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鄭永年：政府如可隨意動用經濟資源 腐敗就不可避免

新加坡國立大學東亞研究所所長、中國內部轉型及其外部關系研究專家鄭永年近日表示，“沒有一個政權的清廉是一勞永逸的。人性本惡，一旦有機會，人們就會變得腐敗。”他認為，要保持一個政權的清廉，改革是一項永恒的事業。

“政權的外在環境變化了，政權就要通過進一步的改革來防止腐敗和遏制腐敗。”鄭永年說，建設清廉政府必須通過包括經濟、社會和政治與行政體制方面的改革而實現。

在東方出版社剛剛出版的鄭永年著作《關鍵時刻：中國改革何處去》一書中，鄭永年從經濟改革、社會改革、政治和行政體制改革三個層面闡述了清廉政府建設。

經濟改革：政經分離和預算制度

“一般地說，在討論清廉政府的時候，人們大多都會關註政治改革，而忽視了經濟改革。但是，歷史的經驗告訴我們，經濟改革甚至比政治改革更為重要。”鄭永年說。

那麽，經濟改革如何使得政府變得清廉呢?鄭永年認為，最重要的是實現政治和經濟的分離，在經濟和政治之間建立邊界。如果沒有這個邊界，政府可以隨意動用經濟資源，腐敗就會變得不可避免。

其次是預算制度的確立。他解釋說，經濟和政治有邊界，表明政府的運作必須“取之於民”。政府本身不是生產者，其運作所需要的經濟資源只能來自社會。那麽，社會如何保證政府不會濫用其從社會吸取的資源呢?那就是預算制度。所有清廉的國家都具有透明的預算制度。預算制度可以說是一種“數量化”的管理。

鄭永年認為，政治和經濟的分離和預算制度是清廉政府的宏觀制度條件。要保證官員的清廉，還需要其他很多制度的配合。從其他國家的經驗看，有兩方面的經濟制度非常有效，一是在發展早期的高薪養廉制度，二是收入的貨幣化。

社會改革：培養社會力量

鄭永年說，在討論如何建設清廉政府時，最容易被人們所忽視的是社會的改革。簡單地說，社會建設可以為清廉政府營造一個良好的環境，不僅減少官員腐敗的動機，而且也對官員的腐敗構成有效的社會壓力。

研究顯示，腐敗是官員追求私人利益的結果，即經濟學上所說的“尋租”。如何減少和控制官員的尋租動機和行為?等到社會進入到中、高等收入階段之後，“高薪”方法需要調整。這不僅是因為這個時候官員無需通過“高薪”也能享受體面的生活，而且也是因為在這個階段，社會成員的教育水平提高，人們對政治參與的要求也開始出現，“高薪”的方法會變得比較具有爭議性。

鄭永年介紹，根據歐洲的經驗，這個時候的社會改革必須到位。社會改革就是要建設基本社會制度，包括社會保障、醫療、教育和公共住房等。這些也就是今天中國在討論的公共服務。社會制度的建立對減少和遏制官員的腐敗動機非常有效。因為有了這些大家都可以得到的服務，官員就無需通過自己的權力來獲取。

鄭永年認為，社會改革的另一方面內容即培養社會力量，向社會放權。社會自我管理能力的提高，就會大大減輕政府的負擔和責任。

政治和行政體制改革：社會培養幹部

“清廉政府的建設更需要通過政治和行政體制改革。”鄭永年說，實際上，經濟和社會方面的改革都必須通過政治改革才能推行下去。

鄭永年認為，政治和經濟、社會要有邊界，政治內部也要有邊界。任何國家的管理都需要公務員，主要是專業人才組成，是非政治性的。對公務員的廉政建設，也就是“吏治”，各國已經積累了很豐富的經驗，如預算、收入的貨幣化和透明化等。

鄭永年說，從清廉政府建設的角度，還有一個社會培養政治人才的問題。

他認為，官員都是從低層一級一級地往上提。這里有兩個主要缺陷：一是培養幹部的封閉性。因為在系統內部培養，幹部很容易和社會脫節，這些官員在社會大眾的心目中的合法性也就是認可度就經常會成為問題;第二是官僚心態。

如何改善?從公務員系統培養一個幹部仍然會繼續，因為它畢竟是一個重要的途徑。但此外，鄭永年認為，執政黨可以考慮社會培養幹部。

他說，社會培養幹部對執政黨來說成本很低。社會培養幹部可以強化執政黨的合法性。原因很簡單，因為這些人從社會打拼上來，是競爭出來的，社會的認同度就高。社會培養幹部比較清廉。這些人本來就是社會各方面的精英，社會和經濟背景比較好，他們出任公職不是為了養家糊口。

專訪鄭永年：西方主導的全球化倒退呼喚新的國際秩序

從金融危機到希臘債務危機，從歐洲難民潮到恐怖主義肆虐，從英國脫歐公投到特朗普的驚人之語，越來越多的人感知到，世界秩序和全球經濟一樣，正在經歷一輪新的調整和自我修複。與此同時，二戰後不斷加速的全球化通過各種政治、經濟和文化的制度安排使全球主要經濟體變得愈發密不可分。因此，幾乎沒有哪個國家能夠斷言將避開新一輪國際秩序調整的裹挾。相反，一些有能力影響國際秩序的國家，紛紛努力讓國際秩序的變化朝著有利於自己的方向發展。

在包括難民潮和脫歐等多種新問題出現的過程中，以往的一些秩序遭到了重大挑戰。例如：通過觀察可以發現，英國在宣布將舉行脫歐公投和公投結果出爐之後，很多聲音對歐盟、甚至歐洲文明的存續提出質疑，為脫歐歡呼的英國獨立黨正在獲得民意支持，歐洲的左翼政黨同樣歡欣鼓舞，這些以往很容易被忽略的聲音漸漸清晰了起來。

再比如，美國總統奧巴馬在過去的7年執政期間里，推行亞太再平衡戰略，推進北約東擴，在中東實行戰略收縮，一舉一動都牽動著國際秩序的變化。而多年來美國產業轉移的結果導致了制造業的流失，產業失衡的危機已然顯現，這就對其主動參與秩序調整提出了現實需求。這也就不難理解為什麽特朗普重拾貿易保護主義。

《第一財經日報》就近來一些國際秩序的變化和輿論對全球化倒退的擔憂采訪了國際關系專家、新加坡國立大學東亞研究所所長、華南理工大學公共政策研究院學術委員會主席鄭永年。

鄭永年       圖/華南理工大學公共政策研究院（IPP）

國際秩序永遠在變化

“國際秩序並沒有所謂的歷史的終結，它永遠會有變化，從歷史上看，這樣的變化是必然的。”鄭永年告訴《第一財經日報》記者，早期一些地方性的政體演變成帝國，帝國解體後又變成民族國家，美國逐漸在民族國家的基礎上以國際組織的形式包裝出了國際秩序。

日裔美國學者弗朗西斯·福山在上世紀90年代提出歷史終結論，認為西方民主是人類所能擁有的最完美的政治制度，即西方自由民主是“歷史的終結”。

“現在國際上面臨著很多的情況，一方面全球化造就了國際秩序，但也因此出現了很多新的因素。以前會有人說只有商業流動、物的流動，而思想不流動，現在思想在流動，甚至連恐怖主義等各個方面都在流動。”鄭永年告訴《第一財經日報》記者：“所以只能說，以前以西方為主體建立起來的國際秩序現在無法對付這些由秩序本身產生的問題。所以我們現在又處於秩序變動之中，那麽不光是恐怖主義的問題，越是地緣政治的變化就越重要。”

