「洋公司」圍獵中國歷史街區
http://www.infzm.com/content/67438
一家連辦公地點都找不到、涉及多起造假事件的「美國公司」,在中國文保規劃界攻城略地,被指破壞文物、違反文保法規。
業內人士認為,這樣一家公司之所以能在各地拿下一系列文保改建工程,是因為「波士頓設計」的方案,迎合了地方政府在文保工程上「重商」的喜好。
一家「洋公司」正在遭遇輿論「圍剿」。
1月3日,元旦假期尚未結束,清華大學建築學院副院長尹稚的微博裡的激烈發言已悉數刪除。尹稚表示,一天前的「大義舉報」不過是「在信息高速公路上酒駕」。
此前一天,他以罕見措辭,動員全國建築規劃界把「波士頓國際設計集團」(下稱「波士頓設計」)轟出中國。他的「酒駕」,讓在中國歷史街區改建設計界炙手可熱的「波士頓設計」,為輿論所關注。
在過去6年時間裡,這家自稱總部位於美國波士頓的「洋公司」不斷介入北京、寧波、重慶等多個城市的歷史城區改造。而他們的改造方案,則無一例外地被文保界人士痛批。「他們是在大規模毀滅老建築,把歷史城區做成逐金之地」,民間文保人士華新民告訴南方週末記者。
並不存在的「波士頓設計」
這家公司掛於官網的美國總部地址也並不存在。
對於波士頓設計總裁朱儁夫來說,他本可以安享新年假期。2011年12月29日,波士頓設計還舉行了公司年會,在這場主題為「傳承文化,保護歷史,精心規劃,注重細節」的年會上,引人注目的是清華大學黨委副書記鄧衛的列席。
平靜最先被來自大洋彼岸的一紙聲明所打破。
2011年12月30日,美國規劃協會在官網上稱「某美國規劃設計公司」,並無美國規劃師資質,「僅是中國留學建築學生在美註冊的建築設計公司」。措辭審慎的美國人並沒有在此點名。
美國規劃協會國際部官員方元告訴南方週末記者,2011年11月中旬,該協會高層來華出差,登上北京的鼓樓後發現,大規模拆遷已讓周邊地區面目全非。之後數日,北京一媒體將矛頭直指波士頓設計,並進而質疑美國規劃行業,「出於對本國規劃行業形象的考慮,我們開始介入」。
更嚴重的指控則來自「剽竊」,波士頓設計在自己網站上所掛出的唯一一個在美項目——波士頓空權項目被證實為其他公司所為。真正的項目負責人大衛·迪克遜與方元相熟,「一個電話便弄清楚了」。
據方元轉述,在聲明發出後的數日,朱曾經給大衛·迪克遜留言,「首先致歉,然後表示當年那張效果圖確實系他所畫」。
更為蹊蹺的是,這家公司掛於官網的美國總部地址也並不存在。南方週末記者請波士頓當地人士沿途尋找「波士頓劍橋市考克德大街1000號」。在劍橋 市,這條並不寬敞的大街到了599號就到頭了。而繼續向前行駛到鄰近的貝爾蒙特市,並沒有1000號這個門牌。根據地圖顯示,所謂的1000號是一塊被命 名為「岩石草甸自然保護區域」的綠地,而綠地對面,則是稀疏分佈的私人民居。
進入該公司位於上海浦東福山路的上海總部,前台背景便是那幅被指責為「剽竊」的「波士頓空權項目效果圖」,字體頗大的「波士頓國際設計集團」下方, 還有另外兩家並不引人注目的公司名稱:「上海霍波建築設計有限公司」和「上海波城建築設計有限公司」。根據工商註冊資料,這兩家公司分別註冊於2004年 和2005年,法定代表人均為朱儁夫。
與朱有過業務往來的多位人士表示,落款於國內諸多合同的便是這兩家公司,而對外開展業務則以「波士頓國際設計集團」的名義。
圍獵歷史街區
波士頓設計甚至連歷史街區限高的相關文保法規都不知道。
在一位規劃界權威學者看來,借用洋名的設計公司在中國建築規劃行業並不少見。「往往是幾個海歸在國外註冊一個公司,但業務幾乎全部在國內展開,招投標時再拉幾個外國人撐場面」。
據美國規劃協會國際部官員方元介紹,在加入WTO之初,美國商務部曾與當時的中國建設部就開放中國規劃設計和工程等行業市場磋商,希望能夠讓美國註冊規劃師在中國自由工作。「而美國規劃協會也是會談的主要成員。」
礙於種種原因,建設部仍然要求國外規劃公司在中國必須有一定數量的、有中國資質的註冊規劃師方能經營。於是,高門檻,最終讓多數美國規劃機構對中國市場「望而卻步」。
