玩盡REITs債券工廈農地 30歲成千萬富翁
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GS(14)@2016-03-16 15:32:592016-03-12 NM
今時今日，大富翁沒樣看，不會穿「踢死兔」也不會拿士的。身家豐厚的Starman，其實跟身邊朋友沒兩樣，屋邨出身，喜歡穿間條Tee配牛仔褲，目標是一年去4次旅行，覺得高薪厚職也不及創業那麼有趣。但有別於大部分同齡人，他畢業不足10年已由零開始達至財務自由，靠買穩陣的REITs和債券踏上致富路，現時每月穩定收入逾10萬元。難得的是，他沒被金錢和安逸沖昏頭腦，仍記得自己有個夢想亟待實現。
不願上鏡的Starman，成長自單親家庭，媽媽靠領取綜援把他養大。小時候為幫補家計，已懂得自製筆記賣給同學，也當過不同的兼職賺錢。「當年顧着搵錢無心向學，會考考不上。重讀那年遇到一位好老師，愛上了Econ，一年就讀晒A-level的課程，到預科就連大學的都學埋，結果高考成績好好，大學順理成章讀經濟及金融。」
股市大熱的2007年，Starman大學畢業後即進入大型金融機構工作，過了工作得昏天暗地的幾年打工生涯。「做Trainee工作很忙，不分晝夜，有時忙到沖涼都唔得閒，每個月總要飛幾轉。不過勝在機會多，很快已學到不同的知識，建立了人脈。而且花紅可觀，每次都有六位數。」另一優點就是工作太忙，他根本沒時間消費，扣除每月固定開支後，其餘全數儲起。
不炒細價股 鍾情REITs債
很多人認為，從事金融業的人都很會投資，甚至炒賣收入多過正職，但Starman寧可將時間花在工作上增值自己，也認為財富應靠複式效應累積，而非靠爆炸性投資，故從不沾手細價股，取而代之的是REITs（房地產信託基金）和債券這兩門較穩陣而且「唔使成日望住」的項目。
他認為，買REITs跟買樓差不多，但就省卻了自己研究哪些地方值得投資、做按揭的時間，然後每年坐享派息增長，他投資的REITs由以前5厘去到現在8厘，回報不俗。「領展我最鍾意，由20蚊儲到現在，每次都以股代息滾存，及後又定期加入儲蓄加大注碼。」後來資金滾存至一定數目，開始抽調資金買債券。
「揀穩健的大公司，查Credibility（信用度），3年後還錢某程度上有保本概念，另外每半年派一次息，每次都有6至7厘。若買完債券再押給私人銀行，可融資到八成資金，即是實際付兩成錢就可賺到十成，當時回報是7厘，但銀行批給我的貸款息率只是1.3厘，賺取中間的差價，3年已差不多回本。」
假設他以100萬元買入7厘息債券，一年收息7萬元，將債券抵押給銀行後可回籠八成即約80萬資金，一年付息約1.04萬元，換言之以20萬元便可一年賺取約5.9萬元息差，3年便已賺17.9萬元。他透露，這組合滾存多年，就成了他達至財務自由的關鍵，正如他博客裏寫道「平均月收取利息6位數」，就是由此而來。
買住宅自用 投資揀工廈
一直渴望組織自己家庭的Starman，在2012年以四成首期購下一個600萬元的住宅單位，與女友拉埋天窗。完成人生大事後，正式踏上物業投資之路，抽調約150萬元與友人成立公司。
公司最先的投資項目，是購入一整層葵涌工廈進行大翻新，之後再將單位分契拆售，項目短短半年已賺了逾一倍回報。獲此「穩贏秘笈」後，公司開始夥拍私募基金不斷開展同類型項目，3年間完成了20個，遍及荃灣、葵涌、荔枝角及紅磡，而投資回報少則有五成，多則可倍數計。
