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万科动手：一季度现金突增69亿 正谈10多个项目

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http://finance.sina.com.cn/stock/s/20090518/05146237379.shtml


　　保利地产(21.96,-0.55,-2.44%)净增加额为6.36亿，金地集团(16.15,-0.35,-2.12%)净增加额为4.53亿，招商地产(28.10,-1.15,-3.93%)为-1.72亿

　　理财周报记者 徐清/文

　　2009年1月，万科很冷静；2月，也很冷静，3月，有人说万科很保守；4月，万科保守到底。

　　万科一直说：“判断地产回暖，为时尚早”。

　　这一切都似乎只是表象。理财周报从相关渠道获得的消息是，万科早已在动手，而且规模不小。

　　“万科要开始收购了”

　　“万科近期将要收购其他地产商的项目，消息可能于下个月对外发布。”近日，某不愿透露姓名的知名房地产分析师告诉理财周报记者，至于具体项目，他表示不能详细透露。

　　此后，理财周报记者向上海的另一位分析师询问相关情况，他说，上市公司方面并未直接向其透露此方面情况，但他通过万科其他部分获悉，万科的确在做收购的事情，“有几个项目，应该不会是上市公司。”

　　而记者从一位从任职于广州某未上市的地产公司，从事银行融资业务的朋友处获悉，“圈子内流传万科要收购恒大地产的上海资产。”

　　广州地产专家韩世同则向本报证实，万科近期确实一直在谋求抄底，“但是因为现在行情稳了，政策也变了，大家资金链没那么紧张，所以对方要价高了，据说他们做得不是那么顺利，原来可能更多的想收购，现在部分可能就是合作开发吧。”

　　而该说法得到了万科某高层人士的证实，他透露，现在万科确实在密集的和其他地产商接触，而且在谈的项目不是几个而是十多个。

　　“现在整个市场转暖，业内普遍对市场看好，万科的盈利能力又很强。”一位不愿意透露姓名的分析师对记者表示，“万科收购新项目，这个有可能。”

　　实际上，在市场大幅回暖后，万科可售的项目偏少，使得4月公司的销售增速落后于市场。多位分析人士认为，万科需要增加土地储备，补充库存。

　　万科转向还是露出真面孔？

　　万科此举，意味颇丰。

　　2009年以来，地产市场经历了业内称之为“绝地反弹”的小阳春。但万科并未参与这一兴奋感的营造和分享。

　　曾经被拿地节奏困扰的金地集团近期出手上海拿地，被市场视为地产新周期的重要信号之一。但万科没有表现出任何的主动，2009年1-4月未增加任何新项目。万科对外界发布的评论甚至是给分析师的说法，都显得千篇一律：

　　“万科认为短期内宏观经济能否好转，商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性，未来万科仍将保持一贯的稳健作风，谨慎拿地，规避商品住宅 价格上涨预期落空的风险，现金为王，公司公司未来1-2年经营重点将放在通过提升内部管理水平来提升盈利能力方面，控制销售、管理和财务三项费用。” 口风和金地集团、保利地产、招商地产等明显谨慎得多。

　　“这周我和他们那边接触，万科仍然特别谨慎，搞得我都想是不是该建议基金撤退了。”上述匿名分析师说。

　　者甚至让部分分析人士担心，在新的周期中万科能否准确的踏住节奏。“毕竟万科船大了，难以掉头，可能是这个原因。”一家大型上市地产商总裁在接受理财周报访问是曾这样判断。

　　但上述“万科整合行业”的消息，无疑使得万科谨慎保守到底的形象来了一个一百八十度转弯。谨小慎微的外表下潜伏着汹涌的潮流。

　　这个矛盾“有两种可能，一种是万科真的坐不住了，要加快运作，那就是转向；二是万科在舆论上压低姿态，为其抄底战略起到氛围上的配合，那这就是露出大鳄的真面目。”北京一位长期跟踪万科的私募基金老总评论。

