槓桿比率偏低，德意志銀行再遇資本金不足的質疑
http://wallstreetcn.com/node/55592
在4月份增加30億歐元的資本金後，德意志銀行的聯合首席執行官Anshu Jain聲稱，該銀行已經擺脫了對資金的「渴求」。但4個多月後，德意志銀行再度成為質疑的焦點，並試圖說服投資者和監管者它的資本金充裕。
WSJ稱，德意志銀行新CEO上任後就制定出了一個提高銀行資本比率的計劃，這令該銀行降低權重風險資本超過1000億歐元。在巴塞爾協議III的規則下，算上新增的資本金，德意志銀行的一級核心資本比率已經從2012年初的6%上升至10%。
但是，投資者和分析師現在都在關注該銀行的槓桿比率。大多數分析師認為，在巴塞爾協議III的規則下，德意志銀行的槓桿比率僅約為2%，為同類銀行中最低水平之一。在該規則要求下，德意志銀行需要將槓桿比率增加至3%。
在面對資本金不足和槓桿比率較低批評的時候，德意志銀行並不孤獨。巴克萊也迫於監管壓力通過發行新股增加了資本金。許多投資者和分析師認為，法國和西班牙一些銀行的資本金同樣不足。
一些分析師認為，銀行業缺乏透明性和監管機構沒有迅速制定出衡量風險的明確方法是導致人們懷疑德意志銀行和其它歐洲銀行的原因。監管機構和投資者指責銀行低估真實風險水平的重點放在了衡量風險的方法上。
銀行業高管也對此頗有怨言。法國興業銀行的CEO Frédéric Oudéa稱：「我認為，針對槓桿比率這個詞，我們就有3、4種定義。因此，這有點混亂。」
雖然巴塞爾協議III規則擁有計算槓桿比率更嚴格的方法，但是歐洲大多數銀行都按照最近批准的方法來計算。德意志銀行上個月稱，根據新批准的規則，它已經滿足了3%的槓桿比率要求。
Union Investment的組合經理Helmut Hipper表示，雖然仍然許多監管還不清楚，但是我對這種情況持樂觀態度。他還補充表示，德意志銀行能夠在不發行更多股票的情況下滿足槓桿比率要求。
巴塞爾協議III從2016年1月到2019年1月份分階段落實，但是許多投資者現在就希望它完全實施。自7月末，德意志銀行的股票已經累計下跌了7.3%（截至週三收盤）。
上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=1501
據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。
大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。
如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。
順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」
就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。
經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。
發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！
另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。
貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。
莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。
某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：
買家恨錯未細看價單
已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。
她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。
──《蘋果日報》2006年12月23日
「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。
附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係
「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。
比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。
七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。
結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。
仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。
中國龍工(3339)財務指標優於同業,但估值偏低
來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2013
