鳴鏡高懸：破「特首上任價」才修辣
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GS(14)@2016-05-19 02:21:38最近1至2個月，越來越多朋友問我可否買樓，因樓價從高位回落十幾個百分點，地產商又推很多優惠和二按，好似好吸引。我當然以一貫淡友作風，叫他們忍一忍。咪住請等一等，請不要叫我「大淡友」，各大媒體都有報道我是在2003年4月沙士之後第一個地產分析員及基金經理出來買樓的，我只會接受我是機會主義者，在市場最差時，我是「最大好友」。
還有兩成跌幅
過去幾年，除了政府在供不應求時推「白居二」，去創造更大需求，把樓價推升幾十個百分點外，其他我看淡的因素基本上都全實現了，而且依然正在影響香港樓市。基本上二戰後的樓市周期，無論是大升或大跌都某程度上和政府政策失誤有關，就如之前提過的「白居二」，和政府對着幹就是找自己麻煩。有人話樓價已下跌了十幾個百分點，政府應該撤銷辣招。特首上任時，樓市已經被定性為泡沫，而且樓市是特首上任時政策大綱的重中之重，如果不把樓價壓回當時的水平或以下，他怎樣向自己的政績及下任特首交代呢？所以現在就期望政府出手托市是不切實際的。現在樓價比特首上任時還高了31%，即是說樓價要從現水平再下跌24%才回服到「特首上任價」，到時先至發夢吧。下周再討論為甚麼不能忍，也要忍！張一鳴
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613413
鳴鏡高懸：國內人才不是儍的
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GS(14)@2016-06-20 05:43:00還記得我在2003年寫了一份報告，指香港整體將會成為中國的豪宅區。過去幾年一直有人用這個理由推論香港樓價是只升不跌的，因為中國有這麼多有錢人，而香港樓供應又少，樓價一跌，國內人就會飛身撲。但首先要問自己三個問題：（1）國內人為甚麼一要要買香港樓？在已是全球化，很多國內人的視野很廣闊，不在香港買，可以到倫敦、紐約、澳洲或加拿大買，過去幾年這些地方的樓價已被國內人炒到飛天了，香港人真的要把思維擴大，世界是真的很大啊。（2）如果香港樓價下跌，為甚麼都一定要買？很多國內人買香港樓都不是用家需求，是投資行為，因為他們覺得價格會上升，買了丟空等升值。如果樓價不升，他們買香港樓的誘因就全消失了，除非係儍的，才會明知輸錢都要買。（3）如中國經濟轉差，又是否一定要買？現很多國內人的財政狀況都冇過去幾年咁強勁，中國管控資金外流又越趨嚴厲，樓價不升，買香港樓的需求一定會明顯下降。最差是國內人不只不買，還要賣樓兌現班資回朝，最近國內投資者大幅劈價的新聞每日都有，有些是因槓桿爆煲，急需現金周轉，有些是他們豪情的止蝕離場，總之香港業主就看得歎為觀止，因一般港人都會「死頂」供下去，這亦反映兩地投資者在投資行為上的分別。
張一鳴
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661290
鳴鏡高懸：銀行開戶難的苦衷
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GS(14)@2016-08-09 07:07:31最近很多香港公司投訴在香港銀行開戶口很困難，香港總商會甚至要做調查，問會員開銀行戶口有多難，擔心這會影響香港的營商環境及作為國際金融中心的地位。自從兩至三年前開始，為了要滿足美國政府捉拿那些逃稅的美國公民或企業的海外賬戶而推出的Foreign Account Tax Compliance Act（FATCA），全球金融機構已疲於奔命。花費大量人力、物力，去建立及營運有關的系統。也因為這些高昂的營運成本及「認識你的客戶」（Know your customer）原則導至一般美國公民在香港基本上甚難開戶，就算是大型美國基金，如果未能提供所有SPV至最終大股東或上市公司的資料，命運也是一樣。