金手指：樓按息率待爆單邊
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GS(14)@2017-01-18 08:02:50香港買樓做港元按揭，除非當時市場覺得港元會脫鈎，如果唔係，最影響按揭息率就一定係美元美債息率。如美元供過於求，美債息率就會不斷向下，香港按揭利率，亦會鐵索連舟咁跌。由1980年起，聯儲局成功將通脹殺低，美債息率一浪低於一浪，直到舊年破晒紀錄，連美國政府借十年錢嘅利息都跌穿1.4厘。當時就有好多報道同分析話如果學日本、德國等，十年債息跌穿零厘會點。不過，11月初特朗普一當選，債息就開始狂飆，最高見2.6厘，現報大約2.4厘，舊債王Gross就話睇實2.6厘。而新債王（兼孫柏文偶像）Gundlach，則話睇實3厘呢個水平，如果升穿，香港按揭息率都會爆上。咁有乜會令佢郁？其實，個個?家都睇實特朗普同美國國會。如果特朗普減稅、加開支，美債息口將會大單邊咁爆。而最大變數，將會係美國是否推全國性銷售稅。如推，入口貨即貴成半，出口有退稅，而美元會爆升，債市極波動。如果你係個借咗好多錢買樓嘅人，除咗睇美國國會會否睇實特朗普外，可以安慰嘅，就係啲「散戶」（當然，炒得美債嘅「散戶」，個個閒閒哋都億億聲）破紀錄咁拋空美債博債息升。歷史以來，「散戶」喺咩市場單邊落注，就係掉轉頭造倉之時。不過「散戶」唔係次次錯，2016年就係「散戶」連續贏之年。
孫柏文獨立股評人
http://www.fb.com/shuen本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170117/19899011
銀行水浸 趁新盤熱搶市場 港銀行樓按息 不加反減
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GS(14)@2017-02-07 04:56:50【明報專訊】月初美聯儲會後聲明言論鴿派，市場調低美國今年加息預期。香港過去兩次沒有跟隨美國加息，康宏營銷策略及業務拓展總監傅惠賢表示：「香港銀行仍然水浸，近年香港與美國的息差亦有愈來愈闊的趨勢；以過去一年供樓為例，即使HIBOR有變，銀行在『H加部分』的息率由1.5厘至1.6厘下調至大約1.33厘，令按揭息率反而有下降。」他又稱，近期借貸成本仍然低企，有財務需要進行加按的業主不妨考慮。
各間銀行最近紛紛下調按息，多家大型銀行將H按息率最多將大額按揭息率調低至H+1.3厘，最高有1.5%現金回贈。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，銀行最近對吸納優質客戶的競爭非常激烈，加上市場預期長遠息率將會向上，不少銀行不惜以超低按息吸納業主。她表示：「貸款額一般要以千萬計，而且是銀行尊尚客戶，才能夠獲批低至1.3厘的息率；加上按揭是幾十年的事，不少銀行抱着『蝕頭賺尾』的心態去做。」
劉圓圓認為，銀行在按揭市場上取態積極，H按按息仍然有可能下調0.1厘至0.2厘，但大幅下調的機會不高，「近期即使新春傳統淡季仍然有新盤推出，市場反應頗為熱烈，銀行亦希望趁機爭多些市佔率，所以有按揭減息戰出現」。金管局已規定按揭現金回贈不能多於1%，最近卻有銀行推出高於1%的回贈，劉圓圓表示，銀行會將1%以外的回贈以貸款額扣除，按揭使用人士需要留意。
回贈逾1% 或貸款額扣除
傅惠賢表示，銀行將「H加某個百分比」定在「+1.3」厘已算頗低水平，因為承做每宗按揭後銀行難以再調整，預期銀行再度下調「H加某個百分比」的機會不大，反而可能增加現金回贈以吸引客戶。他表示：「香港銀行同業拆息（HIBOR）的水平不由銀行控制，銀行只能夠控制『H加某個百分比』的水平；按揭息率直接影響未來20至30年銀行從該按揭計劃中能夠獲取的息率，相比起再下調『H加某個百分比』，銀行或從調高現金回贈比率着手。」他又稱，現時按揭成本屬於非常低的水平，除了置業需要進行按揭貸款，如果業主有財政需要，進行加按以提取額外的流動資金亦值得考慮。