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中國龍工(3339)財務指標優於同業,但估值偏低 作者：焦一丁
■2014年應收周轉、存貨周轉和經營性現金流等指標均逆勢轉優，公司年應收周轉、存貨周轉和經營性現金流等指標均逆勢轉優，公司的運營狀況遠優於行業平均水平。的運營狀況遠優於行業平均水平。 ■國內市場一季度行業出現明顯下滑，2015年展望並不樂觀；海外市場年展望並不樂觀；海外市場受制於公司體量，將持續溫和增長。受制於公司體量，將持續溫和增長。 ■現時2015E11.1xP/E和0.8xP/B的估值明顯低於同業但運營指標均優於同業，按於同業，按13.7x2015EEPS（公司歷史平均P/E），計算出公司目標價為港幣2.23元。維持買入評級。 我們認為目前行業整體雖難言全面複蘇，2015/16年公司收入均較原始假設下調15%，但公司通過優秀的內部管控，較好的清理到了2011年以來累積的不良應收賬款並降低了負債率，降低了撥備和財務費用。我們下調公司2015年EPS預測9%，並上調公司2016E年EPS預測8%，前者與市場預期一致，後者較市場預期高14%。按13.7x2015EEPS（公司歷史平均P/E），計算出公司目標價為港幣2.23元。行業平均2015E30xP/E，P/B1.5x,由於公司2014年業績明顯優於同業，而行業大部分公司處於盈虧平衡線附近，我們維持公司買入評級。 公司穩健的經營策略有效緩解了行業下行風險 公司在行業中是較早提出嚴控風險的公司，在市場出現下滑後沒有選擇通過激進銷售的方式提升低質量的收入，而是選擇把收入質量放在首位。2014年行業裝載機，挖掘機和叉車的銷量同比變化為-16%/-19%/9%；龍工對應業務的銷售變化為-14%/-7%/16%，各項業務表現均優於行業，裝載機銷量重回市場第一。公司凈利潤同比下滑13%，但行業龍頭均下滑超過70%。2014年公司的存貨和應收賬款均出現大幅下降，而撥備的減少和財務費用的降低將成為2015年公司凈利潤提升的主要動力。 2015年行業展望中性，但公司產品結構仍有優勢 公司透露2015年一季度公司工程機械銷售的同比並不樂觀，對全年的展望也較保守，並未公布銷售目標，僅指引市場占有率會進一步提升。對工程機械影響最大的房地產持續疲軟，2015年2月房屋新開工同面積比下降17%；我們同樣預計2015年工程機械銷售整體將持續保持下滑的趨勢。但公司收入占比超過60%的裝載機市場競爭相對溫和，激進銷售造成的隱患較少；而收入占比約20%的叉車市場預計增幅為15%，明顯優於其他工程機械。
盈利預測 公司2014年取得了較好的業績，根據我們和管理層的溝通，公司采取了穩健的經營策略，用較低的價格和嚴格的信用考核保證了公司的收入質量。我們認為公司的策略將在未來保持，相對穩定的收入和回款質量可以持續。 基於我們對行業整體情況並不樂觀的判斷，我們下調了公司2015/16E年的整體收入，但同時由於2014年公司的優異表現，我們上調了公司的毛利率。毛利上升的主要因素是成本下降，公司在液壓件和閥門等部件上基本可以自給自足，有效的降低了零件成本。公司過往運費由分銷商承擔，並不計入收入和成本，但2014年開始計入公司的收入和成本，此項變動在未來將不再發生。由此我們預計公司未來毛利率水平將保持在2014年的水平。
我們下調了公司2015/16E年的收入，但由於毛利率的提升，公司毛利情況實際還出現了好轉。我們預計公司銷售費用會隨著市場競爭的加劇而提升。但由於公司將出售過剩產能，和減少應收賬款及存貨，公司的財務費用將減少，而利息收入將提升。
估值 我們認為公司經過幾年的調整，背負的歷史包袱已經較輕，雖然我們對行業前景依然持中性態度，但財務費用和撥備的減少將直接對凈利潤的增長做出貢獻。我們按公司歷史平均動態P/E（已剔除超過40x的極端數據後的平均值），計算出公司目標價為港幣2.23元，對應12.2/10.0x2015/16EEPS或0.92/0.86x2015/16EBPS。公司目前的動態P/E和P/B均接近其-1x標準差附近。
在和同業的比較中，由於公司的估值明顯低於行業平均，主要是由於行業整體處於盈虧平衡線附近，所以同業間的數據會有較大出入。同時目前AH溢價普遍存在，已A+H的中聯重科為例，溢價為73%。但公司在回報率、庫存周轉和應收周轉率均明顯好於同業。同時經營性現金流為正，進一步證明公司運營情況明顯優於同業。我們給予公司12x2015EEPS的估值，即目標價港幣2.23元，維持買入評級。
來源：招商證券（香港）
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ROE偏低 帳上每股現金過多 證交所挑戰亞洲盃 先上市吧！
2015-07-06 TWM
證交所今年雖提高配息，但與亞洲上市交易所相比，其股東權益報酬率偏低，每股現金部位則有過高跡象。未來合併期交所等機構，並且將股票上市，才是提振公司治理的良方。
撰文•周岐原
推動資本市場發展的主要權責機關｜｜證交所，治理自己公司的成績，究竟如何？