香港的情況，在海外也是一樣，所以都不應只怪責香港銀行。筆者本身也有在海外新開立銀行賬戶以營運正常商業活動，但可以說是舉步維艱，有些直接說不能開戶，有些要求的資料極多且繁複，總之像要你知難而退一樣。全球各國政府都在大力打擊洗黑錢及逃稅，因為銀行在這龐大洗黑錢及逃稅鏈中，被動地擔當着極重要的角色，所以也成為首當其衝受打擊的一群。現在如果銀行犯錯，罰款動不動都以億美元計，所以銀行情願做少些生意，都不要給任何政府捉到痛腳。如果這情況持續，全球商業活動，特別是外商直接投資和國際貿易，都會受到打擊；對現在脆弱的環球經濟，只會是雪上加霜。張一鳴
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鳴鏡高懸：收購歐房產的辛酸
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GS(14)@2016-08-16 04:53:33我們房託上周剛成功收購了荷蘭一家酒店，前後用上了4個多月。據我理解，我們應該是首家成功收購歐美房地產項目的香港上市房託，除了賣家外，參與的團體非常之多，只計不同地方及專業範圍的律師團隊已有10個之多，代表我方律師行參與的各級及各地律師就有61位；還有3家會計師行、2家估值師行、獨立財務顧問、幾家銀行、獨立董事和監管機構等，過程並非一般人能想像。很多預計不到的困難會突然出現，並要即時解決，例如歐洲律師可能突然在亞洲時間晚上9時，要求在30分鐘之內要所有董事簽署一份文件，不然的話交易就要推遲一整天，而這是賣家不能接受的；而過程中遇到2至3次極可能令收購擱置的事件，其實都和收購沒太大直接關係。這酒店有超過20年租約，也有長期租金擔保，稅後租金回報率超高，不到幾年已經可以把股本投資全數回本。面對全球極高不確定性，這高回報投資在亞洲難得一見。英國脫歐之後，有幾間公司都在之後的一個月內，宣佈收購英國物業或企業，市場隨即認為是投資者因英國脫歐導致英鎊貶值、大幅投資於英國，這結論並不正確。一般收購過程，由開始談判到盡職調查、再到簽署買賣合約再及到成交，一般都需要起碼3至5個月。所以這些收購應在脫歐前已進行，英鎊貶值對這些買家來說是種「祝福」。張一鳴
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鳴鏡高懸：炒賣「包賺」有惡果
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GS(14)@2016-09-06 04:39:39中國樓市從今年年頭開始狂升，整體平均樓價同比上升40%比比皆是，即是說很多樓房的價格是以倍數上升。除了反映國內流動性過剩，資金缺乏投資出路外，也反映市民不再相信政府有決心壓抑樓價上升。過去10多年，不斷聽到中央政府要壓抑房地產泡沫，並不斷推出「史上最強」的政策。但每次樓市開始減慢，政府就擔心會影響經濟增長，導致社會不穩，立即放鬆政策；或反過來支持樓市，使樓市重拾升軌。中國樓市其實去年已因應政府政策明顯降溫，但去年下半年面對經濟明顯放緩，政府在無計可施下，又再推動樓市去保經濟增長，但這等如飲鴆止渴，絕大部份市民根本不能支持現在的樓價，且歷史已告訴我們沒有只升不跌的資產。其實過去30多年，每次國內投資市場開始下跌，政府都會出手並成功保升，所以絕大部份國內的投資者都沒有（也不需要有）風險控制的意識，因為覺得投資是「包賺」的，大部份投資者都會用盡各種手段，如離婚或高利貸等，務求以最高槓桿去投資，賺取最大的利潤。除了銀行貸款外，就連「自有」本金都可能是高槓桿而來的，這情況也是國內樓市及金融安全其中一個最大的風險源頭。香港政府應該以此為鑑，定立政策目標之後，要意志堅定地執行，每一次「狼來了」之後，要收服脫韁野馬只會越趨困難。張一鳴
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鳴鏡高懸：靠強積金晚境悲涼
