陸振球﹕沒有「十三摩」 卻見「十三按」
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GS(14)@2017-05-27 23:50:27http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3584&issue=20170527
【明報專訊】樓價指數又破頂，新盤又再出現萬人空巷的買樓場面，巿場開始談論樓巿會否重蹈1997年泡沫爆破的覆轍？有測量師回應傳媒指，現時至少有3方面與九七時不同，一是現在申請樓按遠遠難於1997年；二是1997年有「摩」貨，曾出現過「十三摩」，現在沒有了；三是當時沒有中央信貸資料庫，現在有。言下之意是樓巿借貸槓桿不嚴重，所以樓巿沒有泡沫，樓價將續升，新盤會繼續墟冚！
上述的「三不」說法沒有錯，但說到現時與1997年樓巿的不同，還有其他方面。一是樓巿現在雖然沒有「十三摩」，卻不時出現「十按盤」或更離譜的多重按揭，「十三按」以至「十八按」，這在1997時幾乎聞所未聞。
最近和一個有做樓宇財仔按揭生意的朋友晚飯，他說提供的頭按財仔利息，年利率最廉宜是9厘，如非頭按的話，很多時是月息兩厘或更高，他曾借給一個客仔4000萬元，結果1年多時間收息收了1700萬元！是的，正常向銀行借的樓按槓桿或不嚴重，但銀行以外的樓按呢？這名朋友更「抵死」的說，多謝金管局最近又進一步收緊正常的銀行按揭，讓他們做財仔的做多好多生意！
家庭總借貸佔GDP比率遠高於九七
說到借貸，除了樓按，連同其他借貸，香港家庭借貸相對GDP比率現時約為67.1%，遠高於1997年底的48.3%，如日後香港跟隨美國加息，恐怕不是樓按先出事，而是其他債項還不了，要被迫賣樓填氹。
現在和1997年不同的地方，還有香港人口老化，新增人口減慢，平均GDP增長和一般人的加薪速度今非昔比……當然，現在確也多了內地人和內地資金來港買地買樓，為樓市帶來新需求，但分析樓巿，總不能只講利好因素，卻對不利因素視而不見。
說到金管局上周五進一步收緊按揭，一般人都只會留意將多過1間物業的新做按揭，以及非香港收入的按揭成數下調所造成的影響，較少留意要求採用內部評級法的8家銀行，批出的新做按揭貸款風險權重下限，從15%提高到25%，其實這會令大型銀行承做按揭的資本成本大增，最終需要轉嫁至客戶，成為按揭息口上調的主因。
銀行加按息 市民買樓意欲待觀察
到了昨天，渣打銀行（香港）發言人表示，因近日推出的新做樓宇按揭管理要求，直接增加銀行營運成本，該行下周一起會上調拆息（H）按揭的按息率10點子，至H加1.4厘，之後中銀也跟隨上調拆息。巿場消息指出，下周仍會有其他銀行跟隨調升拆息按揭的息率。現時H按息的鎖息上限為P減3.1厘，亦將會縮減10個點子（100點子等於1厘），至P減3厘。
其實，近月銀行積極爭取按揭生意，令到新做按揭宗數和金額按年明顯增加（圖1），除了因為發展商積極賣樓而能做多一點生意，也與他們主動以低息搶客有關，而現在銀行被迫變相加息，會否影響巿民的買樓意欲，尚待觀察。
不過，評級機構穆迪最近先後將中國和香港的主權債評級下調，將影響中港兩地的融資成本，對未來息口起推升作用。
資金流向 中港債息各走極端
穆迪在周三早上先調低中國的主權評級，至接近深夜才又將香港降級，所持理據主要是中港經濟和政治關係密切，兩地的信貸狀况也應趨同。不過，有趣的是，從兩地的孳息曲線觀察，中國今年以來不同年期的債息明顯飈升（圖2），但香港卻剛好相反，不同年期的債息反較年初下跌（圖3），較有說服力的解釋是中國資金外流而香港有資金流入，令兩地銀根鬆緊有差異，以至息率表現各走極端。
倘港元續弱 或需加快加息
不過，近期開始見人民幣轉強而港元明顯轉弱（美元兌港元已快穿7.795，可能會挑戰7.8的重要心理關口，圖4），若港元弱勢持續惡化，在聯繫匯率的套戥機制下，港息的上升壓力會變得明顯，巿場預期美國下月加息的機會極高，本來美國加息，香港也未必會即時跟隨，但若港元持續弱勢，那便很難說了。
[陸振球 樓市解碼]