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白石洲造富房東：40萬成本5000萬市值，耕樓浮盈124倍

一片舊樓倒下去，一群富翁站起來。

深圳最大的舊改項目白石洲舊改（又稱沙河五村舊改，沙河五村是指新塘村、上白石村、下白石村、塘頭村以及白石洲村）的初步補償方案顯示，貨幣補償的標準是2.8萬元／平方米。而實際上，在舊改預期的加持下，白石洲的小產權房交易市價已達4.2萬元／平方米。

家華是新塘村村民，在白石洲擁有1棟超過1000平方米的出租屋，以4.2萬的市場單價計算，對應的價值將近5000萬元。而在2001年時，這棟出租屋的建造成本約為40萬元，即使撇除這些年賺取的租金不計算，浮盈也高達124倍。

如能順利開拆，在深圳崗廈村、蔡屋圍、大沖、廣州獵德村和楊箕村等城中村的上演過的財富神話，將同樣降臨在白石洲村民／業主身上。

拆遷戶的出身引無數都市奮鬥者競折腰。這種“好命”若用反雞湯話術來形容，傷害值等於，當你在思考怎樣才能不輸在起跑線上時，有的人已經到達終點了；當你上下求索如何一天天建成自己的羅馬時，有的人一出生就在羅馬了。

盡管不勞而獲靠土地暴富，與努力工作創造財富的主流價值觀有所偏離，但無人能否認拆遷獲利的正當性——是時代賦予的運氣，城市化發展而成就的土地及房產增值，投射到小老百姓身上。

財富之外，推土機將碾過舊日家園。開發商負責把低矮密集的握手樓建成高大挺拔的商品房，但新的生活方式、精神家園需要村民自建。城鄉二元化結構深層次的打破，不止物理上的藩籬。

拆賠前夕賣掉一層出租屋

今年3月底，農克慶把白石洲的一部分房子賣了。深圳最知名的城中村白石洲舊改在即，但他不想等了。

農克慶不是村民，是外地人。他的父親在上世紀90年代，與白石洲片區內的塘頭村村民合資建房，建成後分得一層。一層又分為數間，出租出去。後來，農克慶母親又在白石洲買下其他房產，“那個年代小產權房交易是件很平常的事。”

第一財經采訪期間，多名白石洲出租屋業主提起上世紀90年代末、本世紀初，白石洲建設的粗放。

“那時候村里的人都沒錢搞建設，很多在’大逃港’期間跑到香港去後來變成港籍的村里人也回來蓋房子，甚至還有很多別的省份的外地人，你出錢，我出地，建好的房子就拿來分，或者賣出去一部分，什麽形式都有。”熟悉村史的70後白石洲人曾鎮回憶，農場出身的白石洲有較為沈重的發展歷程。

家華也有相近的表述。“我媽當年蓋房子，都不敢蓋太多，怕沒人租，當時白石洲還很荒涼，我家最後只蓋了1棟一共1000多平，現在想想都後悔。”家華鄰居家的出租屋有2000多平，而他的親叔叔有三棟。

在曾鎮看來，白石洲的發展同樣經歷了滄海桑田的變幻。“以前白石洲南區京基百納廣場是一片海，而北區的江南百貨所在地原是個小水塘。”

家華回憶，“我上小學的時候，大概是2000年出頭的一段，白石洲到處都在蓋新的房子，地上都是建築材料的碎渣、瓷片。”

白石洲的建設與深圳城中村的發展脈絡大致相同。在深圳從事城市規劃工作的一名研究人士指出，深圳城中村的發展可大致分為三個階段：上世紀80年代是城中村出租屋建設的萌芽階段；90年代至2004年是瘋狂建設年代；而2004年後政府查違，城中村建設基本定容。

深圳市在不同的發展節點針對農村建房出臺後不同法規。

如1993年出臺的《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》，允許有農村有直系親屬的華僑和港澳臺同胞在村建房，也鼓勵統建；1999年3月5日頒布的《市人大常委會關於堅決查處違法建築的決定》，雖明確此日期後所建的違建一律查處，但也變相默認此前違建的合法性。時至今日，深圳仍在設法解決農城化歷史遺留建築的問題。

