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[轉貼]用樓按槓桿,6年由20萬變300萬的故事

1 : GS(14)@2011-04-05 13:44:01

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20903
用樓按槓桿,6年由20萬變300萬的故事
首先這post 不是爭議升市定趺市, 只係有師兄post 出來由"買92萬樓" 到 " 買350萬樓"
有d人, 連基本野都唔知就質疑, 又吵吵鬧鬧.
在此我share 一個由20 萬開始的故事, 大家當故仔聽好啦, 咪叫我拿屋契, 又切 JJ 之類
2005 年, 某人用20萬做首期買了, 大西北一個小單位, 價值68 萬,首期 20.4 萬, 欠銀行47.6 萬,月供6千左右, 4千係本
2006年, 單位升值到94萬, 他賣了單位. 供了一年本金供了~ 12 x 4千= 4.8萬, 94萬售價 - 47.6萬欠債 + 已供的 4.8萬本金 = 51.2萬.
在賣出的同時, 他買入了鄰近的較大單位170萬. 這時9成按揭, 欠銀行153萬, 供8千, 6千係本.
51.2萬 - 17 萬首期 - 3.64萬手續費 (來回經紀佣+律師 + stamp 200 hkd) = 30.56萬 現金 for 投資股票
2009年, 過了金融海嘯, 有幸股票仍有20+ % 的利潤, 然而170萬的樓已值 240 萬.
他再賣了樓, 然後再用95%首期 買了另一價格接近的單位(因工作地點改變, 也因換貨, 再用 HIBOR)
賣樓 240萬 - 153萬欠債 + (0.6*24 本金) - 5.8萬agent + lawyer fee - 4萬 stamp - 12 萬新屋首期 = 79.6 萬 cash in + 228 萬欠債
HIBOR 月供 8000 千, 本金約6千
balance : 79.6 萬 cash in + 30.56 萬*1.2 (from stock market) = 116.3萬 cash + 228 萬欠債 +240萬 value 自住樓
再買一層樓收租, 350萬, 首期105萬 agent 3.5 萬 lawyer 5千, stamp 7.5萬 = 116.5 萬 cash out + 245 萬欠債 (要從saving 拿錢出來)
用HIBOR, 用供 9000, 租金 13000, 本金 7000
balance at 2009 : (116.3 萬 -116.5 萬 cash) + (228 萬 + 245萬欠債) + (240 萬 +350 萬 value 萬)
           = -0.2 萬 cash + 473 萬債務 + 590萬 價值 樓
到了SSD 出了後, 本金供了 13000 * 12 = 15.6 萬. 總欠債 = 473 -15.6 = 457.6 萬
然而 樓價上升 240 萬的升至 300 萬, 350 萬的升至 490 萬 = 樓價估值 790 萬
租金收入, 豪左佢, 唔計. 只計供左個part
當要出貨, 再豪5%折扣價: 790 *0.95 = 750 萬 - 欠債 = 292.4 萬 淨資產
未計6年來的saving. 如果遊戲從 2003 開始, 能滾存更大又有乜問題, FP 300萬 + 既樓都仲可以
最後, 再次強調, leverage 可升可跌, 跌也很甘, 但說 2003 SARS 92萬樓不可能滾到300萬+ 既人, 可以返歸讀下書先至嘈人.
－－－－－
我呢個post 只係說明, leverage 可以有幾勁, 但用leverage 唔一定大賺
買樓又賺錢都係幾樣野
天時 : timing
地利: 地點 (旺區)
人和: 準備 (saving + earning) + 眼光 + 心理質素 (高處未算高, 低處未算低: 呢兩句: 可以令人大賺, 也可令人錯失機會)
－－－－－
講起地點, 旺區又唔一定係市區, 08 海嘯期間, 我差不多走了半個九龍/ 新界西的 鐵路沿線, 發現升跌% 差不多....只係走勢差了2星期左右, 所以地點真係要do homework, 因為基建對地區價值有好大diff
或
者有人問, 現在已經咁貴, 都無乜希望再用leverage 好似我咁玩啦, current price 呢樣野我唔想discuss la.
但係, 我05買時, 身邊都有人話我 03 平你唔買, 升咁多你先買. 隨時跌去03價就坐艇, 又話買大西北無用....再講遠d, 早出世,
隨時可以10 萬八萬買美孚 etc....幾十萬買大西北do mud ....
老實講, 邊有人知明天升定跌, 03 我無錢, 想乜都無用, 05 基於個人能力同需要先買
條命生成點, 唔係自己決定, 但怨命唔好, 就點都好難發圍.
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所以risk management 好重要, 假設HIBOR 急升, 改為P plan, P 又升
400萬 5% 利率, 月供 2萬, 租金假設不能上升,keep 13000 , 月供 + 雜費 = 10000唔夠 ,
供
款仍只佔入息3成, 非常安全 (assume 34000 family income , 要 assume as my actual
income and total asset is not all shown in the post, just leave me some
privacy....)
再假計租客欠租, 退租要一個月, 要減價求租至租金 11000.
月供 12000, still 35% of family income, still safe
當然, 情況可以更worse, 但safety margin set 太高, 就乜都做唔到.
as long as job is stable and flat is in hot area with good rental support, i dont bother it drop 20-30%
當然..可以賣, 但估頂, 小弟自己無此能力

