葵涌地皮估值8億
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GS(14)@2015-01-06 01:04:20
【本報訊】葵涌區成為政府加快工商地皮供應的重鎮，本月及下月區內分別有商貿地及工業地截標，其中周五截標的健全街商貿地，鄰近鐵路站，估計有一定程度吸引力。
樓面呎價至少3,000
葵涌健全街商貿項目，地盤面積近3萬方呎，總樓面22.8萬方呎，綜合市場估值約值6.8億至8億元，每呎樓面地價約3,000元至3,500元左右。項目鄰近大窩口港鐵站，毗鄰嘉里溫控貨倉等舊式工廈為主，只屬中等級數項目。反觀下月初截標的勝耀街、永基路與葵福路交界的工業地，屬近14年以來，政府首度推工業地，地盤面積約1.36萬方呎，可建樓面12.9萬方呎，綜合市場估值約3.23億至3.26億元，樓面呎價約2,500元至2,600元。另政府日前在區議會文件中透露，計劃重建金鐘廊重新發展為為50層高商廈，集甲級寫字樓、酒店及商場於一身的大型商業項目，中西區區議會將於周四討論有關議案。惟現有租約至2019年才屆滿，且重建需時，預期難以解決核心區寫字樓供應緊張問題，租金難免持續高企。市場人士預計，項目若真的成功重建，樓面地價肯定超過1.5萬元，估值超過150億元，甚至達200億元以上。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150105/18991666
【逆市奇葩】葵涌廣場旺場 業主趕租客改裝
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GS(14)@2015-11-13 08:29:37銅鑼灣金百利商場及旺角中心兩個市區知名潮場都出現近十多年來難得一見的低潮，除出租率下降、租金急跌外，風光不再亦成事實。反而開業約25年的葵涌廣場卻歷久不衰，一直以售賣廉價時裝及小食馳名，出租率長期維持九成左右，呎租亦多年來都超過100元，月租最低都要1萬元起。這個樓高四層、面積達31萬方呎的商場，共有逾850個劏舖，超過六成賣女性時裝。記者曾於平日下午到商場視察，人流尤如旺角西洋菜南街，非常熱鬧。售賣時裝、小食店、賣電話配件、甚至診所等各行各業共冶一爐，相當多元化，舖位面積多數是100至300方呎以內。而位於一至三樓的「潮流廊」、「MRT消費站」、「摩登世界」內，舖位面積劏得更細，大部份小於100方呎。由於商場旺場，有業主上月清場，將2樓「潮流廊II」的全數42個租客趕走，打算重新分間舖位出租。此位置大約3,000方呎，於商場開幕初期原則有13個舖位，但於2002年，業主曾將其打通成一個大舖，租予電器連鎖店豐澤，月租27萬元。其後大約在十年前又將大舖間細，劏成42個不足100方呎的蚊型舖出租，並將該地域命名為「潮流廊II」，租金由1萬至3萬元，主要都由時裝店及美甲店承租。若以平均舖位月租1.5萬元計算，每月租金收入已逾60萬元，較豐澤高一倍有多。如今又將舖位改劃，以增加租值。曾在「潮流廊II」經營時裝店的黃小姐稱，由「潮流廊II」開始時已在該處經營，原本今年租約到期打算續租，但業主不肯，並將全部租客都趕走，惟有搬到商場1樓。她指出，近4至5年雖然年輕人購物模式改變，「但商場生意及人流都唔覺得太差，只要不斷改變售賣貨品的款式就有客路，唔覺得消費力差咗」。記者：程俊華、吳美茸
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151113/19370462
新地3.5億奪葵涌商貿地 高估價逾三成
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GS(14)@2016-05-07 23:40:04http://property.mpfinance.com/cf ... 0506/paa01/lac1.txt