回到農克慶身上，他以4.2萬元／平方米的價格賣掉塘頭村的一整層出租屋。這個價格遠高於深圳小產權房的平均價格，已可與深圳龍崗區的商品房價相媲美，除了白石洲的位置良好，當然包含了舊改的預期。

農克慶的考慮是，“談賠償到返遷起碼要十年以上，但現在賣了這筆錢如果按照最保守的5%的年收益，到十年後會是個不少的數目。”他認為，“跌不跌不敢說，後面的房子不可能大漲了。”

討論投資決定不可避免地涉及到對未來行情的判斷，說白了這是一場房價空軍和多軍的思想決鬥。

不過更準確地說，農克慶做的是兩手準備，出了父親的一層房子後，他還持有母親買來的同樣位於白石洲的房產，至於數量，他不願透露。

耕樓浮盈124倍

2015年3月，白石洲股份公司獲得更新主體申報的合法身份；2017年6月，沙河五村舊改規劃（草案）正式公示。

第一財經了解到，白石洲舊改的消息，由白石洲股份公司直接通知村民／業主，遵循從多到少的順序，手上擁有一棟以上的村民／業主們先通知，不足一棟的散戶通知在後。

一名深度介入白石洲舊改的人士對第一財經解釋：“預計白石洲舊改的確權要持續較長時間。因為很多民房涉及合資方，不少業主在外地，要把他們叫回來，把權屬理清楚，不容易。”

在權屬較為簡單的新塘村，確權工作已經展開。4月，家華一家便收到綠景派發的《沙河五村城市更新確權指引》。5月時，家人拿走他的身份證，“要去確權簽協議用”。

而農克慶接到來自白石洲股份公司的關於確權的舊改消息已經是5月底。“但我們一棟樓房東沒有到齊，所以還沒辦法確權，現在還在等通知。”

家華家里有一整棟出租屋，超過1000平方米，如果按2.8萬元／平方米的貨幣補償標準估算，對應的價值近3000萬元，而按照農克慶出售的每平方米4.2萬的價格估算的話，價值達5000萬元。

家華回憶，這大概是2000年、2001年左右。這一棟1000多平的房子，當時建造的成本價是40余萬。17年過去，撇開這些年的房租收入不計，按市場價計算浮盈12400%。

建成後的價格估算將更驚人，隔壁大沖舊改華潤城的價格已達9萬元／平方米。綠景對白石洲舊改給出的初步補償方案分為兩個部分，2.8萬元／平方米的貨幣補償；或物業補償。物業補償的拆賠比在1:1.03－1:1.2之間，單層磚瓦房的老祖屋是1:3.5。

業主們普遍更願意選擇物業補償，也普遍對目前賠償方案中的拆賠比不滿意，這也正常，爭取個人利益最大化是人性。但這兩年來，深圳頻有舊改相關政策出臺，他們擔心繼續拖下去反而最後不利白石洲舊改。

農克慶感嘆：以前土地不值錢，房子也沒人要，誰會想到現在這樣。

城市發展推進，框架拉大，城市化之流淹沒城中村，此間，以土地為載體的房地產狂飆突進，有土地房產的人士站上潮頭。

食租階層意氣風發，離逍遙生活很近，離經濟壓力很遠。用家華的話來說，“包租婆（公）們有租收的時候查查電表水表，沒租收的時候打打麻將。”

不過年輕的“拆二代”並不願重複上一代的生活。農克慶住在寶安區，在福田區上班，他通過網絡收房租，很少去白石洲，打麻將會犯困，過不慣傳統包租公的生活。“很多人還是在努力上班，想過充實點的日子，不想行屍走肉。”

家華認為，白石洲舊改好的是舊改後環境將大大改善，陽光將灑遍原來密不透光、汙水橫流的白石洲。

根據深圳市規劃國土委南山管理局發布的消息，白石洲舊改更新單元用地面積為48萬平方米，計容建面達348萬平方米，超越此前的大沖舊改，是深圳最大的舊改項目。其中包含住宅125萬平方米、商辦物業216.5萬平方米、包括幼兒園和養老院在內的公共配套設施6.5萬平方米，還有1.8萬平方米的社區體育活動場地用地。

