TOP50房企集中度升至33% 誰是下一個倒下的地產商？
萬科董事長王石在今年8月的亞布力峰會上說，萬科有可能會是下一個倒下的開發商，因為原來世界最大的地產商在一輪又一輪的金融風暴之後都倒下了，而現在萬科是最大的住宅地產商。讓他擔憂的是，萬科目前並沒有找到下一步的轉型方向。
另一方面，中小地產商也在逐漸淡出市場。「今年以來，有很多小房企過來跟我們聊合作，有些是希望項目合作，有些是希望被收購，但我們在挑選併購項目時會非常謹慎」，一家銷售規模在500億元的上市房企品牌經理向《每日經濟新聞》記者透露。
房地產市場的持續低迷，首當其衝的是大量中小型開發商面臨洗牌出局。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，光耀地產資金鏈斷裂並不是孤例，中國房地產市場已經無法容納那麼多的開發商，未來幾年行業集中度將快速提高，會有大批中小型開發商退出市場。歐陽捷認為，如果本輪房地產市場低迷期超過三年，一批財務激進的上市房企也有可能熬不過寒冬陷入危機。
蘭德諮詢總裁宋延慶更直言有三種地產商會倒下。一是做郊區盤的開發商，二是做旅遊地產的開發商，三是做三四線城市豪宅的開發商。這些地方的開發商的共同點只有一個：房子基本賣不動。高周轉、高溢價、輕資產，是他眼中能適應經濟新常態環境下的地產公司特徵。
那麼，誰是下一個最有可能倒下的地產商？
高槓桿隱藏償付危機
從今年主流房企的銷售業績來看，「強者恆強」的商業生存法則在房地產行業越發明顯。
根據克而瑞研究中心發佈的數據顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷售金額佔比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；TOP20及TOP50企業則同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業市場集中度連續上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。
主流房企的市場佔有率繼續提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場。歐陽捷告訴記者，據國家統計局數據顯示，中國的房地產開發企業有9萬家左右，其中絕大部分是非上市企業，隨著市場增速放緩，房地產將從依靠增量發展進入到存量整合時代，市場無法再容納那麼多的房地產企業，預計在未來的三年內，TOP50房企市場佔有率有可能提升至50%。
自3月份以來，包括寧波興潤置業、南京盈嘉地產、海寧立德房產、南京福地房產、南京亞細亞置業、青島君利豪、惠州光耀集團等十餘個企業均被曝光陷入倒閉、瀕臨破產或老闆跑路事件。
「據我瞭解，現在四大國有銀行只會向國內約十分之一的主流房企發放開發貸款，這意味著90%的房企無法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信託、房地產基金這樣的高息融資渠道」，歐陽捷說，如果市場環境好，這些企業還可以通過「十個瓶子七個蓋子」的方式存活下去，一旦市場不好資金回籠出現問題，這些高息負債會把它們壓垮。
根據上海易居房地產研究院統計顯示，上半年房企的自籌資金在企業到位資金中所佔比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個百分點，且高於去年同期2.6個百分點，這表明房地產行業外部融資較為困難。與之相對，今年將有5.3萬億元信託到期，其中三四季度是集中到期時間段，這將進一步加劇房地產企業的資金負擔，部分槓桿率過高的中小企業面臨著較大的償付危機。
「雖然很多中小房企也意識到償付危機，希望通過出售項目甚至公司股權求生，但現在急著要賣的項目或者公司質地肯定不好，願意接盤的人並不多，所以未來剛性兌付很可能會被打破，中小型房企將出現大面積出局」，歐陽捷說。
此外，歐陽捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區存在大量房企相互擔保的情況，一旦其中的少數企業出現償付危機，擔保鏈上的其他企業都會受到牽連，危機最終越演越大。
銷售回款率低一樣難存活
已經上市且具備一定規模的上市房企也並非能高枕無憂。
在歐陽捷看來，部分上市房企這兩年以來一直在拚命提高槓桿，借用基金、信託等方式來拿地，再通過高周轉的方式對衝前期的融資風險。類似的運作模式雖然可以在短期內把規模做大，但如果本輪市場的調整期過長，銷售持續低迷導致資金回籠無法覆蓋工程開支與債務償還，這些企業會面臨生存危機。
世聯行的研究報告顯示，今年一季度上市房企的現金償付比例(貨幣資金/短期借款+一年內到期非流動負債)已經低於2012年一季度，僅略高於2008年第四季度，預計二季度將進一步走低。如果未來流動性仍未放鬆，不少上市房企也將面臨償付壓力。
「對於部分在前幾年頻頻高價拿地、全國化擴張過急的中小型上市房企而言，銷售回款往往跟不上投資需求，企業因此需要大舉借債才能彌補資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風險」，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。
而在宋延慶眼裡，負債率過高，並不是直接致命的「殺手」，頂多只是病因，能讓開發商最終倒下的，還是房屋的滯銷。
他告訴《每日經濟新聞》記者，不少過去幾年業績看上去增長不錯的開發商接下來同樣存在倒下的可能。特別是實際銷售現金收入很差的開發商，可能會因為其相對疲弱的銷售能力最終倒下。他表示，目前三類地產公司風險最大：一是在城市郊區大面積開發樓盤，但其項目配套和人口導入遠遠不夠的開發商；二是主要產品線以旅遊地產為主的房地產商；三是三四線城市的豪宅開發商。
宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地產行業商業模式的變化。在過去十多年時間，受益於人口紅利、大規模的城鎮化建設以及廣義貨幣的大規模發行，房地產行業僅依靠投資需求就能拉動銷售。但是在未來，市場的投資性需求日益減少，房地產開發需要重新回歸到以消費為主的模式中。在這樣的背景下，地價和房價的上漲速度和幅度，必然跑不過固定利息的開支。以高周轉、輕資產為新內涵的商業模式顯然將是行業未來的主流。
從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現鬆動已整整兩月。如今，在全國47個限購城市中，已有37城或明或暗地鬆綁「救市」。那麼，這些城市的「救市」效果如何？部分城市的限購鬆綁之後引起的成交回升能否持續？
《每日經濟新聞》記者調查發現，多數城市限購鬆綁後的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市「寒冬」，開發商的「糧草」備足了嗎？下一個倒下的會是誰？