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2 : 龍生(798)@2011-04-05 23:52:53

這是上一代香港人的發達故事

不知何解今日的人大驚少怪, 當神話咁講

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3 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:37:25

2樓提及

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這是上一代香港人的發達故事 不知何解今日的人大驚少怪, 當神話咁講

經濟一直都係貧富兩極化, 不知幾多人係去年估錯頂, 賣樓轉租樓
而家相差一百萬, 再入又唔係, 唔入又驚佢再升, 買股票又唔識升

最後咪走上街嘈, 每天都有這麼多的輸打贏要

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4 : 龍生(798)@2011-04-06 00:39:49

我識都有一個...二千萬身家變到無, 因海嘯

後黎09年賣轉租, 結果而家四圍搵樓租...

真恐怖

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5 : 鉛筆小生(8153)@2011-04-06 00:46:10

4樓提及

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我識都有一個...二千萬身家變到無, 因海嘯 後黎09年賣轉租, 結果而家四圍搵樓租... 真恐怖

財富轉移, 歷朝歷代都係咁

不過將來最頂層都唔易走到幾個下來

誰叫新一代都用信託形式管理資產

明知生左個敗家仔, 都真係有計保住家財俾後代

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美國QE 行動, 你不向上爬, 就被拖下去

我都識人幾千萬變到得返幾十萬,

風險管理做得唔好

投資從不是困難, 難就難在如何做好風險管理

待股災呢D洗牌時間, 再向上層邁進一大步

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6 : 龍生(798)@2011-04-06 00:51:51

洗牌...總有人爬上, 也有人被洗下...

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樓按資料庫爆漏洞

1 : GS(14)@2011-05-30 21:57:12

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296184
[img]http://hk.apple.nextmedia.com/images/apple-photos/apple/20110530/small/B01_01_a[1].gif[/img]


對我無用，但對其人買過樓的人有用

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2 : GS(14)@2011-05-30 21:57:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296185

業界混淆
銀行盼釐清條款　免踩地雷
2011年05月30日

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3 : GS(14)@2011-05-30 21:57:48

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296186
話你知
原意助銀行減借貸風險
2011年05月30日

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4 : 龍生(798)@2011-05-31 02:35:23

真係好煩...銀行做抵押生意, 本就應承受風險

而家個個打大赤辣, 咁咪一味鬥平lor
細行實輸架喎

真係屈機案例, 無處不在

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5 : GS(14)@2011-05-31 22:10:56