香港樓價冠絕全球，承做樓按亦成為不少香港人畢生最大額的單一理財任務，需要選擇最合適自己的按揭計劃。
可經按揭中介選最低息計劃
傅惠賢表示，按揭息率主要由樓按貸款額、按揭樓宇類型與質素，以及客戶收入狀况釐定；貸款額愈高、樓宇類型流動性較高、客戶有穩定職業將可獲批較低按息；客戶亦可考慮透過按揭中介公司選擇最低息的銀行按揭計劃。此外，部分銀行會對特定類型的客戶有所偏好，「例如自僱人士可能好高收入，但收入比較不穩定，部分銀行不太喜歡，但亦有銀行覺得無問題」。
他又稱，按揭息率有季節性，部分銀行在年尾可能因為已達標而息率較高，或與客戶洽商待年初才承做按揭會有較優惠按息。另外，他提醒業主，大部分銀行計算按揭息率時，會扣減客戶在該銀行的存款計算；舉例如果客戶申請800萬元按揭，同時於該銀行有300萬存款，計算按揭息率時，只會收取500萬的息率。他表示：「一般按揭中介不會特別問客戶在哪一家銀行有存款，不妨向按揭中介提供資料，或可以節省不少利息。」
長短拆息對供款影響微
由於H按計劃的利息明顯低於P按，根據經絡按揭轉介及金管局數據顯示，目前選擇H按的客戶為94.9%，僅2.5%選擇以最優惠利率為基準的P按。傅惠賢表示，H按以1個月或3個月的香港銀行同業拆息作基準，業主可在申請按揭時與銀行溝通。如果就穩定性而言，3個月拆息的波動較1個月拆息低，「但現時3個月HIBOR高於1個月，而即使1個月HIBOR突然抽升，那個月的供款大概只是增加數百至一千元，以整個數十年的供款期而言，其實分別好細」。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2549&issue=20170207
湯文亮﹕新盤低息樓按 似賭場吸客絕招
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GS(14)@2017-05-13 01:38:57【明報專訊】近日新樓盤銷情熾熱，其中主要原因是地產商提供高成數按揭，有老友認為地產商真的很醒目，高成數按揭比某些不設實際的回贈有效得多，我當然同意老友所說，但我認為地產商的高成數按揭，有機會是向賭場偷師，老友唔信，佢話香港地產商是各行業的頂尖人物，毋須向偏門的賭場偷師，是我作大而已。
我問老友，賭場如何吸客？送叉燒飯，是最低層次伎倆；送船票、酒店房間，是最基本的行為；代客支付餐飲、娛樂、甚至女人，這視乎客戶的投注金額；但這些都不是屬於吸客行動，這可以說是回贈，賭客亦認為這是他們應得的。如果得不到合理回贈，賭客隨時會跟另外一個疊碼仔。
泥碼變相是免息貸款
賭場最佳的吸客行動，莫過於是免息貸款，澳門在傅老榕時代，那些與現在疊碼仔同職的叫進客，他們會聯絡港澳的豪門子弟，游說他們到澳門賭博，不但提供所有交通、酒店、餐飲等服務，最大誘因就是向那些豪門子弟提供免息貸款。當時，貸款一般利息都十幾厘，沒有扺押貸款更加會高達幾十厘，只要他們到賭場打一個白鴿轉，就可以得到一筆為數不菲貸款，而且有免費飲食，何樂而不為？免息貸款令到很多豪門子弟對賭博產生興趣，最初是小注怡情；最後，家當都送給了賭場，就算現在也是一樣，泥碼就是免息貸款，由此可見，免息貸款仍然是吸客最好方法。
準買家要衡量自己實力
由地產商提供的高成數按揭雖然不是免息，但是非常低息，而且有3至5年時間讓買樓的人調整個人財務安排，對一些付不起首期，但又可以供得起的人來說，的確是一個上車好時機。不過，對於那些供不起的人來說，就非常危險，即使樓價上升，所買的單位亦有機會變成銀主盤，所以，高成數按揭雖然是地產商吸客招數，但是否應該採用，就要各準買家看自己的實力。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1371&issue=20170512
長實曾推123%誇張樓按