「資質問題成為攔住美國優秀規劃公司的攔路虎,但卻是波士頓這種公司的保護傘,」一位在華工作的美國建築規劃機構人士告訴南方週末記者,「這樣最終傷害的是中國規劃行業和中國的城市。」
位於市中心區的寧波月湖郁家巷成為朱儁夫最先試水的歷史街區改造,而這個項目也成為朱踐行「有機更新理論」的唯一已成形作品。2005年底,在經過 東南大學、浙江園林設計院等設計單位的數輪設計,「方案仍然停留在原址保護階段」,於是,朱開始介入,整個街區的名字也被改為「月湖盛院」。
5年過去了,這片曾經滿載寧波城市記憶的街區,已無人居住。「徹底變成了高端消費場所」。
寧波規劃界一位人士告訴南方週末記者,歷史風貌已經不再。原本「曲徑通幽」的街巷,為了商業開發的需要,被拓寬到8米之寬,原有的街巷格局被改變。甚至連名字也變了。
這就意味著,在具備行政執法效力的《寧波總體規劃》中,關於歷史街區「不得改變歷史街區內已有的道路骨架和街巷格局,不得破壞歷史街區內沿街建築和環境風貌」的原則被逐一突破。
讓這位人士最為不滿的是,為了興建地下停車場,地上的市級文保建築——盛世花庭也被拆毀。待停車場修建完畢後,一幢全新的建築被重新豎立起來,又掛上了市級文保單位的牌子。在歷經多位租用商戶更迭後,現在有一個拗口的名字:書房式會所。
自郁家巷始,波士頓設計在寧波先後承接了包括南塘河、蓮橋街、月湖西區等多個寧波歷史街區的改造規劃。
隨著東城區領導苦於「商業開發空間有限」,朱儁夫的角逐舞台重新回到京城。一個針對歷史街區改造的「波士頓模式」開始借由參與老皇城改造而形成。
在民間文保人士曾一智看來,「波士頓模式」,便是將歷史形成的原有居住形態完全改為商業業態,並遷走原住民,將隔斷北京的歷史文脈。
在2009年這一年,波士頓設計迅速拿下北京東城地鐵南鑼鼓巷項目、北京鐘鼓樓北京時間文化藝術區項目、北京玉河片區歷史文化保護與整治規劃等。
2011年12月中旬,曾一智分別向北京市文物局和北京市規劃委員會遞交了信件。在信中,曾一智將一系列在北京歷史文化街區內進行的拆遷改造計劃逐條批駁。
以最受關注的南鑼鼓巷改造項目為例,按照北京市地方立法為例,這一地區不僅位於南鑼鼓巷歷史文化保護區核心保護範圍,還是北京市文物保護單位僧王府的二類建設控制地帶。「因地鐵施工拆除的大片具有珍貴價值的四合院,原本應照原樣恢復」。
然而,依照波士頓設計網站上發出的效果圖來看,在以上不得新建擴建的法定地帶將興建「該地區充斥著與原有歷史風貌完全相悖的超高二層樓」。
「這不是開發和保護的兩難問題,這就是一個違法問題,」曾一智在電話裡難掩憤怒,「這足以證明,波士頓設計甚至連歷史街區限高的相關文保法規都不知道。」
最令北京市文保人士氣憤的是,根據效果圖,北京鐘樓和鼓樓之間將崛起一個名為「北京時間」的文化廣場。而這個廣場正處於鐘鼓樓這國家重點文保單位的建築控制帶上。
與寧波月湖盛院類似,這裡也將開掘地下空間,以成立一個博物館,並在鐘鼓樓內安裝電梯,「這是在損害作為全國重點文保單位的鐘鼓樓,這明顯違反了文物保護法。」曾一智說。
事實上,「波士頓設計」是否具備中國國內的規劃資質,至今存疑。中國城市規劃學會公佈的經過認定的12家外商投資規劃企業名單中,並沒有波士頓設計的身影。
對於文保規劃資質的授予更加嚴格。「針對歷史保護區的規劃編修,不僅需要住建部認可的資質,還需要國家文物局授予的文保工程勘察設計資質」,同濟大學孫施文教授告訴南方週末記者。
一個現實是,據國家文物局相關官員介紹,迄今為止,中國政府並未授權任何外國企業涉足國內文保工程。
「從未獲清華邀請」
「波士頓設計」的諸多宣傳材料,先後被證偽。
在過去數年少有的媒體採訪中,朱總是將參與「清華大學校園整體改造規劃」,作為自己在國內創業史的開端。而在他本人的表述中,當時是「清華校長親自邀請我回京」。
此後,對外宣稱「清華大學改造令自己一戰成名」的朱儁夫,開始轉戰中外。
然而,作為一個「洋公司」,朱儁夫的波士頓設計在海外的事業並不如在國內順利。在強勢進入北京東城區歷史街區的2009年,他參與的「迪拜世界」房 產項目成為了全世界最大的爛尾工程。其中一個被命名為「上海島」的小島上,朱儁夫曾經設想打造一個耗資12億的「海上皇宮」,然而經歷了迪拜房產危機後, 這一項目停工擱淺。