【明報專訊】地政總署公布，葵涌葵涌道、葵安道交界商貿地皮，剛以3.501億由新地（0016）投得，預計項目總投資金額約為7億元，新地表示將來落成後無意拆售。資料顯示，項目佔地5103方呎，可建樓面約5.8萬方呎，每方呎樓面地價約6036元，高於市場最高估值2.6億逾34%。資料顯示，項目截標前的估值介乎2.03億至2.61億元，即每方呎樓面地價估值約3500至4500元。
雷霆：總投資額7億 長線收租
新地副董事總經理雷霆回應查詢稱，集團很高興成功投得地皮，因為地皮位置佳，交通方便，鄰近的集團同系物業，租金收益理想。雷霆預計，項目落成後將作長線收租之用，預算總投資額約7億元。
連同新地在內，上述地盤於上周截標，合共接獲14份標書，除信置（0083）等大型發展商外，香港興業（0480）、永義國際（1218）、金朝陽（0878），以及賭王四太梁安琪旗下地產投資公司尚嘉等中小型發展商亦有入標。
業界：出價進取因區內缺商貿地
美聯測量師行董事林子彬稱，是次成交價較市場預期高，可見發展商銳意在區內增加市場佔有率，連同區內已落成及活化項目，在長遠發展上較為有利，將可起一定協同作用，因此其出價較進取。
萊坊估價及諮詢主管林浩文認為，區內過去以工業樓面供應為主，商貿用地供應有限，而地皮規模細，且位置方便，鄰近港鐵站，因此吸引力高。
葵涌工業地收6標書 遜預期
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GS(14)@2016-08-13 12:32:19【明報專訊】今個財政年度政府唯一推出作工業用途的葵涌地皮昨日截標，同時為政府18個月以來首度推出的工業地，惟發展商反應一般，地政總署只接獲6份標書，遠遜市場預期，入標數目僅約去年2月推出同區工業用地的一半。
信置英皇嘉華億京各入標競投
是次招標工業地位於葵涌永基路與永建路交界，地皮面積3.99萬方呎，可建樓面約37.9萬方呎，當中約三成，共11.37萬方呎需作倉庫用途，地積比率為9.5倍。另發展商需負責拆卸地盤舊建築物，市場估值11.4億至13.6億元，預計每呎樓面地價約3000至3600元。地皮接獲6份標書，包括信置（0083）、英皇國際（0163）、嘉華地產、億京等。政府上年2月曾推出同區工業地，當時共獲11份標書，最終信興商業發展以約4.49億元、每呎樓面地價約3472元投得，雖然是次葵涌工業地面積較去年推出同區地大約3倍，但仍未能提高發展商入標意欲。
億京項目籌劃經理黎裕宗表示，市區工業用地供應需求大，公司在區內亦擁有多個工商項目，加上地皮鄰近葵涌港鐵站，故入標投地。他補充，近期政府收緊規管工廈的做法正確，不會影響出價，預計未來建成的工廈以出售為主。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2288&issue=20160813
億京8億奪葵涌工業地 低預期27%
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GS(14)@2016-08-18 05:42:03【明報專訊】本財政年度政府首幅工業官地昨日開標。地政總署公布，葵涌永基路地皮由億京以8.34億元投得，每方呎樓面地價2200元，較早前市場估值下限11.4億元、每方呎樓面地價約3000元低27%，同時亦較去年2月推出的同區工業地以約4.49億元、每方呎樓面地價約3472元低37%。
每呎樓面地價僅2200元
是次批出的工業地位於葵涌永基路與永建路交界，地皮面積3.99萬方呎，可建樓面約37.9萬方呎，當中約三成共11.37萬方呎需作倉庫用途。億京發展及策劃顧問楊柏軒表示，項目總投資額達16億元，預計3年後落成，未來將視乎市况而決定項目是否拆售。他認為，近年政府甚少推出工業地，是次地皮以每方呎樓面地價2200元成交屬「有得做」，但強調不是「偷雞價」，認為是次成交每方呎樓面地價較去年初同區地皮低，皆因去年初成交用地毗鄰的項目，為中標買家總部，故買家志在必得。
鄧成波豉油街舊樓申強拍