股東會旺季近尾聲，六月二十三日，證交所舉行年度股東會，會中決定配發一．五元現金股利、○．二五元股票股利。去年，證交所的稅後EPS為二．八六元，因此相較於二○一三年度配發的一．二五元現金、○．二五元股票，配息水準略有提升，現金股利配發率達到五二％。
觀察公司治理成效，現金股利配發比率（配息率）多寡，是重要參考指標之一，對性質接近金融業的證交所而言，更是如此。
不過股利政策顯示，一一年至一三年間，證交所平均配息比率約為四六％，雖然較期交所、集保中心來得高，但是與鄰近同行相比，港交所的配息率高達八九％，新加坡交易所更高達九四％，澳洲交易所也有九成水準。
證交所ROE 僅港七分之一換句話說，這三家本身就是上市公司的交易所，三年平均配息率大約都在九成上下，今年配息率才勉強突破五成的證交所，與亞洲同業水準相較，似乎還有一段不小距離，這也和金管會主委曾銘宗主張「公司應多配發現金股利」的呼籲有所悖離。
再以投資人最常評估公司表現的股東權益報酬率（ROE），來評估證交所與其他亞洲主要交易所的經營效率，發現一一年至一三年間，證交所平均ROE只有約五％；但是同一期間，澳洲交易所的ROE為一一．一％，自詡為亞洲金融中心的港交所、新交所，更分別高達三七．一％和三六．五％，高出證交所數倍之多。
「增發（配息）的可能性不大」，證交所副總經理簡立忠進一步解釋，以現有股本計算，由於今年除權、息合計將配發逾十一億元，加上必須提列部分為特別盈餘公積，作為安定市場、應付突發狀況之用，提高股息的主張，主管機關多半不會放行。
不過，在小股東眼裡，投資證交所這筆交易，迄今似乎不怎麼划算。
「帳上現金（部位）實在太多了」，一位券商高層感慨地說。他舉去年度財報為例，每股淨值高達七五．二元，但是現金部位加上股票等流動金融資產，每股淨類現金就達到三七．九元，大約是淨值的一半。
換句話說，證交所淨值雖然驚人，但是其中有半數，是備而不用的類現金部位。
這位股東代表直言，證交所與其準備大量資金、運用效率低落，不如增加配息，或透過現金減資歸還股東，更符合公司治理原則。
「雖然國內實行T+2款券交割制度，可能因此有兩天出現錯帳風險，但是，以目前券商處理經驗而言，這些風險在券商層面即可充分解決，不需預備大量現金。」這位股東代表建議。
回歸公司治理 上市為最佳解其實，除了早年證交所成立時，部分股權流向個人及一般企業，主管機關後來規定，證交所股東必須具券商身分；換句話說，證交所雖然是公開發行公司，但其股票，卻是只能在證券商間互相買賣的「限制流通資產」。
而這些券商股東們，又同時扮演受證交所監督的角色，權責劃分互相混淆，才會出現公司治理有待提升的呼聲。
「（對交易所）我沒什麼建議，因為特許行業，講了也沒用。」知名投資人李金土直言。持有證交所一千三百多股的李金土回憶，當年證交所在外籌碼，每股市價一度高達九十萬元，但是後來股權只能在券商間流通，個人股東即使買進，也不能過戶。而且，「營運不像公司、又不像財團法人，我說這是四不像！」經常在股東會公開建議增加股息的阿土伯，也感到無奈。
若要讓證交所帶領國內資本市場更上層樓，除了研議許久的「四合一」（證交所合併櫃買中心、期交所、集保中心）之外，改革原有制度、股票上市，可能是最有效率的作法。
像是千禧年上市的港交所，當年掛牌價僅三．八八港元，與其代號三八八相同；經過當局十五年經營，不斷吸引企業在香港上市，近年又頻頻透過購併、滬港通擴大經營規模，在近年持續配發現金股息之餘，股價最高還漲到三一一港元，已是全球市值最高的交易所。
這種透過上市讓公司治理透明公開，並且與全民共享獲利的方法，可能才是證交所在挑戰「亞洲盃」時，最應該效法的路線。
證交所vs.亞洲鄰近交易所 治理成效股東權益報酬率 現金股利配發率證交所 5 46 港交所 37.1 89 新交所 36.5 94 澳交所 11.1 90 備註：統計日期為2011年至2013年平均值資料來源：香港交易所、新加坡交易所、澳洲證券交易所
矽品啟示 留意董監持股偏低績優股
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面對紅色供應鏈 整併案將持續上演日月光冷不防出手，公開收購矽品二五％股權，逼得董事長林文伯引進鴻海救援，整個事件同時也凸顯，董監持股偏低的好公司，未來得更加留意競爭者購併攻勢，這也指引了新的投資方向。 半導體封測大廠日月光（二三一一）在股災期間宣布以三五二億元天價公開收購矽品（二三二五）二五％股票，為了抵制和鞏固經營權，矽品也引進「白衣騎士」鴻海進行交叉持股，一時之間，小股東看得眼花撩亂，但明眼人卻發現，矽品大股東持股比率偏低，才是整場戰役的導火線。
按照公開資訊觀測站資料，矽品董監事持股僅四．八一％，其中董事長林文伯個人只有二．二％，整個家族成員估計僅約一成，日月光出手狙擊並不意外。林文伯家
族早期從事國外精密儀器進口，但隨著代理權被中止，於是和菱生精密（二三六九）前生產部廠長蔡祺文（現任矽品副董事長兼總經理）合作，共同進軍封測產業。 不只是矽品 電子業大股東普遍持股低
換句話說，林家和蔡家是創辦股東，不是單純專業經理人，一開始持股應該不低，尤其後來林文伯以擅長下圍棋的布局方式，陸續投資矽格、京元電、全懋、南茂、
泰林等封測廠，採用虛擬集團策略，讓矽品躍居為全球第三大封測廠。如今連蔡祺文名下持股也只剩一．三七％，外界不得不懷疑，大股東是不是「賣過頭」!?
