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如今香港樓市一盤難求，有買家不 睇樓、不問價、「秒殺」入市，就連用家主導的二手屋苑，呎價亦天天創新高，全城進入「盲搶樓」狀態。本刊記者於上週六，走到「瘋眼」屯門，全程直擊一個五 百多呎的屯門市廣場單位成交過程。業主一放，買家一睇，才一個多小時，便以二百七十多萬元成交，平均呎價達五千多元。一個新高呎價成交，原來就是這樣完成 的。 下午4:02殺到 準買家鄭氏一家，下午三時多由深圳灣口岸過關，急不及待走到屯門區代理行查詢，鄭太（右）緊張地問：「上個月睇嗰幾個單位呢？」代理湯先生（左）邊拿着鄭 太的通行證登記邊說：「賣晒喇，你而家先問﹗」鄭太故作輕鬆，半信半疑說：「係咪o架？」代理再預備三個屯門市廣場單位予鄭家參觀，看罷第一個單位，鄭太 嫌景觀不開揚，他們很快便轉到四座中層A單位。 下午4:42講數 這時業主朱先生（右）已在等候。原來現時為免業主「反完又反（價）」，代理要求業主盡可能在場。雙方打過招呼，鄭太自顧自睇樓。望着開揚的泳池景，不消五 分鐘，覺得合心意，問價後代理湯先生的答案是：「二百八十萬。」鄭太一家（左）「嘩」一聲，壓價二百七十五萬元，朱先生一副「唔憂賣」的樣子：「我老婆俾 咗兩個錦囊我，一個係二百八十五萬，一個就係二百八十萬喇。」鄭太和她奶奶（左三及二），一唱一和哀求：「我哋喺內地個仔要嚟香港讀書自住，唔係投資，你 唔係五萬蚊都唔肯減呀？」朱先生「企硬」亦黑起面說：「無得再減，你唔買我走o架喇﹗」 下午5:02被「禁錮」 談判拉倒，代理（右）即把朱先生（左）「禁錮」於廚房。做玩具設計的朱先生剛以二百多萬買入八百多呎的嘉湖山莊自住，才肯放售這單位，而他只是剛剛放盤， 朱先生說：「佢哋（指鄭太一家）只係第一個上嚟睇嘅客；唔到價，我唔賣！」代理怕一旦放走朱先生，這個盤會被行家搶去，屆時不但不減價，甚至會加價或封 盤，代理遂極力游說：「呢個客夠實，人哋又咁有誠意，你咪隨量減兩萬囉﹗」朱先生想了又想。 下午5:04矛盾 鄭氏夫婦覺得樓價貴，但又怕蘇州過後冇艇搭。一個托腮，一個托額頭，苦惱地討論：「上個月睇都係二百六十幾萬咋，點解會升得咁快？我哋不如買新樓。」代理 上前跟他們說：「二百多萬買不到新樓o架。」然後拿出有關樓市的報導：「你睇吓日日都話創新高，唔好因為講幾萬蚊價而放棄呢個機會。」鄭氏夫婦一個做兒科 護士，一個做物業管理，收入供得起這層樓，於是蠢蠢欲動，只是鄭太的奶奶做「塘邊鶴」阻止：「走啦，幾萬都唔肯減，唔買喇。」 下午5:37欲罷不能 鄭氏邊離開單位邊說：「走喇，走喇。」但他們三歲的女兒仍在屋內，嚷着肚餓無人理。原來他們「拋磚引玉」，在走廊上繼續計數：「呢度出租七、八千，月供五 千……」這時代理（左一）為他們帶來天大好消息，「朱先生肯減兩萬喇﹗」由於未到他們心目中二百七十五萬，在他們還在考慮時，突傳來一個壞消息：「朱太上 緊嚟，佢一向企硬，上嚟就一定封盤唔賣呀﹗」眾人屏息靜氣，幾秒之間，決定以二百七十八萬元成交。 下午5:40老婆殺上 這時朱先生已口頭承諾成交，急忙向老婆（右）解釋，「個客夠實呀，又咁多人到，學佢話齋，兩萬都唔減咩。」然後自我安慰說：「其實樓價已差不多見頂o架 喇，未必再升嘅。」朱太不滿說：「仲有得升o架，呢度係市中心，好少盤個景咁開揚，唉！」朱先生低聲下氣說：「係喇，你返屋企再鬧啦。」 下午5:51簽約 現時太多業主反價，代理早已準備了合約，讓買賣雙方即時在單位內簽約作實，不得反口。鄭先生先付五千元「細訂」，雖然買家買到樓，業主賣到樓，但記者見雙 方仍然愁眉苦臉，鄭先生擔心：「究竟有無買貴呢？」朱氏夫婦則問：「我哋會唔會賣平咗？」成交到最開心的，是身處中間的地產代理。買賣雙方佣金合共五萬五 千六百，拆一半俾公司，都袋兩萬七千八百元。 全城盲搶樓的情況下，屯門樓價都被搶高。早前屯門時代廣場一個單位以呎價六千元破頂成交；這個樓齡二十年的屯門市廣場由信和發展，鄰近屯門西鐵站，平均呎價達四千八百元。 | ||||||