在波士頓設計官網上,對於企業的歷史,一度表述為「持續了史塔賓建築設計事務所的國際最高水平的設計聲譽」。據朱本人的表述,他在這家美國事務所從普通員工做起最後成為了高級副總裁。然而,在美國規劃協會發出聲明後,這段表述在官網中消失了。
參與清華大學校園改造規劃這一事實,直到今天被證偽。波士頓設計官網上懸掛的,僅是一幅至今仍未被採用的效果圖。據清華大學內部人士透露,自 2000年起,清華校園規劃皆由尹稚主持,項目最終通過,需要三次上報政府,審批極為嚴格,「朱儁夫最多就是自己畫畫圖,從未獲得校方邀請」。
在此次爭議中,「朱在校長支持下拿到校園規劃」亦屬外界對尹稚微博言論的誤讀。引發尹稚發火的真正原因是,朱儁夫團隊在清華相關領導的支持下,進入了該校法學院圖書館的第二輪招標。而在尹稚看來,投標方案「缺乏基礎建築和城規常識,應逐出清華」。
據悉,在尹稚微博炮轟後,清華大學已就此進行內部調查。「如何混進第二輪,這與顧校長無關,尹稚罵錯了,但肯定牽扯清華處級以上幹部。」前述人士告訴南方週末記者。
南方週末記者從浙江富商張興處瞭解到波士頓作假的個案:兩年前,張興和他的合作夥伴打算聘請波士頓設計參與自己投資的一幢星級酒店。
在詢問主持過哪些酒店的設計後,朱答覆,拉斯維加斯威尼斯酒店由其設計。「經過調查,這家酒店的設計由美國另一家公司完成,與朱本人沒有直接關係」,時至今日,張興仍難平心中怒火。後來,張興放棄了波士頓,此酒店的一期二期工程均由美國WATG公司主持。
但張興的酒店的圖片,仍作為波士頓設計的業績,掛於其的官網之上,直到不久前,因為「新春在即」網站改版,才撤下來。
地方政府的喜好
種種爭議背後,「波士頓設計」只是迎合當地政府的需求。
儘管頻遭質疑,但是對歷史街區的「改造」步伐並未停止。2012年1月5日,鐘鼓樓附近貼出了拆遷通告。而在千里之外的寧波,除了幾幢零落的舊樓外,月湖西區一期地塊已被夷為平地,忙碌的地下停車場正在建設之中。
略有變化的是,2011年8月,也許因為盛院開業後商業經營並不理想,波士頓設計已經退出了這一地塊的絕大部分規劃設計,改由同濟大學接手。當地拆遷戶袁勇被同濟大學一教師告知,「已經拆成這樣了,我們也只能盡力了」。
在袁勇等人的統計中,月湖西區一期中應該保留的35幢文保建築,至今僅存留5幢。
多位規劃界人士告訴南方週末記者,「涉及歷史文保的規劃項目,業界權威並不願意插手,因為容易背上罵名」,在民間文物保護人士華新民看來,「波士頓設計模式」更多的責任在於合同甲方,「波士頓設計只是迎合一種需求」。
監管部門的層層失守難以避免。在頒發月湖西區二期土地的《建設用地規劃許可證》時,寧波市規劃局將用地性質僅記載為「公共設施用地」,完全忽視《月湖西區歷史街區保護與更新詳細規定》關於此地塊包括居住和公共設施用地的規定。「這就是為以後進行商業開發留下了口子。」
目前,朱儁夫在寧波的另一項目——南塘河歷史街區的改造已經完成,一個嶄新的商業街區將在春節前開業。而來自寧波市規劃局的《寧波南塘河歷史文化街區保護規劃(批前公告)》於2012年1月6日才在官網上掛出。根據相關法律,只有在規劃出台後,具體的施工方能進行。
在同濟大學教授孫施文看來,因為外國公司不能參與具有法律效力的城市總體規劃以及詳細性規劃,往往以諮詢形式介入所謂的「修建性規劃」,政府往往希望這種審查較少的規劃,這就成為了波士頓設計的政策漏洞。
事實上,恰在朱儁夫介入歷史街區改造的2005年,《北京市總體規劃中》經過國務院批准,也明確了此次風波中涉及的東城區舊皇城區域的保護和復興任務,「其中最引人注目的是,」停止大拆大建「。」2005年後對舊城的拆遷都是違法的「華新民如是表示。
自2011年1月3日傳出爭議後,南方週末記者曾多次聯繫朱儁夫,欲就「波士頓設計」存在的諸多疑問進行核實,但始終未獲答覆。
陽光100香港上市 「街區綜合體」模式待考