其實不只是矽品，台灣電子業經過數十年發展，加上不斷增資、員工分紅、合併，很多公司董監事持股都不高，像晶電（二四四八）董監持股才四．二％，董事長李
秉傑只有○．一四％；億光（二三九三）董監持股七．九％，董事長葉寅夫只有四．三三％；中美晶（五四八三）董監持股六．六％，董事長盧明光一．八九％。
日前頻傳可能遭敵意購併、公司對外喊話「放馬過來」的宏碁（二三五三），董監持股僅有五．九四％，創辦人施振榮持股二．六％；泛集團其他成員友達（二四○
九）董監持股七．一％，前董事長李焜耀持股○．一％；佳世達（二三五二）雖然董監持股達一八．四％，但扣除友達持有的九．五％、開發金（二八八三）持有的
七．六％，幾乎所剩無幾。 這樣的「空手道」經營方式，小股東看在眼裡不知作何感想？ 因此，未來台股再發生敵意購併的機會仍然存在，尤其在紅色供應鏈威脅下，合併同業擴大經營規模，成為求生存的管道之一。 但並不是所有公司都有被購併價值，這次股災，上市櫃公司一度多達七百多家跌破淨值，很多是屬於夕陽產業或中低階產業鏈，購併者反而興趣缺缺。
未來，小股東應該留意董監持股偏低但經營績效不錯的公司，如股東權益報酬率高於一○％、毛利率較高，且負債比率不高（低於五○％）；另外，外資持股也是重
要觀察指標，像這次日月光有意購併矽品，因出價較高（四十五元），不少外資「樂觀其成」，在研究報告上偏向日月光，表決投票時自然具有一定影響力。 股權結構已洗牌 聯發科外資持股占六成
在選股名單中（如附表），聯發科（二四五四）董監持股僅二．九％，董事長蔡明介就占了二．六％，即使妻子李翠馨持有近三％，在前十大股東排行第一，但兩人
合計不過五．六％；另外已退休的前副董事長卓志哲為一．九％、現任總經理謝清江○．二五％，仍不算太高；聯發科原為聯電（二三○三）重要轉投資，○三年時
還持有高達一三％，隨著多次申報轉讓，○九年已全數賣光，如今外資持有六成，成為左右經營權的最重要勢力。 近年來中國大力扶持半導體產業，展訊緊追在後，面對紅色供應鏈，蔡明介以這種擔憂「太沒志氣」回應，近期更公開收購立錡（六二八六），但聯發科董監持股不高，反而是蔡董應該留意的地方。 其他半導體相關公司如頎邦（六一四七）、聯詠（三○三四）、京元電（二四四九）、力成（六二三九）、晶豪科（三○○六）、矽格（六二五七）等，董監持股比率只有個位數。 頎邦過去五年，平均稅後EPS（每股盈餘）都在三至四元水準，上半年則有一．五元，但董事長吳非艱持股只有一．一％，重要大股東仁寶（二三二四）持股三．四％，目前公司市值約三百億元，只要花三十億元，就可以占一成股權，對購併者而言相當划算。
至於近期飽受營收衰退之苦的義隆電（二四五八），董監和外資持股都不高，董事長葉儀皓持股一．二七％，從前十大股東名單來看，葉家控制的投資公司約占一
成，一千張以上股東只占三六．四％，持股二十張以下的小股東合計達三五％，顯示籌碼相當分散，目前市值也萎縮至一四○億元，值得大股東警覺。 撰文 / 張弘昌 |
新鴻基地產估值偏低（三）
網誌分類：股票經 |
網誌日期：2015-09-15
過去20年（1995至2015），香港住宅房價大幅攀升了超過160%，平均每年上升4.9%，但是新鴻基地產（16.HK）的股價只是上升了65%（從1995年9月份61港元，上升到今天收市價100.4港元），平均每年上升只有2.5%！
由於新地股價長期跑輸房價，令其股價相對於賬面資產凈值156.8港元（截至2015年6月底止）出現了36%的折讓！現時0.64倍的市賬率（price / book）遠遠低於過去20年平均的1.21倍，僅次於1998年亞洲金融風暴時的0.45倍、2003年沙士的0.63倍和2008年全球金融風暴時的0.59倍。
不要忘記賬面資產凈值還未計算發展中物業和酒店的重估價值，分析員估計新地重估后的資產凈值（Revalued NAV）大約每股190至200港元，即現時股價相對於RNAV折讓47%至50%！