家華母親總算有地方跳廣場舞了，但不知她和鄰居們的麻將桌將如何安放？

（文中家華、農克慶、曾鎮為化名）

深圳最大舊改項目身高差：白石洲貨值2200億，綠景規模不足50億

白石洲舊改規劃（草案）正式公示的半年後，深交所和港交所聯合組織“走進港股通公司”的活動，其中一站是綠景中國地產（00095.HK，下稱“綠景中國”），一家以舊改見長的地產公司。

綠景中國年輕的董事會主席黃敬舒帶領著行政總裁唐壽春、執行董事鄧承英等管理層出席。在此前後，唐壽春等人的身影也閃現在其他大大小小的路演中。借殼上市三年，仍不被廣泛的投資者所了解、公司的市值和股價得不到提振，是綠景中國管理層焦慮的所在。

會上，投資者反複追問關於白石洲舊改的問題。綠景中國管理層在回答中用“巨無霸項目”來代替之。

心照不宣，又猶抱琵琶半遮面，白石洲項目之於綠景像一只將落未落的靴子。在未與原村民／業主簽訂搬遷補償安置協議、取得確認實施主體資格之前，來自項目內外的風仍可能改變靴子的方向。

機構已迫不及待地用NAV對之估值，白石洲項目的貨值約2200億元，如果綠景中國母公司綠景集團能吃下，再將其註入到綠景中國，無論是土儲水平、盈利水平還是股價都能得到提升。

關鍵是綠景集團在資金、開發、操盤能力方面能否順利拿下這個更新建面達348萬平方米的巨無霸項目。目前，綠景中國的總土地儲備也僅為400萬平方米左右。

欲說還休白石洲

深圳白石洲片區北區，主幹道沙河大街人來人往，一座嶄新的建築物坐落街道一旁，潔白的墻體、綠色的裝飾方塊，與旁邊的老舊建築物形成鮮明對比。

這是白石洲城市更新辦公室，相比綠景中國管理層的欲說還休，鑲嵌在白石洲城市更新辦公室上的“綠景”LOGO顯然更幹脆。

事實上，綠景集團的官方網站上，早就有意無意地披露，2013年白石洲更新辦公室的城市更新計劃通過了南山區政府審批並上報深圳市國土資源委員會審核。

而至今，官方層面上，仍無文件證明白石洲舊改已屬於綠景集團。

深圳舊改流程複雜，僅是前期的立項流程就分為數個城市更新單元規劃制訂計劃申報、城市更新單元規劃審批、更新實施主體確認、實施計劃申報等多個節點。

2005年，深圳市政府確定沙河五村推倒重建。直到2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新單元規劃（草案）才正式公示。沙河五村即白石洲項目，更新單元用地面積48萬平方米，拆除用地面積46萬平方米，計容積率建築面積達348萬平方米。

而從規劃草案公示，到實施主體確認之間，還隔著確權、賠償談判、簽約等前期工作。

第一財經在2017年12月“走進港股通公司”的會議後采訪唐壽春，他表示：“白石洲項目取得了重大的突破，重點難點都解決了，節奏比想象中好，但是註入時間不便透露。”

白石洲城市更新辦公室一名工作人員對第一財經表示：“2016年時項目已經測繪了，最近啟動確權工作，什麽時候才能拆沒有時間表，但今年肯定拆不動。”

一名接近白石洲舊改項目的消息人士告訴第一財經，今年6月上旬，白石洲舊改已經通過深圳市城市規劃委員會建築與環境藝術委員會（下稱“建環委”）的專項會。“通過建環委，意味著舊改項目各項指標的落地，包括其中住宅、商業以及各種配套設施的建面。順序是，2017年6月，規劃（草案）公示。近日才通過建環委的專項會，接著是正式規劃的發布，然後開發商再拿著指標去做拆賠談判。這是一個重要的節點，證明白石洲項目已取得了階段性的成績。”

