春泉產業信託(1426)(2): 分派如何算?
上一篇，筆者已經寫了這間公司的由來和背景，現在談談這間公司的分派如何計算，主要可分為收入和支出:
(1)收入信託收入其實只有3方面，分為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入、(3)其他收入、(4)融資收入。
1. 寫字樓租金收入指華貿中心第1座及第2座寫字樓租金收入。
2. 停車場收入指華貿中心第1座及第2座停車場租金收入。
3. 其他收入主要是指租約終止的賠償。
4. 融資收入主要是存款產生的利息收入。
(2) 支出信託支出主要分為(1)經營開支、(2)一般及管理開支、(3)信託開支、(4)融資支出。
1. 經營開支(a) 物業管理費用
為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的2%。
(b) 物業稅
主要是房產稅及土地使用稅，前者約是房產餘值的1.2%計算，該數字約為原值70%至90%，後者約是每平方米0.6元至30元人民幣之間，約為經營物業管理費用的2倍。
(c)營業稅及其他稅項
主要是(i)營業稅、城市維護建設稅及教費附加及(ii)印花稅，前者大約為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的5.6%，後者大約是應付租金總額是0.1%。
(d) 預提所得稅
大約為租金的10%。
(e)保險
大約每年15萬美元。
(f)租賃佣金
大約每年20萬美元。
(g)其他開支
主要為其他雜項開支，金額不重大。
2. 一般及管理開支主要是法律及顧問費用，每年約20萬至30萬美元。
3. 信託開支1. REIT管理人費用
主要為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的3%，其中80%折單位，20%折費。
2. 受託人費用
主要是每年存置財產價值的0.025%，每月最低金額56,000人民幣，加上其他估值、法律、上市、會計、年報印刷、分派費用及相關開支，大約每年100萬美元。
4. 融資支出至2013年6月，公司的借款金額是5億美元，利息黎3個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)+3.5%計算，上市以3.81元訂價，其中3.62億港元，即4,700萬美元，會用作償還貸款，借貸會降低至4.53億，利息支出當然會下降。
下一篇，筆者就會用一些假設，來看看分派有多少。
港交所指引 散戶新股分派封頂
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GS(14)@2018-02-04 21:27:29【明報專訊】港交所（0388）昨日發指引信，為認購不足額、公開發售超購低於15倍的新股設回撥上限，為散戶分貨數目封頂，早前創業板新股將公開發售佔比由10%大增至100%的招數料不復見。另外的新指引包括新股發售價可較招股價下限範圍低最多一成，聯交所表示此舉是便於新股靈活定價。
放寬定價「下限」 可再低一成
據指引信內容，為保障公開認購投資者的利益，配售部分認購不足，不論公開發售部分超購多少倍，若啟動回撥，重新分配至公開發售的股份數目上限為股數的兩倍或總發售股份的三成，以較低者為準。
至於配售足額，但公開發售部分超購低於15倍的情况下，上限仍然會適用，若多於15倍則會按照聯交所第18項指引， 即超購100倍以上，公開發售部分增至50%；超購50倍，增至40%；超購15倍，增至30%。
另外，聯交所亦加強新股的披露規定，招股書中必須披露回撥機制重新分配的比例。
事實上，在監管機構嚴打全配售（即不設公開招股）創業板新股後，市場上開始湧現100%公開發售新股，去年6月上市的運興泰（8362），公開發售佔比突然由10%增至100%，散戶被殺個措手不及，大手抽孖展的投資者在暗盤沽貨，股價大跌三成半，當時聯交所並未有就創板公開發售的回撥機制作明文規定。在新指引下，發行人無法再隨意訂立回撥機制。
招股書強制披露回撥比例
昨日聯交所發的另一指引信中，容許上市申請人將發售價定於招股價以下的10%，並以此為下限，港交所表示目的是避免撤回機制所造成的成本及延誤，以方便新股上市。港交所監管事務總監兼上市主管戴林瀚表示，以靈活定價的機制旨在令申請人調整發售價的同時毋須重新推出招股活動。新指引生效12個月後會再作檢討。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5969&issue=20180203