再看看每年的投資物業重估是否有「水份」，今年租金收入160億港元，相對於投資物業賬面值3092億港元，租金回報率5.2%，非常合理！
財務方面，凈負債506億港元，相對於股東資金4510億港元，凈負債比率只有11%，非常健康！
由於未來3年公司落成的物業將會大增（每年300萬平方尺，3倍於今年的落成量），未來盈利前景不俗，預測明年的市盈率大約11倍！
股息方面，新地已經連續5年派息每股3.35港元，股息率3.3%。
總的來說，我認為新地現時的估值偏低，建議投資者繼續持有她的股票。
中國人壽估值明顯偏低（四）
網誌分類：股票經 |
網誌日期：2016-03-24
我認為中國人壽（2628）現時的估值明顯偏低，股價應該已經反映了多項不利的因素（包括A股持續疲弱、人民幣貶值、公司之前銷售高保證回報的保單等），再下跌的風險有限，建議長線持有。
中國人壽昨天發出2015全年業績，我利用公布的內涵價值和新業務價值等數據，再調整A股今年以來的跌幅對公司的影響，更新了公司的評估價值，得出結果是----最新的評估價值33.6港元，較我
2015年9月時的估計30.9港元高出9%。
現價18.8港元，股價相對評估價值只有0.56倍！就算不計公司未來新保單業務的價值，只計現時保單業務的價值（比較保守的假設），經調整後的內涵價值也有20.4港元，較現價高出8%！
中國人壽的評估價值（AV）的計算公式如下：
AV = EV + NBV * Multiple
從公司公布的2015年財務報告中，截止2015年12月底止，公司的內涵價值（EV）是5,603億元人民幣，同比增長23.2%。但是由於國內A股股票市場（上海綜合指數）今年以來下跌了17%，而股票權益類投資（4,118億元人民幣）佔公司總投資資產（22,876億元人民幣）約18%，我估計經調整後的內涵價值是4,903億元人民幣，折合每股17.3元人民幣，相等於20.4港元。
2015年全年的新業務價值（NBV）是315億元人民幣，同比增長35.6%，每股1.11元人民幣，相等於1.32港元。考慮到公司未來的增長潛力，給予10倍的估值，得出未來新保單業務的價值約13.2港元。
評估價值 = 20.4 + 13.2 = 33.6港元
公辦教育投入偏低 留給民辦教育萬億發展空間？
來源: http://www.yicai.com/news/5024596.html
6月7日，灼識咨詢（CIC）發布了《中國教育行業藍皮書》（下稱“藍皮書”）。藍皮書顯示，隨著民眾對教育投入越來越大，民辦教育產業化程度越來越高，特別是公辦教育整體投入相對歐美還有較大差距，給民辦教育留下了巨大發展空間。灼識咨詢的調研顯示，去年，民辦教育產業規模已經達到8000億元，今年有望接近1萬億。巨大的市場空間吸引了大批企業和資本湧入教育產業。
民辦教育高速發展
值得註意的是，民辦教育開始呈現高速發展。藍皮書顯示，民辦教育近年來發展迅速，市場接納度高，整體呈現高端化、低齡化趨勢。其中民辦基礎教育學校的總數量由2010年的114398所上升到2014年的154492所，累計增長了27.4%。同時期在校生數量也呈現出逐年遞增的趨勢。該數值由2010年的2916萬人上升到2014年的3715萬人。而民辦高等教育在2010~2014年間，專科滲透率從20.3%增長到21.1%，招生數增加了16萬人；本科滲透率從22.2%增長到24.3%，招生數增加了93萬人。
依據CIC統計，2015年中國民辦教育產業規模達到近8000億元，未來幾年將會保持15%以上的複合增長率。按照此推測，今年將達到9200億元以上的市場規模。
藍皮書顯示，近幾年國家層面各項政策利好不斷出臺，公共財政教育經費及民間資本相繼加大投入，我國教育產業正處在一個高速發展期。