此外，由「舖王」鄧成波等持有逾八成業主的旺角豉油街61至67號舊樓，最新向土地審裁處申請強制拍賣，為今年第4宗強拍申請；上址建於1955年，樓齡逾50年，地皮面積3844方呎，現劃為「住宅（甲類）」，可按商住地積比9倍發展，最高可建樓面近3.5萬方呎，測量師估值1.75億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2003&issue=20160818
葵涌月海灣 頂層遠眺海景
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GS(14)@2016-12-04 17:22:22■頂層單位窗外景致特別遼遠，外望遠海景。
【搵屋指南】葵涌月海灣座落區內半山地段，附近以公屋及學校為主，出入港鐵站要駁車，勝在地勢高景觀開揚，介紹的頂層單位，廳房一律享葵涌市景及貨櫃碼頭遠海景，極目可見昂船洲大橋及港島北部，登臨天台，觀景角度更寬闊，這個亦是物業現時唯一頂層放盤，同區亦無類似頂層連天台盤源，在加辣後市場選擇買少見少下更顯罕有。記者：伍志輝攝影：何家達模特兒：Isis（Mouton）
月海灣兩座大廈提供372個單位，逾九成為兩房間隔，建築面積565至608方呎、實用面積396至413方呎，三房間隔僅設於1座D室，建築面積791至806方呎、實用面積552方呎。最低層7樓12個單位皆外連平台，平台面積157至744方呎，頂層12伙附連天台，需經公家樓梯上落，天台面積129至213方呎，由圍欄區分，其餘地方為公家通道，由於只有頂層戶擁有通往天台的樓梯門鎖匙，基本上天台層的私隱度極高。物業兩座大廈皆每層6伙，前排A至D室享開揚葵涌市景，後排E及F室主要望公屋景，介紹的唯一頂層放盤屬前排戶，外望葵涌市景之外，遠眺海景，節日可賞煙花，開揚觀感可比美傳統葵涌半山地段華景山路上的大碼屋苑，只是月海灣會多望一些工廈、少見一些山巒而已。
裝修新淨 浴室無窗
單位裝修新淨，廳房設有部份入牆傢俬，款式清雅美觀。廳房俱有大窗台，擺放抽屜櫃活用虛位，而又不會影響觀賞窗外景物的視線。廚房浴室設備保養不過不失，惟浴室無窗要留意疏氣抽濕問題。美聯物業袁佩雲指月海灣現放盤不足10個，頂層戶僅是介紹單位放售中，盤源無比較。目前高層享遠景最低消費550萬元，建築面積600方呎、實用面積412方呎，至於入場之選為後排連租約戶，建築面積588方呎、實用面積403方呎，叫價450萬元。三房單位只有一個連租約放盤，建築面積805方呎、實用面積552方呎高層單位，叫價700萬元。物業成交要追溯至10月份，1座中層E室，建築588方呎、實用403方呎，成交價492萬元。
■天台以圍欄劃分私家區域，地方四正。
■睡房建有地台，衣櫃連梳妝枱，設計具實用性。
■廚房有充足廚櫃可以大量貯物。
■飯廳沿牆建櫃，中間有餘位擺放餐枱。
■寢區走廊虛位短，牆上掛鏡反映空間。
資料來源：美聯物業葵涌廣場分行（24211600）電郵：mailto:
[email protected]
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161204/19854088
葵涌工廈變酒店最平500蚊晚吸本地客
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GS(14)@2017-01-06 02:05:39舖王之子鄧耀昇(Stan)的酒店王國陸續拓展，10間酒店當中3間位於葵涌的酒店將於今年陸續開幕，首間開張是位於葵涌圳邊街15至19號的旭逸酒店，記者直擊，雖然Stan說當日沒有用最高檔次質料去翻新，但現場直擊，一點也不失禮，方正漂亮，3類房間，最大一間實用350方呎，雙人床3邊落床，設計簡約，不認為是隨便裝修。負責酒店營運及管理的鄧氏酒店管理集團營運副總裁及集團總經理鄭維政表示，集團在2011年買入這座工廈，同年入紙申請活化，2014年動工，花了2年時間及1.6億元費用將工廈翻新及改裝為酒店，預計本月可獲牌入伙。酒店提供160間房間，實用面積由250至320方呎，分3類型，房價由500元起，旺季料800元，以旅行團、商務旅客、網上訂購為主，目前與本地及外地旅行社洽商，務求帶更多旅客光顧。