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因為錯把儲蓄險當成退休規畫標的，又誤信業務員而買了三張投資型保單，龐大的保費重擔讓于安慧的家庭財務一度陷入窘境，更讓他們離退休目標越來越遠。所幸，在積極調整之後，不僅使保障更周全、保費大幅降低，透過年金險規畫，也讓他們對退休目標更加明確。

撰文‧何珮郁

「如果不是在保單上走了這麼多冤枉路，我先生應該可以更早退休的！」于安慧（化名）嘆了口氣說。

早在十多年前，于安慧和先生在第一個小孩出生時，就有了規畫退休金的念頭，但是因為用錯工具、買錯保單，不僅長期使家庭財務陷入入不敷出，還白白浪費了寶貴的時間和不少保費。所幸，經過專家的建議和調整後，他們的保費不僅大幅降低，保障也更完整，再加上年金險的規畫，離退休目標又更近了一步。

年繳六十五萬保費 差點拖垮財務時間回到十七年前，于安慧和先生剛結婚時，兩人就各規畫了一套基本保障，包括終身壽險、醫療險、重大疾病險和癌症險等，年繳保費約十二萬元。在第一個孩子出生後，于安慧離開職場，成為專職的家庭主婦，同時也身兼家庭財務長，一手控管家庭收支；處理家務之餘，也會聽廣播、閱讀理財資訊，在耳濡目染下，于安慧有了為退休生活和子女教育基金打算的念頭。

「那時候我們一心只想到要努力儲蓄，為了退休做準備，就一口氣買了兩張儲蓄險保單。」當時的于安慧根本沒想到，這兩張終身還本儲蓄險保單，壽險保額各一百萬元，年繳保費高達二十七萬元，正是日後拖垮他們家庭財務的關鍵致命傷！

雖說是想為退休金準備，但于安慧回憶，「當時很多理財節目都說退休大約需要一千二百萬元，我就以為我們的目標也是一千二百萬元。」關於退休後的生活費需要多少錢，以及退休目標金額要訂多少，這些問題她全然沒有具體概念。另一方面，當時家庭收入全靠先生一人的薪水，先生的年收入平均介於一百二十萬至一百五十萬元之間，而年繳保費卻高達三十九萬元，完全不符合一般認為保費不超過年收入十分之一的原則。

後來，在第二個孩子出生後，兩人的家庭責任又更重了，此時，于安慧才意識到，先生是家庭唯一收入來源，萬一發生意外狀況，自己和孩子的未來一定會陷入困境，而過去花大錢買的保單，先生的總保額不過一六○萬元，保障根本不夠。為了加強保障，于安慧接受了業務員的建議，在兩年間就為先生陸續買了三張投資型保單，保額增加了一千六百萬元，但年繳保費也高達二十六萬四千元。

更重要的是，因為不熟悉投資型保單的商品架構，于安慧誤信業務員而重複買了三張投資型保單，每一張保單的前置費用都高達一六○％，而這些前置費用都是保險公司用來支付業務員佣金和行政管理的費用，根本不會投入保障和投資中。而且于安慧缺乏資產配置的觀念，保單所連結投資的基金多達十五檔，全都是積極型的標的，初期表現不錯，但在金融海嘯之後，一度慘賠五成。

精算所需壽險保障額度 砍掉多餘保單宏觀財務顧問資深首席李鳳蘭表示，這是相當錯誤的作法，若想透過投資型保單增加壽險保障，應該先計算出個人或家庭所需要的保障額度是多少，再依照保險公司規定的保額級距，來推算出應繳交的目標保費，而且只要投保一張投資型保單即可，才不會一再重新繳交新保單的前置費用，無端虛擲保險費。

好不容易幫先生加強了保障，但于安慧也發現，家庭的支出漸趨沉重，一家四口的日常生活開銷加上房租，每月將近十萬元，再加上當時每年須繳保費約六十五萬元，結算下來，家庭收支呈現捉襟見肘的狀態，甚至還開始啃蝕了婚前儲蓄的老本。

走到這個階段，讓于安慧開始驚覺「一步錯、步步錯」的連鎖效應：因為用儲蓄險作為退休金的準備，以至於高額的保險費並未換來足夠的家庭保障；為了補足家庭保障，又投入了更多資金買保險；現在，為了應付保險費，反而開始動用到原本的存款……。「想來很可笑，一開始買保險是為了退休，後來，保險反而侵蝕了我和老公的退休老本。」她說。

連鎖效應還沒走完，也是為了擠出這筆龐大的保費，一家人的生活品質都連帶受影響，盡量省錢，不外食、少買衣服，老公上班時也是每天帶便當。「最慘的是，甚至連購屋的計畫也因此取消。」于安慧悔不當初地說，當時剛經過ＳＡＲＳ︵嚴重急性呼吸道症候群︶事件，房價正是便宜的時候，看見一戶房子想買，但因為保險費負擔太重，最後決定暫緩購屋計畫。

這一緩，就讓她錯失了近十年來最佳的買房機會，隨後房價一路高漲，直到今天，于安慧一家人還是只能繼續租房子，無法擁有自己的小宅，面對退休後的生活，心裡壓力也更為沉重。

常年為龐大的保費負擔而焦慮不已，于安慧眼看著先生即將邁入五十歲，兩人距離退休年齡越來越近，退休規畫卻一點進展也沒有，政府的勞保制度又頻頻傳出危機，終於讓于安慧下定決心改變家庭的財務窘境。徵詢專家建議後，于安慧首先計算出先生實際需要的壽險保障額度，這才發現目前已有的保障加上現有資產，早已遠超過家庭的保障缺口。