灼識咨詢（CIC）創始合夥人戴巧靈接受第一財經記者獨家專訪時表示，目前，我國教育產業的發展特點主要可以總結為以下四點：首先，民辦教育發展勢頭良好，招生數、滲透率以及學校數量穩步提升，已經成為教育事業中不可或缺的一部分；其次，專業技術人才受追捧，職業教育地位顯著提升，被中央政府認定為國民教育體系和人力資源開發的重要組成部分；再次，以藝術傳媒類專業為主的特色化辦學開始流行，越來越多的學校在開始向側重差異化的高等教育以及能力培養的特色化辦學模式轉變；最後，教育培訓行業發展迅速，其中英語、IT、少兒教育已經成為培訓產業的三大支柱。未來隨著行業的成熟，優質資源進一步整合，品牌效應會逐步顯現。
戴巧靈介紹，民辦教育主要側重於多元化的課程安排，可以為學生提供區別於公立教育的另一個選項。差異化的教學使學生有系統地學習不同學科的知識，不斷激發學生的興趣，拓寬學生的視野，爭取做到因材施教。並且受制於中國龐大的學生總數，中國政府的人均教育投入遠低於歐美發達國家，優質的公辦教育資源非常有限，很難滿足國人日益增長的教育需求。因此政府鼓勵教育體制改革，引入民間資本，依托優秀的民辦學校來支持教育產業的高質、高速發展。
那麽，對於企業家及投資者而言，哪些領域是民辦教育機遇所在?
戴巧靈表示，未來民辦教育會在K12（十二年一貫制學校）以及教育培訓行業發力。
隨著中產階層的崛起，K12學校的高端雙語教學環境被越來越多的學生家長所青睞。不同於傳統的公辦學校，民辦K12學校可以為學生提供一個不同選擇，在多元的課程安排中激發潛力，小班制的教育更能夠因材施教，雙語教學也可以為學生出國留學打下堅實的基礎。
“而教育培訓行業生源基礎豐富，門檻較低，更容易開展教學活動。目前已經形成英語、IT、少兒教育三大支柱，我國有近3億人的龐大外語消費群體，並且全國有超過七成的中小學生，選擇用課外輔導的方式來彌補學校教育的不足，如此龐大的市場需求將會是民辦教育集團爭相追逐的熱土。”戴巧靈表示。
三大困境待解
由於民辦學校的教學體系更為靈活，可以為學生提供另一種不同於公辦學校的差異化的選擇，雖然其學費要遠高於公辦學校，但其小班化的教學環境更受到家長的歡迎，並且民辦學校招生不受戶籍和學區等因素限制，可以在教育資源不足的情況下和公辦教育資源形成很好的互補，促進教育質量的提高。
盡管如此，藍皮書還指出，民辦教育的發展目前還受制於三大方面。
首先，不同於公辦學校的劃撥用地的供地形式，民辦學校在土地獲取方式上較難享受同等扶持政策。由於中國部分城市及地區土地供應緊張及租金上漲，新校運營商在選址和成本核算上會耗費大量的時間與資源。但是近幾年，越來越多的房地產開發商選擇與民辦學校合作一定程度上解決了此問題，開發商以低價出租物業換取學校入駐旗下樓盤，互惠互利實現雙贏。
其次，教師編制問題依舊是個難題。“身份”上的本質區別導致民辦學校教師的各種福利待遇沒有非常穩定的保障，完全依賴學校自身經營狀況，使民辦學校的人才引進更為艱難。但是隨著民辦教育的發展，業內品牌效應開始顯現，實力較強的教育集團逐步化解了招聘難的問題，並且民辦學校的老師具有較強的教學自主性、靈活性，可以實踐新穎的教育理念，取得更好的發展。
最後，民辦學校主要依靠學生的學費收入來維持學校的運營和發展，幾乎沒有其他經費來源渠道，這會導致民辦學校在基礎設施建設經費、教育教學經費和人才隊伍建設方面的經費不足。
隨著政府政策層面釋放出明顯的教育體制改革的信號，資本市場對民辦教育產業的關註程度應該來說是史無前例的。2015年以來，教育行業共發生融資案例239起，其中億元以上級別有41起，較上年同期增長78%。
戴靈巧介紹，隨著以楓葉教育集團為代表的一批民辦教育集團的成功上市，教育產業在資本市場上取得了空前的關註度。楓葉教育集團2014年11月在香港主板上市時股價為2.88港元，現今股價已經翻了一倍。雖然在此期間恒生指數經歷了較大的波動，但是民辦教育集團還是憑借自身的發展獲得資本的認可，實現了股價的穩定上漲。
