斤報價 7945元至7955元，較前一交易日報價上漲270元。

　　「今年美元加息的可能性小，所以下半年白銀會是震盪向上的行情，後市仍有沖高50美元/盎司的可能。」蔣舒認為。

　　銀價是否會就此逢低走高？高賽爾的研究表明，在銀價暴跌之後，會不斷地進行調整，在未來半年時間之內，不會再出現爆發性行情，當美國和全球進入加息週期，那麼白銀很可能迎來更大的回調。

　　另一位資深分析師認為，白銀屬於並不昂貴的貴金屬品種。雖然可以列為貴金屬，但和黃金相比，白銀並不像黃金那麼稀有，也不像黃金那麼難於開採和冶煉。一旦價位高企，銀礦業者可以很快擴大產量，增加需求。

　　北京大學國家發展研究院教授、財新《新世紀》首席經濟學家黃益平認為，除了廣為周知的銀首飾，白銀因具有傳熱、導電和易於延壓的特性而成為一種 重要的工業金屬，工業用途在目前全球對白銀的總需求中佔到55％以上，只有很少一部分在各國被用於鑄造硬幣，即使是這部分用途，主要也是基於白銀本身的價 值，而非普通的貨幣功能。

　　今年一季度，由於銀價高企，多家世界主要白銀生產商宣佈增加產量20％-30％。業內人士普遍認為，供需矛盾造成的價格偏離價值無法長期維持。

　　本刊記者楊娜、鄭斐對此文亦有貢獻

幾個我看到能夠賺到真金白銀的次新股、新股 value91

http://blog.sina.com.cn/s/blog_504dc8080100uszd.html

金益鼎 ● 一年煉出二十二億元真金白銀 莊清旗工友變身「竹科煉金王」

房地產還有「白銀十年」 弓也爸爸

房地產黃金十年後，批判者眾，但於情於理於發展，恐怕中國並未做好房地產「十年荒年」的準備。

於理，80後的「嬰兒潮」二代都置業完畢了嗎？他們願意常住保障房嗎？60後都改善居住條件了嗎？工資成本不漲，未來不通脹了嗎？配套了醫院學校超市的房子就要回到當年毛地的價格嗎？房價到了收入上漲無法消化的泡沫階段嗎？

於情，目前中產階級財富的主要載體就活該貶值嗎？買不起房政府就沒責任解決居住問題嗎？

媒體喜歡荒唐的類比，老拿日本來唬人。89年日本房地產市場泡沫破裂，房價下跌70%仍然是家庭年收入的7倍。以本人所在東部三線城市為例，一套三房約120萬元，下跌7成再除以7年，折算一個家庭年收入5萬元。這個收入是與實際不符合的，況且我們的收入仍然在增長。

歷史無法重演，但憑藉「可住、可租、可保值、可槓桿」的天然屬性，房地產「白銀十年」仍然可期。

一個市場集中度不斷提高的市場，行業龍頭是大受其利的。公司的管理層必須久經考驗，並已擺脫「人治」的階段。他們期待合理的「類製造業」的利潤，注重周轉 和財務安全。他們的願景確實是改善人們的居住條件，致力於蓋「有人住」的房子並不斷改進服務，提高業主生活品質。他們樓盤的物業經營一定是可持續的。

但回到股票還不盡然。他們需要重視股東利益。

還有最關鍵的，就是好好利用Mr.Market的愚蠢和偏見，在「絕對低估」（而非相對低估）、「絕對恐慌」（而非相對緊張）的時刻，擦一把冷汗，堅決的做優質房產股的股東。然後用十年去驗證「白銀」的成色。

在一個錯綜複雜的行業保持「常識的判斷」並不容易，但我們仍要去努力，特別是當我們都還年輕。

房地產實證組合

交易記錄

任志強：房價上漲的N個原因

2012-4

房價的問題已爭論多年了，2001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續，房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。

導致房價上升的原因有許多，導致房價下跌的原因也有許多，問題在於中國現有的發展階段中，導致房價不斷上升的因素在積極發揮著作用，而導致房價下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處於上漲的壓力的結論：