於是，她壯士斷腕地先將兩張投資型保單解約，趁著二○一一年股市表現較佳時陸續將基金贖回，只保留一張一千萬元保額的投資型保單，另外再以保費較便宜的意外險增加保障。而兩張儲蓄險部分，則是剛好繳費十年期滿，于安慧選擇以解約方式一次領回。經過一番調整後，于安慧的保費重擔頓時減輕不少，年繳保費從逾六十五萬元大幅降低至十九萬元，保障也比過去更周全。

加入變額年金險 為﹁長壽﹂先做準備接下來，她與先生開始進一步討論確切的退休規畫，透過平常的記帳習慣，于安慧初步預估兩人退休後的每月生活費約需四萬五千元，若加計未來通膨，則實際需要約七萬四千元，而先生的家族成員普遍長壽，不少長輩都活到九十歲高齡。因此，先生退休後的餘命以活到九十歲為計算基礎，若選擇在六十五歲退休，扣掉儲蓄、勞保給付與公司的退休金部分，須準備的退休金缺口約為一千三百萬元。

有了明確目標後，于安慧進一步試算，目前處於低利率環境，若只靠定存或一般的利變年金險，恐怕無法達成目標。她決定以變額年金險作為標的，將部分儲蓄加上先前保險解約的兩筆金額共約八百萬元，投入年金險保單，若順利於六十五歲時達成目標，預計每年可領回六十九萬元，保證領取期間二十年。雖然走了不少冤枉路，于安慧說，至少現在很清楚退休的目標，家庭收支平衡且保障無虞，夫妻倆的心情也更踏實。

于安慧「步步驚心」的保險4 階段

1新婚時期

建立基本保障

規畫內容：為自己和先生各規畫終身壽險60萬元，並投保終身醫療險（包含癌症險、重大疾病險）。

年繳總保費：12萬元

影響：雖有基本保障，但利用終身險作為保障工具，保費已偏高。

2第一個小孩出生

為退休金做準備

規畫內容：夫妻兩人各買一張終身還本儲蓄險，保額各100萬元。

年繳總保費：39萬元

影響：用儲蓄險作為退休金規畫，成本甚高，嚴重排擠其他重要保險配置的資金空間。

3第二個小孩出生

補足壽險需求

規畫內容：增加３張投資型保單，保額共計約1600萬元。

年繳總保費：65萬4000元影響：家庭收入過半用來繳交保費，嚴重拖累生活品質，甚至影響購屋計畫。

4年屆50歲

降低保費、確保退休生活無虞

規畫內容：

1、將兩張儲蓄險期滿解約一次領回。

2、解約兩張投資型保單，只保留一張保額為1000萬元。

3、增加先生的意外險保額2000萬元。

4、保單解約金額投入變額年金險。

年繳總保費：19萬元

影響：透過年金險，確定退休後的固定收入，心情篤定踏實，也能更有效地規畫退休資金缺口。

于安慧的家庭保單調整後，保額提高、保費大幅降低！

調整前

險種 壽險總保障 年繳總保費終身壽險2張 1920萬元 65萬4000元

終身還本儲蓄險2張

投資型保單3張

調整後

險種 壽險總保障 年繳總保費終身壽險2張 3120萬元 19萬元

投資型保單1張

意外險1張

變額年金險1張

政府打房頻出重手，房價後市多空難測，讓所有想買房的人陷入膠著。

但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞，人生要買得好房前，首先一定要做好「理房」規畫。

若能理出一套心法，存得一手好房，人生的許多難題，自然可以迎刃而解。

因此，《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗，提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議，讓房產不再是你人生的包袱，而是奮鬥路途上的親密夥伴！

撰文‧李建興、梁任瑋 研究員‧蔡曜蓮如何讓手邊的房產，使人生財富報表成為資產而非負債？如何讓自己成為「現代員外」，而非「房奴」？存房達人的經驗告訴我們，若能在人生不同階段，把握住存房心法，不但「買房」，而且「理房」，不僅房產會是報表上的亮麗數字，若是運用得當，更能解套人生瓶頸。

四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後，讓年收入幾乎腰斬，但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下，以一份上班族銳減後的薪水，撐起一家三口生計；更讓人驚奇的是，他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區，市值共四、五千萬元的房地產，並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」，「控制風險」三大原則的成果。

初入社會 以第一桶金買房出租一直以來，林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代，當同學一有錢就買很炫的機車時，林哲熙就開始半工半讀存錢，默默訂下存錢買房的目標，「買車只會折舊；買房，能住，又能出租生財，價值高多了！」林哲熙對於資產的想法，比同儕都成熟許多。因此，一九九○年步入社會後，雖然薪水才二萬元出頭，他還是省吃儉用每月省下一萬多元，並用年終獎金與加薪所得投資股票，短短三年內就存到上百萬元。

有了第一桶金，林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定，甚至告訴當時未婚且住在家裡的他，「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎？還可以隨時拿出來用！」然而他卻非常堅持：「一旦買了房，貸款壓力就會逼我存錢，就算房子用不到，還可以出租用來錢滾錢！」因此，一九九三年他獨排眾議，在板橋後埔老家附近，以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅，之後，立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單，這時期的房地產是幫我存錢的！」林哲熙如此說道。

