地產潮文：港鐵只為豪宅增值
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GS(14)@2016-10-27 06:01:16從前，地下鐵路為市民帶來便利；今天，港鐵（066）只為豪宅增值。港鐵觀塘延線近日通車，新增何文田與黃埔兩站，不過原本預期的掌聲並無出現。區內住宅和商舖業主推高樓價租金，令小商戶難以經營；何文田站位置亦偏離愛民邨與何文田邨等基層居民的住處。何文田站A3出口由月台步行上忠孝街，樓梯級數達562級，相當於約25層樓，需時約20分鐘。以城門水塘登針山頂約1,700級樓梯計算，走畢A3出口就等於登上約三分一個針山。將來港鐵可以參考針山十登越野跑比賽的模式，舉辦「十登何文田站A3出口」跑步活動，推廣運動風氣。但對愛民邨與何文田邨居民來說，去何文田站要不斷上斜落斜，大熱天時還會汗流浹背，難怪港鐵主席馬時亨也要勸街坊「平時咪搭港鐵」。鐵路伴隨物業的模式已在香港運作多年，鐵路站附近的前公屋地更屢建豪宅，惟市民只能望樓興嘆。除北角站附近的前北角邨項目，還有屯門站上蓋前新發邨項目、何文田站附近前山谷道邨等項目，前黃竹坑邨項目（現址為黃竹坑站）亦將建豪宅與大型商場。鐵路上蓋或沿線的超級豪宅如雨後春筍般出現，街坊越來越難享受鐵路之便，令人質疑鐵路是為誰而建，營運鐵路的公司又有否克盡企業社會責任。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161027/19813097
地產潮文：小市民是樓市輸家
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GS(14)@2016-11-10 08:01:30政府上周五公佈樓市新辣招，劃一將印花稅提升至15%，壓抑投機需求。但強國資金流入，加上港人揸磚頭的傳統智慧，藉提升買家交易成本以冷卻樓市的效力已遞減，猶如食抗生素醫傷風感冒，越食越無效。從將軍澳某新盤的銷售反應來看，入市者都堅信樓市不會下跌，首次置業者認為始終要有地方住，投資者就表明錢閒置無出路，買樓較保值。更有財經分析員認為，很多本來想換樓的人都會不想換樓；上車的人就繼續上唔到車。某著名財經專欄作家朋友表示，地產商沒有因為樓市新辣招怨聲載道，是個非常重要的指標。有政府「方便營商」的旗幟護航，香港地產商從來都是樓市大贏家，市旺時地價成本約3,000蚊一呎，發展商以1.3萬蚊一呎賣樓仍大把人爭住買；市淡時要求政府批出額外樓面或提供優惠以攤薄成本。投資者就賺租金，在升市時順便賺埋升值。至於小市民，長遠都是輸家。本專欄的讀者心水清，知道今次辣招，業主只要買樓後大幅加租就能收回有關成本，說明樓市辣招並非「萬靈藥」。如加拿大卑斯省今年8月推辣招，向非加國買家開徵15%物業轉讓稅，擊退海外炒家，但該地區平均樓價未見顯著回落。樓市新辣招是爭取連任的必殺技，還是轉移市場焦點的虛招，很快就有答案。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161110/19828343
地產潮文：室內設計關鍵元素
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GS(14)@2016-11-17 11:15:25樓市好淡爭持，發展商暫時放慢售樓進度，二手業主仍抱着「唔到最靚價唔賣」的姿態。由於賣出物業的時間較長，居於同一單位的時間較以往長，用家如想改善生活質素，惟有翻新現居單位；因此對室內設計的要求逐漸提高。有室內設計師大賣電視廣告說是度身訂做、也有室內設計公司只着重售賣他們的既有的家具。最近筆者聽了一個講座，講者是一位業內有名的室內設計師。他認為室內設計有如做西裝，首重貯物空間；其次是可行性；美觀只排第三。用家裝修後可能住上十年或更長，因此他在物料、用色和佈局上也因應小朋友成長與長者日後健康狀況等因素調整。他指如室內設計未能滿足業主的貯物和起居要求，就是失敗。