鄭永年認為，建立秩序要有能力，不是想書寫規則就能建立秩序，書寫規則容易，但是當各方規則不一時就要求國家要有力量去執行。“現在美國硬要書寫規則，但已經沒有這樣的力量去執行這個規則，甚至沒有力量去維持它以前建立的秩序。”

TPP擱淺不代表全球化終結

在自由貿易問題上，奧巴馬政府對推動《跨太平洋夥伴關系協定》（TPP）仍抱希望，但目前多數聲音認為該協定在國會獲批的希望渺茫。民主和共和兩黨總統候選人均明確表示不支持TPP，被高度政治化的TPP更加堪憂。民意方面，皮尤研究中心最新的調查顯示47%的民眾不支持自由貿易，超過支持者（45%）。共和黨人對自由貿易尤其不感興趣。

“像世界貿易組織（WTO）這樣的國際組織中，美國和歐洲發揮了很大的作用，但是中國出於與國際接軌的政策加入這個體系以後，在體系中慢慢往上走，美國開始覺得這個體系給了中國很多好處，無法用這個體系制衡中國了，所以美國試圖脫離這些體系去書寫其他的規則，要建立另外的體系，TPP、TTIP（《跨大西洋貿易和投資夥伴關系協定》）就是這樣。”鄭永年稱，無論是特朗普還是希拉里都反對TPP，但TPP夭折並不見得全球化會終結。

“美國和歐洲的內部秩序出了問題，最後導致國際秩序出問題。比如2008年以後世界經濟失衡。所以，並不存在一個抽象的世界經濟，世界經濟失衡主要是每個國家經濟失衡的疊加，現在的國際秩序問題也是由每個國家內部秩序的問題疊加起來的，包括一戰、二戰都是這樣，所以說外交就是內政的延續。”鄭永年告訴《第一財經日報》記者。

1989年的華盛頓共識為新自由主義鋪設了路徑，從此，一套倡導貿易自由，釋放市場力量，放松政府管制，打破國家邊界，商品、技術、人員自由流動的社會思潮主導著西方主要經濟體。但是，在移民潮湧現、經濟複蘇乏力等背景下，人們對開放邊界和自由貿易的擔憂開始增加。諾貝爾獎得主、曾擔任克林頓政府經濟顧問委員會主席的約瑟夫·斯蒂格里茨（Joseph Stiglitz）近日也發聲，直言對新自由主義的共識已至終結。普林斯頓大學經濟學教授保羅·克魯格曼在其《紐約時報》專欄中也寫道，不標準的自由貿易協定將會陷入一種暫停和調整當中，他也同意，在過去幾十年里，全球化給美國的工人帶來不小壓力，但全球化給美國帶來的壞處很多是政治選擇，而非必然結果。

中國可以重建規則

“美國主導的全球化可能出現崩塌，但是會出現新的全球化，像中國所倡導的‘一帶一路’，可以讓其他很多國家因此成長起來。近代的全球化是英法德在推動，後來是美國。”鄭永年表示，“全球化本身不會消失，另外一種類型全球化的出現要求規則重建，以前的全球化是美國為主導的西方資本推動的一套秩序，以後也許會有不同的規則會出現，現在的問題是，這個新的規則是完全兩套不同的系統，還是說中國來接手過去的那一套系統？”

鄭永年認為，以美國和歐洲為代表的西方秩序的主體正在出現問題，西方輸出的秩序更是在解體，對中國來說是一個機會。“以前的管家不行了就換一個管家”，從自由貿易的角度出發，中國完全是可以接手，但針對新情況，在老規則基礎上加一部分新規則，“一種新的秩序形成並不是幾年的事情，包括西方的法治（Rule of Law），都是幾百年的事情，以世紀來算，50年太短。”

鄭永年也同意，西方主導的秩序沒落也為東亞秩序和上世紀80年代由新加坡前總理李光耀和其他亞洲政治家提出的“亞洲價值觀”提供了更多發展空間。

“東亞的秩序確實跟西方不一樣。像新加坡，中國也是這樣，他們不完全排斥西方的秩序，把西方的有些東西合理地吸收消化進來，但主體就是賢能政治和民主政治相結合，會有很大的機會。西方的近代崛起也是吸收了很多亞洲價值觀，所以亞洲經過這樣一波全球化，又把西方的東西學來了，把自己的東西整合進去，我覺得越來越多國家開始重視亞洲價值觀。”

專訪鄭永年：新設監察委將促進政商“親”“清”關系制度化

在18－20日舉行的中國發展高層論壇期間，新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年就政商關系、國企改革等問題接受了第一財經采訪。

鄭永年表示，最理想的政商關系就是習總書記提出的“親”和“清”的關系。而隨著監察委等新的制度設計出臺，中國所提出的“親”“清”的關系不只是概念，而是一種制度化的關系。

第一財經：您參與討論的分組會的主題是“新型政商關系與反腐敗”，您認為比較理想的政商關系是怎樣的?

鄭永年：習總書記給“政商關系”指明了一個方向，他多次提醒中國的官員千萬不要既想當官，又想發財。這句話非常重要。我想，最理想的政商關系就是習總書記提出的“親”和“清”的關系。

無論是商和政結合在一起，還是政和商結合在一起，都可能會導致悲劇。所以，政商關系很重要，要處理好政商關系。建立在個人關系之上的政商關系容易腐敗，而建立在政府和企業界兩個實體之間的關系才能更陽光透明。

鄭永年

第一財經：新加坡是反腐極為嚴格的國家，有什麽值得借鑒的經驗?

鄭永年：新加坡的政商關系很容易理解，就是政府和企業界的直接關系，兩個群體和實體之間的關系，這是可以制度化的，可以傳承的。新加坡是親商的環境，在對優質資本競爭激烈的世界大環境里，親商的環境有利於吸引優質資本。

另外一方面，新加坡實行高薪養廉。如果政府公務員的工資太低，只要有權力，各種潛規則都有可能被使用。但只增加公務員工資是不夠的，人的欲望是無窮的，這就需要其他制度配合。在中國，這就需要黨紀國法的限制。十八大以後，中國的反腐敗走上制度性的軌道。隨著監察委這種新的制度設計的出臺，“親”“清”的關系不只是概念，而是一種制度化的關系。

第一財經：中國國企改革正經進入深水區，您對國企改革有什麽期待?

鄭永年：改革由易到難，進入深水區很正常。觸碰既得利益越來越大時，阻力也大。

對國有企業的認識要解放。國企的所有權和管理權可以分開。企業就是企業，有市場化特性，不能綁架制度。目前，中國國有企業市場化不足，市場化空間還很大。

國企巨額虧損時國家大量補貼，造成國家負擔過重。業績不好的“僵屍企業”應該淘汰。

第一財經：“ 一帶一路”提出三年多了，如何更好地激發企業參與的積極性?