再來，就是如何控制房貸金額的問題了。當時，林哲熙向銀行貸款三百萬元，利率高達九％，每月本利攤還約三萬多元。計算下來，除了租金外，還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言，這反而更激起他賺錢的動力。於是，雖然已是有房階級，林哲熙仍有差就兼、有錢就賺，並堅持準時繳房貸。聰明的他，利用良好的紀錄，每隔二年與銀行談降息，談不攏就轉貸，從不綁約，硬是把利率從九％降到了五％。期間，若有大筆閒錢就用來攤還本金，在開源節流皆有度下，一九九九年結婚後，林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家，二○○三年還清房貸。

花十年的時間，林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年，適逢老婆懷孕，進入人生不同階段，林哲熙對房地產又有不同想像。

成家生子 換捷運共構宅，好通勤又抗跌林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量，首先，就是設想小孩未來的學籍。某天，陪老婆到台北市台安醫院產檢，正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售，每坪開價高達六十七萬元。他心想，「明星學區奇貨可居，連學籍都可以出租，未來增值性一定強。」因此，幾經議價後，以每坪五十八萬元，總價七百萬元，買下十二坪挑高四米小套房。買下後，林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房，原本租金二萬元的房子，最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入，幾乎可以完全支付五百萬元貸款，每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子，可說是房客幫忙養的！」林哲熙些許得意地說。

二○○六年，隨著女兒出生，林哲熙想給自己以及家人更大的空間，打算換屋。他分析，「對一個年近四十，有家室有小孩的人來說，擔子很重，房子一定要是能增值的正資產，而不能只考慮住而已，否則只會增加未來的負擔！」因此選定板橋精華地段近捷運的房子，「買精華地段，肯定抗跌，而且住在捷運站附近，可以省下買車以及通勤的時間與金錢，這是許多人忘記精算的！」最後，他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅，總價二七六○萬元，兩戶打通，總共六十二坪，並且有兩個大車位。此外，林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為，「未來可以再隔開出租，或讓女兒住，等於下半輩子的需求，全滿足了。」的確，對於受薪階級而言，買下近三千萬元的房子，絕對是個龐大的負擔。因此，為了控制預算及還款風險，林哲熙先將第一戶位於板橋的房產，以六五○萬元出售；此外，再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利，以及太太一七○萬元的私房錢，作為頭期款，壓低貸款金額，最後，貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說，負擔每月五萬多元的貸款月付金，算來十分輕鬆。甚至，由於住家緊鄰捷運站，林太太乾脆把車賣掉，再把其中一個車位，以每月四五○○元出租拿來補貼房貸，這麼一來，房貸的負擔就更輕了。

值得一提的是，由於風險控管得宜，因此，即使科技業景氣下滑，林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元，他還是能負擔得起房貸。並且，隨著房價增值，台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成，總價值逼近五千萬元。

從大學時期開始儲備買房基金至於今年四十九歲的阮麗蓉，也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房，因此，在她印象中，有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟，父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休，還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契，老神在在地說：「這些房子，必要時可以賣掉救急，不怕沒後盾。留著，最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此，從大學時期開始，她就與男朋友（現為老公）在銀行開戶，強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前，當所有同學都還兩手空空時，他們已有十萬元的積蓄。

想起兩人當年一起為買房打拚的情景，至今，阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話：「麗蓉，我們先分手十天，我要準備考預官。考上了，薪水會從三千多元變成一萬二千多元，離我們的夢想就更近了！」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志，因此，踏出社會後，除了努力工作外，也開始學習投資。幸運的是，一九八○年代末期，正值許多電子股上市，報酬率驚人，阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金，此外，並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利，有獲利就再投資新股。一九九一年，男友退伍時，兩人已存足一百多萬元的買房基金。

為了要離買房夢想更近，兩人更仔細地分析財務現況。他們認為，以一百萬元為自備款，設定貸款七成，只能買三百萬元以下的房子，而貸款二百萬元，再以當時一○％的房貸利率推估，若每月本利攤還，得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值｜｜家庭收入的三分之一，兩人收入須要達到七萬五千元。當時，這對準夫妻合計月收入才五萬五千元，但為了要更快達到目標，兩人下班後共兼四份家教，再加上男友勤接翻譯的案子，每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」，更一有空閒就看房，試圖尋找更便宜的房子，他們深知，「人生的第一棟房，不能超出預算，但也要有增值的潛力，才不會讓資產白白地縮水，甚至能成為下一次換房時的本錢！」隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」一九九二年兩人結婚後，持續看了數十多戶房，之後，選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著，除了地點有增值機會外，頂樓還可出租或當作家教班教室；孩子出生後，可暫時隔出房間；而且房子總價才二三○萬元，只需要貸款一三○萬元，每月足足省下了九千多元的房貸支出，兩人開源加上節流後，每月多出了近三萬元的盈餘。

但小夫妻並不急著享樂，由於當時一○％的高利率，每月一萬六千元的貸款月付金，將近一萬一千元是用來還息。因此，兩人除了投資股票基金外，採用每半年就大額還款的策略，降低還息的金額，並先還高利率的房貸，以每年償還五、六十萬元的速度，不到兩年已還清貸款。

隨著人生階段的不同，阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲，有二個小孩後，為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫，他們買房財力的評估更為保守。例如，貸款月付金壓在月收入的五分之一，以十萬元月收入計算，貸款月付金在二萬三千元左右，以當時二％的利率與七成貸款計算，房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限，努力找房。由於時值房地產低點，容易殺價，最後以不到五百萬元，買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。