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GS(14)@2017-09-17 17:36:28【本報訊】樓價高企不下，金管局多次收緊按揭成數，發展商旗下新盤要散貨，提供高成數按揭成新常態。近期熱銷新盤之一荃灣全．城匯，華懋集團提供一按達八成按揭計劃，全數953伙於9日內沽清，當中75%買家選用八成按揭計劃，可見高成數計劃為新盤銷路救星。
刺激銷售 成新盤常態
金融海嘯後，全球印銀紙效應令貨幣貶值，資金瘋狂流入資產市場保值，推使樓價急速上升，政府無計可施，透過不同辣招如多項稅項增加買樓成本，圖控制買樓意欲。政府恐防太多資金流入樓市引發巨大樓市泡沫危機，金管局亦作出配合，多次收緊按揭成數，銀行惟有關水喉，降低銀行承擔樓市下跌的風險。新盤市場隨即掀起高成數按揭趨勢，發展商夥拍財務公司，向資金不足買家提供較少首期及高成數按揭計劃，近年較矚目的有九龍建業旗下紅磡環海．東岸，向買家提供一按加二按高達樓價95%按揭計劃；其後，新地元朗Park Yoho提供樓價120%「按凸」短期過渡貸款，當中貸款95%作新樓按揭，餘下貸款25%用作轉按現有物業；長實地產的元朗世宙更升級至提供樓價123%按揭計劃，最為誇張。業界認為，高成數樓按已經成為一手樓市新常態，新盤設有高成數按揭，對銷情起刺激作用，對換樓買家而言，有關貸款可以作資金彈性調動安排，目前，部份新盤未必要求買家提供足夠入息證明資料，亦令買家傾向透過發展商申請按揭，除非金管局考慮放寬按揭上限，否則發展商會繼續透過高成數一按向買家借款。■記者湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153691
中原：估價指數升 反映銀行樓按業務趨積極
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GS(14)@2017-10-06 15:21:35http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3252&issue=20171006
【明報專訊】美國聯儲局早前宣布縮表計劃後，銀行對樓市取態轉趨正面，最新公布的中原估價指數（主要銀行）CVI，報60.81點，較上周59.51點上升1.3點，並連升兩周，累計上升3.39點，顯示銀行爭取樓按業務的態度轉趨積極。
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，CVI見底回升，確認結束連續5周於60點以下低位徘徊，相信10月CVI將續升，意味樓價走勢穩步向上。
黃良昇：樓價料穩步上揚
事實上，早前CVI連降6周，由78.39點持續下降至59.51點，累計下跌18.88點或24%。其後CVI明顯止跌回穩，7周持續於60點上下徘徊，最高60.94點，最低56.77點。最近兩周CVI更出現連升，是16周、即約4個月以來再現，相信CVI已見底，並重返60點以上水平。
銀行取態好淡分明
近7周CVI於60點上下徘徊，其間四升三跌，同期反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL，於160點高位徘徊，展望CVI結束低位徘徊，轉勢向升，而樓價亦重拾升軌。
黃良昇續稱，若CVI在60點以上反覆徘徊，反映銀行睇好樓市，樓價亦向上。CVI在40點以下反覆徘徊，反映銀行睇淡樓市，樓價會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊，暫時還未出現，可見銀行對樓按的取態是好淡分明。
首3季樓按高達4.8萬宗
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GS(14)@2017-10-15 16:27:32【本報訊】今年樓市交投轉活，據代理行統計數據，首3季二手私人住宅現樓按揭錄4.77萬宗，已經超越去年全年4.47萬宗，料全年將錄6萬宗，有望創五年來新高數目。
超過去年總數