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受房地合一實價課稅衝擊，全台商用不動產景氣急凍。今年上半年，商用不動產僅成交約兩百億元業績、年衰退近四成，商辦業績甚至連兩季掛蛋。 市況差，現年四十一歲、全球營收最大商用不動產服務公司、世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司董事總經理林俊銘，卻率公司逆轉勝：去年八月率先替國泰人壽成 交近一百六十億元倫敦商辦，成了台灣壽險業投資海外商用不動產第一案，今年五月又替國泰買進逾二百五十億元倫敦商辦，創台灣保險業海外投資商用不動產金額 新高，逆勢摘下外商商用不動產業績冠軍。 很難想像，一年來獨家吃下國泰人壽逾四百億海外商用不動產生意的林俊銘，他四年前從香港來台時，等著這位全台最年輕外商商用不動產公司總經理的，卻是管理 高層已空缺至少三個月、員工離職率逾五成，業績居台灣外商不動產集團末座，甚至全公司只剩一張不動產經紀人證照，連公司都差點開不了的「爛攤子」。 「我們來這裡目的是不是要關公司？」林俊銘回憶，當初很怕自己來台接總經理是當劊子手，所以他初到公司就這樣當員工面問香港老闆。聽到否定的答案，他開始盤點資源，思考戰術。 十五歲就到澳洲求學，在澳洲、新加坡、香港當過建築師、商用不動產專案管理經理的他，毫無台灣經驗。怕公司僅存最後一張經紀人證照員工也離職，他自己去補習班補習考照，又怕被同業認出來，整天戴鴨舌帽。 讓利徵才＋優化資源他靠兩戰術穩住手中生意 林俊銘能率公司谷底翻身，和他懂得用新戰術突圍有關。第一個戰術便是讓利徵才。 過去，公司都統一透過人資徵才，他卻認為，優秀人才往往要對外挖，主管比人資清楚要找的人，所以改由部門主管自己徵才。而且，當案件成交，其他仲介老闆都 按一定比率分佣，他自己卻不分佣金，把一個案子上百萬元起跳的佣金回饋給員工，就為了吸引更多人才，「人如果對了，要做的事已經成功一半。」 戰術二，便是他盤點敵我優劣，把手中資源最大化。他發現，儘管世邦魏理仕台灣在地市場人脈及關係不比同業，但集團在歐美、香港、澳洲等地市占率都達七成， 懂得運用這些靠山，就是機會所在，「台灣是小廟，但是你在香火鼎盛的地方，只要有一點煙飄進來，就已經嗆死我們了。」 他上任後前九月每週都飛香港，除了見老婆小孩，也拜訪總部設香港外商，替台灣拉生意。二○一二年接下蘇黎世產險台北市三十億元商辦生意，也吃下穩住公司的定心丸。 接下來，林俊銘又抓緊天時。三年前，金管會推出保險業投資不動產的「金八條」，隔年，金管會再開放保險業投資海外不動產，他知道機會來了，投資海外商用不 動產動輒新台幣上百億元，同業因過去沒有先例而觀望，他卻用集團資源率先布局，「台灣有金八條，不出去就在這等死。賣外面，就是我們的天下！」 主動拜會＋一年磨合他靠爭取信任奪國泰生意 前年五月，他主動安排世邦魏理仕美國、歐洲和亞洲不動產投資交易主管三大巨頭，專程來台拜會國泰集團第三代蔡宗翰，介紹台灣剛開放的海外不動產投資全球趨勢。 閉門會議敲開合作機會後，雙方來來回回反覆磨合、溝通近一年，才簽下顧問約。「國泰不希望有失敗案例，」為了用跨國資源規格服務國泰，他決定釋出部分佣金 和倫敦辦公室聯手，一方面須掌握收益率達五％、市中心、房客等條件皆符合對方要求的物件，又得滿足包括海外不動產主管、財務、法務和蔡宗翰等國泰成員，從 上到下五次實地看房時的不同需求，「他（蔡宗翰）很挑，收益數字、地點不錯，（但）他不喜歡，他也看建築品味。」林俊銘透露。 爭取客戶信任是場馬拉松，和國際買家競爭時，又變成百米賽跑，如果速度不夠快，看中標的遭中東、俄羅斯這些主權基金「搶親」，同樣的馬拉松和百米賽跑又得 重來。