房地產對人生財富扮演的五大功能隨著收入增加，以及有系統的「理房」計畫，二○一一年時，阮麗蓉不但還清第二戶房貸，並且房價在捷運通車後，已漲至八百多萬元，增值了將近一倍之多。當時，雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房，但仍有滿腔的買房熱情。不同的是，孩子陸續離家就學，進入了人生空巢期的夫婦倆，買房的思惟不再是通勤與學區，而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是，第三戶房不能太偏遠，未來要能順利出租或賣個好價錢，存錢養老。因此，阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子，兼具休閒與保值的功能；然而，強調風險控管的兩人，雖然年薪合計近五百萬元，可以輕鬆買下好幾千萬元的房子，但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫，精算還款風險後，買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後，再度還清第三戶房的貸款。

即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦，已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老，因此，今年，他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅，進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為，「在郊區的退休房，通常只會貶值不會增值，房子變成了消耗品，沒收入的退休族，更不該衝動消費！」因此，這次他們只拿出存款的零頭，用六百多萬元現金，實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。

「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產！不只有『居住』功能，更應該與人生財富規畫緊緊扣連！」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程，他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能｜｜「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。

在「年輕人的存錢筒」方面，中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析，由於房地產不同於一般的消費品，不但能使用，更具備保值和增值的功能，只要評估得宜，的確是能讓人生財富倍增的捷徑，因此相當建議年輕人可以藉著買房，不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金，購屋後又能讓財富增值。

「就精神層面來說，房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子，全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念，他認為，雖然房地產所費不貲，還會有稅負、修繕等額外開銷，但相較於租屋來說，前者是幫自己養資產，後者則是替別人養，「付租金純粹只是消費，但付房貸則晉升至理財階段了！」「最重要的是，許多家庭因買了房，一家人的生命歷程有了一個明確的根據地，也有了共同努力的目標，『家』的雛形更加完備！」葉春智說。

至於投資理財方面，信義房屋總經理薛健平認為，「相對於其他投資商品，房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黃金一旦重貶，除非認賠，否則動彈不得，但房地產只要財務槓桿衡量得宜，就算跌價了，仍可以轉為出租養房，若又買到優質好房，無異是「置產客的聚寶盆」，而到了退休時，房子只要保值，更可收租或賣掉變現，成為養老的財源。

「值得一提的是，房子還能救命！」網路地產王總經理陳韻如更提醒，由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率，而且拿房子當擔保品，貸款金額遠比其他方式高，再加上短期內房貸大幅升息機會不大，因此一旦遇到人生急需大筆資金時，房地產將是救急的貴人。

人生四大階段，存房規畫各有不同「因此，人生要懂得『存房』！」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出，房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」｜｜年輕時有一戶房子，作為儲蓄、累積財富的根本；結婚生子滿巢期時，要有二戶房子，一戶自住，另一戶投資生財，以應付人生開銷最大的時期；到了年老退休空巢期時，要有三戶房子，一戶養老自住，一戶作為收租保本，另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒，由於房子動輒上千萬元，切勿衝動購買，一定要扣緊財務配置，從財力、家庭成員、房地產的功能（投資或自住）等三大條件，評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析，可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。

成家期：資金規畫好，買房沒想像中困難在成家期階段，通常收入有限。因此，需要精算租與買何者划算？租房租金是否高於房貸月付金？以及買房的其他成本，如稅負、修繕。另外，籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，剛成家時預算吃緊，因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外，空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量，勿買過大的房子造成負擔，但地點的選擇仍要堅守交通方便，除了能減輕通勤的時間及車資成本外，更有增值的潛力，累積換屋時的本錢。

至於「薪水追不上房價」的這個難題，阮麗蓉見解不同。她分析，二十年前房貸利率動輒一○％，貸款百萬元，本利攤還每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，貸款的六成六白白繳利息。相反的，目前利率二％，年輕人貸款百萬元，只要月繳五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，還本速度比以前快。換句話說，二十年前買一百萬元的房子，負擔等於現在的二百萬元，「二十年前的我們，並沒有比較輕鬆，關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期，現代年輕人買房門檻又更低了！」她有感而發。

阮麗蓉建議，由於二十年前利率過高，因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一，但現代則可以放寬至三分之一即可，尤其高房價的大台北地區，則可以二分之一為上限。

滿巢期：換屋有技巧，生活能輕鬆加值進入生子後滿巢期，房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前，是家庭開銷最大的階段，因此，房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半，滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外，換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題，以免造成資金缺口。例如，原本的舊屋賣掉後，資金是否足以支付新屋支出，而買賣的先後順序亦是關鍵。

空巢期：空間利用好，房子可投資生財到了孩子長大成人離家後的空巢期，年少時所存來的房地產，因為人數變少，會有多餘的閒置空間。因此，可考慮把多餘的房子或房間出租，作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族，在生活開銷減少下，可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時，出租及投資效益則成為考量重點。

終老期：好房來養老，退休必高枕無憂對於退休後的終老期，天時地利不動產總經理張欣民建議，若退休時體力仍佳，又嚮往鄉居生活，在財力允許的情況下，最好以現金購買較便宜的郊區房，不要負擔房貸；假設財力不夠，可到鄉間租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期，由於生病頻率升高，可將出租的市區房收回，在自家終老。此外，房子若有二戶以上，則可以考慮出售作為養老生活金，或留給孩子。