鄭永年：“ 一帶一路”是中國的倡議，早期政府的聲音大一點是應當的。

大規模的基礎設施建設由國有企業領頭，而完全由國有企業支持則有能否持續的問題，這就需要民營企業參與。例如高鐵由國企建設，而沿線周邊的開發權可以讓渡給民營企業做。

不僅中國的民營企業，還有當地的民營企業可以共享，例如東南亞很多民營企業已經加入或者準備加入“一帶一路”建設。很多靠自身已經“走出去”的民營企業對當地情況十分了解，希望有更多鼓勵民營企業加入的措施，“政府搭臺，企業唱戲”。

第一財經：您認為當前中國的城鎮化處於什麽水平?還存在哪些問題亟待解決?

鄭永年：大城市太大，優質資源過分集中，使越來越多的人口聚集到大城市。戶口制度改革沒有跟上，造成了城市的鄉村化。盡管很多農民工長期在城市工作和生活，他們的二代也已經成長起來，但他們還沒有被整合進城市。幾乎在所有的大城市中都存在著“城中村”和城市農民的現象。

 

走新型城市化道路 鄭永年希望雄安新區比新加坡做得更好

“我希望雄安新區比新加坡做得更好，”4月17日，新加坡國立大學東亞研究所所長鄭永年在深圳創新發展研究院就“中國改革的現狀與未來”這一主題發表演講，在談到雄安新區未來的房地產政策時他如是說。

4月1日，河北雄安新區成立，並被成為“千年大計、國家大事”。新區如何建，倍受外界關註。

鄭永年認為，雄安新區可能會走一條新型城市化之路。具體到住房問題，他認為可以參照新加坡的模式。“臺灣、香港、新加坡我都做過研究，我覺得新加坡的住房模式是做得最好的，80%的公民都住在組屋里面。”

“組屋”是指新加坡通過建屋發展局為廣大中低收入群體提供的廉價公共住房，是該國政府保障居民住房的一項福利政策。與“組屋”對應的是私人公寓和別墅，完全按照市場價運行的高級住宅，新加坡只有不到20%的高收入人群入住私人公寓和別墅。寸土寸金的新加坡也依靠這項獨特的“組屋”政策，成為全球住房自有率最高的國家。

鄭永年說：“新加坡每個人一輩子可以買兩套組屋，一套是你年輕的時候大學畢業結婚了，以政府的價格給你買。你在住了至少5年後，假如你要換大的房子，你的第一套房子可以市場價賣掉。你再買第二套，依然是以政府的價格給你。這個做得非常好。所以新加坡的老百姓非常支持這個政策。”

房地產政策也與中產人群的比例密切相關。鄭永年說，新加坡的中產是怎麽做大的?就是房地產政策做大的。

在他看來，龐大的中產人群對於社會的長遠發展至關重要，西方社會今天之所以出現這麽多問題，就是因為中產人群變小了。西方以前的成功就是因為中產人群做大了。

鄭永年補充道，2008年世界金融危機之前，美國的中產人群比例有70%、75%，現在沒幾年就掉到50%以下。如果中產人群龐大，他們的社會就是一個橄欖形的社會，這樣任何一個政黨無論是左派還是右派，都要照顧中產人群的利益，就不會走向極端。如果一個社會50%是窮人，50%是富人，那麽可能會有一個分歧的局面。

鄭永年：創業的機會與陷阱

一、創業潮並沒有消退

我想先從大眾創業這個話題談起。談創業，我們首先要分清創業的概念。如果說創業的定義是指，創立一間公司，滿足市場上的需求，尤其是市場上新生的需求，那麽我認為市場上的創業潮不僅沒有消退，而且還在穩步擴大。只要一個國家的經濟在發展，經濟活動在繼續，經濟形態在變化，那麽總是會存在著創業的機會。

（一）新生市場需求

人類社會的公司數量與公司種類，是隨著技術的發展不斷增多的。技術的進步會使本來無法提供的商品供給成為可能，從而衍生出巨大的新生市場，而這些新生市場就需要大量的創業公司作為供給方。

舉個例子，攝影和照相在數碼攝像出現前是一個相對專業的領域。那時一家人往往逢年過節才去花錢照一套照片以示紀念。如果照片要特殊處理，也只有會沖洗技術和擁有沖洗設備的專業相館可以完成，成本也很高。這些因素決定了從事這個行業的人也相對較少。但隨著技術的進步，拍照已經沒有了膠片成本，可以海量拍攝，並且圖片處理技術完全數字化了，只要有軟件，都可以近乎零成本處理。這就給喜歡攝影的年輕人大量的創業機會。現在的年輕人開一個提供攝影服務的工作室甚至連租房子都不需要，有相機和電腦就夠了。這也就是為什麽中國的攝影市場蓬勃發展，攝影工作室成了很多年輕人創業的起點。

我們對中國一線城市30所高校進行的調查發現，平均每3800個大學生就會產生一個可以盈利的攝影工作室，他們的起始業務往往就是替同學們拍攝簡歷照、藝術照等。

再如，信息技術的蓬勃發展，也給文娛類創業提供了巨大的機會，甚至重塑了整個創作市場。普通的作家在傳統社會是一個非常苦的行業，因為出版程序複雜繁瑣、成本高。80後的朋友應該都還有印象，語文教科書里常常用作家在不斷被退稿後還不停寫作最後成功的例子當作勵誌的故事。在今天這樣的勵誌故事已經不存在了，因為寫作發表的成本已經幾乎降到了零。任何一個作者都可以在各大創作網站開號發表自己的作品，或者在微信公眾號寫作文章。一千粉絲定理已經基本被事實驗證（創作者，如藝術家、音樂家、攝影師、工匠、演員、動畫師、設計師、視頻制作者只需擁有1000名鐵桿粉絲便能糊口）。

在2016到2017年間，網上付費文學作品創作的市場翻了10倍。由此衍生出的電影電視遊戲市場則更加廣闊。在中國人的傳統觀念里，學文學不值錢的印象正被顛覆，大量的年輕人也因為寫作創業，順利地成立了自己的創作公司。甚至一些從事傳統高收入職業比如法律專業的人，也掉頭紮向了文學創作這個創業大潮。北京的指紋工作室，現在是一家從事刑偵推理寫作的工作室，它的核心創始人就是一名律師。去年國內最火爆的電視劇《白夜追兇》，也是國內第一部被全球最大的收費視頻網站買下版權的連續劇，就是指紋工作室的作品。《白夜追兇》將在190多個國家和地區上線播出，相信會進一步帶動我國的文娛類創業。

除了基礎技術突進引發的這類小微創業，針對社會強烈需求而產生的技術創新本身也在穩步地發展。我們的技術團隊根據監控網上的招聘數據得出的結論相信大家很容易認可，即隨著老齡化的加劇，我國的家政服務存在巨大的需求和缺口。

在北上廣深等一線城市，42.6%的家庭對家政服務不滿（表現為招聘過於頻繁，一個家政人員服務期低於一年），在各省非省會的三線城市，由於薪酬待遇更低，87.3%的家庭對自己的家政服務不滿，平均一個家政服務人員工作期不到9個月。尤其在糖尿病和高血壓這類慢性病大量出現的今天，家政不僅僅要求服務人員會做簡單的家務，還要他們盡量掌握簡單的醫療常識，在食品準備和藥物協助上對老人病情有所幫助。但現實的情況是，家政服務人員的受教育程度和學習能力往往有限（尤其在三線城市），他們對老人的疾病反應甚至都不甚敏感。