深圳一家同樣做舊改的房企報建負責人告訴第一財經，“如果拆賠方案、簽約合同等資料齊全，一個月左右就能拿到實施主體資格。”但釘子戶一詞的存在，充分說明談判簽約工作之難。

項目註入工作啟動在即

綠景中國與母公司綠景集團形成了一種聯動開發的關系。

簡言之，綠景集團負責舊改項目的前期開發工作，直至項目的不確定性消除、項目成熟後才會註入上市公司體系中。

母公司把項目孵化成熟、瑣碎的前期工作已完成，上市公司拿到手的便是一個漂亮的舊改項目，可當作招拍掛得到的地塊一樣開發，且在期末能得到漂亮的報表。

多家從事舊改業務的房企均采用這種方法，如華潤置地（01109.HK）與其母公司華潤集團。

據了解，綠景主要以遞延支付的方式來支付交易對價。母公司把項目註入上市公司後，上市公司可以應付賬款先掛賬，等項目開發、有現金流入後才逐步向母公司支付，大大減輕資金壓力。

今年3月，綠景中國的年報發布會上，唐壽春多次提醒投資者，“要註意公司2017年年報的表述，與以往有所不同。”

綠景2017年年報指出：“2018年，集團將推動與控股股東在土地資源方面的實質性聯動，對首批成熟的舊改項目計劃在適當時候正式啟動註資工作。”

不過第一財經翻閱綠景中國過往年報，2016年報中也出現相近的表述——“集團母公司的各個舊改項目按照規劃進程，預計於本年將有突破性的進展，本集團將與母公司有更緊密的聯動，以落實母公司各個舊改項目逐步註入。”

安信國際在研報中指出，對白石洲舊改的貨值預估為2200億元。

那麽資產註入將對應怎樣的價格？國泰君安分析師劉斐凡告訴第一財經，“關鍵是看這塊資產如何註入綠景中國。價格屆時將由市場決定，上市公司有可能用現金、發行股票或其他方式支付資產代價。”

2015年6月，綠景中國收購大股東黃康境（黃敬舒之父）控制的綠景控股，代價為137.85億港元，便是通過發行新股＋現金進行支付，作為綠景中國的主要股東之一，萬科便是在此時被引入。綠景控股是綠景經營房地產開發業務的主要經營實體，主要在深圳、珠三角其他城市從事物業開發工作。

綠景銷售規模不足50億

綠景中國是土生土長的深圳房企，開發過綠景香頌、綠景虹灣等數個知名項目，從事舊改，有外來資本大鱷無法企及的優勢。這種優勢也體現在佳兆業（01638.HK）等房企身上。

但同為在深圳做舊改起家的房企，綠景中國與佳兆業的成長路徑又殊為不同。綠景中國是一家與單個項目利潤、毛利率死磕到底的房企，這也導致公司的周轉率低、規模增長緩慢。

綠景中國在深圳福田的舊改項目紅樹灣壹號原定在2017年入市，但由於受到限價影響，這個項目遲遲未能面市，直接導致2017年綠景年收入、毛利出現較大幅度的下滑，公司也無法完成45億的年銷售目標。

執行董事葉興安解釋，“紅樹灣壹號這種優質物業留待合適時候入市。雖然收入下降了，但是毛利率很漂亮，體現了公司的策略——追求利潤最大化不是規模最大化。”

2017年綠景中國的毛利率驚人，高達65.3%。過往年份中，2015年、2016年，綠景中國的毛利率分別是52.5%、50%。但行業中，能保住30%的毛利率已算出色。

那如何顧及周轉？唐壽春回答，“我們的項目很多，一旦有大的項目進去，馬上把地塊分拆成很多小地塊來開發，一樣是高周轉。”

但事實上綠景每年開發的項目較少，甚至單個項目入市遇阻或順利便能決定整個公司年度營運數據的去向。因此綠景中國每年的銷售金額和收入等經營數據起伏較大。

來自綠景中國年報數據顯示，2015年、2016年、2017年，綠景中國的年銷售金額分別是：31.46億元、8.268億元和36.2億元。同期，公司年收入分別是12.1億元、45.9億元和29.68億元。