根本睇晒你底牌，唔夠玩

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樓市把脈：樓按佔樓價比例忌過高

1 : GS(14)@2012-04-07 15:33:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16226803
利用 2011年人口普查數據，加上美聯物業網站提供的每平方呎價格，我們便可以粗略估算出全香港 18區有按揭業主以下一些環節的平均狀況：
（甲）每區平均樓宇按揭銀碼，人口普查提供了每區有按揭業主每月一般要用多少錢供樓，加上一些假設如按揭年期、利率等，便可得出每區業主一般大約背負多少按揭。
（乙）每區平均樓價，樓價是用每區今年 2月平均呎價，假設了某平均單位面積後，便可得出每區之平均樓價。
將（甲）除以（乙），便計算到每區樓宇按揭相對樓價比例，如下：
（ 1）港島區（粗略平均按揭銀碼、樓按相對樓價百分比）：（ a）中西區$2,000,000、 27%；（ b）灣仔$2,800,000、 30%；（ c）東區$1,600,000、 28%；（ d）南區$1,500,000、 30%。
（ 2）九龍區：（ a）西九/油尖旺$1,700,000、 23%；（ b）深水埗$1,500,000、 34%；（ c）九龍城$2,000,000、 38%；（ d）黃大仙$1,100,000、 30%；（ e）觀塘$1,200,000、 30%。
（ 3）新界區：（ a）葵青$1,200,000、 33%；（ b）荃灣$1,500,000、 45%；（ c）屯門$1,000,000、 36%；（ d）元朗$1,100,000、 41%；（ e）北區$1,100,000、 35%；（ f）大埔$1,200,000、 33%；（ g）沙田$1,300,000、 35%；（ h）西貢/將軍澳$1,400,000、 34%；（ i）離島$1,600,000、 46%。
哪些區份要較留神？樓按相對樓價比例大於 35%的。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-04-07 16:28:36

有用嗎???

個%=垃圾

根本就唔可以咁睇.香港地D貴樓幾千萬一間,買得起既都係有錢人,做按既人成數會低D,而且有部份根本唔使借錢.

相反,TKO/新界地方,好多都係上車人士,蚊型收租既投資者.佢地當然係有咁多借咁多啦.而且TKO呢幾年有日出同天X入伙,按既%當然會比舊樓區既高啦...

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中介無王管 十成樓按招徠

1 : GS(14)@2015-02-23 11:15:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150223/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】近年樓市交投暢旺，許多銀行及財務公司(俗稱財仔)紛伙拍按揭中介公司各出奇謀吸客，按揭中介公司卻不受金管局及地產代理監管局監管。本報發現，中小型代理行置業18旗下按揭中介公司理財18，聲稱配合以私人公司名義向銀行申請中小企貸款，按揭成數最高達十成，宣傳單張以全港18間銀行作支援及一日內預先審批，似乎挑戰金管局按揭上限。

明報記者

置業18主席張肇栓回應稱，有關最高十成按揭計劃獲多家銀行支持，並已有成功申請個案，對於市傳金管局將收緊細價樓樓按條款，張氏稱公司發展多元化，不擔心未來收緊按揭會影響其按揭中介業務。

金管局地監局均稱不作監管

本報向金管局查詢按揭中介以十成按揭作招徠的做法有否違規，金管局沒有明確回應銀行若這樣做法有否違規，只表示銀行一向理解金管局採取以風險管理原則為本的監管模式，如任何信貸產品有違金管局就按揭貸款業務的具體或原則性要求的地方，相信銀行不會提供有關產品。該局同時強調，業務轉介公司不受當局監管。地監局則回應稱，根據《地產代理條例》規管地產代理執業，但地產代理或其附屬公司的其他業務則並非在地監局的管轄範圍內。

