景氣寒冬持續籠罩國內百貨業，但集結過季商品，以較低價格販售高品質商品的OUTLET MALL，卻以「折扣經濟學」逆勢崛起，成為百貨業頭號殺手。這場戰火已由日本三井不動產正式點燃。 一月二十七日，日本OUTLET龍頭三井OUTLET PARK在新北市林口熱鬧開幕，儘管寒流來襲，上午不到十點，已有上千位民眾在門口排隊等著入場，台灣經濟不景氣的氛圍，在這裡完全感受不到。 「人潮比我們預期的還多很多！」日本三井不動產常務執行董事兼海外業務執行長船岡昭彥巡視賣場一圈，臉上掛滿笑容說，台灣人對日本零售品牌的熟悉度超乎他想像。三井打響在台灣OUTLET第一炮後，接下來信心滿滿地打算籌備第二、三個OUTLET據點。 「OUTLET是最不受景氣影響的行業，」三新奧特萊斯（三井不動產與遠雄建設合資設立之BOT特許公司）總經理和田山竜一說，消費者可用比較便宜的價格買進精品，遇到經濟愈不景氣，業績反而會愈好。 兩大集團展店 帶動機場捷運線商機 以便宜的過季名牌商品吸引消費者來挖寶的「折扣經濟學」，去年底在華泰集團興建的「華泰名品城」開幕後，逐漸炒熱市場話題，而由日本三井不動產直營的MITSUI OUTLET PARK林口一月底營運後，戰火一觸即發。 「左打購物中心，右打免稅店，OUTLET威力不容小覷。」高力國際投資部董事蘇明俊指出，華泰與三井設立的地點，前者近桃園青埔高鐵站，後者在林口，剛好位於台北到桃園機場中間，形成購物中心與免稅店間的一級戰區，勢必掀起賣場吸人大戰。 事實上，OUTLET能將「時時折扣化為可能」，關鍵就在於將「樣品」、製造或運送途中造成瑕疵的「B級品」，或是以當時流行趨勢製造的「今期品」，以驚人的低價銷售。 因此，平時買不下手的高價商品，在暢貨中心都能輕鬆買到；加上店家會頻繁更新品項，「不論何時都有發現新商品、挖到寶或撿便宜的機會，成為OUTLET的魅力。」購物中心協會理事長蔡明璋指出。 而讓台灣零售業者繃緊神經的三井不動產，二十年前就在日本設立第一家OUTLET，雖然美國Chelsea近年也積極前進日本開設Premium OUTLET搶市，三井OUTLET PARK至今仍為日本最大的龍頭業者。 看好台灣市場潛力 招選日系品牌大舉來台 至一五年止，三井OUTLET PARK連鎖據點、品牌數量皆為日本第一，一四年零售部門營收高達一七一○億日圓，占集團營收一一％ ，比○四年成長三•四倍，顯見OUTLET市場潛力驚人。 在日本穩坐龍頭寶座的三井，近年積極跨足海外打亞洲盃，台灣市場被視為其下一波成長的關鍵動能。船岡昭彥說，平均每二百五十萬到三百萬人就可以支撐一處OUTLET，以台灣兩千三百萬人口來看，還能再設好幾家OUTLET。據了解，目前三井已在評估第二、三個據點，積極加快拓點的腳步。 「我們傾全力要讓林口OUTLET做起來。」船岡昭彥說，日本三井不動產集團相當重視來台首役，不僅三井不動產執行董事長菰田正信親自來台剪綵，日本總部也大陣仗派出近三十位同仁（其中含十二位高階主管）觀禮，因為進駐的兩百家品牌中，日系廠商有五十九家，占了三成，當中又有十八家是第一次進軍台灣，而讓他們放心跨海展店的關鍵，就是三井OUTLET PARK豐富的招商經驗，以及三井不動產長久以來從開發、招商、營運一條龍作業的整合力。 招商，向來是OUTLET、購物中心制勝關鍵之一。當一線品牌飽和，就不會有擴張計畫，往往導致OUTLET招商難度加大，近年來，「輕奢」、「快時尚」等強勢品牌業者，甚至會要求購物中心補貼裝修成本，要求好的櫃位，這些，都增加了購物中心的成本壓力和招商難度。 三井不動產則挾著在日本有超過一百棟的商業不動產設施、兩千家長期維持關係的公司與十三家OUTLET的龐大通路，招商籌碼相對雄厚。 