　　4个月回笼174.9亿所为何去？

　　万科一直在为行业整合暗藏力量。

　　2009年1-4月份万科销售回笼了174.9亿的资金；而2009年一季报显示，万科账面资金达到269.2亿元。而金地集团为53.7亿，保利地产为60亿，招商地产为72亿。

　　现金流的净增加额更显异常。一季度万科的现金及现金等价物净增加额为69.44亿，而保利地产净增加额为6.36亿，金地集团净增加额为4.53亿，招商地产为-1.72亿。

　　那么，万科囤积这么多现金到底意欲何为？

　　“目前万科现金充裕，有较多的资源去把握未来的并购和收购廉价土地的机会。”5月13日刚刚去万科拜访的江南证券分析师张绍坤判断。

　　此外，万科还有进一步融资计划，据万科方面向张绍坤介绍，万科将倾向于银行渠道。

　　增加土地储备

　　“近一段时期以来，各地市场的成交量普遍有所回升，公司在制定年初开工计划时，强调的是‘量出为入’的原则，也就是说尽管年初已有计划，但还会 随时根据销售情况进行调整。公司的销售和开工计划是一个自下而上的过程，一线公司通常会通过对销售速度的监控来确定开工计划。鉴于今年以来，公司在各地的 销售情况不错，各一线公司也会结合目前项目销售进度情况，调整开工计划。”此前，在接受本报记者采访时，万科的执行副总裁肖莉强调。

　　“目前存货结构非常健康，其中现房库存只有大约1个多月的销售量，但在建的可售资源还是比较丰富的。”

　　即便如此，万科仍然被认为需要增加土地储备以补充库存。

　　国泰君安分析师孙建平：一直在观察万科的存货结构，“截至3月末，842亿存货中，在建产品所占比例达到了54%，扣除8%的完工产品外，拟开 发产品占38%。这一方面表明可售面积将具有规模优势，保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张，增强公司未来业绩的保障；另一方 面也表明无论对行业前景如何看，都必须要增加土地储备，补充库存。”

　　即使在在2008年行业低迷的时期，万科也补充了666万平米建筑面积的低地价库存。

海關總署揭秘自港進口為何突增：黃金增5.5倍

持續半年左右的內地對港進口數據突增之謎，13日終於被海關總署解開。

海關總署新聞發言人黃頌平在國新辦舉行的“上半年進出口情況新聞發布會”上對在場記者表示，內地自香港進口突增主要是黃金進口增長較快引起的，這與內地近一段時間以來黃金消費市場需求增加有關。

這個答案讓人回想起上半年以來的黃金走勢。截至6月末，國際金價今年已累計大漲逾25.8%。據統計，前一次類似的半年大幅飆升可以追溯到2007年下半年，由於次貸危機引發市場恐慌，金融市場大動蕩推動資金紛紛購入黃金，使金價在2007年下半年大漲近28%。

此前有傳言稱“資本通過貿易渠道大規模向境外轉移”，黃頌平回應稱，海關總署做了相關調查。雖然黃金進口增長較快，但進口值規模並不算大。據國家外匯管理部門的統計，今年以來，內地對香港支付的外匯同比是下降的。他認為，內地自香港進口突增並不能得出大規模資金流出的結論。

而從整體來看，下半年的外貿形勢依然嚴峻複雜。

內地自港進口黃金大增

自今年1月起，內地自港進口超乎意料強勁，持續引起了經濟學家和監管方的註意。

例如，以人民幣計，2016年1月，我國進出口總值同比下降9.8%。其中，出口下降6.6%，進口下降14.4%，但中國內地自香港進口同比增長119.9%。這一趨勢延續到了5月，以美元計，中國內地5月從香港進口從去年同期的10億美元增至約30億美元，同比增長242.6%，金額和同比增速均刷新歷史紀錄。