工廈的「分契拆售」做法成功後，Starman便將概念引入新界農地及倉地。先購入平價農地，然後翻新成有機農莊，再間細至數百呎至千呎轉售；另外又買入接近邊境的倉地，興建有蓋倉庫，吸引國內外企業租用。他坦言，受惠於早年農地的低水價格，農莊項目的回報可達1倍至3倍，而倉地回報雖未及農地，但亦有一倍。他稱現時公司持有3個農莊及1個倉庫，公司連同其他周邊業務，累計總資產達數千萬元。
跟着Starman考察致富路
第一站：工廈
潛力所在：工廈罕為貴
未來工廈供應不會增加，反而政府「活化工廈計劃」引來投資者、企業不斷收購工廈改建酒店、甲級商廈等，令工廈買少見少，愈發矜貴。
樓上舖、陳列室、工作坊、寫字樓及倉庫都愈來愈盛行，創造出一定需求，而政府亦在2030年策略報告中提及，會更改工廈用途，鼓勵轉型。
眾多工商物業中，工廈入場門檻較低，目前部分區域仍處低水。
賺錢大法：改裝大翻身
在買入工廈後，由註冊認可結構工程師重新設計，將一整層數千呎的工廈分間成大小不一的單位，再由律師進行「分契」，做到每個單位都有獨立樓契，然後再拆售。每個項目投資逾千萬，單是啟動金額也需數百萬，但可賺取的回報高達五成至數倍。
由於Starman的公司會與工程、建築公司及地產經紀合作發展，故可做到搵樓、改裝、銷售一條龍，賺盡時間和成本。
Starman表示，改裝工廈非一般散戶能力所及，但他們仍可投資細碼工廈單位，價錢視乎地區及樓宇質素，租金回報約4至5厘，較住宅為佳。其次是選購一些由小型發展商翻新拆售的靚裝單位，價錢最低只需50萬至60萬元（逾100平方呎），買家購入後可將單位交由發展商代出租，以賺取首3至5年每年約5厘的租金回報。但要注意，無論哪類工廈，按揭最多只可做四成。
投資心得：要有裝修
★工廈與住宅一樣，都是位置最重要，要留意該區交通是否方便，附近有否商場、地舖；工廈、商廈和人流是否集中。
★若單位買入時沒裝修，則客路非常局限，影響出租機會。若要花錢裝修，則要有心理準備地方大裝修費自然高，留意對投資回報的影響。
★一定要實地視察，留意單位附近及上下層的使用情況，若行業有噪音等污染會影響出租。另最好不要選擇太低樓層，單位有窗有獨立廁所會較易租出。
地區心水：看好西九
?看好西九龍工業區即長沙灣、荔枝角一帶的發展，事關它是全港的最中心點，輻射範圍廣。荔枝角近年逐步轉型，酒店及新商場進駐帶來動力，據悉當區大業主如羅氏針織及利豐已準備將旗下工廈改建，到時「話變就變」，潛力較大。
?大西北地區看好屯門，一來仍處低水，容易入手；二來將有港珠澳大橋等大型基建，加上接近前海新發展區，問題是升值需時不可速食。
?最好不要集中投資在同一工業區，可嘗試分別投資在西九、東九及新界等地，以分散投資風險。
第二站：REITs+債券組合
組合優點：避開辣招
與投資物業差不多，但REITs好處是不用自己研究，有大集團計好數，衡量哪些地方有升值潛力、收租回報高，且由大集團做按揭融資，投資效益高。現時一般人買樓要面對的按揭限制及辣招也不用理會。
部分REITs限制公司須將九成盈利作派息，根據往績年回報有5厘至8厘，比住宅租金回報更豐厚。
債券入場門檻雖較高，優質債約需20萬美元（約156萬港元），但債券回報不俗且穩定，買債3年後取回本金，某程度上是已保本；另每半年派息一次，年回報約7厘，若結合槓桿，回報可逾10厘。
投資心得：最緊要大
★REITs最喜歡領展（00823），另外是越秀房產（00405），它們的主要業務都是收租，比較穩陣。
★投資債券最緊要選大公司，有良好信譽便可。次級債入場費較低，約10萬元美元（約78萬港元），但風險相對較高。