所以遠程監控家中老人病情的視頻設備等技術隨即應用到了家庭服務上，這個市場還遠未飽和，另一批有技術極客情懷的人更是直接想通過人工智能和機器人技術來進一步解決這個問題。從目前的發展情況來看，這些都是社會剛需，這些企業也都具有前景。

（二）應對人工智能帶來的社會危機

技術的發展並不單單只是造福人類，同時也會給人類帶來很多嚴重的，甚至是致命的社會問題。很多媒體出於流量的目的，經常妖魔化人工智能，說其可能會有一天覺醒，殺死人類，這是無稽之談。但是在我看來人工智能對社會的沖擊不是將要來，而是已經來了，而且還在加速，只是人們還沒註意到它們。

我每次在國內走到地鐵站一類的地方看到很多在城里打工的年輕人舉著地產銷售的廣告牌在邀請人去看房，就很心疼，尤其是大冬天他們一直站在那里微笑著推廣。他們很可能還積極上進地聽著一些媒體人糊弄出來的知識付費的節目在學習。但他們不知道的是，他們之所以業績不好，是因為他們在試圖跟一群利用人工智能的高手在競爭，這是一場大刀長矛對飛機大炮的競爭。

微信其實早已開放了廣告系統，對於中國都市人來說，微信是他們註意力停留最集中的互聯網產品，在微信的朋友圈里直接根據讀者的興趣精準地塞進地產樓盤的廣告已經是很多先知先覺的地產商開始大規模嘗試的手段，目前這個手段的效果遠好於人工在街上不分人群地發傳單，而且一個城市的廣告投放只需要兩三個這樣的數據分析和投放人員即可。

可想而知，那些少量精通輿情和廣告投放的人員會很容易成為高收入人群，但同時那些大量的靠地面推廣的地產銷售人員都將面臨嚴重的失業。他們多年來積攢起來的“哪里人多？如何判斷一個人會有興趣聽你的推銷？”這類傳統經驗已經不再有價值，至少在這個行業不再有價值。他們何去何從？

很多人工智能領域的從業者已經預測到，僅現有的已經成熟的人工智能技術就足以讓就業市場上一半的人失業，之所以目前很多傳統行業的從業者還存在，不是由於他們的能力而是由於利用人工智能輔助自己工作的高效人群還不夠多，同時還有很多企業還不會利用人工智能。一旦這些技術進一步普及，不單單是中國，全球範圍內的就業問題都將嚴重惡化。從這個角度講，必須鼓勵年輕人多多尋找和發現我們在前面提到的那些新的服務、新的市場，來不斷沖抵人工智能帶來的社會危機。這也是中美兩國都在鼓勵年輕人創業創新的其中一個重要原因。

二、媒體塑造下的創業者和創業泡沫

在媒體的語境里，創業特指做一個創業計劃書，講一個好聽的故事，然後就募集大量資金，創業者一夜之間便身價千萬上億的暴富故事。現階段的中國，功利主義盛行，一夜暴富是無數人的唯一夢想。為了迎合這種心態，媒體自然瘋狂地在搜羅甚至編造這樣的英雄故事。茅侃侃頭上那頂IT京城四少、23歲身價數億的光環，實際就是媒體打造的結果。這個頭銜連茅侃侃本人也不認同，他多次解釋當這個光環戴在他頭上時他只是一個國企的高管而已。

但在中國功利主義的環境下，一群大學生開始主動配合媒體，開始一系列的表演，期待自己一夜暴富。具體的表現是，在中國每年都在變化的所謂創業“風口”上，每次都聚集著無數年輕人拿著父母的血汗錢揮霍表演，給公司取一個“風口”的名字就開始上創業大賽，接受媒體采訪，到處宣講PPT。從2014年的O2O，到2015年的P2P金融創新，從2016年的共享經濟，到2017年的區塊鏈，無數大學生被輿論的潮水慫恿著進入了一個個創業咖啡廳、創業培訓中心、創業工廠。

除了極少數真正獲得投資的公司，大部分除了做出了一些沒人用的app和網站外，沒有任何的實際效果。他們在一個“風口”消退後，往往又改頭換面進入下一個“風口”，媒體也因此發明了一個有趣的詞叫做“連續創業者”。

他們的第一站往往是各類創業培訓中心。在鼎盛時期，僅廣州和深圳兩地，知名的創業培訓機構就多達300多家，這些還不包括那些打不起高額廣告、依靠校園地推獲得客戶的小培訓機構。這300多家培訓機構提供了1200多種創業課程。大部分均是毫無創業經驗的“神棍”和江湖騙子在充當導師。這些課程毫無營養價值，甚至大部分對這些年輕孩子是負面影響，但是收費卻十分高昂，大都需要3000元人民幣以上，接近一個普通大學一學期的學費。

第二站就是各種創業大賽和媒體的創業節目。很多創業大賽確實是免費的，但是更多被包裝出來的投資見面會、創業大會卻是收費的。一些夢想一夜暴富的學生在被那些媒體塑造的創業故事刺激後，都花錢去參加這類活動。很多所謂投資大賽上的團隊口口聲聲說是搞互聯網項目的，實際只有一個程序員，甚至連一個程序員都沒有。

第三站就是入駐各類創業中心或者聯合辦公地。很多創業大賽的參賽學生，都最終進入了各類創業中心，有的有政府補貼甚至免費，但更多是進入了城市里的聯合辦公地點。

三站下來很多學生花了不少父母的積蓄，卻無甚收獲。最為可悲的是，很多這樣的學生淪為了貧困者甚至是灰色產業鏈的從業者。大學生因為錯誤的創業思路而陷入貧困是一個非常值得關註的現象。

由於經歷了創業的三站洗禮，他們接觸到的媒體和機構幾乎都是忽悠的高手，很多這樣的學生學會的唯一技能也就是忽悠。當他們身無長技又對財富極其渴望時，他們發現他們被這些機構和媒體訓練出的忽悠技能想忽悠到投資是不可能的，但是欺騙比他們更為缺乏“科技與互聯網”知識的人卻可以。於是這樣的年輕人開始混跡各種傳銷行業，用各種概念對更多的無知大眾進行欺詐。

今年在比特幣大火後的ICO狂歡更是這一類現象的集中爆發。各種創業圈的所謂“大佬”和“老師”爭相出來發行自己的去中心化比特幣，大肆圈錢詐騙，各種創業者也都把自己的公司ICO化，發行自己創業公司的各種幣來盡量圈錢。

三、資本在創業大潮中的角色

最近我也關註到很多評論在議論資本撤資是不是太無情。不過，這些評論沒有看到問題的關鍵。資本從來都是無情的，資本的本質是逐利。創業者的一個必要技能其實是看清你選擇的資本方究竟是為什麽投資你，而不是簡單地以為給錢的都是好人。

不管是中國的股市還是美國的股市，都有很多公司依靠講故事來操作股價。這跟很多創業者想通過講故事拿到投資有相似之處。這些上市公司在收購或投資一家創業企業時，往往不是因為長期看好這個企業的實際業務，而是出於一個“故事”的目的，它們希望用“故事”來調動市場上投機股民喜歡追逐熱門公司股票的特點來操縱股價。這就讓處於研發或者投入階段的創業公司非常危險。