這一切懷疑的源頭都來自於持續數月的離岸在岸人民幣匯差帶來的套利空間。雖然目前匯差已經縮減，但依然有操作的空間。

黃頌平解釋說，國際上一些主要的黃金出口國，比如瑞士等國，為了節省成本，在香港設立了黃金精煉廠，進行冶煉再生金的生產。原材料的來源地是香港和周邊的東南亞國家。目前香港地區黃金庫存量增加，價格也相對便宜，使得內地進口黃金的渠道發生了轉移。

今年上半年，內地進口黃金1730億元人民幣，總體下降14.9%。其中自瑞士、南非和澳大利亞進口均出現明顯下降，降幅分別為30.5%、23.1%和31.5%。而自香港進口458億元，增長了5.5倍，占26.5%，去年同期僅占2.8%，進口來源地呈現此消彼長的局面。

“也就是說，從我們原來傳統的(黃金)進口地，現在轉移到香港。”他說。

他還援引數據稱，上半年，內地自香港進口總值為650億元，增長1.4倍，如果我們剔除黃金進口的部分，上半年內地自香港進口值同比卻下降2%，這個降幅就與當前整體外貿的走勢大致吻合，這也說明，內地自香港進口突增確實是由黃金進口快速增加引起的，其他貨物進口情況是正常的。

而從微觀層面來說，虛假貿易本身，是長期境內外匯差、利差的必然故事。

早在今年1月，就有監管層內部人士私下向《第一財經日報》記者表示，數據出現異常，海關總署確實已經在查，但當時並無結論。

他說，一般通過虛假貿易方式套利賺錢的都是本身就合法經營的外貿企業。檢查的難度在於，聽到風聲，這些企業就立刻停止套利部分經營。陽光之下，並無新事。

而要徹底查清虛假貿易的源頭，需要包括海關、商務部、銀行、外管局等多部門協調。實際情況是，各種原因之下，各方動力並不一致。

多位外貿業內人士則對本報記者表示，如果通過匯率差熱錢流動賺取差價的方式，對運作方的要求很高，一般是資金量巨大，進出口關稅成本低，便於運輸、單價高的產品。這其中，貴金屬（比如進出口關稅為零的黃金）就是理想選擇。

其中一位人士說，這樣的操作，很多時候是實際業務中順便為之。因為實際操作中，匯差最多只能掙3個點左右，資金量不達到一定程度，其實並不劃算。

下半年外貿形勢依然嚴峻

從對港進口的異常表現延伸開去，觀察公布的整體數據，外貿依然處於疲軟階段。
據海關統計，今年上半年，我國貨物貿易進出口總值11.13萬億元人民幣，比去年同期(下同)下降3.3%。其中，出口6.4萬億元，下降2.1%；進口4.73萬億元，下降4.7%；貿易順差1.67萬億元，擴大5.9%。

6月份當月，我國進出口總值2.04萬億元人民幣，下降0.3%。其中，出口1.17萬億元，增長1.3%；進口8633億元，下降2.3%。

對於如何看待今年的外貿形勢，綜合分析當前我國外貿發展面臨的多重因素，黃頌平認為，今年雖然外貿形勢依然嚴峻複雜，下行壓力仍然較大，但促進外貿發展的積極因素也在不斷釋放，各項穩定外貿增長的措施正在逐步得到落實，同時外貿企業也在通過提高勞動生產率、降低原材料采購成本、積極培育新優勢等方式應對外貿下滑壓力。

“今年下半年，在各方面共同努力的情況下，我國貨物貿易進出口有望繼續沿著回穩的趨勢發展。”他說。

商務部研究院國際市場研究部副主任白明對《第一財經日報》分析說，下半年如果靠匯率、基數等因素，還可以多算出來一些增量，但從大宗商品價格等因素來看，也不排除某種程度少算。總之，外貿回穩不能指望算出來，靠政策幫出來也不是長久之計，最重要的是要靠企業幹出來。怎麽幹出來？要靠轉型升級，要靠打造外貿新優勢，要靠夯實外貿發展的產業基礎，要靠在供給側上提高水平與在需求側上填補空白來實現。