筆者最深刻的設計，就是睡房加建地台後，床板位置再升高，使用家起床後雙腳能平穩放在地台，方便落床。筆者想起近日有建築師承諾設計由用家出發，他們的得意作就是以活動趟門分隔廳房，可拉開以連接兩個空間；浴室亦設扇門分別通往睡房與客廳（註：該樓盤部份浴室內設衣櫃）。但客飯廳和睡房始終需要足夠牆身放置家具，門位太多會阻礙擺位。且附設露台與工作平台的房間，需要預留更多通道出入，不利於建地台增加貯物量。不論建築師還是發展商，真正由用家出發，開則時應考慮用家的長住需要。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161117/19836036
地產潮文：郊野建屋誰最得益
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GS(14)@2016-11-24 07:35:11近日一段推廣香港旅遊的宣傳片，以三位韓仔做主角，玩盡沙灘、遠足徑，並在山上與香港夜景selfie，好評如潮，令大家重新認識香港郊野公園與自然風景的吸引力。剛過去的周末是一年一度的樂施毅行者，筆者有幸完成100公里路程。今年綠色毅行固然是焦點，更重要是帶出愛護郊野公園的訊息，並欣賞麥理浩徑沿途風光，如鹹田灣與背靠的蚺蛇尖、馬鞍山與西貢雙重遠景、從飛鵝山外望的港九維港夜景、從針山頂俯瞰城門水塘、大帽山一帶的芒草與及錦田大埔遠景等，都是香港旅遊特色。郊野公園除了能吸引四方遊客，也維持生態平衡與生物多樣性。香港的山勢陡峭，到處隱藏滑坡的危機，隨意在山裏建屋是漠視地理條件和製造事故。郊野公園普遍遠離道路、食水、電力、煤氣、電訊、排污渠道等基建，還有作為生活關鍵的就業機會，要在郊野公園建屋遠比其他增加土地的選項，成本更高兼效益更細。當地產財團囤積海量農地和棕地，土地儲備甚至遠勝政府，亦有不少哥爾夫球場、前公屋變豪宅地等只供少數有錢人享用的土地之時，特首梁振英、發展局局長陳茂波與南豐CEO梁錦松等人曾先後提及未來可能撥出部份郊野公園用地建屋，到底此舉最終誰得益？筆者不知道，但肯定不是你和我。提倡開發郊野公園的人是否真正為香港着想，為國家減少麻煩，大家心中有數。地產小子
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843537
地產潮文：北水無懼辣招真相
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GS(14)@2016-12-01 08:01:48近日代理不斷傳來WhatsApp訊息，指新辣招（劃一將印花稅提升至15%）於11月5日實施以來，不但車位與工商舖炒風熾熱，就連預期會冷卻的住宅市場亦依舊熾熱；新盤仍錄不少成交，強國客依舊來港搶購新樓，他們無懼新辣招，稅照付、樓照買，政府、地產商與投資者一如預期般成為大贏家。這種風氣也許與近日強國出現的走資傳聞有關。大家也許會認為強國人與香港人一家親，也喜歡買樓保值，只是香港樓的品質與價值較有保值，令他們無懼新辣招的影響。這個想法也許不夠全面，人民幣持續貶值，強國資金加速買香港樓以保住資產，有江湖傳聞指某買家兩日花兩億買樓，間間過千萬元，買家背景是強國資金用香港人名走資。無獨有偶，有傳媒指每美元現可兌約6.9人民幣（約7.75港元）。在強國工作的友人認為人民幣在可見將來只有貶值的空間，港元幣值快將重新超越人民幣。當大家對強國走資傳聞了解更多，也許會明白為何屏山露天貨倉旁的零私隱黑廁洋房盤，賣2,000萬元都有人承接吧。彭定康近日回應梁天琦提問時指，以為港獨可行是自欺欺人。這說法未必全錯，無論香港變成點，都不能與強國完全切割。即使立法禁止強國人買香港樓，他們也可以請香港「首置客」或香港公司代勞。從政者應要有全盤應對強國熱錢的政策，全方位監控才是上策。
地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19850916
地產潮文：房署脫節造成浪費