因為一旦輿論上能調動投機股民神經的風口變了，這個創業公司就可能突然斷掉資金鏈。茅侃侃身上的悲劇就在於，當他背後的萬家文化易主，不再支持他時，他不僅沒能夠合理地退出，反而自己不斷借貸陷入了泥潭。

有人投機也一定有人投資，我們應該看到幾乎每一個重大商業創新的背後都有資本的支持，那些健康的、關註真實財富創造而不是利用熱點操作股價的投資，是應該得到認可的。

[鄭永年系華南理工大學公共政策研究院（IPP）學術委員會主席]

第一財經獲授權轉載自“IPP評論”微信公眾號

光大永年(3699)專區

1 : GS(14)@2017-08-15 12:46:53

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大永年投資有限公司
EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED (CR No. 2354085)

光大永年投資有限公司EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 成立于2016年03月31日，公司註冊編號為:2354085，屬於香港私人股份有限公司. 該公司從註冊至今已運營1年 4個月 2周 3天 . 目前公司狀態為“仍在登記冊上”。



英文名稱: EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 名稱: 光大永年投資有限公司公司編號: 2354085成立日期:2016年03月31日公司類別: 私人股份有限公司公司現狀:仍在登記冊上

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2 : GS(14)@2017-08-15 12:47:24

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017081104_c.htm
招股書

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3 : GS(14)@2018-01-02 02:56:12

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171229020_C.pdf
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4 : GS(14)@2018-01-02 02:59:40

