地產潮文：成功需「父幹」
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GS(14)@2015-03-29 13:28:21
香港已經告別了上世紀八、九十年代那種「肯做機會一定有」，做小販都能養妻活兒、置業安居的光景。今時今日只靠自己賺錢就有能力買樓的人越來越少，不少能幸運上車的八十後、九十後，背後總有個廿四孝父親或母親。事實上，獲得家人照顧而順利置業，是一大福份，除了子女要珍惜，為人父母的也應該細心分析。要置業，首先要有第一桶金。除了首期、律師費、厘印費、佣金及印花稅外，還有裝修費、水電按金等雜項收費。除非大家擁有百萬年薪兼知慳識儉，或者像練仙那樣不吃不穿的境界，否則難免要靠有錢父母、親戚、男/女朋友等資助才能成事。不少育有兩名或以上兒女的父母，即使擁有高薪厚職和豐厚資產，仍要為資助子女置業的問題煩惱，不少人還會把已供滿的物業加按套現，以騰出首期，可見年輕一代的安居困難，隨時牽動兩代甚至三代人，日本的「一百年房貸」將來會否在香港出現，實在難料。付出了第一桶金，還要每月供款（富貴到有本事full pay樓價者另計），穩陣的話更應該預留小量資金作短期投資或應付突發需要。大家除了要過了銀行的「壓力測試」以外，還看大家需要支付的家用、飲食、保險、日常維修等開支。子女「長進」賺得夠多固然美滿，但父母也要有隨時支援子女的心理準備。特區政府搞到香港得番金融、地產、旅遊比較興旺，不少工種需要「靠關係」、「走後門」才有保障，普遍打工仔的前途較以往差天共地；加上官商同謀推高樓價租金，變相令百物騰貴，動輒將打工仔難儲錢歸咎於年輕人「浪費」，確實膚淺。為人父母的，資助子女時當然要衡量子女的供樓能力，這點十分重要；為人子女的，更要因為父母這份心意而感恩，皆因「父幹」已成為在今天香港生存的必需品。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150329/19093484
地產潮文：現階段命苦的一群
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GS(14)@2016-06-06 03:00:31香港安居難，最命苦的一群並不是人工最低、就業前景較暗淡的一群，而是一眾備受忽略的「夾心階層」。話說近日筆者與一眾友人遠足，落山途中看見數幢新落成公屋，他們都說公屋比私樓還要優勝（實情是新樓設計太不堪入目，無法長住），部份300呎單位更可間三個有窗睡房（雖然客廳會變成無窗），他們認為抽到公屋有如中六合彩，勝過搵到政府工。一名任職EO的女性友人有感她這群人「高不成低不就」，雖然她月薪有兩萬餘，但她不符合申請公屋居屋的資格，加上新制公務員的房屋福利也較舊制少，面對仍然高企的私樓樓價，置業安居對她已是遙不可及。面對「夾心階層」的安居困難，政府與政客議員似乎較少理會，也許是大眾認為這群人最終能儲夠錢買樓，未必像最窮階層那般需要政府協助安居。假如樓價持續高企，按揭成數仍未放寬，相信這批人仍要捱私樓貴租，面臨每兩年被業主加租逼遷的困局，苦處不足為外人道。安居問題困擾港人，但一眾大學學生會多年來主要甚少談及。除了學生福利，近年大學學生會只談及六四事件、雨傘革命、學聯去留、「香港民族論」、甚至中國血汗工場等政治社會議題，但這些議題根本不及房屋和土地問題切身，也無法引起主流大學生的興趣。假如大學學生會多談論切身的社會議題，並提出具建設性的政策倡議，也許能挽回大學生對大學學生會的認同和信任。
地產小子
http://propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160602/19637010
地產潮文：香港公屋已是豪宅