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GS(14)@2016-09-27 07:11:46最近因為股市大幅上升，筆者調整強積金投資策略時，忽然驚喜地發現原來強積金戶口有幾十萬港元。雖然筆者都應該是在香港較高薪的一群，但這驚喜的金額明顯不足以支持筆者退休後幾十年（如果沒有大病或意外）的基本生活及支出。因為科技進步，市民年紀越來越大，但也因為科技進步，使市民（被）退休年齡越來越早。雖然政府數據顯示通貨膨脹低微，但普遍市民感受到的實質通貨膨脹又是另外一回事，現在百物騰貴，租金、物業價格高企，到茶餐廳食一個方便麵早餐都要30至40元，超級市場罐頭食品幾年內價錢以倍數上升。如果沒有子女供養、也沒有其他儲蓄，老人家如果不去做執紙皮、垃圾維生，真的不知能如何生活。另一個結構性的問題就是因應各國大量印錢及負利率，依靠儲蓄去賺取利息收入作生活費的老人家，現在已此路不通。有人提議調高強積金每月供款，那到退休時便會有更多錢可用。過去強積金的表現已說明這想法是大錯特錯，就連專業的退休基金投資經理都未能賺取最基本的利潤，管理費已把極微的回報都吃掉。環球債券利率已跌至低無可低的水平，甚至負數，全球投資市場現在都不依據基本因素而行，投資者根本無所適從，導致股票基金的表現持續不濟。筆者只是有感而發，理解現在的問題是全球性的，而且香港政府可做的也不是太多。
張一鳴
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鳴鏡高懸：擁抱史上最大泡沫
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GS(14)@2016-10-17 08:08:00最近又有朋友用筆者已聽到厭的理據，推論香港樓市是只升不跌的。之前已在9月12日發文題為《香港人自己呃自己》，說明由英國脫歐之後的大幅反彈是因為之前累積的購買力，因應一些似是而非的理據，一次過釋放出來，但當這些需求被市場逐步吸納之後，市場很大機會回復拉鋸平靜狀態。最近有更多筆者的觀察：（1）從9月初開始，筆者基本上每天都收到三至四個不知名地產經紀的電話推銷，但這些推銷電話從樓市6月開始反彈後基本絕迹。（2）如果市場真的這麼強勁，地產商又何須提供各項創新優惠，如特長12年成交期呢？（3）聽說朋友在一手市場買房時，地產中介非常開心地給他很高的回佣，可想而知地產商給中介的佣金有多高去促銷。如中國的房地產市場繼續能長期保持幾個月就翻一番的瘋狂趨勢，筆者也認同香港樓市很難下跌，最近就有國內朋友告訴筆者，「國內市場預期深圳樓價在十年內會升至每平方米80萬元人民幣或以上，香港樓價無得跌呢！」但香港人應該很清楚這趨勢是不能持續的，泡沫爆破後的慘況依然歷歷在目，萬達集團主席評論國內樓市泡沫是「史上最大泡沫」、九龍倉主席也表示擔心當中國房地產市場泡沫一旦爆破，對香港的負面影響。環球經濟極之凶險，各位務必保守應對，自求多福。張一鳴
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鳴鏡高懸：非常時期非常手段
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GS(14)@2016-11-16 05:09:01上次筆者用這題目是2003年，呼籲政府出招救樓市，因要避免經濟硬着陸。矛盾地，這次我用這題目是支持政府出招打壓不理性的樓市，同樣也是要避免長遠經濟硬着陸，因一旦泡沫爆破，香港的金融及經濟根基都會嚴重受挫，特別是中國現在已明顯泡沫化，影響遍及全球資產市場，香港是不可能獨善其身的，所以是有必要盡早制止情況繼續惡化。很多人說香港地小人多，樓價必然上升，政府打壓只會徒勞無功；但同是細小及開放外向型經濟體系，為甚麼新加坡打壓樓市上升又這麼奏效呢？問題在於「決心」！