世界貿易組織(WTO)上周五在G20貿易部長會議前夕發布了最新的全球貿易景氣指數(WTOI)。當期，全球貿易景氣指數為99，稍低於趨勢水平，最新數據呈下降態勢，預示7月和8月世界貿易增長仍將持續低迷。

HOMANTIN「突增8%折扣」迎皓畋 限特選19伙 個別呎價平皓畋3%

1 : GS(14)@2016-04-02 17:42:35

【明報專訊】剛踏入次季，九龍新盤混戰局面即起變化。嘉里(0683)以折實平均呎價1.9萬元首推何文田皓畋288伙後，會德豐(0020)過去一周累售34伙、套現逾4.3億元的同區ONE HOMANTIN(下稱HOMANTIN)，突擊推出一籃子新優惠搶灘，供選購特選19個2至3房單位買家享有的最高折扣，由原本18.5%增至26.5%；以HOMANTIN個別低層兩房戶為例，若買家盡用最高26.5%折扣，比皓畋面積相若、相同樓層兩房戶折實呎價平約3％(新增折扣前HOMANTIN呎價貴皓畋約7%)。會德豐聲稱相關舉措是因應市場需要，並否認是變相減價，項目將於下周一發售74伙。至於皓畋則於下周二，伙渣打銀行公布按揭優惠計劃。



明報記者 劉詠怡、林可為

HOMANTIN由3月25日至今共進行兩輪銷售、合共推售158伙，迄今暫售34伙，佔可售單位數量約22％。面對同樣以2房、3房戶型為主打的皓畋快將登場，HOMANTIN突然出招，相信是要在皓畋發售前搶佔購買力。

會德豐新增的優惠主要分4項：「上車折扣」5％折扣(指定購買19伙第1、3座實用面積500至688方呎2、3房戶)、特別折扣由2％增至3％(買家須於4月15日前購買才可增加該1％折扣)、特選買家1%折扣(曾登記或購買會德豐樓盤、或何文田居民)，以及「一家親」1%折扣(買兩伙或以上、或直系親屬曾購買)，即上述4項新優惠折扣合共為8％。

19伙最低折實價不足800萬

以HOMANTIN定價1082.7萬元的3座2樓C室為例(實用面積509方呎)，如買家於上周購買、享盡當時最高折扣18.5%，折實價882.4萬元；若買家下周入市、並享盡新優惠最高26.5%折扣，折實價795.8萬元，即買家遲一周入市可節省逾86萬元。

事實上，HOMANTIN增優惠後，個別單位比皓畋同類戶型廉宜；以入場費最低的3座2樓D室為例(實用面積500方呎、定價1066.3萬元)，買家享盡最高26.5％折扣，折實價783萬元、呎價15,675元，比皓畋1座2樓、面積相若E室折實價841萬元、呎價16,206元低約3％。可留意的是，如買家上周使用舊版最高折扣18.5%，購入HOMANTIN上述相同單位，折實價869萬元、呎價17,380元，則比皓畋同類單位貴逾7％。

會德豐：因應市場需要增優惠

會德豐地產常務董事黃光耀回應稱，由於是次優惠單位數量少，增加優惠是因應市場需要，並非變相減價，如銷售反應佳有機會加價及削優惠，預計不會掀起市場減價。

會德豐地產市務助理總經理陳惠慈表示，HOMANTIN加推第3張價單60伙，連同第1、2號價單內14伙，總共74伙下周一發售(定價計市值逾10億元)；以折實價計，售價783萬至2253萬餘元(特色戶)，整批折實平均呎價1.87萬元，而首輪銷售中已開價的14伙明晚起停售。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160402/news/ea_eaa1.htm

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湯文亮：中型住宅銀主盤突增有因

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:35

【明報專訊】最近銀主盤拍賣的數目不但增加，而且不尋常，不少1000萬至3000萬元的住宅單位變成銀主盤，理論上那些單位業主已經應該有相當成就，否則，都不會擁有一個3000萬元單位。其實，這亦是非常可悲的事，那些業主有部分是廠商或者做中港生意，或多或少都投資了人民幣累計期權（Accumulator）。在去年8月，人民幣突然貶值，連累那些投資者損失慘重。