目前，綠景中國並沒有走向全國，僅在深圳、香港、珠海等少數幾個城市開發項目。第一財經追問，按照綠景的節奏，平均每年能拿幾個項目？

鄧承英表示：“沒有強行規定每年必須拿幾個舊改的，我們大股東（綠景集團）有很多資源是還沒有確定的。現在能公告出來的都是成熟的。上市以來，集團平均每年能獲取兩個舊改項目。”

目前，綠景中國土地儲備大約有400萬平方米，而綠景集團的土地儲備約有1200萬平方米。

鄧承英透露，“集團在東莞的土地儲備是最高的，有近500萬平方米，綠景集團是政府招商引資的企業之一。目前深圳已很少新增土地供應，隨著城市圈的發展，東莞的土地資源價值還將增加。”

NAV或能得到提升

不久前，唐壽春在一場路演活動上表示，公司面臨最大的困惑是上市不久，被人們不了解、不知道。

這種不被了解的困惑除了受上市時間影響外，應當也受公司開展的業務範圍、規模體量所影響。如今，白石洲項目或是打破投資者認知僵局之門。

安信國際發布的研究報告指出，基於綠景中國目前400萬平方米的土儲，估算公司NAV 每股3.47 港元。考慮到白石洲項目和珠海東橋項目(110億元貨值)或可於1~2 年內註入，提升公司NAV 每股至9.39 港元，攤薄後再折讓，目標價能達3.4港元。

劉斐凡認為NAV的估值合理。“NAV本身就是對未來項目的判斷，如果資產註入上市公司便宜，公司的EPS（每股盈余）和Book Value（賬面價值）都會改變，股價也會發生相應變化。”

事實上，經過今年一季度的一輪上漲，6月8日，綠景中國報收3.05港元，已接近安信國際給出的目標價。

今年初，綠景中國啟動公司融資。2月7日，綠景中國分別向兩名投資者配售約1.33億股可換股優先股及1.33億股新股，集資約7.79億港元；2月8日，綠景中國再宣布，對外配股8000萬股，所得款凈額約為2.33億港元。5月10日，公司又宣布建議發行1億美元的可換股債券，年利率為4%，於2023年到期，發行可換股債券所得款項凈額約為0.98億美元

據綠景中國公告，以上三筆融資基本用作一般企業用途及集團新物業項目撥資。鑒於白石洲舊改前期工作是綠景集團在主導，這兩筆融資大概率用於發展其他項目。結合綠景中國2017年年報，目前公司正在發展綠景美景、綠景黎光、香港流浮山等項目。

唐壽春此前表示，舊改前期大概需要3年。

距白石洲舊改開拆之日尚遠，居住其中者的生活並未因此發生明顯改變。日升月落，主導拆遷者應能更敏銳地感知變化。白石洲舊改對城市發展、城市功能的升級換代帶來的意義將超越單個公司發展和由此帶來的經濟價值，但這恰恰是市場本身關註白石洲舊改和綠景之因。

至於那被一條深南大道隔開的白石洲舊改項目南區，已經屬於另一家房企和另一個故事了。

長野博、白石美帆宣佈婚訊

1 : GS(14)@2016-12-01 00:01:36

尊尼事務所組合V6的44歲成員長野博，昨日透過歌迷會會報宣佈結婚，是繼井之原快彥於07年娶瀨戶朝香後，第二位成家立室的V6成員。



白石美帆

長野博因主演《超人迪加》廣為人知，昨午他與拍拖兩年的38歲女星白石美帆聯名正式報喜，表示已註冊結婚，今後會組織家庭，但否認是奉子成婚。白石演出過人氣日劇《電車男》，她多年前被指搭上福山雅治，巧合地另一V6人妻瀨戶朝香也是福山舊愛。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161130/19849466