★債券投資本身傾向保守，但引入槓桿就變得進取，一般年回報可達15厘至20厘。是否使用槓桿，要視乎整體投資中債券的定位。若投資者本身已持有一門相對穩定的生意，即可以槓桿形式投資債券，提高回報，相反若其他投資都屬較進取的，就盡量不要使用槓桿。
第三站：農莊
潛力所在：現價低水
農地價格仍處低水，呎價約100元，加上翻新建築費，成本仍相對較低，但重售可賣500元一呎，計算成本在內回報有一倍以上。
農地不能承按，但每塊農莊地的售價界乎數萬至百萬不等，豐儉由人，銀碼相對其他市面上的物業細，有一定捧場客。
市場上不乏自用買家，很多是住市區豪宅的有錢人，住所雖交通方便，但孩子缺乏活動空間，會買下農莊作假日親子活動或朋友聚會場所。
投資者買來出租圖利，租客亦不少，幼稚園、教育機構、教會及非牟利團體都是定期租戶。
賺錢大法：拆契出售
買下農地後翻新，將萬呎農地間為數百呎至千呎不等，配置獨立水電錶及簡單設施後出售。Starman表示，此投資亦存在槓桿，因農莊會分幾期發售。在完成第一期工程有「現貨」後開始宣傳及銷售，另兼售後兩期的的農莊，但該兩期將以「樓花」形式出售。等首批售完資金回籠後，再作後期發展。若計算槓桿在內，整個項目回報可達兩至三倍，但時間稍長，約需時一年。
跟工廈一樣，改裝農莊注碼大，不適合散戶，但一般投資者仍可購入這類拆契農莊，將其出租賺取回報。部分發展商會代客出租，在指定年期內提供約5厘回報。
投資心得：自給自足
★選農地附近最好有公家路，次選是私人路。若附近只得私人路，事前應與路段持有人有充份溝通。另要注意路段是人路還是車路，若沒有交通工具直達可能影響吸引力。
★提供獨立水電、Wi-Fi、園林佈置及農地管理等提高吸引力，另可加入額外服務，如設計及裝修、代購露營車等。
第四站：倉地
潛力所在：需求上升
本港貨倉長期有運輸公司、國內外企業作為穩定客源，但近年中港物流暢旺，集運愈發普及，導致需求上升。不過，預計未來倉地供應不會顯著增加，所以競爭將愈發激烈。
賺錢大法：分段興建
買入倉地興建大型密封倉庫，一般以數萬呎計，通常包括上落貨配套、保安系統及管理，然後間開出售、出租。操作跟農莊項目相若，分階段興建，先建起第一期出售大部分倉庫賺錢，待資金回籠後再興建後期，另留下約三分一出租，提高公司現金流。整個項目投資回報約一倍，單計租金回報則超過10厘。
投資心得：交通大小
★位置最好接近邊境。
★貨倉太小不值錢，面積最小要兩萬平方呎。
★倉庫提供獨立水電錶，另要設有卸貨台、電卷閘，提供管理服務。最好加設特闊通道方便40呎貨櫃出入轉彎，而且不用排隊卸貨，省回時間成本。
錢買不到的人生
月入六位數、坐擁千萬資產，對於很多人來說是遙不可及，但年僅31歲Starman早已展開計劃更達至成功，這位過來人卻提醒，勿以財務自由為終極目標，否則會失卻人生意義。
「愈來愈多年輕人視財務自由為人生目標，但我覺得財務自由只是一個狀態，純粹顯示你的被動收入可抵日常開支，它不應成為一個人終身追逐的目標。」
當年他進入私人銀行做融資，每月有幾萬元收入，算是不錯，他卻看到危機：「試過真係乜都唔做只吃喝玩樂，但好快就覺得個人好虛，無嘢做、無成功感、無下一步，咁做人仲有咩意思？所以財務自由最重要的不是唔使做，而是它賦予你更多空間去做你真正喜歡的、有意義的事。」
結果，他選擇了開設公司，建立自己的事業王國。他更透露，自己從小到大都喜愛大自然，可惜小時候沒機會接觸，故開公司後不忘拓展農莊業務，還自己一個心願。