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GS(14)@2016-07-09 06:33:37九龍灣迷你倉大火，政府只強調巡查監管，無視香港市民居住空間過狹小這社會問題。李兆波先生提到，港人居住面積已狹小得容不下雜物，唯有將個人物品存放在迷你倉。在荃灣區租個實用面積約24呎的迷你倉，呎租約27至41元，呎租不遜同區劏房（呎租約41至50元）。人均居住面積縮小，是官商同謀的傑作。政府無意增建公屋，令輪候時間屢創新高，增加業主將單位間成劏房的誘因，壓縮基層市民居住空間；另政府逐步縮細新建公屋單位面積，五人單位由和諧式公屋約465呎（人均約93呎）；縮至今天構件式公屋約376呎（人均約75呎）。有人說公屋已是「豪宅」，皆因私樓縮細得更嚴重。地產商為維持「實用呎價一萬元」的底線，盡量劏細單位以維持高樓價與利潤。二、三百呎的「劏房」，即使兩口子居住亦感壓逼，更遑論生兒育女，儲物空間當然欠奉。現時香港人均劏房、公屋及私樓居住面積分別約62.4、140和175呎，遠低於台灣、新加坡、深圳與日本等亞洲地區，令人憂慮。政府應參考新加坡（人均300呎居住面積）的標準，制定最低人均居住面積，改善港人居住環境；並善用市區閒置土地、棕地、部份港鐵上蓋及沿線項目、及市區重建局項目，與其將這些住宅用地賣給地產商建豪宅、予強國客丟空，不如用作興建公營出租或出售房屋，滿足更多市民的安居需要。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160707/19684427
地產潮文：鄉郊大廈不如村屋
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GS(14)@2016-08-07 01:09:15參觀元朗新盤嘉年華，除咗睇電纜與保育區、睇花草樹木、睇靚女經紀、飲飽食醉、換取記事簿外，最重要嘅當然係聽吓其他睇樓客對樓盤嘅評價。眾所周知，該樓盤的發展商除了與睇樓客做訪問外，還會派員工暗中筆錄睇樓客對單位的評價。該樓盤開放現樓單位以來，參觀人數眾多但反應迴異。最普遍嘅評價包括：「間隔幾四正，放到床和衣櫃」、「位置咁隔涉，好彩有村巴」、「將來有商場餐廳，加上有村巴去西鐵站，應該方便吧」等。不過，世事當然唔會盡如人意。居於同區村屋多年的俊誠和美英表示，單位用料高級，廚櫃設備齊，廁所也有窗，但始終無法接受大廈式居住環境。「我哋鍾意村屋有花園嘅居住環境，得閒可以種花養狗開派對，擺個戶外貯物櫃或泊架車都仲得，自由自在；呢度就冇呢支歌仔唱喇」。代理嘗試推銷，「呢度會所有泳池、大草地和宴會廳，開派對可能有另一種感覺，而且露台都可以種花」，美英有點失望。「況且住得元朗，點都想有鄉村式居住環境嘅，如果都係住大廈，咁同住市區有乜分別？」代理唯有轉移視線：「其實買呢度都係睇長線嘅，好多買家都係放租。我手上仲有兩三個錦田村屋盤，都係700呎連花園，今日有冇時間睇？我帶你參觀。」很多選擇住在鄉郊的人，寧願忍受交通不便之苦，以換取低密度、接近大自然的居住環境。假如選擇居於鄉郊的大廈，必須接受樓盤的優點和缺點。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160804/19721781
地產潮文：住劏房已算幸福？
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GS(14)@2016-08-11 06:07:27近日筆者和某公關飲茶，話題難免談及港人現時居住情況。「香港人有得住177呎劏房已好幸福，你知道而家啲劏房有幾細？我最近見到葵涌有舊樓300呎單位一劏四，最細的廁所劏房長闊度分別只有1.55米及1.35米，面積約30平方呎，有廁所有睡房，不過間房無窗……」「咁誇張？咁成年人瞓得咪難以伸直雙腿？」「月租兩千蚊仲想點？」公關指近年日本有種類似太空艙的住所，只有半層高和一個床位的闊、深度，分別設有男生、女生樓層。太空艙除了有床頭，還有大燈、電視等，可滿足基來需求。至於浴室、洗衣機等都設於公家地方。公關表示不少日本人都長居於此，很懂得善用空間。「其實，香港也有類似居所多年，就是為人熟悉的籠屋」。聽到公關提到籠屋，心裏不禁嘩然「但社會唔係應該不斷進步的嗎？97前住鐵皮屋嘅人就逐漸上樓，住公屋嘅就居屋私樓咁樣換上去，而家倒退晒……」「四叔幾年前講咗將來啲新樓會以一兩百呎為主打。而家樓價租金越來越貴，以前三百萬買到嘉湖三房，而家同樣價錢只能買開放式。特首要增加房屋供應，啲樓稍為起高少少班政棍又反對，假如將新盤分間成幾十呎房間，甚至建太空艙，增加單位數目，未必係壞事……」公關如是說。香港人前世做錯甚麼？為何今世要被如此壓榨？地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160811/19731268