記者以顧客身分前赴理財18公司總部查詢，該公司職員坦言，若單純以樓按方式(不論物業是以私人或公司名義購買)來承做十成按揭有一定難度。職員向記者「教路」：「如果你持有一間營運公司，可利用公司名義向銀行申請中小企貸款。以購買400萬以下物業為例，銀行可以承做七成按揭，其餘三成則可利用中小企貸款補貼，變相借足十成。」該職員亦提醒記者，成功借錢後才去買樓，以免日後因「上唔到會」而撻訂。

職員稱配中小企貸 變相借十成

雖然按揭中介的宣傳單張列明，申請中小企貸款毋須提供公司財務報表，但職員表示，以空殼公司購買物業，難以承做高成數的按揭，建議記者帶同公司財務報表、供樓表及稅單等資料供審閱，又解釋，「銀行要審視你的還款能力，所以最好以已營運3年或以上的公司向銀行申請按揭，即使公司收入不理想，我們亦有會計師替你『執靚盤數』。」

職員強調，盡量會為客戶向銀行承做按揭，因為手續較簡單，息率亦較財仔低，利率為P減3.1厘(P為5厘)或H按加1.7厘。職員亦稱，公司與銀行關係良好，但若客戶有需要，該公司亦可以代為轉介財仔。

不過有業界表示，所謂十成按揭未必即零首期，置業者仍需預留資金先支付作首期用。另若以公司名義申請中小企業貸款，即使能承做十成按揭，但以公司名義承按，買家則需付一筆大額的買家印花稅(BSD)。

學者籲加強監管銀行貸款

中大經濟學系副教授莊太量表示，政府應了解是否有銀行承做一按同時又借出高達樓價三成的大額貸款，並設法監管，但不贊成金管局收緊住宅按揭，以免令上車客置業夢碎出現社會民怨。有銀行界人士稱，近年業界在貸款業務上相當規範，因為金管局經常到銀行做實地考察，無論按揭貸款、私人貸款或商業貸款都仔細查問，因此銀行對中小企貸款是依足指引辦事，即使有個人公司，也要有持續的業務及合理的貸款用途，成立公司來借錢買樓的方法不一定成功。

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2 : GS(14)@2015-02-23 11:17:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150223/news/ea_eaa2.htm
財仔推不同按揭計劃
業界﹕高成數料攻非主流客 2015年2月23日

【明報專訊】雖然金管局近年不斷收緊按揭，惟部分不受金管局監控的財務公司都會推出不同按揭計劃搶奪銀行客，當中去年底已有按揭中介聯同財務機構推出高成數按揭計劃，現時更有中介以「按揭成數最高可達十成」作招徠，業界指高成數按揭非市場主流。

主流按揭成數平均五成半

對於市場近日出現「按揭成數最高可達十成」作招徠，中原按揭董事總經理王美鳳表示，透過銀行承做樓按，即使連同回贈優惠，最多只可獲樓價1.3%，故不存在十成按揭；至於透過該公司轉介的個案最高只承做九成按揭，主流按揭成數則平均只為55%，相信坊間的高成數按揭僅針對屬非主流市場。

學者：須留意還款風險

中大經濟學系副教授莊太量亦稱，目前金管局對一般一按設七成上限，仍有市民向財務機構增加按揭貸款，反映市場出現不正常情，由於樓宇按揭屬長期債務，利息一定較中小企貸款或由其他名義借出的貸款更低，還款期亦較長，如未來市向下，業主或需償還多項由財務機構承做的短期貸款，籲申請人需考慮未來還款風險。

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3 : GS(14)@2015-02-23 11:18:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150223/news/ea_eaa3.htm
置業18活躍馬鞍山西九市場
2015年2月23日

【明報專訊】2008年金融海嘯期間成立的中小型代理行置業18，開業至今逾6年，公司由投身地產代理行業逾20年的張肇栓成立，主打馬鞍山二手物業，高峰期有約30多家分行，惟2012年下半年起樓市轉淡，該公司放棄續租部分分行，令分店數目縮至目前約11家，主要集中在馬鞍山及西九龍一帶。