成長自艱難的家庭環境，令現在Starman對家庭生活十分重視：「屋企夠使夠食就可以，我亦唔需要名錶名車，只希望幾忙都好，每日都有時間回家陪和太太、囡囡吃飯，這樣的生活最幸福。」
【專題籽】客人從此放輕鬆 紋身店玩盡舊年華
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GS(14)@2016-12-01 08:09:14【專題籽：舖仔小店】一般人對傳統紋身店都有種「生人勿近」的印象，白光管、恍如手術室的設備，其實這是在電影才會出現的場景。隨着近年紋身潮流興起，紋身店越開越多，位於旺角唐樓的美富紋身（Mofo Tattoo），單位面積約650呎，放滿主理人洪德輝（Karl）的舊物珍藏，再配合自家設計的復古裝潢，將店舖分為工作室及紋身間兩部份，目的是讓客人多看看有趣的擺設和裝潢，紋身時可以放輕鬆。
甫推門進去，發現紋身店正播着《花樣年華》的電影配樂，懷舊加紋身，整件事又出奇地合拍。Karl的儲物年資雖不是很長，由兩年前開始儲日本舊搪膠玩具開始，到舊家具如燈、梳化和凳，越儲越多，「因為以前的人設計家具實用得多，又設計得聰明，用很久都不會爛；相反現在的用一陣就報銷。」於是決定把家中部份珍藏，放在店中擺設，成為裝潢一部份。他說紋身店應該要乾淨企理，這些擺設和玩具會全部放在一邊的工作室，顏色比較鮮艷，另一邊的紋身間就盡量清簡，配搭米白色牆身，就特別光猛。
Karl說全店最特別的就是牆上一對龍鳳，「其實一開舖時是沒有的，也不知道可放甚麼在牆上，在想有甚麼東西別人看到會嘩一聲呢？因為紋身舖不會放龍鳳，於是便託朋友幫我找這對龍鳳回來。」這對迷你版龍鳳是實木加上外層貼真金，與懷舊牆紙相映成趣。店內亦掛上形形色色的燈，當中全塑膠製紅A吊燈也是Karl的珍藏。對於儲舊物，Karl可有要求？「其實啱feel我就買。」放在一角的綠色舊雪櫃，一把年紀不過製冷功能依然出色；店舖內到處掛上告示牌，他說特別是香港才有繁體字，既難尋找也具收藏價值。
在這種環境下紋身，注意力都放到別的地方去，心情自然能放鬆。
枱上放了自家製貼紙，部份是將紋身師作品製成貼紙，讓客人隨便拿取。
推開門就看到牆上一對迷你龍鳳，是全店最特別的舊物，從舊酒樓找來的。
參考舊冰室裝潢 作品掛滿牆
工作室和紋身間的設計都是由Karl一人構思，美富紋身店共有六個紋身師，他們都各有風格，「別人可能覺得紋身店是很黑、很邪惡，覺得紋身師很cool又拒人千里，所以希望放多些有趣的東西令客人放鬆點，來到這裏便知我們喜歡甚麼風格，從而放下戒心。」對着門口的大枱是特別訂做，是紋身師繪圖和休息的地方，枱下貼着兩張早期買下的紋身真迹，「我買的時候香港也只得四間紋身舖，它是其中一間，不過已經結業了，所以很值得紀念。」他一直都有儲其他紋身師畫作，紋身間的一幅牆就掛滿了不同類型的紋身師作品，「因為當你欣賞某位紋身師，就會想買下對方的作品，外國紋身展會有很多作品賣，香港紋身展就擺出來也沒人買，大家只會想着紋完身就算。」因為左右兩邊空間的風格不同，當中紅磚與雞皮石磚的配搭原來是參考已結業的土瓜灣白宮冰室裝潢。紋身舖用的床多數都是黑色，這裏用的是搶眼的粉藍和橙色，他說是為了配襯環境，床邊的燈也特地找麻雀燈代替。舖頭的舊物大都是Karl託在上環賣舊家具的朋友找來，問到Karl滿意現在的裝潢嗎？「其實我覺得都足夠，可是也想繼續加東西，但是真的不夠位，如果再加，整個空間便會很壓迫。」
店內掛有中文告示牌，這個老友記專用的排隊上車牌仔放在門口當眼處。