http://www.yicai.com/news/2014/03/3580551.html籌備7年後,內地房企陽光100終於敲開了資本市場的大門。
昨日,陽光100正式以「陽光100中國控股有限公司」(02608.HK,下稱「陽光100」)的名字,在香港聯交所主板掛牌上市,成為馬年首家登陸聯交所主板內地房企。
分析人士稱,陽光100通過上市打通了融資渠道,其從住宅向商業的轉型能否成功,還取決於其街區項目的選址、招商及運營情況。
首日收報3.74港元
平頭,戴無框眼鏡,打斜紋領帶,依舊清瘦,昨日上午在香港聯交所,「萬通六君子」之一、陽光100主席兼行政總裁的易小迪右手將鑼槌舉起,左手豎起大拇指,開懷一笑。
根據公告,此次陽光100最終發售價定為每股4.00港元,全球共發行5億股,根據發售價計算,經扣除包銷費用、佣金及其他發售費用後,並假設不行使超額配股權,陽光100將收取的全球發售所得款項淨額約為18.72億港元。
關於本次所募集的資金用途,易小迪表示,此次招股所得款項約60%將用於增購中國的項目或待發展土地,主要專注於多用途商務綜合體,約30%用於發展現有項目,約10%用於營運資金及一般公司用途。
昨日開盤,陽光100報出低於招股價格的3.70港元,並一度跌落到3.05港元的低位,下午得以反轉,最終以3.74港元的價格收盤。
易小迪昨日對媒體表示,香港上市將為陽光100注入資本實力,陽光100將以上市為契機,繼續實行審慎的土地收購策略,提高運營能力。
對此,萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文對《第一財經日報》記者分析稱,內地開發商在香港上市,最主要意義在於融資成本降低及融資渠道增多。他說,獲得上市公司地位後,企業發債成本降低,這對陽光100而言將是機遇。
協縱國際創始合夥人黃立沖提到,赴港上市疏通了陽光100的融資渠道,但眼下,內地房企在香港資本市場融資的最佳時機已經過去,難以像過去一樣以高估值發行股票。
林浩文也表示,受房地產調控影響,多數內地房企在港上市都難以獲得太高估值,但在他看來,對於內地房企而言,在港上市意味著多了一個內地之外的融資平台。
「現在最主要的不是首次公開募股融到多少錢,而是拿到一個上市地位,有了上市地位,長線來說是好的。」林浩文說道。
鎖定二三線城市
招股說明書資料顯示,截至去年11月底,陽光100有25個開發中項目,折合土地儲備約1170萬平方米,其中多用途商務綜合體及複合性社區分別為530萬平方米及640萬平方米,分別佔總土地儲備的45.3%及54.7%。以上土地多位於天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南等二三線城市。
按照陽光100的計劃,定位為「體驗式商業、城市中心白領人群的社交場所」的「街區綜合體」將是其未來的主要產品。關於未來項目區位,易小迪回答稱,陽光100將進一步鞏固在二三線城市商用房地產市場的地位。
而資本市場有一種看法認為,相對於二三線城市,土地儲備在一線城市的企業風險更為可控。此外,三四線城市的商業也因供給過多、同質化嚴重被資本市場警惕。
對此,陽光100常務副總裁范小沖昨日對記者表示,二三線城市確實存在分化,但鄂爾多斯、溫州等泡沫嚴重的城市為極端個例,並不能代表二三線城市的整體情況。他說,陽光100選擇的是大城市圈、城市帶中的重要節點城市,選擇有產業、有人口、有增長潛力的城市,並堅持進入城市中心發展。
面對商業地產易受電子商務衝擊的質疑,范小沖說,陽光100的街區綜合體不是針對購物,而是針對於聚會需求設立的體驗型、社交型商業,這些街區中,至少有30%的面積為自持,為其主力店舖以統領區域商業。
「對很多開發商來說,只做住宅的話風險很大,所以儘管供應量太大,有很多香港和新加坡的開發商還是在中國開發商業項目。」林浩文認為,房企從住宅轉向商業地產,戰略上並無不妥,轉型成功的關鍵在於是否有好的地段以及有經驗的運營團隊。他坦言,就商業綜合體開發而言,總體來說一線城市風險更低。