理財18去年初成立

面對政府出招打擊樓市，該公司除組織內地團來港買樓外，去年初亦成立理財18顧問有限公司，主力從事銀行按揭轉介及中小企貸款。

計劃今年增7至8間分行

張肇栓指目前置業18及理財18共聘用160至170人，儘管過去一年細價物業樓價急升，但張氏仍繼續看好細價物業，並稱今年將打算增開7至8間，同時投入更多資源拓展按揭業務。

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4 : GS(14)@2015-02-24 17:12:53

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150224/news/eb_eba1.htm
理財18﹕擬撤十成按揭宣傳
金管局指牴觸逆周期措施 2015年2月24日

【明報專訊】本報昨日報道，中小型代理行置業18旗下的按揭中介理財18，以「十成按揭」招徠，金管局昨日隨即回應稱，十成按揭與逆周期措施有所牴觸。不過記者昨日再以顧客身分向理財18查詢，卻有職員仍以十成按揭作宣傳，更指變相有機會以零首期置業。理財18母公司、即置業18主席張肇栓昨晚回應稱，會考慮修改宣傳單張上的字眼以避免誤導。

對於市場出現高成數按揭計劃，並以可達「十成按」作招徠，金管局昨日表示，有關銀行會為客戶提供十成按揭貸款服務的說法，與金管局的逆周期措施有所牴觸，因此呼籲客戶要小心分析類似說法。

金管局籲小心分析「十成按揭」做法

金管局發言人指出，當銀行就同一物業處理客戶申請按揭貸款及其他額外貸款時，金管局一向要求該額外貸款只能在有關物業買賣的成交日後才能提取，以確保客戶有能力安排資金以作為物業買賣成交首期的用途。

此外，若客戶為公司客戶，該額外貸款一般只能向有實質業務和足夠還款能力的公司批出。

金管局發言人並強調，當局一向嚴格要求銀行全面遵從有關物業按揭貸款的逆周期措施，並會繼續透過日常監管過程密切監察銀行遵守相關措施的情。

不過，記者昨日以顧客身分再向理財18查詢，有職員仍然表示透過中小企貸款後買樓，申請人有機會可借足樓價十成，餘下樓價則可透過銀行可以承做七成按揭，即變相零首期上車；又指客戶均是透過銀行辦理，而以中小企貸款借款彈性較大等等。不過該職員亦提醒記者，成功借錢後才去買樓，以免日後因「上唔到會」而撻訂。

職員昨仍教路 十成按揭招徠

事實上，根據現時部分銀行推出的中小企貸款計劃，貸款金額上限由100萬至200萬元不等，年息約7.8厘；部分銀行以毋須提供財務報表作賣點，不過申請人及其公司仍需要符合一定條件，例如公司須於香港註冊及營運，該公司亦須營運至少2年或以上等。

對於金管局呼籲市民宜小心按揭中介的宣傳字眼，置業18主席張肇栓回應本報查詢時強調，集團旗下按揭中介公司理財18所提出「十成按揭」，並非人人可以承做，客戶需以公司名義向銀行申請中小企貸款，才有機會批出最高「十成按揭」。他又稱，考慮修改宣傳單張上的字眼以避免誤導。

明報記者

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5 : GS(14)@2015-02-24 17:13:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150224/news/eb_eba2.htm
陳家強：加按個案數目不多
2015年2月24日

【明報專訊】過去數月細價樓問題惹來市場關注，財經事務及庫務局長陳家強昨日表示，政府一直有留意市場按揭數據，但認為以財務公司加按的個案佔整體市場數目不多，未見為銀行業帶來風險，惟他強調市民需衡量風險，不要隨便加按。

提醒市民勿隨便加按

陳家強昨日出席金銀業貿易場開市儀式時稱，細價樓樓價上升，更多是由於市場有上車及投資等其他需求，情令人關注。他呼籲市民應衡量自身可承擔風險，不要因樓價上升而加按。陳家強重申，市場變化迅速，息口走勢容易影響借貸人士的還款能力。