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官：比白石越南船民暴動嚴重

1 : GS(14)@2017-04-12 07:32:39

【本報訊】法官郭啟安昨判刑時引述兩個參考案例，分別是1989年白石越南船民中心暴動案及2000年喜靈洲戒毒所暴動案，指兩案均是區院案件，參與暴動人士原分別判囚9個月及3年，無獨有偶律政司均就兩案向上訴庭申請加刑，最終兩案刑期分別改判為5年及6年。法官引用白石案例中一句「暴動案可以像山火般蔓延」，將兩案與本案比較，明言本案嚴重程度雖不及喜靈洲案，但絕不下於白石案。根據資料及過往報道，1989年9月27日，白石難民營內約有20名越南船民手持木棍及鐵通自製的武器毆打其他敵對難民，最後演變成暴動，需警方介入制止；最終警方以暴動罪拘捕多名難民。


百人參與　財物損失千萬


郭官指當時暴動發生在一個禁閉式空間，參與暴動人數多達100人，事後點算財物損失總值近1,000萬。至於發生於2000年6月4日的喜靈洲案例，當時有近200名喜靈洲本地囚犯圍堵越南囚犯倉，其後縱火及投擲起火物件，揚言要燒死越南人。最後警方出動催淚彈平息動亂，多達80人被捕。■記者蘇曉欣




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170411/19986834

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白石麻衣晒腿榮登寫真女王

1 : GS(14)@2017-04-29 23:41:43

日本當紅女子組合乃木坂46風頭一時無兩，今年成績更有超越AKB48之勢，尤其乃木坂主將白石麻衣更加成為當地的少男殺手。白石麻衣今年2月發行性感寫真集《Passport》，上架首周已大賣10萬本，創下Oricon書本銷量榜從08年開始以來開賣成績最高紀錄。過去一星期，《Passport》仍賣出5,252本，重登寫真集銷量榜冠軍，累積總數達18.7萬本，成為本世紀最暢銷日本寫真集，新一代寫真女王可謂當之無愧。日本雜誌《anan》找來白石麻衣登上新一期封面，為配合今次的美腿及美股主題，白石麻衣也奉旨晒美腿，還瞓身展示流線型身段，大擺誘人甫士。撰文：哥羅難得生性暴龍哥創科眾籌夢，遭隱世肥報販秒殺！ https://goo.gl/hnEB7D「蘋果VR」App
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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170429/20005064

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白石住宅地招標 估值最高13億

1 : GS(14)@2017-06-10 10:26:52

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3849&issue=20170610
【明報專訊】再有住宅地皮招標。地政總署公布，馬鞍山白石的沙田市地段第611號住宅用地將公開招標，該地盤面積49,730方呎，可建樓面119,351方呎。地皮將於6月16日開始招標，於7月14日截標。

每呎樓面地價料達1.1萬

理想城市企業估值部主管張聖典表示，地皮景致佳，按近期地皮鄰近屋苑的成交價及近期樓市氣氛熾熱，料地皮以高價售出，估計每呎樓面地價1.1萬元。綜合市場預計，地皮估值約7.8億至13億元，每呎樓面地價6500至11,000元。

市建局觀塘商廈申增至60層高

另市建局就觀塘市中心重建項目向城規會申請，因第5區出現清場及土地收購問題，將第4、5區分拆為兩階段發展。分階段發展後，將重新設計當中的商業大樓，由原設計為大平台連接兩幢大樓，改作兩幢獨立大樓，一座為包括零售的商廈、中密度政府辦公室/商業建築物業。建築大樓高度由主水平基準以上260米增近一成至285米，建築物樓層由原先55層增加至60層，整個項目商用面積約121萬方呎，較2015年獲批方案多逾5000方呎。

觀塘萬泰利連沽4層

此外，在啟德地王效應下，東九龍商廈買賣亦暢旺。億京旗下觀塘萬泰利廣場近日連沽4層，每層面積介乎11,751至11,815方呎，每層成交價分別1.33億至1.37億元，4層共涉逾5.4億元，呎價約1.13萬至1.17萬元。