我所觀察的主要因素大約有如下幾點，讓中國的房價處於可持續上升的階段：

一、 中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。

中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規模的住房生產。改革前的三十年中國並未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低於建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發展，特別是市場化之後，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。

縱觀全球曾經發生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區是在人口告訴增長中發生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少於住房總套數，房價自然也就難以上漲了。

中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，並在不斷的下降中。正是因為70年代之後的高生育率決定的，80—90後的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續大約至少十年。

中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關係，但不等於滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮壓中的需求膨脹，嚴重的衝擊市場的穩定性。

二、中國的城市化需求。

中國正處於經濟數十年持續的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自於城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。

歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉的二元結構所引發的貧富差別和發展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數國家都在二戰之後迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處於城市緩慢發展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩餘勞動力，進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。

從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發展的階段，70%的城市化率之後為穩定發展的階段。而我國正處於這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低於49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，最高年份達4.65%的增長率。

中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界第一時實現城市化率65—70%的水平。

中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯後，尚無法滿足這個城市化率的需求。

從近十年城市化進程的情況分析，外地非農戶籍人口約佔用城市住房的16.4%，外地農業戶籍人口約佔用城市住房的15.3%，兩者合計約佔用30%以上。不管這些房子是用什麼方式提供的，至少應有這麼多數量的住房，而目前的生產能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。

三、土地資源的稀缺性。

中國現有城市建成區的面積約3.84萬平方公里，僅佔國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，佔國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。

但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，並讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不 得不出台嚴守十八億畝紅線的政策。於是土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。

土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約佔國土面積的17%，但實際的農田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用於糧食的生產，其餘用於經濟作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關係並不大，而最大量的則是退耕還林的生態保護。

而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業項目用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果最終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，於是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。

四、城市基礎設施和公共服務提升。

都在抱怨政府天價地太黑的同時，也許大多數人將注意力放在了地價與房價上，尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中，變成了房價上漲的基礎條件。

中國經濟的高增長中一個明顯的特徵正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能 的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現正在於公路、輕軌的作用;正在於城市花園的環境改變;正在於學校與醫院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。

環境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢？難道會有一個政府專門去想讓國民的 財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事，要嚴 厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執政目的的短視者。

而政府的大量投入和環境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎？

五、價格的提升也是一種貨幣現象。

請問：除黃金作為貨幣發行的後盾因素之外，又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢？有的貨幣在對其他貨幣升值時，對本國的購買能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態，相對於不動產而言就一定是貨幣的升值。

請問：三十年前十元錢能買多少東西，而今天能買多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現象。請問：三十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那麼收入的增長基礎除了生產效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值，因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。

如果用銀行存款來計算，所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不同樣的事情，買不了同樣多的東西了。那麼對其他產品而言的貶值，在不動產上也同樣存在。

六、成本因素的變化。

沉默因素導致產品的價格上漲是個經濟活動中的基本現象，當糧食的收購價格提高時，糧食產品的價格也會提高，房地產也是如此。

土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產品——房子的價格自然也會是上漲的。總不能購買者的收入在提高時，讓生產者的工資收入下降吧。

重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發展的最終時機，如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現實，就必須容忍不動產價格的上漲。

七、不動產的多重功能作用。

從歷史的經濟週期看，不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力最強，保值率最高的產品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。

在所有的商品能用於起到金融槓桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護並且是難以作假的。

這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助於提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。

正因為多重功能的作用同時集於一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應求讓升值的預期長期並穩定，更促成了價格的上漲。

八、中國的傳統文化。

「有恆產才能有恆心」中國的歷史一直給社會一種成家立業要先置恆產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統文化的典型表現。從零開始的置業到逐步具備規模的大院，讓人們安心和後顧無憂。

同時將遺產留給後人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變為民間的一種潛意識。沒有遺產稅，讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業，讓祖孫幾代人共同為置業而奮鬥。

現代的農村也同樣，第一桶金大多不是用於再生產的投入，而是首先用於滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。