「真的要選對城市,中小城市都遇到購買力不足的問題,未來還有可能會加劇。」黃立沖稱,未來城市街區可能遇到的困難,在於招商方面以及租金回報,若所處商圈人氣不足,將給開發企業帶來現金流壓力。
街區制下的五大挑戰與四大機遇
來源: http://www.iheima.com/space/2016/0310/154631.shtml
導讀 : 總的來說,街區制是社會發展過程中的一種糾偏手段,也是調節上一個階段城市發展規劃不足的一種手段。
最近住建部出臺了關於街區制建設的指導文件,在剛好處於“去庫存”熱點的房地產行業可謂是掀起了全民熱議。簡單點理解,所謂的街區制就是打破當前的封閉式小區的模式,對於公共資源,比如景觀、道路、環境等采取開放、共享的模式,其中的重點是為了緩解當前城市的交通壓力。盡管當前一些專家學者也引用了不少國外相對比較成功、成熟的街區制模式做了佐證,可以說不論是當前的“封閉式”還是開放的“街區制”模式,其實都存在著利弊。
全盤照搬國外的模式顯然可行性不大,因為我們的社會發展階段、國民意識、社會管理、文化理念等方面與西方發達國家存在著客觀的差距。在這些客觀現實的前提條件下,如果只是簡單的通過與一些發達國家的模式進行橫向對比,顯然存在著一定的不合理性。因此,住建部在公布了《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》之後,隨即通過新聞發布會對《意見》進行了闡述。住建部發言人解釋,“逐步”就是要有計劃,要有輕重緩急,並不是“一刀切”,也不是“一哄而起”,更不能簡單地理解為“拆圍墻”。該發言人強調,要實施逐步打開封閉小區和單位大院的城市。要考慮到各種實際情況,考慮到各種利益關系,依法依規處理好各種利益關系和居民的訴求,切實保障居民的合法權益。
我們從上述發言人的闡述中理解到,其實住建部推行此次的《意見》主要是兩方面原因:一是我們國家的城市規劃建設在經歷了一個相對較長時間的發展之後,原來規劃模式中的各種問題開始凸顯,需要對原規劃模式下所出現的一些問題進行調整、修正,這是一種正常的修正行為;二是根據各地的實際情況,分步走。一方面是在新的規劃中側重於考慮開放式街區與當前一些城市發展過程中突出矛盾的有效銜接;另外一方面是對於已建成的社區,在尊重當前實際情況與居民意願的前提下,再結合城市規劃的需要,科學、合理地進行引導與優化。
我們不能簡單地以“拆圍”來理解住建部的《意見》,因為在實際的推行過程中,從國家層面來看也存在著各種各樣的難題。比如有些社區本身就不影響道路交通,它的位置打開與不打開都是“斷頭路”;而有些小區在影響交通要道時候,其小區主要交通要道其實已經處於開放狀態,只是進出有相應的物理管理而已,對於車輛通行本身並沒有構成影響,只是對於駕駛員而言增加了通行過程中的取卡流程,當然,對於一些已經升級為自動識別系統的社區車輛管理系統而言,這個問題也不存在;再比如一些企事業單位、大學城、政府部門的建築也會存在著影響交通的問題,打開與否,以及如何打開也都是需要考慮的問題。
對於當下的實際情況而言,街區制模式在我們國家也並非新事物,而同樣在一些發達國家也只有一部分的建築采用街區制模式。總的來看,住建部的《意見》是站在新時期面對於當前以及未來一段時間內影響城市居民生活效率、質量的層面,對當前已經形成並凸顯出來的問題進行修正、調整,從大的方向上來看引入一些新的發展模式是一種完全正確的思路,但在具體實施過程中也同樣面臨著不少的問題。同時,由於新發展模式的導入,必然會帶來一些新的挑戰與機遇,具體有以下幾個方面:
街區制下的五大挑戰
1、對於城市規劃部門的挑戰
由於過去幾十年我們采用的是一種封閉式小區的發展模式,城市規劃所引用的也是這樣一種思維方式,包括對於城市環境、交通、公共資源的配置、布局等方面。尤其是近幾年,一方面封閉小區的單個體量越來越大,另外一方面城市可使用的土地面積越來越有限,這在一定程度上給城市規劃部門的統籌規劃帶來了困擾。