戲法人人會變，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好財務規畫，加上嚴格風險控管，就能存下能生「金雞蛋」的好房。

人生4 大階段 存房最佳規畫階段1：成家期 家庭成員：單身或年輕夫妻 （約30歲左右）

建議財務規畫：

1.買房總價不宜超過家庭年所得10倍，貸款額度最好在7成以下。

2.貸款月付金絕不高於家庭月所得１/２，最好壓在１/３～１/５。

3.貸款年限以20年為佳，惟還款能力有限時，可考慮先延長為30年，或以還息不還本的寬限期應急。

階段2：滿巢期 家庭成員：年輕夫妻＋小孩 （約35～55歲）

建議財務規畫：

1.由於為人生開銷最大時期，房貸月付金得控制在家庭月所得１/３以內。

2.應常態性預留３～６個月的房貸月付金，預防不時之需。

3.貸款年限得控制在20年以內。

階段3：空巢期

家庭成員：中年夫妻，子女陸續離家的準退休族 （約51～60歲）

建議財務規畫：

1.準備退休，買房貸款年限一定要壓在10年內。

2.買房自備款至少５成，貸款月付金得在家庭月收入１/５以內。

階段4：終老期 家庭成員：中老年夫妻 （約61歲以後）

建議財務規畫：

1.自住的房子已全無貸款。

2.若欲買退休房或投資房最好不要貸款。

3.房地產的總現值＞理想退休金額1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活費。

整理：李建興

你該買什麼房？

說明：回答下列問題，將選項記錄，選項最多的就是你所適合的屋型，如選Ａ次數最多，那麼你最適合買A型房，以此類推。

Q1. 買房後，是否急著搬進去？

A. 不急，我可以先租，甚至等１～２年後再進住。

B. 很急，最好一交屋就可以立刻入住。

C. 急歸急，但交屋後還可以等個１～２個月裝修。

Q2. 是否在乎屋子的新舊？

A. 非常在乎，我不能忍受房子被用過或空屋一段時間。

B. 雖然在乎，但只要是沒人住過的，設備還算新就可以了。

C. 不在乎，反正到時候重新裝潢就可以解決了。

Q3. 自備款夠多嗎？

A. 非常少，還不到總價的２成，且得慢慢籌措。

B. 沒很多，僅總價２～４成左右，但籌足現金了。

C. 差強人意，約有總價４成以上，甚至還有錢裝修。

Q4. 心目中的理想價位？

A. 環境與房子品質較重要，價位只要不要過高就好。

B. 得合乎區域的行情。

C. 買到低價最重要，其他的都是其次。

Q5. 在乎房子的後市行情嗎？

A. 非常在乎，我希望房價短期能大漲。

B. 還好，能漲最好，但也沒期待大漲。

C. 反正是自住，未來漲不漲還好啦。

解讀6 大優惠方案 助你「更上一層樓」方案（提供者） 內容 優點 注意事項優惠房貸（政府） 2000億元優惠房貸、青年安心成家方案、購屋及修繕住宅補貼方案。 提供低利貸款。 有身分限制。

零自備款（建商） 提供銀行核貸以外的金額給購屋者無息貸款。 消費者可免自備款購屋。 等於購屋全貸，且建商提供部分，通常還款期限短，將加深還款壓力。

成家圓夢金（建商） 交屋致贈圓夢金。 等同變相降價。 依戶別不同，所得圓夢金不同。

零利率（建商） 提供金額不等的零利率貸款，或由建商補貼利息，目前最高達10年。 若依10年200萬元計，可省27.5萬元。 勿因此而過度拉高貸款額度。

免稅（建商、仲介） 補貼購屋者房屋稅、地價稅、火險、地震險、代書費、大樓管理費等等。 等同變相降價，購屋後無額外支出，易計算。 須注意建商提出之限制條款書，如：僅限……。

送贈品（建商） 買屋送裝潢、家電或車位。 節省額外開支。 須注意限制條款，或贈品品質。

註：上述方案非常態性，使用得視當時主辦者有無提供。

你不能忽略的額外房屋成本

房屋稅

費用 自用住宅：房屋現值1.2％ 非自用：房屋現值２％

發生時間 每年５月

火險、地震險

費用 每年2000-3000元，夾帶在貸款

發生時間 不定

印花稅、契稅、增值稅、代書費

費用 約１萬多元

發生時間 買賣時支付

地價稅

費用 自用住宅：公告地價0.2％ 一般用地：公告地價１～5.5％

發生時間 每年11月

貸款

費用 本金＋利息

發生時間 每月

3大面向 看透最適合你的屋型

測驗結果：

您的答案中，哪一個選項最多？

A最多：

您最適合看預售屋，但如果您很急著要搬到新家住，可能得考慮暫時先租房，等交屋再搬進去，至於社區管理和鄰居品質，可詢問建商預售時其未來的管理機制是否完善，同時側面了解目前下訂的族群多半是何許人也。

B最多：

剛完工的新成屋或屋齡尚輕的一手房最適合您了，倘若碰到自備款不足的問題，可能得先向親友借貸。

C最多：

中古屋可能會是您的首選，但若您很在乎屋況，就得花一筆錢裝修。

屋型 Ａ型 Ｂ型 Ｃ型

資金壓力 價位較高，但貸款成數高，自備款在交屋前可分階段給付，交屋前資金壓力最小。 價位中等，貸款成數與預售屋相仿，惟自備款得一次備足。 價位較低，惟貸款成數也較低，自備款也得一次備足，且恐需裝潢資金，交屋前資金壓力最大。