九、精神上的一種追求。

支撐和維繫這種傳統文化的恰恰是生活對比中的精神需求。租被看成是一種無能和恥辱。其實房改之前全社會不都是在租房住嗎？但那時是制度讓人們無法擁有財產的權利，一旦這張網被撕破之後，潮湧般的爆發出了一股置產熱的力量，讓社會與市場在毫無準備之中被沖得七零八落。

於是出現了一種特殊的情況，人口普查中發現：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房比重反而是最高的。

這正是生活的對比中高收入不再為自己的生活地位與消費能力發愁，有沒有祖產不是最重要的，生活質量的好壞是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財產來保住尊嚴與地位。

正是這種對比中的作用讓人們在實物財富的擁有中和精神需求上形成了反差。開著一輛小拉達車的年輕人會對奔馳車表示讚賞，並看不起電動摩托車。同樣擁有住房 的騎自行車的年輕人則不願嫁給只有拉達車而無住房的對象，互補中的精神與物質的追求中，更多的人會以擁有住房資產而驕傲，甚至看不起那些租用住房而追求高 生活質量的大款們。

住房在這種精神回家的追求中成為可靠的港灣，也變成了身份與地位的象徵，價格則伴隨著這種精神的需求而不斷上漲。

十、不可忽略的收入增長。

幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數倍遠遠小於收入增長的幅度與倍數。

如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數地區的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應用中位數，房價也應用中位數價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。

今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都平均在1:6之內，換成中位數技術，則仍是絕大多數地區房價收入比在1：6之下。

再看各自的增長情況，房價從1854元/平方米增長到4445元/平方米，增長了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長到17175元/年，增長了2.16倍，很明顯收入的增長遠遠高於了房價的增長。

問題只在於平均數中只反映了一種統計中的對比情況，實際的生活中則一部分人大大的高於平均收入，而另一部分人則大大的低於平均收入，於是就出現了一些人可 以用更高的價格、更大的面積改善居住條件，而另一些人則只能靠政府的保障解決住房問題。恰恰是略低於活略高於平均收入的一群人，既不能納入政府的保障範圍 之內，又沒有充分的能力可以任意的選擇消費，但又有較高的消費慾望，於是成了被美譽為夾心層的一群，也成為不管實際情況如何也要攻擊房價與社會的主力。

問題還在於中國的商品房住房生產量每年僅有500萬套上下，按城市現有家庭戶數計算大約只佔2.5%（城市人口約6.07億，2億多戶），只能優先滿足那些收入高於平均值的家庭，只有當供給量大量增長時，才能用不同的產品覆蓋更大的受益群體。

因此在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。試想能在中國經濟的高增長中停下收入增長的腳步嗎？試想能在資產價格 的增長中停下土地價格增長的腳步嗎？除了擴大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承擔更多的上漲壓力了。中國加快國民收入分配的政策只會提高民眾收 入增長的速度。

也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因，但只希望房價上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。

我同樣可以舉出許多房價會下跌的理由，但至少目前這些國際上曾經出現的讓房價暴跌的理由尚未在中國出現。

如果經濟的下滑、房貸中的高槓桿率（中國一次性付款購房的比重超過了50%，貸款只佔全部銷售額的19%），人口的下降、家庭分裂速度的下降（這些大約都在2020年之後才開始），如果政府投入的減少、貨幣的高速升值（日本當年升值了4倍多），以及大量失業導致的收入減少、城市化率的減速等等。

而當下降的因素尚未出現、上漲的因素佔主導地位時，必須正視這種目前發展階段的特徵，並用對症下藥的方式解決供給量增加的問題，才有讓房價平穩增長的可能。

用政策的強壓硬將房價打下去的可能在中國是存在的，非市場化的經濟運行中政府的力量是可以強大到指揮經濟運行軌跡的。但這種強壓下的市場是政府的主導目的嗎？會讓中國比其他國家更強大嗎？

房價只有在正確的認識與分析中才會具有理性！

為何要買白銀? 止凡

投資白銀的20個理由

SilverPriceAdvisor專欄作者Mark Thomas預計白銀價格將會在2014年底達到每盎司60美元，這意味著在兩年左右的時間內，銀價會翻倍。同時他還預計在未來十年內，白銀會成為表現最好的單一投資。為證明自己的觀點，他列出了20個投資白銀的理由。