集團在同區尚有2間酒店將於今年落成，分別提供170間及580間酒店房，合共910間房，希望可以產生協同效益，節省營運成本。集團有餐飲及婚宴統籌業務，因應客人需要，提供一條龍服務。對於酒店前景，鄭維政認為，葵涌近年陸續有新酒店落成，漸為旅客認識，酒店亦會提供穿梭巴士往來葵興及朗豪坊。策略上，並非以平價取勝，希望做好品牌，做好質量。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19887037
葵涌工業地收6標書 中小型發展商參戰
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GS(14)@2017-04-29 11:43:05http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3928&issue=20170429
【明報專訊】大型發展商及財團爭相覓市區靚地，中小型發展商則吸納小型地皮。葵涌永基路工業官地昨日截標，共收6份標書，大部分入標均為中小型發展商如宏安地產（1243）、億京等，其中老牌紡織世家羅定邦家族則兵分兩路，分別以建灝地產及羅氏地產入標，大型發展商僅得信置（0083），新地（0016）則未有參與競投，反映求地若渴情况，中小型發展商積極尋求物業發展機會。
羅定邦家族兵分兩路入標
就現場所見，入標競投永基路工業用地包括建灝地產、羅氏地產、宏安地產及億京等中小型發展商；另大型發展商只有信置，而新地則表示沒有入標。入標的發展商中，大多為獨資競投，當中建灝地產並沒有非住宅項目的經驗，其入標代表林綺華坦言，集團尋求住宅以外的發展機會，故入標競投。
最高市場估值8.8億 呎價5000元
去年8月以8.3億元投得葵涌永基路及永建路工業地的億京集團，亦有出價競投永基路工業地。億京籌劃經理黎裕宗稱，近年工廈需求大，如創意媒體、科技、汽車維修等行業未必需選用高端辦公室，反而選擇工廈，故集團積極參與工廈發展。資料顯示，葵涌工業地地盤面積18,623方呎，可建樓面約17.69萬方呎。市場估值約5.3億至8.8億元，每方呎樓面地價3000至5000元。
沙田分區大綱圖修訂九成反對
此外，城規會就修訂沙田分區計劃大綱核准圖共接獲1668份申述書，當中逾九成反對，反對者包括環保觸覺、沙田區議員等，反對原因主要是搬遷沙田污水處理廠至岩洞及往後維修成本高，而擬議靈灰安置所將會令區內的交通負荷增加。
葵涌工業地截標 6財團競逐
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GS(14)@2017-04-29 23:41:09【本報訊】昨日截標的葵涌永基路工業地，共收6份標書，包括早前已投得同區工業地的億京，另羅氏集團、宏安地產（1243）、信置（083）及建灝地產都有出手。
億京諷政府忽略需求
億京項目發展經理黎裕宗昨日表示，今次投工業地是「平常心」，未有正面回應出價會否比上次進取，但他反諷政府好像忘記了工業地需求，斥今年賣地表未有工業地，既然供應少，就不怕出手買地，而且相信有用家支持，對該類物業絕對有信心。資料顯示，該地皮佔地約1.86萬方呎，可建總樓面約17.7萬方呎，市場估值由6.2億至10億元左右，每呎樓面地價約3,500至6,000元。參考同區永基路與永建路交界的工業地皮，政府去年8月以8.3億元批出予億京，每方呎樓面地價只是約2,200元，較當時的市場預期下限價格低近三成。另外，長沙灣荔枝角道近長順街商業地，將於下周五（5月5日）截標。業界對該商業地的樓面呎價估值約5,500至7,500元，地價約30億元至40億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170429/20005456
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