采用街區制可以在一定程度上緩解當前城市交通擁堵的問題,但並非關鍵因素。也就是說街區制的引入可以在一定程度上緩解交通擁堵方面的問題,給城市註入更多的“毛細血管”。但其作用相對有限,其中的關鍵原因就在於過去城市規劃所留下來的大格局很難有大的變化。這也就意味著我們的城市規劃部門要在當前已經成型的“棋盤”上重新優化相關資源進行有效的二次配置,而這種優化配置能否真正地起到優化的效果,目前很難下定論。
同時,對於城市規劃部門而言將面臨三方面現實的挑戰:一是在街區制的政策下如何快速地做出新的、成熟的城市規劃來指導新的發展布局;二是如何通盤有效地考慮已經存在的社區與將要發展的社區,並做到承前啟後有章法地規劃與推動街區制的改革;三是如何打通各部門之間的“玻璃門”,有效的銜接市政、交管、公安、城市管理等部門,為街區制的推行保駕護航,這些問題對於城市規劃部門而言都是一個不小的挑戰。
2、對設計單位與開發商的挑戰
對於設計單位而言,在新的指導《意見》下會存在一段時間的磨合期,主要在兩個方面:一是在我們特定的國情下,對於街區制模式缺乏實際的經驗積累,難以保障“開放”與“問題”之間取得一個比較理想的結果;二是在城市規劃這一頂層設計沒有清晰化、明確化的處境下,街區制的設計與《意見》所想要達到的目的是否能夠有效銜接、達成,也是一個擺在眼前的問題。
而這個困擾會直接傳遞到開發商,並對開發商帶來三個方面的影響:一是多年沈澱形成的規模化、可複制的產品線將受到影響,這將直接導致開發成本上升;二是相關的景觀、物業等配套公司業務模式將面臨調整;三是營銷策略受到影響,由於過去是圍繞著“封閉式”社區進行構建,在購買者心目中已經形成了一種在封閉、物業、環境與安全、私密之間形成了某種強關聯的意識,開發商也在這個層面下足了力氣,將這種關聯通過樓盤的設計開發表現出來,並借助於營銷來影響消費者的購買決策。
但面對於街區制,當封閉、物業、環境、安全、私密等房子的附加屬性被剔除之後,剩下的就是赤裸裸的“地理位置+外立風格+室內格局+室內裝修”,而這些要素很難產生比較高的附加價值,其成本相對比較固定,這對於開發商而言至少在營銷層面來看將帶來比較大的挑戰。尤其是對於已經過了黃金期的地產業,整個行業的投資回報價值本身就處於下行的區間,此時整個行業的調整、轉型跨度必然會加大、加劇。
3、對城市管理部門的挑戰
其實所謂的街區制本質只是城市建設布局的一種形式,它的主要特點就是在城市規劃的道路邊上建設房子,且不設圍墻。可以說目前在大部分的土地私有國家,以及我們國家在改革開放早期曾經也采用過街區制的模式。盡管這種模式在緩解城市交通擁堵,以及增加路網密度方面具有一定的優勢,但它的弊端也是比較明顯的。主要體現在兩個方面:一是居民財產安全方面;二是交通安全隱患方面。
也就是說在推行街區制的過程中,有個前置條件就是城市的安全保護措施相對健全,不論是城市管理、治安或是相關的監控手段相對到位。因為封閉式社區的出現並受到大部分國民的偏愛,其背後一個重要的原因就是“安全感”。如果在推行街區制的過程中,不能有效解決居民生活的“安全感”問題,必然會遭受比較大的阻力,同時還會增加社會的不穩定因素。
盡管街區制有個顯著的優點是可以增加公共道路和路網密度,但它的缺點則是居住區樓下的車流增加、車速更快,一方面增加了老人和小孩的交通安全隱患,增大了居住區的噪音幹擾,降低居住的舒適度和生活品質;另外一方面則是增加了流動人口的管理難度,增加了居民的人生財產安全風險。尤其面對於當前貧富差距的擴大,以及其他社會問題、矛盾的多樣化、複雜化,對於城市管理部門而言是擺在眼前的現實挑戰,如果不能有效地解決,必然會給街區制的推廣帶來影響。在國外,現在有許多國家在經歷了多年的發展之後,意識到街區制所存在的這些缺陷,開始推廣適度規模小區制(邊距不超過200米,總面積不超過50畝),有利於兼顧公共交通和居住品質。
4、對地方財政支出的挑戰