1. 業。截至最後可行日期，我們的物業組合包括三項商業物業（即光大金融中心、光大
國際大廈的部分物業及明昌大廈的部分物業，總建築面積約為89,506.5平方米）及住宅物業
（即杜甫花園的部分物業，總建築面積約為2,121.4平方米）。除明昌大廈外，我們於20世紀90
年代末及21世紀初開發該等物業，我們認為該等物業具有產生穩定及經常性租賃收入的戰
略價值，故選擇性地保留了其所有權。截至最後可行日期，我們持作投資物業的總建築面
積約為89,770.5平方米、持作自用辦公室物業的總建築面積約為977.8平方米以及持作出售物
業的總建築面積約為879.6平方米。根據物業估值師的意見，截至2017年10月31日，我們持作
投資物業的市值為人民幣866.8百萬元。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度以
及截至2017年6月30日止六個月，我們持作投資物業的平均租用率分別約為80.9%、82.0%、
77.7%及77.1%。截至最後可行日期，我們已向租戶出租的總建築面積約為72,038.6平方米，
佔我們持作投資物業總建築面積的80.2%。
下表載列我們截至最後可行日期的物業組合概要：
所擁有
建築面積
（平方米）
佔所擁有
總建築面積
的百分比 竣工日期
土地使用權
屆滿日期
商業物業
　光大金融中心(1)
. . . . . . . 34,334.5 37.5% 2009年5月 2044年6月
　光大國際大廈(2)
. . . . . . . 38,198.6 41.7% 2005年6月 2044年6月
　明昌大廈(3)
. . . . . . . . . . . 16,973.4 18.5% 1995年11月 2064年9月
住宅物業
　杜甫花園(4)
. . . . . . . . . . . 2,121.4 2.3% 於2007年8月及之前 2065年4月
　合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 91,627.9 100.0%
附註：
(1) 我們將總建築面積約977.8平方米作自用辦公室。
(2) 我們擁有光大國際大廈第一至四層以及地庫第二及三層。
(3) 我們擁有明昌大廈第一至四層。
(4) 我們擁有杜甫花園的五幢別墅，其中三幢別墅（總建築面積為1,241.8平方米）持作投資，另外兩幢別墅（總建
築面積為879.6平方米）持作出售。
2. 我們擁有穩定的租戶群，包括銀行及金融機構、政府機關以及其他企業。詳情請參閱
「業務 — 客戶 — 租戶簡介」。光大金融中心及光大國際大廈的租戶包括青羊區、成都市及
四川省政府公共服務中心。光大金融中心及明昌大廈的租戶亦包括渤海銀行成都分行、中
國光大銀行昆明分行及光大證券。我們與大部分租戶保持穩定關係。截至最後可行日期，
我們共擁有32名租戶，其中22名已與我們維持逾五年的關係。
為最大限度地提升我們物業的價值並使物業保持良好狀態，我們設有一支物業管理團
隊管理光大金融中心及光大國際大廈，我們就此向租戶及光大國際大廈的其他業主收取物
業管理費，藉以提供一般物業管理服務、增值物業管理服務及停車管理服務。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2016年及2017年6月30日止六個
月，我們所產生的收入分別為人民幣57.1百萬元、人民幣59.4百萬元、人民幣55.9百萬元、
人民幣27.5百萬元及人民幣32.7百萬元。下表載列我們於往績記錄期間自三項業務活動產生
的收入明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（未經
審核）
物業租賃. . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務 . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
3. 我們的客戶主要包括我們物業的租戶及光大國際大廈的另一名業主（其擁有剩餘部分
物業並聘請我們為其提供物業管理服務）。我們致力維持與客戶的穩定關係。截至最後可行
日期，我們共擁有32名客戶，其中22名已與我們維持逾五年的關係。截至2014年、2015年及
2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月，就收入貢獻而言，我們五大客戶
分別約佔該期間總收入的50.0%、50.2%、58.1%及54.1%，而我們最大客戶分別約佔我們於該
期間總收入的14.5%、14.2%、16.8%及17.7%。除本集團關連人士中國光大銀行昆明分行外，
概無董事或其緊密聯繫人或就董事所知擁有本公司已發行股本超過5%的股東於任何五大客
戶中擁有任何權益。
4. 截至最後可行日期，除本集團外，中國光大集團的各附屬公司在多個城市（包括但不限
於北京、大連、香港、上海及深圳）從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管
理活動（「除外業務」）。
本公司認為，本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務，原因如下：
(a) 我們的主要業務可在地域上與中國光大集團其他附屬公司的業務區分開；
(b) 要求中國光大集團上市附屬公司及其他非上市附屬公司將物業轉讓予本集團屬不
合理及不切實際；
(c) 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化；
(d) 我們將制定企業管治機制以避免利益衝突；及
(e) 中國光大集團已與我們就中國西南地區及英國的業務訂立不競爭承諾，以避免任
何利益衝突風險或使風險降到最低。
5. 下表載列截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度各年以及截至2017年6月30
日止六個月的經調整純利(1)
（不包括投資物業估值收益及相應的遞延稅項影響，但加回非經
常性項目，即出售投資物業的營業稅及附加費以及上市開支）：
截至12月31日止年度
截至
6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
年內╱期內純利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,671 34,305 31,514 9,166
減：投資物業估值收益 . . . . . . . . . . . . . . . . . (35,898) (18,801) (22,673) (6,718)
加：
投資物業重新估值
　相關的遞延稅項開支 . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,263 4,701 5,668 1,679
出售投資物業的營業稅及附加費. . . . . . . . . 6,087 — — —
上市開支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 3,040 7,208
年內╱期內經調整純利(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . 18,123 20,205 17,549 11,335
6. 下表載列我們於所示期間主要活動的收入及其佔總收入百分比的明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業租賃 （未經審核）
　　光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 23,550 41.2 23,912 40.3 20,342 36.4 9,800 35.6 10,003 30.6
　　明昌大廈. . . . . . . . . . . . . . . . . 8,544 15.0 9,223 15.5 8,879 15.9 4,571 16.6 4,310 13.2
　　光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 7,207 12.6 7,342 12.4 7,342 13.1 3,661 13.3 3,960 12.1
　　杜甫花園. . . . . . . . . . . . . . . . . 360 0.6 372 0.6 372 0.7 186 0.7 331 1.0
　　小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務
　　光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 9,139 16.0 9,813 16.5 9,912 17.8 4,964 18.1 4,786 14.6
　　光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 8,319 14.6 8,724 14.7 9,089 16.1 4,326 15.7 5,461 16.7
　　小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . . . . . . . . . . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
7. 假設超額配售權未獲行使及假設發售價為每股股份1.39港元（即本招股章程封面所載指
示性發售價範圍的中位數），我們估計，我們將收到全球發售所得款項淨額（經扣除本公司
應付的包銷佣金及其他估計發售開支）約111.6百萬港元。我們擬將全球發售所得款項用作
以下用途：
(a) 約80%或約89.2百萬港元，預期將用於透過收購英國主要城市的物業擴大本集團的
物業組合。我們選擇將英國作為海外投資主要目的國的主要原因為(i)其房地產市
場高度透明且流通性較高；(ii)英國健全的法律體系；(iii)英國經濟基礎堅實穩固；
(iv)英鎊貶值；及(v)相對較低的稅率（相比美國等其他投資目的國而言）。我們專注
於英國主要城市，尤其是倫敦，我們認為倫敦作為英國的金融及政治中心，在投
資物業（尤其是商務樓及辦公樓）方面具有穩定可觀的回報率。因此，我們計劃透
過收購倫敦的商務樓及辦公樓等物業擴大我們的物業組合。截至最後可行日期，
我們未能確定未來投資的任何標的物業。有關我們的物業選擇及收購過程及標準
的詳情，請參閱「業務 — 物業選擇及收購」。於收購前，我們擬將用於上述目的的
全球發售所得款項淨額存放於香港持牌商業銀行的計息賬戶；
(b) 約10%或約11.2百萬港元，預期將用於升級建造設施及╱或翻新本集團的物業；及
(c) 餘下10%或約11.2百萬港元，將用作一般企業及營運資金用途。
8. 全球發售統計數據
下表所有統計資料乃假設(i)全球發售已完成及根據全球發售發行110,400,000股新股；(ii)
超額配售權未獲行使且不計及根據首次公開發售後購股權計劃授出的任何購股權獲行使而
將予發行的任何股份；及(iii)441,400,000股股份於全球發售完成後發行。
基於發售價 基於發售價
1.30港元 1.49港元
市值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573.8百萬港元 657.7百萬港元
本公司權益股東應佔每股股份未經審核
　備考經調整綜合有形資產淨值. . . . . . . . . . . 2.14港元 2.19港元
9. 我們因上市產生的上市開支包括專業費用、包銷佣金以及其他費用及開支。與上市有
關的開支總額估計將約為人民幣35.8百萬元（假設發售價為每股發售股份1.39港元（即1.30港
元至1.49港元發售價範圍的中位數）並假設超額配售權未獲行使）。上市開支中約人民幣3.0
百萬元及人民幣7.2百萬元已分別計入截至2016年12月31日止年度及截至2017年6月30日止六
個月的損益賬，人民幣5.9百萬元預計將計入截至2017年12月31日止六個月的損益賬。餘下部
分預計將於截至2018年12月31日止年度產生，其中約人民幣7.1百萬元預期將計入損益賬，
而人民幣12.6百萬元預期將從股本中扣除。董事認為，一次性上市開支將對本集團截至2017
年及2018年12月31日止年度的財務業績產生重大不利影響。然而，有關上市開支屬非經常
性質，並為僅供參考的估值，將於本集團截至2017年及2018年12月31日止年度的綜合損益表
中確認。實際金額可能與預計金額不同
10. 目前，我們處於海外擴張計劃及舉措的開端及初期階段，並無一項固定的股息政策，
且本公司亦無任何預先釐定的派息率。截至最後可行日期，董事認為，於當前階段，使本
集團能更靈活地使用及利用其所得款項、利潤及資源進行海外發展工作，並最大限度挖掘
本公司的增長潛力及投資價值，符合本公司及股東的利益，故本集團預計不會於2017年及
2018年宣派任何股息。自2019年起及一旦本公司建立及穩定海外業務，我們將考慮宣派股
息及╱或採納符合我們業務概況的固定股息政策。
任何未來股息的派付及金額將由董事酌情決定，並將取決於未來的營運及盈利、資本
需求及盈餘、一般財務狀況及董事認為相關的其他因素。此外，控股股東將能夠影響股東
於股東大會中對派付任何股息的批准。股息的任何宣派、派付以及金額將受章程細則及《公
司法》規限。股東可於股東大會批准並宣佈以任何貨幣派發任何股息，但股息不得超過董事
會建議的金額。在相關法律的許可下，股息可自本公司可供分派溢利中派付。
11. 於2017年6月，我們訂立合約以人民幣2.9百萬元出售我們於杜甫花園持有的一棟聯排住
宅（總建築面積約為272.9平方米）。截至最後可行日期，我們已完成該項出售。有關該等物
業的詳情，請參閱「業務 — 我們的業務 — 物業租賃業務 — 我們的物業組合 — 杜甫花園」。
截至2017年12月31日止年度，下列因素可能會影響我們的純利及財務狀況：(i)投資物業公允
值收益減少；及(ii)一次性上市開支增加。
經審慎周詳考慮後，董事確認，除上文所披露者外，直至本招股章程日期，我們的財
務及貿易狀況前景自2017年6月30日以來並無重大不利變動，且自2017年6月30日以來，並未
發生任何會對會計師報告所載資料（全文載於本招股章程附錄一）產生重大影響的事件。

---

5 : GS(14)@2018-01-02 03:04:06

12. 風險: 英國投資、成都、昆明其他對手競爭、主要客戶流失、租約、依賴兩物業租金、公允價值變動、翻新物業、資金、收購、缺乏流動性、保險、附近基礎設施、宏觀經濟因素、意外、土地使用權、成本控制、人、代理、欺詐、集團競爭、品牌、稅、官司、匯率

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6 : GS(14)@2018-01-02 03:06:12

13. 1993年開始，1997年收購物業，又接連開發項目，把這些剩餘物業打包上市

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7 : GS(14)@2018-01-02 03:08:20