並且，以萬科為首的不少房地產開發商也通過合辦以及獨自開辦等形式爭相投身教育產業。在此之前，碧桂園和綠城等房企早已進入教育行業，其中碧桂園於2014年成立碧桂園教育集團，將旗下所有學校歸到教育集團管理，為教育集團分拆上市做好了鋪墊，並且準備在未來幾年建立30所純IBO學校。
股市缺效率長和股價偏低（2016/6/2）
2016-06-02 NM
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一些財務學者，包括諾貝爾經濟學獎得主，相信股票市場具有效率，股價充分反映公司前景，投資者很難找到股價偏低的股票。但正如股神巴菲特所說，如果市場是有效率的，我們就會淪為街上乞丐。 過去筆者一直努力尋找股價偏低的股票，例如中石油的合理股價大約是油價十分一，油價高見100美元一桶，股價值10港元，油價低至40美元，只值4港元。若然油價處於100美元水平，中石油股價只得9港元，便值得吸納。同樣，港交所合理股價是每日平均成交額（以億元計）的五分一，或者每百億元成交額值20元。除非成交額達到千億元，不然港交所絕對不值200元。早前港交所升穿200元，而每日成交額卻未能配合，明顯被有心人推高（推高期指殺淡友），是投資者「止賺」或者「止蝕」的好時機。此外，個別財團系內有多間公司上市，投資者可以比較各間公司的市值，看看哪一間股價偏高，不值得購入；或者股價偏低，值得吸納。 例如在2014年3月，和黃突然宣布成功出售屈臣氏約25%股權給新加坡政府的投資基金淡馬錫，作價440億元。換言之，屈臣氏市值高達1,800億元，明顯是好消息。當時和黃持有76%長江基建，34%在加拿大上市的赫斯基能源（當時油價高企），加上在新加坡上市的和記港口信託（持有深港碼頭業務），和記電訊等上市公司的市值，以及手上物業，3G業務和其他港口業務的價值，股價明顯偏低，值得購入。但由於投資銀行失去協助屈臣氏上市的生意，「賤精」竟然發脾氣狂沽和黃（用別人的貨），提供散戶一個入市賺錢的好機會。及至去年1月，長實及和黃宣布世紀重組，兩間公司先行合併成長和，然後再分拆地產業務上市，成為長實地產。當時油價已從高位大幅回落，零售市道下滑，長建海外業務因外匯貶值而受到影響，再加上長實在中港兩地沽售物業，投地又欠積極，實在看不到世紀重組如何可以釋放價值，讓重組後長和及長地兩間上市公司的市值，更能貼近資產淨值（即賬面值）。 但投資銀行及負責融資的銀行，卻一面倒唱好世紀重組，「賤精」狂掃長實及和黃（用別人的錢），不斷推高股價至不合理水平。加上恒指公司容許未有業績的長地成為成分股，基金經理被迫追貨，首日掛牌股價高見77元，一些「賤精」更說長地值90多元，不知他們有沒有用自己的錢入貨。去年6月長和完成世紀重組後，投資銀行收錢「散水」，長和及長地股價拾級而下，跌幅遠高於同期恒指跌幅。到近月，長和股價跌穿90元，由高位127元回落超過三成，早前高追的散戶苦不堪言。長和市值一度跌至3,400億元，遠低於公司約4,300億元資產淨值，反而值得吸納。若然把長和「拆骨」出售，持有76%長建市值約1,450億元，40%赫斯基能源市值約350億元，30%和記港口信託市值約90億元，66%和電市值約80億元。兩年前75%屈臣氏約值1,300億元，現在即使零售業倒退，亦應至少值1,000億元；再加上手持1,200億元現金，總值已超過4,100億元（未計其他資產價值及公司負債），較長和3,400億元市值還要高。相信近月有心人為了推低恒指，拋售長和，反而是散戶入市的良機。當大家明白股市欠缺效率和「賤精」的投資心態，便懂得趨吉避凶，不會淪為乞丐！ 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com |
人社部：延退從退休年齡偏低的群體逐步實施
隨著延遲退休方案出臺時間的臨近，政府部門開始釋放更多與之相關的信息。人社部新聞發言人李忠今天上午表示，正在制定中的延遲退休方案會選擇現在退休年齡相對偏低的群體逐步實施。