「很多日本品牌進軍海外市場，擔心單打獨鬥不易成功；而透過進入三井OUTLET PARK的方式，可以減少自行摸索時間。」負責為三井不動產招商台灣品牌的仲量聯行台灣分公司副總經理吳奈恣點出三井在此一領域得以勝出的競爭力。 三井OUTLET挾著日系品牌來勢洶洶，對消費者而言，不但與時下購物中心品牌形成區隔，也更有新鮮感。 三井不動產協理山本智透露，三井在招商前做足詳細市場調查研究，不但為品牌開課以了解台灣消費者習慣，並帶隊來台考察，甚至為店家進行成本模擬分析，希望減少品牌拓展海外市場的不適應，「創造growing together的效果。」三井不動產調查發現，台灣人均ＧＤＰ超過二•二萬美元，消費水準與能力都在提升，尤其台灣人愛去日本旅行，到日本最期待做的事情就是享用美食，因此這次引進的餐飲品牌「鶴橋風月」大阪燒、「安普蕾修」起司塔，都是台灣遊客去大阪必點小吃。 此外，三井發現林口住宅人口逐年成長，光是當地消費力就可彌補平日淡季的業績，因此增設超市、電影院、書店，建構完整的生活娛樂機能，這些都是日本OUTLET沒有的，鎖定車程六十分鐘之內的商圈範圍，想以「OUTLET、娛樂、日常生活所需」三大定位，來與華泰名品城區隔。 正是這種「母雞帶小雞」的策略，讓三井OUTLET PARK只花了二十個月，就招滿兩百個品牌進入台灣，包括LE CREUSET法國鐵鑄鍋，它的台灣第一家OUTLET就在三井，歐巴馬最愛的漢堡店KUA-AINA、日本抹茶名店nana's green tea、日本博多拉麵田中商店、韓國料理BIBIM等，都是首次來台展店。 緊追消費者喜好 店家汰換「經年優化」 然而，商場要長期維持人氣並不容易，三井OUTLET PARK的重要戰略是「經年優化」，船岡昭彥說，消費者的喜好會隨時間不同改變，除了招進「現在正夯的料理」，或「當季正要吃的東西」，更重要的是，每五到七年，三井就會大幅調整店家組合，「當他們無法跟著時代走，勢必就要被淘汰。」透過品牌之間的競爭，讓商家推出吸引消費者的商品，以三井OUTLET PARK來說，雖然也不乏正價品商店，但他們會要求廠商仍必須維持六成以上的商品是有折扣，低價策略讓購物中心與免稅店面臨極大壓力。 三井不動產不僅將日本品牌帶進台灣，也利用集團資源，將台灣品牌帶到日本，擴大台灣品牌發展，深化三井集團與其他購物中心在日本市場定位的差異化，也降低台灣品牌進軍日本的障礙，例如台灣珍珠奶茶名店春水堂，就是透過三井不動產在其東京飯田橋的商場設點，目前已在日本擁有一群忠實客戶。 讓消費者心甘情願打開荷包以低價血拼精品的折扣經濟學，是否能顛覆台灣零售業的消費習慣？從開幕初期就讓消費者趨之若鶩的現象來看，這股潮流，極可能會是取代逐漸失去吸引力的百貨公司的最強競爭對手。 兩大OUTLET比拚─決勝機場捷運商圈MITSUI OUTLET PARK 林口 開業形式：開幕一次到位 地點：桃園機場捷運A9站 店數：約220店 首年營業目標：60億元 停車位：約2,000個 運營者：三井不動產集團 營業面積：1.36萬坪 特色： 1. OUTLET商品價格為正價品3~7折2. 引進多家首次進軍台灣的日系品牌 3. 52家餐飲商家 華泰名品城 開業形式：分期開幕 地點：桃園機場捷運A18站 店數：第一期約100店 首年營業目標：40億元 停車位：約700個 運營者：華泰集團 營業面積：四期4.5萬坪 特色： 1. 商品訂價為正價品65折以下2. 露天純美式OUTLET 3. 獨家引進Loewe、Jimmy Choo品牌 日本三井不動產集團 成立時間：1941年 執行董事長：菰田正信 資本額：5兆日圓 旗下品牌：LaLaport購物園區、 COREDO商場、 三井OUTLET PARK、三井花園酒店等2014年營收：1.52兆日圓撰文 / 梁任瑋、林惟鈴 | ||