在歐美一些發達國家,其街區制的存在有多重因素的推動,其中比較關鍵的因素在於,一方面法制比較健全、執法力度比較大;其次是國民的法制意識、規則意識、公共意識比較強;再次是居民擁有槍支的權力,在他人私闖民宅是可以直接行使權力的。而對於發展中國家的我們,顯然與這些發達國家相比較,不論是從法律的角度、社會形態的角度、公民意識的角度等方面來看,都存在著不同程度的差異。面對這些客觀的差異因素,要想在街區制的開放環境下又能提供比較具有安全感的生活環境,除了公民自身素質的提高之外,其中一個不可忽視的因素就是加強監管。
監管通常而言無非三個層面:一個層面是加強監管人員的投入,比如公安隊伍的擴大、強化,實現24小時的城市全覆蓋;另外一個層面就是在不增加人員投入的情況下,加大高科技設備的投入,通過監控設施的投入來覆蓋社會管理的盲區,並借助於信息手段來建立高效、快速的突發事件響應、處理能力;第三個層面就是政府的社會管理職能通過外包、采購的方式來實現。不論上述的何種方案,都將牽涉到不菲的財政支出,這對於當前本身就債務纏身的各級政府而言都是不小的壓力。
5、對國民文化觀念的挑戰
住建部的這一文件在沒有借助於媒體進行預熱的情況下“突然”推出,毫無疑問將引起大眾的關註,也對當前很大一部分生活在封閉式社區中的住戶帶來了觀念上的挑戰。這種挑戰的背後隱藏著一個重要的因素就是我們的文化要素,也就是說在國人的觀念中我們對於家的觀念比較強,同時也比較狹隘,通常我們的觀念中只有三個家,就是“我家”、“你家”和“大家”。
而我家通常是停留在血緣或建築層面,對於建築層面的家最經典的闡述就是宋朝陳元靚在《事林廣記·警世格言》中的一句話:“自家掃取門前雪,莫管他人屋上霜。”這就讓我們看到,一方面“我家”與“你家”之間是存在著清晰、明顯界限的;另外一方面,盡管這幾年隨著國民收入與教育水平的不斷提高國民素質也發生了一定的變化,但總的來看公共意識還是相當薄弱。我們對於家的概念在大部分國民的心目中還是停留在自家建築物的層面進行理解,我們對於“大家”的觀念相對薄弱。
本來在相對封閉的小區,各自圍繞著建築面積所構成的“我家”的概念,通過物業提供的服務做到了相對有效的公共環境管理。在面對街區制,當所面對的自家建築範疇之外的範圍都被納入到公共範疇之後,這就成為了“大家”的事情。而在我們的觀念中,大家就等同於沒有人的事情,這就如同在企業管理中,一項工作的責任人如果是大家,那就基本等同於這項工作沒有責任人。
至少從目前來看,這種“我家”與“你家”、“大家”的意識在短期內難以有效改善。最直觀的就是當前不論是公共廁所、公共休息場所、公共交通道路,可以說只要是涉及到公共的事,就相當於是沒有人的事。就以公共廁所來說,如果不是收費的那種,只要是完全公共的,需要靠大家自覺來維護衛生的,其結果就是基本很難走得進去。因此,在街區制的發展過程中,如何破解“我家”與“你家”、“大家”之間的隱形屏障是個非常大的挑戰,如果這個屏障沒有破解,一旦公共環境增加,其結果可以預見的是:要麽城市臟亂情況加劇,要麽市政管理工作加劇。
街區制下的四大機遇
1、催生新的物業服務模式
任何一種新的政策推出,其背後都蘊藏著新的機遇。在街區制的發展模式下,通常出現的發展模式有兩種:一是社區小型化,二是單體樓宇“插花化”,從目前發達國家街區制探索過的模式來看,除了政府加強社會治安的管理之外,很大一部分是基礎安保、保潔職能由社會承擔,也就是我們所理解的物業進行承擔。
這必然會對當前的物業管理與服務模式帶來影響,也就是說隨著街區制的逐步推行,當前的大社區物業管理服務模式會逐步分化掉,所呈現的將會是更加細分、專業、小型化的服務模式。這主要是由於單體社區的縮小,其結果必然就是單個物業服務對象的單位面積縮小,但服務數量將大幅增加。
這次兩會總理的報告中也明確提出了要加大家政業的發展力度,其中也是對於街區制設想的一個補充。在真正推行、實行街區制之後,所出現的情況在一定的程度上就是一棟大樓配套一個完整系統的物業管理隊伍與體系,當然在一定程度上必然會增加業主物業費用的支出。同時也將釋放出更多的物業服務需求,這種需求將會更加多樣、多元。可以預見,伴隨著街區制的推進,當前的大體量、大體系的物業服務模式將會朝著兩個方面發展:一是對於規模化的物業公司,在形成特定的服務產品線之後,其規模化優勢將會促使其在某些服務模式上成為“壟斷”的角色;二是將催生出新的物業服務模式,主要以細分市場的垂直服務角色出現。