對於政府會否出手為樓市降溫，陳家強認為，近期樓市有繼續升溫趨勢，樓價亦已處於高位水平，過往政府亦於樓價處於高位時推出逆周期措施以遏抑樓市，目前已密切注視樓市的發展情，會視乎市於適當時候推出逆周期措施。另外，他預期美國的加息步伐仍要取決於當地經濟數據，本港息口亦會因應美國利率走勢而定。他又提到，全球多國央行減息及實施量寬措施，令匯價大幅波動及貨幣貶值，擔憂影響全球經濟復蘇步伐，又指全球經濟復蘇不能單靠貨幣貶值來推動，期望各國政府尋找新增長點。

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銀行旗下財仔要清理樓按

1 : GS(14)@2015-03-16 11:55:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150316/news/ea_eaa2.htm

【明報專訊】金管局上月底宣布為樓市「加辣」，並稱主要原因是降低金融體系風險。當局在限制按揭的同時，亦勒令銀行提高按揭貸款組合的風險加權比率下限，同時又監察銀行向財務機構的信貸審批情。

有傳在上周，金管局去信各大銀行，要求銀行管理好與財務公司的信貸關係，並交代與其有關連的財務公司之名單和涉及的貸款金額。

金管局承認確有致信銀行，但發言人強調信件內容只是重申3月2日的通函內容。金管局在3月2日的通函中表示，銀行向放債機構提供貸款時，須要求放債機構在向客戶提供按揭融資時，遵守金管局的指引，否則要終止其與銀行界的信貸關係。

現時不少銀行皆有附屬的財務公司(見表)，但有部分早已是金管局豁下的「接受存款公司」，即從事私人信貸及證券等業務，同時可接受10萬元或以上、存款期最少為3個月的存款。

因此，這批財務公司早已受金管局監管，按揭貸款風險較低，例如東亞旗下的安信，只提供新做按揭，不做加按。但有部分銀行旗下的財務公司則不在此列，估計若有按揭貸款業務，將受到這次通函的影響。

環球信貸：資金來自上市

其餘財務公司方面，部分較大規模的都表示不受影響，例如環球信貸(1669)回覆本報查詢時指出，資金來源是去年上市集資所得、一直累積的盈利及獨立第三方持牌貸款人的貸款。

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預算案前 地產界施壓鬆樓按 施永青﹕樓市已轉勢 不應再食退燒藥

1 : GS(14)@2016-02-18 22:29:57

【明報專訊】財政預算案將於下周三出爐，眾多地產界代表近日紛紛呼籲政府減辣。金管局總裁陳德霖早前亦表示，當樓市進入下行周期，金管局會適時放寬樓按措施。事實上，近月樓市價量齊跌，面對樓市寒冬，五大發展商猴年擬推售伙數卻達1.6萬伙，甚至較羊年多16%。除了多家發展商建議政府檢視樓市逆周期措施外，中原集團主席施永青昨亦指出，辣招只為樓市「發燒」時所下之藥，現時快要發冷，沒可能還吃「退燒藥」，呼籲政府應全面減辣。



明報記者 方可兒、林可為

金管局昨日回應鬆綁要求時說，對該局總裁陳德霖周一的說法沒補充。

業內指樓市跌勢已成，認為現時應為撤招時機。據差餉物業估價署資料顯示，私樓樓價指數自去年9月高見306.1點歷史高位後，第4季隨即下跌，按季累跌近7%，其中11月單月更下跌3%。不過，目前樓市跌勢仍未及金融海嘯期間、2008年11月單月的8.2%跌幅。