自6月20日呼和浩特發文宣佈取消限購以來，「救市潮」已在全國各地蔓延開來。
根據中原地產研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。
然而，各地救市政策似乎並沒有達到預期的效果。《每日經濟新聞》記者綜合中原地產與克而瑞等機構的研究數據發現，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數出台救市政策的城市成交並未出現持續回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現調整根源在於市場供求關係發生了逆轉，除了一線城市，大部分城市供過於求，即使限購放鬆，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度鬆綁，否則市場很難出現實質性回暖。
然而，在中國經濟去槓桿化的大背景下，加上目前處於利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放鬆的想法恐怕要落空了。世聯行認為，此前85折的房貸利率優惠恐難再現，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。
個別城市鬆綁後成交反降
克而瑞監測發現，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首週成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高於上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。
然而，呼和浩特的回暖只是個例。中原地產研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現，多數城市成交量出現短期沖高後馬上回落至正常水平，部分城市成交持續低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。
在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、瀋陽、蘭州、溫州五地則在政策放鬆初期出現短期成交沖高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水平，而短期沖高現象主要是由於集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。
在隨後政策放鬆的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放鬆後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放鬆前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落後的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。
武漢及西安政策調整後，市場未有任何明顯反應；海口在限購放鬆後日均成交量較前期反而下降了27%。
在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整，而長沙從限購令執行初期開始就較為寬鬆。
克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，「部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購鬆綁後集中補備案或補網簽，但並沒有帶動新增成交，因此呈現出沖高後回歸常態的趨勢。」從限購取消之後各城市市場情況來看，購房者看房數量明顯上升，但基本以諮詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量（包括意向轉簽約的轉化率）都沒有明顯提升，因此成交量並未出現明顯上升。
中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，在46個限購城市中，除了一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度並不嚴厲，外地人要獲得當地戶籍比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。
目前來看，各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示，其監測的16家重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。
首套房與二套房貸利率趨同
與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。
根據「融360」發佈的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實亡。停貸銀行佔比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。
歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價潮，但除了部分一線城市，大多數城市成交並不理想，一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲，購房者的實際負擔並沒有降低甚至提高了。
「我接觸過的部分城市，房價從年初算已經下降了20%，但由於房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。」歐陽捷說。
「限貸放鬆或將給市場帶來真正的轉機。」易居中國執行總裁丁祖昱認為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利於減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時放鬆對市場產生的作用將遠大於單一政策的作用，「1+1」的效果會大於2。
實際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發的《關於促進經濟平穩增長若干措施》中指出，要落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例。
此外，紹興的二套房首付比例不低於40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。