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，上季二手私人住宅現樓按揭錄得1.8萬宗，屬2012年第4季以來19個季度新高，反映二手市場向好，並使今年首三季累積的二手私人住宅現樓按揭增至4.77萬宗，超越去年全年數目。不過，細分統計至按月數據，黃良昇估計上月二手樓按錄約5,300宗，按月減少1,000宗，反映金管局第八次收緊樓按後對市場所造成的打擊，預期本季數字將進一步下滑。至於上月私人住宅樓花按揭錄713宗，而首三季累積7,634宗，黃良昇料全年錄約1萬宗樓花按揭。另外，居屋和綠置居按揭登記近尾聲，上月僅錄789宗資助房屋樓花按揭合約，按月減少超過一半。銀行佔有率方面，上月登記的現樓按揭，匯豐佔比最多，達23.5%；其次為中銀佔18.2%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20178139
陳德霖：未擬放寬樓按成數
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GS(14)@2017-11-13 03:33:36■陳德霖表示，樓市未見下行迹象，無考慮放寬樓按成數。
【本報訊】本港樓市持續熾熱，金管局總裁陳德霖昨出席立法會會議後，被問及會否再出招加辣時，認為樓市走勢仍未清晰，需更多時間觀察往後發展，他說暫時樓市仍處上升周期，未見下行迹象，所以無考慮放寬樓按成數。5月底該局推第八輪逆周期管理措施，他說7、8月份樓市成交量顯著下跌，但9月份反彈回升，差餉物業估價署的樓價指數亦有上升，但升幅放緩，故樓市走勢還需進一步觀察。對於立法會議員引述市場看法指，當局似乎「越加辣樓價越升」，陳德霖則反駁，樓市發展已跟香港市民購買力嚴重脫節，不能想像不出招情況下，「樓價會升慢啲」或「更加降溫」，倘當局不推辣招收緊，樓市泡沫會非常嚴重。
籲上車靠父幹要小心
他重申，推逆周期措施，是因應樓市周期所作的相應措施，當樓市仍處上行周期，便會收緊措施，反之亦然。本港六成存量的私人住宅，已清還所有按揭欠款，因此近年不少父母將本身物業加按，出現協助仔女解決首期的「上車靠父幹」例子。陳德霖表示，若父母退休後除了所持物業外，便沒有其他收入，就得考慮每月還款錢從何來，若由仔女供款，目前樓市有一定風險及處於極不尋常低息環境，市民要小心考慮，倘利率一旦上升，家庭負擔及經濟逆轉時的還款能力。有建議謂公眾退休前可提取積金局供款作首置，他指有關當局正審慎研究，故不再作評論。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206805
滿名山推淨供息樓按
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GS(14)@2017-11-13 03:46:03【本報訊】嘉里（683）發展的屯門滿名山夥拍財務公司利星行推「一按全期供息計劃」，貸款額最高為樓價70%，還款期最長15年，期內只需供息。首3年利息為最優惠利率（5.25厘）減1.5厘，即3.75厘；其後全期利率為該最優惠利率。以剛加推的名庭5座1樓A室四房戶為例，實用1,258方呎，合約價2,095.2萬元，首3年每月供息4.58萬元，第4年開始供款將增加四成，至每月供息6.4萬元；全期總利息約1,089萬元，相當於樓價逾五成。滿名山下周二發售31伙，另推出H16及H30號洋房招標，招引價8,888萬及5,538萬元，呎價逾3.1萬元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，滿名山是次推出全期淨供息樓按，相信是全港年期最長的淨供息樓按。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171111/20211255
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