增值性 高 中 低

屋況 全新屋況，設備新，且可客製化調整格局以及設計，惟無實物實景，風險大。 屋況新，設備也新，實屋可親身體驗判定，風險低，但格局和設計若改變須花費裝修費。 屋況較舊，水電管線等設備恐須更換。

適合族群 快速轉手的投資族群，以及自有資金較少的年輕人。 有立即住屋需求，重視屋況但資金有限的自住客。 重生活機能與社區管理和居民素質，且資金充裕者。

家族赫赫有名的陳凱威，求學之路也相當順遂，二十五歲之前完全是人生勝利組，卻放棄投資銀行的高薪，選擇眾人眼中極其艱辛的餐飲業，因為他心中有個更高更遠的夢想鼓動著他。

撰文‧高靜玉

豔陽高照的正午，走進台北市安和路一家餐廳，入座後，只見灰色磚牆包裹著整片的落地玻璃，挑高三米多、八十五坪的超大店面裡，混合了大片水泥牆面、工業燈具、黑色裸露天花板、中央是座漂亮的中島吧枱……，寫到這裡，你會以為這是家怎樣的餐廳？

答案是，源自國際連鎖品牌的精緻韓式料理店Major K主修韓坊。

沒多久，一位臉上堆滿笑意、充滿自信的年輕人走了過來，他是才剛滿三十歲的陳凱威，也是Major K的靈魂人物。

出身背景不凡的他，父親陳陽光是拓墣科技的創辦人、台灣玉山高爾夫球隊會長，母親是國內著名鐘錶業者中美鐘錶創辦人王楨慧的千金。自小，陳凱威在父母親刻意栽培下，與姊姊一同赴美展開小留學生的生活。

從密西根大學金融系畢業後，陳凱威順利進入美國前五百強企業的高盛投資銀行香港分行工作，主要業務是企業融資上市與購併，客戶都是國際級的企業，幾年下來，讓他印象最深的客戶是台達電。

二○○七年，台達電的子公司達創科技要在香港掛牌上市，案子由陳凱威負責。他發現，其他客戶擔心會遇到的阻礙，台達電並不那麼在意，他們在乎的是最終結果。「果然是個見過大世面的企業，格局很不同。」成功掛牌後，達創果然成為台灣最大區域網路交換機製造商，這也讓他學到，凡事一定要設立自己最終的目標。

愛韓菜！夢幻行業是開餐廳工作第五年，陳凱威決定再進修，為未來事業奠下基礎。於是他辭去工作，同時進修北京清華大學的ＭＢＡ與美國麻省理工學院創業與管理課程碩士雙學位。默默守護他的姊姊Karen說：「從小他就習慣在最短時間內全心將目標達成，與他同期雙修學位的同學裡，只有他如期畢業，還同時為餐飲事業佈局，壓力及野心都不小。」儘管家族在商場上赫赫有名，沒想到，陳凱威從小立定的志向竟是去餐廳工作，「小時候每次去連鎖餐廳，都會看見服務人員開心有朝氣地和客人打招呼，客人臉上的滿足感與笑聲，讓我嚮往不已，從小就是我的夢幻行業。」他也愛吃韓國菜，甚至自豪地說，「加州和紐約的韓國餐廳，都被我掃過了。」他一心想要開韓國餐廳，最好是連鎖，這樣兩個夢想就可以結合了。

擅分析！打動韓國餐飲集團老天真的很眷顧陳凱威。他順利進入北京清華大學後，組上有位韓國同學，竟出身自一三年營業額高達九億元新台幣、韓國最大餐飲集團之一的希傑集團（CJ Group）。

陳凱威把握了這個大好機會，經過半年努力，終於獲得集團見面提案的首肯，並立即發揮在高盛時期練出的高效率，撰寫出縝密且厚實的計畫，分析台灣市場，並親自到CJ Group 總部提案。

去年初，與集團達成共識後，陳凱威便帶著三位廚師到總部密集受訓兩個月，目標是在台灣開設融入現代元素的高質感韓菜餐廳，並引進CJ Group集團旗下品牌的經典菜色，融合輕鬆的紐約餐飲風格，打造菜色講究的韓式混血餐廳Major K。

沒身段！親自挑食材、下廚籌備期間，陳凱威白天和廚師一起進到廚房，學習餐飲與食材，晚上回到宿舍討論餐廳動線與菜單，假日就四處探查試菜。

與他一起挺過來、現任Major K的主廚簡啟智便說：「凱威充滿熱情與動力，在韓國的時候，他就像一塊海綿，不停吸收過去對他而言陌生的餐飲界，對食材相當堅持，也是一位沒有身段的老闆。」去年十二月，Major K終於開幕，陳凱威也完成了學業與創業的夢想，而這條路，他紮實地走了兩年。

半年內來過二十幾次的熟客蕭律師表示：「我是標準的韓菜迷，第一次吃到這家餐廳的菜，就喜歡它的細緻感，尤其有道『豬與泡菜花』，怎麼吃都吃不膩。」憑著費時費工的料理，搭上紐約風的氛圍，Major K逐漸在台北白領圈傳出口碑。