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GS(14)@2016-12-08 08:15:26傳媒揭發秀茂坪安達邨有人丟棄簇新洗碗盆及廁所門連門鎖，全屬房署以公帑買入送給新入伙公屋戶的標準屋宇裝備，住戶卻覺得不合用，當垃圾拋棄。房署近年大賣廣告叫人舉報浪費公屋資源，但對現存漏弊視而不見，沒考慮人性化制度及執行公營房屋政策，實在可悲。既然林鄭月娥對香港輸給新加坡感到不甘心，更應參考新加坡長處。新加坡建屋局為組屋買家提供彈性裝潢單位方案，因應買家自身需要，就各樣配備作出選擇，減省重複裝拆設備所需人手、時間與金錢。香港公屋經年演變，廚房與浴室已縮細至20、30方呎，住戶都用盡牆身建廚櫃，收納家電和煮食設備；但房署交樓的廚房鋅盤不但太細兼有漏水風險，擺位亦妨礙安裝嵌入式煮食爐和加建曲尺廚櫃。另一方面，很多浴室都建有洗手盆櫃和鏡櫃貯物，潔具亦會遷就浴室門；但房署交樓的浴室卻僅能安置最基本潔具，浴室門打開亦會「妨礙淋浴或擋着馬桶」，如想在浴室建櫃，就要將洗手盆和鏡拆除，極不環保。上述問題反映了公屋廚廁的交樓配備與時代脫節，房署有必要因應住戶的生活習慣，檢討交樓廚廁設備；同時應讓公屋住戶選擇，入伙時是否需要房署提供廚房及廁所設備。房署亦應該設置倉庫儲存剩餘的廚房及廁所設備，狀況良好的可供將來落成的公屋優先使用，採購前亦應該先檢查庫存以控制成本，節省金錢。地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858171
地產潮文：香城被進佔之後
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GS(14)@2016-12-30 02:05:20今天要講一個寓言故事。由於居民生活艱苦，香城的有錢人已經外遊，甚至移民他邦；留下的都是窮人。香城被新宗主國（簡稱宗國）管治四十年後，宗國大財團逐漸取代了香城大財團的霸權角色，主宰香城居民生活每個細節，與香城政府一同監控居民。在一個電視節目中，香城居民向記者訴苦，宗國地產商用數以萬億元計資金，盡取香城的住宅用地、重建項目，宗國資金彷彿無窮無盡，變相令新樓問題日益嚴重，居民既擔憂亦無奈。數十年前香城居民雖然生活困難，但至少住得安心。今天，香城居民要辛勤三代才可供滿房子，加上宗國地產商對樓宇質量的要求不高，新建樓宇的漏水與食水含鉛問題已是家常便飯，豆腐渣工程更不是新聞，最近還接連有樓宇倒塌。加上香城政府大力推行舊區重建，強制樓齡滿四十年的樓宇必須拆卸重建，令原有樓宇被危樓取代，居民日益提心吊膽。香城政府高官與宗國財團高層關係撲索迷離，面對樓宇質素危機引發的多件維權事件，香城政府只會拘捕居民，從來沒有正視問題，更遑論改善監管樓宇質素和懲辦劣質地產商。香城市長大選即將舉行，近日被視為最後希望的「香城淑女」，也令香城居民對政府失望。這個故事教訓大家，幸福非必然。新的一年快到，祝願大家身體健康，新年進步。
地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161229/19879691
地產潮文：港鐵須改官僚作風
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GS(14)@2017-01-06 02:06:30講開物業管理，難免觸及港鐵（066）。港鐵物業管理近期醜聞多，單計將軍澳區，就有緻藍天泥頭費貴市價逾倍、領都泳池多處漏水兼封池、都會噔天價會所合約等。港鐵管理的物業幾乎遍佈全港各區，購入鐵路上蓋或沿線物業，每月都要進貢港鐵，怎不膽顫心驚？據了解，大部份物業管理前線員工都非常盡責，問題主要落在管理層與公司政策。據講有管理公司趁居民未及成立法團或業委會的「空窗期」，與承辦商簽訂天價服務合約，再根據大廈公契收取經理人酬金。亦有管理公司拒絕向小業主開誠佈公，令小業主無從理解何謂合理市價，開支任由管理公司演繹；加上港鐵處理投訴的官僚作風令人髮指。