當國泰成交首棟倫敦商用不動產，背後是靠林俊銘介紹過上百個案件、總動員上百位不同部門員工，共花約一百五十天的時間換來。 「當總經理不能坐在那等環境變化，要走在時代前面，」世貿中心國貿大樓業務副總經理潘應辰透露，作風平民、親自參與案子的林俊銘，隨時都在找突圍機會，近期就親自率隊前往柬埔寨考察。 隨倫敦商用不動產價格漲高，林俊銘又開始把眼光瞄準紐約、雪梨、巴黎、馬德里。「這是一個很長戰爭，只要把每個戰役做好，就會贏得這場戰爭。」不斷擬定戰術，縫隙中求生存是他的求勝心法。
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過去數個月，本地樓市從低位急速反彈，中原指數由127.46點升至141.04點，至今回升超過一成。樓市復甦，一眾地產商隨即推出大量新盤應市，樓花期長達兩年多，單位面積屢創新低，但依然賣個滿堂紅，毛利高達四至五成之高！ 筆者面對如此亂局，實在感到唏噓。樓價上升，有樓一族，特別是大地產商和炒家，自然開心不已。可是，若樓價上升至完全脫離一般市民的購買力，沒有父蔭的年輕人盡一切努力仍然無法上車，貧富不均問題不斷惡化，香港社會只會進一步撕裂。 自從2008年12月金融海嘯爆發後三個月，本地樓價從低位大幅反彈，至今上升約一倍半。過去幾年樓價颷升，樓宇供應短期內無法增加去滿足需求，前任特首曾蔭權自然被問責，指他任內沒有建立足夠土地儲備去應付未來的房屋需求。 樓價颷升的罪魁禍首，始終是美國聯儲局推行超低息政策，令大量資金湧入樓市。雖然過去幾年特區政府的財金官員不時推出措施壓抑樓市，但成效往往只能維持一年半載，之後樓價又拾級而上。 根據中原指數及綜合消費物價指數的數據，可以見到每次樓市颷升一段時間後，當政府推出措施打壓，或者預期美國加息，樓市便向下稍作調整，但一年半載後又重拾升軌。 2011年6月，中原指數突破100點後便向下調整約七個月，大約下調6%，連同期間物價上升3%，樓價實質下調近一成。市民收入隨着物價上升，供樓負擔比率自然下降，由之前的42.9%下跌至40.5%。 到2012年1月，樓價止跌回升，持續上升一年至2013年1月，扣除通脹後實質上升約27%，供樓負擔比率逼近50%。之後政府推出「加辣」措施，樓價再度向下調整約5%，連同期間物價上升4%，樓價實質下調近一成，供樓負擔比率回落至44.4%。 只可惜政府在2014年初突然「減辣」，容許購入樓花的業主可享有的換樓期由入伙後才計算，而不是計算簽訂臨時買賣合約的日子，結果令二手樓供應減少，刺激樓價飛升。中原指數由117.18點一直升至2015年9月的146.92點，升足一年半，供樓負擔比率突破50%。去年6月港股大時代終結，樓價三個月後開始下跌，跌至今年3月，下調約13%。連同期間物價升幅，樓價實質下調約16%，個別之前炒賣熾熱的地區更下調兩至三成。供樓負擔比率由超過50%下跌至44%左右。若以同業拆息（Hibor）計算，更跌至約42%，接近過去二十多年的平均數，是合適的入市時候。今年4月初，市建局以11,000元呎價出售新盤「煥然一居」，銷情極其冷淡，竟然有七成中籤申請人不去認購，實在令筆者感到意外和心痛。故此4月及5月時在這專欄強烈呼籲首置者應珍惜買樓機會，不要相信樓價會下跌五成的言論。現在樓價從低位急速反彈，錯過入市機會的首置者肯定後悔不已。根據過去幾年的規律，今次樓市回升，估計持續一年半載。隨着美國加息升溫，供樓負擔比率上升，樓花供應大增，或者政府再出招打壓，估計到今年底或明年初，樓價又向下調整。到明年中，樓價回到較低水平時，有意置業者可以考慮入市。不應被地產商及傳媒不盡不實的消息所影響，盲目以高價搶購物業。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk） | ||||