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馬鞍山白石住宅地　下周招標

1 : GS(14)@2017-06-10 13:46:31

【本報訊】地政總署昨公佈，將於下周五（16日）招標出售馬鞍山白石住宅用地，下月14日截標。市場估計地皮價值約7.8億元至9.5億元，樓面呎價約6,500元至8,000元。資料顯示，該地地盤面積約4.97萬方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約11.94萬方呎。參考同區落禾沙里的地價紀錄，於2015年中由中信泰富地產奪得，成交價逾14.68億元，樓面呎價約6,502元，為馬鞍山賣地呎價最高紀錄。此地皮較近海，呎價最少可達上述造價，甚至更高，料地皮價值約7.8億元至9.5億元。另外，市建局觀塘市中心重建項目，現正式向城規會申請將第4、5區重建分拆兩階段發展。據市建局呈交予城規會的文件顯示，由於第5區出現清場及土地收購問題，故建議與第4區分開兩階段發展。市建局建議，原本由一個大平台連接兩座大樓，現改建為兩座獨立大樓，包括一座連零售的商廈，及另一座中密度的綜合政府辦公室/商業的大樓。建築物高度將由主水平基準以上260米增至285米，層數亦增至60層，整個項目商業零售樓面合共約121萬方呎，比之前已獲批方案略增逾5,000方呎。



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170610/20050847

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2018首新盤 雲海折實均價1.7萬 貴絕馬鞍山白石 一房624萬入場

1 : GS(14)@2018-01-04 09:00:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1944&issue=20180104
【明報專訊】踏入2018年，各大新盤已準備登場，其中新地（0016）馬鞍山白石雲海掀開今年新盤戰序幕，昨日以折實平均實呎16,988元首推71伙，除屬馬鞍山白石區新盤中最貴外，亦較同區二手普遍貴約一成半。雲海首批1房折實624萬元起，新地副董事總經理雷霆形容，首批定價可謂「無與倫比」，項目最快下周開售。

明報記者 謝穎怡

雲海除為2018年新盤市場「打頭陣」外，亦為新地今年首個推出新盤。是次首批71伙實用面積由382至983方呎，涵蓋1房至4房戶，當中以2房及3房各佔首批約32%為最多。此外，雲海亦是馬鞍山白石區內，首個提供實用400方呎以下1房細單位，首批提供16伙1房單位，佔首批約23%。首張價單定價800.04萬至2199.68萬元，實呎由19,811元至24,032元，發展商提供最高22%折扣，折實價由624.03萬至1715.75萬元，折實實呎由15,453至18,745元，折實平均實呎16,988元。

首批71伙 2房及3房佔逾六成

是次1房入場單位為香海臺1座2樓D室，實用382方呎，定價800.04萬元，折實價624.03萬元，折實實呎16,336元；首批售價最貴單位則為香海臺第3座7樓B室，屬實用979方呎4房戶，折實價1715.75萬元，折實實呎17,526元。雲海提供353伙分層單位，至於2期雲海別墅則設67幢洋房，亦為白石區內首個提供獨立洋房的屋苑。另資料顯示，同區對上開價的新盤為長實（1113）星漣海，去年3月首批平均折實實呎約1.4萬元。

雷霆：首批定價「無與倫比」

新地代理總經理胡致遠表示，首批71伙包括1房至4房，全屬標準分層戶，項目今日起開放示範單位予公眾參觀，最快下周開售。新地副董事總經理雷霆補充，項目有鐵路、海景及低密度三大優勢，集團推售首批通常有優惠，未來有加價空間。他續稱，去年一手成交金額及宗數均創新高，今年樓市仍有利好因素，預料今年整體樓市會非常暢旺；雖然香港今年有機會跟隨美國加息，但幅度不大。

普遍高區內二手呎價逾一成半

發展商是次提供5種付款方法，除即供及建期外，亦有供首置客、換樓客選擇的付款計劃及BSD靈活付款計劃等，其中BSD靈活付款計劃只適用於15伙特選物業，可享1%回贈。值得留意的是， 發展商是次提供1%鐵路現金回贈予居於鐵路沿線買家，惟不適用於選擇現金付款計劃買家；另集團一如既往提供3年免息貸款及120%樓按優惠。

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2 : GS(14)@2018-01-04 09:00:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4346&issue=20180104
【明報專訊】作為2018年首個開價的全新樓盤、新地（0016）以折實實呎直逼1.7萬元推出71伙的雲海，項目所處的馬鞍山白石地皮，是新地於2014年3月，以18.26億元投得的住宅官地，以可建樓面總面積逾43萬方呎計，折合每方呎樓面地價約4241元，即使連同建築成本和利息開支，預計新地勢必獲利甚豐。事實上，以雲海首推71個單位的定價計，總市值約9.7億元，意味等同當年地價開支的五成。新地副董事總經理雷霆當時曾透露，雲海項目的總投資額涉約50億元。