上季官方樓指急跌7％

樓價下跌，交投量亦同告下挫。土地註冊處顯示，上月整體住宅註冊量錄約2045宗，為1996年有紀錄以來新低。樓市交投萎縮下，拖累代理行佣金同告下跌。中原及利嘉閣兩大代理，上月合共已蝕約6000萬元，虧蝕金額同為歷史新高。據悉，中原每月佣金收入需達1.6億元才能收支平衡，惟2月至今暫僅錄約4000萬元，料繼上月之後，本月很大機會再要蝕本。過去兩個月內，美聯亦自然流失達200名代理。

代理料連續兩月虧蝕

中原集團主席施永青昨於集團團拜上表示，目前樓市轉勢已經「百分百確定」，即使政府撤招亦不會令樓價反彈。除了三項辣招之外，亦應考慮放寬按揭成數。因收緊按揭成數後，市民要以高利息向財務公司借貸，並非有利市民置業。他又指，由於地價較樓價敏感，隨著近日地價回落，料發展商亦要面對現實，調整一手價格，整體樓價由高位下跌15%最快於首季尾出現。

另利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱，過往樓市過熱，政府「加辣」；現時樓價下跌，亦應「減辣」。美聯住宅部行政總布少明更認為，若經濟進一步轉差才真正撤招，屆時便已太遲。

另一邊廂，今年將有多個新盤推售的發展商亦表示，目前為合適的減辣時機。長實地產(1113)執行董事趙國雄日前已稱，政府掌握市場數據，過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難，減辣有助市民置業。另嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明昨日亦稱，港府可放寬對市民置業的壓力測試，又指上半年整體樓價有機會下挫一成，惟本港經濟基調依然良好，相信樓市可於下半年「雨過天青」。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160218/news/ea_eaa1.htm

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內地房策亂　中央力促去庫存傳上海叫停樓按戰

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:33

【本報訊】一線城市樓價火熱惹政府關注。內媒指上海相關監管部門早前開會，就銀行房貸價格、投放計劃及中介合作等進行調研，望各銀行不要打利率價格戰，部份銀行亦研究提高首付比例。記者：方楚茵



有分析員指，內地一方面推政策「去庫存」，但另一方面又蘊釀推降溫措施，凸顯中央與地區政策的混亂。內地《21世界經濟報道》指，有銀行人士指房價快速上漲，投機情緒加重，需謹慎處理，更關注「假按揭」、資金槓桿等。目前北京及上海已普遍出現首置8.5折利率優惠，部份更出現8.3折的情況。



一線樓市升幅料難壓制

內地近月再將首置及換樓的首付調低，兼減契稅，仍未能消耗三、四線城市庫存，卻刺激一線城市銷情。有分析員坦言一線城市政府都不想太被關注，會想方法或出台措施壓制樓價升幅，但相信出招亦收效不大，因市場對於三、四線城市前景較差預期已形成。相反一、二線城市樓價越升越有，除了剛需者搶房，亦引爆過去兩年積壓的投資需求，成為資金落腳點。近期瀋陽學生「零首付」、廣州跨區購房等政策均被快速擱置，他認為兩個城市需求不能相提並論，但反映不論庫存嚴重的瀋陽，還是情況較好的廣東省，都為響應中央清理庫存心切。然而，內地市場分化加劇，事件凸顯中央的房地產政策未有較清晰具體方案，導致地方政策混亂。摩通則認為，京、滬銀行若收緊按揭將有利風控，但當地庫存處低位，令該些城市買樓人士有強烈樓價上升預期，故即使首付及利率增加。消息亦只能令當地樓市加價速度減慢，除非庫存突然上升，否則難阻止增長趨勢。



摩通：泡沫短期不爆破

市場憂慮內地樓市再有泡沫形成，摩通提到，內地樓市復蘇逾半依賴投資需求，正形成樓市泡沫，但預期泡沫不會短期爆破，因這些城市首付比例維持25%至30%水平，每戶貸款比例低等，預期市場改善將持續至少一年，若賣地繼續減少則時間更長。內地海通證券更以「享受泡沫，擁抱地產」為題，指月初央行降準令市場流動性持續寬鬆，連同政府差距化信貸政策，其累積效用不可忽視，由於二季度將進入開發商推盤潮，料政策成效會反映於交易上。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517232