以陳凱威的學歷及資歷，年薪已達六百萬元新台幣，為何願意放下眾人稱羨的工作，投入競爭激烈的餐飲市場？

眼前這位大男孩目光炯炯地回答：「的確，當年一起工作的同事年薪更高了，看著他們開名車、戴名錶也著實羨慕，但是我會想，金融業也是另一種服務業，一樣要鞠躬哈腰必恭必敬，以最高的禮數接待企業家們。我的目標，就是以客戶的身份回到高盛，讓同事接待我，那時候，我的身份是成功企業家。」原來Major K只是個開端，陳凱威盡心盡力且不假手他人走在第一線，從下廚房、接待客人、解說菜色到接受客訴，親身感受現場會面臨到的所有狀況，再不斷修正，他的最終目標是經營跨國餐飲連鎖集團，就像他一開始強調的：「要將目標放在最遠，中間的枝微末節不要太在意，這都是必經的過程。」

陳凱威

出生：1984年

現職：Major K主修韓坊執行長經歷：高盛投資銀行香港分行經理學歷：北京清華大學MBA、美國麻省理工學院創業與管理課程碩士

家庭：已婚

陳凱威的創意煉金術

1.韓國菜也走時尚風

將韓菜精緻化，融入西餐元素，講究擺盤與裝飾，美味又時尚，擺脫傳統刻板印象。

2.營造紐約酒吧氛圍

餐廳色調以黑白工業風為主，設置中央吧枱提供花式調酒，西洋音樂營造氣氛，吸引年輕人上門。

三月八日，在台大徵才博覽會現場，來了一名稀客。甚少出現在鎂光燈前的聯發科董事長蔡明介，為了搶奪人才不遺餘力，獻出他在徵才博覽會的處女秀。

這一天，蔡明介穿上了印有聯發科logo的Ｔ恤、運動鞋，一改平日嚴肅形象，笑容滿面地與學生分享自己的大學生活，並不忘稱讚現在的學生是「富有創意的新世代，吸收新知很快，也勇於表現自己。」當然，他沒忘了自己當天的搶才任務，鼓勵學生要在工作中找到價值，不需要為了創業而創業，進入聯發科這樣的企業歷練，也是不錯的選擇。

演講後，蔡明介轉往自家徵才攤位關心員工徵才狀況；同時陪同台大校長楊泮池走了一趟台大椰林大道，卻一不小心加入了一場薪水喊價大戰。

正當蔡明介與楊泮池兩人路過國內面板大廠的攤位，剛好碰上了面板廠員工正賣力為徵才叫喊：「碩士畢業起薪五十Ｋ。」楊泮池開起了蔡明介玩笑，隨口問他：「你們（薪水）有超過吧？」當天才祭出徵才條件碩士年薪一百萬元、博士一五○萬元起跳的蔡明介，不加思索地秒回：「當然啊！」展現對自家徵才條件十足的信心。

（ 周品均）

中國經濟起飛，醫療需求增加，尤其是有錢人想活得更久、變年輕，看準這塊高端醫療市場， 年費高達兩萬到五萬美元的上海安法診所，十月二十一日將在上海開幕， 引起大陸媒體與企業家高度關注，預計三年客戶破千人。

從上海虹橋機場出來，不到二十分鐘車程，到達位於長寧區的安法診所，在專人引導下，坐電梯直達八樓。占地七百坪的上海安法診所，是台北安法的兩倍大，裝潢 選用接近大地色系的色調，採環狀設計，一出電梯的右邊，是精巧的日式室內造景，有草皮、碎石、小徑和漂亮的小盆栽。

診所裡，有間簡潔俐落的辦公室，一張長桌配十幾張坐椅，陽光從落地窗灑進來，照在桌上的鮮花，就像電影中華爾街金融大樓的會議室場景，原來這裡提供客戶可以邊打點滴、邊開會，不浪費一分一秒。

另一排則是十五間「治療室」，由一張小沙發、小茶几、鮮花、訂做的小床組成，有的還備有按摩椅，每間擺設與設計風格不同，與其說是治療室，不如說是五星級飯店的房間。

最特別的是天花板上的裝飾被稱為「細胞雲」，是動用二十多個人，夜以繼日花了兩個禮拜的時間，用一條條的鐵絲綁上去的。

上海安法診所，註冊資本額一千萬人民幣，光裝潢就花掉一千五百萬人民幣（約七千八百萬元新台幣），全部家具都是安法診所創辦人王桂良的妻子親自挑選，從歐洲進口，整體空間有說不出來的現代感與精緻感，也是許多企業家保持不老的祕密基地。

客源穩》

不做廣告，靠有錢人口耳相傳這是台灣安法在海外的第一個據點，讓企業家客戶可以多一個保養空間。一位安法老會員、經常往來於世界各地的跨國企業家說：「太 方便了！不用為了看醫生而特別飛回台灣。」安法是國內頂級抗衰老診所，一般人或許並不熟悉，但股東大有來頭，包括投資銀行家胡定吾，以及中國信託、中國化 學、和成、歌林、掬水軒等企業第二代，加上年費六十六萬元的高價，備受矚目。

安法的「抗衰老」，不是健檢或打玻尿酸做醫美，因為安法院長王桂良認為，抗老要從內而外，先要全面檢測基因，了解自身基因弱點，搭配尿液、血液等分析，看 生活環境影響程度，從先天到後天一起綜合評估，給予生活上的建議，再由口服或用針劑方式注射身體所需的營養素，調整體質。