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去年白石地三月兩易手 地價急升五成半

1 : GS(14)@2018-01-22 06:13:28

【明報專訊】近年中資除大舉在本港直接購入官地外，亦透過「買殼」入股投得官地的公司。碧桂園（2007）去年9月以24.41億元向宏安地產（1243）購入馬鞍山白石耀沙路地盤60%權益，令市場矚目，當時折合每方呎樓面地價達10,500元，遠高於宏安去年6月以市傳約26.3億元、每方呎樓面地價約6787元向中城建及亞洲聯合基建（0711，前稱俊和）購入該幅地皮，反映3個月內區內每呎樓面地價大升55%。

去年9月發展局回應本報時稱，政府透過招標出售土地的土地契約，一般載有條款限制在合約完成證明書（即滿意紙）發出前的土地轉讓，其限制的內容，須參考有關條款，不能一概而論。該局又稱，一般而言，如果一幅土地由一家公司購入，該公司便成為土地業權人。土地業權人若將有關土地轉讓予另一人士或公司，有關土地業權便會轉至該另一人士或公司，土地契約所載的轉讓限制（若有）一般是針對這種轉讓。此土地轉讓是有別於土地業權人的股東將其股權出讓，股權出讓並沒有改變有關土地業權及業權人在履行土地契約的責任，因此亦非一般地契需要規限的事項。同樣，就白石耀沙路地皮，有關土地契約只限制土地業權轉讓，不限制成功投標公司的股權出讓。

雅居樂積極收購舊樓

此外，內房亦積極於私人市場收購舊樓，如雅居樂（3383）去年11月以4億元購入鄰近太古坊的鰂魚涌英皇道992至998號地下至3樓合共16個單位，每戶實呎收購價高逾2萬元。據悉發展商就項目向政府補地價後，估計可發展成8萬方呎商住物業。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2614&issue=20180122

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碧桂園宏安白石項目 批建22幢中低密度住宅

1 : GS(14)@2018-01-23 12:38:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1673&issue=20180123
【明報專訊】去年9月內房碧桂園（2007）以逾24億元入股宏安地產（1243）馬鞍山白石耀沙路項目60%權益，獲屋宇署批出圖則。屋宇署去年11月共批出20份建築圖則，包括11項住宅及商住發展、3項商業發展、2項工廠及工業發展，以及4項社區服務發展，其中耀沙路項目獲批建4幢2層、以及9幢3層的洋房，另建5幢5層、4幢13至15層的中低密度住宅，涉及38.77萬方呎。

內房五礦地產（0230）於2016年投得的油塘崇信街與仁宇圍交界住宅官地，獲屋宇署批建2幢20層、2幢25層的住宅，涉及48.2萬方呎。

五礦油塘批建4幢住宅

本地建築商路勁基建（1098）2016年投得的元朗凹頭住宅地皮，獲批建1幢1層、28幢3層住宅、及9幢13層住宅大廈，涉樓面36.76萬方呎。

恒地（0012）多個項目亦獲批則，包括3個住宅項目及1個商業項目，其中於2016年11月以逾17億元成功統一業權的土瓜灣馬頭圍大廈，獲批建1幢30層的商住物業，涉17.27萬方呎。另恒地透過收購得來的紅磡黃埔街23至29號及必嘉街79至81號，以及機利士南路舊樓2至28號及必嘉街76至78號，亦獲批建1幢商住連康樂設施的大廈。而北角電器道1228至232號，獲批建1幢24層高的商廈，涉及3.9萬方呎。

屋宇署資料顯示，11月共有2個私宅項目動工，涉單位總數282伙，當中較大規模者為麗展（0488）西灣河街9至11號及15號市建局項目，涉144伙；其次，同為麗展、去年已開售的深水埗基隆街逸新亦於同月獲批動工，涉及138伙。

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