作為公營機構，港鐵絕對有做好榜樣的道德責任，主動向小業主解釋開支細節、商品服務的規格及理據、容許小業主以合理價錢取得標書副本及軟複本，盡力解答小業主一切疑問；又應積極處理維修問題，確保發展商修妥樓宇問題，否則須向發展商追討損失，甚至將有關單位列入黑名單。港鐵也應該在將來的招標物業，加入強制要求發展商十年內妥善跟進維修的條款。現時法例並無要求物業管理公司履行社會良心，圍標問題正好反映漏洞，政府要求物業經理主任發牌，而拒絕成立樓宇維修監管局監管物業管理公司與承辦商，只是推物管從業員去死，無助解決問題。至於小業主權責，將於下星期再講。地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886559
地產潮文：小業主要認清權責
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GS(14)@2017-01-12 08:07:26上星期講到港鐵物業管理要點改善，今集就講小業主在困境中如何自救。近期翠湖花園與太和邨的天價工程令小業主對樓宇維修信心盡失，不少人認定物業管理公司、法團與承辦商都是騙取小業主血汗錢的。小業主想自救，首先要認清權責。要參與大廈管理，首先要求知。畢竟建築物管理條例（第344章）的十三章中，第二至十一章涉及業主和法團的權力、責任與工作程序，小業主應該熟悉。此外，小業主如對招標合約內容有疑問，除了向管理公司問清楚，最好向律師和核數師等專業人士索取第二意見。另外，服務合約雖然大多是價低者得，但最低價不一定令維修或服務有效進行。建議小業主委託獨立專業顧問進行勘察和統籌工程，與及評估工程預算，作為評審標書時的參考，市建局的樓宇維修綜合支援計劃亦提供類近免費服務。市建局的「正價監工、正價施工」理念有一定參考價值，更可以測試法團主席及委員有否堅守廉潔原則，以整體業主利益為先。隨着資訊發達，除了公開登報外，小業主亦應該善用市建局「樓宇復修資訊通」中的招標公告刊登招標工程公告；工程標書方面，應顯示可量度的工程項目數量供投標者參考，並要求標書隱藏顧問身份。市建局亦有責任透過多個途徑宣傳現有資源；執法機構更應該盡一切努力保護小業主免受滋擾。地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170112/19893785
地產潮文：買樓最緊要睇心理
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GS(14)@2017-01-26 18:18:27親情何價？自從加辣後，親情在部份人眼中多了用途，就是避稅。當中啟德發展區新樓盤一位富爸爸幫助子女，揚言年輕人要買樓「最緊要識投胎」；荃灣區新樓盤亦有一名持有三個物業的買家透過父親名義入市，中國人孝感動天，真係唔到你睇少。這位富爸爸認為年輕人不買樓就會一直懶散，只有及早買樓才會感到幸福，這說法也許只對了一半。華人社會追求有樓有舖，所以這名富爸爸沿用了上一代的成功方程式，期望子女與他一樣，透過供樓累積財富，但對子女來說是否最好，不能一概而論。這位富爸爸有資源，他的子女較其他年輕人多了「置業」這個選擇。但每個人的志願不同，根據倫敦政經學院的研究指出，要供樓的人通常會從事較穩定的職業，盡量避開收入不穩的行業，亦未必願意為創業背風險，影響事業選擇。雖則有名家表示，?家買樓只要夠平就買得過，唯一需要擔心的是能否揀到樓。現時香港特首選舉競爭激烈，當選者親大財團還是親共產黨都是未知之數；亦有評論員表明特朗普上場或會打破常規進行滅赤，影響中港經濟與息率走勢。友人說得有道理，買樓最緊要睇心理，盡量以平常心面對樓市波動，亦不要執着最佳入市時機。雞年快到，不少人會被親戚問及幾時結婚生仔買樓，這類問題就真係可免則免，新年最緊要當然是和氣生財吧！地產小子
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19908676
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