新加坡第三季私人住宅價格錄得七年來最大跌幅，並屬連續12季下滑，但政府依然沒有意圖修改辣招，明顯地他們明白房地產持續泡沫化，短期大家都會興奮，政府高官份工又易做，但長遠就會嚴重打擊國家的競爭力，泡沫爆破後國家更可能一沉不起，所以願意面對巨大政治壓力，也要堅持到底。筆者感覺到政府這次調控的決心比過去都要堅決，如果這次加印花稅至15%都未能壓制樓價上升，政府有能力加至30%、40%，甚至更高。上次政府推出雙倍印花稅時，很多評論說政府已冇招可出，當時我已說不要低估政府，要剎停樓市極之容易，例如把從價印花稅、買家印花稅及額外印花稅加至50%甚至100%，當然筆者也不相信政府希望這樣做。
張一鳴
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鳴鏡高懸：等待智者打救世界
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GS(14)@2016-11-22 00:21:22英國脫歐及特朗普當選美國總統後，越來越多人擔心民粹主義抬頭，影響全球經濟及社會穩定。其實筆者在一兩年前已在個人網站評論世界極端主義、製造矛盾的政客正在已發展軍事強國抬頭，因大部份該地（包括香港）選民怨氣極深，排外情緒日益高漲。全球經濟不景氣，政府通脹數據未能反映因資產價格飛升對市民的負面影響，大部份打工仔、甚至專業人士都面對不同程度的生活質素下調壓力，零利率損害艱苦工作儲蓄族群的利益，中央銀行政策基本上只照顧有資產（但佔人口少數）階層，這情況預計只會日益惡化。經濟學的「長波理論」早已道出這情況：世界每大約60年應會發生一次大戰，使全球經濟、政治「推牌再來」。這巧合地和中國人的「一甲子」一致，經過60年發展，經濟周期已到頂部，要建設的都已經建設，因為經濟低迷，各國政府大量印錢，力求避免經濟滑坡。這周期因科技發展，超級通脹沒出現，但導致產能過剩、工作被機器人取代，通縮滯脹同時出現，民怨沸騰，保護主義抬頭，極端領袖出現，跟着就是戰爭發生，大規模破壞後再大量重建，真正需求湧現，周而復始，萬象更新。不幸地，我們現在的情況與二戰前很相似。相信絕大部份人（包括筆者）都不希望戰爭發生塗炭生靈，只希望智者出現能打破萬物皆有周期的宿命。張一鳴
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鳴鏡高懸：A＆F的五大死因
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GS(14)@2016-11-29 00:08:27最初留意到A&F，是因「黎天王」戴他們的招牌鴨嘴帽。之後筆者每次到美國出差都會大手掃貨，特別是身處他們的店舖，看見那些型男美女售貨員，特別有一種虛榮感。但過去三、四年已沒有幫襯了。筆者對A&F撤出香港不感到意外：（1）質量本身不突出，但又能以高溢價出售產品，主要是形象價值，穿了好像立即變成「黎天王」一樣。但幾年前因為被批評歧視肥人，他們便把品牌重新定位，適合不只是身材絕佳的人，也希望能擴大客戶群。為了配合新定位，就連型男美女售貨員都消失了，對很多人來說，虛榮感沒有了、景點沒有了、逛A&F商舖及高溢價購買產品的誘因都沒有了。（2）跟很多國際品牌一樣，目標是中國大陸超大的消費市場，志不在香港。在中國未雷厲打貪之前，大陸遊客在香港消費火熱，國際品牌以天比高的租金在香港大肆擴張，希望能分到一杯羹。但大陸遊客消費在打貪之後直插冰點，很多品牌在過去一至兩年已先後投降。（3）樓價租金持續飛升，香港及中國的消費市場持續吊滯。（4）港元跟隨美元持續強勁，人民幣以至各國貨幣持續貶值，影響遊客在香港的消費。（5）互聯網消費市場份額持續上升，對市場認知度高的品牌，根本就不用付高昂的租金及工資，去維持實體銷售點。張一鳴
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