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向銀行收集資料金管局查樓按中介

1 : GS(14)@2016-03-06 02:24:38

【本報訊】樓按中介公司「食水深」，金管局近日向銀行發問卷，了解業界使用中介公司轉介按揭的情況。金管局副總裁阮國恒指，銀行須於3月底前提供有關中介公司收費等資料，但強調目前僅處於資料收集階段，暫未確定會否叫停銀行使用按揭中介服務。



中介收費高昂

金管局繼去年8月份叫停銀行使用中介公司，轉介私人貸款等個人消費金融貸款後，近日再向銀行了解使用樓按中介公司情況。阮國恒指去年無一同叫停銀行使用中介轉介樓按等有抵押貸款，主要由於看到中介公司有規模且運作有規範，相信其服務有需求。不過，近日留意到有中介收取高昂收費個案，雖與銀行無關，但該局亦希望向銀行了解日常管控中介公司的做法。阮國恒強調，目前指處於資料收集階段，銀行會於3月底前提供有關資料，暫未能確定會否叫停銀行使用按揭中介服務。阮國恒又指，樓價下跌令負資產個案重臨屬正常，目前負資產個案主要涉及銀行員工的高成數按揭貸款。港銀貸款增長減慢，阮國恒指，今年首兩個月貸款增長有持續放緩趨勢，相信企業因為市況不穩而減少借貸，而且內地減息後，借貸成本較本港低，吸引企業轉移至內地借貸。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160305/19517422

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金管局禁樓按額外回贈超市禮券都唔得？

1 : GS(14)@2016-08-13 14:56:50

金管局禁絕銀行推出樓按額外優惠，連幾百蚊超市禮券都禁！《香港經濟日報》報道，金管局指引下，銀行最多只能回贈貸款額1%，超出1%則被視為額外現金回贈，金管局本月初起禁絕所有額外現金回贈，包括「遞交申請表優惠」、批不批貸款均可獲贈的100至200元超市禮券。報道指，若買家收取銀行超過1%回贈，整筆回贈須扣除後，再計算按揭成數，變相為幾百蚊倒蝕按揭成數！以買家借300萬元為例，可享1%即3萬元回贈，若買家獲銀行以「成功申請樓按」可獲2,000元獎賞，無論用任何形式，如現金、禮券、飛行里數等方式回贈，即一共獲得回贈3.2萬元，金管局要銀行先從樓價扣除3.2萬元，再計算貸款成數，變相貸款成數減少。在金管局新招下，相信銀行只能減息搶客，H按目前仍有一定減息空間。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160813/19734525

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受惠新盤推出　10月樓按貸款增

1 : GS(14)@2016-12-01 08:00:34

【本報訊】金管局公佈，10月新批住宅按揭貸款，較9月增加6.7%至343億元，其中一手新批貸款，受惠於期內新盤推出，更按月升16.5%至77億元。不過，政府11月初大幅提高印花稅遏抑過熱樓市，10月按揭數字暫未反映加辣後變化。銀行界估計，辣招推出加上年底市況傳統較淡，11月及12月按揭貸款數字應有所調整。該局公佈，10月新申請貸款個案，較9月按月增5.8%至14,323宗，月內新批按揭貸款中，涉及二手市場交易所批貸款增3.9%至187億元。至於轉按交易所批貸款，則升5%至79億元；而月內新取用（實際提取）按揭貸款額，則較9月減0.6%至231億港元。


辣招出台後料減少

按息方面，以本港銀行同業拆息（H）作定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由9月的93.6%升至10月的94.8%，以最優惠利率為定價參考的新批貸款佔比，則由2.5%微降至2.4%。一大型銀行零售業務主管說，金管局按揭數字其實主要反映一手物業新批按揭業務的滯後指標，故相信辣招出台後，接下來的新批按揭數字會因而調整。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851227

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