這些超人怪獸和戰隊搪膠玩具，只是Karl家中約一半珍藏。
Karl說這個綠色舊雪櫃最耐用，冰格凍得不時要溶雪。
黑膠唱片機和老爺電視，睇電視先要打開門，真的很少見。
他說最難儲是鐘，尤其是要找到運作良好的，難上加難。
紋身店「禁煙」牌下的走廊牆貼滿大大小小的舊式宣傳單張，也是紋身師的吹水地方。
美富紋身Mofo Tattoo旺角豉油街65號一樓
記者：畢慧婷攝影：伍慶泉編輯：謝慧珊美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161201/19850607
【專題籽】聖誕開Party玩盡爆笑Game
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GS(14)@2016-12-24 10:43:06【專題籽：聖誕玩乜好】聖誕新年假期又到了，在家開party當然要玩玩遊戲開心一下，記者特意找來五款有趣和玩味十足的遊戲產品試玩，令大家這個聖誕不用怕悶，遊戲主要考反應亦考運氣，睇睇哪個朋友身手最好吧，包保大家笑聲滿載。如果真的沒時間買玩具，慳家的你們只要有一雙手、一部電話，一樣可以玩得盡興。
雙人拍cream$248（a）
Pie Face Showdown2的拍cream遊戲最近推出了雙人系列，比以往較多互動性，玩法是以二人對戰的模式鬥快拍，記者邀請了同事對壘，他們自稱綽號為快刀手李聰（左）和無影手Marcus，單純作為觀眾也感到十分有趣，爆笑不斷。
畫鬼腳飲管$58（b）
懲罰遊戲最常見的不外乎是飲邪惡飲品，這個環節終於有升級版了。畫鬼腳飲管是指有五條長達約1.5米的飲管，分別連接五杯邪惡飲品，之後各人挑選一條飲管同時吸啜。畫鬼腳的方式令玩家們不知道自己正在飲哪一杯，所以未到最後一刻也不知道誰勝誰負，飲到入口才會知道誰人中伏。記者建議各位玩家可參考多一個玩法，玩家們就算中伏了也可以扮無事，令旁觀的朋友估邊個玩家中招，增添更大的互動性。
廁所水噴臉$198（a）
Toilet Trouble的外形酷似一個抽水式馬桶，玩法與俄羅斯輪盤相近，先轉動廁紙滾輪以決定沖廁的次數，則若轉動到數字三，便要按沖水器三次，各玩家輪流玩，玩家隨時會被廁所水噴臉，場面惹笑。
馬騮搶錢$168（b）
馬騮搶錢可以供四人參與，每位玩家要控制馬騮去拍打轉動中的猩猩背包，擊中便會得到金幣，但不要誤以為亂按亦可以得到金幣，一旦觸動到猩猩，馬騮便會被彈飛，要重頭再玩。猩猩轉動的速度分有難度一和二，記者們試玩後認為難度一的速度已經相當快，十分刺激。
人體模型$180（b）
人體模型需要玩家慢慢把器官放回相應的身體位置，有簡易和困難兩個模式，遊戲過程中會發出恐怖的聲音，開動後人體模型的身體結構會變得十分敏感，若過程中不慎過於大力，觸動到人體模型的神經，它便會發狂彈出所有器官，炸到自己粉身碎骨。除此之外，亦有一個較高難度的玩法，模型內附16張器官卡牌，玩家可隨機抽取卡牌，卡牌上的指示決定玩家放置哪一個器官和用手還是用鉗子輔助，記者試玩後發現用鉗子夾器官的難度比手更高。
（a）JCShop觀塘道418號創紀之城第五期APM1樓L123號舖（b）激玩部落旺角彌敦道582-592號信和中心M樓M16& M17號舖
記者：吳業紅、黃凱婷攝影：陳健邦、黃子偉、周旭文編輯：梁浩維美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161223/19873737