地產潮文：私樓怎會賣得平
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GS(14)@2016-09-01 06:20:52最近某只供港人購買的樓盤，以接近奧運站及九龍站的二手價開售。發展商高層坦誠表示樓盤價格合理，港人港地並無要求以合理價錢售予港人。他們了解該區的未來發展，現在賣的是願景，即使天價亦大把人搶購。一房單位盛惠500、600萬，兩房單位更要700萬，樓盤為哪些港人而建，昭然若揭。至於企業社會責任？當然沒有相關要求啦！政府聲稱近年努力覓地，也致力提供多幅私人住宅用地，當中不少土地設有「限呎」、「限量」等條款，而發展商也很「識做」地透過劏細新樓以增加單位數目，導致一手私樓在數字上供應上升。新建私樓宜居度亦越來越低，加上港人「上咗車先講」嘅優良傳統，發展商即使將新樓劏剩80呎左右，只要將樓價壓低至兩百萬以下，也大有市場。立法會選舉論壇提及土地房屋問題，眾候選人只談及覓地選擇，如棕地、填海、軍事用地、郊野公園等。供應增加或低價批地能否壓抑樓價升幅？答案是否，將軍澳每呎地價即使低見3,000幾蚊，但發展商仍以每呎逾萬一蚊開售，升斗市民難以負擔。優化土地供應策略是否德政？大家有目共睹。當傳統方式無法控制樓市，要紓緩民怨。除了增建公營房屋和重推租務管制，必需考慮引入資產增值稅、囤積土地稅、空置物業稅、或多重物業稅等稅項，只豁免市值低於2,000萬的自住物業，打擊物業投機和囤積土地，壓低因租金衍生的營商成本，才能真正令市民安居樂業。地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160901/19755838
地產潮文：港人想生仔都唔敢
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GS(14)@2016-09-09 05:05:38上周日除了是投票日，還是一二手樓價創新高的日子。一手方面，港人港地樓盤即使天價開售都收票逾萬張，3小時就賣出過百伙，逾四分一是一併買入兩伙；元朗新盤即使均價累計加幅逾17%仍大有捧場客；華懋新樓盤收票量逾9,000張，大量市民冒雨站在楊屋道等候。二手方面，二手樓銀行估價亦創年內新高，準買家要入市就只能追價。有雜誌在婚紗展中訪問新人，他們對置業取態迴異。有的認為開放式與一房單位只適合新婚夫婦，如想孕育下一代，就要考慮地方是否合用，也有市民直言「想生都唔敢生」。事實上，新樓開放式廚房設計對小朋友帶來安全問題；小朋友充滿好奇心，廚房是他們的「禁地」，但大部份開放式廚房與客飯廳之間都沒有門阻隔，而且較難重新加建欄河，容易造成家居意外。該雜誌亦建議準新人先選擇市區樓齡較高私樓居屋或單幢式兩房單位上車，舊樓單位間隔較新樓實用，管理費亦較相宜，但要留意維修開支，以及預計將來轉售時保值能力或會較藍籌屋苑遜色。樓價持續高企，除了造成有樓者越富、無樓者越貧的現象，還令年輕一代難以參照上一代辛勤工作便可安居無憂的方程式，組織家庭逐漸成為奢望。香港人失去希望，不單因為政客只為私利無視民生；還有政府將高地價政策推向極端，導致港人無法安居兼生兒育女；加上政府和政客優先照顧每天150個單程證新來港人士，怎會不令港人心酸？地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160908/19763630
地產潮文：住劏房要能屈能伸
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GS(14)@2016-09-17 16:11:28途經藍田代理舖，看見兩個90年代入伙的中產屋苑被形容為「東九龍經典豪宅」，500餘呎的「上車首選」兩房單位，低層單位成交價也接近600萬元。樓價越貴，市民惟有越住越細。發展商將單位越劏越細（最細152呎），挑戰人類可接受極限。古巨基《錢錢錢錢》歌詞中一句：「情在兩百呎空間發揮，但願別逼到下世」，正好是今日蝸居的寫照。劏房新盤如何盡用空間，可從多方面分析。例如北角新盤較私家車位細，選用掛牆式傢俬提升空間感是唯一選擇，住戶需每天打掃才不會阻礙空間，有助提升自理能力；西營盤新盤闊度約4.3米，有條件加建睡房，但客飯廳四個角位分別建有大門、浴室門、露台門和工作平台門，想在客飯廳加建地台貯物存在一定困難。