李忠沒有明確表示“退休年齡相對偏低的群體”是具體是指哪個群體。從目前“男職工60歲、女工人50歲、女幹部55歲”法定退休年齡來推斷，從女性開始率先實施延遲退休是大概率事件。
按照人社部此前對外公布的時間表，今年延遲退休方案將向社會公開征求意見。征求意見之後的正式方案於2017年推出。方案推出至少五年後再漸進式實施。
延退不搞“一刀切”
李忠表示政府部門在制定延遲退休方案時主要考慮三條原則，一是小步慢提，逐步到位。二是區分對待，分步實施。三是預先公告，做好公示。
具體來說，延遲退休方案堅持每年只延遲幾個月，經過相當長一個時間逐步達到目標年齡。
“不是對所有社會群體同時實行延遲退休，會選擇現在退休年齡相對偏低的群體，從這部分群體開始逐步實施”，李忠說。
目前國家法定的企業職工退休年齡是男年滿60周歲，女工人年滿50周歲，女幹部年滿55周歲。
從事井下、高溫、高空、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的，退休年齡男年滿55周歲，女年滿45周歲，因病或非因工致殘，由醫院證明並經勞動鑒定委員會確認完全喪失勞動能力的，退休年齡為男年滿50周歲，女年滿45周歲。
對就業影響有限
延遲退休是中國當前最受爭議的公共政策之一。從應對人口老齡化的角度來看，學界普遍認為延遲退休是中國應該走的一條路，但也有擔心延遲退休會對青年就業以及養老金待遇造成不利影響。
李忠表示，人社部在研究設計延遲退休年齡政策過程中，用了大量數據進行過多方面深入分析和研究論證延退與就業的關系，結論是延遲退休年齡對就業影響是有限的。
從就業總量來看，我國勞動年齡人口在2011年的時候達到峰值，當時是9.25億人，2012年勞動年齡人口比2011年下降345萬，這是一個非常重要的信號，預示著勞動力無限供給的時代快要結束了。
2011年以後勞動年齡人口逐步下降，到2015年為9.11億，還在持續下降。特別是到2030年以後，勞動年齡人口會出現大幅下降的過程，平均以每年760萬人的速度減少。到2050年，我們預測勞動年齡人口會由2030年的8.3億降到7億左右。
李忠說，基於這樣一種大的人口趨勢和勞動力變化狀況，政府研究延遲退休年齡政策的時候要把握起點和節奏，總體希望延遲退休年齡政策和勞動力狀況能夠形成一個比較好的良性互動的關系。延退需要很多年以後而且節奏是比較慢地實施，這與我國的人口變化、勞動狀況變化的過程是相應的。
此外，李忠表示，從就業結構上來看，將來延遲退休應該說有一部分崗位是會影響到年輕人，但是這種影響也是非常有限的。
現在經濟結構調整的步伐在加快，產業在不斷轉型升級，很多傳統服務業、傳統制造業的崗位是將來退休崗位里的多數。而現在新興產業在不斷崛起，將來年輕人更願意去的崗位是以互聯網為代表的新興產業、新型服務業。從行業類型來看，並不是簡單的延退的崗位就會影響到年輕人新的就業崗位。
延退不會減少養老金待遇
對於普通民眾所關心的延退是否會影響養老金待遇，李忠表示，總體來看，延遲退休年齡對個人養老保險待遇不會有大的影響。
養老金的待遇分為基礎養老金和個人賬戶養老金，總的計發辦法是長繳長得、多繳多得。
基礎養老金的確定有兩個主要因素：一是繳費的基數;二是繳費時間長短。從繳費基數來說，延遲退休後，工資上漲的概率大。從繳費時間來說，延遲退休後繳費時間延長，基礎養老金數額自然是增加的。
從個人賬戶養老金來說，主要影響因素就是個人繳存額的多少、月除數(個人賬戶養老金計發月數)是多少。養老保險有關文件規定，50歲退休的月除數是190，55歲退休的月除數是175，60歲退休的月除數是139。
比如，假如一個人50歲退休，個人賬戶養老金余額是10萬，通過推算他他每個月的個人賬戶養老金的數額可以看出，月除數是隨著年齡的增長變小的，越推遲退休，個人賬戶養老金的數額就越會增加。
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