1.目前每年白銀消耗和被消費作為投資的數量超過了每年銀礦的產出，而且這種現象已經持續多年了。其間的空缺目前依靠出售白銀的人售出現存白銀來填補。隨著時間的推移，這種現象將很自然地轉化成價格的上漲，直到供需平衡。

2.工業領域和投資領域對白銀的需求增長速率都超過了銀礦產出的增長速率。而目前可用白銀庫存較低，慢慢這一供應會越來越緊。這都會導致白銀供需情況越來越緊張。

3.相比於昂貴的黃金，白銀目前每盎司30多美元的價格對於小型投資者和散戶有很大的吸引力。

4.大部分白銀都不是在採礦地點被擊中發現的，銀通常與其它的金屬混合在一起；許多白銀其實是鉛或銅的附屬產物。過去幾十年以來，從獲利的角度來講，這些原因使得純銀礦投資缺乏吸引力。而目前銀價終於有些許恢復，讓新的項目投資變得更為可行。所以該領域有新的投資注入，但要等這些投資形成產量的提升還需要漫長的過程。

5.上一次大規模發現集中的白銀礦藏導致銀價大幅下跌還要追溯到18世紀的內華達州。當時Comstock Lode礦地產出大量礦石，含銀量高達25%-50%。現在這種情況基本上沒有了，通常每噸礦石中的含銀量僅有2盎司。

6.白銀是地球上傳導性最好的金屬，黃金的傳導性也很好但價格昂貴，所以白銀的工業用途很高。

7.有1萬多種商業應用中都用白銀作為工業金屬，手錶、多層陶瓷電容器、導電粘合劑、太陽能電池、DVD、甚至一些鏡子都會用到白銀。

8.如今是數碼時代，在越來越多的電子小配件中也不乏白銀的身影，每個電話、智能手機、平板電腦中都要用到白銀。電子產品的熱潮會增加對白銀的需求量。

9.2010年，白銀的工業需求是4.87億盎司，預計到2016年，這一需求量會上升60%至6.66億盎司。而目前白銀年產量僅為7億盎司左右。

10.歷史上開採出來的500億盎司左右白銀總量中，與估算僅有5%左右作為地上庫存可以供買賣交易，這是因為被工業應用消耗的白銀通常不具備回收再利用的價值。

11.黃金的情況就不同了，50億盎司已開採黃金量中，據估計有25億盎司的黃金都能夠進行買賣交易，比白銀的保存要好很多。

12.白銀的供需平衡極度緊張，目前的白銀庫存僅剩下不到一年的用量，而上世紀70年代的白銀庫存夠用11年左右。

13.ETF開始在全球範圍內開設白銀投資項目，隨著投資者的增長，這些ETF也會購買實物白銀，可交易的白銀市場的白銀存量也會越來越少。

14.白銀還有許多醫療用途，這也是一部分需求所在。

15.從2000年以來，美元的購買力大降31%；從1971年美國廢除金本位制以來，美元更是失去了82%的價值；從1913年美聯儲創建以來，這一損失達到了95.6%。從這個角度來講，貴金屬的確是保持財富的一個好選擇。

16.黃金和白銀的特性很難被其它事物所取代，其不可替代性在數千年的歷史中都一次次得到證明，也許未來也將永遠不可取代。

17.白銀與銀行賬戶不同，與美元鈔票不同，與債券也不同，這些都是有交易對手的資產或債務，白銀實物的持有不存在交易對手風險，其價值永遠不會歸零。

18.目前在實物白銀市場可供交易的白銀總量價值僅有700億美元，而黃金市場已經超過了4.3萬億美元，白銀的市場規模要比黃金市場小得多。流動性匱乏和極度槓桿作用的利用，使得白銀的價格會產生劇烈波動。

19.黃金市場的總規模是白銀市場的61倍左右，隨著白銀帶來的利益逐漸增加，有理由期待銀價上漲。

20.從二戰以來，美國政府已經出售了超過50億盎司白銀，目前並未報告有庫存。既然大量的庫存已經消失，供需平衡的問題將有很大變化。