馬鞍山新盤無法同時放置衣櫃、床、工作枱及小型梳化等傢俬；筲箕灣新盤工作平台門設於企缸內，衣物晾乾後容易再度沾濕，就可以培養住戶淋浴後抹乾企缸的好習慣，減少細菌滋生的機會。元朗新盤露台面向鄰居牆壁，而側窗亦對望另一單位的露台，有助鄰里之間的溝通；將軍澳新盤放置睡床後要留意走動空間，正好考驗住戶空間分配的智慧。而狹小單位可提高市民日後換樓的動機，激發市民的上進心。雖醫學會會長蔡堅指，若長期在狹窄環境下居住，住客會感受到「被壓逼感」，從而引發「狹窄環境恐懼症」，他亦建議居民要每天外出感受陽光。然而，地產商盡力「協助市民上車」、「提升個人能力」、「激發市民上進心」的苦心，又有多少人明白？地產小子
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地產潮文：如果我是劏房業主
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GS(14)@2016-10-13 08:07:23如果我是劏房業主，今天是我最輝煌的一天。無論購入舊樓間成劏房收取高回報，或購入新樓的三、四房單位分租都是好選擇。舊樓改間隔限制較少，較易改建成多個套房出租；至於新樓除了現有的房間和儲物室，只要將客廳間成房間，便可增加分租房間數目，套廁與睡房一併出租，客廁廚房留給租客共用，飯廳放置梳化茶几，與走廊形成common area，供所有租客使用，就好像大學宿舍。劏房租金指數過去一年就升了13.6%，較差估署細單位租金指數7.4%的升幅高得多，劏細單位或分房出租利錢極度豐厚，舊樓劏房甚至康城站分房出租的情況已經說明一切。縱使現時社會對劏房口誅筆伐，但無人會和錢作對。至於政府嘛，有高官早與大財團地產商高層建立人脈，退休後只準備到大企業地產商任管理層搵真銀，亦有高官自己經營劏房，政府怎會改善安居斷自己人米路？打擊劏房只是做騷，增建公屋也是點到即止。政府不會推跌樓價租金，以減少賣地印花稅收入，更不會得罪大財團令自己退休後無着落。只要放置傢俱並間中使用物業，物業空置稅基本上徒勞無功。至於租金管制和政府補貼租金電費也不難攻破，還可壓低名義上的房間租金，然後收取額外水電煤氣費、廚房浴室公家地方使用費。有齊以上絕招，人類已經不能阻止業主發財。地產小子
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地產潮文：瞓浴室變可悲潮流
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GS(14)@2016-10-20 08:04:03比潮流走得更前，有時未必有好結果。4年前一名香港大學文學院畢業的兒歌天后，曾將調景嶺站上蓋住宅單位的廁所加建木板床，成為傭人睡房，引起全城聲討，結果要道歉解畫收場。最近有群替發展商打工的年輕建築師，聲稱「唔畀發展商話晒事」，憑着將洗手間與睡房置於同一空間的概念，獲得香港建築師學會「創意青年住宅設計比賽」冠軍。他們的概念源於「共住」，住戶踏出單位，就可共用圖書館、放映室；同時在高層設靜思空間，而低層則設有大排檔、咖啡店，迎合不同住戶需要。蝸居單位的設計概念，是將一個150平方呎的空間設計成讓年輕人暫住的地方（註：即係不能長住），希望設計引起社會關注。單位分三款：第一款是複式單位，上層睡房下層起居與浴室，將空間打孖上；第二款供輪椅人士居住，有考慮無障礙因素；而最受爭議的設計就是床與廁所合併，上層是床下層是浴室的設計。浴室通常都是細菌溫床、加上濕氣重兼有夜來香味，環境令人窒息，觀塘30呎廁所劏房月租2,200元已經不算新聞。這類劏房之所以有人租，全因為政府建公屋點到即止，兼着力增加豪宅供應，租客無出路俾業主㩒住搶，而並非租客接受到這類環境。事隔4年，這種「洗手間架上床」的設計由被全城聲討變成獲獎設計，可悲定可笑，大家心中有數。而這群年輕建築師竟忽略最基本的衛生問題，難免予人「一代不如一代」的印象。假如兒歌天后看到這段新聞，又會否慨嘆自己的「創意工程」生不逢時呢？地產小子
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