有部分業主立刻變成負資產者，但銀行並沒有立刻截數，容許投資者繼續完成合約，就算銀行截數，都會與投資商討一個還款時間表，但這亦只不過是一個治標辦法，那些業主在每月籌集資金亦相當吃力，最後，唯有向財務公司借錢，倘若在到期未能清還，他們擁有的物業就會變成銀主盤，那些銀主盤其實借貸的成數不高，在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。

炒燶人幣 慘被收樓

另外有一些業主並沒有投資累計期權，是正正當當做生意，但奈何經濟環境日漸轉壞，或者是他們做生意的手法過分進取，雖然他們亦有一些物業，但礙於監管條例，銀行借錢很難超越上限，况且銀行亦是「好天傘」，就算沒有監管，銀行亦不會輕易批出貸款，結果又去求助於財務公司。如果生意未能轉好，到期未能清還，他們的物業亦會變成銀主盤。

有人歸咎於金管局未能放寬貸款，我認為這不會是主要原因，而是香港經濟轉壞，令不少生意人遭受損失，或者是那些業主投資過分進取，遇上突變就無法應付。

金管局在過去幾年收緊按揭，直接間接都令很多人不敢胡亂投資，否則，今日可能會出現更多銀主盤。

港經濟轉好 銀主盤才會減少

不過，如果能夠在適當時候放寬按揭，令那些擁有一定數量物業的生意人，可以從銀行得到貸款而毋須求助於財務公司，銀主盤數目亦不會快速增長。但講到尾，還是要香港經濟環境轉好，生意轉虧為盈，中型住宅至豪宅的銀主盤才會減少。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3943&issue=20160711

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教局突增中學《基本法》課時要求

1 : GS(14)@2017-01-18 07:57:23

【本報訊】教育局正更新《中學教育課程指引》（《指引》），突然新增《基本法》課時要求，在初中中史科及地理等科目，合共花39至51小時教授《基本法》，惟去年9月開展的兩史課程改革諮詢未有提及此要求。前學民思潮召集人黃之鋒批評局方做法鬼祟，令人擔憂《基本法》課程是「政治任務」，欲以官方政治立場箝制學生思想。教局昨舉行《指引》簡介會，除了局方早前提及生活與社會科須教15小時《基本法》，簡介會派發的最終諮詢稿列明初中生必須於中史修讀24小時《基本法》；非必修的歷史、地理亦分別有10小時及兩小時《基本法》內容，初中《基本法》課程合計51小時。文件未有列出具體例子，只簡單提及各科須教授的《基本法》範疇，例如地理科須教權利與義務及外交事務，其餘三科均須教授《基本法》序言，通識科則包括釋法及人大權力等。教局首席助理秘書長李沙崙在簡介會上舉例稱，當中史教授《南京條約》時，可順便提及《基本法》；有關課時要求未見於初中兩史課程改革諮詢文件或教局關於《指引》的網站。


黃之鋒斥箝制學生思想


出席簡介會的香港通識教育教師聯會主席賴得鐘指上述要求難以實行，因兩史課時已不足，難覆蓋回歸等有關《基本法》的當代史，詳細課程框架及大綱也欠奉，質疑局方推行過急。資深中史科教師陳仁啟也指做法令人費解，「（中史科）最多都只係可以講吓歷史事件嘅背景，好難講到《基本法》條文，極其量都只係輕輕提及」。前學民思潮召集人黃之鋒質疑，教局借更新《指引》，將《基本法》「不允許公民提名」、「不准許公投」等具官方政治立場內容帶入中學，「將建制派嘅意識形態引入學校，變相箝制學生嘅獨立批判思考」。教育局稱，已在初中兩史課程修訂中提及《基本法》總則及對外事務等內容，未有回應為何沒列出暫擬課時。■記者葉偉東