安法副院長陸正鋒說，最有特色的是食物過敏原檢測、新陳代謝檢驗、身體的環境荷爾蒙檢查、重金屬檢測和全面基因篩檢，這些檢測別家醫院雖有提供，但通常不是全面性的，在安法卻是會員們例行性的檢驗項目。

占優勢》

預防醫學走前端，中國亮點產業台北安法從一九九四年設立以來，從不做廣告，都靠客戶口耳相傳。

一位在安法超過十五年的資深會員說，一開始是母親先到安法接受照顧，母親八十八歲時罹患肺癌末期，回到美國接受治療，治療六個月就痊癒，連美國醫生都說「身體怎麼保養得那麼好」，他才跟著加入安法療程，而母親到了九十四歲都還可以自己過馬路，精神很好。

這位會員說，以前他很容易感冒，接受安法抗衰老療程後，已經十年沒感冒。其中生活改變最多則是飲食習慣，盡量選擇蒸、煮方式，而不是吃炒或油炸的食物，不再拚酒，加班再晚，晚上十點過後也不吃油膩食物。

現在台灣安法一年總共服務六、七百人，其中有三成是像這位會員一樣從外國來的企業人士，甚至有幾位客人是乘坐私人飛機到松山機場，或是用私人飛機來載王桂 良到法國南部、義大利、俄羅斯幫他們服務。近來許多陸客卡在簽證過不來，加上台商客戶的需求，多年前安法就在評估是否進軍中國。

直到二○一三年上海自由貿易區設立後，安法才在特區中設立公司，今年正式開設診所，十月二十一日開幕。「現在大陸人民消費得起，是西進好時機。」王桂良說。

台北安法和上海安法的股東胡定吾說，要在中國市場發展得好，「走在前端」很重要，投資者的術語叫做「先發者優勢」，安法走預防醫學領域，中國還沒有，長期來說成功機會大。

至於市場有多大？胡定吾說，沒辦法估算。陸正鋒笑著表示，一五年 《 富比世》雜誌「全球富豪榜」中，中國富豪就占了二一三位，比去年同期增加二八．六％，中國富豪在全球經濟地位逐漸上升。

根據一四年胡潤中國富豪排行榜統計，總共有一二七一位企業家財富達到二十億人民幣以上，這些富豪及其家人都是安法的潛在客戶群。

王桂良評估安法西進之後，第一年預計有二五○到三百位會員加入，希望到第三年達到一千位目標。

如果以上海安法年費兩萬到五萬美元（註：療程不同，收費也不同）的平均數三．五萬美元（約一一五萬元新台幣）來算，三年後安法的年營業額至少三千五百萬美元（約十一．五億元新台幣），相當驚人。

品牌亮》

各地區領導招手開設診所

安法為何如此有信心？原來，還沒登陸，就已經拿到三個「第一」 。首先，它是第一個從上海自貿區出來設立的診所。

王桂良說，自貿區不是用低租稅吸引外資，而是要最好的產業過來，安法靠的就是走在時代尖端的預防醫學，以及豐富的服務經驗。

胡定吾進一步解釋，中國各城市、各區間非常競爭，安法這種在大陸稱為「亮眼」的項目，當地政府就會很積極促成，對該區領導者也有加分作用。

陸正鋒還透露，海南島、杭州等地也積極向安法招手。

安法也是中國第一個全科（家醫）診所。台灣家醫科診所隨處可見，但中國卻只有在醫院才有家醫科。

上海安法診所院長徐惠風說，上海醫療是全中國最難搞的，法規非常嚴格，像有全科執照的門診中心，必須要有內科、外科、婦產科、小兒科和X光科等五科俱全才行，安法抗衰老是全身評估，加上現在大陸正在推行，因此順利拿到執照。

背景佳》

執照、商標搞定，股東皆企業大咖它同時是第一個把商標拿回來的單位。台灣許多知名商標在大陸都有山寨版，安法也面臨此困擾，還沒登陸就一堆安法抗衰老、醫美診所，陸正鋒說，中國國家工商總局主動將安法的商標還給台北安法。

上海安法另一個祕密武器是：股東的背景雄厚。

執行長是具有豐富管理經驗的世通華納集團董事長張鎮中，也是國際傳媒界影響力相當大的企業家；董事除胡定吾外，還有恒寶利集團（大陸知名能源集團）創辦人岳欣禹、中睦集團董事長郭亞陶等。這些有錢人之間的口耳宣傳，就是安法最好的廣告。

王桂良未來一個月會往返台北、上海兩地，開拓市場，當地診所經營則請來深耕上海七年的徐惠風擔任院長。

徐惠風分析，上海近幾年積極推廣家醫科制度、預防醫學與高端醫療，三項都與安法不謀而合，因此他非常看好中國市場，以上海為旗艦店輻射發展，也以上海為培訓中心，做醫療技術的支援。

徐惠風說，中國經濟發展有目共睹，錢賺到了以後，就會開始重視身體健康，只要有效，「錢都是捨得花的。

」高端醫療市場相當大

。

過去，長庚、明基友達和聯新醫療集團等都是西進搶攻醫療的先發者，但由於與當地醫院競爭激烈，或因特色不明顯，經營得相當辛苦；但安法走頂級路線，自行研發獨特的抗衰老療程，不容易複製，西進之後，是否能夠如魚得水，外界拭目以待。

撰文 / 林思宇