2、加速智能化的建設需求
正如前文所述,在推行街區制的過程中,在不增加社會管理人員的情況下,必然需要借助於科技的手段實現高效、實時的管理。那麽不論是對於政府、開發商、個人而言,在這三個維度的體系中都會提出不同層面的需求。對於政府而言所面臨的是如何加速推進智慧城市的建設,借助於智能化的科技手段實現城市的立體式、全方位的監管;對於開發商而言,如何借助於智能化的科技手段實現樓盤的立體式、全方位的監管;對於個人而言,如何借助於智能化的科技手段實現住宅的立體式、全方位的監管。
而這三者之間又需要相應的服務商提供相關的服務,相互之間聯系起來,並打通信息流,實現真正的智能化監管體系。可以說街區制的推進將在很大的程度上推動城市、社區、住宅等方面的智能化進程,並釋放出幾何倍數級的智能化需求。這不論是對於創業者而言,還是對於房地產開發商,或是對於制造企業而言,在街區制的新城市進程中,產業智能化都將是一個不可失去的機會。其所釋放的巨大市場潛力將以萬億為單位進行計算,尤其對於當前在智能科技創業熱潮中的創業者們而言,此次住建部的《意見》可以說是對智能產業發展的重大利好。。
3、推動公共資源的布局建設
街區制推行的初衷之一就是為了加速城市交通的流動速度,從而提高效率與生活品質。但在這個過程中,由於街區單位的小型化,必然會影響公共資源的配置與布局,比如醫療、養老、教育等方面。從政府本身的資源配置層面來看,公共財政所能解決與承擔的範圍相對有限,因此,政府必然會采取“社會化”的模式,也就是說將一些公共配置資源與設施轉向於有社會參與承擔。
這必然會釋放出新的機遇,同時各種資源配置將會圍繞街區制以及便利性為核心展開,而這種展開的業態將會由當前的大體量轉向於小體量、專業性。舉個例子來說,就醫療領域,醫院將會從當前的綜合性大體量醫院向專業化的小體量、社區化醫院轉變,或者說會釋放出更多的專業化、就近化的小體量醫療服務機構。同樣,不論是交通出行,還是其它一些方面的公共配置資源都將會圍繞街區制的特點進行新一輪的配置與布局,這其中蘊藏的將是大量的創業機遇。
4、催生新的商業業態
過去是圍繞社區構建大型的商業中心,最典型的就是萬達模式。街區制之後,商業活動將會變的更加多元、便捷。或許會出現一種全新的商住模式,比如一樓都是配套的商業街區,二樓則是架設相互往來的空中走廊。我們住在樓上,但是吃喝玩樂,以及相關的生活配套都可以直接在樓下完成,這是目前比較普遍的方式。這種模式的出現,對於當前的一些商業業態將帶來挑戰。
這也就意味著在街區制的模式下,商業業態將更加小型化、專業化、垂直化、就近化,當前所爭議的線上線下問題將會加速融合。這不論是對於當前以傳統商業為代表的線下模式,或是以電子商務為代表的線上模式都將會是一種挑戰,因為實體商業變的更加便捷,在一定程度上會加速O2O商業模式的發展,並讓線上線下融合為一體化的商業業態。
或者是一些更新的商業業態,也可以理解為我們當前還難以形容的業態名詞將會出現。總之在街區制的發展模式下,由於我們的居住模式發生了變化,必然會以新的居住模式來構建出新的商業業態。
總的來說,街區制是社會發展過程中的一種糾偏手段,也是調節上一個階段城市發展規劃不足的一種手段。在推行的過程中政府自身所面臨與考慮的問題遠多於大眾所顧慮的問題,尤其對於當前公民在參政議政方面的能力日益加強、凸顯,有關部門所推行的新模式如果沒有進行充分的考慮,其所面對的輿論壓力與社會壓力可想而知。但一成不變的社會發展模式必然不可持續,對於大眾而言,街區制的推出將在很大的程度上助力大眾創業萬眾創新,如何在順應變的過程中找到並抓住變化過程中所釋放出來的新的創業機會,就是對新政策的最好理解與應用。
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本文作者陳根,文中所述為作者獨立觀點,不代表i黑馬立場。推薦關註i黑馬訂閱號(ID:iheima)。