14. 停車管理服務
我們經營及管理位於光大國際大廈內三層地庫的停車位，其中第一層由成都市政府擁
有，第二層及第三層則由我們擁有。就臨時停在我們所擁有停車位的車輛而言，我們會按
小時收取停車費；在某些情況下，就經常停在我們停車位的車輛而言，我們會按月收取停
車費。就我們針對光大國際大廈地庫第一層（亦作為停車位經營）所提供的管理服務而言，
我們根據總建築面積向擁有人成都市政府收取固定管理費。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月，提供物
業管理服務所得收入分別為人民幣17.5百萬元、人民幣18.5百萬元、人民幣19.0百萬元及人
民幣10.2百萬元，分別佔各期間總收入的30.6%、31.2%、33.9%及31.3%。下表載列我們產生
自不同類別物業管理服務的收入明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
收入 % 收入 % 收入 % 收入 % 收入 %
（人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
（未經審核）
一般物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 10,550.5 60.4 10,832.7 58.4 10,290.4 54.2 5,124.4 55.2 5,183.5 50.6
增值物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 4,831.5 27.7 5,121.6 27.6 6,201.0 32.6 3,041.8 32.7 3,976.5 38.8
停車管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,076.2 11.9 2,583.0 14.0 2,509.2 13.2 1,123.6 12.1 1,087.3 10.6
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458.2 100.0 18,537.3 100.0 19,000.6 100.0 9,289.8 100.0 10,247.3 100.0
15. 租戶簡介
我們根據信用記錄、聲譽及其業務的可持續性甄選租戶。在與潛在租戶訂立租賃協議
之前，我們一般會對潛在租戶進行背景調查。此背景調查一般包括向地方工商行政管理機
關核實，確認公司是否依法成立及是否經營可持續業務，並對潛在租戶進行面談或走訪，
獲得第一手資料。
截至最後可行日期，我們共有32名租戶，其中29名為商業物業租戶，3名為住宅物業租
戶。下表載列截至最後可行日期按行業劃分的我們投資物業的租戶明細：
租用建築面積
（平方米）
佔租用總
建築面積
百分比（%）
商業物業
　銀行及金融機構 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19,118.0 26.5
　政府機關. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12,495.5 17.4
　互聯網及電子商務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,669.9 13.4
　零售及健身房 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26,326.2 36.6
　其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,187.2 4.4
住宅物業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,241.8 1.7
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72,038.6 100.0
16. 租賃協議屆滿及重續
租戶如擬續約，通常可選擇於租期屆滿前指定時限內（辦公區一般為一至三個月，而零
售及商用樓面一般為三個月）通過提供書面通知就額外租期續約。租戶若未能於規定期間內
提供有關通知，通常被視為已放棄選擇續約。額外租期的租金乃經租戶與我們協商釐定。
下表載列我們截至2017年6月30日的投資物業租約定於所示期間到期的相關詳情：
期間
租約屆滿
總建築面積
（平方米）
屆滿租約
佔租用總建築
面積的百分比
2017年（自7月至12月）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,134.0 10.2%
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,941.0 12.7%
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,792.3 22.5%
2019年後 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31,030.4 44.1%
處理續租當中(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,341.7 10.5%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70,239.4 100.0%
17. 租金
我們密切監察位於與我們物業類似地區的類似物業的租金水平。我們通常根據(i)現行
市場租金水平；(ii)將予租賃的面積；(iii)租約期限；及(iv)租戶的信譽和聲譽，與潛在租戶
或有意續租的租戶商談租金。
下表載列我們持作投資物業的平均租金：
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
商業物業
　光大金融中心 . . . . 67.0 68.7 67.5 67.7
　光大國際大廈(2)
. . . 23.1 23.1 23.1 24.9
　明昌大廈(3)
. . . . . . . 44.2 45.6 43.9 42.6
住宅物業
　杜甫花園(4)
. . . . . . . 24.2 25.0 25.0 25.2
18. 一般物業管理費
對於我們的一般物業管理服務，我們就所提供的服務，向光大金融中心及光大國際大
廈的佔用者按月╱季度收取費用。該等費用按單價乘以佔用者佔用的總建築面積計算。我
們通常基於(i)現行市場價格；(ii)我們產生的費用；及(iii)與佔用者的協商釐定單價。
下表載列我們一般物業管理服務的平均單價：
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
光大金融中心 . . . . . . 15.2 15.5 16.4 16.4
光大國際大廈 . . . . . . 9.5 9.7 9.9 10.0
19. 僱員
截至最後可行日期，我們擁有166名僱員。我們僱員的薪金主要取決於資歷與績效，薪
酬待遇包括薪金、績效獎金與特別獎勵。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度
以及截至2017年6月30日止六個月，我們的員工成本分別約為人民幣11.2百萬元、人民幣12.8
百萬元、人民幣14.7百萬元及人民幣9.0百萬元。下表載列截至最後可行日期按職能劃分的
僱員明細：
僱員類型 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
物業管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 80.1%
行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 12.7%
市場推廣. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.8%
會計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 5.4%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%
下表載列截至最後可行日期按地點劃分的僱員明細：
地點 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
成都 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 95.2%
昆明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.2%
香港 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3.6%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%

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8 : GS(14)@2018-01-02 03:09:21