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170117/19899678

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人頭黨員突增　左右選情

1 : GS(14)@2017-04-06 07:41:25

【學者分析】國民黨主席選舉負面新聞不斷，除了參選人互相攻擊造成內鬥，還接連爆出人頭黨員、黑幫成員申請入黨等爭議。台灣《蘋果日報》昨評論認為，「黨內互打」嚴重，連黨內青壯派立委都呼籲參選人以大局為重，不要繼續廝殺。成功大學政治系教授梁文韜認為，雖然未知人頭黨員所屬的陣營，但肯定會左右選情。


洪當選助撇黑金包袱

梁文韜向《蘋果》表示，選舉中兩大熱門吳敦義及洪秀柱，吳過往在不少地方供職，從黨中央到地方都吃得開，他當選的話，政治較洪不會靠向一中，親中不會親得太明顯，但該黨過往的黑金問題可能會被認為無法清除。至於洪秀柱獲黃復興黨系統支持（由退伍軍人和眷屬組成，被視為鐵桿黨員，具投票權的黨員約10萬人），加上改革形象鮮明，有加分作用。梁又表示，洪一旦當選國民黨會繼續新黨化，但長遠而言黨內撇除黑金形象包袱，或有翻身機會。然而，對於黨內突然激增數以萬計的人頭黨員，他表示，究竟屬於任何一方陣營不得而知，但相信人頭黨員是選舉關鍵。澳門《新華澳報》昨發表署名文章指，多人參選黨主席是為了獲黨主席擁有的各項公職選舉提名權，藉此保持自己的政治能量。台灣《蘋果日報》評論認為，國民黨現在是群龍無首，就算5月選出黨主席，選戰過程所積累的恩怨，會不會造成黨內分裂，誰也不敢說，但一個積弱的在野黨，也絕非民主政治之福。《蘋果》記者




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170406/19981392

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泓碧突增多項付款優惠 最快下周開售

1 : GS(14)@2018-11-22 07:44:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0555&issue=20181122
【明報專訊】樓市淡靜，近月推售的多個新盤，銷情及收票情况都大不如前，發展商臨時變陣，其中碧桂園（2007）及宏安地產（1243）等合作的馬鞍山泓碧，開售前突新增多項付款優惠，項目安排最快下周推售。

事實上，上周五以首批折實平均實呎約16,497元推售110伙的泓碧，收票6日市場反應一般，市場消息稱，項目至昨晚為止暫收約250票，較首張價單110單位超額1.2倍。雖然發展商未有即時減價，120天即供付款最高折扣仍維持14%，但昨日更新價單，新增多項付款優惠。

6日收250票 超額1.2倍

就價單所見，原有的建期付款，折扣率維持不變，最高扣減樓價2%，但加設提早還款現金回贈，最高達樓價11%。另發展商新增500天輕鬆付款計劃，買家於360天內分階段支付樓價15%，餘下85%在500天後支付，有關計劃可獲8%樓價優惠，連同其他折扣最高為樓價12%（見表）。碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪表示，項目已上載1A號價單，並指由於客戶對不同付款辦法有需求，故新增多項計劃，將視乎市場反應，最快下周推售。另經絡按揭及中原按揭均為泓碧買家提供兩項按揭計劃，包括全期H加1.235厘優惠，以及P減3.05厘（P現為5.375厘）優惠，成數高達樓價八成，並可獲2%現金回贈。

另一方面，有發展商趁住宅新盤市場淡靜轉戰商廈市場。華懋集團旗下灣仔甲級寫字樓One Hennessy正進行預租，仲量聯行業主代理部主管嚴威程表示，項目迄今已預租80%，現推出23至26樓最後4層，每層約1.2萬方呎，意向呎租100元以上。

One Hennessy意向呎租逾百元

項目共有21層寫字樓樓層，租出17層，最高成交呎租逾100元，最大租戶為中資銀行承租最高8層。大廈基座3層設商舖，餘下1樓待租，舖位租用面積約967至3200方呎，意向呎租70元起。

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