但丁祖昱擔憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情願，由於商業銀行的主管機構屬於央行與銀監會，加上自身的盈利壓力，商業銀行能否採納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數所在。
房企現狀
「糧草」不夠貸款來湊主流房企借長還短過冬
「至少1/3以上的房地產企業經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。」蘭德諮詢總裁宋延慶研究多家地產企業的半年報後如是說。
《每日經濟新聞》記者查閱多家上市公司的現金流量表發現，面對樓市調整的「寒冬」，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的「糧草」，並不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國家統計局公佈的企業開發資金數據，前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額只比去年增加不到1680億元。
不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發商多數認為本輪調整期較長，諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款「過冬」，導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局，部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。
房企現金儲備下降
以招商地產為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。
當現金儲備大幅減少後，開發商還有沒有足夠的「糧草」應付漫長的「寒冬」？儘管上半年前50名房企中，不少企業的銷售業績仍然增長，有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長，並沒有給現金收入帶來明顯提升。
以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻只有57.68億元。另一家銷售額110億元的房企金融街的現金收入也只有71.9億元。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。
此前，平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地產年會上談及，為瞭解決資金的及時回款，不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。
宋延慶則直接戳中了個別開發商的「痛點」：有些開發商的銷售金額可能並不存在。真正反映企業上半年業績情況的，也許並不是各公司公佈的銷售數據，而是現金流量表。
調整負債結構準備過冬
受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發商的經營性現金流由正轉負，這使得開發商大幅度增加了貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整週期較長，開發商為此調整了貸款結構，部分短期貸款被中長期貸款替代。
招商地產長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。
宋延慶說，在市場回暖時間未知的大背景下，調整短期貸款和長期貸款的負債結構，能大大提高企業資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。
招商地產中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得注意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述巨額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業業績的一大隱患。
政府有必要救市嗎？
地方政府究竟有沒有必要出手救市？
在「2014亞布力中國企業家論壇夏季高峰會」上，華遠地董事長任志強說，雖然目前還有較大供應量，從供應情況看，到明年9月份供求關係可能就會出現逆轉。
根據他的測算，今年至少到7月份為止，樓市總需求並沒有下降，而目前的庫存中有一部分是相當長時間都無法消化的，比如像鄂爾多斯的供應量。
按照任志強的預測，其實用不了多久，市場就會有一個自發調整，由暫時供應過剩，轉向為供不應求。
此前，新城地產高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點。他認為，目前的需求其實非常旺盛，購買力也並不弱，而目前房地產在建項目的竣工率偏低，只要再經過一段時間，市場的供需就會逆轉。
如此看來，房地產市場所需要經歷的調整時間並不長，那麼為什麼地方政府還要出手救市呢？
有業內分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，政府救市的原因是因為房地產與多個產業直接相關，並且是地方財政資金的重要來源。
根據任志強的觀點，房地產投資增速從19%多下降到10%左右，對於GDP的影響大概只有0.6個百分點。另據國家統計局數據顯示，前7月房地產企業購置土地所支付的土地成交價款4828億元，增長9.8%，增速提高0.8個百分點。
既然土地財政收入並未下降，對GDP影響也非常有限，那麼地方政府爭先恐後地救市的原因何在？
《每日經濟新聞》記者瞭解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場需求疲弱的二三線城市。
其實當地擁有大片土地的開發商並不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會成為地方政府賣地的好機會。雖然短期內救市政策可能會刺激成交量，中長期卻會增加市場供給，給本來就銷售乏力的市場雪上加霜。
而對各地政府來說，與其把精力放在如何救市，不如把時間用於調整地方經濟結構、促進產業優化，吸引更多人才的落戶上。
第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說，從世界各國的經驗來看，無論經歷怎樣的經濟不景氣，那些經濟發達、就業率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產市場始終能夠保持穩定向上的趨勢；而那些經濟凋敝的地方，樓市更容易遭遇價格下跌的風險。
由此看來，地方經濟的轉型升級才是地方政府更應該關注的，至於房地產市場，還是交給市場的無形之手去自我調節吧。