20. 中國光大集團透過其直接全資附屬公司中國光大（香港）及間接全資附屬公司國際永
年、彩連及領美，間接持有本公司全部已發行股本。緊隨全球發售完成後，假設超額配售
權未獲行使，且不計及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的任何購股權獲行使而將
予發行的任何股份，中國光大集團將透過其全資附屬公司（即中國光大（香港）、國際永年及
彩連）間接持有本公司約74.99%的已發行股本，繼續為控股股東。有關本集團股權架構的詳
情，請參閱「歷史、重組及集團架構 — 全球發售」。
就《上市規則》而言，中國光大集團、中國光大（香港）、國際永年及彩連均被視為本公
司控股股東。
中國光大集團為一家於1990年11月12日根據中國法律成立的國有獨資公司，註冊資本
由財政部全額提供。於2014年12月8日，中國光大集團改制為股份有限公司，並更名為「中
國光大集團股份公司」。截至最後可行日期，財政部及匯金分別持有中國光大集團44.33%及
55.67%的權益。
據中國法律顧問告知，財政部為中國國有部門，由國務院授權（其中包括）(i)就公共財
政及稅收的發展制定策略、計劃、政策及改革方案；(ii)起草有關公共財政、金融事務及會
計管理的法律及行政法規；(iii)承擔管理中國中央政府財政收支的責任；(iv)負責管理相關
條文下政府的非稅收收入、政府資金及行政費用；及(v)組織制定財資管理細則。財政部不
從事任何商業營運活動，亦不干預其所控制的任何公司的任何日常營運活動。
匯金為一家國有投資公司，由國務院授權對國有重點金融企業進行股本投資，並以出
資額為限代表中國對國有重點金融企業行使投資者權利及履行投資者義務，實現國有金融
資產保值增值。匯金不開展任何其他業務或商業活動，亦不干預其所投資實體的日常業務
營運。
我們已向香港聯交所申請，且香港聯交所已就嚴格遵守《上市規則》第1.01條授出豁免，
故根據《上市規則》，財政部、中投公司及匯金不應被視為本公司的控股股東。因此，《上市
規則》下適用於控股股東的相關規定並不適用於財政部、中投公司及匯金。具體而言（其中
包括），本招股章程無須根據《上市規則》第8.10條披露有關財政部、中投公司及匯金於本公
司業務以外的與本公司業務直接或間接構成或可能構成競爭的業務中擁有權益的資料。有
關上述豁免的詳情，請參閱「豁免嚴格遵守《上市規則》— 有關財政部、中投公司及匯金的
豁免及確認」。
我們與中國光大集團之間的業務劃分
本集團的主要業務
我們的主要業務包括中國西南地區（即成都及昆明）的物業租賃及提供物業管理服務（「主
要業務」）。截至最後可行日期，我們的物業組合包括於成都及昆明的三項商業物業（包括光
大金融中心、光大國際大廈及明昌大廈的物業）及於成都的各項住宅物業（包括杜甫花園的
物業）。詳情請參閱「業務 — 概覽」。
中國光大集團的主要業務
中國光大集團為一家金融控股公司，並無直接開展任何業務。其並無參與我們的日常
營運，亦無參與任何其他附屬公司的日常營運。其主要透過主要從事金融業務（包括銀行、
證券、保險、基金、信託、期貨、租賃及黃金買賣）及非金融業務投資及管理的附屬公司開
展業務。截至2016年12月31日，中國光大集團的註冊資本為人民幣60,000百萬元。截至2015
年及2016年12月31日止年度，中國光大集團分別錄得經營收入總額人民幣127,530百萬元及
人民幣131,335百萬元，分別錄得純利人民幣40,267百萬元及人民幣41,094百萬元。
除外業務
截至最後可行日期，除本集團外，中國光大集團各附屬公司在多個城市（包括但不限於
北京、大連、香港、上海及深圳）從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管理
活動（「除外業務」）。該等附屬公司開展的除外業務通常包括：
(a) 將住宅物業租賃予其高級人員及僱員；
(b) 將辦公室及商業物業租賃予中國光大集團的其他附屬公司；及╱或
(c) 將物業租賃予獨立第三方，包括：
(i) 作為與主要業務無關的業務的輔助或補充的租賃（如將自營酒店相關的物業租
賃予第三方租戶進行零售業務，使能為住宿於該酒店的訪客及遊客提供額外
的設施及服務，有關租賃均為該等附屬公司所開展酒店業務的輔助或補充）；
及
(ii) 根據前業主於中國光大集團相關附屬公司收購物業前訂立的預先存在租賃協
議項下的租賃，將於租期屆滿後轉租予中國光大集團附屬公司。
開展除外業務的中國光大集團附屬公司（本集團除外）及其主要業務及地理位置概述
如下：
名稱 主要業務 地理位置
上市實體
1. 中國光大銀行 銀行 長春、廣州、南京、青島、
三亞、上海、汕頭、深圳
2. 中國光大國際（包括光大
綠色環保）
環境相關業務 北京、大連、深圳
3. 光大控股 基金管理及投資業務 香港
未上市實體
4. 中國光大（香港） 投資控股 深圳
5. 兩家私營實體 資產管理、信託管理
及財務顧問等
甘肅及深圳
6. 14家其他私營實體 物業控股、物業投資、物
業租賃及╱或物業管理
香港、上海及深圳
截至2015年及2016年12月31日止兩個年度，中國光大集團有關所有透過其附屬公司（本
集團除外）進行的除外業務之投資物業所產生的總收入及其總值與中國光大集團的總收入
及資產總值的比較載列如下：
截至12月31日止年度
2015年 2016年
租金收入（人民幣百萬元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 426
佔中國光大集團總收入的百分比. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
投資物業資產淨值（人民幣百萬元） . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,761 15,242
佔中國光大集團資產總值的百分比 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
劃分基準
本公司認為，本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務，原因如下：
(a) 地理劃分 — 本集團租賃及管理的物業位於中國西南地區的成都及昆明，而中國光
大集團其他附屬公司從事的除外業務均位於中國西南地區以外區域。本集團將繼
續側重於中國西南地區的業務發展，且我們目前無意拓展至中國其他地區。因此，
本集團與中國光大集團其他附屬公司之間並不存在直接業務競爭；(b) 不切實際事宜 — 要求將物業轉讓予本集團屬不合理及不切實際，此乃由於該等物
業或由中國光大集團上市附屬公司持有或由中國光大集團其他未上市附屬公司持
有，就該等附屬公司而言，該等物業一直均在獨立管理團隊帶領下獨立於彼此經
營；
(c) 市場分散化 — 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化，原因是中國過去數十年的
經濟增長、中國物業及開發數量增加、本地居民的財富及需求增長以及中國投資
者數量增加。物業租賃及管理業亦相對容易進入，且對新入市者並無很高的准入
要求或門檻。因此，若本集團的物業租賃及管理業務與中國光大集團其他任何附
屬公司的除外業務之間存在任何競爭或潛在競爭，則該等競爭無異於本集團面臨
的與其他獨立第三方之間的其他競爭；
(d) 企業管治機制 — 中國光大國際、光大控股、中國光大銀行及光大綠色環保均有，
而本集團（於上市後）將有企業管治機制來避免利益衝突，以遵守適用法律、法規
及《上市規則》的規定，具體而言：
(i) 本公司將採用《企業管治守則》並遵守《上市規則》附錄十四所載《企業管治報
告》的相關規定；
(ii) 本公司與其關連人士間已進行（或擬進行）的任何交易將須遵守《上市規則》第
十四A章項下的公告、申報、通函及╱或獨立股東批准規定；及
(iii) 倘本集團與中國光大集團任何其他附屬公司存在任何董事職位的重疊情況，
被認為於有關事項中擁有權益的相關董事須根據《上市規則》及章程細則向各
自的董事會披露其權益及╱或（視情況而定）放棄於有關會議上的投票權。於
該等情況下，本公司獨立非執行董事可就交易提出建議及投票，如有需要，
亦可尋求外部財務顧問的獨立建議，使董事會可獨立作出任何決定。因此，
任何潛在利益衝突將得到妥善解決。有關董事職位重疊的詳情，請參閱「－獨
立於控股股東－管理獨立性」；及
(e) 不競爭承諾 — 為避免任何利益衝突風險或使風險降到最低，控股股東中國光大集
團已向本公司提供不競爭承諾。詳情請參閱「－不競爭安排及承諾」。
與中國光大集團的業務關係
除租賃物業予中國光大銀行昆明分行及光大證券（截至2014年、2015年及2016年12月31日
止年度以及截至2017年6月30日止六個月，其分別貢獻了物業租賃收入約人民幣6.02百萬元、
人民幣6.81百萬元、人民幣6.35百萬元及人民幣3.07百萬元，約佔本集團總收入的10.5%11.5%、11.4%及9.4%）外，於2017年8月10日，本集團已與中國光大集團訂立存款服務框架協
議，以便中國光大銀行向本集團提供存款服務。截至2014年、2015年及2016年12月31日止年
度以及截至2017年6月30日止六個月，本集團於中國光大銀行存放的每日最高收市存款結餘
（包括累計利息）分別約為人民幣35.7百萬元、人民幣38.7百萬元、人民幣37.8百萬元及人民
幣21.2百萬元。此外，本集團已於2017年12月18日就中國光大銀行香港分行向本集團提供的
作於英國收購物業用途的貸款服務訂立貸款服務框架協議。詳情請參閱「關連交易 — 非獲
豁免持續關連交易」。

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9 : GS(14)@2018-01-02 03:14:01

21. 蔡大維:8198、1766、1102、1026、8121、1608、1149、2700、117
22. 石禮謙:1172、617、1212、367、659、2007、66、880、298、47、199、1313、1125、120、530、1881、2778、372、2266、872、1192
23. 李佐雄:388、8233、8123
24. 于華玲:14
25. 何詠紫:1128、3882、1963、625、6139

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10 : GS(14)@2018-01-02 03:15:54

26. 畢馬威
27. 2016年盈利降38%，至870萬，2017年上半年降10%，至340萬，輕債

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